중장기 국내 주택시장 전망

 

건설산업연구원이 수요 및 공급분석을 통해 중장기적인 국내 주택시장을 전망했습니다.

보고서에 따르면, 국내 주택시장의 중장기 변화를 주택수요와 공급 측면으로 나눠 분석하고, 주택수요와 공급을 비교/분석해 단기 및 중장기적인 주택수급 상황을 점검하였습니다.

일부 내용을 발췌하여 소개합니다. 

 

[시기별 주택수요 및 공급요인 분석 결과 요약]

구분	2011～15년	2016～20년	2021～30년		2031년 이후
주택 수요 변화	• 2011년 주택수요 약 43만호 : 가구수 증가에 의한 신규 주택수요(약 17만호), 멸실 대체수요(약 15만호), 소득증가에 의한 신규 주택수요(약 11만호) • 가구수 증가분의 대부분은 1, 2인 가구 수 증가분 → 대부분 중소형주택 수요	• 2016년 이후 주택수요는 40만호 이하로 점진적 감소 • 가구 수 증가에 의한 신규 주택수요는 감소, 소득증가에 의한 신규 주택수요는 지속 증가 • 2010년대 중후반 베이비부머 은퇴 시작 → 대형주택 수요 감소	• 2020년 주택수요 약36만～37만호 • 2020년대 초중반 베이비부머 65세(거주주택 규모감소시점)초과 → 대형주택 수요감소 가속화 • 30대 인구 감소로 인한 중소형 주택수요 감소분을 베이비부머가 일정부분 대체		• 2030년까지 주택수요 점진적 감소(연간 평균 7천～8천호 수준 지속 감소) • 2030년대 중후반 베이비부머 80세 초과 → 주택수요 감소폭 확대
	• 주택수요의 점진적 감소와 더불어 주택수요의 다양화 진행 - 베이비부머의 은퇴에 따라 건강관리, 레저, 기타 복지 서비스가 결합된 주택 수요 증가 - 소득증가에 따른 고소득자 대상 고급 아파트, 고급 단독주택 등 고급주택 수요 증가 - 소득양극화 심화에 따른 저소득층 대상 주거서비스 수요 증가 - 독신층, 무자녀 가구, 대학생 등의 1, 2인 가구를 대상으로 한 도심내 다양한 소형 주택 수요 증가
주택 공급 및 수급 상황 변화	• 2008년 이후 3년 연속주택인허가 부족(주택수요대비 총 18.5만호 부족) → 2011～13년 주택입주 부족 • 2014년 이후 보금자리주택, 재개발사업, 신도시 입주증가로 주택입주물량 부족현상 해소 시작	• 2010년대 중후반 주택입주물량 양호 예상 • 택지개발사업, 뉴타운사업 등에 계획된 수도권 주택공급물량 수요 대비 매우 과다 • 단, 2008년 이후 공공택지 미분양, 최근 택지개발사업 및 뉴타운사업 구조조정추진 등을 감안할 때 거주여건이 미흡한 수도권외곽 일부신도시에 한해 공급과잉 예상		• 주택수요가 점진적으로 축소함에 따라 주택공급 규모 및 신규 주택 건설시장도 점진적 축소 전망 • 2010년대 후반 이후 수도권 주택보급률 100% 초과 → 대규모 택지개발사업 대폭 축소, 재개발/재건축 위주로 주택공급 예상 • 신규 주택건설시장은 축소되는 반면, 주택 리모델링시장 급성장 전망 : 전체 재고 주택의 50% 이상이 아파트이며, 아파트 중 70% 정도가 1990년대 준공된 재건축연한 40년 이상 아파트로 리모델링 잠재수요가 매우 많은 상황

 

1. 주택수요 2030년까지 점진적 감소, 2010년대 중 후반 이후 대형주택 수요감소 본격화

 

1) 국내 주택수요는 2030년까지 점진적으로 감소할 전망이며, 2030년대 중후반 이후 주택수요 감소폭이 이전에 비해 보다 확대될 전망임.

 

ㆍ국내 주택수요는 2008년경 약 45만호로 정점을 기록한 이후 2030년까지 연간 평균 약 7천～8천호 정도씩 점진적인 감소가 예상됨.

 

ㆍ2011년 현재 약 43만호 수준인 주택수요는 2020년에 36만～37만호, 2030년에는 약 30만호 수준으로 감소할 전망임.

 

ㆍ2030년대 중후반부터 베이비부머가 80세를 초과하면서 베이비부머의 주택보유율이 본격 하락함에 따라 주택수요의 감소폭이 그 이전에 비해서 보다 확대될 전망임.

 

2) 2010년대 중반 이후 베이비부머의 은퇴가 시작되면서 대형주택 수요의 감소가 본격화될 전망임.

 

ㆍ65세 이후 거주주택의 규모가 감소하므로 베이비부머의 은퇴에 따라 대형주택 수요는 감소할 것으로 예상되며, 30대 인구의 꾸준한 감소로 인한 중소형 주택수요 감소분을 은퇴한 베이비부머가 채우게 될 것으로 예상됨.

 

3) 국내 주택수요의 점진적 감소에 따라 건설업체들의 국내 신규 주택건설시장 규모도 점진적으로 감소할 전망임.

ㆍ단, 국내 주택 재고의 50% 이상이 아파트이고, 아파트의 70% 이상이 1990년대 준공된 재건축 연한 40년 이상인 아파트여서 1기 신도시를 비롯한 1990년대 준공된 다수의 아파트들이 향후 리모델링 수요로 등장할 가능성이 큼.

ㆍ따라서, 신규 주택건설시장의 점진적 감소와 별개로 향후 리모델링 관련 제도가 개선된 이후 아파트 리모델링 시장이 본격적으로 급증할 전망임.

 

2. 주택수요 다양화 현상 심화 예상

 

1) 국내 주택수요가 점진적으로 감소하는 가운데 주택수요의 다양화 현상이 심화될 전망임.

ㆍ2010년대 중후반 이후 베이비부머의 은퇴가 증가함에 따라 건강관리, 레저, 기타 복지 서비스가 결합된 중소형 주택 수요 증가

ㆍ소득증가에 따른 고소득자 대상 고급 아파트, 고급 단독주택 등 고급주택 수요 증가

ㆍ소득양극화 심화에 따른 저소득층 대상의 주거서비스 수요 증가

ㆍ젊은 독신층, 무자녀 가구, 대학생 등의 1, 2인 가구를 대상으로 한 도심내 다양한 소형 주택 수요 증가

 

3. 2011년 연말 이후 약 2년 동안 수도권 주택입주물량 부족 예상, 2010년대 중후반 이후 수도권 외곽 거주여건 미흡 일부 신도시 주택공급 과잉 가능

 

1) 주택 수급상황을 분석한 결과, 최근 지방의 경우 주택공급 과잉 현상이 점진적으로 해소되고 있으며, 수도권의 경우는 2011년 연말부터 약 2년 동안 주택공급(주택입주물량) 부족 현상이 대두될 전망임.

 

2). 2014년 이후 택지개발사업 및 뉴타운사업에서의 주택공급 증가로 약 2년 동안의 단기적인 수도권 공급부족 현상이 해소되기 시작할 전망이며, 수도권 택지개발사업에서 계획된 주택공급물량이 과다해 2010년대 중후반 수도권 외곽에 주택공급 과잉현상이 발생할 가능성이 있음.

 

ㆍ2010～15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서의 주택공급물량은 2000～09년 준공된 사업의 연간 평균 공급물량의 4배가 넘는 수준이며, 2차와 3차 뉴타운사업으로 서울 도심내 준공될 주택도 2012～15년 동안 연평균 5.3만호로 2006～10년 수도권 전체 연간 평균 아파트 입주물량의 2배에 가까움.

 

ㆍ2008년 이후 주택경기 침체로 공공택지 분양실적이 저조하고, LH공사 재정난으로 택지개발사업의 구조조정이 진행 중이나, 2010～15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서의 주택공급물량이 계획 대비 50% 축소되어도 2000～09년 준공된 택지개발사업에서 공급한 주택물량의 2배가 넘는 많은 물량임.

 

ㆍ서울 도심내 보금자리주택과 뉴타운사업을 통한 아파트 입주도 2014년 이후 급증함을 감안할 때 거주여건이 비교적 열악한 일부 수도권 외곽 신도시에서 공급과잉 현상이 불거질 가능성이 있음.

 

3) 2010년대 중후반 수도권 외곽의 주택공급 과잉, 이로 인한 일정기간 수도권 주택시장 침체, 건설사의 일부 수도권외곽 주택사업장 부실, LH공사 재정난 지속 등의 가능성을 축소하기 위해 다음과 같은 정책 추진 및 건설사 대응전략이 필요할 것으로 판단됨.

 

ㆍ2기 신도시를 비롯한 수도권 외곽 신도시에 대한 공급계획 조정

 

ㆍ2기 신도시 인근에 보금자리택지지구 지정 지양, 미분양된 택지에 보금자리주택 공급

 

ㆍ수도권광역급행철도(GTX), 수도권 제2외곽순환도로 등과 같은 광역 교통망 확충을 통해 수도권 외곽 신도시의 거주 여건 개선

 

ㆍ건설사의 경우 2011년 연말 이후 약 2년간 수도권 지역의 주택공급 부족에 따른 분양여건 개선 가능성을 감안해 분양계획 수립, 특히 2010년대 중반 이후 수도권 외곽 신도시 공급과잉이 예상됨에 따라 현재 추진 중인 사업장의 2013년 이전 분양 추진 필요. 일부 택지 공공기관 등에 매각, 할인분양 등 구조조정 추진도 검토 필요

 

4. 2010년대 후반 수도권도 주택보급률 100% 달성, 주택시장 패러다임 전환 본격화 예상 - 택지개발사업 대폭 축소, 재개발/재건축/리모델링 사업 위주로 추진 전망

 

1) 2014년 이후 수도권의 주택입주물량 증가에 따라 수도권도 2010년대 후반이면 주택보급률(신규 기준) 100%를 달성할 것으로 예상되며, 이에 따라 주택시장의 패러다임 전환이 본격화될 전망임.

 

ㆍ주택보급률 100% 달성에 따라 지역별 주택가격 차이의 확대, 신규 주택과 재고 주택간 가격차이 확대, 주택가격 변동폭 둔화, 주택수요의 다양화, 주택가격과 전세가격 축소, 임대사업 증가 등 주택시장 패러다임 변화가 보다 본격화될 전망임.

 

ㆍ그러나, 주택보급률이 100%를 상회하였다고 해서 주택가격이 대폭 하락하거나, 주택수요가 급감할 가능성은 낮음. 주택보급률 100% 달성 이후 주택가격 변동폭은 과거에 비해 둔화되겠지만, 신규 주택수요 대비 공급이 부족할 경우 주택가격은 언제든 다시 상승할 것임.

 

2) 주택건설시장 측면에서는 수도권 주택보급률 100% 달성에 따라 2010년대 중후반 이후 수도권에 대규모 택지개발사업이 대폭 축소되고, 재개발/재건축/리모델링 사업 위주로 주택사업이 추진될 전망임.

 

ㆍ지방은 이미 2000년대 중반 이후 주택보급률(신규 기준) 100%를 달성했고, 이에 따라 이후 광역도시 외곽의 택지개발사업들이 추진에 어려움을 겪었음.

 

3) 수도권의 도심내 재개발/재건축 사업도 주택보급률 100% 달성과 외곽 신도시의 주택공급 과잉, 보금자리택지지구내 주택공급, 1, 2차 뉴타운사업 완료 등으로 인해 2010년대 후반부터는 일반분양분의 분양 리스크가 증대하며 사업성이 다소 하락할 전망임.

 

4) 향후 멸실과 소득증가에 의한 주택수요는 지속적으로 증가하지만, 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 현재와 같이 용적률 상향과 일반분양을 통해 사업성을 확보하는 재개발/재건축 사업방식에도 변화가 예상됨.

 

ㆍ2010년대 후반에는 수도권의 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 신규 주택수요가 다소 위축되고, 수도권 도심 대부분의 지역에서 현재와 같은 용적률 상향과 세대수 증가를 야기하는 재개발/재건축 사업이 이루어질 경우 노후 주택의 공가(空家) 현상이 증가하는 등 문제점을 초래하게 될 것임.

 

ㆍ따라서, 현재와 같이 도심내 다수 지역에서 용적률 상향과 세대수 증가를 수반하는 재개발/재건축 사업이 이루어지기는 어려울 것이며, 특히 재개발 사업의 경우는 서울시에서 검토 중인 휴먼 타운을 비롯해 현재와 상이한 사업방식이 점진적으로 시도될 것임. 다만, 입지와 거주여건이 좋은 일부 소규모 재개발 사업과 재건축 사업의 경우는 현재와 같은 사업방식이 유지될 수 있을 것임.

 

- 건설산업연구원 이홍일, 박철한 연구위원 2011. 6. 1.