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경제영역 3. 전국 부동산시장의 대세상승,공사조직문화등 실질적 권력,예산,재정,정보 민주화등.
해야해야 2018.08.29 05:36
http://blog.daum.net/gomtangizzowa/35595
추가   22.

글쓴이   태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17  


중략..

국민의 각종 자산 불리기와 각종 빚 위험 감소와 관련하여,


며칠전에 썼던 시범케이스 지방과 지역의 공급물량과 분양가격등등의 자료에 이어,오늘도 시범케이스 지방 아파트의 국토부 실거래가와 거래량등 객관적 자료와 시범케이스 소지역에 대한 각종 자료등등에 대해 읊어본다.

전국 각 지방,지역민들은 객관적이고 정확한 자료들만 보다 많이,보다 정확하게 알아도 모두 부동산에 관한 한고수급 반열에 오를 수 있을 것이며 부동산 투자 손실을 최소화 할 수 있거나 이익을 최대화 할 수 있을 것이다.

모두 부동산,주택에 관심있는 국민,시민 모두는 각자 제가 살고 있거나 관심을 가지는 광역,그리고 기초 지자체의 보다 정확한 부동산 관련 각종 자료나 개발정보등을 잘 살펴 보도록.




서울,부산,세종등 일부 지방,지역들을 제외하고,우리나라의 부동산 시장은 중기적인 공급과잉으로 인해 중기적으로도 어려울 수 있겠다.

공급이 많았던 지방이나 지역은 집값 하락뿐만 아니라 역전세난의 위험까지 부정할 수 없을만큼 주택 공급은 계속 늘어나고 있다.

국지적 집값 안정과 전월세 공급까지 늘어나게 되니,

7여년 개고생 했던 집없는 서민들은 다소 안도의 한숨을 쉴 수 있겠지만 집을 가진 다수의 국민은 많이 힘들수도 있겠다.

중장기적으로,수요계층이 탄탄한 서울을 제외한,부산,세종을 포함한 전국지방 부동산 시장은 공급과잉 하나만으로도 몇 년 힘들 수 있다.

몇 년 후 금리가 인상되기 시작하면 가진자는 이자가 올라 좋겠지만,빚 낸 없이사는자는 집값 하락에도 불구하고 가계채무 원리금 부담은 가중될수 밖에 없고,공급과잉으로 인한 역전세난까지 발생하는 지역들이 많이 늘어 날 가능성도 부정할 수 없겠다.




기타,가능성은 적지만,과잉 공급물량에도 공급이 계속 늘어나게 된다면,

전국 부동산시장은 역전세난의 중장기화로 인해 임차,전세보증금 반환지연,불능등등과 중기적인 금리인상과 결합된 집값 하락으로 인해 가계채무위험 증가는 물론이고 우리나라 금융시스템 부실화 가능성까지 전혀 부정할 수 없는 상황이 올 수도 있다.

따라서,다시 한번 더 강조 하지만,중단기적인 부동산시장의 불안을 감수 하고서라도 부동산 시장의 안정적인 대세상승을 위해,

가계부채의 위험완화와 과잉공급된 물량의 규제,조절을 위해,

정부와 정치권은 예외없는 가계부채의 원리금 상환,집단담보대출에 대한 규제.주택 임차보증금 우선변제권 등등의 대책들을 마련해야 할 것이다.

그리고 궁민 모두는 중기적으로 주택공급이 많았던 지방과 지역에서는 주택 매매는 물론이고 분양까지 회피해야 시장의 힘으로 과잉 공급된 주택물량들이 보다 빨리 조절,해소될 수 있을 것이고,이는 장기적인 부동산시장에 긍정적인 영향력을 미치게 될 것이다.
추가     22.

글쓴이     태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17    


중략..


다음은 보다 정교하고 보다 구체적인 각종 자료나 통계,정보의 필요성,그리고 정확성과 신뢰성.

가격이나 입주물량등 객관적 자료나 통게,정보들은 반풍수,얼치기 언론,전문가,네티즌등등의 주장만을 믿지 말고 공신력 있는 기관들의 각종 자료나 정보들까지 의심하면서 세세하게 살펴 보아야 할 것이다.

주택가격,종류,품질,입지등등에 따른 수요계층은 천차만별이지만,원론적으로 한마디 하자면,

천만 인구의 서울시 한해 공급물량이 3만 5천이면 과소공급물량이라 할 수 있겠지만,인구가 수십만명에 불과한 경기도 화성시,하남시,용인시등등의 일개 시의 공급물량이 2년 혹은 3년 연속으로 일년에 1~2만이면,이는 명백한 과잉 공급물량이다.

인구 삼백오십만의 부산시 공급물량이 한해 1만 수천여 가구,인구 백만이 넘는 울산시의 한해 수천여 가구의 공급 물량은 서울시의 공급물량과 마찬가지로 과소된 공급물량이다.




그럼에도 불구하고,모르면 주디 닫아야 하는것 조차 모르는,누구나 쉽게 접근할 수 있는 기초 자료조차 부정확하게,왜곡하는 일부 무뇌아 사회악들은 부산,울산의 공급물량조차 대구,경북등 단기 과잉공급된 지역들과 싸잡아 전근대적인 수도권 상승,공급과잉,침체된 지방 타령을 하고 있다.

법과,제도적으로 서울도 국가의 일 지방인데 말이야.

그 년놈들은 2012년부터 지금까지 지난 5년간 대구,경북의 집값 상승률은 거의 100%가까이,부산의 그것은 대구의 1/10에 불과하다는 기초자료도 알 리가 만무하겠지?

마찬가지로,지금은 잘 나가고 있는 부산등의 지방들과 달리,대구,광주,전남등의 지방은 2년 후쯤이면 중기적으로 주택공급량이 줄어드는것도 모르겠지?




반면에 2017년 7월부터 2018년 2월까지 공급물량이 정점에 이를 경기도의 중소도시들을 포함하여 부동산시장에서 지방과 양극화,차별화 된 수도권 타령을 계속 하고 있지?

수도권이 뭐 먹는거가?

복잡다기해 져가는 현대사회에서는 보다 구체적이고 보다 세부적인 정보를 요하는데,이에 역행하여,

그리고 마치 부칸 평양처럼,서울지방 주변의 경기도와 인천지방의 봉건적 특권과 국토불균형 발전을 위해 용 쓰는 정치,정부,관료,기업,그들의 똥개,나팔수 언론,전문가등 한줌의 사회,국가악들 발광은 애처롭다.

인천지방과 성남,하남,과천,광명등 일부를 제외한 경기도 대다수는 당근 서울등을 제외한 낙후된 지방일 뿐이다.

서울지방과   판교,분당등 성남,하남 미사,과천,광명 역세권 재건축,수원 광교를 제외한 경기도,인천지방,특히 경기남부등의 중기적인 공급과잉 물량은 누가 봐도 위험한 수준이거늘.




마찬가지로 앞 서 언급한,

지금 잘 나가고 있는 세종시,부산지방은 물론 몇 년 후,2018년경 전후로 잘 나가게될 대구,광주,전남지방 부동산 시장등 전국 각 지방,지역이 다 다른데 말이야.

중장기적으로 공급과잉상태가 아님에도 세종시로 인해 죽 쑤고 있는 대전지방 부동산도 세종시 입주 완료시 날아갈 수도 있는데 말이야.

현재 가장 위험한 충청남북도와 경상남북도와 울산부동산시장도 앞으로 공급물량이 급격하게 축소된다면 몇 년 후 날아갈 수도 있고.

제주도도 그럭저럭 하고,평창 올림픽 끝난 후 공급과잉으로 한동안 힘들수 있어도 강원 부동산 시장도 나쁘지 않은데.

얼렁뚱땅,대충대충 그들 수도권과 지방의 양극화,수도권은 양호,지방은 침체타령으로 몇 년간,주구장창 날궂이 하고 있는 지려천박한 사회악 일부 개언론,개전문가,개티즌들의 사기술,선전,선동술에 혹 하다가는 실물자산 불리기 기회를 날려 버릴 수도 있고,또 한방에 노후자금까지 날려 묵을 수도 있다.    
추가                 22.

글쓴이                 태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17                

중략..



무능,무지,무기력의 대명사 우리나라 재벌등 기업과 우리나라 정부,정치권등등.

쳐죽일 그 잡년놈들의 탓으로,우리나라의 국민경제는 잠재성장률은 지속적으로 하락하고 있고,또 디플레이션 갭 상태가 중기를 넘어 장기로 향하고 있다.

수출,기업매출고,영업이익마져 정체 내지 증가율 감소까지 경험하고 있는 까닭에 십여년간 우리궁민의 각종 자산 두배이상,이십년간 두배이상 불리기의 목표는 차질을 빚고 있다.

이를 반영하여,코스피년이 30년간 천에서 이천 사이를 오락가락 했고,최근 십여년간만 해도 이천 포인터 내외에서만 놀고 있었으니,금융자산중 하나인 금융자산은 국민의 주식자산에 대한 직,간접적 투자 이익은 정체되어 있거나 심지어 손실까지 보고 있는것도 있다.

국민의 금융자산 두 배이상 불리기는 어느 세월에나 가능할꺼나?



중략..


실재,경제영역에 관한 과제를 시작한 십여년 동안,

일반인들중 절에 가서도 새우젖을 얻어먹을 정도로 눈치빠른 년놈들중 수백명은 불과 몇 년만에 텐인텐,아니 파이브인텐 했었고,수십명은 파이브인투엔티,서티까지 했었다.

또 차후 서술할 입지,유효수요,거래량등의 분석에서 언급될,바다 조망이 탁월한 대단지 새 아파트임에도 불구하고 남구 오륙도 에스케이뷰나 사하구 다대 롯데캐슬등의 아파트 가격은 어찌하여 8여년간 오르지 않았거나 올라도 미미하게 올랐는지 또 앞으로도 그럴것인지 누구나 알 수 있거나 쉬 짐작 할 수 있을 것이다.

모두가 선호하는 도심의 핵심지역인지 외곽인지,

지역민의 일자리,소득,인구를 늘려줄 각종 산업이나 도시및 주거정비나 개발을 위한 공공자본과 거대 민간자본이 많이 투입 되었거나 투입이 예정되어 있는지,




그리고 실거주를 위한 교통,교육,녹지등 각종 주거환경과 매매수요,전세수요가 풍부한지 빈약한지 등등에 관한 지방정부를 포함한 정부의 각종 개발정책과 부동산 자료,통계들만 잘 살펴도 누구나 알 수 있었을 것이란 말이다.

다시 한번 더 강조 하지만,

부산 부동산 1차상승기인 2009년경인 7~8년전 부터 몇년간 각종 넷 시장에서 수만명의 투기꾼,네티즌들이 그토록 광기를 부렸던 센텀파크,오륙도 에스케이가 오히여 6년,8년간 잠잠했던 이유는 또 뭘까?

매사가 다 그렇지만 부동산 투자에 있어서도 주관적,불명확한 자료에 의존 하거나 정보,언론,전문가,네티즌등의 선전선동에 놀아 나다간 쫄딱 망하게 되어있다.

객관적이고 정확한 각종 자료나 통계가 아닌 개언론,개티즌,개전문가나 여론의 선동에 놀아 나다간 쪽박차게 되어 있다는 말이다.
추가     22.

글쓴이     태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17    


중략..


돼지 살찌워 자바묵기와 관련,서울 압구정 현대,반포주공등 강남과 용산 이촌동,한남 뉴타운등 강북등등의 서울 부동산 어린이들은 스스로,혼자서도 잘해요 할테니,

또 주택투자에 대해 궁금한 년놈들도 많으니,

시범케이스 소지역의 부동산에 국한된 이야기는 며칠전,어제에 이어 오늘도 계속 된다.

먼저,결론부터,어느 국가든,지방이든,지역이든 발전이 계속 되는 한,발전 할 수록 실물자산의 투자수익은 그 발전에 비례하여 높아지는것은 만고불변의 상식이다.

따라서,지속적으로 발전하는 지방과 지역의 실물자산은 가만히 쥐고만 있어도 정기예금 금리의 몇 배,몇십배,혹은 그 이상의 수익을 얻게 되어 있으니,계속 발전하게 될 지역의 지자체들은 앞다퉈 달려들 기업등 민간자본의 유치도 보다 신중하게,지역민들에 보다 유리한 선택을 해야 할 것이다.

​

예를들어 북항재개발,용호만재개발,민락지구등 광안리 해변가등등의 개발지역들에 대한 민간자본 말이다.

공공성이강한,시민,지역민이 누려할 조망권등 공공재인,도심해변 매립의 이익을 사유화 하고 독점한 아이에스 동서란 건설사의 권가놈은 대도시 도심해변의 무궁무진한 발전 가능성에 눈을 뜬 모양이더라.

뉴스등 검색만 해도 누구나 다 아는 내용이지만,도심해변개발사업에 대해 몇몇만 예시해 볼까?

북항재개발 1,2,3단계와 비교할 때 아주 작은 광안리 해변은 그 해변의 귀퉁이 민락지구의 손바닥만한 땅에 7성급 호텔과 첨단복합시설등을 위해 천문학적인 민간자본이 껄떡대고 있다.

광안리 해변개발보다 더 작은 용호만 재개발은 2019년 부터 2022년까지 서푼의 공공자본과 천문학적 민간자본을 유치하여 관광,휴양시설을 주기능으로,상업,업무,문화,전시시설을 부기능으로 개발할 예정이다.


중략..



개개인의 민간자본도 마찬가지다.

장삼이사의 눈높이로,돗떼기 시장의 수준으로 예를들어 보자.

2년 전,전국 각 지방,지역의 부동산 침체를 완화시키고,회복을 가속화 시킬 핵심 시범케이스 지방인 대연동의 재개발 투자에 대해 떼돈을 벌고 있다 말했는데 지금은 어떠한 상태인가?

재개발 사업을 계속 진행중인 대연3구역 주택들은 2년 전 평당 2,3백만원 하던것들이 오늘날에는 7,8백만원대로 두세배나 올랐다.

대연 5구역 조합원 입주권 웃돈은 2년 전 4,5천만원에서 지금은 최대 1억2천만원 내외로,마찬가지로 두세배 가량 더 올라 있는 상태다.

한두해 쉬었다 갈 수는 있어도,앞으로 해가 갈수록 더 울라갈 것인데,대연5구역 웃돈이 1억4천까지 올랐다 하는년놈들도 있으니,의심나거나 궁금한 년놈들은 직접 확인해 보도록.




시범케이스 지역만이 아니라 거제2구역,온천2구역등 처음이자 마지막이 될 수 밖에 없는 다른 도심의 재개발지역도 7,8천여만원 했던 웃돈이 지금은 1억 수천만원하고 있다.

당시 수천만원대의 웃돈이 붙었던 분양권들도 비슷한 상황이다.

마찬가지로 여기도 앞으로 해가갈수록 웃돈은 더욱 불어날 것이다.


최근에만 해도,네이버나 다음 블로그 단칸방에 보관된 글로 누구나 확인할 수 있듯이,10년,20년 후에도 시범케이스 지방인 부산시 남구,핵심 시범케이스 지역인 대연동 재개발 지역은 지속적으로 발전할 것이라 계속 되풀이 하여 강조 했었다.

대연동에만 수조의 민간자본이 이미 투입 되었고 장기적으로 그 유발투자 수십조등 대연동의 인구,일자리증가부터 교통등 편의시설,주거환경 개선까지등등까지 구체적이고 세부적으로 거듭,되풀이 하여 강조 했었었다.




또,그 시범케이스 지역내의 서민,빈민들에게 그 달동네 수천만원짜리 작은집 하나를 꼭 쥐고만 있어도 노후걱정은 끝이라꼬 그리 강조했건만 폭라기,비관론자들의 선전선동에 놀아 나 당해 지역 내 늙은 서민,빈민들 대다수는 일찌감치 그 작은 집들을 다 팔고 나가 투기꾼들의 배만 불려준 꼴이 되고 말았다.

타의 추중을 불허할 만큼,오이시디 꼴찌를 자랑하고 있는 우리나라 노년 빈곤율과 노인 자살률인데 말이다.

가만히만 있었어도 억대의 자산 증가에다 장차 더 증가할 것인데,역모기지론 하나만으로 노년을 편하게 지낼수 있었던 그들은 현재 노후준비는 커녕 단칸 전월세 주거비용에도 헉헉대고 있더라.  

그럼,그 시범케이스 지방,지역의 주택등 실물자산은 5년 후,10년 후,20년후,30년후에는 어떻게 될까?

추가 21.

햇빛 한 줌         작성일 2017년02월11일 05시25분


정치,경제,문화,교육등등의 영역들과 상호 보완적이고 결부된 광의의 사회영역으로서,모든 국민이 함께 누릴수 있는 풍요로운 사회는 어떻게 만들어 나가야 하는걸까?

즉,바르고 맑은 나라와 함께 수레바퀴 양축중 하나인,우리국민 모두가 더불어 고르게 잘 사는 우리사회를 만들기 위해서는 우리는 어떻게 해야만 할까?

매 십년마다 우리 국민의 각종 자산 두배이상늘리기와 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 목표는 가장 유효적절한 수단중 하나가 될 수 있을 것이다.

또한 이를 바탕으로,건강하고 지속가는한 경제성장과 재정 건전성을 바탕으로 소외계층인 사회,경제적 약자층들이 건강하고 문화적인 생활을 영위할 수 있을 정도로 지속적으로 사회보장과 복지를 강화해 나가는 것도 다른 하나의 수단이 될 수 있겠지.







상기한 걍제영역을 포함한 광의의 사회영역 목적,목표및 그 수단중 하나와 관련하여...

국민 개개인의 각종 자산축적 원천으로서 또 국민개개인의,특히 한계 가계등 취약계층의 각종 빚 위험감소의 원천으로서 국민,지역민 개개인의 지속적이고 강력한 소득증가가가 가장 핵심 과제다.

국민경제 3주체인 국민,기업,정부.

국민 개개인의 자속적인 소득 창출과 증대는 제조업,창의적 서비스업등등의 업종만이 아니라 자영업등 수많은 중소상공업까지,일자리,영업,장사이익을 보다 많이,보다 지속적으로로 창출해 낼 수 있는 창의적이고 강력한 기업경쟁력을 전제로 한다.

이를 위한 유능하고 효율적인 정부,정치도 두말하면 잔소리다.




국민고득의 지속적인 증대는 국민의 경제악순환 고리,즉 저소득,저소비,저투자,저고용등의 국민경제 악순환고리를 끊어내고 내수및 수출과 일자리,그리고 소득간 선순환 고리,즉,건강하고 지속가능한 국민경제의 선순환 구조 구축을 위한 핵심 원천이기도 하다.

참고로,거듭 되풀이 되었지만,국민소득의 지속적인 증대는 지니계수,노동 분배율,노동분배율의 노동소득과 장사,사업소득을 포함한 가계소득분배율과 그 추이를 포함한 개념이다.

그러나 작금의 현실은?

상기한 광의의 사회,경제영역 목적과 수단중 하나인 노동,가계소득 분배율에 조차 역행했던 민주화 이후의 우리나라 역대 기업,정부,정치,특히 골백번 죽여도 분이 안풀릴 이명박근혜 십년 정권은 어땠나?




또다른 목표,수단중 하나인 국가,가계재정 건전성과 관련하여.


국가,공공채무,가계,기업채무등 각종 공사채무는 어떻게 얼마나 늘어났고 우리나라는 얼마나 위험해 졌나?

국가재정건전성등 외에도,

참고적으로,국가예산이 늘어나는 추이 하나만 해도 우리나라가 얼마나 위험해 지고 있는지 개도 소도 알 수 있을 것이다.

김대중정권에서 정부 예산이 100조대,노무현 정권에서 200조대,이명박 정권에서 300조대,박근혜 정권 3년만에 400조대다.

그것도 부족하여 천문학적으로 나라 빚 땡겨쓰기에 바빴던 역대 정부였다.

누가,어떻게 쓰서 그리된 것일까?

나라들보 갉아먹기,국고쥐새끼질에만 환장한 역대 정치,정부,관료,공공,정부기관등의 국가,사회악 새끼들은 죽어서 천벌도 부족할 것이다.




그럼에도 정치,정부,관료등은 물론이고 기래기 언론,여야 정치광신도등 한줌의 여론독점 해충,사회악들은 묵인,묵비하거나 책임회피하기에 바쁘지?

갑남을녀 모두는 민주화 이후의 30년간의 각종 거시경제 지표만 확인 해 보아도,...하나,하나의 지표들은 우리나라 정치,정부가 얼마나 무지,무능하고 해로운 지 알게 해 줄 수 있을 것이다.

이는 철저한 정치,정부개혁과 혹독하고 철저한 심판이 불가피한 수많은 이유중 하나이기도 하다.

내일 국민소득및 각종 국민자산과 빚,부동산시장등등에 대해 보다 구체적이고 세부적으로 쓰기로 하고...

오늘은 일반인의 단순 참고사항으로 네이버등 포탈,기타 여기저기에 널려있는 국민소득,경제성장등등과 관련하여,

그리고 각종 자산 늘리기와 관련하여,십년 내 코스피 1만,2만으로 향한 대세상승과 관련하여,금융자산중 하나인 주식시장등등과 관련된 내용들을 덧붙인다.
추가 10.

햇빛 한 줌     작성일 2017년02월14일 08시31분


중략..


우리 국민이 향후 십년간 실물자산 두배,향후 이십년간 실물자산 세배,네배 그 이상으로 늘리기의 목표 달성을 위해 우리나라의 자산시장은 얼마나 성장해야 될까?

내버려 두고 그냥 지켜 보기만 해도 전국의 집값 추이는 장기간,그리고 평균치로서 실질 지디피 성장률 혹은 물가,즉 화폐가치 하락이나 그 둘을 더한 명목 지디피성장률 정도는 성장할 수 있을것이나 상기한 두배이상의 자산성장 목표 달성에는 크게 미흡할 것이다.

그런 까닭에,국민,각지방민은 물론이고 지방 정부,정치를 포함하여 정치,정부가 반드시 참고하고 실천 해야 할 창의적 서비스 산업 활성화등 제산업의 활성화와 경제 선순환구조 구축을 위한 조건등에 관한 과제부터 시범케이스등 도시및 주거환경 개선등에 관한 과제들까지 계속 이어지고 있는 것이다.


장래,우리나라의 장기적인 부동산 시장은 우리의 국민경제가 장기적인 디플레이션 상황에 빠지지 않는다면 비록 완만하겠지만 장기 우상향 곡선을 그리게 될 것이다.

과거는 어땠을까?

조선조 이래로 서울은 4대문 안이 그 중심 이었다.

수십년전만 해도,강남이 개발되기전까지 땅,주택만이 아니라 종로,명동등 시장,상권도,강남은 강북의 비교대상조차 될 수 없었지.

그랬던 서울의,특히 강남의 토지,주택등의 실물시장은 수십년만에 천지개벽,상전벽해할 정도로 변해 버렸다.




극소수 가진자가 아닌 일반국민 대다수가 투자 가능한 실물자산의 대표주자 주택,아파트의 사례를 살펴보자.

지난 40여년간 대략,평균치로서의 서울 아파트 가격은 강남보다 비쌌던 강북은 15배,강남은 30배 가까이 올랐다.

심지어,극소수이긴 하지만,강남개발 초기에 수백만원에서 수천만원으로 분양했던 아파트는 2006년 전후에는 십수억에서 수십억원으로 백배,백오십배나 올랐다.

불과 십여년 전,서울 아파트 버블 절정기인 2006년까지만 해도,김대중,노무현 정권 6여년간 서울 아파트의 평균 가격은 두세배,강남 아파트는 열 배 넘게 올랐던 시절도 있었다.

서울,경기,인천을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 죽을 쑤고 있을 때 말이다.




상기한 가격은 평균가격을 의미하니,즉,열배 내외로 올랐던 강남 일부의 아파트를 포함한 평균가격이니,강북 아파트등 일부 아파트 가격은 강남에 비해 정체되었거나 아주 조금 올랐음을 의미한다.

그 버블 절정기 이후 지금까지,지금까지 햇수로 10년간은 중대형 아파트등 서울,경기지방의 일부 주택들은 아직 전고점을 회복하지 못할 정도로 서울 집값의 상승폭은 크게 둔화 된 상태다.

현재,그리고 미래의 집값은 고성장과 인구증가가 지속되던 지난날처럼은 가파른 상승곡선은 더이상 불가능할 것이지만,그리고 저출산,양극화심화,확대등으로 인해 장기적으로 집값이 정체,하락하는 지역,심지어 폐,공가가 급증하는 지역들이 급증할 수는 있어도 서울 부동산시장의 완만한 상승곡선은 계속 가능할 것이다.




즉,집값이 장기 정체,하락,폐공가 지역들이 존재한다는것은 반대 해석으로,우리나라 집값의 장기적인 완만한 상승추세는 지역별 물건별 차별화 속에서 지속될 것이다.

집값은 평균치 개념이니,실물자산,주택 부분의 양극화와 선호지역 세분화의 확대,심화로 인해,또 입지와 주거 선호도나 도시및 주거환경의 개선,발전 정도나 그 전망에 따라,갑자기,순식간에 가파르게 상승 해 버리는 지역들도 있을 것이란 말이다.

그 연후에 키맞추기도 진행가능할 것이고.

그러나 원론적으로,버블정정기 이후 2014년 중반까지 장기간 침체했던 서울등은 물론이고,현재까지 5년간 침체를 겪고있는 충청도 부동산시장의 사례등을 더하여,

상기한 사실들은 각종 자산 두배 늘리기를 위해서라도,가족과 자신의 풍요로운 노후를 위해서라도 모든 국민이 각종 자산 투자에 보다 조심,신중해야 하고 열공해야 하는 이유중 하나가 되기도 할 것이다.

추가 10.

햇빛 한 줌         작성일 2017년02월14일 08시31분


중략..


1130원대의 원화 현재 환율을 가정,세계에서 가장 비싸고 핵심적인 나라와 지역의 집값의 평균은 3.3제곱미터당 얼마나 할꺼나?

대략,

모나코는 2억 수천만원대,

홍콩은 1억 8,9천,

뉴욕은 1억 4,5천,

런던은 1억 2천,

상해는 8천만원,

파리는 6천만원,

시드니도 6천만원,

모스코바는 5천만,

로마도 5천만원,

도쿄는 4천만원대다.

우리나라는 서울 강남이 2~3천만원대다.




상기는 평균치이니.강남구,서초구에 소재하는 반포 아크로 리버 파크등 극소수의 고가 주택은 평당 5,6천만원대,한남 더힐등 그 이상의 7,8천만원대도 있긴하다.

심지어 재건축 대지지분의 특수성으로 강남의 압구정 현대,반포주공,개포주공 소형등등은 물론 강북의 한남재개발 지금도 평당 1억에 육박하기도 하지만 강남 평균가격이 그렇단 말이다.

그럼 서울 강북과 서울 강남외의 지방들의 집값은?

오늘날 용산구는 당연하고 인근 성동구,마포구등 서울 강북 소재 극소수,고가의 아파트들도 강남의 아파트들 따라 전용면적 85제곱미터가 8,9억을 넘어 10억대,혹은 그 이상을 바라보고 있더라.




예를들어 서대문구 경희궁 자이,광진구 광장 힐스테이트,마포구 현석 래미안,성동구 옥수래미안등등의 가격은 10억대를 넘겼더라.

심지어 성동구 성수 서울숲 트리마제의 전용 85제곱미터 분양권 실거래 가격은 13~15억이더라.

마치 강북 중형 아파트의 15억을 예고하듯.

그럼.서울,과천,판교등 일부의 경기지방을 제외한 전국지방 주택의 가격대는?

평균치로서,3.3제곱미터당 천만원이하,심지어 오백만원대 이하의 지방들도 많지만 오늘은 최고가 주택에 대해서만 살펴보자.

지금은 몇년 전,전용면적 85제곱미터의 아파트 실거래 가격이 7억대를 앞서 기록했던 대구시 수성구를 따라 오늘은 부산시 수영구,해운대구,제주시 노형동등 손가락을로 셀 수 있을 정도로 0.00001%소수의 아파트들만이 존재하고 있을 뿐이다.




그러나 향후 10년,20년 후가 되면 크게 달라지게 될 것이다.

예를들어,2006,2007년을 전후로 한 서울 강남 아파트의 버블 절정기 때 서울 강남 소재 압구정 현대나 은마 아파트 하나만 팔아도 같은 평행대의 대우마리나,삼익비치등 부산의 최고가 아파트 5~8채를 살 수 있었었다.

그럼 그 때부터 10년이 지난 현재,앞으로 10년,20년 후에는?

실질적 자산,지역 양극화 확산방지,실질적 지역균형발전등등을 위한,도시및 주거환경 개선,여행,레져,휴양,쇼핑산업등 창의적 서비스산업 활성화등등에 대한 과제를 수행한지 십여년이 지난 오늘날은 어떻게 되었을까?

특히,상기의 과제들과 결부 된,시범케이스 소지방,소지역의 구체적,세부적 지방및 지역개발에 관한 각종 과제들을 수행한지 십여년이 지난 지금은 어떻게 되었을까?




십여년간 얼치기 언론,전문가등등이 강남불패등 닥치고 서울,지방 폭락등의 선동질을 해 대었어도,지금은 동일 평행대의 은마 하나를 팔아도 삼익비치나 대우마리나 두채 사기도 버거울 것이다.

그럼 앞으로는?

시범케이스 소지역은 실수요 고소득,고자산가로 이전완료될 때 까지,부동산 시장에 따라 장기 등락과정을 거치게 되겠지만,

십년후 광안리 부터 용호만에 이르기 까지 도심 해변 개발이 완료되고 삼익비치 재건축 완성등 주거환경 개선사업이 완료될 무렵이면 시범케이스 소지역 아파트 가격은 강남 아파트 턱밑으로 추격하게 될 것이다.

20년 후면 강남 아파트가 더 많이 올라 더 도망가도 강남을 추월할 수도 있겠지.
추가 10.

햇빛 한 줌         작성일 2017년02월14일 08시31분



이제,우리 국민 모두가 더불어 함께 잘사는 사회를 위한 <광의의 사회영역>에 관한 올해의 과제를 마무리 해하겠다.

본 과제의 핵심 수단은 국민경제 선순환구조 구축을 위한 내수의 원천으로서,스톡인 자산축척의 원천이자 가계빚 축소의 원천으로서 국민개개인의,특히 저소득층등 사회,경제적 약자층들의 플로우인 소득의 증가다.

국민 개개인의 소득증가를 위한 수단들은 일자리,장사등 중소 상공업자의 소득증대는 물론,많은 국민세금과 국가재정건전성을 전제로 하지만,보충적인 수단으로 사회보장과 복지강화,사회적 기업의 확대,사회보장적 기본소득제 도입등등이 있겠다.



본 과제의 부수적이고 보완적인 수단은 국민 개개인의 실물,금융자산등 각종 자산의 축적과 사회,경제적 약자층들이 건강하고 문화적인 생활을 가능케 할 복지의 확대와 강화다.

또한,오동통하게 살 찌워 잡아 먹어야 할,국민의 각종 소득과 자산의 증가및 그 조세 증가는 그 누진적인 성격으로 인해,세율의 증가가 없어도 소득 재분배와 사회보장적 기능을 겸하면서도 충실한 복지 재원마련에도 순기능적인 역할을 하게 될 것이다.

며칠 전,예,적금,채권,각종 연금,보험금과 금리,우리나라 주식시장의 대세상승등 국민의 금융자산 증가에 관한 간단하고 가벼운 과제수행에 이어,오늘은 마지막으로 어제에 이어 국민의 실물자산 증가를 위한 가벼운 글이다.


중략..


​지역,자산 양극화 축소와 실질균형발전 차원에서,그리고 실물자산중 하나인 주택자산의 안정적인 증가가 국민 개개인과 가족들의 풍요로운 노후대비에 기여 할 수 있기를 기대하며,10년,20년 후의 전국 주택가격의 개략적인 목표치,혹은 예상치에 대해 간단히 언급한다.

문자 그대로 예상치,목표치임을 재강조 한다.

또한,과제 수행상 언급된 주택과 주택투자는 가능한 한 가계채무나 내수에 부정적인 영향을 최소화 할,빚 없이,혹은 빚을 최소화 한,1가구 1주택을 전제로 한 것임을 거듭 재강조 한다.

주택은 투기와 무관한,가족과 더불어 편안하게 살 수 있는 공간이 되어야 하기 때문이다.

그럼 주택 투자는 어디에 어떻게 해야 할까?




아무리 화폐가치 하락을 전제 하더라도,또 누진세등 주택과 관련하여 폭증하게 될 각종 조세,준조세를 감안 하더라도,십년,이십년 후 최소 십수억에서 수십억대에 이를 정도로 고가의 집값이 예상되는 서울 강남과 과천등 경기 일부지역의 주택들은 집 한채만으로,그 한채의 주택연금만으로도 충분한 노후준비가 가능할 것이다.

나머지 소외되고 황폐해진 전국 지방들의 값싼 집값은 10년간 두배,20년간 네배 정도만 올라줘도 지역,자산 양극화 축소및 이를 통한 국민경제 선순환 구축을,이를 위한 소득과 소비등 국민의 내수기반의 확충에 다소라도 기여할 수 있을 것이다.

그 뿐만 아니라 재정건전성과 복지재원 마련 부터         풍요로운 노후준비 까지에도 상당부분 기여 할 수 있게 되겠지.

보다 구체적으로,앞으로 어디에 투자해야 하며 십년,이십년 후 구체적인 집값 예상치는 얼마?




원론적으로,그러나,십년,이십년 후 서울 강남등을 제외한,소외된 지방들의 평균 집값은 두배,네배로 올라봤자 명목 가격만 올랐을 뿐,물가,화폐가치 하락분을 제외한 실질가치 증가는 그리 크다 할 수는 없을 것이다.

또한,절대 회피해야 하겠지만,우리나라 인구증가율의 급감시대가 지속되고,심지어 총인구 감소시대가 현실화 된다 가정하면 경쟁력 없는 지역의 주택부터,더 많이 낙후,황폐화 되는 지방,지역의 주택들 부터,폐,공가화나 집값 하락을 피할수 없을 것이다.

이러한 사실은 더욱 창의적이고 더욱 과감한 총인구 감소방지정책과 실질적인 지역균형발전 정책이 더욱 필요한 이유중 하나가 될 것이다.

이는 다른말로 소외되고 낙후된 지역의 도시및 주거환경은 더욱,괄목할 정도로 발전,개선 되어져야 한다는 말과 같다.




나라든,지방이든,소지역이든 발전 될수록 보다 많은 돈과 사람이 많이 모여들고 더욱 발전하게 되어있다.

따라서,앞으로 낙후되고 소외된 지방,지역들은 소멸 위기는 커녕 나날이 더욱 발전되여 져야 할 것이다.

또한 경제,광의의 사회영역에 관한 과제들중 하나인,낙후된 지방의 산업,인구,일자리,소득의 획기적인 증대책은 필수불가결하다.

보다 많은 사람과 돈이 돌고 모여들게 하기위한,영호남 통합을 위한,영호남 1시간대의 남해안 초고속전철등등부터 미래의 전략산업으로 수소차 트램등 소도시까지 널리 운행 하게 될 저비용,친환경의 대중교통중 하나인 경전철,트램등등의 획기적인 대중교통혁신,지역에 특화된 각종 기업,창업의 활성화,기타등등까지 실질적인 지역균형발전을 위한 구체적이고 세부적인 정책제안들은 차후 계속 되풀이 될 것이다.



각설하고,

천문학적인 거대자본을 유인할 국가정책과 국가,지방의 공공자원,재정투자는 예산,재정의 한계가 있기에 말이야 쉽지 실재로는 매우 어렵고,실질적 균형발전의 실현 또한 매우 어려울 수 밖에 없다.

따라서 지금까지는 시범케이스 지방,지역의 집중 개발,발전을 통해 그 개발과 발전을 확산시켜 나갈수 밖에 없는 상황이다.

장기 목표치 혹은 예상치는 공가,폐가,집값이 하락하는집등을 포함한 평균치 개념이니,        

십년,이십년간 국지적인 폐,공가,집값하락등을 감안한 전국의 평균 집값이 두배,네배로 늘어나기 위해서는,보다 자본이 집중 투하되고 인구,일자리,소득이 지속적으로 증가하게 될 핵심지방과 지역의 집값이 더 먼저,더 많이 오를수 밖에 없을 것이다.




즉,이는 십년,이십년 후,현재 핵심지방과 지역의         값싼 집값은 지금의 다섯배,심지어 열배,그 이상으로 오를 수 있다는 말과 같다.

동일 조건하,십년,이십년간,유효수요층이 극히 옅은 10,20억짜리의 실물 자산이 두배 오르기 보다,유효수요가 많은1억,2억짜리 자산이 두배,심지어 네배 오르기가가 더 쉽기 때문이다.

그럼,대충 실물자산중 하나인 주택투자는 어디에,어떻게 해야 하는지 감이 잡히지?

현재 서울,경기 일부를 제외한 전국 주택의 0.001%인,십년,이십년 후 1%,5%가 될 극소수 주택들은 어디며 또 과연 십년,이십년 후 지금보다 다섯배,열배로 오를 수 있을까?




광주,새만금등등과 지난날 이건희가 관심을 가졌고 현재 미래에셋,박현주가 투자한 전라도의 시범케이스 지역중 하나인 여수시 해안개발등 전국 지방의 시범케이스 지역들은 다음에 보다 자세히 언급하기로 하고 오늘은 기왕의 시범케이스 지방인 부산에 대해서만 간단히 재언급 한다.

실질적 국토균형발전은 지방,지역내에서의 지역균형발전을 포함한다.

국가,지방재정의 한계상,그리고 돈 되는곳만 달려드는 겁많고 소심한 민간자본의 한계상 서부산등 낙후지역의 개발,발전의 현실과 과제는 쉽지 않다.

따라서,지속적인 과제수행,시범케이스.마중물로서 거대 공공,민간 자본을 유인하여 동심원적인 파급효과를 기대 수 밖에 없는 실정이다.
추가 10.

햇빛 한 줌                 작성일 2017년02월14일 08시31


여기도 포털 뉴스등 모니터링된 각종 자료중에서 시범케이스지방인 부산부동산시장에 대해 일반인이 참고할 가치가 있다고 여겨지는 일부 내용을 동의없이 발췌하고 일부 내용을 추가시킨다.
입주물량 과잉이 당해 지역및 인근지역의 집값과 전세가에 미치는 영향에 대해서는 십여년 전 송파구 잠실 파크리오,트라지움,엘스등 잠실일대의 일시,단기 주택입주물량 과잉사례,지금은 마곡등 많이 올라잇지만 몇년전 강서구의 입주물량 폭증으로 인한 단기간,나홀로의 집값,전세값 약세등등 수많은 사례들을 누차 반복 했으니 생략하고,

오늘은 최근의 입주물량과 집값,전세값과 관련된 사례에 대해 살펴봤듯,중단기적인 집,전세값 전망과 관련하여 일부 지방,지역들의 중단기적인 공급물량에 대해 추가로 언급한다.





실물시장 투자와 관련하여,매에는 장사가 없듯,입주물량 폭증에는 어느 지방도 집값,전세값 침체에 자유로워 질 수 없을 것이다.

예를들어,다년간 아파트 입주물량이 폭증했던 양산신도시는 6년전 부터 최근까지 전세가가 약세를 보여주고 있고,세종시의 최근 전세가 약세는 더욱 현저하다.

과잉공급물량도 모자라 조선업,기계업등 불황으로 해고자들까지 넘쳐나는 울산,창원,거제,통영,군산등의 지방과 김해,서산등 그 인근지역은 집값,전월세값 하락이 더욱 뚜렷해 질 것으로 예상된다.

이하는 아파트에 국한된 일부 광역기초자치단체 주택의 중기적 입주예정물량이다.

지방 부동산 시장은 공급과잉물량이 해소,완화되는 지방부터 집값,전세값은 서서히 회복 되겠지?




이 또한,동의없이 덧붙인 부동산 정보지,포털,일반 언론 기사 내용중 일부고 실재,팩트와 그닥 차이가 나지 않을 것이다.

올해부터 내년까지 경기도와 세종시에 대규모 아파트 입주 물량이 쏟아지는 것으로 나타났다.

16일 부동산114 조사에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 37만1106가구로 전망됐다.

1999년(약 37만가구) 이후 가장 높은 수준이고 내년엔 올해보다 더 많은 42만879가구가 입주할 예정이다.
특히,입주 물량이 가장 몰리게 되는 곳은 경기도다.

경기도의 올해 아파트 입주 예정 물량은 12만2544가구로,작년(8만7591가구)보다 40%나 대폭 늘어난다.

공공택지,신도시를 중심으로 내년엔 15만5197가구로,작년보다 2배 가까이 급증한다.

​

폭발적으로 늘어나게 될 경기도의 아파트 공급물량에 대해 보다 더 세부적으로 살펴보자.

화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시가 경기도 입주 물량 상위 5곳이다.  

2016년 1만3281가구가 입주했던 화성시는 올해 2만3711가구, 내년 3만381가구다.

시흥시도 작년 4175가구에서 2017년 1만830가구, 2018년 1만3797가구다.

김포시는 올해3844가구가 내년에는 1만1133가구,내후년에는 1만607가구다.

수원시도 각각 3680가구,1만832가구,7613가구다.

경기도 외에 현재 중소도시,대도시의 기초자치단체급의 세종시도 입주 물량은 기왕의 누적물량을 제외 하고도 올해 1만5432가구, 내년에 1만3328가구다.지난해 입주량인 7653가구의 곱절 규모다.







기타,누차 언급했던,장기간에 걸쳐진 아파트 과잉공급물량과 세종시로 빠져나가는 수요로 인해 지방 부동산 시장이 장기간 침체과정을 겪고있었고 앞으로도 침체가 계속될 충청남북도 지방에 대한 재언급은 생략하고,

조금 전에 언급했던,올해 하반기 이후 장기간 아파트 입주물량이 급감,혹은 실종될 양산신도시처럼 장래 아파트 공급물량이 감소하는 지방들도 함 살펴볼까?
반면 앞으로 작년보다 입주 물량이 감소하는 지역은 대구시, 광주시, 전라남도 등이다.

인근 부산,창원,김해에 영향을 받을 수 밖에 없는 양산신도시와 달리 상대적으로 독립적인 대구,광주,전남의 부동산 시장은 중단기적으로도 나빠보이지 않는다.

최근 공급과잉으로 부동산 시장 침체를 겪고 있는 대구시는 올해는 2만2679가구가 입주해 작년의 2만6687가구와 비슷하지만 내년의 입주물량은 1만3641가구에 불과하다.

광주시도 작년 1만769가구에서 올해 1만1829가구로 소폭 늘지만 2018년인 내년은 5661가구까지로 급감한다.  

추가 20.

중략..


2016.06.27. 다음 아고라 경제토론방.


해야해야

​2016.06.27.

더욱 안정적으로 대세상승의 길을 가기위해 박근혜 정부여당은 서서히 각종 부동산 규제책들을 준비하고 시행 해야 할 것입니다.
또한 국민,각 지역민의 대체불가능하고 지속가능한 일자리 창출에도 만전을 다해야 할 것입니다.머지 않은 미래에 글로벌 사회와 경제는 마르크스의 기술적 실업이 본격화 될 것 같은데..

인간의 두뇌격인 인공지능,사지에 해당되는 산업,의료,가사,재난구조용등등..알파고,드론등 각종 로봇들이 인간의 노동력을 본격적으로 대체하는 현상들 말입니다.그런 인공지능이나 로봇들이 대체할 수 없는 창의적 서비스업등 각종 산업의 발전을 위한,그리고 도시및 주거혁신을 위한 시범케이스 지방,지역들이 필요하고 그 지방과 지역의 시범조교 역할도 나날이 중요해 질 것입니다.
서울,부산등을 제외한 전국 주택시장의 중기적인 침체를 보완해 주고 회복을 촉진시킬 시범케이스 지방,지역들인,현재 혼자서도 잘 나가고 있는 부산,서울 강남3구등의 지방,지역들의 역할 말입니다.



장차 누진적 재산세를 누진적으로 많이 납부하게 될 강남3구의 재건축 시장은 활황을 보이고 있네요.
전월세가의 장기적,급격한 상승은 각종 제도의 많은 부작용이 예상 됨에도 불구하고,또 임대인에게 합리적 대가를 전제로,부분적,단계별 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 도입에 촉매제 역할을 할 수도 있을 것입니다.
작금의 강남3구 재건축 시장의 활황은 분양가상한제 부활 까지는 아니라도 집단대출규제나 누진적 재산세의 취지와 크게 다르지 않는 재건축 초과이익 환수제의 잠정적 적용유예를 2018년 부터 종료시키는 촉매제 역할을 할 수도 있겠지요?

지적,인격적,도덕적 기준이 아닌,세속,물질적 상위의 소수들과 그들의 이익에만 복무하는 정치인,조중동,경제지등 언론은 항상 그래왔듯 골빈 대가리를 흔들어 대며 견강부회,억지 논리,주장으로 저항하겠지만 말입니다.


원론적으로,불과 이 삼십년 만에 배밭,미나리밭에서 지금의 강남3구등으로 변한것 처럼,중기적인 공급물량 감소에다 자산,소득,지역등 각종 양극화의 심화,고착화등등까지 더해진 지금의 서울 지방 처럼,중기적은 물론이고 장기적으로도 도시및 주거환경이 지속적으로 개선되고 발전하는 지방,지역,그리고 누구나 선호하는 지방,지역의 주택가격은 장기 우상향 할 것입니다.

심지어 전월세 가격까지 동반하여 오를 때도 있을 것입니다.예컨대,설령 강남3구등 일부 소지역들이 7성급 호텔급으로 재건축 되고 재건축 초과이익환수제등의 적용으로 상상이상의 고분양가와 집값이라 해도 일시 출렁일 수는 있어도 장기적으로 그 소지역 주택시장은 계속 우상향할 수 있을 것입니다.
당해 소지역의 입지와 위치는 대체가 불가능하고,앞으로 지어질 주택은 백년의 장수명을 가져야 하기에,재건축 완공과 함께 당해 지역에서의 주택공급은 더이상 이루어 질 수 없기 때문입니다.                             09:29     리플달기

추가 20.

중략..


본글의 주장처럼,다년간 누적 주택 공급이 많았던 지방,지역,소지역들은 2018년을 넘어 2019년까지 아파트 전월세 가격은 물론이고 매매 가격도 중기적으로 하락할 수도 있겠지요?
물량에는 장사가 없으니,국지적으로,누적된 공급물량이 지나치게 많았던 일부 지방,지역들의 부동산시장은 지난날 부동산 침체기때와 마찬가지로,국지적인 역전세난,하우스푸어 데쟈뷰도 전혀 불가능 하지 않을 만큼 몇년간 침체기를 겪을 수도 있을 것입니다.
설령 하우스푸어,역전세난의 데쟈뷰까지는 아니라도,주택공급 물량이 많아지면 전월세가 하향등 서민,빈민들의 주거안정에는 기여할 수 있겠지만,중기적인 집값 안정은 집 가진자들들에게 많이 힘든 시기를 격게 할 수도 있을 것입니다.



예를들어,본글에서 언급된,지금까지 수억대 분양권 웃돈을 자랑할 정도로 주택 시장이 좋았던 하남 미사지구의 2년 후 전월세 가격이나,지난해 까지 매매가격은 물론이고 전월세 가격까지 높았던 대구시 아파트 전월세 가격이 2년 후에도 계속 그 가격을 유지할 수 있을까요?
댓글들에서 폭라기와 비폭라기들의 주장들인 전국 공구리 폭락,닥치고 현금,혹은 자영업자,월세용 소형주택구입 주장들도 가능성은 적고 위험한 것은 마찬가지 입니다.
수주대토,집값 폭락시 집투기를 위해 현금을 꼭 쥐고 있어도 우리나라 부동산 시장은 폭락의 가능성은 적기에,집값이 오르지 않더라도 보유한 현금의 명목가치는 그대로 이나 매년 물가상승률만큼 현금의 실질가치는 집값에 비해 계속 떨어질 수 밖에 없습니다.


한해 평균 100만개 가량 창업하고 80만개 가량 폐업하는 우리나라 자영업.우리나라 가계채무의 위험은 주택담보대출보다 자영업을 위한 가계대출이 가장 위험하고 취약할 것입니다.
본글,댓글 주장의,물적 담보가 있는 50대 이상의 다주택자들의 가계채무가 아니라,40대의 자영업자들의 가계채무가 가장 취약합니다.너도나도,특히,퇴직후 백수가 무서운 50대이상들이 빚을내어 뛰어드는 소상공 자영업은 각종 통계자료상 적자에서 200만원 미만의 월수입이 자영업자 총수의 60%에 육박하고 있습니다.
자영업 창업 후 6개월 내 파산이 거의 8%,1~2년내 파산이 18%에 달할 정도 이기에,자영업 창업은 가계경제 몰락이나 노후 파산의 지름길이 될 수도 있습니다.



특히,자신만은 특별한 능력이나 행운이 있을것이라는 자기확신 속에서,한 해 백여만이 자영업에 도전 하듯,많은 사람들이 팔랑귀를 펄럭이며,너도나도 월세,월세를 외치며 노후 대비용 임대수익을 위한 중저가 소형주택들에 달려들고 있습니다.
그런 사람들은 주택에 부가되는 각종 조세,준조세에다 감가상각,관리난,공실의 위험까지 주택보유의 고통은 가중 되어질 수도 있겠습니다.늘어나는 미분양물량에도 불구하고,무책임하고 탐욕스런 건설 장사치들이 무작정 쏱아 부은,중기적으로 누적된 주택 공급 과잉의 여파는 예상보다 더욱 참혹할 수도 있기 때문입니다.주택재고,미분양 물량이 2만여 가구에 육박하는 경기도도 문제지만,경기도 보다 상대적으로 주택 수요기반이 취약한 지방과 지역들이 더 큰 문제입니다.
인구,소득이 더 적고,중기적으로 누적된 주택 공급 물량과 공급예정물량의 과잉도 모자라,엎친데 덥친격으로,주택재고,미분양 물량이 4천~8천가구로 계속 늘어나고 있는 충북,충남,경북,경남등의 지방들 말입니다.


본글 주장처럼..
저출산,고령화 기조로 인구증가율은 급감하고 있고,고가주택 수요층은 집값에 비례하여 급감할 수 밖에 없는데,가격의 부담이 아주 높은 서울지방의 부동산 시장은 중,단기적으로는 공급과잉의 우려에서 자유로울지 모르나 장기적으로는 자유롭지 못할 수도 있습니다.
장기적으로는 다른 지방,지역들과 마찬가지로,예컨대,개포 재건축단지 하나만 해도 장차 1만 5천여 가구가 순차 입주할 정도로,오랜기간 누적된 고가의 주택공급은 주택 수요가 쫓아가지 못할 정도로 많아질 것이기에,서울 강남이나 서초등의 지역은 중,단기적으로 높은 가격과 누적된 과잉 공급물량에서 자유로울 수 없을 것입니다.
리먼사태 후 송파구 잠실 리센츠,엘스,파크리오등 1만 5천여 가구의 입주물량 폭탄으로 인해 송파구는 물론이고 인근 강동구의 주택가격과 전월세 가격이 휘청 거리게 했던 데쟈뷰,과도한 공급물량이 인근 지방과 지역까지 파급효과를 미칠 수 있는 가능성도 전혀 부정할 수 없겠지요?


그러나 서울,특히 강남3구등 서울 도심의 대체가 불가능한 요지는 대기업,재벌등 우리나라 자본권력이 집중되어 있습니다.
또한,거미줄 도로,지하철,각종 공공,상업시설등 도시및 주거환경은 우리나라 전국 지방,지역들과 비교대상이 아닙니다.
즉,우리나라 모든 국민이 강남3구등 서울 요지에 살고싶어 할 정도로 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.

전국의 토지건물등 실물자산만 아니라 우리나라 금융자산만 3천조인데,수십억 이상의 자산가,년 수입이 수억 이상의 소득자들만 해도 수십만명이 넘을 것입니다.

심지어 서울 요지에 거주하는 대기업 임직원들만 해도 백만명이 넘을 정도로 강남등 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.
반면에 공급은?


한남 더힐,아크로 리버파크,아크로 리버뷰등 새아파트들,
준공된 지 십여년 내외의 반포 자이,반포 래미안,잠실 트라지움,리센츠,엘스등 새아파트에 준하는 아파트들,
재건축 대상인 압구정 현대,한양,대치 은마,개포,반포,잠실주공,이촌 한강맨션등 헌 아파트들,
나아가 여의도,목동,둔촌,고덕등등의 재건축 대상 아파트들과 한남 뉴타운등 재개발을 포함해도 총 이십만 가구 내외에 불과하여 전국 고자산가,고소득자들이 원하는 서울 요지 주택들의 공급량은 수요량에 턱없이 부족 합니다.
만성적 저출산,저성장기조,각종 양극화 심화,고착화등으로 최선은 커녕 차선조차 선택할 수 없기에..

이번 경제영역에 관한 과제중 하나인 부동산 시장.그 부동산 시장에 관한 핵심과제중 하나가 돼지 살찌워 잡아먹기입니다.

즉,우리나라의 만성적 저성장,저출산 고령화 고착화등 우리나라 경제의 구조적 난국의 잠재적 위험이 현실화된 지금,미래세대를 위한 재정건정성,복지재원원에 기여하기위해,
동급 외국 자산가에 비해 재벌들도 종부세등 소득재분배와 사회보장기능까지 있는 직접 누진세를 껌값만 지불하는 우리나라의 현실을 바로잡기 위해,
큰 돼지만 아니라,작은 돼지떼들을 키우고 살찌워 잡아먹기위해,
폭락이,비관론자를 완전히 제압하고 집값에 관한 한 상한을 없애 버렸기에,
언젠가 강남3구와 용산등 서울 요지의 주택은 종부세등 보유세를 지금 보다 몇 배,심지어 수십 배 이싱 지불할 영광을 경험하게 될,
시장원리로,평당 5천은 커녕 1억,그 이상으로도 올라갈 수도 있을 것입니다.


그 날이 오면 ..
서울 요지 지역 인근의 강동,성동,광진,마포,동작,영등포등이 먼저,나머지 서울시 차치구들도 따라 종부세 혹은 재산세를 보다 많이 납부하려 앞다투어 서울 요지의 집값 상승을 따라가려 할 것입니다.

아고라 폭락이들은 물론 경실련,참여연대등 일부시민단체,경향등 자칭 개혁,진보 폭락,비관론자과 그들의 지침,교시를 충실히 따르는 야당 패거리들이 오매불망 고대하는 강남,서울집값 수직낙하,반값 폭락은 커녕.
까라 하면 무조건 까야 하고.
이기심,시장의 원리.
이것은 누구도 아무도 말릴 수 없습니다.

설사 야당 패거리들이 차기에 정권을 잡아도,

그 차기 정권에서 노무현 정권 때 처럼 아무리 옥죄고 눌러도.
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