부동산의 대표적인 유형의 하나인 토지(土地)의 세금문제는 주택보다 훨씬 복잡한 특징이 있다. 비과세부터 감면, 그리고 중과세제도가 다양하게 적용되기 때문이다. 이를 세부적으로 정리하면 다음과 같다.

먼저 비과세의 경우 경작상 필요한 농지를 교환 또는 분합한 경우에 적용되며, 감면은 주로 8년 이상 재촌·자경한 농지에 대해 적용된다. 중과세는 해당 토지가 비사업용 토지에 해당하면 적용되는데, 이에 해당하면 장기보유 특별공제 적용배제와 6~38%에 10%p를 추가하여 과세한다(단, 중과세율은 2016년부터 적용).

그렇다면 심씨의 경우 과세판단을 어떻게 해야 할까? 일단 임야의 경우 비과세나 감면을 받는 것이 농지에 비해 상대적으로 힘들다. 따라서 해당 토지가 비사업용 토지냐 사업용 토지냐에 따라 세금차이가 난다. 이 둘의 세금차이는 얼마나 나는지 계산해보자.

 단, 기본공제 250만원은 미적용하기로 하고 세율은 6~38%를 적용하기로 한다.

위의 표를 보면 사업용 토지가 비사업용 토지에 비해 총 세금이 대략 5,000만원 더 작게 산출된다. 이는 장기보유특별공제의 적용효과에 따른 차이 액이 된다. 비사업용 토지의 경우에는 이 공제가 적용되지 않기 때문이다.

그렇다면 심씨가 보유한 임야는 비사업용 토지일까 사업용 토지일까?

일반적으로 임야가 비사업용 토지에서 벗어나기 위해서는 토지 소유자의 주소가 토지소재지(연접한 시·군·구 및 토지 소재지로부터 30㎞내 거주 포함)에서 세법에서 정한 기간만큼 되어 있어야 하고 실제 거주를 해야 한다. 이를 토지 소유자에 대한 ‘재촌요건’이라고 하는데, 세법에서는 양도일 전 3년 중에서 2년 이상, 5년 중에서 3년 이상, 전체 소유기간 중 60% 이상의 기간을 재촌하도록 하고 있다.

 따라서 심씨가 이 임야가 소재한 지역 등에서 재촌하지 않았다면 보유기간에 불구하고 비사업용 토지가 된다. 따라서 양도소득세를 조금이라도 줄이고 싶다면 양도직전에 2년 이상 거주하는 등의 조건을 충족하는 것이 필요하다.

위의 내용을 보면 심씨가 보유한 토지가 사업용 토지에 해당되더라도 최소 1억원 정도의 세금을 내야 함을 알 수 있다. 따라서 5억원에서 세금 1억원을 차감한 4억원 정도가 주머니에 남는 셈이 된다. 물론 토지가 비사업용 토지에 해당하면 해당 금액은 3억 5,000만원으로 줄어들게 된다.

그렇다면 이 세금을 좀 더 줄일 수 있는 방법은 없을까? 이하에서 이에 대해 검토를 해보자.

먼저, 전통적인 방법인 취득가액을 환산하면 어떨까?

취득가액 환산은 부동산을 오래 전에 취득한 경우로써 취득가액을 입증하지 못한 경우에 사용할 수 있는 방법을 말한다. 앞의 심씨가 20여년 전에 1억원에 취득했으나 이에 대한 계약서 등이 없어 이를 입증하지 못할 때 사용할 수 있다.

이 경우 다음과 같은 산식을 통해 취득가액을 계산한다.

예를 들어 심씨가 취득한 임야에 대한 양도 시점의 기준시가(임야는 공시지가)가 2억원이고 취득당시의 기준시가가 5,000만원이라면 환산 취득가액은 1억 2,500만원이 된다. 양도가액에 기준시가 비율(5,000만원/2억원)을 곱한 결과이다.

이렇게 되면 실제 취득가액보다 유리한 취득가액을 얻을 수 있다. 일반적으로 양도 시 기준시가와 취득 시 기준시가가 차이가 없는 경우에는 해당 비율이 높게 나오므로 취득가액을 높일 수 있는 기회를 제공한다. 하지만 취득가액을 환산하였다고 무조건 이를 인정하는 것은 아님에 유의해야 한다.

 과세당국은 실지거래가액에 대해 조사를 거쳐 이 가액이 발견되면 환산 취득가액을 부인할 수 있기 때문이다. 따라서 취득가액 환산은 통상 보유기간이 10년 이상된 부동산을 양도할 때 검토할 수 있는 수단이 된다.

다음으로, 소유권을 배우자에게 넘긴 후 5년 뒤에 처분하면 세금은 얼마나 떨어질까?

심씨가 보유한 임야에 대해 세금이 많이 나오는 이유는 양도가액이 높은 한편 취득가액이 낮기 때문이다. 따라서 양도가액을 인위적으로 줄일 수 없는 환경에서는 취득가액을 높이는 것이 중요하다. 이러한 관점에서 앞에서 취득가액 환산문제를 검토하였다. 하지만 이는 전적으로 양도시점과 취득시점의 기준시가의 크기에 따라 그 내용이 달라지는 한계가 있어 어떤 경우에는 절세법으로 마땅치 않은 경우가 있다.

따라서 이러한 상황에서는 소유권을 배우자의 명의로 바꾼 후 양도하는 방식을 추가로 검토해볼 수 있다.

이러한 방식을 요약하면 다음과 같다.

• STEP1 해당부동산에 대해 감정평가를 한다.
• STEP2 해당부동산을 배우자에게 증여한다.
• STEP3 증여받은 배우자는 증여 받은 날로부터 5년 후에 이를 양도한다.

이를 순차적으로 이해해보자.

• STEP1 해당부동산에 대해 감정평가를 한다.

감정평가는 2군데 이상의 감정평가법인을 통해 감정을 받는다는 것을 말하는데, 이는 증여가액을 시세에 근접하게 평가하기 위한 필수적인 조치에 해당한다. 이때 증여가액은 향후 해당부동산의 양도 시 취득가액으로 할 수 있기 때문이다. 참고로 감정평가는 반드시 2군데 이상해야 하며 이때 약간의 감정평가수수료가 발생한다.

• STEP2 해당부동산을 배우자에게 증여한다.

현행 ‘상속세 및 증여세법’에서는 배우자간 증여에 대해서는 10년간 6억원까지 증여세를 과세하지 않고 있다. 따라서 심씨가 보유한 임야의 시세가 5억원이므로 이 정도의 가격을 증여가액으로 하더라도 증여세는 발생하지 않는다. 다만, 증여세는 이렇게 피할 수 있으나 취득세는 피할 수가 없다. 대략적인 취득세는 기준시가의 4%선이 된다. 예를 들어 시세는 5억원이지만 기준시가가 1억원이라면 기준시가의 4%인 400만원이 취득관련 세금이 된다는 것이다.

• STEP3 증여받은 배우자는 증여 받은 날로부터 5년 후에 이를 양도한다.

이러한 과정을 통해 심씨가 해당 부동산을 그의 배우자에게 증여하면 민법상 소유권은 그의 배우자에게 귀속한다. 따라서 심씨의 배우자는 본인의 계산으로 이 부동산을 언제든지 처분할 수 있다.

예를 들어 증여 받은 후 바로 5억원에 양도할 수 있다는 것이다. 그렇다면 양도소득세는 얼마가 될까?

이론상으로 보면 심씨 배우자는 5억원에 취득한 부동산을 5억원에 양도한 것인 만큼 양도차익은 발생하지 않는다.

따라서 세금은 발생하지 않는 것이 옳다. 하지만 세법은 이러한 행위를 무작정 허용하면 조세회피행위로 연결되므로 증여받은 날로부터 5년 내에 해당 부동산을 양도하면 양도 시의 취득가액을 증여자의 취득가액으로 하는 이월과세제도를 적용한다. 따라서 양도시기를 잘못 맞추면 증여의 효과가 사라지게 된다.

이러한 내용을 표로 요약하면 다음과 같다.

결국 이월과세의 규제를 넘어서기 위해서는 ‘5년’이라는 기간을 잘 활용하는 것이 매우 중요함을 알 수 있다.

돌발퀴즈!

자녀가 증여받은 후 5년 후에 양도하면 양도소득세가 줄어들 수 있을까?

그렇다. 다만, 부모와 자녀간의 증여공제는 5,000만원에 불과하므로 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 나오므로 이 세금을 감안하면 양도소득세 절세효과가 많이 줄어들게 된다.

심씨가 앞의 내용들을 검토한 결과 본인에게 맞지 않은 것으로 결론을 냈다고 하자. 이러한 상황에서 양도를 하면 별다른 절세방법이 없다고 해도 과언이 아니므로 세금계산을 정확하게 하는 것이 중요하다. 그런데 억지로 취득당시의 계약서를 재작성하여 취득가액을 올리거나 양도가액을 낮춰 계약하는 다운계약서를 작성하면 어떻게 될까? 이중 취득당시의 계약서를 재작성하는 경우만을 보자.

계약서 재작성하는 행위는 어떤 식이든지 오해의 소지가 있다.

조작의 가능성이 있기 때문이다. 하지만 실질이 그렇다면 이를 인정하는 것이 옳다.

그래서 일반 법률에서는 공인중개사가 거래당시의 계약서를 재작성하는 경우에는 거래당시와 동일하게 작성하면 문제가 없는 것으로 본다(서울지방동부지원 1999.12.12 선고 99가 합 3332). 그리고 세법도 소급하여 작성된 계약서가 다른 서류 등으로 확인이 되는 경우에는 이를 인정한다.

다만, 사실에 기초한 재작성 계약서에는 매매 대금만 있을 뿐, 계약금, 중도금 등이 기재돼 있지 않고, 매도인의 인감 날인도 없는 경우 등은 세법상 인정을 하지 않는다.

이러한 내용으로 보건대 취득가액을 인위적으로 올리는 식으로 계약서를 작성하면 세법이나 기타 법률 측면에서 문제가 있음을 알 수 있다.

TIP 토지 종류별 양도소득세 절세법 정리

토지에 대한 양도소득세 절세법을 지목별로 간략하게 정리하면 다음과 같다.

1. 농지

전·답·과수원 등 농지는 소유자가 8년 이상 재촌·자경하면 양도소득세 100%(2억원 한도) 감면을 받을 수 있다. 따라서 감면조건을 미리 확인하여 입증수단을 확보해두는 것이 중요하다.

2. 임야

임야는 비사업용 토지에서 제외되는 것이 중요하므로 양도 전 2년 이상 등 재촌요건을 확보해두도록 한다.

3. 나대지

나대지는 무조건 비사업용 토지에 해당하므로 사업용 토지로 전환 후에 양도하는 전략을 취하도록 한다.

(상기자료는 부동산재테크신의성실회원여러분들께 유용한 자료라고 생각이 되어 신방수세무사님의 동의를 얻어서 블러그에 게시했습니다. 세금상담을 원하시는 분은 아래 세무사님주소창이 있으니 연락을 하셔서 도움을 받으시기바랍니다)