2011년말~2013년까지 꾸준하게 실속적으로 직접 귀촌이나 전원주택개발,농원개발등을 위한 현실성있는 토지매물 선호가 많아져서 예전처럼 막연한 투자나 투기형태토지투자와 건축행위가 자유로운 비싼 관리지역의 토지를 선호하는 경향에서 저렴한 농림지역으로의 투자가 많이 늘어나고 있는 것이 부동산 시장의 전반적인 흐름입니다
일단농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농업진흥구역 또는 보전산지등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기위해 필요한지역으로서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도,시,군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말하며 농림지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중의 하나이며, 농업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정합니다.
또한 건축이 가능한 절대농지가 아닌 농림지역 안에서 건폐율 과 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하고 잇으니 농림지역의 임야중 개발이나 건축이가능한 "임업용산지"등을 개발하실 때에는 충분한 입지도 중요하지만 기방자치단체의 시,군의 조레에 얼마나 잘 합당한지의 여부등을 검토하셔서 투자게획을 세우시면 매우 좋을 것입니다
다만 오늘 정리를 할 내용은 농림지역이지만 개발이나 건축등등 제한이 매우 엄격하고 농업보호구역인"농업진흥지구"에 대한 법률안을 정리해서 올리니 부동산재테크회원여러분들은 잘 참고하셔서 유용한 정보가 되시기바랍니다. (부동산재테크신의성실 이명훈소장)
농업보호구역에서의
행위제한
농업보호구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과
직접적으로 관련되지 않은 토지이용행위 등이 제한됩니다.
농업보호구역에서의 행위제한 및
특례
*농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위 및 농업인 소득 증대에 필요한 시설의 설치,
농업인의 생활여건을 개선하기 위해 필요한 시설의 설치행위만이 허용됩니다(「농지법」 제32조제2항).
농업진흥지역 지정 당시의 행위제한에 대한 특례
- 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가·허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의
건축물·공작물과 그 밖의 시설에는 행위 제한 규정이 적용되지 않습니다(「농지법」 제32조제3항).
- 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 다음의 행위에 대하여 인가·허가·승인 등을 받거나
신고하고 공사 또는 사업을 시행 중인 자(관계 법령에 따라 인가·허가·승인 등을 받거나 신고할 필요가 없는 경우에는 시행 중인 공사 또는 사업에
착수한 자)는 그 공사 또는 사업에 대해서만 위의 농업진흥지역에서의 행위제한 규정이 적용되지 않습니다(「농지법」 제32조제4항).
· 농수산물의 가공·처리시설 : 국내에서 생산된 농수산물(임산물의 경우에는 수실·대나무·버섯에
한함)을 주된 원료로 하여 가공하거나 건조·절단 등 처리를 하기 위한 시설로서 그 부지의 총면적이 1만 제곱미터(미곡의 건조·선별·보관 및
가공시설의 경우에는 3만 제곱미터) 미만인 시설
· 농수산업 관련 시험·연구시설 : 육종연구를 위한 농수산업에 관한 시험·연구시설로서 그 부지의
총면적이 3천 제곱미터 미만인 시설
※ 농업인 주택 및 어업인
주택(이하 “농어업인 주택”이라 함)은 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물
및 시설물을 말합니다.
1. 농업인 또는 어업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음
각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것
가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는
세대
나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는
세대
2. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는
구조로 된 건축물{별장 또는 고급주택(「지방세법 시행령」 제28조)을 제외} 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한
시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것. 다만, 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인주택을 설치하는
경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을
합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농어업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외)을 해당 농어업인주택의 부지면적으로
봅니다.
3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는
농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 않은 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한함)·구(도농복합형태의 시의 구에
있어서는 동 지역에 한함)·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것
· 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한
농업용 또는 축산업용시설로서 다음의 시설(「농지법 시행규칙」 제24조, 다만, 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지·축사 등이 있는 시·구·읍·면 또는
이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 경우에 한함)
√ 탈곡장 및 잎담배건조실
√ 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료·종자·농약·농기구·사료 등의 농업자재를
생산 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설
√ 농업용·축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함)
√ 총부지의 면적이 1천500제곱미터 이하인 콩나물재배사
· 부지의 총면적이 1만제곱미터 미만인 양어장·양식장, 그 밖에 다음의 어느 하나에 해당하는 어업용
시설
√ 수산종묘 배양시설
√ 어업인이 자기가 생산한 수산물을 건조·보관하기 위하여 설치하는 시설
√ 어업인이 자기의 어업경영에 사용하는 사료·어구 등의 어업자재를 보관하기 위하여 설치하는 시설
√ 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등) 등의 소매점으로서 같은
건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 봄)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인
것
√ 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원(接骨院) 및 조산원
√ 탁구장 및 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인
것
√ 지역자치센터, 파출소, 지구대,소방서, 우체국,
방송국, 보건소, 공공도서관, 지역건강보험조합, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터
미만인 것
√ 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 그 밖에 이와 비슷한 것
√ 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하지 않는 것을 말함)
· 「건축법 시행령」에 따른 제2종 근린생활시설 중 다음에 해당하는 시설{「건축법 시행령」 별표 1 제4호가목(일반음식점을 제외), 다목, 라목(골프연습장을 제외)부터 바목까지, 아목 및 자목에
해당하는 시설}
√ 기원
√ 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
√ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 물놀이형
시설(「관광진흥법」 제33조에 따른 안전성검사의 대상이 되는 물놀이형 시설을 말함), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은
건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
√ 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 「영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률」
제2조제16호가목에 따른 비디오물 감상실, 같은 호
나목에 따른 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함) 또는 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 제실, 사당, 그 밖에
이와 비슷한 것을 말함)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
√ 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한
것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
√ 청소년게임제공업의 시설(「게임산업진흥에 관한 법률」
제2조제6호의2가목) 및 복합유통게임제공업의
시설(「게임산업진흥에 관한 법률」
제2조제8호, 청소년 이용 불가 게임물을 제공하는
경우는 제외)로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것과 인터넷컴퓨터게임시설제공업의
시설(「게임산업진흥에 관한 법률」
제2조제7호)로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는
바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
√ 사진관, 표구점, 학원(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인
것만 해당되며, 자동차학원 및 무도학원을 제외), 직업훈련소(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을
말하되, 운전·정비 관련 직업훈련소는 제외), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매사, 그 밖에 이와 비슷한 것
- 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 그 밖에 이와 비슷한 시설(「건축법 시행령」 별표 1 제3호아목)로서 그 부지가 3천 제곱미터 미만인 것
위반 시
제재
이러한 행위제한에 위배되는 행위를 하는 사람은 5년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「농지법」 제58조제1호).
이상이 농업보호구역내의 행위에 대한 법률을 정리하여 올렸으며
아래는 반대로 농림지역이지만 개발이나 건축이 가능한 농림지역중'임업용산지"와 같은 농업보호구역이 아닌 농림지역에 관련한 법률을 참고로 올리겠으니 비교를 해서 보시면 좋을 것 같습니다.
특히 적은 비용으로 귀촌이나 개발사업 ,종교,물류,교육,레져등등 을 하실 분들은 농림지역중 ""임업용산지"등에 많은 관심을 가지는 것이 중요합니다(부동산재테크신의성실 이명훈소장)
비교참고
농업보호구역이 아닌 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제20호관련
*국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
[별표 21] <개정 2009.7.16>
농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제20호관련)
1. 건축할 수 있는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
농업진흥지역 지정 당시의 행위제한에 대한 특례