미국 부동산법?? 내공90

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2012.10.21 17:36
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변호사님 도와주세요!
제가 현재 미국에 살고있고 집렌탈계약이 2013년 6월에 끝납니다.
그런데 부득이한 사정으로 이번년도 12월에 한국으로 돌아가야 하는상황입니다

처음 계약시 제가 rental history가 없는관계로, 대신 Additional security deposit을 냈습니다
그런데 break lease해야한다고 하니 아파트 측에서 liquidated damage fee를 내야하고
deposit 그리고 rental history를 대신하였던 Additional security deposit까지 안돌려 준다고 합니다.

rental history를 대신하였던 Additional security deposit까지 왜 못돌려받는거죠??

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총 1개의 답변이 있습니다.  

답변

re: 미국 부동산법??

kimbaekorea(kimbaekorea) 
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2012.11.07 12:09
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안녕하세요? 미국 법무법인 & 김봉준 대표변호사입니다. 저는 뉴욕과 뉴저지에 라이센스가 있는 변호사입니다. 아시다시피 미국은 주마다 법이 다릅니다. 질문자님께서 주신 제한적인 상황에만 국한하여 미국법을 일반화시켜서 답변을 드리겠으니, 관심있으신 주의 법은 따로 찾아 보실 것을 권유합니다.

 

아파트 임대 계약은 법적으로 강제(집행) 있는 계약입니다. 계약서 상에 어떤 문구가 있던 간에, 임차인은 아파트를 지속적으로 점유하고, 렌트비를  때에 맞춰서 내야하는 법적 의무 있습니다. 임차인이 위반했을 ,  계약 위반이 중대한 (material breach)인가, 아니만 경미한 (non-material breach)인가에 따라, 임대인이  임차인에게 보상을 요구할  있느냐, 없느냐가 결정됩니다. 2013 6월에 끝나게 되어있었을 임대 계약을 올해 12월로 끝낸다는 것은 중대한 위반으로 생각됩니다. 따라서 질문자님의 경우 임대인은 질문자님에게 보상을 요구할  있습니다.

 

임차인이 임대 계약을 위반하게 되면, 임대인은  위반과 관련한 비용들을 커버하기 위해 임대보증금 (security deposit) 전부나 일부 가질  있습니다. 이것은 계약의 문구가 어떻게 되어 있느냐에 따라, 그리고 질문자님께서 위치해 계신 주의 임대인-임차인 관련법에 따라 달라집니다. 만약 계약서 상에  조기취소조항 (early termination clause) 있다면, 질문자님께서는  조항에 언급된 내용들을 지키셔야  것입니다. 그곳에 임차인의 임대 계약 위반시 임대 보증금 전부, 혹은 일부 돌려주지 않는다고 되어 있는지 확인해 주시기바랍니다.

 

질문자님의 질문은 과거 임차기록(rental history) 대신하여 내셨던 추가임대 보증금 (additional security deposit)  돌려받지 못하느냐 하는 것이었습니다. 올해 12월로 계약을 끝낸다 하더라도 기본적으로 남은 계약기간 동안 렌트비를 내셔야 의무가 질문자님께 있습니다. 아울러, 임대인에게도 새로운 임차인을 빨리 찾음으로써, 계약을 위반하는 임차인이 지불해야  렌트비의 손실을 최대한 줄여야 하는 (mitigate) 책임이 있습니다. 남은 임대 기간의 임대료에 대해 임대인은 임차인에게 소송  수도 있습니다. 그러나 임대인은 추가 임대 보증금을 반환하지 않음으로써, 이렇게 소송을 거는 것을 포기(waive)  있습니다. , 임대인이 질문자님께 임대료 소송을 걸지 않겠다는 대가(consideration)로서 추가 임대 보증금을 가져간  같습니다.  부분을 확인해 주시기 바랍니다.    

 

 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다아울러 아래 사항을  주지해 주시기 바랍니다.

 

1.  답변은 사건의 구체적 사실과 정황 등에 따라 법규정 해석에 대한 이견이 있을  있고, 주마다 법이 다르며, 상이한 이견을 모두 수렴하지는 않습니다.

2.  답변은 질문자가 질의한 내용을 기반으로  저의 개인적 소견으로서 법률적 책임이 없음을 분명히 알려드립니다.

3. 자세한 사항은 관심있으신 주의 변호사나 법률전문가와 법률상담을 하시거나, 법무법인 &배에 오셔서 상담을 받으시기 바랍니다.

 

법무법인 & 김봉준 대표변호사 드림