외국인토지취득절차

외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득목적, 국내 거주여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 서로 다릅니다. 즉, 외국인토지법은 외국인이 국내 에서 토지를 취득할 경우 밟아야 하는 절차(토지취득신고 등)만 규정하고 있으므로, 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 토지취득신고와는 별도로 외국인 투자 신고절차를 추가로 밟아야 하고, 외국환거래법상의 비거주자에 해당된다면 부동산취득 신고를 추가로 하여야 합니다.

외국인투자기업

외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인 (외국인투자 기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산(업무용 빌딩 매입, 공장용지 취득 등)을 취득하는 경우에는 외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산 등기법이 적용됩니다. 단, 국내에 지점을 설치하는 경우 에는 외국인투자촉진법의 적용이 배제되므로, 외국환은행에 지점설치신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입할 수 있습니다.

<외국인투자기업의 토지취득 절차>

절차	관련기관	유 의 사 항
외국인투자 신고 및 등록	외국환은행 본·지점, Invest KOREA
부동산취득 계약 및 대금지급
토지취득신고	토지소재지 시·군·구청 지적과	신고기간: 계약체결일부터 60일 이내 제출서류: 부동산 취득계약서 ＊외국인투자비율이 50%이상인 경우만 해당
부동산등기	토지소재지 관할 등기소	등기기간: 계약체결일(잔금지급일)부터 60일 이내 구비서류: 법인등기부등본(개인인 경우 외국인 등록증 사본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산 등기부등본 ＊ 대리인신청 시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요

거주외국인

거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우 외국환거래법상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시·군·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다. 이때에는 외국인토지법, 부동산등기법이 적용됩니다.

<거주외국인의 토지취득 절차>

절차	관련기관	유 의 사 항
부동산취득 계약 및 대금지급
토지취득신고 (외국인토지법)	토지소재지 시 군·구청 지적과	신고기간: 계약체결일부터 60일 이내 제출서류: 부동산 취득계약서
부동산등기	토지소재지 관할 등기소	등기기간: 계약체결일(잔금지급일)부터 60일 이내 제출서류: 외국인등록증사본(지점인 경우 지점 등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 ＊ 대리인신청 시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요

비거주외국인

비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 하며, 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따라 관할 시·군·구청에 토지취득신고를 하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다. 이때에는 외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법이 적용됩니다.

<비거주외국인의 토지취득 절차>

절차	관련기관	유 의 사 항
부동산취득계약
부동산취득신고 (외국환거래법)	외국환은행 본·지점	신고시점: 부동산취득자금 인출시 제출서류: 부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본 유의사항 부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등) 를 취득하는 경우에도 신고하여야 함 부동산처분대금 해외송금 시 동 신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금 송금가능
대금지급
토지취득신고 (외국인토지법)	토지소재지 시·군·구청 지적과	신고기간: 계약체결일부터 60일 이내 제출서류: 부동산 취득계약서, 부동산 등기부등본 ＊ 토지 이외의 부동산(건물)을 취득하거나 부동산 관련 권리(전세권, 저당권 등)를 취득할 경우에는 토지취득 신고 불필요
부동산등기용 등록번호신청	개인: 서울 출입국 관리사무소 법인 : 토지 소재지 시·군·구청 지적과	비거주 외국인 개인 신청기관: 서울출입국관리사무소 제출서류: 토지취득신고필증, 여권사본 비거주 외국인 법인 신청기관: 토지소재지 시·군·구청지적과 제출서류: 토지취득신고필증, 당해 국가(주한대사관 포함)에서 발급한 법인등록· 대표자·대표자 주소지 증명 서류 등 ＊ 대리인신청 시 대리인 국적확인용 신분증, 본국 공증 기관에서 공증 받은 위임장
부동산등기	토지소재지 관할등기소	등기기간: 계약체결일(잔금지급일)부터 60일 이내 제출서류: 주소증명서 및 부동산등기용등록증명서, 등기 신청서, 등기권리증, 부동산등기부등본, 등기원인 증명서류(검인계약서 등) ＊ 위임 시 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 필요

영주권자

영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있어 내국인과 동일하게 간주되므로 외국인토지법의 적용을 받지 않으며 이에 따라 국내 부동산 취득 시 토지취득 신고대상에서 제외됩니다. 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취득신고 대상에서도 제외됩니다. 이때에는 부동산등기법의 적용을 받습니다.

<영주권자의 토지취득 절차>

절차	관련기관	유 의 사 항
부동산취득 계약 및 대금지급
부동산등기용 등록번호신청 (주민등록번호가 말소된 경우)	서울지방법원 등기과 (530-1892)	제출서류: 주소지 증명서 또는 거주사실 증명서 (재외국민등록증으로 대체 가능)
부동산등기	토지소재지 관할 등기소	등기기간: 계약체결일(잔금지급일)부터 60일 이내 제출서류: 주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류(검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 등 ＊주소지증명서: 재외공관발행 재외국민거주사실증명서 ＊대리인 신청 시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요