토지투자나 개발시에 중요한 "용도지역"에 대해 알아보기

일반적은 "용도지역"이란?

1. 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역을 말합니다.

도시지역은 미리계획을 수립하고 시행하여야 하며, 목적에 따라서 다음과 같이 4개 지역으로 구분됩니다.

- 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

- 상업지역: 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역

- 공업지역: 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역

- 녹지지역: 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

2. 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해서 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥,자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다.

관리지역은 개발 및 보전의 성격으로 구분되므로 자연환경, 농업적성, 이용실태, 인구규모, 도시지역과의 인접정도를 고려한 토지적성평가 결과에 따라 세분화 되고 다음과 같이 분류됩니다.

- 보전관리지역: 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과의 관계 등을 고려할때 자연환견보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 생산관리지역: 농업, 임업, 어업 생산등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 계획관리지역: 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적인 관리가 필요한 지역

같은 관리지역이지만 보전관리지역과 생산관리지역은 토지 이용에 대한 제한적인 성격이 상하지만 계획관리지역의 경우에는 개발적인 성격이 강하다고 볼수 있다고 합니다.

3. 농림지역

도시지역에 속하지 않는 [농지법]에 의한 농업진흥지역 또는 [산지관리법]에 의한 보전산지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역입니다.

농림지역의 지정 또는 변경은 국토교통부장관, 시도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 결정되며용도지역의 하나 이므로 지역 내에서 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에의해 다음과 같은 제한을 받습니다.

1.개발행위허가의 규모: 3만 제곱미터 미만

2. 건폐율: 20% 이하

3. 용적률: 80% 이하

4. 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(법률 시행령 [별표21])

4. 자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위해 필요한 지역입니다.

도시지역 외의 지역으로서 다른 법령에서 정하고 있는 보전산지, 야생생물보호구역, 습지보호지역 등은 자연환경보전지역으로 지정할 수 있다고 합니다.

그리고 농림지역과 같이

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해] 해당 지역 내에서는 다음과 같은 개발 제한이 적용됩니다.

1. 용적률: 80% 이하

2. 건폐율: 20% 이하

3. 개발행위허가규모: 5천 제곱미터 미만

그리고 다음과 같이 자연환경보전지역과 유사한 취지의 보호구역들이 자연환경보전지역 내에 지정될 경우에는 각 보호구역 해당법상의 건축 제한을 적용 받습니다.

1. [자연공원법]에 따른 공원구역

2. [수도법]에 따른 산수원보호구역

3. [문화재보호법]에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역

4. [해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률]에 의한 해양보호구역

5. [수산자원관리법]에 따른 수산자원보호구역

(세부적인 사항은 관련법규를 참고바랍니다)

서류를 보면 용도지역, 용도지구, 용도구역 이라는 것이 있는데 이것이 의미하는 것은 무엇이고 그 차이는 무엇인지 간략히 소개해보겠습니다

(꼭 부동산투자시 발급래서 봐야합니다 :인터넷에서 무료로 볼 수 있음)
 
여기서 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 2개 이상의 토지의 이용상태를 알 수 있는데 용도지역은 토지이용의 가장 기본적인 구분으로서  전국의 토지 어떤 곳이든 하나의 용도지역만이 적용된다.  

반대로 용도지구는 중복하여 지정될 수 있고 아무 용도지구 없이 지정하지 않을 수도 있다.