사업장 임차한 경우에는 확정일자 ?

건물을 빌려서 사업을 할 때

임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등

건물 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는

대부분 상재적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수해 왔습니다

상가건물임대차보호법 을 개정202년 11월 1일부처 시행하고 있으며 주요내용은

다음과 같습니다

상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라

환상보증금(보증금 + 월세의 보증금 환산액)이 지역별로

다음 금액이하인 경우에만 적용합니다

환산보증금이 초과되는 임차인도 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회의 보호는 받습니다

환산보증금상한에 개정내용 [상가임대차보호법 시행령 개정 2018.1. 26]

서울

현행 4억원 → 개정안 6억 1천만원

과밀억제권역, 부산

현행 3억원 → 개정안 5억

광역시(부산,인천 제외) / 안산, 용인, 김포, 세종, 파주, 화성

현행 2억 4천만원 → 개정안 3억 9천만원

그 밖의 지역

현행 1억 8천만원 → 개정안 2억 7천만원

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며 확정일자를 받아야 하는경우가 있다

임차인의 보호 받는 경우

1) 대항력 발생

건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할수 있습니다(확정일자가 없어도 됨)

2) 보증금을 우선변제 받을 권리

사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다( 확정일자 받아야 함)

3) 소액임차인은 최우선변제권에 해당

확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 확정일자를 기준으로 변제순의가 결정되지만 환상보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있습니다

최우선 변제를 받을수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같습니다

※ 월세의 보증금 환산 : 월세 × 100

예를 들어, 서울에서 상가에서 보증금 2천만원에 월 30만원으로 세를 얻고 있다면 이는 환산금액으로 6천만원이며 우선 변제받을 수 있는 보증금 법위안에 듭니다

보증금(2천만원) + ( 월(30만원)× 100 ) = 5천만원

4) 5년 범위 내에서 계약갱신요구권 보장

임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 ~ 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장 됩니다

5) 지나친 임대료 인상 억제

임대료 인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한됩니다

[ 상가임대차법 시행령 개정(2018. 1. 26) 임대료 인상한도 인하 9% → 5% ]

임대인의 권리

1) 임대료 인상 요구 가능

임대료 조장이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있을며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다

2) 계약갱신 요구를 거절가능

임차인이 임대료를 3외 이상 연체(계약기나 동안 누적) 하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다

확정일자

확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 자지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다

만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순의에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다

- 법무부에서 공자하는 상가 계약 체결시 주의사항에 대하여 참고하세요

계약 체결시 꼭 확인하세요

[ 당사자 확인/ 권리순의관계 확인/ 중개다상물 확인 설명서 확인 ]

① 신분증 등기 사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대, 임차권한이 있는지 확인합니다

② 대리인과 계약 체결시 위임장, 대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다

③중개대상물 확인설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다

[ 대항력 및 우선변제권 확보 ]

① 임차인이 상가 건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 맏으면, 후순의권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다

※ 임차인은 최대한 신속히

사업자등록과 확정일자를 받아야 하고, 상가건문의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속유지하고 있어야 합니다

② 비납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다

계약기간 중 꼭 확인하세요

[ 계약갱신요구 ]

① 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 ~ 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(3기의 차임액 연체 등, 상가건물 보호법 제10조 제1항 참조) 없이 거절하지 못합니다

② 임차인의 계약갱신요구권은 최조의 임대차기간을 표함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다

※ 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금을 청구할 수 있습니다

[ 묵시적 갱신 등 ]

① 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다

※ 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신 됩니다.

다만, 당사자는 언제든지 해지통고가 가능합니다

② 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 1년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제8조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다

계약 종료시 꼭 확인하세요

[ 보증금액 변경시 확정일자 날인 ]

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 한다

[ 임차권 등기명령 신청 ]

임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차건물 소재지 관할법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다

이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다

[ 임대인의 권리금 회수방해금지 ]

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것으로 금지되는 행위는

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보즌금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유

- 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

- 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나

그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

- 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우

- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다

한번더 확인 참고 바랍니다

감사합니다.

즐겁고 행복한 시간 되세요