"대지가 지적도상은 맹지인경우"및 관련법령검토
*관련문제의정의:
지적도상 맹지이나 마을도로로 오랬동안 포장이 되어 사용이 되거나,'
사인의 도로로 되어 있지만 오랬동안 사용이 되어진 토지에 대한 건축여부?
<건축법>
제44조 (대지와 도로의 관계)
① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
도로에는 공도와 사도가있으나 건축법상 도로라 함은 공도와 사도 관계없이 폭4m이상 되는 것을 말합니다.
따라서 지금 사용되고 있는 도로가 사유지라하더라도 지목을 확인해보시면 도움이 될 것같습니다.
또한 허가권자가 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우인데 이런경우는 맹지라 하더라도 현실적으로 사용되는 도로가 있다면 허가권자가 이를 인정해주는 경우가 많습니다.
따라서 해당지자체의 건축과에 다시한번 확인을 해보시면 확실하실 것으로 판단됩니다.
그리고 통상적으로 지목이"대지"인 경우
현실적으로 지적도상맹지인 경우도 현장에 오랬동안 공통으로 상용한 구거나 마을사도등이 있는 경우가 대부분입니다. 지방의 경우 현지 건축설계사무소에다
지번을 주고 정확히 의뢰를 할 경우 건축허가부터 소요비용까지 저렴하고 신속하게 건축허가가 진행되는 많은 장점이 있으니 건축을 하실 분은 필히 현지에 의뢰를 해보시기 바랍니다.(이명훈 재테크법률상담소장)
※
제44조1항의 1의 내용 중 토지주의 사용승낙서는 인정되지 않습니다.
제44조 1항의 2의 공지란 광장, 공원,유원지,기타 관계법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지를 말합니다.
*(참고)"대지"에 대해서 정리를 해보면 다음과 같습니다.
[관계법령]건축법
[1]. 대지(垈地)
“측량,수로조사 및 지적에 관한 법률”에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다.다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할수 있다.
(개정 2009.6.9)
가). 원칙
“측량,수로조사 및 지적에 관한 법률”에 따라 구획된 각 필지의 토지를 하나의 대지로 필지 = 1대지
나). 예외1
“측량,수로조사 및 지적에 관한 법률”에 따라 구획된 각 필지의 토지를
하나의 대지로 함을 원칙으로 하나 경우에 따라 아래와 같이 정의 된다.
- 둘이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 그 건축물이
건축되는 각필지의 토지를 합한 토지가 하나의 대지이다.
2.“측량,수로조사 및 지적에 관한 법률”에 따라 합병이 불가능한 경우중 다음에 해당되는 경우 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지
A. 각필지의 지번 부여지역이 서로 다른 경우
B. 각 필지의 도면에 있어서 축척이 다른 경우
C. 서로 인접한 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 않은 경우
D. 다만,토지의 소유자가 다르거나 소유권의 권리관게가 서로
다른 경우는 하나의 대지로 보지 않는다.
3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 따른 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 그 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지
4. 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 다만,주택단지가 도로 등(철도,고속도로,자동차 전용도로,폭 20미터 이상인 일반도로 폭 8미터이상의 도시계획 예정도로)으로 분리되는 경우 이를 각각 별개의 주택단지로 봄
5.도로의 지표아래에 건축하는 건축물의 경우 특별시장,시도지사,시장,군수,구청장이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
6.건축법에 따른 사용승인을 신청시 둘이상의 필지를 하나의 필지로 합칠것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그필지가 합쳐지는 토지
다). 예외2
- 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할수 있는 경우
1.도시계획시설이 결정,고시한 경우 그결정 고시된 부분의 토지
2.농지법에 따른 농지전용허가를 받은 경우 그 허가 받은 부분의 토지
3.산지관리법에 따른 산지전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
4.국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위를 허가 받은 경우
그 허가받은 부분의 토지
5. 사용승인 신청시 필지를 나눌것을 조건으로 건축 허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지
이상 관련 법령을 정리해서 올렸으니 참고하시는데 도움이 되시기 바라며
참고로 서울등 대도시 이외에
지방 자치단체의 경우 지적도상 맹지형태라도 자주 문의하신 것처럼 지목이" 대지" 인 경우 현황마을도로가 있거나 사도형태로 오랬동안 현지인들이 통행에 사용된 경우가 많기 때문에
매수하고자하는 토지의 현지 건축설계하시는 분들에게 의뢰를 하면 저렴한 비용에 건축허가를 받을 수 있는 것이 대부분입니다.
이점을 잘 참고하셔서 꼭 건축을 위해 토지를 매입하기 할때는 현지 건축설계사무소에 의뢰를 해서 정확히 검증해보는 것이 중요합니다.
(부동산재테크신의성실 이명훈 재테크법률상담소장 )
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