부동산거래등을 하다보면 위약금여부가 발생을 합니다
막연한 생각으로 서로에서 불이익이 되지 않아야하는 것이 당사자거래의 중요한 포인투가 아인가 합니다.
아래자료는 서울시청 임대차상담위원 이인덕님께서 작성하신 글을 부동산재테크신의성실블러그회원 여러분들이나 기타 투자자 여러분들에게 유용할 것 같아서 출처를 밝히고 자료를 올립니다.
아래내용은 본인의 견해와 다르르 수 있으니 이점은 참고를 하셔서 보시면 도움이 될 것 같습니다 (부동산재테크신의성실공인중개사무소 이명훈소장)
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부동산 거래 과정에서 위약금이나 해약금을 받은 사람은 세금을 내야 한다. 그리고 이 돈을 주는 사람은 세금을 떼고 나머지 금액만 상대방에게 지급해야 한다. 다시 말해 원천징수를 해야 한다는 것이다. 아니 위약금에 대해 세금이 있다는 것도 잘 몰랐지만, 원천징수까지 해야 한다고? 대체 어떤 세금이 해당되는지, 얼마나 내야 하는지, 그리고 원천징수는 어떻게 하는지, 사례를 통해 하나씩 알아보자.
# 위약금에도 세금이라니? 처음 듣는데요
건물을 소유하고 있는 K씨는 세입자 P씨와 임대차계약을 체결한 후 계약금 1000만원을 받았다. 그런데 만기일에 맞춰 나가기로 했던 현 세입자가 명도를 거부하여, 부득이 P씨와 새로 맺은 계약을 파기할 수밖에 없게 되었다. K씨는 받은 계약금에다 위약금으로 1000만원을 보태어 P씨에게 지급해야 한다. 이 때 K씨는 위약금을 주면서 세금 처리를 해야 한다는 말을 들었다.
위약금이나 해약금은 ‘기타소득’으로 본다
계약진행 과정에서 발생하는 위약금이나 배상금을 세법에서는 ‘기타소득’으로 간주하여 소득세를 부과하고 있다.
소득세법 제21조(기타소득)
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
따라서 위 사례에서 위약금을 받는 P씨는 1000만원에 대한 소득세를 내야 한다. 그리고 위약금을 주는 K씨는 소득세를 원천징수하고 나머지 금액만 지급해야 한다.
위약금의 22%를 원천징수 한다
위약금에 대한 소득세 원천징수 세율은 20%가 적용된다.(소득세법 제129조 제1항 6호의 라) 여기에 다시 소득세의 10%인 주민세가 가산되어 (20% x 10% = 2%) 결국 22%를 세금으로 공제하게된다.
그럼 나머지 20%에 대한 20% 즉 4%만 원천징수하면 되지 않습니까?
세법을 잘 아는 분의 질문이다. 강연료나 원고료 같은 기타소득은 지급액의 80%를 필요경비로 인정하고 나머지 20%만 소득으로 간주한다. (소득세법시행령 제87조) 그래서 위의 질문과 같이 소득의 20% 즉 지급액의 4% (20% x 20%)만 원천징수 한다. 물론 주민세를 포함하면 4.4%가 된다. 그렇지만 위약금이나 해약금은 실제로 지급한 비용이 아니면 필요경비를 별도로 인정해 주지 않는다. 그래서 위약금 전액에 대하여 원천징수세율 20%를 적용한다. 그렇다면 사례의 K씨는 소득세 200만원과 주민세 20만원, 합계 220만원을 공제하고 나머지 금액 780만원만 지급해야 한다. 그리고 원천 징수한 세금은 다음달 10일까지 세무서에 내게 된다.(소득세법 제127조 원천징수의무, 제128조 원천징수세액의 납부)
그런데 실제 모르고 넘어가는 경우가 많잖아요?
사실 위약금이나 해약금을 주고받을 때 이 돈을 소득으로 인식하는 사람은 많지 않다. 더구나 지급하는 사람 쪽에서는 원천징수까지 해야 된다는 것을 알고 있는 사람은 드물다. 그래서 거래 당시에는 실제 모르고 넘어가는 경우가 많았다. 그러나 얼마 전부터 부동산 매매 거래에 대한 신고제도가 시행되면서 상황은 많이 바뀌고 있다. 일단 거래 신고 후 해약되는 경우에는 해약에 대한 자료가 그대로 세무서에서도 알 수 있기 때문이다. 위약금이나 해약금을 주는 쪽에서 보면, 원천징수를 제대로 하지 않았다가는 상대방의 세금까지 물어야 할 수도 있다.
위의 사례에서 위약하는 사람을 바꿔놓고 보면 이 질문이 바로 이해가 된다. 다시 말해 들어올 세입자 P씨가 사정상 못 들어오면서 계약을 어겼다고 가정해 보자. 이 경우 계약금 1000만원은 위약금으로 건물주인K씨가 갖게 된다. 이 때 P씨가 원천징수 의무를 이행하기 위해서는 이미 지급한 계약금 중 일부를 돌려받아야 하는데 과연 이렇게까지 해야 하느냐고 묻는 것이다.
지급한 계약금이 위약금으로 대체되면 원천징수 안 해도 된다
이 경우 P씨는 원천징수 걱정은 안 해도 된다. 현실적으로 원천징수가 어려운 점을 인정하여 다음과 같이 예외조항을 두고 있기 때문이다.
소득세법 제 127조(원천징수 의무)
① 국내에서 거주자나 비거주자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 지급하는 자(제3호의 소득을 지급하는 자의 경우에는 사업자 등 대통령령으로 정하는 자로 한정한다)는 이 절의 규정에 따라 그 거주자나 비거주자에 대한 소득세를 원천징수하여야 한다.
6. 기타소득. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득은 제외한다.
나. 제21조제1항제10호에 따른 위약금·배상금
(계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우만 해당한다.)
위약에 대한 세무처리가 점차 알려지면서 거래 현장에서 가끔 나오는 타협안이다. 위약한 쪽에서 세무 신고를 무기로 하여 상대방에게 위약금을 깎아 달라고 반 공갈, 반 애원조로 나오는 것이다. 위약이나 해약을 당하는 입장에서는 세금이라니 무슨 억지소리냐고 펄쩍 뛰다가도, 돌아서서 알아보고는 마지못해 타협하기도 한다. 위의 사례에서 1000만원을 지급하는 건물주 K씨가 원천징수를 하게 되면, P씨로서는 우선 220만원을 공제 당할 뿐만 아니라, 다음해 5월에는 1000만원에 대한 종합소득세를 신고하게 된다. 이 때P씨가 다른 소득이 많으면 추가로 세금을 낼지도 모른다.
그러나 이런 타협이 설령 당사자 간에 이루어진다 해도 앞으로는 세무서가 가만있지 않을 것이다. 각종 신고제도와 자료 전산화 등으로 위약금을 주고받은 내용이 세무 당국에 그대로 포착되기 때문이다.
이제 세금을 빌미로 위약금을 깎는 것은 통하지 않을 것으로 보인다.
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(자료정리:부동산재테크신의성실권리분석 이명훈소장)
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출처 글 이인덕
서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수