유용하다

머터래기 2017. 10. 11. 10:00



태양광 발전소를 계획하는 많은 예비 사업주에게 도움이 되었어면 하는 생각으로 이글을 올립니다.

저도 인터넷에서 많은 도움을 받았기에 여러 사람들에게 도움을 되돌려 드리고자 합니다.


신정부 들어서면서 태양광 발전에 관한 관심이  커지고 있읍니다

탈핵시도 및 노후 화력발전 일시중단 등 현재 발생하고 있는 일련의 시도들이 태양광발전엡계에 풍선효과로 관심을 증폭시키는 역할을 하고있는것이 사실입니다.

본인은 2015년 6월에 발전허가 100kw를 득하여 그해 11월에 사용전 검사 및 설비확인을 마치고 현재가지 운영을 하고 있읍니다

저금리 시대에 투자대비 수익율이 다른 금융상품보다도 태양광발전소가 높아 추가시설을 위한 여러가지 계획들을 염두에

두고 부지확보를 위해 노력하던 중 적당한 금액으로 토지 650평를 매입하는데 성공하였읍니다(경주시 서면 아화리)

2015년에 준공한 100kw 발전소를 1호기로 정하고 최종목표는 5호기 까지 증설하는 걸로 생각하고 있읍니다

1호기 건설 계획당시에 여러업체로 부터 견적을 받았는데 2억5천만원에서 조금씩 높거나 낮았어며 그때의 수익은 3백만원/월

에서 왔다갔다 했었읍니다. 그때 받은 견적금액으로 시공하여서 투자원금을 뽑을수 있는 소요기간은 8~9년 이었으므로

채산성이 부족했었읍니다. 태양광 모듈의 수명을 25년으로 가정하고 투자원금을 4~5년만에 뽑아낼 수 있는 방법이 무엇인가의

답은 각종 불필요한 부가경비 및 시공업체의 이윤 줄이기로 결론을 짓고 그러기 위하여는 대다수의 공정에서 본인이 직접

시행하는 것으로 결론을 짓고 실행에 옮겼읍니다. 계획상으로 소요되눈 총금액을  1억2천만원으로 산정하였읍니다.

소요금액 상당부분을 차지하는 집행내역을 보면 한화모듈 310W 320장을 660원/wp, 레퓨졸 인버터 20k짜리 5대를 2200만원

 접속반 및 계량기 내장함체 600만원, 한전 PPA 연계금액 980만원, 건축설계비 및 건축감리비(작물재배사) 600만원 등 에

총 소요금액 1억 5천에 시공완료하였읍니다. 그때 당시 인버터에서 다스테크 100kw 1800만원, 동이인버터 1400만원 가량이었으므로

약간의 예산절감을 할 수 있었으나 좁은 부지에(360평)에 많은 용량(99.2kw)을 수용하기 위한 방법으로 어레이별 모듈각도가

약간씩 차이가 있어 부득이 20kw 짜리 5대로 할 수 밖에 없었읍니다

처음 계획금액보다 3천만원이나 오버한 것이었는데 지출하지 않아도 되는 부분에서 지출하는 시행착오를 몇몇의 공정에서

겪었기 때문이었고 2호기 부터는 이러한 시행착오는 줄일 수 잇읍니다

이제 2호기의 시작단계에 접어들었읍니다. 2호기는 수익의 극대화 및 투자금액의 최소화를 목표로 하는데 수익을 높이기 위하여

창고 150평 및 관리사 30평 건축으로(100kw에 가중치 1.5 받기 위한 최소 필요 건축면적이 1580평 내외이므로)

창고임대 수익(100만원 내외/월 예상) 과 동시에 지붕위 가중치 1.5의 태양광시설을 실행중입니다.

태양광을 하기 위하여 어차피 기둥을 세워야 할거니까 좀더 튼튼한 H빔으로 촘촘히(2.5m 간격- 일반적으로 창고의 기둥간격은

4m)  하고 임대창고의 벽체 및 지붕으로 난연 100mm EPS 판넬로 설계하여 세워진 기둥에 벽체 및 지붕을 하면 창고가 되고 지붕위에 태양광 모듈을 설치하여 창고임대 및 태양광 발전의 이중수익으로 투자원금 회수기간을 단축하기로 하였읍니다.

이에 소요되는 예상경비로 보면 모듈 5000만원, 인버터 및 접속함체 2000만원,  H빔 등 철강재 1100만원, EPS 100mm 판넬 1400만원

한전 PPA 연계금액 950만원, 창고건축설계비 400만원(기 집행-건축허가 득함), 건축 감리비(430만원- 이부분에서 감소 여지 있음) 인건비 500만원, 구조안전진단비 100만원,  등 입니다. 창고건축 준공으로 건축물 대장이 나온이후 태양광에 관한 모든 인허가 및 시공등은 본인이 직접시핼합니다

위의 계산상으로 1억이 넘어가지만 임대창고를 짓기위하여 건축설계비 및 추가 자재비(판넬 등)에서 어쩔 수 없이 집행하여야

하지만 그러지 않을 경우엔 충분히 1억 이하로 가능하겠읍니다.


기둥을 세우기 위하여 콘크리트 속에 매입될 L앵커 기초들 입니다. 녹이 슬까봐 은색 페인트를 분사하였더니 하얗게

눈을 맞은것 같읍니다. (비용을 줄이기 위하여 L앵커 3/4" 350mm를 1800원/개 에 구입하여 직접 용접으로 제작하였읍니다.

용접은 1호기 공사하면서 용접공에게 어깨너머로 배운것입니다. 10mm 철근은 고물상에서 1만원주고 사왔음)


기둥이 놓일 줄기초 자리 터파하여 비닐을 바닥에 펼치고 있읍니다 콘크리트의 양생강도를 확보하기 위하여 비닐이 필요합니다



 

이번 공사의 큰역할을 담당 할 일꾼입니다. 1호기를 하면서 겪은 시행착오 감소 및  경비 줄이기 차원의 결과로 생각해 낸 것이며

중고를 구입하였읍니다. 앞으로 터파기, 기둥세우기, 트러스 올리기, 판넬 올리기, 모듈 올리기 등 많은 힘을 쓰야하는 공정에서

크나큰 포지션을 차지할 겁니다.  무대뽀로 구입하여 틈틈히 연습한 결과 이제 어느정도 부드럽게 운전할 수 있어며 며칠전에 중장비 운전 기능사 시험에 도전하여 학원을 다니지 않고 위의 포선생 덕분으로 단번에 독학으로 취득하였읍니다





창고 건축 준공이 나면 발전허가 신청할 모듈배치 평면도입니다.



태양광 시설을 위한 투자비 감소에 도움이 될것이기에 다음 공정이 진행되는 대로 계속하여 올리겠읍니다



출처 : 태양광 발전의 모든 것
글쓴이 : 전압전류 원글보기
메모 :

 
 
 

부동산투자

머터래기 2017. 7. 10. 20:00

<짠테크 시크릿 3화> 같은 집 사는데 투자자는 –3000만원, 실수요자는 +3000만원? 내 집 싸게 사는 기술


에 이어 분양권으로 내집 싸게 사는 기술을 소개해 드립니다. 

예전같으면 이 글의 내용보다 더 깊이 있는 내용을 다뤄도 문제되지 않았겠지만... 전매에 관련된 내용은 지금은 불법이 되어 알려 드릴 수 없네요. 전매와 관련된 내용은 각자 알아서 배우셔야만 할 것 같습니다. 분양권은 집이 아니기 때문에 볼 필요도 없고 동.호수만 알고 계약관계만 확실하면 매우 깔끔하게 거래할 수 있습니다.  



분양권 내 집 사는 기술

 

청약 1순위자격과 특별공급제도

입지가 좋은 새 아파트에 살 고 싶은 것은 당연합니다. 하지만 청약 1순위 1천만명시대에 입지 좋은 아파트라면 경쟁도 치열하겠죠. 그런데 의외로 청약자격을 활용할 줄 모르는 분들이 많이 있습니다. 하물며 청약종합통장 가입도 되어 있지 않고 청약통장에 있는 돈을 해지해서 다른 사용처에 쓰는 분들도 상당합니다. 이유는 다양하지만 대다수는 청약을 잘 모르기 때문입니다.

 

신규공급아파트를 분양 받고자 할 때 청약통장가입자만 분양신청이 가능하고 이 신청자 중 1순위 청약자격이 있는 사람위주로 추첨합니다. 2순위도 분양신청은 가능하지만 1순위에서도 많은 분양신청자들이 있기 때문에 선호도 좋은 단지를 분양 받기 어렵겠죠. 그래서 1순위가 되어야만 경쟁의 선에 설 자격이 주어집니다. 청약 1순위자격은 분양 받을 수 있는 기회로 요약할 수 있습니다. 하지만 너무 많은 사람들이 경쟁하다 보니 원하는 단지에 당첨기회가 줄어듭니다. 이럴 때 두 가지 대안이 있는데 첫 번째는 특별공급제도를 이용하는 것입니다.

 

특별공급제도로 공급되는 주택은 전체공급물량의 10%~20%를 국가유공자. 장애인. 신혼부부. 다자녀가구. 노부모 부양자. 기관추천(국가보운처, 지자체, 중소기업청 등) 생애최초주택구입자인 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위해 일반공급과 경쟁 없이 특별공급분량 신청자만 추첨하여 분양 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 자격은 무주택 세대의 세대주여야만 하고 당첨자는 일반공급당첨자와 동일하게 금융결제원에서 동, 호 추첨을 합니다.

 

내가 특별공급대상자! 리얼리?

안타깝게도 자신이 특별공급대상자라는 사실을 모르거나 알아도 내 집 마련에 관심이 없는 분들이 상당수 계십니다. 평생 단 한번 주어지는 기회이기 때문에 선호도 좋은 아파트에 분양원가로 입주 할 수 있는 유일한 기회일지 모르는데 지나치는 경우를 흔하게 볼 수 있습니다.

이 곳이 분양권 전문투자자와 특별공급대상자의 경계선입니다.

 

정작 필요해 보이는 특별공급대상자는 관심이 없고, 그 자격을 활용해 특별공급당첨을 받아 분양권프리미엄을 원하는 투자자는 관심이 있습니다. 그렇다 보니 자격이 있는 대상자에게 당첨 후 프리미엄 수익을 나누는 조건으로 접근하여 합의가 되면 분양 프리미엄이 형성될만한 단지를 선정해 당첨될 때 까지 특별공급 분 신청을 하게 됩니다. 운이 좋으면 한번에 당첨되고 안되더라도 다른 단지를 돌며 신청하게 됩니다. 청약부터 당첨, 전매까지 가이드만 할 뿐, 모든 진행과정은 당사자인 특별공급대상자 본인이 하게 됩니다. 주어진 자격을 활용할 줄 모르기 때문에 분양권 전문투자자가 알려주는 대로 하고 있지만 정작 본인에게 주어진 단 한번의 기회가 날아가고 있다는 것은 알고도 하고, 모르고도 합니다. 당첨이 된 후 전매가 가능한 곳이든, 기간이 정해진 곳이든 이제 거래가 가능해 지면 전문투자자는 가장 빨리 처분할 수 있는 가격으로 전매하여 약속한대로 수익을 배분합니다. 특별공급대상자도 관심이 없었는데 몇 천만 원의 수익이 발생하였기 때문에 더 이상 말이 없습니다. 특별공급 자격도 본인에게 있고, 증빙부터 신청까지 일도 본인이 하고, 은행대출자서도 본인이 하는데 특별공급에 대해 잘 모른다는 이유로 자신의 몫을 나눠야 할까요?

특별공급자격 쉽게 확인하는 법

첫째, http://apt2you.com 에서 청약안내<apt청약제도안내<특별공급 제도 상세를 보고 자신이나 가족이 특별공급대상인지 확인한다.

둘째, 대상자라면 청약하고자 하는 단지를 선택한다.

셋째, 각 지역마다 특별공급청약신청이 조금씩 다르니 분양사무실에 전화하여 특별공급청약안내를 받으면 됩니다.

넷째, 중도금대출이 나오는지 반드시 확인하고 청약하세요.

 

특별공급 당첨된 경우 처리방법

첫째, 계약금은 반드시 필요합니다. 반드시 준비하세요.

둘째, 입주하면 절차대로 입주하면 되고, 입주를 하지 못하는 분은 전매금지기간이 지나면 인근부동산에 시세에 맞춰 매각하세요.

셋째, 중도금대출승계절차와 양도신고를 통해 양도세를 납부하면 종료됩니다.

 

몇 가지 상황에 따른 변수가 더 있겠지만 위의 범위 안에서 진행한다면 문제소지가 전혀 없습니다.

 

내집마련 신청으로 분양원가로 내 집 마련하기

특별공급대상자나 청약통장 1순위가 없는 사람은 이삭줍기라 불리는 내집마련 신청으로 미 계약 물량을 놓고 추첨 또는 선착순 계약의 기회를 주는 제도입니다.

 

특별공급 당첨자 중 부적격자로 당첨된 물량과 1순위 당첨자 중 청약조건 당첨 무효화 물량이 대상으로 각 단지별로 어디든 물량이 나오기 마련입니다. 이 때 누구에게나 기회가 옵니다. 무주택자든, 유 주택 자든 상관 없이요. 청약통장도 사용하지 않으면서 분양원가에 구입할 수 있는 좋은 기회입니다.

 

내집마련 신청하는 법

모델하우스에서 지정한 내잡마련 신청가능일안에 내집마련 창구에서 간략하게 신청서를 작성하면 됩니다. 분양사에 따라 신청서만 작성하거나 50만원~200만원의 계약금을 받는 곳도 있지만 당첨되지 않으면 각자의 통장으로 돌려줍니다. 주의할 점은 당첨이 확인되면 일주일안에 계약금을 납입해야 하니 준비해 두시기 바랍니다.

누구나 기회가 있다 보니 경쟁도 치열한데요. 선착순당첨은 심한 경우 전날부터 신청대기 줄이 서기도하니 체력적 안배를 잘 하시고 가시기 바랍니다.

 

미운 자식이 효자 되는 미분양 내집마련


<실투자금은 계약금 1천만원, (중도금 무이자, 확장비무료, 가전옵션 무상제공 아파트분양권)>


미분양 아파트를 사라고 하면 어떤 생각이 들까요? 나한테 미분양아파트를 팔겠다는 수작정도로 보일 수 있습니다. 그런데 실수요자 분들이 잘 못 알고 있는 것이 있습니다. 입지가 매우 우수한 인기단지가 아니면 대부분 미분양으로 됩니다. 이유는 다양하지요. 앞으로 매우 유망한 지역이지만 청약통장을 쓰기엔 아까운 지역 및 단지. 정책 규제영향으로 분양시기를 잘 못 만난 운 없는 단지. 주위시세보다 높은 분양가 책정으로 몇 년간 미분양이 된 단지. 대규모택지공급으로 수요보다 공급이 많은 지역 및 단지. 브랜드와 규모에서 인기 없었던 단지 등 미분양이 발생하는 이유는 정말 많습니다.

이럴 때 언론에서 또 한 몫을 해주며 미분양이 늘며 부동산가격 하락으로 이어질 수 있다고 전문가를 인용한기사를 쏟아냅니다. 분위기가 침체되며 미분양은 늘어가고 실수요자는 섣불리 내집마련에 나서지 못합니다. 이 때 즘이면 건설사 부도와 함께 세제지원 및 무이자와 확장무료 등 옵션지원과 심한 경우 분양가할인도 나오며 미분양을 해소하기 위한 시도가 전방위로 시행되며 투자자들은 좋은 위치의 동.호수를 선택하며 최소금액의 계약금과 분양혜택 및 세금혜택을 누립니다. 반면 실수요자들은 아파트가격이 하락하기를 기다리며 혜택 받을 타이밍에 좋은 동.호수의 물건은 모두 투자자 몫으로 내어주게 됩니다. 타이밍을 노치게 되는 것이죠.

시간이 조금 더 지나면 주위의 시세가 상승곡선을 그리며 미분양으로 서러움 받던 새 아파트가 시세대비 저렴해지며 실수요자의 매수가 빠르게 이어집니다. 같은 단지, 같은 동이라해도 층에 따라 수천만 원의 차이가 발생하는데 좋은 동.호수는 우선계약자들의 몫이 되고 실수요자는 남은 동.호수에서 그나마 마음에 드는 물건을 쪼기듯 선택해야 합니다. 주위시세대비 저렴해진 새 아파트에 살고자 하는 실수요자들간의 경쟁으로 이제 고를 처지가 아닌 것이죠. 그렇게 실수요자의 경쟁이 썰물처럼 지나가도 미분양 되는 물건이 있습니다. 1.2.탑층 이 물량은 인근 부동산에서 마무리 지으며 미분양 아파트는 완전분양 아파트로 탈바꿈합니다.

이제부터 동.호수 좋은 물건부터 프리미엄이 형성되며 천대받던 미분양에서 지역 내 살고 싶은 단지로 변신하며 싼값에 혜택 받은 만큼 이익이 되는 것입니다.

 

사례로 본 미분양

2013년 하남 미사지구 및 별내, 동탄, 김포한강신도시등 2기 신도시는 거의 미분양의 늪이라는 불명예를 얻었지만 지금은 살기 좋은 젊은 도시로 손꼽히고 있습니다.




송도.영종.청라등 경제자유구역 내 거의 모든 아파트는 분양하면 미분양이 공식이었지만 송도의 경우 미분양아파트였던 퍼스트파크의 경우 프리미엄 1억을 넘기며 송도를 대표하는 우수단지로 손꼽히고 있습니다. 분양가 대비 송도 내 새 아파트의 가격이 높아지며 상승기대에 맞춰 시세형성이 이뤄지고 있습니다.




서울 한복판에서 브랜드와 규모가 작고 위치가 나쁘고 분양가가 비싸다는 편견으로 미분양 되었던 아파트단지가 있었습니다. 종로와 영등포, 은평구 등 시내에서 멀지 않은 곳에 최근 1년까지도 미분양으로 무이자와 옵션 등을 무상제공하고 심할 경우 계약금 2000만원만 있으면 계약할 수 있는 34평 새 아파트가 있었습니다. 지금은 입주를 앞두고 분양가에 육박하는 전세가가 형성되어 계약자는 실 투자금이 없이도 서울시내 중심권에 새 아파트 주인이 되었습니다.

 

백조가 될 미분양아파트 찾는 법


첫째, 도심에 미분양을 찾는다.

둘째, 대규모 택지개발은 시기가 되면 미분양이 해소된다.

셋째, 도심 재개발로 인한 이주수요가 갈 수 있는 곳을 찾는다.

넷째, 대규모 직업이 형성되는 지역의 30평형 미만 물건을 찾는다.

다섯째, 무이자.확장무료.옵션무료.분양가할인.미분양 해소지원정책 중 3가지가 만족하는 곳을 찾는다.

 

공포심에 포기하는 것은 실수요자의 가장 큰 실수입니다. 도심권에 있는 아파트는 지역 내 수요와 새 아파트 선호수요로 인해 언젠가 해소가 됩니다. 모두 해결된 이 후 입주하겠다고 마음먹으면 이미 이전 계약자에게 수 천 만원이상의 프리미엄을 지급해야만 가능한 일입니다. 누군가 오길 기다려주는 곳은 단 한곳도 없기 때문에 작은 문제는 해결해가며 쾌적한 새 아파트에 사는 삶의 질도 누리는 것이 실수요자가 선택할 수 있는 최고의 선택이 될 것입니다.

 


출처 : 짠돌이
글쓴이 : 대왕소금 원글보기
메모 :

 
 
 

부동산투자

머터래기 2017. 6. 22. 08:40

부산원룸매매 금정구 서동 메인거리

상가원룸 총9억3천 월688만









안녕하세요 부산원룸매매 전문 명작부동산 입니다.


오늘 소개해 드릴 매물은 1층과 지하에 상가가 들어가는 상가원룸매매 물건 입니다.


부산 금정구 서동에 위치하고 있는 매물입니다.

이 지역은 방구하러 오는 사람들이 엄청나게 많다고 하네요

방1개를 제외하고는 다 직거래로 계약을 했다고 합니다.

이 지역의 임대수요가 생각보다 엄청나게 많은 지역이더라구요~

이런 원룸들도 별로 없구요

글데 그도 그럴것이 바로 옆이 바로 공단지역이라서 그런듯 합니다.

그리고 본 매물의 위치도 서동 먹자골목에 위치하고 있어 위치도 상당히 좋은 위치입니다.

지하철과도 가까이 인접해 있구요~


그러니 일반상업지역이겠쬬~


1층과 지하는 상가입니다.

그리고 원룸 15개와 투룸1개로 구성이 되어 있답니다.

단순하게 18개로 생각했을때 방하나당 5천만원밖에 안칩니다.

엄청 저렴하죠~

이곳에 상가 건물이라고 쳤을때도 이만한 매매가격이면 상당히 메리트 있는 물건이라고 볼수 있습니다.

그리고 주변 상가에 비해 월세도 월등히 높게 나오고 말이죠 ^^

상가 건물을 찾으시는분들이 요즘 가장 고민스러운게 임대가 잘 안되는걸 가장 고민스러워 하십니다

요즘 경기가 안 좋다 보니 상가들이 문을 닫는데가 눈에 띄게 많이 늘어났습니다.

정말 안타까운 현실입니다.

1층과 지하는 재계약시 월세를 인상할 예정이라서 지금보다 30만원 정도 월세가 더 올라갈 예정이라고 하구요

도로도 8미터 도로를 접하고 있습니다.

그럼 아래에서 본 부산원룸매매 금정구 서동 매물의 정보를 간략히 정리해 보도록 하겠습니다.




매물번호 : R 355

대지 : 122 ㎡

건물 : 482 ㎡

세대수 : 18

구성 : 상가2 +원룸15 +투룸1

용도지역 : 일반상업지역

도로 : 8미터 도로접


총매매가격 : 9억3천

월수입 : 688 만


예상융자 : 2억

인수금액 : 6억7,400만












부산원룸매매 매도 문의 언제라도 연락주세요




출처 : 부산수익전문 | 원룸 빌딩 상가 매매전문
글쓴이 : 부산수익전문 원글보기
메모 :