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잠원동아파트 동향과 불안...
잠원동아파트 동향과 불안...
잠원동아파트 동향과 불안한 가격전망(매매,전세)



잠원동은 1000세대가 넘는 대단지 부터 100세대 미만의 작은 단지까지 수십개(한신만 하더라도 2차 부터 27차까지외 동아등 다른 단지도 무수히 많음)가 연합한 형태로 뫃인 순수주거지역입니다.

단지간 가격차가 다른 지역에 비해 크지 않으며 거래도 비교적 큰 벽이 없이 이루어지는 실정입니다.



그동안의 시세 흐름

미래는 과거를 통해 어느정도 예측 가능합니다.

잠원동부동산은 그동안 강력한 부동산시장 억제정책에 의한 긴 침체와 금융위기로 인한 폭락, 이후의 급등등 무쌍한 변화로 시장에 관심이 더욱 높아졌습니다.

참여정부기간동안재건축을중심한 강도높은규제로 가격이 큰 폭으로 하락했는데, 여기에는 2008년도의 세계적 금융위기가 약세장에 강력한 악재로 작용한 결과 였습니다.

잠원동아파트 거래현장의 경험으로 보면이 곳의 부동산들은 앞서 말한 2년여의 침체기나 과거 다양한 규제로 인한 하락기에도힘겨루기를 하며 10%이상 떨어진 경우가 흔치 않았습니다.

97년의 외환위기나 지난 금융위기와 같은 재난적 상황 때문에 25%-30% 정도까지 가격이 빠졌는데, 매수자에겐 상당한 기회였습니다.

10년만의 기회.

어둠이 깊으면 새벽이 가깝다고 했던가요?

두터운 부정적 신호속에서 터널의 끝을 본 대단한 예견력으로 급매물을 구입하신 분들이 있었습니다.





<잠원동아파트중 고급중대형인 롯데캐슬아파트>



현재의 시장상황

현재는 급등후의숨고르기와 억제정책, 계절적 비수기등이 겹쳐 약세장입니다.

대개 크든 작든 한신2차, 4차, 5차, 6차, 7차, 8차, 10차등재건축아파트는 금융위기 이전인 2006년도의 최고가격을 회복했습니다.

특히 잠원동아파트중 56제곱미터와 같은 소형의 경우는 전고점을 많이넘어섰었습니다.

롯데태슬, 동아, 잠원한신, 한강, 강변, 청구의 재건축이 아닌 계단식등 일반아파트는 아직 이에 미치지 못한 상태에서 약세장을 맞고 있습니다.



재건축인 잠원동 한신아파트의 경우 지난 상반기에는 매물이 없거가 매도가를 올려 사지를 못했는데, 현재 약세장임에도 가격이 쉽게 빠지지 않고 있습니다.

잠원역 쪽의 56제곱미터 재건축아파트가 54천만원에 거래되었는데, 종전에는 55천-56천까지 호가되던 물건이었습니다. 53천만원에 매수코자 했는데 매도자가 거부 했다고 합니다.



잠원동전세의 경우는 부동산시장 전체의 임대란이 말해주듯 잠원동도 함께 난리를 겪으며 가격이 많이 올라 있는 상태입니다.

재건축의 56제곱미터아파트 전세가 종전(2006년 11월) 13천만원 정도였다면 지금은 15천만원 합니다.

잠원한신도 33천만원에서 4억원 전후로 올라 있는데 가격이 크게 낮아질 것 같지는 않아 보입니다.

현재 거래는 많지 않은 상황입니다.(네이버카페 "행복한 집 찾기" '현장시세 보기'에서과거 최고시세인2006년도 11월의 시세와 3년 후인 현재의 매매,전세,월세의 실제 시세를모두 비교해 보실 수 있습니다)









<잠원동아파트중 대표격인 한신2차 아파트의 봄>



향후 전망(매매,임대)

잠원동,반포동아파트의 향후 전망에 대해서는 외환위기 같은 재난적 상황이면 몰라도 폭락은 없을 것이라 보고 있습니다.

그렇다고비관적 견해가 없는 것은 아닙니다.

일부지만 더블 딥가능성, 금리인상, 경매낙찰율등 집값 선행지표의 위축등이 불안요인으로 작용치 않을까 염려 하고 있습니다.

그러나 그동안 여러번의 침체기에서도 잠원동과 반포동의 아파트들이 송파나 강남쪽에 비해 강한 가격저항을 보여왔던 것과 탄력적 회복(가격의 하방경직성이 큼)의 성격으로 볼 때 비교적 적은 정도의 하락이나 지루한 횡보장이 아닐까 합니다.(주로 재건축아파트가)

하여 내년 1,2월 또는 봄을 매수 시점으로 생각하고 계신 분이 있는데 좀은 불안해 보입니다.

이 곳은 대개 년말과 년초에 학군수요로 거래가 집중되는데 이때 가격이 어떻게 될지 모르겠습니다.

불안요인이 해소되길 기다릴 경우 이를 매도자가 더 빨리 알아차리기 때문에 항상 비싼 대가를 치르게 됩니다.(매도중개업소들의 중복된집방문 약속 전화로 현장움직임을 매수자 보다 더 빨리 파악함)

더구나 한강변재건축아파트들은 가격에 선도적으로 움직여 침체기가 아니면 가격주도권을 갖고 계약하기가 좀 어려운 경우가 많습니다.

'남들이 안살 때 골라서 사라'는 말을 기억하실 필요가 있는 곳입니다.

어떻든 현재 올라있는 가격에 대한 매수자의해석과 정부의 억제정책에 의한 침체된 분위기등이곧 있을 성수기중에 어떤 변화를 보일지 관심이 아닐 수 없습니다.



교통,교육등 제반 여건이 좋아 전국적 수요를 배경으로 하고 있는, 공급이 제한된 강남권의 아파트로 상당한 지역적 재료까지구비한 점등을 볼 때쉽게 폭락을 예견해선 안된다는 견해입니다.

따라서 급한 사정이 없는 한 매도자는 당황할 필요가 없다고 생각합니다.

반대로 매수자는 살 아파트를 정해 놓고가격 변동상황(빠지기)을 주시하며시기를 결정해야 할 것 같습니다.

어떻든 어렵게 하락하고 빠르게 가격을 회복하는이 곳 재건축 아파트의 특성을 염두하시기 바랍니다





<잠원동아파트중 한강이 아주 가까운 한신18차 아파트>





매매와 다르게 임대시장의 경우는 거래가 활발 할 것으로 파악됩니다.

예로 부터 년말과 년초가 신학기 이사수요로 북적일 때입니다.

이러한 계절적 요인으로 거래활성화가 다시 임대가 불안으로 연결되지 않을까 걱정입니다.

이미 수학능력평가시험이 끝났고, 자녀들의 진학문제들이 해결되면서 본격적 이사가 있게됩니다.

잠원동과 반포동은 서울의 각지역 뿐만 아니라 고속버스와 공항버스를 이용한 지방 어느 곳과도 연계가 쉬워 각지에서 전세 뿐만 아니라 매매수요도 특히 많습니다.(예: 지방에서 서울의 대학진학으로 인한 전세-조카의 예, 지방거주 부모가 자녀 결혼으로 터미널 부근의 100제곱민터 아파트 매수예등)

더구나 임대수요중 일부가 매매로 빠져나가지 않고, 주택개량사업으로 인한 이주가 겹치면 공급이 부족한 잠원동의 경우 문제가 심해지지 않을까 걱정입니다.

높아진 임대가 수준을 더 끌어올릴지, 다른지역으로 수요가 분산될지 두고 볼 일입니다.

어떻든 이 지역은 재건축이 되면 되는대로, 안되면 공급부족에 의해 기존아파트의 가치가 유지되는 특징을 띄는 것 같습니다.
참조:'잠원동아파트시세 전망등에 대하여'외
글: 정영숙






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