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베트남 부동산시장: 1985년 한국을 기억하십니까?

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Alternative Investment

2019. 2. 20.

베트남 부동산시장

1985년 한국을 기억하십니까?


1980년대 한국의 사례에서 보듯이 베트남의 부동산 상승장은 짧게 끝나지 않을 것

 한국의 부동산은 1975~1985년 10년간 384%나 상승했다. 그럼에도 불구하고 1985년부터 1990년까지 5년간 부동산 가격은 73%나 더 상승했다. 한국의 1980년대 후반은 3저 호황에 힘입은 사상 최대의 고성장 시기다. 한국의 사례를 보면 장기적인 고성장 시기에 부동산 상승장은 짧게 끝나지 않는다는 것을 알 수 있다. 현재 베트남은 한국의 1985년과 비슷한 경제수준이다. 


부동산 시장의 펀더멘탈과 금융 환경의 호조세 지속으로 장기 상승세의 기반이 탄탄함 

2015년부터 부동산 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 베트남 부동산 시장의 장기 전망은 매우 밝다. 그 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 신흥시장국 부동산 시장이 갖춰야 할 펀더멘탈을 모두 갖고 있다. 둘째, 외국인 투자, 유동성 등 금융 환경이 계속 호전될 전망이다. 셋째, 고성장 시기의 부동산 상승장은 오래 지속된다는 1980년대 한국의 사례가 있다. 


양호한 인구 구조, 도시화율의 상승, 빠른 소득 증가 등 신흥국의 3대 펀더멘탈을 모두 보유 

베트남 부동산 시장의 펀더멘탈은 매우 우수하다. 부동산 시장의 펀더멘탈에는 여러 가지가 있겠지만 신흥시장국은 1) 양호한 인구구조, 2) 도시화율의 상승, 3) 빠른 소득 증가 등 3가지가 가장 중요하다. 베트남은 이 3가지 요건을 모두 충족하고 있다. 


부동산 수요자의 증가는 높은 경제성장률과 시너지를 발휘할 것

베트남은 부동산 수요층인 25~54세 인구가 증가하고, 주택구입 능력을 가진 중산층이 증가하며, 가구당 인원이 줄어들고 있다. 높은 경제성장률 전망과 인프라 확대 계획 등을 감안할 때, 베트남의 도시화는 빠르게 진행될 전망이다. 베트남은 장기적으로 6%의 GDP 증가율을 유지할 수 있다. 


신흥시장국에 필요한 금융환경 조건을 많이 충족하고 있는 베트남 

베트남은 금융환경이 계속 호전될 전망이다. 신흥시장국의 부동산에 투자하기 위해서는 펀더멘탈 외에 금융환경, 즉 금융 유동성, 물가, 환율, 외환, 실질금리 등을 점검해야 한다. 베트남은 이들 중 대부분의 항목에서 높은 점수를 받을 수 있다. 


자연스러운 단기 조정이 나타나더라도 짧게 끝나고 상승세를 지속할 전망 

베트남 부동산시장에 대해 장기적으로 긍정적인 View를 제시하지만, 2019년에 단기 조정이 나타날 수도 있다고 본다. 그 이유로는 1) 너무 빠른 상승에 따른 기술적 조정, 2) 해외 주택가격 조정의 영향, 3) 글로벌 경기 둔화 등을 들 수 있다. 그러나 부동산 시장을 둘러싼 기초 환경이 워낙 좋기 때문에 조정 국면이 오더라도 짧게 끝날 것으로 예상된다.



Executive Summary


2015년부터 부동산 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 베트남 부동산 시장의 장기 전망은 매우 긍정적이다. 베트남 부동산 시장의 미래를 밝게 보는 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 우량한 인구구조, 빠른 도시화, 높은 소득 증가율 등 부동산 시장의 펀더멘탈이 매우 우수하다. 둘째, 외국인 투자, 유동성 등 금융 환경이 계속 호전될 전망이다. 셋째, 1980년대 한국의 사례를 감안하면, 장기 고성장 시기에 부동산 상승장은 짧게 끝나지 않는다.


베트남 부동산 시장의 펀더멘탈은 매우 우수하다. 부동산 시장의 펀더멘탈에는 여러 가지가 있겠지만 신흥시장국은 1) 양호한 인구구조, 2) 도시화율의 상승, 3) 빠른 소득 증가 등 3가지가 가장 중요하다. 베트남은 이 3가지 요건을 모두 충족하고 있다.


펀더멘탈 측면에서 베트남의 최대 강점은 양호한 인구구조다. 베트남은 1) 부동산 매수 수요를 가진 연령의 인구가 확산되고, 2) 주택구입 능력이 있는 중산층이 증가하며, 3) 가구 수 증가율이 인구 증가율보다 높은 추세다. 베트남은 부동산의 주 수요자인 25~54세 인구가 2015년 4,190만명에서 2025년 4,520만명으로 늘어난다. 주택을 구매할 수 있는 중산층 인구의 증가는 베트남 부동산 가격이 장기적으로 상승하는데 기반이 될 전망이다. 2015년 베트남 전체 인구의 13%에 불과했던 글로벌 기준 중산층이 2025년에는 27%, 2030년에는 40%로 늘어날 것으로 예상된다. 베트남의 가구 수 증가율은 인구 증가율을 상회한다. 2012~2017년 가구 수 증가율은 연평균 2.4%로 같은 기간의 인구 증가율 (1.1%)에 비해 높다. 가구 당 인원이 줄고 있는 이유는 주로 1인 가구 수의 증가 때문이다.


높은 경제성장률 전망과 인프라 확대 계획 등을 감안할 때, 베트남의 도시화는 빠르게 진행될 전망이다. 국가의 도시화율은 소득 성장과 동행한다. 2013~2018년 베트남의 총 인구 증가율은 연 1.1%인 반면 도시 인구 증가율은 연 3.2%를 기록했다. 도시 인구 증가율이 총 인구 증가율을 상회하는 추세는 도시화율이 ‘종착단계’인 80%대에 이르기 전까지 계속 진행될 것이다.


베트남 부동산 시장의 펀더멘탈이 밝은 세 번째 이유는 베트남의 높은 소득 증가율이다. World Bank는 베트남이 장기적으로 6%의 GDP 증가율을 유지할 것으로 예상하고 있다. 6%의 장기 성장률은 동남아시아에서 비교적 높은 수준인데, 베트남의 최근 추이를 감안할 때 큰 무리가 없어 보인다. 무디스 (Moody’s)는 2022년까지 베트남의 경제성장률을 연평균 6.5%로 추정하고 있다.


펀더멘탈뿐 아니라 베트남은 금융환경도 양호하다. 신흥시장국의 부동산에 투자하기 위해서는 펀더멘탈 외에 금융환경, 즉 금융 유동성, 물가, 환율, 외환, 실질금리 등을 꼭 점검해야 한다. 베트남은 이들 중 대부분의 항목에서 높은 점수를 받을 수 있다.


베트남은 통화 유동성 및 외화 유동성이 적당히 풍부하다. 2019년 베트남의 M2 증가율은 명목 성장률과 비슷한 11~13%로 예상된다. 베트남은 경상수지와 FDI가 흑자여서 통화 유동성뿐 아니라 외화 유동성도 풍부하다.


신흥시장국 중에서 물가와 환율, 외환 상황이 비교적 안정되어 있다는 점도 긍정적이다. 2019년 베트남의 물가상승률은 3.8~4.0%로 예상된다. 전년도 (3.0%)에 비해 상승하는 것이지만 6%를 상회하는 높은 경제성장률을 감안하면 무리가 없는 수준이다. 베트남의 약점은 정부 재정이 취약하다는 점인데, 재정적자는 GDP의 2%대이고 정부부채는 GDP의 58%다. 다만 외환보유고가 넉넉하여 환율 및 외환 흐름은 안정적으로 유지되고 있다. 신흥시장국 환율이 급격히 변동한 2018년에 베트남은 아시아의 주요 비교 국가들에 비해 환율이 안정적으로 움직인 바 있다.


베트남의 실질금리 (금리-물가상승률)는 경제성장률에 비해 낮아 부동산 시장에 부담이 작다. 최근 베트남의 실질금리는 대출 기준으로 5% 내외다. 베트남의 실질 경제성장률이 6%대를 상회하는 상황 하에서 실질금리는 그리 높지 않다는 판단이다. 2019년에 대출금리가 전년대비 0.25~0.50% 상승한다고 해도 부동산 시장에 과도한 부담으로 작용하지는 않을 것으로 보인다.


베트남 부동산 시장을 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 한국의 1980년대 사례 때문이다. 당시의 경험으로 알 수 있는 것은 고성장 시대에 부동산 호황은 짧게 끝나지 않는다는 것이다. 현재 베트남의 경제수준은 1인당 GDP와 제조업비중을 감안하면 1985년을 전후한 시기의 한국과 비슷하다. 한국의 부동산지수는 1975년부터 1985년까지 10년간 384%나 상승했다. 그럼에도 불구하고 1985년부터 1990년까지 5년간 국내 부동산 가격은 73%나 추가 상승했다. 1980년대 후반은 3저 호황 (저달러, 저유가, 저금리)에 힘입은 최대의 경제 호황기다. 1986~1990년 경제성장률은 연평균 10.5%, M2 증가율은 연평균 28.1%에 달한다. 베트남의 향후 5년이 한국의 1980년대 후반보다는 못하더라도, 매우 우수한 경제 성장기일 것은 확실하다. 과거 한국의 사례를 보면 장기적인 경제 호황기에 부동산 상승장은 3~4년 만에 짧게 끝나지 않는다는 것을 알 수 있다.


장기적으로 긍정적인 View를 제시하지만 2019년에 단기 조정이 나타날 수도 있다고 본다. 그 이유로는 1) 너무 빠른 상승에 따른 기술적 조정, 2) 해외 주택가격 조정의 영향, 3) 글로벌 경기 둔화 등을 들 수 있다. 그러나 부동산 시장을 둘러싼 기초 환경이 워낙 좋기 때문에 조정이 오더라도 짧게 끝날 것으로 예상된다.


한국인이 베트남 부동산 시장에 투자할 때 알아둬야 할 점들이 있다. 첫째, 베트남은 개인이 토지를 소유할 수 없고 부동산 주인이 토지이용권을 가질 뿐이다. 중국과 같다고 보면 된다. 둘째, 부동산 버블을 방지하기 위한 정부 규제책의 가능성을 염두에 둬야 한다. 사회주의 국가는 빈익빈부익부를 경계하기 때문이다. 셋째, 외국인의 부동산 매매에는 복잡한 과정이 소요되고 외국인이 은행 대출을 받는 것은 매우 어렵다. 넷째, 베트남은 2008년 글로벌 금융위기 당시 부동산 급락을 경험한 바 있다. 부동산 불패 신화는 베트남에서 통용되지 않는 아젠다 (Agenda)이다.


KB증권의 전망이 틀릴 경우, 즉 베트남 부동산시장이 상승장을 마무리하고 추세적인 하락 과정을 겪게 된다면 어떤 요인 때문일지 생각해 보자. 첫째, 글로벌 부동산 가격이 급락하면서 전세계 모든 부동산 시장이 붕괴되는 경우다. 베트남 경제가 글로벌 트렌드와 분리되어 별도로 움직일 수는 없다. 둘째, 베트남의 대외 수지가 악화되면서 금융 유동성이 저하되는 경우다. 이 경우에는 보통 급격한 환율 약세를 동반하게 된다. 셋째, 베트남 정부가 높은 집값을 잡기 위해 과도한 규제를 펼치는 경우다. 이 부분은 사회주의 국가이기 때문에 항상 유념해야 한다.



Contents

1985년 한국을 기억하십니까?

Executive Summary

Focus Charts

베트남 부동산의 장기 전망은 매우 긍정적

펀더멘탈 1) 우수한 인구구조

펀더멘탈 2) 도시로의 빠른 인구 유입

펀더멘탈 3) 높은 소득 증가율

금융환경 1) 풍부한 금융 유동성

금융환경 2) 물가와 환율, 외환의 안정

금융환경 3) 실질금리 부담이 낮다

‘1985년 한국’과 현재 베트남의 비교

장기 전망은 밝지만 일시적인 단기 조정이 나타날 수도 있다

소득 대비 높은 주택가격은 신흥시장국의 공통 분모

호찌민시 (HCMC)와 하노이, 두 도시 이야기

베트남 부동산 투자 시 유의할 점

Risks to our view

2019년 베트남 경제 전망 (KB증권 베트남법인 리서치 작성)

Appendix: 주요 용어 정리 



190220_베트남부동산.pdf


190220_베트남부동산_리피.pdf