제 목 : 부족한 반전세 월세자금, 은행이 보험료를 내는 보증보험이 도
와드립니다
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□ 금융감독원은 최근 반전세＊ 월세(보증금부 월세)가구가 증가함
에 따라 서민의 주거안정 지원을 위해 서울보증보험(주)에 “월세자
금대출 보증보험” 상품개발을 지도하여 동 상품이 ‘13.3월부터 판
매될 예정입니다.
＊ 임차보증금외에 매달 월세를 추가로 내는 임대차계약
◦ 반전세 월세자금 대출은 우선 신한은행에서 서울보증보험(주)과
협약을 체결하고 ’13.3월부터 취급(가칭 월세나눔통장)할 예정이며,
향후 다른 은행으로까지 확대될 것으로 예상됩니다.
□ (상품의 주요내용)월세자금대출 보증보험은 반전세 월세납부 목적으로 은행에서 대출받은 임차인이 임대차기간 만료시에 대출금을 갚지 못하면 서울보증보험(주)이 대출해 준 은행에 그 월세대출 원리금을 대신 갚아주는 상품으로,
◦ 은행이 임차인으로부터 대출신청을 받은 후 동 보험에 가입하며 보험료는 은행이 부담하게 됩니다.
상품의 주요 내용
□ (대출 절차)
① 서울보증보험(주), A은행과 ‘월세자금대출 보증보험 운영에 관한 협약’ 체결
② 임차인(홍길동), 임대인(갑)과 반전세(보증금부 월세) 임대차계약 체결
③ 임차인(홍길동), A은행 방문하여 반전세 월세대출 신청 [대출신청 전 또는 후 4일이내 전입
신고 및 확정일자(동사무소)필요]
④ A은행, 임차인(홍길동)의 반전세 월세대출 신청과 관련하여 서울보증보험(주)과 보험계 약 체결
⑤ 임차인(홍길동), A은행과 월세대출(한도대출) 약정 및 마이너스통장 개설
* A은행은 임대차기간 만료 또는 중도해지시 임차인(홍길동)이 임대인(갑)에게 갖는 ‘임차보증
금 반환채권’ 에 질권 설정(월세대출 한도의 120%)하며 임차인에게 별도의 비용이 발생하지 않음
⑥ A은행, 대출약정에 따라 임대인(갑)의 계좌로 매월 월세대출금 직접 송금(매월 송금 금액만큼 임차인 마이너스통장에 마이너스 입금)
⑦ 임차인(홍길동), 임차기간 만료(중도해지 포함)시 A은행에 대출원리금 상환* * A은행, 임차인(홍길동)의 월세대출금 상환 확인 후 질권설정 해지
임차인(홍길동)이 ⑦의 대출원리금 미상환시, 서울보증보험(주)이 임차인(홍길동) 대신 A은행에 마이너스대출 상당액의 대출원리금(보험금) 지급
□ 최근 주택가격 하락 및 저금리 추세로 인해 임대차계약의 유형이 전세에서 보증금부 월세(반전세)로 전환＊되고 있어,
＊ 보증금부 월세(반전세) 비중
- (‘05년) 228만 가구(전체가구의 14.8%) → (’10년) 298만 가구(전체가구의 17.8%)
◦ 월세자금이 부족한 서민층이 보다 쉽고 싸게 은행에서 대출을 받을 수 있도록 지원하는 보증보험 상품개발이 필요하였습니다.
주택 점유형태별 가구수 변화 (단위 : 천가구, %)
＊ 출처 : “2010인구주택총조사”, 통계청, 2011.10.
□ 그동안 신용도가 낮고(7~8등급*) 월세자금이 부족한 임차인은 부족한 월세자금 마련을 위해 제2금융권의 고금리 대출상품(연 15~24%)을 이용할 수 밖에 없어 이자부담이 컸으나,
* 단기적인 신용도의 하락예상으로 주의가 요구되는 사람들로 주로 저축은행 등 제2금융권
을 이용 [전체의 10.7%(약 440만명), NICE신용평가정보(주) 2012.3월말 기준)]
◦ 앞으로는 서울보증보험(주)에 ‘월세자금대출 보증보험’을 가입한 은행을 통하여 평균 연 9%p 이상 싼 이자(연 5~6%)로 대출을 받을 수 있을 뿐만 아니라,
◦ 은행에서 매달 임대인에게 월세를 직접 송금하므로 임차인은 매달 정해진 날에 월세를 지급해야하는 부담이 없고 여유자금이 생기면 마이너스통장에 입금하여 이자부담을 줄일 수 있어 편리합니다.
□ 금번 월세자금대출 보증보험 개발로 반전세 월세 임차인은 연간 가구당 평균 10만 여원, 전체적으로는 약 50억원＊의 이자부담이 줄어들 것으로 예상되어 서민의 주거안정
에 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다
＊ <참고자료1> 참조
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☞ 본 자료를 인용하여 보도할 경우에는 출처를 표기하여 주시기 바랍니다.
http://www.fss.or.kr
<참고자료 1>
신용등급별 임차인의 대출이자 절감액 (연간기준 추정)
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구 분 |
우량․일반신용자(1~6등급) |
저신용자(7~8등급) |
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현재 사용 대출금리(a) |
마이너스통장대출(연 7~9%) |
제2금융권 신용대출(연 15~24%) |
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월세자금 대출금리(b) |
연 5~6% |
연 5~6% |
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금리차이(a-b) |
연 1%p~4%p |
연 9%p~19%p |
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이자절감액 |
17,107원 ~ 68,619원 |
157,439원 ~ 339,970원 |
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가구당 평균이자절감액 |
104,285원* | |
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전체 이자절감액 |
46억원(10.4만원 × 4.4만 가구) | |
＊ 마이너스 대출(연7% 기준)과 제2금융권 대출이자(연15% 기준)를 산술평균하여 월세자금 대출금리
(5%기준)를 차감 : [(117,776 + 258,108) ÷ 2] - 83,657 = 104,285원
※ 추정방법
① 평균 월세금액 30만원(통계청 자료 근거) 1년기준, 월세대출이 중도상환없이 누적적으로 증가
② 보증금부 월세 가구 중 주택관련 차입금 보유 가구수 : 약 30만 가구(통계청 자료 근거)
③ ②의 가구 중 연간 임대차계약 체결 가구수 : 약8.8만 가구*
* [30만 가구/ 평균 거주기간(40.8개월)] × 12개월 = 88,230가구
④ ③의 임대차계약체결 가구의 50%가 위 월세자금 대출을 이용한다고 가정(4.4만 가구)
<참고자료 2>
「월세자금대출 보증보험」업무흐름도
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<참고자료 3>
신용등급 및 구성비
(단위:명,%)
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등 급 |
구 분 |
해당자수 |
구성비 |
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1~2등급 |
최우량등급 |
10,849,845 |
26.2 |
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3~4등급 |
우량등급 |
10,925,844 |
26.4 |
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5~6등급 |
일반등급 |
13,458,000 |
32.5 |
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7~8등급 |
주의등급 |
4,410,601 |
10.7 |
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9~10등급 |
위험등급 |
1,747,456 |
4.2 |
|
계 |
- |
41,391,746 |
100.0 |
출처 : NICE신용평가정보(주) 자료(2012.3월말 기준)
신용등급별 의미 및 특징
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등 급 |
의미 및 특징 |
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1~2등급 |
오랜 신용거래 경력을 보유하고 있으며 다양하고 우량한 신용거래 실적을 보유하고 있음. 부실화 가능성은 매우 낮음 |
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3~4등급 |
활발한 신용거래 실적은 없으나, 꾸준하게 우량한 거래를 지속한다면 상위등급 진입가능. 부실화 가능성은 낮은 수준임 |
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5~6등급 |
주로 저신용 업체와의 거래가 있는 고객으로 단기연체 경험 있음. 부실화 가능성은 일반적인 수준으로 신용관리에 주의가 필요함 |
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7~8등급 |
주로 저신용 업체와의 거래가 많은 고객으로 단기연체의 경험을 비교적 많이 보유하고 있어 단기적인 신용도의 하락이 예상되며 주의가 요망됨 |
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9~10등급 |
현재 연체 중이거나 매우 심각한 연체의 경험을 보유하고 있어 부실화 가능성이 매우 높으며 관리가 필요함 |
출처 : NICE신용평가정보(주) 출처 / http://www.fss.or.kr 금융감독원
좀더 빨리 이렇한 서민을 위한 정책이 나왔으면 좋았을덴데...
복공인중개사의 생각...
