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부동산등 경제..1 | 경제,금융,재정(국제포함)
해야해야 2016.05.30 19:29
http://blog.daum.net/gomtangizzowa/35576
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bebe 2015.08.11. 18:24 답글 | 수정 | 삭제
    
맛보기 부동산 시장.



먼저,언론이나 부동산 정보 사이트 수준의 원론적인 전망과 기초 사실,자료 부터 시작 해 본다


먼저,예시적으로,광역,기초 지자체별 부동산 시장에 대한 구체적인 팩트,통계,자료등 부터 함 살펴볼까?
그런 연후에 이 나라 여론 핵심층들의 필수 참고사항인 서비스 산업중 하나인 여행,레져,휴양 산업에 대한 결론을 마무리 지을 것이다.

이에 앞서,전국 각도시의 여행,레져산업 경쟁력 강화및 주거환경 획기적 개선에 간접적이고 부수,파생하는 시범케이스지방,지역의 부동산에 대한 본격적인 분석,전망 부터 이어질 것이다.
귀찮아도 일반인을 위한 맛뵈기,관심과 흥행을 위하여.


    
전용 25평의 수성구 범어동 아파트 가격대가 부산이 4억대를 넘어선 지 한참 지난 몇년 전만 해도 3억대에 맴맴 거렸는데 최근의 실거래 최고가격은 7억을 바라보는 6억대 중반을 나타낼 만큼 대구 지방은 아파트 시장은 4년여간 펄펄 끓고 있는듯 하다.
서초구 잠원,반포등 강남등 서울의 일부 지역의 아파트 실거래 가격은 따뜻한 아랫목 상태를 보여주고 있다.
이에 반해 대전,전남 지방은 4년여 윗목 냉기가 흐르는 듯 하는 상태를 보여 준 우리나라의 부동산 시장은 전국 지방,지역별 차별화가 시작과 그 심화 과정을 밟고 있는듯 하다.
또한,저성장,저출산등으로 인해 차별화는 날이 갈수록 더욱 심화 될 것 같다.
그런 까닭에 앞으로 부동산 투자에 있어서 모두는 빡시게 열공하고도 더욱 조심,신중해 져야 할 것이다.



언론기사나 인터넷 부동산 사이트 부동산114등을 참고해 보면 대전,세종,충남,충북지역의 2014년 아파트 입주물량은 대전이 1만527가구,세종시가 1만4387가구,충남은 9005가구,충북은 9475가구쯤 되는것 같다.
2014년도의 입주물량은 전년인 2013년을 대비하여 대략 대전은 2.8배,세종은 4.2배,충남은 1.9배, 충북은 2배 가까이 급증했다.

지난 7일 기준으로 올해 입주된 물량은 대전 3938가구,세종 1만7382가구,충남 1만1084가구,충북 1만1가구에 달한다.
엎친데 덥친 격으로,총인구 수가 서울의 절반 남짓한 충청 지역에서의 2016~2017년 아파트 입주 예정 물량만 해도 대전 1만1775가구,세종 2만630가구,충남 4만1071가구,충북 1만6951가구 등으로 입주 과잉 현상이 우려되기까지 한다.

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그 결과는 어땠을까?
올해 충청도 지역의 상반기 아파트 매매가격 상승률(1~7월)은 전국의 다른 지방,지역들이 오르는데도 떨어졌거나 3.38%인 전국 매매평균 상승률에도 미치지 못하고 있다.



보다 구체적으로 연도별 충청 각 지역별 아파트 매매가 변동률을 살펴보자.
대전은 2012년 -2.33%, 2013년 0.59%, 2014년 0.60%, 2015년 -0.18%.
세종은 2012년 4.43%, 2013년 4.62%, 2014년 -0.81%, 2015년 2.03%.
충남은 2012년 3.90%, 2013년 2.92%, 2014년 4.25%, 2015년 0.84%.
충북은 2012년 2.54%, 2013년 1.70%, 2014년 7.21%, 2015년 0.62%.
    
2010년을 전후로 한 서울,경기,인천을 제외한 나머지 전국 각 지방,지역의 부동산 시장은 대구,경북을 제외하고 비교적 고르게 동반 상승 했었는데 지금의 전국 부동산 시장은 전국 각 지역,지방은 물론이고 지방,지역 내에서도 소지역별로 차별화 심화 과정을 거치고 있는 듯 하다.
그럼 충청 남북도와 대전시,세종시의 부동산 재활성화 시기는 언제쯤?
서민에게 있어서 밥과 돈은 생명과 같은 것이니 부동산 자산 투자에 있어서도 신중을 기하야 하겠지만,그래도 충청도 아파트에 투자 하려는 모두는 골 싸매고 연구,열공해야 할 것이다.



원론적인 이야기로,아파트 가격상승 둔화 내지 약세 예상의 또다른 징표중 하나가 위 충청도에서 언급한 아파트 공급물량 증가및 이와 결부된 고분양가등등을 원인으로 하는 주택재고물량,미분양 물량의 증가다.
아파트 분양가는 지역,위치,상황,선호도 등등에 따라 천차만별 이기에 다른 평균치와 마찬 가지로 분양가 평균치로 접급한다는것은 무의미 할 수 있지만,동일 내지 유사한 지역,위치,상황이나 조건인 경우에는 유의미 해 질수 있으니까.



다음은 공급,주택재고물량등에 대해 보다 구체적으로 경기도등지를 한번 살펴볼까?
경기도는 2007년경 닥치고,밀어내기 분양을 데쟈뷔 하는듯한,아니 더 많은 분양물량이 예정된듯 하다.
2007년 하반기 경기도의 분양물량이 8만여 가구였는데 반해 올해 하반기의 예정물량은 10만 가구를 넘기고 있는듯 하기 때문이다.

그런 까닭에,작년 하반기 부터 불어 온 우리나라 부동산 시장의 훈풍에도 불구하고.
경기도의 일부 지방들은 최근들어 공급물량이 늘고 분양가도 5~20%상승한 까닭에 주택재고 물량이 늘어나고 있다.

세부적으로,지난 몇년간 공급물량이 대폭 줄어 미분양 물량도 꾸준히 감소하던 용인시는 올해 분양물량의 대폭적인 증가와 함께 재고 미분양 물량이 조금 이나마 다시 증가하고 있다.
경기도 광주시,시흥시,화성시,김포시등의 아파트 재고 미분양 물량 증가는 더욱 현저하다.
또한,한때 잘 나가던 동탄 신도시 2차,회복이 완연해 보였던 인천도 최근 청약미달 사태로 미분양 증가 조짐을 보여주고 있다.


저출산 고령화 기조는 반전 기미를 보이지 않고있고,중기적으로 저성장의 늪에 허덕이고 있는 우리나라 국민경제로 말미암아 나날이 아파트 수요 기반은 약화되고 있다.
이런 상황에서 공급마져 늘어나게 된다면?
각자 모두는 더욱 아파트 투자에 신중해야 할 이유다.

다음은 이미 예고한 시범 케이스 지방인 부산시와 시범 지역인 대연동,남천동.
분양가가 크게 높아지는것도 모자라 2008년 이후 입주물량이 급격하게 늘어날 부산시의 부동산 시장은 과연 어떻게 흘러갈까?
예를들어 일개 대연동 하나만 해도 분양가는 아주 많이 높아질 예정이고 2018년 부터 2020년 초반까지 거의 2만여 가구의 거대 아파트 공급물량이 예정되어 있는데 말이야.    

2015년 9월 7일 오후 6시 7분에 저장한 글입니다.


결론부터,

이미 지방,지역적 차별화된 우리나라 부동산 시장은 국지적으로 또 중단기적으로 일시 약보합은 가능할수 있어도 폭락은 없다.

오히려 국지적으로,지금부터 2018년을 넘어 쭉 계속,아주 강하게 상승하는 지방,지역도 있을 것이다.

그 구체적,세부적인 근거,이유들은 후술 할 것이고 모두는 이를 참고삼아 각자 투자 하려는 각 지방,지역별로 주도면밀하게 검토,연구,열공하여 주택 투자에 있어서 덜 잃고 더 많이 벌게 되길 바란다.




기본 전제.



하나.

집 가진자는 집값이 오르면 좋고 집 없는자는 상대적인 박탈감과 빈곤감에다 지속적으로 많이 오른 전월세까지 이중,삼중의 고통을 겪게 될 것이다.

집 없는 우리나라 사회,경제적 약자층들만 고려하면 전월세값 하락을 수반한 집값 폭락이 최선의 방안이 될 수 있겠지만 전체 국민경제와 전체 국민의 이익을 고려하면 그리할 수는 없다.

모든 계층을 만족 시킬수 있는 최선의 수단,방안은 존재하지 않기에,집값이 버블이 아닌 한 차선의 수단인 집값의 완만한 상승과 전월세값의 중장기적 안정이 최선이다.

최소한 물가를 헷지,건설,건축 산업 자체 뿐만 아니라 시멘트,철강,이사,인테리어등 전 후방 관련산업의 국민경제와 국민 고용,소득에 기여효과등 각자 많은 이유들을 찿아 보도록.



이 차선의 방향은 현 그네 정권은 물론이고 차기,차차기 정권,정치권까지 장기에 걸쳐 부동산의 기본 정책방향이 될 것이다.

추가하여,정부,정치권은 집값 상승에 따라 자산이 증가하는 국민이 보다 많아 지도록 현재 53% 남짓으로 계속 줄어들고 있는 국민의 자가주택 점유률을 획기적으로 증가 시켜야 할 것이다.

주택 보급률이 150%내외고 빈집이 천만 채 가까이 되는 일본 조차 자가 주택 소유율이 60%를 넘긴다.

우리나라와 비슷한 홍콩만 빼고,실물자산 비율이 우리나라 보다 현저히 낮은 미,영등 자칭 선진국들도 마찬가지로 60~70%대다.

심지어 싱가포르는 90%,스칸디나비아국들은 100%에 육박하는 나라들도 있다.

이는 장기적 전월세난 완화,노후대비,내수,소비에 다소라도 기여하는 길이기도 하다.



둘.

주택 경기는 수많은 변수의 조합으로 결정 되어지고,주로 글로벌,국내 경기와 주택 가격,수급에 의해 좌우된다.

주택 가격은 국토부 실거래가나 예전 보다야 현저히 개선된듯 하지만 다소 부정확한 네이버나 다음등 포털의 가격만 참조해도 되니 생략하고,이하는 주로 수급과 국내경기,정책에 대해서만 피상적으로 분석해 본다.



달포 전의,경기도,충청도,대전,세종의 주택 공급 물량,재고주택,주택 가격,분양가 추이등에 대한 예시에 이어 오늘은 서울을 추가 해 본다.

서울시의 일개 자치구 송파구의 분양가,입주 예정 물량은 얼마나 될까?



예를들어,현재 잠시 넘버 투에서 넘버 원으로 등극하신 서초구 공구리는 분양가를 많이 올리고도 웃돈까지 붙고 있으니 그런지 몰라도 송파 가락시영은 평당 분양가를 2300에서 2800만원으로 올릴것 같더라.

인근의 강남구 개포주공,강동구의 고덕,둔촌주공은 또 얼마나 쳐올릴까?

망둥어가 뒤니 꼴뚜기가 뛴다고 서울 지방뿐만 아니라 대구 지방,경남 창원지방의 수성구,의창구,성산구등의 분양가도 1400~1600만원대에도 수천에서 일억 가까이 웃돈 까지.

암튼 분양가 상한제가 폐지된 이후 공구리 분양가는 존나게 쳐 오르고 있다.

송파구의 입주 예정 물량은 인근 위례,하남 미사,강동 고덕등을 합해 보면 대략 올해 1만을 넘기고 2016년에는 2만을 넘기고 있다.

2017년도 대략 2만가구 가까이에다 인근의 개포 입주물량까지 더해진다면?



안그래도 폭라기들이 서울,강남 공구리는 초거품,버블이라꼬 입에 게거품 물고 있는 데 입주물량까지 폭증하면 ?

더하여 우리 국내 경기는 국가 재정건전성을 훼손해 가며 혈세,적자 예산의 적극적인 재정정책에다 사상 최저 금리의 확장적 통화정책에도 불구하고 5분기 연속 0%대 성장의 침체 지속 상태다.

부동산 담보대출 규제의 주 원인 재공자 이자 핵심 대상인,2012년 1월 이후 45도 각도로 주택담보대출이 가파르게 증가했던 서울지방인데 말이야.

기타 미국 쫄래쪼래 따라서 우리나라 기준금리도 인상될 지도 모르는 데 말이다.





그럼,예시 지역인 송파구 공구리는 과연 2018년 전후에 폭락론자의 확신처럼 폭락,하우스푸어,미분양이 폭증할까?

사적자치,시장이 결정하게 되겠지만 대내외 변수에 따라 일시 출렁일수는 있어도 장기적으로 완만한 우상향의 가능성이 더 크다.

장기적으로 서울 강남 지역은 직접,누진세를 많이 부담할 시범케이스 지방,지역중 하나가 될 것으로 예상한다.

위에서 예시로 언급한,강남에 준하는,대구 수성구,창원 의창구등에 대한 예상도 근거도 서울 강남과 크게 다르지 않다.



그 이유 몇개만 적시한다.

민주화 이후 더욱 가속화된 자산,소득,지역등 각종 양극화 심화,고착화로 인해 대다수 국민은 어렵게 살고 있지만 우리나라 인구중 소수인,많이 벌고 가진 년놈들도 많다.

서울지방은 혈세,민간자본까지 장기간 폭탄 투여된 까닭에 각종 기반시설,편의시설,도시 주거환경뿐만 아니라 문화,교육시설까지 잘 갖추어진 동네다.

따라서 서울,강남 공구리를 가지고 싶어하는,우리나라에서 공구리 수요기반이 가장 강한곳이 서울,서울 중에서도 강남이다.

주마가편으로 송파구와 송파 인근의 폭증하는 공구리 입주 예정 물량에 대한 수십조의 민간 자본이 투여 되었기에 더욱 쾌적한 도시 주거환경으로 발전할 것이기에 강남 공구리 값이 조금만 출렁거려도 달려들 가진자 소수들이 많을 것으로 예상되기 때문이다.

이는 푼돈 민간자본이 투여된 나홀로 아파트,심지어 다가구,다세대 주택 신축시 그 주변이 깔끔하게 변해지는것만 봐도 누구나 알 수 있을 것이다.

그리고 중기적으로 침체상태인 우리나라 국민경제이기에,선제적인 소극적인 금융통화정책으로 성급하게 전환했던 2011년경의 실수를 거듭 되풀이 하지 않기 위해서라도 경기 회복을 확신,확인한 후에야 재정및 통화정책기조를 바꾸려 할 것이다.

즉,이번 정권은 물론이고 다음 정권은 설령 단기적인 버블 위험을 감수 하더라도 걍기 회복를 확인할 때 까지 적극적인 재정정책과 통화금융정책 기조를 계속 유지하려 할 것이다.

즉,글로벌,국내 경기의 회복 기조를 확인하기 전까지 설령 미국의 금리와 교차,역전이 되더라도 소극적 금융통화정책은 유지될 것이며 부동산 활성화정책의 기본 방향도 큰 틀로서 계속 유지될 것이기 때문이다.

그러나 국내 경기가 내년이라도 회복을 확신,확인 할 수 있다면 이것들은 다른 문제가 될 것이다.





다음은 2018을 넘어서도 쭉~아주 많이 상승하게 될 시범 케이스 지방인 부산시의 주택시장에 대한 이야기다.
2015년 9월 7일 오후 6시 7분에 저장한 글입니다.




십여년 후 국민의 각종 자산 배 이상 불리기와 관련하여..

어제 주식시장의 대세상승에 관한 이야기에 이어 오늘은 공구리 시장에 대해 한마디 해 볼까?

몇 년 후 주택 공급물량 급증 예상과 미분양 물량 또한 증가 우려,그리고 글로벌,국내 경기침체에다 금리인상 걱정도 부족하여 주택 대출관련 정부규제 강화까지 부동산 경기에 부정적인 요인들이 널려 있으니 여기 저기서 걱정을 많이 하고 있더라.

심지어 작년 여름에 완전히 잠 재웠던 폭라기들의 레파토리중 하나인 조만간 공구리는 폭락할 수 밖에 없다는 주장까지 부활하고 있더라.

2018년 전후 금리가 오르고 공급물량이 폭증하면 전국 지방,지역의 주택이 동시다발적으로 폭락 하능거냐?그렁거야?




옌날의 미국가요 turn turn turn의 노랫말 처럼 세상에서 영원한건 없고 모든것이 변하게 되어있다.

우주,태양계는 커녕 작은 둠벙격인 지구촌 현생인류의 시공만 고려해도,

아니,간장종지격인 수퍼 파워국,백여년만 고려해도 불과 백여년 전만 해도 해가지지 않는 대영제국 빅토리아 시대 였는데 말이다.

세계 양차 대전 후 수퍼파워국중 하나로,잠시 반짝했던 소비에트 연방은 지금 어찌 되었는가?

또다른 수퍼파워국중 하나인 미국은 백년후에 과연 어찌될까?

현재의 인구,영토 대국인 중국,인도와 또다른 인구 대국이 될 동남아,아프리카등지의 여러 나라들은 또 어찌될까?



내가 존재 하기에 세상도,우주도 존재 하는데,현생인류의 시공만 고려해도 백년 수퍼 파워국들은 간장종지에 불과할 뿐이다.

모든 인간은 각자 우주,하늘과 같이 존엄하고 가치있는 생명체중 하나다.

간장 종지속의 작은 물방울에 불과한,길어야 백여년 인생의 우리나라,우리사회에서,

잠시 빌려쓰고 잠간 머물다가 갈 인생에서 세속적인 권력,돈,사회적 지위등은 상대적으로 큰 가치가 없다.

큰 가치는 커녕 김정일,이건희의 사례만 봐도 뜬구름일 뿐이다.

그런 까닭에,부패,불공정,불평등한 사회에서,자살근처 까지의 많이 아픈,퍽 헬 코리아,헬조선을 외칠 만큼 분노한 일부 십대,이십대,7포세대등 청춘들은 조금 더 멀리 바라보고 조금 더 자신을 사랑 해야 할 필요가 있다.
2015년 9월 6일 오전 7시 9분에 저장한 글입니다.

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우리나라 주시기 시장의 대세상승은 언제쯤?

정부,정치,관료,기업,특히 정부와 기업은 더욱 새겨 들어야 할 것이다.



서구 제국들 보다 노후준비가 한참 부족한 상태인 우리나라 이기에 우리 궁민은 없는 청년기 부터 돈에도 각종 연금,보험등 노후 준비를 하는 사람들이 늘어나고 있다.앞으로 가속도로 늘어나게 될 것이다.

또 없는 돈에 전세 보증금,월세 올려주랴 국민의 소비여력은 날로 줄어들고 있다.

정상적인 서민,중산층이 이러한데 적자,한계가구는 말해 무엇하랴?

국민의 총소비가 2000년대만 해도 70대 후반%이었는데 오늘날은 70대 초반%대가 그 증거중 하나다.



국민일반,특히 청년,여성층들을 위한 많은 양질의 일자리 창출이 가장 근원적인 해법이다.

중산층 뿐만 아니라 서민,빈민 일자리와 소득에 친화적인 창의적 서비스업에 관한 이바구가 계속되는 이유겠지?

기타의 해법으로 십여년간 각종 국민자산 배 이상 불리기등이다.

작년 여름에 동시다발적으로 시작 된 부동산,주택시장 활성화,실물자산 불리기등의 취지,맥락은 단기필마일 망정 오늘의 주식시장 활성화 및 노후대비충실및 금융자산 불리기와 마찬가지다.



평균 소비성향및 한계 소비성향이 상대적으로 높은 서민,빈민층들의 소득과 자산이 많이 늘어나야 소비,내수에 다소라도 기여할수 있을 것인데 유가 하락등에도 불구하고 오히려 올해 2분기의 실질 국민소득은 감소했더라.

지난달에는 수출 감소폭이 무려 15%내외.국민경제의 기초체력을 반증하는 환율은 900원대는 커녕 달러 퍼내기 정책까지 더하여 져 1200워에 육박하고 주식시장은 대세상승은 커녕 1800 포인터 까지.

그럼에도 청년등에게 양질의 일자리를 많이 늘려줄 기업의 기업가 정신,기업 투자등은 크게 늘어날 기미조차 보이지 않고 국가재정 여력조차 날로 약해져 가고 있는 오늘날의 갑갑한 우리나라 경제 현실이다.



만약,국가재정건전성을 훼손 시키는 적자,적극재정및 사상 최저금리의 적극적인 금융통화정책,기타 부동산 규제완화와 주택경기 회복이 없었다면 우리나라 경제는 중기적 마이너스 성장,최소 2분기 이상 연속적인 마이너스 성장으로 명실상부한 디플레이션 상황 이었을 것이다.

그리 되었다면 우리나라 국가부도스왑,코스피,환율등의 지표는 어떻게 되었을까?

경제3주체중 하나인 정부와 기업의 무능뿐만 아니라 글로벌 경기침체때문일 것이리라.







그럼에도 불구하고 내수,국민소비에 조금이나마 기여하기 위해,미,유럽,일본등과 비교하여 실물자산 편중도가 심한 우리국민의 금융자산을 조금이라도 개선 시키기 위해서라도 우리나라 금융시장중 하나인 코스피,주식시장의 대세상승은 빠르면 올해 말,늦어도 내년 초에는 시작 되어야 할 것이다.

40분기 연속은 커녕 2~3분기 연속 분기별 1%대의 국민경제 성장및 2~3분기 연속 기업의 영업 이익률 10%내외만 증가 시킬수 있다면 우리나라 주식시장의 대세상승은 일단 출발 시킬수 있을 것이다.

최소 중기적으로 그것들이 가능하다면 실질적,명실상부한 주식시장의 대세상승도 가능할 수 있겠지?



아무리 마이너 금융시장중 하나인 주식 시장이라도 국민의 20%남짓이 주식 직접 투자를 하고 있으니,각종 펀드등 간접투자,변액보험등의 투자까지 고려하면 국민의 소득과 기업의 체력과 일자리를 위한 투자 재원등을 조금이라도 개선 시켜 줄 수 있는 주식시장의 대세상승은 반드시 필요하다.

십년내 각종 자산 배 이상 늘리기 목표에,국민경제의 선순환 기조에 조금이라도 기여하기 위해서라도 30년 가까이 1000~2000포인터에서 장기간 자빠져 놀고있는 코스피를 최소 중,단기적으로 2000~40000포인트로 늘릴 필요가 있다.

장기적으로 세계경제가 활황을 지속하는 시기가 오면 1만,2만 포인터,그 이상도 가능 하도록 모두 노력해야 하겠지?



사상 최고치를 거듭 갱신했던 미국,독일등의 주식시장,몇 년만에 6천대에서 최고 2만까지 몇 배 올랐던 일본 토픽스등은 정상일까 버블일까?

1980년대 말 천 포인터대에서 지금까지 천 포인트대의,십 년 전 2000포인터를 넘었던 코스피는 또 정상일까 버블일까?

아무리 돈 놓고 돈 묵기의 투기,도박판,앞서 촐싹대며 가는 주식시장일 지라도,장기적으로는 국가,기업의 기초체력,펀드멘털과 동떨어질 수 없는 금융시장중 하나일 뿐인데 말이야.

미,독,일 뿐만 아니라 각국의 장기 경제 성장률 추이,기업 매출액과 영업이익 추이등을 주도 면밀하게 비교 검토 연구 해 보도록.



기업,정부는 기본,원칙에 충실해야 한다.

어렵고 힘든 대내외 경제상황의 현실,단기는 별론으로 하고 장기,중장기적으로 우리의 국민경제와 기업은 근원 체력,실력을 길러야 할 것이다.



예를들어,국민경제,기업 실력의 거울,주식시장의 그림자 중 하나인 환율은 지금의 달러당 1200원이 아니라 900원,800원대가 되어야 코스피 3000,4000시대가 열릴 것이다.

글로벌 수출입 급감,세계 경제 침체에다 유럽은 내년을 넘어서도 돈풀기를 계속할 가능성이 크고 일본도 완화된 통화,금융정책을 단기적으로 축소시킬것 같지 않으니 우리나라의 수출,기업들은 더욱,많이 힘들수도 있다.

쉽고 편안하면 누구나 못할까?

힘들어도,어려워도 우리 정부와 기업은 장기적으로 환율이 30년 전의 수준인 달러당 500원,600원대 가더라도 살아 남고 더욱 초일류 국민경제,초일류 기업으로 발전해 나갈 수 있도록 기본,원칙에 충실 해야 할 것이다.

그래봤자 플라자 합의 전후의 달러당 엔화 최대 300엔에서 70엔대까지에 비한다면 조족지혈일 것이다.

현재의 단기,언 발 오줌 누기식,깔짝깔짝 평가절하를 위한 달러 퍼내기등의 근시안적인 정부 정책들은 국내외의 신뢰를 잃을 뿐이다.

심지어 일부 외국자본,외국언론들은 조소,비아냥 대고 있더라.





2015년 9월 9일 오후 12시 24분에 저장한 글입니다.




각설하고,

며칠 전에 썼던 우리나라 금융시장중 하나인 주식시장과 그저께 썼던 실물시장중 하나인 주택시장에 이어 간장종지 위 미세한 물안개 알갱이에 불과한 경제 이야기들 계속 이어간다.



모든것이 변하는건 금융,주택시장도 마찬가지다.

예를들어,1960,70년대의 옛날 사진으로 누구나 확인할 수 있는 모래밭,배밭,미나리꽝들 이었던 서울시 촌지역 강남은 불과 30~40년 만에 상전벽해했다.

그 기간 동안에 서울 강남의 땅값은 몇만 배,주택,공구리값은 수백배 올랐다.

그 기간 서울시의 핵심 시장도 종로에서 명동으로,명동에서 압구정등 강남으로,신촌에서 홍대등으로,기타등등 모든것이 변하고 있다.



또 다른 예로 1970년대 옛 사진에서 초가집 듬성듬성,부산시의 오지였던 해운대도 현재는 부산의 핵심지역으로 상전벽해했고,반대로 1980,90년대만 해도 길 걷기가 힘들었을 정도로 붐볐던 남포동,광복동의 부산의 원도심은 많이 쇠락했다.

지금은 남포동을 이은 서면, 현재의 해운대,화명등 하루가 다르게 변화하고 있다.



그럼 지금부터 10년,20년 후에는 또 어떻게 변할까?

종로,명동,남포동등 원도심의 부활 가능성은?







눈에 안보일 정도로 더욱 미세한 물안개 방울 이야기로,

그저께 약속했던 글,

자칭 전문가들과 개언론,개티즌들이 이구동성으로 부산,대구지방을 예시하며 서울등의 집값은 많이 올라 높지만 계속 올라가고 나머지 지방을 싸잡아 공급물량 과다에다 집값까지 많이 올랐다는 이유로 조만간 침체한다 하더라.

물론 서울은 올해뿐만 아니라 내년에도 입주물량은 적고 이주물량은 많아 비싼 집값에도 불구하고 계속 오를 가능성이 높고 대구지방의 내년 입주물량이 지나치게 많아 상승탄력성이 크게 둔화될 가능성을 부정할 수 없겠지만 부산은 다르다.

그 자껏들의 개소리들과 달리,올해 포함 지난 3년간 연속적으로 늘어 난 공급물량에 눌려 3년 반의 침체기를 격은 이후에도 대구등과 비교하여 회복세가 미미한 부산의 부동산 시장은 앞으로 중기 이상으로 강하게 쭉~~집값이 아주 많이 상승할 지방중 하나다.

그 이유,근거를 제시한다.

자칭 전문가,개언론,개티즌들이 무지,무능력,무가치 함을,심지어 사회 흉기임을 반증해 주는 글이기도 하다.



2013년경 부산 주택시장이 많이 어려울 때 새벽이 멀지 않았다고 거듭 강조했음에도 불구하고 귀가 얇아 사회 흉기들과 폭락론등 비관론자들의 무지,허위,왜곡,선동에 놀아나 탈탈털어 오두막 집 한 채를 헐값으로 넘긴 서민층들이 제법 있었다.

제로섬 게임으로 누군가 손해를 보면 누군가는 덕을 보게 되어있는 공구리시장인데 말이야.

구체적 사례로,2013년과 2014년 초에 감정가 이하로 오두막 팔아 치웠던 서민층들은 얼마나 손해 봤을까?



제로섬 게임으로,누군가의 손해는 투기꾼등 누군가의 이익이 되었겠지?

대연 2구역,대연 7구역 재개발은 일반 분양전의 웃돈만 해도 1억 몇천만원이었고 일반 분양 후 지금의 웃돈만 해도 3~8천만원인데 말이야.

또한 조만간 일반분양 할 예정인 거제 2구역,온천 2구역등 유망 재개발 지역의 현재 웃돈만 해도 1억 내외의 상황이 팩트다.

2013년경 분양했던 부산시 요지의 공구리들의 분양권 웃돈도 최소 수천만원에서 최대 억대에 이르는 것도 팩트다.

앞으로 늘어나게 될 웃돈,집값까지 합하면 웃돈만 해도 현재 오두막 팔고 빌라 전세값도 버거운 서민,빈민층들이 넉넉한 노후준비를 할수 있었을 돈이었다.







과거는 흘러갔고,그럼,장래 부산 공구리등 주택 보유자들은 앞으로 어찌해야 할까?



시장,집값 변동에는 다 이유가 있다.

과도하다 싶으면 많이 쉬어 가기도 하고 장기간 오르지 않거나 하락하는 곳도 있겠다.



구체적인 예를 몇 들어본다.

2007년을 전후로 입주한 신규,3000천 세대의 대단지에다 사방 바다 조망까지 탁월한 사하 다대 롯데,남구 오륙도 에스케이등은 대중교통접근성등을 이유로 십년 가까이 집값이 잠잠한 경우도 있다.

유사하게,심리적 요인으로,부산 부동산 최악 침체기 였던,2006~2008년에 입주했던 아파트들도 상대적으로 집값의 상승 탄력성이 상대적으로 미약하다.



반대로,주로 민간자본의 폭탄 투여로 개발이 거의 완료상태인 해운대구 부동산은 2007년경 불과 2년만에 분양가 두배 넘게 상승했다가 그   후 8년간은 잠잠,하락했다가 최근에 다시 전고점을 넘기며 제법 오른 해운대 재송동 포스코 센텀 파크등도 있다.

마찬가지로 해운대 우동 대우마리나 형제들도 전용 25평의 가격이 2007년경 1억대에서 3~4억대로 포스코 센텀 따라 두배 넘게 올랐다가 8년간 약보합 과정을 거친 후 올해 봄부터 포스코를 넘어 5억대 초반으로,실거래가가 초단기간에 급등했다.

마리나 형제들의 집값이 앞으로 내릴지 오를지 그대로일지 알 수 없어도,기존의 인근 마린시티 해변도로 지하화,수영만 요트장 재개발,백화점,동백섬과 운촌항 마리나개발,동해남부선 폐선부지활용등등의 개발기대감등으로 더 오를 수도 있겠다.

반대로,마리나 재건축은 빨라야 최소 십 수년 이상 걸릴 것이기에 낡은 아파트에 많은 돈을 장기간 묻어두고 살고 싶어하는 수요층들의 적으면 마리나 형제들의 집값은 도로 떨어질 수도 있겠지.



다음은 부산시 공구리들의 입주물량부터 중장기 개발,발전 방향과 계획등등까지 부산시 주택시장의 중장기 활황의 이유,근거에 대해 부산시의 창의적 서비스업 결론글과 함께 시범케이스 지역을 위주로,장래 입주예정 물량등의 객관적 지표들이 제시될 것이다.
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귀찮아도,오래 걸려도,이미 예고한 시범케이스 지역에 대한 관광,레져,휴양산업에 대한 결론글과 그 부수적,간접적 효과로서 부동산 시장에 관련된 글들과 함께 또다른 간장 종지속의 수증기 방울격들인 정치,사회,교육,문화,안보,법등등의 글들도 함께 쓴다.

인간의 품격과 마찬가지로 국가나,도시의 품격,경쟁력도 소프트웨어가 더 중요하다.

경제등 하드웨어,겉만 번지르르하고 공정성,정의감,도의심,약자보호,따뜻함,기타 전 영역에서 기본 상식과 원칙,기초법치,기초질서등이 부족하거나 없다면 국민,시민 개개인이나 나라나 도시는 결코 높은 경쟁력,품격을 가질수 없을 것이다.



자살률,출산률,노인빈곤율등등의 부분에서 자랑스런 부동의 세계 최고의 개한민국은 헬 코리아,헬 조선을 외치는 십대 아이들의 눈에는 그것들 말고도 세계 최고 수준의 부분들이 넘쳐나고 있다.

공지,뉴스,아이들의 말들을 토대로 구체적인 예를 들어 보자.

가까운 미래의 우리나라,우리 사회는 적으도 십대 아이들,7포 청춘들이 분노하지 않을 만큼이라도 달라져야 하겠지?



더불어 사는 따뜻한 사회면과 기초법치에서 우리 사회는 강력범죄부터 모욕,명예훼손,무고,저작권등에 이르기 까지 각종 범죄,탈법,불법,비윤리,심지어 고소,고발까지 난무하고 있다.

일반인에 있어서 죽고싶을 만큼의 고통,스트레스를 주는것이 범죄,불법과 관련된 갈등,법정다툼인데 말이야.



권리,특권만 있고 책임은 없는 소시오패스 전형인 박근혜와 그 호위 무사 문재인이는 공인,즉,명예,사생활등 사적 영역에서 불리한 지위를 의미하는 공적인물의 이론조차 개무시 하고 자신들이 마치 사사로운 개인 피해자인 양 고소질을 남발하고 언론,각종 빠돌순이들은 그것도 권력이라꼬 권력에 아부발정 하느라 바쁜듯 하다.



사소한,기초 질서면에서 딴따라들 공연장이나 홍대상권,심지어 존만한 민락 수변공원에 조차 수톤의 쓰레기 범벅일 만큼 현재의 우리 사회는 기초질서 조차 실종상태인 듯 보여진다.



정치,사회,경제면에서 신 정경유착상태의 박근혜정권은 경제난으로 국민 개고통도 모자라 국가채무는 지디피의 40%대,가계채무와 기업 채무는 각각 1100조,2300조를 넘기는 등 각종 공사채무를 폭증시켜 국민 경제를 더욱 위험하게 만들어 놓은 공으로,또 메르스나 세월호등에서 정부는 무책임,수수방관,불법 보호한 공으로 사회흉기 언론,여론조사기관들을 앞세워 고공의 지지율 놀이를 하고 있다.

무위도식 보다 천문학적 혈세,통치권,공권력에 대한 밥값할 기회를 주기 위해 눈꼴 시려워도 지금은 참고 있지만,현재까지를 보자면 다음 정권 이후 박근혜정권은 역대 최악의 정권으로 평가받게 될 것 같다.



제대로 된 대안 정치 세력이 형성된다면 언제든 빡시게 올드 앤 뉴 쌍라이트 박멸과 실질적인 재벌개혁,경제 민주화등도 시작될 수 있겠지.

민주화 이후 김영삼 부터 박근혜까지 권력뽕에 취해 실패할 수 밖에 없는 대통령으로 만든 국가,사회악중의 악들중 하나가 주권자인 국민 농락과 대의 머슴 권력에 대한 왕조적 충성 관행과 그 권력에 아부발정,그리고 그 권력을 위한 권모술수에 능한 청와궁의 내시와 간신들,그리고 그들의 업무관행일 것이다.

화무십일홍,박근혜는 권력뽕 빠지기 까지 2년 남짓 남았네.

그 나라의 악,좀들을 처단,폐기하지 않는 한 앞으로의 대통령도 실패할 수 밖에 없을 것이다.
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각설하고 경제 이야기.



변변한 자원조차 없는 작은 우리나라는 수출입등 대외의존도가 높을수 밖에 없다.

또한 전,후방 산업 연관효과와 국민 고용,소득에 가장 영향력이 높은 자동차산업등 환율 민감산업들이 더욱 세계적인 경쟁력을 가친 초일류 기업으로 발전 해 나가길 간절히 바란다.



그렇지만,다음 정권 이후 우리의 국민경제는 세계경제가 회복될 즈음에 경제민주화,재벌개혁과 더불어 창의적으로 아베시키 노믹스와 반대로 창의적인 국민경제를 실천할 필요도 있다.

여태 까지의 친대기업,친수출기업적 정부정책과 반대로 친 내수기업,중소기업,친서민 중산층들의 정책으로 전환 말이다.

국민 고용의 80%내외를 책임지고 있는 중소기업의 획기적 발전과 양질의 서민,중산층의 일자리 부터 주식,중소 상공업자들의 장사소득의 획기적인 증대및 주식과 주택시장의 대세 상승과 正의 부효과와 결합하여 더욱 획기적인 수준의 실질국민소득의 증대방안 말이다.

늘어난 소득은 더 많은 소비를 낳고,그 늘어난 소비,내수는 기업의 더 많은 투자,일자리를 유인 하는 등 진정한 국민경제의 선순환 구조 정착으로의 전환 말이다.







어제 약속했던,

서울시에 비해 발전이 한참 늦고 공구리 수요기반은 더욱 취약한 부산시의 주택 시장이 중기적으로 쭉~ 계속,강하게 상승하는 이유들 이어간다.



먼저 가격.

건축비는 차이가 나지 않으니 집값은 주로 입지,땅값에 의해 좌우된다.

지금은 크게 벌어졌지만 민주화 이전인 1980년대만 해도 서울과 부산의 집값,땅값은   크게 차이가 나지 않았다.

그 당시 경기도의 집값은 부산시의 절반정도 였는데 2000년대 버블 절정기에 경기도의 집값은   부산시의 세배,지금도 두배에 조금 못미치는 집값 평균 가격대다.

다들 극소수 최고가 신규 공구리들만 바라 봐서 그렇지 부산의 평균 땅값은 경기도 땅값의 평균보다 높은,아직도 전국 3위인데도 불구하고 단독,다가구를 포함한 부산시의 전체 집값의 평균치는 1~2억대에 그친다.

전용 18평,25평의 서민용 아파트,공구리에 국한 한다면 조금 더 높은 2억대 초중반의 가격대에 불과하여 버블 없이 집값이 상승할 여력이 높은 지방이 부산이다.



다음은 공급.

2009~2011년은 서울,경기,인천,대구지방등을 제외한,소외된 나머지 전국 지방들은 동시다발적인 주택시장 활황기를 경험했다.

그 활황기 당시 분양했던 많은 공구리 물량들이 집중적으로 입주하던 시기가 2013~2015년이었다.

다른 특벼ㄹ한,조건이나 변수가 없는한 시장원리에 의해,부동산 공급물량의 증가는 부동산 시장을 침체로 만든다.

부산 주택시장도 2011년 말 부터 작년인 2014년 중반기 까지 3년 6개월 동안 집값 정체,완만한 하락으로 많이 힘들어 했었지.

재활성화 된 지금까지도 대구,광주등에 비해서 집값 상승의 탄력성이 현저히 낮을만큼 상대적이긴 하지만 대량의 주택공급 물량의 후유증이 컷었다.

특히 침체가 절정 이었던 2013년 후반기에는 미분양도 많이 늘어났고 도심 요지의 재개발 물량조차 감정가 이하의 물건들로 넘쳐났었다.

지금은 5억대의 실거래가를 바라보는 대연혁신 공구리는 3억대 초반에도 안팔릴 만큼 요지의 신규아파트 조차 매물이 넘쳐 낫었다.
2015년 9월 10일 오후 1시 19분에 저장한 글입니다


보다 구체적으로,

지난번에는 나홀로 아파트,주복,오피스텔등을 제외한 부산시의 물량들을 제시 했었는데 오늘은 이것들을 포함하고 다세대,다가구,단독만 제외한 공급 물량을 제시한다.

과거,현재의 공급물량은 대략,

2013년은 2만 3천여가구,

2014년은 2만 5천,

2015년도 2만 5천여 가구다.

여기에서 법정다툼등으로 2014년 입주하지 못하고 2015년에야 실재 입주한 해운대 중동의 힐스테이트 2천 3백여 가구는 중복하여 계산 되었다.



지난 3년 6개월간의 부산 부동산 경기 침체로 인해 대폭 줄어든 부산의 장래 공급예정물량은 대략,

여기도 나홀로 아파트,주상복합,오피스텔을 포함한 입주예정 공구리 신규 분양물량들은,

2016년은 1만 2천,

2017년 1만 6천여 가구에 불과하고 이것 마져도 강서구 명지나 지사동,사하구 신평동의 입주물량이 다수를 차지하고 있다.

도심의 입주물량은 작년에 시끄러웟던 금정구 장전 래미안과 그 인근의 사직롯데를 제외하면 사실상 도심의 입주물량은 실종상태다.

부산시의 공구리 시장이 쭉 강하게 상승할 주요 이유중 하나다.

분양여부에 따라 앞으로 더 늘어 날 수 있겠지만 지금까지 예측 가능한 2018년도의 공구리 입주물량도 남구 대연동을 위주로 한 1만 6천가구에 불과할 분이다.



다음은,보다 원론적인 예산등 공적자금과 그 몇십배 민간자본 투여로 나날이 새롭게 변해 갈,

부산시의 도시및 주거환경의 획기적인 발전과 개선방향과 방안들에 대해 팩트를 위주로 하여 이유,근거들을 제시한다.

2018년 부터 2025년 까지 수영구 남천동과 남구 대연동만 해도 2만가구 넘게 공급될,인근의 용호동,광안동,문현동 물량까지 포함하면 3만여 가구의 입주물량 폭탄과 집값과의 관련성에 관한 글이기도 하다.



또한,

현재 작고 볼품없는,나날이 늙어가고 낙후되고 있는,전 영역에서 걸쳐 경쟁력이 크게 약화 된 부산시에 대한 이 없이 잇몸으로 발전시키는 방향,목표에 관한글이다.

정부,정치권,광역,기초지자체들의 관광,레져,휴양산업의 활성화 방안및 도시 주거환경의 개선 방향에 관한 필수 참고사항이자 기 예고한 관광등에 관한 산업의 결론글이기도 하다.

기타 혈세등 공적 자본 투입 최소화,최대 효율을 지향하는 방식으로,그리고 동심원 이론으로,소지역이 집중 발전하게 되면 그 파급 효과가 널리 퍼지게 하려는 목적으로 시범케이스 지역인 용호만 재개발과 그 주변의 삼익시리즈 재건축등을 위주로 그 구체적인 발전 방향과 장기적인 목표를 제시 하는 글이다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.


지금부터 향후 10년간 국민의 실물,금융등 각종 자산 배 이상 늘리기 목표,실물,금융시장의 대세상승 목표라도 금융,실물등 각종 자산이 계속하여 상승하는 것은 아니다.

예컨대,

금융자산중 메이져격인 국공채,회사채등 글로벌 채권시장은 미국등 글로벌 장기 저금리로 인해 지금은 거품이 왕창 낀 상태이기에 거품해소의 고통스런 과정은 피할 수 없을 것이다.

마이너격인 주식 시장도 마찬가지로,설령 주식시장의 대세 상승이 시작 되었다 해도 일년 혹은 몇년간 상승하다가 일년 혹은 몇년은 하락해 가며 물가와 기업실적의 궤적을 따라 장기 우상향 하는 것이 보통이다.



실물시장인 토지,주택등 부동산 시장도 마찬가지다.

일년 혹은 몇년간 상승할수 있고 거품,경기 여부따라 몇 년간,심지어 일본처럼 십년,이십년,오랜기간 거품해소의 과정을 거칠수도 있다.







십년 자산 배 이상 늘리기뿐만 아니라 각종 빚등 위험 절반으로 줄이기 목표와도 관련하여.

또,이명박근혜,특히 박근혜 정권의 경제실정과 혹독한 책임정치 추궁과 관련하여.

이제 우리나라는 국가,공기업,지자체등 공채무와 가계,기업등 사채무등 각종 공사채 위험 줄이기를 시작할 때가 되었다.

가정으로,

이런 상태로는,지난 환란,리먼사태 같은 경제난이 다시 온다고 상상해 보면 지금도 피고름 상태인 우리의 국민경제,특히 서민,빈민경제는 상상조차 하기 싫을 정도로 아찔하기 때문이다.



주권자인 우리 국민은 언 발에 오줌 누며 실탄낭비만 하고 국민경제를 더 위험하게 만드는 무능,무책임한 정부,정치권,관료,기업등을 더 이상 용납,용서해선 안될 것이다.

지금도 힘든데,더 고통스러울 지라도 더 큰 고통,위험을 대비하기 위해서,우리나라의 기본 재정원칙은 앞으로 점차 건전성의 방향으로 돌려야 할 때가 되었다.

따라서 경기침체라도 중립적 재정정책으로,경기 회복,활황이면 소극적 재정정책으로 전환해야 할 것이다.

그러나,가계부채가 큰 골치 거리지만,경제침체의 골이 깊은 우리나라이기에,거치기간을 없애고 원금도 갚게 만드는등 가계부채의 질적,양적 축소정책은 별론으로 하고,통화정책은 우리나라 경기회복을 확인할 때 까지 완화해야 할 것이다.



그리하면 중장기 최선진 경제강국으로 가야만 하는 우리나라의 국가채무 위험은 지디피 대비 중기적으로 이명박정권 이전의 30%초반으로,장기적으로 20%,10%대로 점차 그 위험을 줄여 나갈 수 있을 것이다.

자국화 돈가치 폭락,경제 침체로 아우성인 러시아의 현재 국가채무비율은 지디피 대비 17%대다.

러시아와 비슷한 남 아프리카 공화국은 40%대에서 30%대로 개선 시켰다.

부도 위기에 몰린 브라질도 50%대다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.



신흥국들 평균치의 3배,미국,독일등 기존 선진경제국들 보다도 높은 사채무 중 가계채무의 위험.

특히 가처분 소득대비 가계빚이 세계 최고의 수준으로,위험 천만한 우리나라의 가계빚 위험 줄이기는 이제 더이상 피할 수도 미룰 수 없는 과제다.

국민경제를 누란의 위험에 방치하지 않기 위하여,청년,미래세대에 부담을 증가시키지 않기 위해서라도,선진 경제강국 우리나라를 위해서도,중 단기적인 내수침체,디플레이션 고통을 감수 하고서 라도 우리나라는 가계,기업등 사채무 위험들을 줄여 나가야 할 것이다.

한계기업,한계가계에 대한 철저한 구조조정뿐만 아니라,

우리국민은 정부,정치,관료등을 채찍질 해 가며 질적이든,양적이든,주택 담보용 빚이든 전세 보증금 빚이든,장사,생계용 빚이든,혹독한 한계기업,한계 가계,개인의 구조조정이든,거치기간 페지와 예외없는 원금과 이자 납부든,변동금리에서 고정금리로의 전환등이든 전방위적으로 사채무 위험감소를 실천 해 나가야 할 것이다.





이와 관련하여 국민경제의 작은 한 부분인 주택시장과 주택 임대차 시장에 대해 차기 정권 이후까지 계속 될 주택관련 각종 정책들의 방향을 예시하여 제시하고 중단기적인 부동산 시장을 전망 해 본다.

물량에는 장사가 없고,조만간 공급물량이 많아질 무렵이면,부동산 활성화와 관련 된 각종 정책들의 주 목표중 하나였던 만성적인 전월세난은 일부의 반대의견과 달리 그 끝을 보일것으로 예상된다.

그렇게 되면,전월세 시장의 안정은 평균과 한계 소비성향이 상대적으로 높은,배역의 박근혜 정권의 가계채무 폭증,담배세등 문둥이 코구멍 마늘빼 묵기 조세정책등으로 더욱 힘겹게 살고있는 중산층과 서민층들의 소비여력,내수악화를 미약하게나마 개선시켜줄 수도 있겠지?

작년 3분기 부터 회복된 우리나라 부동산 시장으로 인해 많이 늘어 난,

공공임대,뉴스테이등의 물량뿐만 아니라 일반 아파트 입주물량등은 2017,2018년을 전후로 계속 늘어날 것이고,서울,부산등 일부지방들을 제외한 전국 각 지방,지역에서는 양질의 일반 신규 공구리 입주,매매물량및 전월세 물량들을 대량으로 쏟아 낼 것으로 보이기 때문이다.



박근혜 정권의 부동산 활성화 정책중 주요 목표중 하나인 물량폭탄으로 전월세 시장안정이 달성 될 즈음에 우리나라의 부동산 관련 각종 정책들은 서서히 빚,위험 관리 방향으로 되돌아 가야 할 것이다.

예컨대,가계부채 위험이 줄지 않고,버블 재발 위험발생등 필요한 경우,앞서 언급한 주택담보대출 제한이나   DTI,LTV의 점진적 강화,서울등의 지방뿐만 아니라 광역시 지방까지 확대등등의 정책전환 말이다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.



덤으로 전국 주택시장에 대한 중기적 전망을 추가해 본다.

우리나라 국민경제는 중기적으로 침체 되었고,전국의 가계수입은 편차가 적음에도 민주화 이후 심화,고착화된 각종 양극화로 인해 지방,지방내의 소지역마다 극심한 차별화를 보이고 있는 주택시장의 수요측 요인은 예나 지금이나 그닥 차이가 없다.

장래에도 저출산,저성장 기조로 수요측 요인은 점차 약화될 것으로 보이기에,앞으로 우리나라의 주택 시장은 가격이나 공급측 요인에 더욱 좌우될 것으로 보여진다.



이하,전국의 주택시장도 각자 각개전투,차별화가 진행 중이니 각 지방의 가격,공급물량을 위주로 전망해 본다.

원론적으로,10년 각종 자산 배이상 불리기의 한 분야인 전국의 주택시장은 기본 정책방향인 집값의 완만한 상승과 전월세 시장의 안정등 누차 되풀이 되었던 목표와 방향은 다를 바 없다.

또 위에서 언급한것 처럼 실물,주택시장의 대세상승에은 몇년간 쉬었다 갈수 있어도 완만한 우상향의 장기추세임도 재강조 해 둔다.





이하 구체적이고 세부적인,전국 지방의 가격대와 입주물량및 중기적 집값 전망에 관한 가벼운,언론,정보지수준의 글이다.



먼저 부동산 시장에서 버블 판단 여부및 대세상승과 지속가능성 여부결정에 있어서 가장 중요한 요소중 하나인 가격부터 스치듯 살펴보자.

국토부의 실거래가,심지어 다소 부정확 하지만 네이버,다음등 포털,국민은행등 금융기관이나 각종 부동산 정보업체들의 가격정보들만 참고해도 되니 전국 각지방의 주택가격 개요는 생략한다.



중장기 장래에는 크게 달라지게 되겠지만,현재를 기준으로 하여 십분위 소득처럼 전국의 주택가격을 십분위로 나누어 본다면,

대략,전용 25평 공구리를 기준으로,서울 십억에서 수십억대의 강남 아파트는 10분위,수백만원에서 수천만원에 불과한 빈집 투성이의 농어촌 주택이나 도시 달동네 주택,아파트들은 1분위로 볼 수 있겠다.

이 기준으로,아파트에 국한 한다면,서울시 아파트가 격의 평균치는 7분위쯤 되겠다.

경기도 아파트의 평균값은 폭라기들이 초거품이라 게거품 물며 관심을 가지고 있는 마지막 분위인 5분위쯤 된다고 볼 수 있겠지?

서울,경기도 일부 지역을 제외한 나머지 지방,지역들의 집값은 폭라기들 조차 아무 관심없는,경기도 평균치를 넘거나 비슷한 가격대의 대구 수성구,창원의 일부 동,해운대구 우동,수영구 남천동,동래구 명륜동등 극소수 지방,지역들을 제외하고는 거품,버블과는 거리가 먼 1~4분위의 가격대에 불과할 뿐이다.



우리나라 부동산 시장의 장기 목표나 방향은 거품 위험 없는 건강한 실물시장의 대세상승이다.

즉,각종 양극화,차별화로 인해 그 목표와 방향에 역행할 가능성이 더 높은 것이 현실이지만,버블 우려없는,상승여력이 보다 높은 가격대의,각종 자산 두배이상 불리기의 목표를 실현하기 위한 대상들이,그리고 우리나라 부동산 정책의 주요,기본 방향과 목표에 보다 적합한 대상들이 서울을 포함한 전국 1~4분위의 주택들이다.

지금 당장 두배 올라도 거품과는 거리가 먼 가격대 이니까.



그러나 현실에서 그 목표 달성이 쉽지 않은 까닭에,부산시와 남천동,대연동을 시범케이스 지방,지역으로 삼아 서비스산업,관광,레져,휴양등의 산업 활성화및 이를 위한 수단중 하나인 도시 주거환경의 획기적 개선글과 그 부수,간접적 효과로 나타나게 될 전국 각지의 부동산 시장에 관한 글을 계속하여 쓰는 것이다.

날이 갈수록 더욱 낡고 늙어만 가고있는,낙후된 전국의 광역,기초자치단체는 물론이고,읍면동까지 모두는 이를 참고하여 획기적으로 각 지역,지방의 발전 시키고 주거환경을 개선시켜 나가야 할 것이다.

미세하나마 서민과 중산층들의 소득과 소비증가로,내수,부의 효과등과 결합하여 국민경제에 조금이라도 이바지할 수 있는 방안이 각 지역,지방의 완만한 집값 상승이다.

더러는 몇 년 휘청대고 쉬어 가면서도 십년,이십년 완만하게 대세상승하게 될 전국 다수의 1~4분위의 집값들은 전국 각 지방,지역에 대한 주거환경 발전과 개선의 부수적,간접적,반사적인 효과를 누리게 될 것이다.
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.



다음은,달포전에 썼던 대전시,세종시,충청남도,충청북도및 용인시등 경기도의 공급물량과 얼마 전에 썼던 서울 송파구등 강남과 부산시의 입주물량에 이어,

안타깝지만 주로 공급측 요인으로 다년간 쉬어가기,이미 침체중인,조만간 침체가 불가피한,주로 1~4분위 주택을 점하고 있는 지방,지역들에 관한 간단한 공급물량 분석이다.

서민,중산층들의 중기적 부동산 투자에 보다 신중,조심해 지길 바란다.



망할놈의 민주화 이후 역대 정권들의 개삽질로,국토의 불균형발전,자산,소득뿐만 아니라 지역 양극화 까지 극도로 심화되어 있는 우리나라 주택시장은 그 수요기반이 취약할수록 공급물량증가의 부정적 영햑력이 크고 공급물량 감소의 긍정적인 효과는 미약하다.

수요기반이 강할수록 그 반대는 불문가지다.



예를들어 2008년도만 해도 서초 래미안 퍼스티지의 분양가가 초버블 타령했던 평당 3000만원대 였는데 7여년 지난 오늘날 서초 래미안,서초 자이,서초 에스케이 뷰등은 평당 4000만원으로 분양할 준비를 하고있다.

그런까닭에,서초구의 재건축만,그것도 조합설립 이후만 해도 신반포,반포주공시리즈,한양,한신,삼호가든,우성등 수십여 수만가구가 평당 4천만원대의 고가에도 불구하고 큰 어려움 없이 공급 될 것 같다.

반면에 광주시만 빼고 2010년 전후부터 집값,전세값이 변함 없거나 하염없이 내리고 있는 전라남도는 공급물량이 상대적으로 많지 않았고 미분양 물량도 적었음에도 불구하고 평당 5,6백만원대의 가격대에도 미분양을 걱정해야 할 정도다.



올해를 포함하여 2017년까지의 언론,부동산 정보지 수준의 개략적인 아파트 입주예정 물량에 대해 살펴본다.

수요기반이 취약한,앞서 언급 된 전남과 다를바 없는 지방,지역들의 입주 예정물량들이 아주 많다.

중단기 주택 투자에 보다 신중해 지길 재강조 하며 기 언급한 충청,경기등을 제외한 나머지 지방들의 공급물량에 대해 보다 구체적으로,



엎친데다 덥친격으로 전라남도는 광주시 서구만 해도 1만 7천여 가구,나주시만 해도 9천여가구다.

경남은 공급물량 폭증으로 경북의 칠곡군과 함께,반년 넘게 집값이 하락중인 거제시는 물론이고 양산물금신도시 물량만 해도 2만여가구다.기타 창원시만 해도 2만 몇천가구의 입주물량이 대기하고 있다.

인근 충청도,세종시등의 과다 공급물량의 간접적인 영향권에서 자유로울수 없는 전북도 김제시등의 입주물량 증가뿐만 아니라 장차 분양할 물량의 증가는 우려스러운 상황이다.

예상밖의 주택시장 호황을 보여주었던,더러는 투기 의심까지 받던 제주도의 부동산 시장은 인구,외부 수요가 계속 증가하는 한 별 일이야 없겠지만 중장기적으로 누적되는 공급물량증가의 영향을 받을수 밖에 없다.

호남과 함께 대표적인 소외지역중 하나로,호남과 함께 장차 역평등적,우선적 처우방식의 국토균형발전책의 대상 지역중 하나인 강원도는 과잉공급물량 걱정 보다 먼저 미분양물량부터 걱정해야 할 것 같다.

지난 몇년간 홀로 잘 나갔던 대구,경북은 나홀로 호황 기간이 길었던것 만큼 입주예정 물량이 제법 많다.

대구시가 3만 3천여가구,구미시가 1만 5천여가구,경산시가 6천여가구,김천시가 5천여가구쯤 된다.
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