2012년(임진년) 부동산투자전망 및 달라지는제도                           

                          자료정리: 부동산재테크법률상담 이명훈소장  

 

 

한해의 전망을 내놓은 것이 얼마전 같은데 벌써 한해가 마무리 되었습니다. 

2011년한해는 다른 어떤 한해보다도 부동산시장뿐 아니라 증시등등 투자에 관련 된 종목들이 많은 고전을 했던 한해였던 것 같습니다.  

 

일단 중요한 요인은 연이은 세계적 금융위기 여파에 따른 국내 경제및 정치여건의 불안정성으로 인해서 올해 부동산 시장은 어느 해보다 혼란스러웠습니다.  

 

특히 부동산시장 및 국내경제 체감경기의 하락의 주 원인은 일단 기초생활경제의 중심인 중,소상인들의 점포경기 불안정성이 제일 큰 원인이라고 생각합니다

 

 매우 늦은 감은 있지만 이러한 가라앉은 부동산 경기를 살리기 위한 정부의 다양한 정책도 많이 쏟아져 나왔으며 우선 다가오는 새해부터 달라지는 각종 부동상제도에 대해서 서술을 해보기로 하겠습니다.    

 

 

1.내년부터 달라지는 각종 부동산제도  

 

1)다주택자 장기보유공제 허용     

 

 

다주택자가 양도하는 주택의 양도소득세 계산시 장기보유공제가 허용되며,다주택자에게도 최대 30%에 달하는 장기보유특별공제 혜택이 적용된다.   

 

현재 1세대1주택에만 적용되는 장기보유특별공제 혜택이 1세대2주택 이상 다주택자들에게도 동일하게 적용되어  1월 1일 이후 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 경우 연 3%씩 최대 30%의 양도차익 공제혜택을 받을 수 있다는 점.    

 

2)취득세 감면 혜택 내년 연장     

 

2011년 연말로 한정됐던 주택 유상거래 취득세 감면 혜택이 내년에도 9억원 이하, 1주택자에 한해 연장 적용되어 주택 유상거래 취득세율에 대한 감면혜택이 2011년말  종료되면서 2012년부터 4%가 적용되지만 세 부담 급증 우려와 서민 주거 지원을 위해 2012년 말까지 9억원 이하 1주택자에 한해 그 절반인 2%를 적용함  

 

3)다주택자 양도세 중과 폐지     

 

다주택자 양도세 중과제도가 도입 7년 만에 폐지되어 정부는 우선 투기수요 억제를 위해 지난 2005년부터 시행해 온 다주택자 양도세 중과제도를 내년에 폐지하기로 했다.    다주택자 양도세 중과제도는 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것으로  2012년 말까지 취득ㆍ양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율6%~35%로 과세하고 있다.     

 

 4)매입임대주택에 대한 세제지원 요건 완화   

 

 다주택자가 양도세, 종부세 등 세제혜택을 받기 위해서는 매입임대주택에 대한 임대사업자 등록을 해야 한다. 과거에는 서울을 포함한 수도권에선 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 주택을 3가구 이상, 5년간 임대해야 세제 혜택을 볼 수 있었지만 2011년 10월 세법이 개정되면서 

 

서울•수도권지역도 지방처럼 1가구만 임대해도 임대사업자 등록이 가능하게 되었다.   

 

오피스텔도 임대주택사업자 등록이 가능하게 되었지만, 임대사업용 오피스텔의 경우 주거용으로 임대할 경우에만 세제 혜택을 받을 수 있게 되었음 . 

 

 5)다주택자 재개발 1인 2분양권 허용   

 

2012년 상반기부터 재개발ㆍ재건축 등 도심 정비구역 안에 헌 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자가 새 아파트를 최대 2가구까지 분양받을 수 있게 된다. 

 

현행 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따르면 2009년 8월 이후 조합설립인가를 받은 정비사업지구에선 한 사람이 주택 여러 채를 구입 및 보유해도 신규 분양권은 1가구만 주도록 돼 있다. 

 

나머지는 지분 등 값어치를 평가해서 돈으로 주는 현금 청산만 가능하다.   

 

그러나 정부는 이르면 내년 상반기 도정법을 개정해 조건부 형태로 기존 다주택자도 새 아파트를 최대 2채까지 분양받을 수 있도록 길을 터 줄 방침이다.  

( 단, 본인 주거용 외에 추가로 분양받는 1채는 전용면적 85㎡ 이하여야 하고, 5년 안팎의 의무임대기간 중에는 되팔 수 없다. )    

 

 6)오피스텔 전세금 대출 지원   

 

오피스텔 세입자에 대한 전세자금 대출도 시행되어 종전에는 아파트나 다가구주택 등 한정해서 전세자금을 지원했으나, 오피스텔 세입자에게도 전세자금 대출을 신설한 것으로 이는 1인 가구, 신혼부부 등 오피스텔에 거주하는 가구가 지속적으로 증가한 데 따른 것으로 이 제도의 취지가 요즘의 현실생활제도에 매우 합당한 것으로 볼 수 있으며, 아파트및 기존 주택가격 상승폭을 안정되게 조정할 수 있는 좋은 취지라고 생각한다.  

 

 대출조건은 기존의 전세자금과 동일하게 적용되어 저소득가구라면 연 2%의 저금리 혜택을 받으며 지원대상은 월 최저생계비의 2배보다 적은 소득을 버는 자로 지자체장 추천을 받아야 한다. 

 

근로자서민 전세자금(연 4.0%)은 가구주 연소득이 3000만원 이하라면 자격조건이 된다.    (대출조건에 대한 완화는 조정이 필요함)    

 

 7)생애최초 주택 구입자금 대출 금리 인하     

 

생애최초 주택구입자금의 금리가 2011년 12월  26일부터 4.7%에서 4.2%로 인하됐고, 지원 기간이 2012년 말까지 1년 연장된다. 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대되며, 일반 무주택자에 대한 주택구입자금 지원대상은 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 완화된다.   

 

 8)공공임대 입주자 선정 금융자산 심사 및 비정규직 입주 우선권 부여   

 

2012년 2월5일부터는 영구임대.국민임대.장기전세주택. 다가구 매입임대 등 공공임대주택 입주자 선정을 강화하여 기존에는 입주요건에 소득과 부동산,자동차만을 확인했지만 앞으로는 금융.보험 자산까지 꼼꼼히 따진다.  

 

그리고 1월부터는 국민임대주택의 경우 비정규직 근로자에게 입주 우선권이 부여된다. 비정규직의 경우 지금까지는 일정수준 이하의 소득 및 자산요건을 충족해도 다른 신청자와 똑같이 경쟁해야 돼 당첨확률이 낮았다.     

 

 9)청약저축 불법 거래시 청약제한 의 강화  

 

 

입주자저축 증서 등을 거래하다 발각될 경우 3~10년까지 청약제한을 받게 되며, 입주자저축 증서 등의 불법 거래 당사자와 알선자 외에 이를 광고하는 경우도 처벌 대상이다.    보금자리주택은 10년, 보금자리주택을 제외한 주택거래 신고지역 및 투기과열지구는 5년 그 외의 지역은 3년간 청약을 할 수 없다.     

 

10)실거래가 공개범위 확대    

 

 매매,전.월세 실거래가 공개범위가 아파트에서 연립.다세대,단독.다가구 등 모든 주택 유형으로 확대돼 발품을 팔지 않고도 인터넷(http://rt.mltm.go.kr)으로도 손쉽게 시세를 알아볼 수 있게 된다.     

 

11.전월세 소득공제 확대 (부양가족없는 1인가족에도 적용)  

 

전월세 소득공제는 확대된다. 국민주택규모 주택을 임차할 때 연간 300만원 한도에서 전월세 소득공제를 받을 수 있는데 종전 근로소득요건 총급여 3000만원에서 5000만원 이하로 확대하고 부양가족이 없는 1인 가구에도 적용할 예정.  

 

 이상 간략하게 2012년에 바뀌는 부동산제도에 대해서 간략하게 정리를 했으니 잘 참고하셔서 도움이 되셨으면합니다.  

 

다음은 상담시 가장많이 관심을 가지는 내집마련의 시점을 언제 해야하는지에 대해서 말씀드리겠습니다.  

 

2012년은 20년만에 총선과 대선이 동시에 치루어지는 한해로 정치적으로도 많은 변화가 일어날 것이지만 일단 정치적인 영향에 많이 좌우되는 경제현상도 선거와 직접적인 관련성이 많다고 보시면 됩니다.  

 

증시나 다른 부동산도 많은 어려움이 있었지만 지금까지의 주택시장에서 2011년 만큼 어려웠던 한해는 없었을 것 같습니다. 

 

요즘은 서울및 경기권의 아파트가격하락세가 지방의 도시에는 상승세로 변화가 되고 있으나,막상 현장에서 내부를 보면 실거래량은 많지 않다는 것입니다.   기존의 서울등 중심지역으로의 투자자들이 저가형의 지방아파트에 관심을 가지는 일시적인 현상으로 개인적으로는 생각을 하고 있습니다.  

 

일단 실수요자인 내집마련을 준비하는 분들에게 가장 좋은 주택구입시기는 2011년 8월말 이후부터 2012년 중반기 까지가 가장 좋은 시기라고 생각을 하며, 급매물위주의 투자를 생각했던분들의 경우는 2011년 하반기가 최고의 투자적기였다고 생각합니다.  

 

이것은 현장에서 급매물을 상담을 해서 느낀 것을 개인적으로 서술한 것으로 서울등 중심도심지역의 주택가격 하락은 기존에 너무 많이 오른 주택가격과 함께 국내외적인 경제상황에 따라 가격이 하락세를 보인 것으로 

 

2011년 하반기정도의 주택가격이 적정한 가격대라고 볼 수 있으며(단, 서울및 경기권중심의 경우임)   많은 전문가들이 다 많은 하락세를 전망한 것에 비해 

 

제 개인적으로는 2012년 총선이후부터는 대폭적이 주택가격하락보다는 지역별, 학군별,평형별로의 하락세등은 탈 날 수 있으나 실질적으로 거래량이 어느정도 이루어진 상황에서의 상승및 하락비율을 정한 것이 아니기때문에 거래량은 감소하겠지만 2011년과 같은 대폭적인 하락세는 없을 것으로 개인적으로 생각하고 있으니,    실질적으로 내집마련을 준비하시는 분들이나 실질투자자분들의 경우는 2012년 중반기까지는 주택매입에 적극성을 발휘해 볼 필요성이 있다고 생각합니다.  

 

항상주택이나 토지등 부동산은 부동산침체기에 매수를 하면 급변하는 국내외경제변화로 일시적으로 하락세를 보일 수 있으나 대폭적인 하락은 없는대신 투자로인 한 장점인 더 많은 만큼 실수요자는 안정 된 투자처를 찾는 분들은 소신있게 매입하는 것이 바람직하다고 생각합니다.  

 

또한 아무리 주택가격등 부동산가격이 하락해서 다시금 투자를 할 때에도 제일중요한 것은 주택의 경우는 입지조건

(한국사회의경우 ㄱ.학군과같은 교육여건-ㄴ.가격경쟁력- ㄷ.교통여건 순)이 제일 중요시 생가갛애야하며, 특힌 개인적으로 9호선라인및 경.전철라인등 중심라인에 좀 더 투자의 관심을 보일 필요가 있다고 생각하며,  

 

토지의경우 

 

도로망및 지방자치단체의 관광사업유치등등으로 이제는 불과 3~4년전과는 매우 다르게 투자방향이 변화가 되고 있어 전국이 일일 생활권으로 거의 변모하고 있어서    

 

1)평창올림픽과같은 하계보다는 더 고급스러운 관광인프라의 개발지역및 그 주변지역(정선북평면,평창대관령면,강릉성산면,홍천등등의 지역중 기존에 비해 가격이 대폭 상승하지 않는지역으로 투자가 바람직함)과    

 

2) 충북제천,단양 . 강원도 홍천,태백..충남 세종도시주변지역및 천안 국제과학벨트지역,김천남면.능소면일대의혁신도시지역,4대강주변으로 강을 따라서 도로에 접한 인근지역등등은 친환경및 웰빙,종교시설,관광.위락시설등등  

 

저출산율에 따른 고령화사회로 인한 나만의 건강을 생각하는 분들이 기존에 비해 약30~40%이상 늘어났고 조기퇴직자및 젊고 엘리트층들이 단순히 쉼터가 아닌 노후생활을 위한 귀촌및 웰빙산업육성을 위해 기존의 값비싼고 가격대가 천정부지로 오른 도심지역이나 기타지역보다는 실속있고 자연경관이 좋고 교통이 좋은 곳으로의 이주를 원하고 있는 것이 가장 중요한 요즘의 변화 요인중의 하나로 미래로 갈수록 더욱 이런 현상으 두드러질 것으로 예상이 됩니다.    

 

이런 점을 감안하셔서 도심지역이나 그 배후지역 강원권의 일부지역이나 충청권의 일부지역처럼 기존에 너무 많이 오른지역으로의 투자는 바람직하지 않다는 것이 제 개인적인 견해로 토지시장의 경우 너무 값비싼 전.답보다는 토임이나 임야로의 관심을 많이 가져주시고, 너무 비싼 도시지역,관리지역만 고집하지 마시고 요즘은 용도지역에 맞게 인,허가를 충분히 잘 받을 수 있으므로 현지건축사무실등등의 도움으로 저가형의 농림지역으로의 투자도 적극 고려함이 좋을 듯 싶습니다.  

 

일단 부동산투자상품은 주식과 달라서 비싼 우량주를 매수했다고 해서 투자수익이 더 보장되는 것이 아니라 투기가아닌 투자목적으로 얼마 만큼 주변환경및 교통, 미래투자전망을 잘 계획하고 투자를 했느냐가 중요하기 때문에 소자본투자자나 자본이 많은 투자자도 본인이 계획하는 상품에 맞는 임야로의 투자가 매우 중요하다고 생각하고 개인적으로도 추천을 하고 싶습니다.  

 

 

 이상 주택과 토지에 대해서 2012년도 투자상황을 열거를 해보았습니다. 일단 수도권의 집값은 일반 전문가들의 말처럼 상반기까지도 약세가 지속될 것이며, 매우 늦은 감은 있지만 정부의 2011년 12.7 부동산대책을 내놓앗으나 국내외의 경기가 둔화되어 투자심리는 관망세를 보일 것 같습니다.   

 

하지만 4 월총선과 12월대선은 일단 표심을 잡기위해서도 부동산경기에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상이 되는 만큼 현재의 위축된 부동산 시장을 너무 낙담적으로 보기보다는 실질적인 투자자들이나 내집마련을 준비하시는 분들은  소형평수위주의  아파트나 강남,서초,과천등 중심지역의 1군오피스텔(소형으로의 투자는 융자에대한 부담도 적지만 일단 부동산의 최대 장점인 환금을 최우선적으로 고려함)등에 많은 관심을 두는 투자전략을 세우시고, 토지투자자분들은 위에 서 열거한 미래에대한 이슈가 있는지역으로의 분산투자및 급매물위주로의 투자를 잘 고려해서 투자하는 전략을 세우시기 바랍니다.  

 

 

 예전에는 "부동산시장에서 불황일 때가 오히려 기회가 될 수 있다"는 말이 있었지만, 지금은 일부는 작고 일부는 맞지않는 말이 되었습니다. 이런 현상은 시세차익을 기준으로 나타난 기존의 속설이지만 향후 부동산 투자전략은 상기에서 열거한 것 처럼 중소형위주의 실속형 주택의 선호 및 도로및 교통이 좋아 주로 서울이나 근교의 비싼토지시장이 아닌 주변환경및 가격대가 저렴한 강원,충청권등으로의 투자전략이 대세를 이룰 전망으로 기존에 이슈가 된 재건축,재개발등등의 호재도 이제는 우리의 교육열의 수준을 보아 학군이 좋은 중심지역의 재개발,재건축을 제외하고는 큰 시세차익을 기대하기는 매우 어려울 것 같습니다.  

 

부동산시장도 이제는 기존의 투자전력에서 변화하는 모습을 보여야합니다.  

 막연한 기대를 가지고 한군데에 대규모의 자본을 투자하는 것 보다는 분산투자를 통한 환금성및 중.장기적인 안정성에 우선을 두어야한다고 생각합니다.  

 

앞으로는 저출산및 고령화사회, 조기퇴직의증가로 인해 건강을 생각한 주택건설,의료,관광,골프장,휴양타운등이 많이 들어설 것이며, 평창올림픽에 따른 인근 개최지 주변지역토지, 4대강사업으로 인한 4대강주변지역의 토지에 관심을 두는 실속 전략을 만들어 가시기 바랍니다.  

 

욕심을 내지 않는다면 주식이나 다른 투자상품(주식등등)에 비해서 실패확률이 매우 적은 것이 부동산투자입니다. 

 

어려웠던 2011년이 지나고 위기를 기회로 새로운 희망을 안고 달려야하는 2012년 임진년 새해가 밝았습니다.   

 

 "흑룡의 해" 라고 합니다.  

 

 투자자 여러분들의 가정에 웃는날이 많고 행복이 가득하시기를 진심으로 기원합니다. 부동산재테신의성실블러그 방문객 여러분 많이 부족한 공간을 찾아 주셔서 진심으로 감사합니다  

 

"임진년 새해 복 많이 받으십시요"  

 

 ( 부동산재테크법률상담 이명훈소장올림)        

 

 *전국의 급매물 투자용 임야.토지,건물,모텔,주택,펜션,종교부지,상가.점포를 투자성향에 맞게 다수확보하고 있으니 자세한 일대일 투자 상담 환영하며, 매매의뢰상담도 환영합니다.  

 

특히 지방매물의경우 다른 어떤 곳보다도 투자가치가 있고 저렴한 급매물을 위주로 해서 투자자 여러분들께 엄선해서 주변시세분석과 함께 올리고 있으니 소액투자자분들은 많은 관심바랍니다             

 

이명훈부동산재테크법률상담소장

(상담메일; law0410@naver.com 

또는lmh5252@hanmail.net)   010-4610-5305  

 

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