대지,전,답등에 나만의 전원주택집짓기 정보
2011년 한해는 어떤 종목이었던지 모든 분들이 힘든 한해였습니다.
임진년 새해에는 더이상 물러날 곳이 없이 투자 전망이 좋아질 것이라는 희망을 안고 요즘들어 유행하는 나만의 전원주택을 짓는 정보를 간략하게 소개하도록 \
하겠습니다.
예전에 전원주택은 돈이 많은 특권층이 가지고 있는 부를 판단하는 기준이었으나
시간이 흐름에 따라 전원주택의 개념이 부의 상징보다는 건강과 가족및 동호인,친지끼리의 화합과 건강을 생각하는 것으로 바뀌어서 기존 서울근교의 비싼 나대지.전.답등 과 용도지역도 관리지역을 선호하던 방식이 도로및 교통이 매우 좋아져서(향후 5년정도면 전국이 일일생활권)저렴하면서 공기좋은 강원권,충청권 멀리는 호남,경상권까지 다양하게 찾는분들이 많아졌고 연령층도 노후준비에서 이제는 젊은부부나 젊은 세대들도 친환경 농법및 웰빙생활을 위해서 저가형의 토지와 저가형의 실속형 농가주택등등으로 인식이 많이 전환되어 있는 경향입니다
이런 현상은 아주 바람직한 현상으로 미래의 전원주택은 저가형의 임야나 전,답형태로 국토이용에관한 법률에 따른 지역이나 지구도 기존의 비싼 관리지역에서 어느정도의 조건만 충족되면 매수하여 집을 지을 수 있는 농림이역이나 도시지역.자연녹지로의 관심으로의 변화도 두두러진 현상이라고 볼 수 있습니다.
간략하게 아래에 자료를 올리니 잘 참고하셔서 도움이 되시기를 바랍니다
1.대지에 전원주택 짓기
대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다.
도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다.
또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.
그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다 . 요즘은 그래서 실속있는 나대지를 충청권이나 강원권등으로 구하려는 분들이 많은 추세로 일반 전,답보다 허가에대한 절차나 비용등등이 매우 저렴하면서
건축이 용이하므로 저가형의 "나대지"를 찾는 이유가 바로 그런 이유입니다
약간의 단점이 있어도 저렴한"대지"는 그 만큼의 가치가 있는 것이니 관심을 두시는 것이 좋고, 이왕 거래를 하실 때에는 주변에 전기시설이나 인근 주택이 인근거리에 존재하는 것이 추가시설비등등 부담문제에서 매우 유리하니 이점은 특히
명심하셔야 합니다. 주변에 기존 한가구라도 주택시설이 있는 곳의나대지를
선택하는 것이 비용에서 매우 많은 절감효과를 볼 수 있습니다
2.임야에 전원주택짓기 -산림형질변경
산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의소유권 또는 사용수익권을 증명할수 있는 서류를 갖추어 시장. 군수. 영림서에 제출하면 된다.
시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다
미래의 전원주택의 형식은 서울의 한남동이나 평창동 일대의 고급주택이나 남양주 화도의 고급주택단지처럼 강이나 주변의 좋은 환경을 약간의 경사가 있는 곳에서 내려다 보이는 주택건축이 대세이므로
주변환경이나 비용 기타 토지의면적등을 고려할 때 임야에 대한 관심을 가지는 것이 매우 현명하며, 임야도 관리지역만을 고집할 것이 아니라 농림지역의 저가형 임야도 그 개발범위내에서 얼마든지 건축이 가능하므로 이점을 소자본투자자들이나 동호인분들은 많은 관심을 보여야 할 것 같습니다
*대체조림비와 전용부담금
산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다.
농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.
전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다.
이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다.
농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.
*산림형질허가를 받고 나서는
산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다.
6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다.
농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.
수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내준다.
이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.
3.논밭에 전원주택짓기 - 농지 전용
도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.
그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이
신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.
따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다
토지사용승락서를 받는다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청한다.
토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다.
이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다.
이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.
이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서
▲집을 지을 수 있는지 ▲전용면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다.
이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.
* 대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다.
농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.
대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다.
대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.
부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다.
농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다.
60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다
부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.
전용허가을 받고 나서는
전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다.
농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다.
그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.
농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처한다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다.
대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
이상의 관련자료를 토데로 부의 상징으로 전원주택을 짓는 것 보다는 핵가족시대이지만 가족들의 화목과 가정의 행복, 아이들을 위한 친환경생활을 위한 전원주택의 개념으로 새해에는 잘 판단을 하셔서 토지를 구입하시면 되겠습니다.
소자본으로도 얼마든지 가족들끼리 지낼만한 아름다운 자연환경이 갖추어진 지역이 많은 만큼 조그만 발품을 팔아 노력하는 지혜가 새해에는 필요합니다.
*전국의 급매물 투자용 임야.토지,건물,모텔,주택,펜션,종교부지,상가.점포를 투자성향에 맞게 다수확보하고 있으니 자세한 일대일 투자 상담 환영하며, 매매의뢰상담도 환영합니다.
특히 지방매물의경우 다른 어떤 곳보다도 투자가치가 있고 저렴한 급매물을 위주로 해서 투자자 여러분들께 엄선해서 주변시세분석과 함께 올리고 있으니 소액투자자분들은 많은 관심바랍니다
이명훈부동산재테크법률상담소장 (상담메일; law0410@naver.com 또는lmh5252@hanmail.net) *많은 투자정보를원하시면 아래를 클릭하셔서 즐겨찾기를 해두시면긴급매물을 정황한 설명과 함께 매우 유용하게 활용하실 수 있습니다 http://blog.daum.net/daclick/?_top_blogtop=go2myblog
010-4610-5305