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사랑 2008. 12. 18. 14:57

집값 대폭락론의 실체와 6가지 오류

작성자 :

고종완

등록일 :

2008.12.03

 

1. 글로벌 금융위기를 틈타 춤추는 폭락론

우리나라 사람들은 부동산 선호도가 높다. 실물을 중시하는 투자심리의 뿌리도 깊다. 총자산중 부동산비중이 83%를 차지한다. 노후대비 자산관리 1순위로 부동산을 준비하는 사람들이 대부분이라는 얘기다. 자녀에 대한 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 미국발 서브프라임모기지사태로 금융위기에 이어 최근 주택시장이 살얼음을 걷고 있다. 이 틈을 타 부동산 대폭락론이 한껏 춤추고 있다. 공중파방송 프로그램은 물론이고 인터넷 경제사이트도 부동산붕괴가 주된 이슈이다. 세계경제위기로 가뜩이나 혼돈과 불확실성에 빠진 우리경제의 미래를 더욱 어둡게 비춘다. 당연히 주가폭락으로 심리적 패닉(공황)현상에 빠진 투자자의 불안감은 극에 달한다.
 

 

그렇다면, 일각에서 거침없이 주장하는 집값 대폭락론이 과연 현실화될 것인가.

먼저 위기와 관련하여 과거 역사를 되돌아 볼 필요가 있다. 인류가 살아온 지금까지 삶을 위협하는 크고 작은 숱한 위기는 항상 존재했다. 이를테면, 1929년 대공황이 그렇고, 1·2차세계대전, 1·2차 오일쇼크와 97년 아시아 외환위기등 그 수를 헤아리기조차 어렵다. 그런데 과거 역사를 보면, 위기의 원인과 정도를 두고 그리고 해법과 해결기간등을 둘러싸고 긍정론과 부정론이 대립해 왔다는 점을 알게 된다. 현시점에서 분명한 점은 과거의 위기 속에서도 현재의 세계경제는 어찌하든 지속적인 성장을 이뤄왔고, 지구촌은 가난과 전쟁으로 결코 멸망하지 않았다는 사실이다.

위기는 항상 그 끝이 존재한다는 법칙을 알수 있다. 하나의 위기가 끝나면 또 다른 위기가 파생되는 우리들의 삶 가운데, 위기를 피할수 없다면 차라리 즐기는 편이 낫지 않을까.

작금의 경제위기로 비관론자들의 칼바람식 날선 예측에 힘이 실려 보인다. 하지만 미래는 항상 긍정적으로 생각하고 위기를 극복한 낙관론자들의 승리였다는 역사적 교훈을 되새겨보자.

 

 

2. 집값 대폭락론의 논리와 근거

 

2008년 하반기 들어 부동산 대폭락론이 시장을 뒤흔드는 이유와 근거는 무엇일까. 폭락론을 제대로 분석하기 위해서는 우선, 폭락론이 공통적으로 제시하는 이유와 근거를 알아보는 게 순서이다.

폭락의 근거로는 지난 몇 년간의 집값급등현상과 미국발 신용위기확대, 세계경기침체, 고금리, 인구감소, 미분양물량 급증, 공급물량 초과등을 꼽는다. 이를테면, 지난 5년간의(2001~2006) 집값상승으로 인해 부동산버블이 잔뜩 끼었다는 것이다. 그러면 거품은 과연 어느 정도일까. 여기서 문제가 생긴다. 거품여부와 정도를 사전에 정확하게 예측하는 일은 불가능하다는 점이다. 즉 거품은 발생당시에는 정확히 알수 없고, 시간이 지나 버블이 꺼진 뒤에야 그 실체와 정도를 확실히 알수 있다.

그럼에도 불구하고 폭락론의 주장을 살펴보면, 미리 앞서가는 측면이 없지 않다.

또한 몇가지 부정적 통계나 어두운 측면을 과장해 버블론을 증폭시키는 의도성도 강하다. 일부의 통계나 드러난 정황증거를 확대해석하거나 과장왜곡하는데서 출발하기도 한다는 얘기다. 이를테면 미국등 다른 나라의 주가와 집값이 급락했기 때문에 우리나라 집값 역시 폭락할 수밖에 없다는 논리를 펴는 것과 같은 이치다. 하지만 미국의 금융사정과 우리나라 금융사정이 똑같다고 말할 수 있을까. 우리나라는 주택담보대출등 금융적 측면, 부동산정책이나 소득, 성장률등 경제지표, 주택보급률등의 주택통계, 집값상승률등 여러 요인에서 미국과는 차이점이 많다. 금융여건과 부동산시장, 거품의 정도가 매우 다르다는 뜻이다. 정리하면 종합적인 통계수치를 이용, 균형적, 종합적으로 분석하기보다 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡해석을 하는 사례가 많다는 것이다.

먼저 집값 대폭락론이 주장하는 논리와 근거를 구체적으로 알아보자. 참고로 집값偏舛?관한 최근 출간된 책과 연구기관 보고서, 칼럼중 공통적으로 제시하는 몇가지 근거만을 기준으로 분석함을 밝혀둔다.

 

첫째, 폭락론은 2001년이후 ‘저금리- 과잉유동성’이란 금융여건이 부동산투기를 유발 및 이에따른 집값급등과 심각한 버블을 가져왔다고 주장한다. 거기에다 정부와 건설업계의 유착, 건설업계의 담합및 분양가 조작, 광고수주를 위한 언론매체의 선동적인 왜곡보도, 주택소유자들의 담합등이 전방위로 어우러져 거품이 쌓였다는 것이다. 결과 우리나라가 지난 5~10년간 선진국인 미국, 영국, 아일랜드, 스페인, 호주에 비해 집값이 더 많이 뛰어올랐다는 주장을 가장 먼저 거론하기도 한다. 그렇기 때문에 외환위기 극복이후의 집값상승분은 거의 다 투기수요에 의한 버블이므로 결국 폭락이 불가피하다는 논리로 방점을 찍고 있다.

 

둘째, 폭락론은 주택 담보대출규모가 사상최대치를 경신, 위험수위에 다다랐다고 경고한다. 이것을 투기수요의 확대로 가계부실이 극에 달해 집값폭락이 임박징후로 설명한다. 가계소득을 차곡차곡 모아서 내집을 마련한 것이 아니라 과도한 대출로 주택구입을 시도한 투기가 원인이었다고 몰아 부친다. 즉 과도한 가계대출이 경기침체, 물가상승, 가처분소득의 감소등과 맞물리면서 가계부실화, 주택의 대량 매물화를 불러내 집값폭락으로 귀결될 것이란 주장이다.

 

셋째, 폭락론은 시중금리가 고공행진을 하고 있어 금리와 역방향으로 움직이는 부동산시장의 속성상 향후 집값이 급락할 것이라고 예언한다. 금리상승으로 금융권의 대출상환압력을 이기지 못한 가계 중심으로 주택매도를 유도시켜, 주택매물 증가및 가격급락으로 이어질 것이란 주장이다. 그리고 유가급등과 환율상승등으로 물가상승이 불가피하므로 지속적인 금리급등이 예견되는 만큼, 우리나라 집값폭락은 시차의 문제일뿐 정해진 수순이라고까지 말한다.

 

넷째, 폭락론은 지방은 물론이고 수도권 미분양물량이 급증한 가운데 MB정부의 무리한 주택공급확대정책으로 집값이 더욱 폭락할 것이란 예측을 강조한다. 이를테면 이미 확정된 2기신도시물량과 새정부가 발표한 대로 향후 10년간 서울근교 그린벨트해제등을 통해 300만가구(전국 500만가구)를 공급할 경우, 공급과잉상태를 벗어나기 어렵다는 논리다. 주택수급구조를 감안할 때 수요는 일정한데 장래의 주택공급이 지나치게 과도하다는 주장이다. 한발 더 나아가 일부 대폭락론자들은 미분양아파트 급증에도 불구하고 건설사 CEO출신의 대통령이 단기적이고 대증적인 처방책인 건설경기에 무게를 싣고 있어 버블이 붕괴될 수밖에 없다는 사족도 덧붙인다.

 

다섯째, 폭락론은 저출산 -고령화 시대 즉, 인구감소와 급속한 고령화현상으로 주택수요가 급감할 것이라 우리나라의 집값이 전반적으로 폭락할 것이라고 예측한다. 인구감소에 따른 주택수요 감소가 불가피하다는 것이다.

 

 

3. 폭락론의 6가지 오류를 밝힌다

이상에서 집값 대폭락론의 주장근거로서 가장 빈번하게 회자되는 이유들을 나름대로 요약, 정리해 보았다. 얼핏 보면 폭락론은 그럴듯한 근거와 이유, 논리를 제시하고 있는 듯하다. 과연 이들의 주장이 과연 과학적 이론과 객관적 근거를 바탕으로 하고 있는 것일까. 과연 근시일내에 집값이 반토막날 것이란 미네르바등의 주장을 검증이나 여과없이 받아들이는 것은 옳은 것일까.

이같은 문제에 제대로 접근하기 위해 집값대폭락론이 내재하는 논리와 한계 그리고 오류성을 하나씩 해부해 보고자 한다. 독자들의 이해를 돕고자 난해한 이론적인 분석도구보다는 이미 발표된 국내외 주택정책이나 통계, 시장상황등에 관한 자료, 통계수치를 활용함을 밝혀둔다.

 

 

#오류1> 국내 집값은 외국보다 과도하게 상승했다?

앞서 살펴본대로 폭락론은 집값폭락의 핵심적인 이유로 지난 5~10년간 국내집값의 과도한상승률을 들고 있다. 정말로 지난 5~10년간 우리나라가 세계최고의 집값급등을 보였을까. 국제적인 금융위기의 진원지이자, 주식과 주택가격이 우리보다 먼저 급락한 미국시장과 비교해 보자.

첫째, 국제통계를 보면 지난 10년간 국내 주택가격 상승률은 미국의 절반 수준에 불과하다는 점을 쉽게 알수 있다.

1990년대 중반부터 2천년대 중반까지(1997~2006) 10여년에 걸쳐 전세계의 주택가격은 유례없는 상승을 했다. 미국 또한 60년만에 처음 겪는, 장기급등을 겪었다. 영국의 경제전문지 이코노미스트에 따르면 1997~2006년중 아일랜드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%가량 상승했다.

같은 기간 국내시장은 어떠했을까. 국토해양부자료를 보면 국내주택시장은 10년동안 38.4%상승률에 그친 것으로 드러났다. ( 3-1참조)

 

(3-1)  1997~2006년 주요국가 주택가격 상승률
 

 

 

그런데 우리나라는 97년말 외환위기 직후 2000년까지 주택가격이 급락했다. IMF외환위기로 인해 집값이 40~50%정도 폭락했다가 회복했던 적이 있다. 따라서 정확한 분석을 위해서는 2000~2006년사이의 집값을 비교, 분석해보는 것이 좀더 객관적이 아닐까. 국토해양부의 통계를 보자. 2000~2006년중 전국의 주택가격은 평균 46%의 상승률을 보였다. 수도권67.9%, 서울 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%)은 각각 오른 것으로 드러났다.

같은 기간 미국은 얼마나 올랐을까. 가장 신뢰받는 주택가격 통계중 하나인 “케이스쉴러”주택지수를 보자. 미국의 20개 주요도시는 평균 100~150%의 가격상승률을 보였다. 한마디로 우리나라 강남권 주택가격보다 미국 주요도시의 상승률이 훨씬 더 높음을 알수 있는 대목이다. ( 3-2참조

 

소비자물가상승률을 반영한 실질주택가격상승률도 마찬가지이다. OECD가 발표한 자료를 살펴보자. 한국은 20%대의 집값상승률을 기록한데 반해, 미국은 40%대로 나타났다. 실질 주택가격상승율도 미국이 2배정도 높다. OECD에 가입한 주요 18개국과 비교해도 결과는 비슷하다. 한국의 주택가격 상승률은 일본, 독일, 체코 다음으로 낮은 수준에 머물고 있기 때문이다.( 3-3참조)

실례로 IMF OECD등 국제기구는 지난해 발간된 보고서를 통해 “ 한국은 1980년 이후 전국평균 주택가격의 상승이 물가와 소득의 상승에 비해 상대적으로 높지 않아, 부동산버블은 거의 존재하지 않는다”고 밝힌바 있다. 한국부동산시장에 대한 분석결과 거품이 거의 없다는 뜻이다. 이처럼 가장 신뢰할수 있는 국제기관들의 발표자료를 보아도 지난 5~10년간 우리나라 집값이 다른 나라와 비교할 때 결코 과도한 상승을 보인 것은 아니다.

 

(3-2)    미국주요도시 장기주택가격 변동률


 


(표3-3)  2000~2006 OECD국가 실질주택가격 상승률
 

 

 

둘째, 국내집값상승율이 낮은데도 불구하고 수도권중심의 아파트값 급등세가 마치 전국집값이 급등한 것처럼 통계적 착시현상을 불렀다는 점이다.

앞서 언급한 통계를 살펴보자. 지난 10년간 우리나라 집값 상승률은 미국등 선진국에 비해 절반치에 불과하다는 점은 이미 설명한 그대로이다. 그럼에도 불구하고 국내의 주택가격이 매우 높은 것처럼 인식되는 이유는 무엇일까.

한마디로 ‘지역별 차별화’ 현상으로 압축할수 있다. 2001년이후 몇년간 서울과 분당등 수도권 중대형아파트와 재건축단지가 상승을 주도했다. 지역별·유형별 차별화가 시장을 지배했다. 결과 강남등 특정지역 집값 쏠림현상이 우리 주택시장의 가장 큰 특징으로 자리 잡으면서, 우리나라를 대표하는 주택시장으로 인식되어 왔다. 다시말해 버블세븐위주로 몰아친 집값급등이 우리나라 전체의 주택시장의 상황인양 언론 보도등을 통해 시장 참여자들에게 각인됐다. 이러한 인식 배경에는 참여정부의 부동산 규제정책과 강남권에 대한 과장된 언론 보도가 한몫했다고 본다. 여기서 우리 모두가 일반화의 오류에 빠진 것은 아닐까.

사실 집값의 지역별 차별화를 제외하면 외환위기 이후(1998~2007)의 주택가격 연평균 상승률은 4.2%(20년 연평균 4.3%)에 불과하다. 따라서 강남권등 버블세븐위주의 급등을 두고 우리나라 전체적 집값수준이 버블라고 단정하는 것은 논리상 무리다. ( 3-4참조)  

 

(표3-4)  1998~2007년 주택가격 상승추이


 

 

 

그렇다면 집값차별화 현상은 왜 발생했으며, 특히 강남권의 거품은 여전히 클까.

미국이나 일본등 선진국들을 살펴보면 집값상승기에 선진국진입 혹은 소득증가등이 맞물릴 경우에는 집값차별화가 두드러졌다. 선진화될수록 주거의 질에 대한 만족추구 경향이 대두되기 때문이다. 또한 지난 10년간 입지와 유형별 집값재편현상은 세계적인 추세였다.

1990년대초의 혹독한 부동산버블 붕괴를 경험한 일본조차도 최근 극심한 차별화를 경험했다. 루티즈 자료에 따르면 일본은 2006~2007년에도 부동산 하락기가 계속 이어졌데도 불구하고, 도쿄·오사카·나고야·요코하마등 대도시의 중심지역 부동산 값은 상승했다. 특히 도쿄의 긴자·마루노우치·롯폰기등 1급지는 한해에 20~30%씩 급상승했다. 예를 들어 도쿄 오모테산도 지역의 경우, 2006 3.3㎡ 당 평균 1,500만엔이었으나 현재는 3배 정도 상승한 4,500만엔(67,500만원)의 거래가격을 형성하고 있다. 이코노미스트자료에 의하면 일본은 1997~2006년에 집값이 32%나 하락했을 정도로 부동산투자 심리가 크게 가라앉은 나라였는데도, 도쿄의 도심권 부동산 가격은 되레 상승했다는 얘기다. 이러한 사실은 지역별 차별화현상을 드러낸 좋은 사례이다.

 

언급한대로 지난 부동산 상승기간 차별화가 전세계적인 추세였다는점 말고도, 우리나라만의 독특한 주택시장 여건도 지역별 차별화에 한몫 했다. 그것은 우리나라의 인구밀도가 높은데 기인한다. 우리나라 인구밀도는 ㎢당 487명으로 방글라데시, 대만에 이어 세계3위로 매우 높다. 우리나라는 국토면적에서 산지를 뺀 도시면적만을 따진다면 겨우 전체국토의 6%에 불과할 정도로 매우 협소하다. 그리고 국민의 48%가 국토면적의 단12%에 해당하는 면적인 수도권에 집중되어 있다. 정리하면 수도권은 만성적인 주택부족문제에 시달릴 수밖에 없는 인구 및 입지구조를 잉태하고 있다는 얘기다. 수요에 비해 택지공급이 부족하다보니 지방에 비해 높은 집값을 형성할 수밖에 없는 이유이다.

 

수요측면 외에 주택의 공급측면은 어떠한가

2004~2006년까지 연간 전국주택공급량 목표가 총 1087천가구(04' 367, 05' 37, 06' 35)였다. 하지만 실제 공급량은 794천가구(04' 256, 05' 269, 06' 269)였다. 293천가구가 주택공급량 목표치에서 미달됐다. 특히 수요도가 높은 수도권의 신규주택공급량이 더욱 급감했다. 전체 공급량중 수도권에 공급된 주택비율을 따져보면 2004 44.4%, 2005 42.6%. 2006년엔 36.6%에 불과했다.  ( 3-5참조)  

 

(3-5)  2000년 이후 수도권 신규주택공급비중

연도

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

수도권비중(%)

55.6

57.4

56.4

50.8

44.4

42.6

36.6

54.4

자료- 국토해양부

 

 

요컨대 수도권의 차별적상승은 경제성장에 따른 소득증가, 수요의 고급화, 선진국으로 진입하는 과정에서 나타난 자연스런 현상이다. 즉 제조업에서 지식산업으로의 경제구조 재편, 글로벌 동조화등에 따라 수도권, 대도시 집중화 내지 선호도가 높아져 수도권의 공급부족이 심화된 때문으로 분석된다.

 

다음으로 수도권의 거품문제는 살펴보자.

자세한 내용은 후술하겠지만, 강남등 버블세븐지역의 집값은 이미 2007년초 이후 20~30%정도 급락세를 기록했다. 특히 2008년 미국발 금융위기이후 급매물위주로 하락폭은 더욱 커지고 있는 상황이다. 이처럼 강남, 분당, 용인등 집값급등으로 거품이 선행적으로 쌓였던 버블지역들이 급락세로 돌아섬으로서 거품이 제거되는 과정이 전개중이다. 일례로 2006년말 최고 12억원대의 고점을 찍었던 대치동 은마아파트 31평형의 경우 2008 11월말 8억원선에 거래되기도 했다. 2년여동안 가격조정이 이루어지고 있는 만큼, 현상태에서의 거품은 상대적으로 감소된 셈이다.

 

이상의 내용을 알기 쉽게 다시 정리 해보자. 몇 년간 미국등 수많은 나라에서 부동산가격, 집값이 급등했고 우리나라 역시 수도권위주로 주택가격이 급등한게 사실이다. 그럼에도 불구하고 수도권 집값상승률은 국제 주택가격기준으로 볼때, 지나치게 높은 과도한 상승이라고 단언키는 어렵다. 참여정부 규제정책여파등 여러 이유로 세계 평균에 훨씬 못미치는 상승률을 기록했기 때문이다. 따라서 우리나라 주택가격 전체가 선진국에 비해 과도하게 상승했다거나, 수도권집값에 거품이 잔뜩 쌓였기 때문에 붕괴될 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다.

 

 

#오류2> 우리나라 부동산의 거품 정도가 심각하다?

반복되는 얘기지만, 폭락론은 국내 집값의 거품정도가 매우 심하다고 주장한다. 하지만 경제성장률 내지 물가상승률 대비 우리나라 주택가격 상승률은 그리 높지 않다. 이처럼 주택가격의 과도한 상승여부에 대한 정확한 가늠을 위해선 경제성장률물가상승률, 도시가계 소득증가율등과 비교, 분석해보고 결론을 내려야 한다.

 

지난 1997년부터 2006년까지 주택가격상승률은 38.4%였다. 경제성장률은 43.6%, 물가상승률은 34% 그리고 도시가계소득증가율은 52.3%였다. 주택가격상승률이 경제성장률과 도시가계 소득증가율보다 낮고, 물가상승률보다는 약간 높은 수준이다. 따라서 이러한 통계만 보아도 국내집값의 거품이 경제성장률이나 물가상승률을 넘는 과도한 거품이라는 폭락론의 주장은 근거가 부족하다.  ( 3-6참조)

 

(표3-6)  1997~2006년 한국의 경제관련 지표
 

 

 

 

둘째, 글로벌 집값수준과 환율변동율등을 고려할 때 서울 집값수준은 파리등 해외 주요도시에 비해 매우 낮다.

우리나라 서울의 주택가격을 글로벌 집값수준과 비교한다면 어느 정도 일까.

지난 2008 2, 매일경제신문과 한국무역진흥공사(Kotra)의 공동조사 결과를 보자. 런던, 홍콩, 뉴욕, 도쿄등의 전용 84㎡ 중급아파트 값이 서울 아파트값보다 높은 것으로 드러났다. 예컨대 런던의 침실 2개짜리 아파트는 94천만원, 도쿄 리바다시의 맨션은 9억원, 서울은 54천만원선이다.

그런데 이들 가격은 조사기준 당시의 원달러 환율이었던 900원대로 계산된 수치이다. 2008 11월 현재 환율이 1300~1400원 정도란 것을 감안하면 결과는 훨씬 달라진다. 환율변수를 더한다면 기축통화인 달러로 환산한 미국, 일본등 외국 주택가격은 더욱 높아진다. 반면에 요즘 환율에 맞춰 국내 집값을 달러로 환산하면 더욱 하락하게 된다. 환율변동으로 인해 국내외의 집값 격차는 더욱 벌어졌다는 얘기다. 최근 미국등 해외교포들이 국내주택 매입에 관심을 보이고 있는 이유이다. 해외 투자자의 경우 환율급등으로 국내주택가격이 최고가 대비 절반치로 하락했다고 판단, 국내 주택매수시기를 저울질하고 있는 것이다. ( 3-7참조)

 

(표3-7)  주요국가 대도시 아파트가격 비교(2008 2월 기준)

 
 


 

 

셋째, 세계최고의 15개 대표 국제도시의 임차료를 비교해본 결과, 서울의 주택 임차료는 최저 수준으로 드러났다.

주택의 매매가격은 투기적인 요소로 인해 집값에 어느정도 거품이 낄수 있다. 반면 주택임차료는 현재의 사용가치만을 정확하게 반영하므로 거품이 전혀 없다.

예를 들어 쉽게 설명해보자.

어떤 지역에 교통망개선등의 호재발표가 있을 경우 주택 매매가격은 미래가치 및 개발호재의 선반영으로 인해 미리 오르기 마련이다. 하지만 매매가와 달리 주택임차료는 사정이 다르다. 현재의 주거가치만을 반영하여 실제 교통여건의 개선 전까지는 종전 가격을 유지하기 때문이다. 즉 주택 매매가와 임대료는 투기수요 개입과 가격형성 요인이 서로 다르다는 얘기다. 때문에 거품의 정도를 파악하는 데는 주택임차료를 비교하는 것이 매매가를 비교하는 것보다 더 정확하다고 말할수 있다.

 

그런 측면에서, 서울과 국제도시의 주택임대료를 비교 해보자

한국무역진흥공사(Kotra)가 발표한 2008년도기준 최근 국제도시의 아파트임차료조사자료를 보자 ( 3-8참조)

이자료에 따르면, 150㎡기준(45평형) 중급 아파트임차료는 파리 6,120, 뉴욕 6천불, 런던 5,856, 홍콩 2,566, 서울 1,463불로 조사됐다. 세계에서 가장 비싼 아파트 임대료를 보이는 도시는 역시 파리, 뉴욕과 런던순위이다. 이들 지역 주택 임차료는 서울의 3배가 넘는다.

놀라운 점은 동남아국가의 수도보다도 서울의 임대료가 더 낮다는 사실이다. 베트남 호치민 1,900, 필리핀 마닐라 1,500불이다. 서울의 아파트 임차료수준보다 훨씬 높다. 우리는 이런 조사결과를 과연 어떻게 받아들이고 해석해야 할까.

정확한 분석을 위해 국민소득 혹은 임금대비 국제 집값을 다시한번 비교해 보자.

미국 중앙정보국에서 발표한 2007년 국민총소득 순위를 보는 게 좋겠다.

한국은 11위로 25위인 필리핀, 36위 베트남, 79위의 쿠웨이트에 비해 월등히 높다. 1인당 국민소득도 한국 2만불, 마닐라 1700, 호치민 835불로 한국이 훨씬 높다.

 

사무직일반 대졸초임을 살펴보아도 결과는 비슷하다. 한국무역진흥공사(Kotra) 자료를 보면 서울은 2,090, 호치민 250, 마닐라 11.4불로 나타난다. 국가소득순위, 경제규모와 대졸 사무직초임기준 소득을 두루 감안하면, 서울의 주택임차료는 글로벌기준에서 볼때 외국에 비해 매우 낮은게 틀림 없다. 우리의 상식과 편견을 깨는 충격적 통계임이 분명하다.

정리하면 서울의 집값이 급등한 건 사실이지만, 주요국에 비하면 과도하게 상승했다거나 너무 비싸다는 저간의 상식과는 매우 다르다. 국제적인 통계를 보면, 우리의 부동산 가격수준은 매우 낮은 단계에 놓여 있다 하겠다

 

(3-8)   주요국가 대도시 소득수준과 중급주택 임차료 비료


 

 

 

셋째, 과거 수도권의 높은 집값 상승분이 모두 거품이라는 주장은 과장된 것이다.

폭락론의 첫걸음은 높은 집값상승은 곧 버블이란 논리에 근거한다. 우선 이러한 버블론적 분석이나 주장은 외견상으로는 그럴 듯해 보인다.

그러나 단순히 많이 올랐다고 해서 모두 거품이라고 단정 지을수 있는 것일까. 상승이 곧 버블이라면, 상승률이 낮거나 하락한 지역은 같은 논리로 역()버블이 된다. ‘평균보다 높은 집값 상승율= 버블= 폭락’‘평균보다 낮은 집값하락= 역버블= 폭등’이라는 방정식이 성립한다는 얘기다. 버블이므로 하락해야 한다면 반대로 역버블이면 폭등해야 한다는 의미와도 같다.

지난 5년간 버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인)의 집값은 타지역보다 많이 상승했다는 점은 주지의 사실이다. 그렇다면 반대로 타지역보다 집값이 내린 부산, 대구, 광주등 지방 대도시 지역들은 어떻게 해석하고 전망해야 할까.

1997년부터 2008 10월까지 국민은행 주택가격상승률 통계를 보면서 설명해 보자. 대표적인 집값 하락도시는 순천 -22%, 목포 -14.5%, 마산 -10.9%등이다. 이지역들은 집값급락을 보인 곳들로, 강남권 버블과는 반대로 극심한 역버블 상태라고 말할수 있다. 집값상승기에 오히려 집값이 하락하여 역버블상태에 있는만큼 앞으로 집값이 폭등할수 있다고 주장할수 있겠는가. 더 나아가 일반 투자자에게 집값이 급락한 이들 지역에 대해 향후 투자수익률을 극대화 할수 있는 최적의 투자처라고 말할 수 있겠는가. 답은 당연히 “아니다” 일 것이다왜 그럴까.

집값은 금리, 부동산 경기나 인구구조, 소득증감, 일자리창출등 거시경제지표와 인구사회 구조 그리고 교육, 교통등 주거여건과 밀접한 관련성을 지니기 때문이다. 따라서 집값형성 요소들을 고려하지 않은채, 과거의 상승률과 하락률만을 기초로 현재의 거품을 측정하는 일은 지나치다. 그런 고정 관념과 지나친 편견하에 집값의 폭등과 폭락을 점치는 일은 너무 위험하다는 뜻이다.

 

넷째, 집값외에도 한국의 오피스 임차료와 상업지가격은 외국에 비해 매우 저평가되었다는 점이다.

상업용 부동산의 국제가격 수준은 과연 어느 정도일까.

매일경제신문 및 한국무역진흥공사(Kotra)등이 조사한 자료를 분석해 보자.

20082월 기준, 중심업무상업지내의 빌딩임차료가 ㎡당 런던소호지역(연면적 315㎡건물기준) 56400원선, 도쿄는 6만원선에 형성된다. 반면 강북도심은 평균23392, 강남 평균 2315원선이다. 서울이 런던이나 도쿄에 비해 임차료가 매우 낮은 편이라는 점을 쉽게 알수 있다.

 

그리고 최근의 국내 중심상업용지 땅값 상승을 두고 고평가 내지 거품이 아니냐는 분석도 대두된다. 2년전만 해도 명동, 강남역 주변의 중심 상업용지는 최고 1억원선에 불과 했다. 그러던 것이 2년간 상승 끝에 2008년 초 3억선을 훌쩍 넘김으로서 거품론이 제기된 것이다. 과연 그럴까.

모두가 주지하는바와 같이 일본의 경우 15년전에 오피스빌딩과 상업용지로부터 시작된 부동산거품이 장기간 붕괴되었다. 결과 현재는 거의 부동산 거품이 없는 시장으로 알려져 있다. 따라서 국토는 좁고 인구가 많은 지역조건과 산업구조가 비슷한 일본과 국내의 중심상업지의 가격비교를 해보는 것도 의미 있는 일이다.

실거래가를 기준으로 일본 최고의 중심상업지(우리나라 명동, 강남역상권에 해당)인 신주쿠와 아카사카지역의 상업지역 지가는 3.3㎡가 10억원선이다. 그렇다면 우리나라에서 땅 값이 가장 비싼지역인 명동과 강남역주변의 지가는 얼마일까. 강남역 4거리와 명동역 인근 요지의 상업용 토지는 현재 3억원선이다. 일본의 1인당 국민소득은 1.5~1.7배가량 높은데 비해 중심상업지의 지가는 한국보다 2.8배가량 더 높다.

우리보다 잘사는 일본은 그렇다 치고, 우리보다 후진국인 베트남, 캄보디아등 동남아 국가의 상업지역 토지가격은 어떠할까. 베트남 수도인 호치민의 최고 중심상업지 토지는 2007년 기준 2억원선이다. 우리나라의 1인당 국민소득은 베트남보다 23배나 높다. 게다가 캄보디아 프놈펜의 중심 상업용지가격도 1억원선을 호가한다.

 

앞서 살펴본대로 일본, 베트남, 캄보디아등과 비교할 때 국내의 지가는 여전히 낮은 편이다. 외국의 상업용부동산과 비교하면 고평가를 단정하기는 이르다. 지난 2~3년간 외국 투자가들이 광화문, 여의도, 강남권 할것 없이 도심권 랜드마크적인 오피스빌딩을 집중 매수한 사례가 이를 잘 반증한다.

이처럼 글로벌자금이 유입되는, 그나라 부동산의 대표주자인 수도중심지의 상업용지와 오피스 빌딩가격은 그나라의 부동산 가치를 측정하는 바로미터 기능을 수행한다. 상업용토지와 업무중심지역 빌딩가격의 시세는 보면 그나라 부동산 가격의 거품 정도를 추정하는데 활용할 수 있다.

 

다섯째, 지난 5년 급등했던 강남등 버블세븐지역의 거품은 2007년부터 급락해 거품이 제거된 상태로 추가하락폭은 크지 않을 전망이다.

폭락론의 주장을 들여다보면 한결같이 지난 2년간 미국, 중국등 글로벌집값 하락세에도 우리나라만 견고한 모습을 보였다고들 지적한다. 정말 그럴까. 지난 2년간 국내의 주택시장만이 하락을 피한채 나홀로 상승세를 탄 것일까. 구체적으로 살펴보자.

2007년초 이후 강남권은 이미 집값하락기에 접어들었다. 다만 상대적으로 버블이 없던 ‘非강남권-非아파트(연립, 다세대등)’등의 ‘중저가-중소형’ 주택만이 유독 상승세를 보였을 뿐이다.

특히 강남등 버블세븐 지역의 중대형, 재건축아파트가 급락했다. 주택담보 대출규제, 양도세중과세, 종부세, 분양가상한제등 초강력 수요억제, 투기억제정책으로 6억원이 넘는 고가아파트가 직격탄을 맞은 때문이다. 그러던 것이 2008년 하반기 들어서면서 급락이 한층 가속화됐다. 미국발 서브프라임 모기지사태및 신용경색이 심화되자 ‘초급매물등장- 거래중단’의 현상을 보이면서 강남권 아파트 값이 더욱 추락했다. 실거래가의 경우 버블세븐지역 집값은 이미 20~30% 하락했다.

조선일보 11 5일자 기사는 강남권등 버블세븐 지역 주택가격이 얼마만큼 하락했는지 잘 나타내고 있다. 2008년의 1~9월간 국토해양부에 신고된 실거래가를 보면 강남 -10.47%, 서초 -14.75%, 송파 -22.70%나 추락했다. 과천, 용인, 분당등 수도권남부 개발축 상에 놓인 인기지역들도 -30%전후의 낙폭을 보였다. 부동산써브자료에 의하면 버블세븐 지역의 아파트시가총액이 10월말 기준으로 4 9개월 전으로 되돌아간 것으로 드러났다.

그런데도 왜 정부 통계를 보면 집값이 전혀 하락하지 않는 것으로 나타나는 것일까. 정부통계는 전체주택의 가격변동을 측정하여 평균치를 내는 방식이기 때문이다. 일종의 호가(呼價)위주로 작성돼, 특히 집값변동기엔 개별적인 사항들은 반영되지 않아 실거래가와 상당한 차이가 생길수 있다. 특히 변동이 나타나는 상황에선 주택통계의 부정확성 내지 부실이 올바른 인식을 바탕으로 한 정책 수립을 막고 전문가의 예측을 방해하는 최대 장애물 역할을 하기도 한다.

 

판단컨대 버블세븐지역 집값하락현상은 미국발 서브프라임 모기지사태와는 무관하게 이뤄졌다. 참여정부의 정책규제가 뒤늦게 영향력을 나타내기 시작한 상황에서, 2008년 하반기 이후엔 미국발 신용위기가 더해진 것이다. 결과 추가적인 집값하락을 부채질 했다. 이는 2년여동안 집값 하락세로 이미 강남권등 버블세븐지역의 거품은 20~30%정도가 걷힌 상태로 볼수 있다따라서 거품이 상당부분 제거된 시장인 만큼, 폭락론 주장과는 달리 미국발 집값하락의 후폭풍은 그리 크지 않을 수도 있다는 뜻이다.

요컨대 지난 2년간의 우리나라 집값의 거품제거과정을 고려치 않고 미국과 동일 한 잣대로 우리나라 집값이 붕괴될 것이라는 폭락론은 현실을 도외시한 견강부회(牽强附會)식 주장이 아닐까.

 

 

#오류3> 국내의 주택담보대출비율이 높고 가계부실화가 심각한 수준이다?

 

우체국이나 저축은행등을 포함한 금융기관의 가계대출잔액은 2005 393조원에서 2008 9 507조원으로 늘어났다. 여기에 할부나 신용카드구매등의 판매신용까지 포함한다면 660조원수준으로 불어난다. 이중 캐피탈등 비은행권까지 모두 포함한 주택담보대출은 307조이다. 총 가계부채의 반을 차지하고 있다. 이처럼 주택대출부담이 커진 결과, 미국의 서브프라임모기지부실의 전철을 밟지 않겠느냐는게 폭락론의 대체적인 주장이다

하지만 우리나라 주택금융제도는 미국과는 그 구조가 근본적으로 다르다는 점을 간과하고 있다. 무엇이 어떻게 다를까.

 

첫째, 미국의 서브프라임모기지 LTV(주택담보인정비율)는 평균 94%지만 한국은 금융권을 통털어 LTV 48.8%에 불과하다는 점이다

미국의 신용위기는 주지하는 바와 같이 지난 10년의 주택가격 상승과열기에 마구잡이로 주택대출이 일어났다는데서 출발한다. 하다못해 주택대출 원리금을 갚지 못할 가능성이 높은 자금력과 신용이 부족한 사람들까지도 서브프라임모기지론을 통한 대출이 이뤄졌다. 그것도 최고 집값의 100%까지 말이다. 미국 금융기관의 규제장치 없는 무분별한 대출행위가 오늘날의 서브프라임모기지 부실사태란 재앙을 낳은 원죄이다. 참고로 일본의 경우, 부동산버블붕괴 직전 LTV가 최고 120%까지 적용된 적이 있다.

반면에 우리나라 주택금융제도는 어떠했는가.

지난 참여정부는 2006년 주택수요를 누르기 위해 LTV(주택담보인정비율) DTI(총부채상환비율)등 강력한 금융규제조치를 시행했다. 2006년 이전에는 집값의 최대 LTV 80%까지 가능했던 은행대출이 60%로 낮아진 것이다. 게다가 투기지역으로 지정되면 대출비율은 더 낮아 졌다. 최대 LTV 40%, 6억이 넘는 고가주택에 대해선 DTI가 추가로 적용되면서 사실상 집값의 40% 이내로 주택대출이 엄격히 통제됐다. 이러한 선도적이고 과도한 주택금융제한 조치는 결과적으로 주택대출의 과잉대출을 막았다. 오늘날 금융부실화를 막는 보호막 역할을 한 셈이다.

우리나라 LTV 평균치 48.8%(은행권 37%)를 국제적 기준으로 보면 어느 수준일까. 미국의 서브프라임모기지는 LTV 94%, 프랑스 78%, 영국 70%등이다. OECD 주요국에 비해서 매우 낮다는 것을 알수 있다.

 

둘째, 국가예산대비 주택대출금규모가 미국보다 매우 낮다는 점이다.

우리나라의 주택대출금 총액은 예산대비 그리 높은 편이 아니다. 주택대출규모가 국가경제에 미치는 정도가 미국에 비해선 훨씬 낮다는 얘기다.

삼성경제연구소자료에 의하면 미국의 금융권 가계부채는 2007년기준 총13.8조 달러이다. 이중 11조달러가 모기지대출 총액이다. 미국정부의 연간예산이 3조달러란 것을 감안하면 미국의 3년간의 정부예산수치와 맞먹는 규모이다. 반면 우리나라는 어떠한가. 우리나라의 주택담보대출총액 307조원은 연간 정부예산 200조원의 1.53배 수준에 불과하다.

GDP대비 주택대출비율로 따져보아도 결과는 비슷하다.

우리나라는 32.7%, 미국은 85%선이다. 주요 OECD국가 18개국의 평균치인 50%대 후반보다 훨씬 낮다. ( 3-9참조)

그리고 폭락론의 주장대로 주택대출금을 포함한 가계대출의 부실화는 연체율의 급속한 증가로 이어져 우리경제의 최대 위험요인, 뇌관으로 작용할수 있다. 하지만 연체율을 보면 단기간내에 주택대출이 부실화가능성은 높지 않다. 2008 9월 기준으로 국내은행권의 경우 주택대출을 포함한 전체 가계대출 연체율은 0.58%에 불과하기 때문이다. ( 3-10 참조) 하지만 금감원자료에 의하면 저축은행의 경우, 주택담보대출의 경우 6월 기준 6.3%로 매우 높은 편이다. 그러나 미국의 서브프라임모기지 연체율이 18.2%인 것에 비하면 1/3수준으로 낮다. 요컨대 미국과 비교할 때 국내의 주택대출의 위험정도는 낮다. ( 3-11참조)

 

(3-9) 한국 대비 주요국의 주택할부금 관련 지표


 

 

(3-10) 은행권 가게대출 연체율추이
 

 

 

(3-11) 한·미간의 주택대출 관련 지표 비교
 

담보인정비율(LTV)

국내  

-금융권 전체 LTV평균 48.8%

-은행권 LTV 평균 37%

미국

-서브프라임모기지 평균LTV 94.0%

주택대출규모

국내

2008 8월 기준,

-주택담보대출총액 307조원(참고. 한국정부 연간예산 200)

-가계부채총액 503조원(판매신용 포함 660조원)

참고. 판매신용포함 가구당 금융부채 평균 3960만원

미국

2007년 기준,

-모기지대출총액 11조달러(참고 미국정부 연간예산 3조달러)

-가계부채 총액 13.84조 달러

참고. 가계당 부채 평균 117,951 달러

(1300원 환율 적용시 15천만원)

가계대출 연체율

국내

-9월기준 은행연체율 0.58%(저축은행 주택담보대출 연체율 6.3%)

미국

-2분기기준 서브프라임모기지 연체율 18.2%

명목국내총생산(GDP) 대비

주택담보대출비율

한국

-32.7%

미국

-85% (참고. 영국 80%)

대출대상자

한국

-담보능력을 지닌 경우 LTV 60%로 한정

미국

-신용부족한 저소득층까지 서브프라임모기지로 LTV 100%까지 대출


 

 

#오류4> 셋째, 신용위기로 고금리 현상이 지속된다?

2008년 하반기중 주택대출금리가 시중자금경색이 심화되면서 최고 10%까지 치솟았다. 당연히 주택대출자들의 부담이 가중되고 금리급등에 대한 우려감이 커졌다. 그러나 정부와 한은의 신속한 대응으로 정책금리가 5.25%에서 11 7일에는 4%까지 급속하게 낮아졌다. 금리구조는 국제적 동조화 현상이 강하다. 주요국의 금리추이를 살펴보자. 미국, 유럽등 전세계적으로 이자율이 급속히 낮아지는 추세이다. 실례로 2008 11월 기준, 미국은 정책금리가 1%, 일본은 0.3%대로 추락했다. 앞으로 글로벌 경기침체에 따라 추가적인 금리인하도 예상된다. 2009년에는 미국, 일본등 주요 선진국들의 마이너스 성장예상, 디플레이션 우려등으로 금리의 추가적인 하향압력이 매우 높다.

따라서 우리나라의 주택담보대출금리도 2008년 하반기중 최고점을 찍고 하락세로 돌아선 게 분명하다. 실제로 2008 11 7 이후엔 주택대출 변동금리지표인 CD금리가 하락하는 추세다. 주택대출 최고금리가 7%대로 떨어졌다. 정책목표 역시 주택대출금리 하향에 맞춰지고 있다. ‘정책금리 인하→CD 금리 하락→대출금리 인하→가계 부담 감소’라는 금리공식이 진행중이다따라서 향후 중장기적인 금리급등으로 집값급락-가계부실이 우려된다는 폭락론의 근거는 2009년이후 상당폭 힘을 잃을 수밖에 없다. 현재 거론중인 디플레이션이 현실화 된다면 금리인하는 더욱 불가피해 보인다. 


 

 

#
오류5>  절대인구감소로 집값이 폭락할 수밖에 없다?
 

폭락론은 인구감소를 중시하면서 집값폭락을 필연처럼 강조한다. 이를테면, 우리나라는 인구가 줄고 있어서 조만간 주택수요 감소로 집값이 붕괴된다는 것이다. 특히 상대적으로 집값이 급등하고 매매가가 비싼 서울 및 수도권중심의 집값대폭락을 장담한다.
 

물론 몇년전부터 우리나라의 인구증가율이 낮아지기 시작한 것은 사실이다. 통계청의 인구사회구조 통계를 보자. 2008 7월기준 인구는 4860만명이다. 2018 4934만명을 정점으로 2030년엔 현재의 수준인 4863만명이 될 것으로 추계된다.
 

그렇다면 인구증가율 감소가 주택가격 하락으로 현실화될 것인지가 관심사일수밖에 없다.
 

그런데 주택수요는 인구수에도 당연히 영향을 받지만, 가구수에 더욱 민감하는다는 게 부동산학 기본이론이다. 따라서 정확한 주택수요를 예측하기 위해선, 인구수와 가구수 증가율을 동시에 따져 볼 필요가 있다.
 

통계를 보자. 2007 1,641만가구에서 2030년에는 1,987만 가구로 증가할 것으로 추산된다. 가구수의 증가 이유는 1인가구증가, 이혼률증가, 핵가족화등이 주된 요인이다KDI가 발표한 예측자료 역시 비슷하다. 1인 가구가 연평균 1.6%씩 증가하며, 인구감소가 시작한 2020년에도 가구수 증가율은 0.66%에 달할 것으로 전망된다.
 

정리하면 향후
10년간은 인구증가율 감소에도 불구하고 가구수 증가로 인해 주택수요는 꾸준히 증가한다는 의미다. 참고로 국내의 1인가구는 전체가구수의 20%대지만, 주요선진국에서 40%대를 넘는다. 때문에 인구감소요인만을 지나치게 부각시켜 집값하락의 주된 잣대로 제시하는 것은 주택수요의 기본법칙을 무시하고 있는 것과 같다. ( 3-12참조)

 

(3-12) 장래 추계가구 및 인구증가율 추이 비교
 

 

 

#오류6>  미분양주택 과다에다 향후  주택시장은 공급과잉에 빠진다?


폭락론의 주요 포커스중 하나가 바로
전국적으로 25만 가구정도로 추산되는 대규모 미분양물량이다. 여기에다 MB정부는 앞으로 10년간 전국 5백만가구(수도권 300만가구), 120조원을 투입될 서민을 위한 보금자리주택 150만가구를 공급할 계획이다. 이에따라 수요부족-공급과잉으로 미분양물량까지 넘쳐나는 마당에 주택공급을 더욱 늘리겠다니, 집값 급락은 불 보듯 뻔하다는 주장이다.
 

정말 미분양물량의 해소 가능성은 없는 것일까. 그리고 2009년이후 주택시장은 공급과잉 구조에 빠져 하락의 늪에서 빠져 나올수 없는 것일까.


여기에 대한 해답은 자가주택소유율, 주택보급율, 인구천명당 주택수, 주택공급계획등을 하나씩 따져본 뒤 예측해 보는 수밖에 없다.

 

첫째, 2007년말 기준으로 자가주택 소유율은 서울47%, 수도권51%, 전국 60%로 선진국과 비교할 때 매우 낮은 수준이다. 위에서 언급한대로 폭락론은 향후 신규주택을 공급해봤자 수요가 없을 것이라, 집값 폭락은 명약관화하다고 단언한다하지만 현재 내집을 보유한 비율인 “자가주택소유율” 부터 알아보자.
 

우리나라 국민의 60%( 서울 47%, 수도권 51%)만이 내집을 소유하고 있다. 특히 서울은 거주인구의 절반이상이 무주택자이다
 

그런데 외국의 자가주택 소유실정은 어떠할까. 미국68%, 영국 69%, 일본61%, 캐나다 68.4% 선이다. 우리나라보다 자가주택 소유율이 훨씬 높다. 어찌보면 소득이 높은 선진국이 될수록 자가주택 소유율이 높아진다는 것은 당연하다.
 

렇다면 우리나라처럼 자가주택 소유율이 낮은 의미하는 바는 무엇일까. 내집마련 혹은 신규주택을 공급받기를 갈망하는 잠재적 주택수요층이 그만큼 풍부하다는 뜻이다. 청약통장 가입자만 보더라도 2008 9월기준 658만명에 달한다. 이것은 주택 대기수요가 얼마나 풍부한지 잘 나타내는 반증이다. 이중 무주택세대주만 신청할수 있는 청약저축 가입자수가 무려 268만명으로, 청약저축 가입자수가 사상 최고치를 경신했다는 점은 시사하는 바가 크다. 무주택자의 주택구입을 위한 준비와 실수요층이 충실함을 뜻한다. 미분양물량이 많다고 하지만, 단순히 그것만을 가지고 향후 10년에 걸친 주택공급분에 대한 수요가 고갈될 것이라고 단정짓기는 이르다는 얘기다. 주택통계로 판단컨대, 2018년까지 예정된 주택공급이 충분히 이뤄지지 않을 경우 자가주택소유율이 영 수준인 65% 수준에 다가서기는 힘들다.

 

둘째, 2007년말기준 주택보급률은 서울91.3%, 수도권96.9%, 전국 108%로 선진국 수준에 한참 미달한다. 국토해양부에 따르면 2007년기준, 국내의 전국 주택보급률은 108%선이다.


폭락론은 주택보급률이 100%가 넘어선 만큼, 곧 주택이 남아도는 공급과잉사태에 직면할 것이라고 주장한다. 그러면서 한발 더나가 집값이 폭락하기 전에 하루라도 빨리 집을 매도처분하는 것이 유리하다고 강권까지 한다. 이주장을 믿어도 될까.


미국, 프랑스, 일본등 선진국의 주택 보급률은 110~125%정도이다. 우리나라의 주택보급률보다 훨씬 높게 나타난다. 통상적으로 가구수증가, 멸실주택, 교체수요등을 감안한 적정한 주택보급율은 115~120%선으로 알려져 있다.


그런데 우리나라 사정은 어떠한가. 국내 집값상승의 진원지 역할을 하는 수도권의 주택보급률은 96.9%, 서울은 91.3%에 불과한 실정이다. 정부발표에 따르면, 향후 2018년까지 계획된 주택공급예정물량을 모두 채워야만 주택보급률이 115% 선에 이른다는 예측이다.
 

한편, 기존의 주택보급률은 산정시에 1인가구등과 여러 세대가 거처하는 다가구를 한 채로 집계하기 때문에 정확도가 떨어진다는 지적이 많았다. 이와 관련해서 국토해양부가 1인가구 포함, 다가구주택을 주택 1채가 아닌 여러채의 주택으로 산정하여 전국의 주택보급률이 다시 계산해보니 99.3%라는 수치가 산출됐다. 현재기준으로 계산했을 때보다 오히려 낮아지는 것으로 분석된 것이다. 정리하면 1인가구와 다가구구분거처 반영시 2018까지 주택공급을 충분히 늘려야 전국 107%, 수도권 103.3% 수준에 도달할수 있다는 뜻이다. 따라서 우리나라 특히, 수도권은 아직 공급과잉을 걱정할 단계는 아니며, 향후 주택공급확대에 더욱 매진해야 할 때가 아닐까

 

셋째, 인구 천명당 주택수를 비교해 보아도 우리나라는 선진국의 2/3 수준에 불과하다.

최근에는 주택보급률 외에도 ‘인구 천명당 주택수’ 지표가 자주 활용된다. 사실 주택보급률을 정책지표로 활용하는 OECD국가는 없다. 선진국에선 일반적으로 천명당주택수 지표를 활용하기 때문이다. 인구 천명당 주택수를 비교해 보자. 한국 266(서울 229), 미국 427, 도쿄 503, 런던 411, 파리 636호등이다. 서울의 경우 천명당 주택수는 미국등 선진국 도시들에 비해서는 턱없이 낮은 단계라는 것을 알수 있다. 이를테면, 과거에 부동산 버블붕괴를 겪었던 도쿄 주택수의 절반에도 못 미친다. 아울러 국토해양부 자료에 따르면, 인구 천명당 주택수는 2018년이 되어야 선진국 수준인 400호를 넘어설 전망이다. 주택수급과 관련해서 선진국 지표와 비교할 때, 우리나라의 수도권은 당분간 공급확대 정책이 절실하다는 결론이다.

 

넷째, 미분양APT는 수도권보다는 수요가 절대 부족한 지방에 90%이상 몰려있어서 수도권이 공급과잉으로 집값붕괴를 보일 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다.
 

앞서 언급한대로, 폭락론은 미분양의 급증=수요부족초과= 공급과잉이란 방정식을 거론한다. 이미 주택수는 포화상태가 아니냐고 주장하는 것이다. 하지만 미분양물량의 지역 분포를 보면 사정은 달라진다. 주택미분양 물량의 90%는 지방에 몰려있기 때문이다. ( 3-13 참조)
 

이처럼 미분양이 지방에 몰린 이유는 무엇일까.

2004년 이후 다수의 건설사가 전매제한등 수도권규제강화를 피해 지방으로 눈길을 돌린데 있다. 이 과정에서 수요예측이 빗나가고, 택지확보경쟁이 심화되면서 수요가 한정되고 토지확보가 쉬운 지방도시에 공급과잉으로 이어진 것이다. 설상가상으로 2007년 중반이후 분양가상한제 적용회피를 위한 밀어내기식 분양도 큰 몫을 했다. 게다가 기존 집값에 비해 과도하게 높은 고분양가도 미분양에 힘을 보탰다.

예를 들어보자. 스피드뱅크 자료에 따르면 대구의 경우 기존아파트의 실거래가격이 500~700만원대인데 비해 2008 3.3㎡당 평균 분양가는 천만원을 넘어선 것으로 드러났다. 한마디로 수요자 유인에 실패함은 물론이고 시행사, 건설사의 과도한 이윤추구가 오늘의 화를 자초했다는 말이다.
 

그렇다면 폭락론의 주장처럼 수도권 집값도 향후 공급과잉으로 인해 폭락할위험에 직면하고 있는 것일까

결론부터 말하자면 수도권은 부산, 대구, 광주등 지방대도시와는 사정이 매우 달라서 폭락 가능성은 적다고 본다. 수도권은 이미 언급한대로 주택보급률이 절대적으로 낮은 수준인데다, 도시화율의 지속적 상승 및 인구유입이 가속화되는 지역이기 때문이다.
 

여기서 도시화율이란 “읍”이상의 도시에 거주하는 인구비율을 말한다.

통계청 자료를 보자. 우리나라 도시화율은 1970 50.1%에서 2007 90.5%로 매년 꾸준히 점증하고 있다. 2020년경에는 92%선까지 높아질 것으로 예상된다.

그런데 지방도시보다 수도권의 인구 증가율은 더욱 높을 것으로 추계된다. 따라서 수도권의 주택보급률, 인구증가율등을 두루 고려해 볼때 미분양아파트 물량 적체의 장기화와 그로인한 수도권의 집값 급락 가능성은 매우 낮은 것으로 예측된다.

( 3-14 참조)
 

(3-13)  수도권과 지방의 미분양아파트 현황


 

 (3-14)  수도권인구집중추이
 

 

 

다섯째, 수도권은 그렇다 치고 부산, 대구, 광주등 지방대도시의 경우 공급초과 현상은 장기적으로 지속될 것인가. 또한 지방대도시집값은 하락할 수박에 없는 것일까.
 

앞서 본대로 지방은 수도권에 비해 주택보급률이 높고, 미분양이 몰려 있어서 공급과잉 상태인 것만큼은 분명하다. 하지만 2~3년 후에는 상황이 달라질 수도 있다는 생각이다. 2007년 하반기이후 신규 주택공급이 사실상 끊긴데다, 2009년도 신규 공급도 거의 기대할수 없기 때문이다. 반면 수요측면에서는 기존 주택을 새아파트로 교체하기 위한 수요, 은퇴후 주택수요, 세컨드하우스 수요는 어느 정도는 살아있다. 더욱이 지방 미분양 해소를 위한 정책지원이 계속되고 있는 점도 긍정적이다. 앞으로 다주택자 양도세 중과폐지, 임대주택사업자 세제혜택등 정부의 규제정책완화가 확대된다면 지방주택에 대한 잠재수요가 유효수요로 변할 가능성은 크다고 본다.

 

여섯 번째, 향후 공공, 민간부문의 주택공급계획을 살펴보면 수급불균형이 우려된다.

건설산업연구소의 자료에 따르면 앞으로 신규 주택공급이 대폭 줄어들 전망이다. 2008년 주택공급실적은 미분양의 증가, 주택수요의 침체국면지속으로 외환위기 이후 최저치인 32만호 그리고 2009년에는 30만호정도로 더욱 줄어들 것으로 예측된다. 부동산 114자료를 보아도 조사결과는 비슷하다. 2009년도 입주예정 아파트가 전국적으로 28 9000여호로, 2008년의 32 4000호외 비교하면 무려 10.8%나 감소할 전망이다.
 

시장을 좀 더 세분화시켜 예측해 보자. 서울은 2008년의 54248에서 2009년엔 29500호로 아파트 입주량이 46%나 감소할 것으로 추정된다. 특히 강남, 서초, 송파구등 강남권은 공급량이 급감하게 된다. 2008년에는 2 8635호가 공급되었지만 2009년에는 3895호로 줄어든다. 무려 86.4%나 줄어드는 것이다. 2009년도에 강남3구 입주예정 대단지는 반포 래미안퍼스티지(2444)뿐인 실정이다.

또 다른 조사결과를 보아도 마찬가지이다.
 

124일자 조선일보 기사에 따르면, 2010년엔 적정수요 대비 공급량이 전국적으로 93,923호나 부족해질 전망이다.
 

2008년의 경우는 서울 3398가구, 전국 108000가구 이상이 남아돌았으나 2009년부터는 시장이 반전된다. 건설경기침체와 건설사들의 경영난 가중등으로 주택공급량이 확 줄기 때문이다. 예컨대 서울은 2009년엔 18009가구, 2010 24497가구가 부족할 전망이다. 경기도 또한 2010년에는 65547가구나 부족할 것으로 관측됐다. 게다가 공공부문의 택지공급이 줄고 있어 2009년이후 주택의 공급부족사태는 더욱 심화될 전망이다. 국토해양부에 따르면 2011년에 입주가 예상되는 2008 9월 주거용 건축물의 착공 면적이 1157만㎡(350만평) 2007년 같은 시기 2494만㎡(754만평)보다 53.6%나 감소했다. ( 3-15 참고)
 

요컨대 민간과 공공부분 할것 없이 미래의 주택공급계획이 순조롭지 않다는 것이다. 2009년 이후 나타나게 될 것으로 보이는 공급부족현상과 MB정부가 추진하는 금리인하, 재정확대등 경기부양책과 맞물릴 경우 집값하락보다는 오히려 상황에 따라서는 상승세로 돌아설 가능성을 배제할수 없다. 따라서 수도권에서조차 공급과잉을 이기지 못해 주택가격이 폭락할 것이란 주장은 설득력이 적다
 

본래 주택은 공산품등 다른 재화와는 달리 착공에서 완공 및 입주까지 공급시차가 2~3년가량 존재하는 소위, “공급탄력성”이 매우 낮은 상품이다. 반면 주택가격은 경기변동, 정책변화에 따라 “수요탄력성”은 매우 높은 특징을 가지고 있다. 이러한 낮은 공급탄력성- 높은 수요탄력성 덕분에 주택가격은 수급에 민감하게 반응하고, 수급균형이 맞지 않을 경우 가격 변동성은 커진다. 따라서 2009년까지 미분양물량적체와 수요감소로 인해 집값은 하락세를 이어갈 수는 있으나, 2010년 이후 정책규제완화와 실물경기가 회복될 경우 시장은 언제든지 요동칠 것으로 보인다

 

(3-15)  2005~2008년 공공택지 공급추이


 

 

4. 집값폭락 가능성, 정말 없나

그렇다면 우리나라 부동산시장은 폭락 가능성이 전혀 없는 것일까. 앞서 지적한 바처럼 폭락론의 경우 균형적이고 종합적인 분석보다, 무조건 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡하고 있다고만 할 수 있을까. 사실 경제지표나 부동산통계를 보면 위험을 경고하는 신호 또한 여러 면에서 감지된다. 우리경제 및 부동산 시장의 어두운 그림자들이 무엇인지 살펴보자.

 

첫째, 무엇보다 우리나라는 PIR(소득대비 주택가격)이 미국등 선진국에 비해 높다는 점이다.

국민은행 자료를 보자. 2007년 기준 소득대비 주택가격(PIR, Price Income Ratio)은 전국 6.6, 서울 11.6(강남 12.3)로 나타난다. 서울에서 내집을 마련하려면 11 6개월의 소득을 모두 모아야만 집 한채를 마련할 수 있다는 얘기다.
 

다른 나라 사정은 어떠한가. 베이징 9.8, 뉴욕 7.9(2006년 기준), 런던 6.9, 시드니 8.5, 도쿄 5.6배등이다. 이상을 비교해볼때 우리나라의 PIR이 높은 건 분명하다. 그렇지만 우리나라의 PIR이 세계에서 최고 수준은 아니다. 예컨대 1인당국민소득이 800불대에 불과한 인도 뭄바이의 PIR 15배에 비해선 낮은 편이다.
 

그런데 우리나라 주택 역사에서 PIR이 지금보다 높은 때는 없었을까.
 

그렇지는 않다. 우리나라의 경우 지난 90년 전국평균 PIR 15.3배에 달했던 적이 있다. 그러던 것이 1기 수도권 신도시등의 공급여파로 98년에는 전국 4.2배 수준까지 하락했다가, 그 이후 다시 높아진 것이다. ( 3-16 참고)

과거야 어쨌든 통계로 보건대, 외국 보다 높은 우리나라의 현재 PIR수준은 집값이 소득에 비해 높다는 뜻이고, 주택의 자산가격에 어느 정도 거품이 있다는 말도 된다. 바로 이점이 향후 집값 하락 가능성에 무게를 두는 방증이다. 이를테면 국내외 경제기관들이 2009년도에는 우리나라 집값이 5~10%정도의 추가하락할  가능서이 높다고 예측하는 주된 근거인 것이다.
 

이같이 높은 PIR 무엇 때문일까. 물론 소득증가율을 앞선 높은 분양가인상 및 집값급등에 근본원인이 있다. 그런데 미국, 영국, 일본과 우리나라는 주거유형 및 주택문화가 달라서 표준주택을 어떻게 선정하고 면적, 가격들을 어떻게 비교하느냐에 따라 통계수치가 매우 달라진다. 주지하는 바와 같이 미국, 영국, 중국등은 저층단독 중심의 주거문화가 주류를 이룬다. 이에비해 우리나라는 아파트 문화가 일반적인 데다 상대적으로 도시화율이 높아서 도시지역, 특히 인구밀집도가 높은 서울의 주거면적당 매매가가 높을 수밖에 없기 때문이다.
 

아울러, PIR이 높다는 것은 향후 정부는 물론 건설사도 향후 지속적으로 분양가를 낮추는 노력에 동참해야 함을 의미한다최근 미분양 및 건설사 부도파문에서 알수 있듯이, 부동산 호황기때의 고분양가- 집값급등은 모두에게 바람직한 현상이 아니다. 가계소득 증가율보다 높은 분양가 상승률은 시간이 흐른 뒤에 결국은 건설사, 수요자, 정부 모두에게 부메랑으로 되돌아온다는 사실을 기억하자.

 

(3-16)  1988~2008년 가처분소득대비 아파트 가격 추이


 

 

둘째, 우리나라 가계의 부채비율이 빠르게 증가하고 있어서 가계부실가능이 커지고 있다는 점이다

2008 9월말 현재 금융자산대비 부채비율은 45%이다. 2007년도 43.3%에 비해 부채비율이 점차 높아지고 있다. 가처분소득대비 지급이자비율도 9.8% 수준이다. ( 3-17 참고)

가계소득에서 10% 가까이를 빚에 대한 이자를 갚는데 사용한다는 애기다. 개인가계의 재정상태가 더욱 빡빡해지고 있음을 드러내는 통계이다
 

이런 지표들이 부담스런 이유는 무엇일까.

국내의 가계자산중 부동산이 차지하는 비율이 83%정도로 높은데다 부동산 담보대출 금리부담의 만만찮기 때문이다. 자칫 집값 대폭락 같은 경착륙 발생시 완충역할을 할수 있는 금융자산이 많지 않아, 우리경제는 가계파산- 금융위기- 국가부도의 악순환 구조에 빠져들 수도 있다. 따라서 가계부채가 더이상 급증하지 않도록 정부와 금융기관의 특별한 관리가 필요하다.

 

(3-17) 금융자산 대비 금융부채관련지표


 

 

셋째, 부동산 급락시 부동산 PF대출에 대한 잠재적인 위험이 증가되고 있다.

2008 10월말 기준, 부동산 PF대출규모는 97조 수준이다. 부동산 PF는 주택개발사업등 사업계획을 보고 금융기관이 대출해준 돈이다. 그런데 미분양증가로 자금회수가 어려운 중소건설업체가 무너진다면, 97조원에 달하는 부동산 PF대출은 부실화 될수 밖에 없다. 집값 폭락- 건설회사 부도- 금융권의 부실화- 복합불황으로 이어질 가능성도 있다
 

따라서 정부는 불행한 사태를 막기 위해 미분양 물량해소에 적극적인 대처 및 부동산급락을 예방하기 위한 시장 정상화정책을 공격적으로 펼 필요가 있다. 따지고 보면 PF문제나 담보대출문제 또한 미분양해소 여부 및 경기하강 문제와 직결되어 있기 때문이다. 주택수요확충과 금융경색완화를 통해 과도한 미분양이 줄어들면 PF 및 주택담보대출 부실화 문제도 자연스레 풀리는 연결고리를 지니고 있다.

 

넷째, 경기침체, 신용경색에 따라 자산 가치급락에 대한 수요자의 투자심리가 지나치게 위축이 있다는 점이다.

글로벌 금융위기로 2009년도 우리나라 경제성장전망치가 계속 낮아지고 있다. 2008년 경제성장률 전망치가 2%전후로 추정된다. 국내외 경제기관들의 2009년 우리나라의 경제성장률 전망치 또한 부정적으로 바뀌고 있다. 이를테면 한국개발연구원(KDI) 2009년 경제성장률을 3.3%, IMF 2%로 전망했다. 심지어 UBS 증권에서는 마이너스 3%를 제시하기까지 했다. 그만큼 대내외적 악재가 수두룩한데다, 돌발변수마저 많아 경기불황을 넘어선 경제공황에 대한 우려와 불안감이 높아지고 있다.
 

이처럼 공황론까지 대두되자 주식시장 급락에 이어 부동산시장도 급락가능성에 대한 우려감이 커지고 있는게 사실이다. 이에따라 수요자의 투자심리는 엄동설한 한파처럼 꽁꽁 얼어붙고 있다.

더구나 전세계적인 디플레이션 가능성도 제기된다. 분명 집값급락에 대한 우려감이 높아지는 대목이다. 글로벌 경제위기의 진원지인 미국의 주택가격이 아직 수렁에서 벗어나고 있지 못한 점도 부담이다. 지난 9월말 기준 LA, 샌프란시스코등 미국 20개 주요도시의 집값은 1년전보다 사상최대인 17.4%나 급락했다. 주택압류건수와 모기지연체율도 더욱 높아졌다.
 

그나마 다행인 점은 주택재고량이 다소 줄고 있다는 것. 데이터 퀵의 자료에 따르면 10월에 LA지역 등의 매매거래량이 증가한 것으로 나타난다. 또한 미국 일부지역의 경우 임대료가 높아지는 조짐도 발견된다. 이런 상황들은 바닥이 가까워져 옴을 의미한다고 볼 수도 있다. 향후 주택거래가 전반적으로 늘어나는 시점, 바로 그때가 바닥일 것으로 점쳐진다. 요컨대미국의 부동산하락세가 지속되고 압류건수가 늘어나는 추세를 보이는 한 우리나라 또한 집값 하락세도 쉽게 멈추기는 힘들거란 뜻이다.

 

이상의 내용을 종합하면, 다음과 같은 결론에 도달한다.

우리나라 집값은 지난 5~10년간 상승률이나 거품정도, 주택담보대출, 가계부채, 금리추세, 수급구조등을 볼 때 당장 집값폭락을 겁낼 정도는 아니다. 그런 가운데 강남등 버블세븐지역의 경우, 2007년부터 하락장세에 진입해 상당부분 거품이 걷히기 시작했다. 미국발 서브프라임사태를 맞은 2008년 하반기 들어서면서 강남권, 분당신도시, 그리고 재건축 단지의 급매물로 집값 하락폭이 심화되어 이들 지역 집값에 남은 거품마저 일시에 걷히는 효과를 얻었다.
 

그런데 이런 급락의 모습이 매물홍수속에 나타난 현상이 아니란 점을 주목해야 한다.

자금경색- 투자심리위축심화에 기인한 소량의 초급매물에 의한 급락현상이기 때문이다. 따라서 실거래가는 하락한 상황이지만, 그것만을 보고 강남등 일부지역의 집값급락이 대세라고 단정해서는 안된는 뜻이다. 과거 부동산상승기에도 적은 거래량으로 호가위주로 집값이 급등했던 적이 있지 아니한가반대되는 사례로 이해하면 쉬울 것 같다.
 

따라서, 다주택자등 세금감면, 재건축 활성화, 투기지역- 투기과열지구해제등 정부의 규제완화 정책이 단계적으로 나오고 있는 만큼 장기간에 걸쳐 더 큰 폭락으로 이어질 가능성은 비교적 적다.

하지만 PIR, PF대출, 가계부채비율, 투자심리냉각, 강남권 집값급락등 폭락의 위험징후 역시 도처에 감지되는 점을 감안하면, 주택시장의 급락의 위험요인 100% 전혀 없다고 하기도 어렵다.
 

그렇다면, 현재의 시장 상황과 여건 하에서 폭락 위험 요인은 무엇일까.

아이러니하게도 참여정부 때 만들어진 각종 규제정책들이 주범이다. 참여정부때, 다시말해 집값 급등기에 투기를 잡기 위한 초강력 규제정책들이 집값거품을 막은 일등공신 역할을 한 것은 사실이다. 하지만 집값하락기인 현재는 경제상황과 시장흐름이 180도 달라졌음에 주목해야 한다각종 규제장치들이 지금은 우리나라 주택시장침체를 위협하는, 즉 시장 정상화의 최대 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 결국 각종 규제가 완전히 풀려야 급락을 막을 수 있다는 뜻이다. 강조컨대, 위기 탈출의 비상대책은 정부의 강력한 규제완화정책 의지와 적극적인 경기부양대책에서 찾을수 밖에 없다는 결론이다. 우리나라는 주택 잠재수요가 풍부한 만큼, 당장 규제만 모두 완화되어도 실수요층은 얼마든지 살아날 수 있다. 한 걸음 더 나아가 생각해보면, 지금은 정부가 무주택자에게 싼값에 내집마련을 지원할수 있는 절호의 기회가 아닌가.

 

 

5. 규제철폐만이 위기에 빠진 부동산을 살린다 .
 

앞서 언급한대로, 지금의 경제위기를 극복하는 특효약 내지는 비상대책에는 어떤 것들이 있을까. 우선 집값에 영향을 미치는 여러 가지 변수의 움직임을 살펴보자.
 

우리나라의 2009년도 정책, 금리, 수급, 소득, 심리등 여러 가지 집값변수를 감안할 때 2009년도는 상승요인과 하락요인이 혼재한다. 한마디로, 2009년도는 금융, 실물시장 가릴 것 없이  “혼돈의 상태 에 빠질게 분명하다. 예측컨대, 2009년도 부동산시장은 세계적 경기침체, 신용위기등 대내외적인 악재로 인해 하락압력이 좀 더 클 것으로 분석된다.

 

그렇다면 경제위기탈출의 진정한 해법은 무엇일까.
 

해법은 간단하다. 미국, 일본등 선진국처럼 유연성 있게 금리를 대폭인하하고, 뉴딜정책처럼 재정지출을 획기적으로 확대하는 것이다. 특히 금융, 실물이 동시에 불황에 빠지는 복합불황을 막기위해서는 정부가 현재 추진하고 있는 부동산 규제완화정책이 가속도를 높여야 한다. 동시에 규제범위와 강도를 더욱 과단성 있게 풀어야 한다. 더 이상 이리저리 눈치만 보거나 미룰 이유가 없다는 얘기다. 소수의 목소리보다 국민다수, 서민대중의 삶을 우선하는 정책대응이 아쉽다.
 

한편 부동산 시장 활성화 내지 규제완화 정책과 관련해서는 우리나라는 어쩌면 행복한 상황에 처해 있다고 할수 있다. 역설적이지만 규제가 없었던 다른 나라보다는 어려울때 쓸수 있는 카드가 많다. , 경기불황기를 맞은 지금, 자산급락을 방지할수 있는 풍부한 정책 수단을 보유하고 있다는 얘기다과거 우리보다 집값이 더 많이 급등한 미국, 영국, 중국등 외국은 지난 부동산 호황기에 거의 규제가 없었다. 그런 탓에 불황기를 맞아 집값급락에도 불구하고 금리인하등 통화정책 외에는 뾰족한 정책 수단이 별로 없는 형편이다
 

그런데 우리나라의 정책사정은 어떠한가.

아직도 풀어야할 규제정책 내지 제도가 산처럼 쌓였다.

똑 같은 경기불황을 맞고도 우리나라는 아직도 각종세금, 금융대출, 거래제한, 개발억제등 살수도 팔수도 없는 진퇴양난의 동맥경화상태를 그대로 유지하고 있다

그런만큼 정책수단이 풍부하다는 것은 역으로 위기와 불황을 극복할수 있는 대책도 많다는 의미이다. 즉 규제철폐가 위기극복을 앞당길수 있는 열쇠도 된다는 말이다.

 

풀수 있는 정책을 논하기에 앞서, 지난 참여정부때 양산된 규제정책내용부터 먼저 살펴보자.

아는바와 같이 지난 참여정부는 2003 5.23대책을 필두로 부동산과의 전쟁을 선포했다. 전쟁과정에 자연스레 세계에서 사상 유례가 없는각종 부동산 규제정책도 등장했다. 다주택자 양도세와 종부세등 세금중과, 주택담보대출등 금융제한 및 금리인상, 분양권 전매제한등 거래규제, 재건축억제 정책등이다.
 

결과 2001년 시작된 부동산 상승이 2006년말 꼭지점을 찍게 되었다. 2007년초부터는 강남등 버블세븐지역위주로 집값은 하락세로 돌아선 것이다. 이를 바탕으로 비교해보면, 우리나라는 상승시점과 하락시기면에서 미국등 외국과는 분명 차이가 난다. 상승시점만 보아도 2001년부터 집값이 오른 우리나라와는 달리 미국, 유럽은 98~ 99년부터 집값이 올랐다. 그리고 우리나라 집값은 상승기에 뒤처짐에도 불구하고 오히려 집값하락은 비슷하거나 우리가 좀더 빠른 편이다.
 

참여정부의 초강력규제가 다른 나라에 비해 과도한 집값 거품을 막았고, 상승기간을 줄여 하락기를 앞당긴 효과를 가져와 외국보다는 상승기간, 거품정도가 적다. 또 정책대응수단도 풍부한 편이다. 그럼에도 불구하고 우리나라 집값폭락의 위험이 존재하는 근본이유는 무엇 일까.
 

결론부터 말하면, 글로벌 경제위기에 대응하는 MB정부의 위기인식미흡 및 대응능력 부재 때문이다. , 경제위기를 극복하는 정부의 대응노력과 정책내용을 보면 외국과는 차이가 너무 크다. 지금의 위기는 전세계적이고, 말 그대로 비상상황인데도 우리나라 정책을 보면전혀 위기감이 느껴지지 않는다는 게 전문가들의 지적이다. 너무 느리고 규제완화내용도 시장 요구와는 거리가 멀다는 얘기다.
 

더욱이 우리나라는 가계자산의 83%가 부동산자산이고, 세계에서 높은 부동산자산 비율을 보이는 나라가 아닌가. 부동산 자산가치 하락은 가계경제와 국민경제에 매우 심각하게 영향을 초래할 수밖에 없는 불안정한 자산구조를 보유한 나라이다어찌 보면 주식급락보다도 부동산급락이 중산층에 미치는 영향이 더 크다.  따라서 부동산 정책규제완화 및 경기부양책은 1~2% 부유층을 위한 특혜가 아니라 중산층의 몰락을 막기 위한 범국가적 국정과제이자 고육지책으로 풀이된다.
 

다시한번 강조컨대, 부동산 정책면만 보면 우리나라는 그어느 나라에 비해서도 부동산 거품이 적은데다 쓸수 있는 정책수단도 풍부한 편이다. 그런 만큼 글로벌금융시장의 실패에 맞서 정책만 “제때 그리고 제대로” 대응해준다면 집값급락을 막는일은 어려운 과제가 아니다. 그럼에도 지금까지 나온 MB정부의 시장대응의지와 정책개발능력은 시장과 국민들을 실망시키기에 충분하다.
 

그렇다면, 2008년 새정부 들어 발표한 부동산안정정책이 얼마나 실효성이 없었는지부터 알아보자.

새정부의 부동산정책 방향은 크게 규제완화, 공급확대, 세제개혁에 초점이 맞춰졌다. 6.11 지방미분양대책을 필두로 11·3경제난국 극복종합대책등 총 8번에 걸친 부동산과 경기를 살리기 위한 대책들이 연달아 쏟아졌다. 미분양해소, 재건축규제완화등을 통한 도심권 주택공급 확대, 주택투기지역과 투기과열지구가 해제(강남3구 제외), 수도권 규제를 완화를 통한 공장 및 산업단지조성 허용, 양도세및 종부세 일부감면조치등이 단계적으로 발표됐다.
 

그런데, 정부의 대책발표후 시장 반응은 과연 어떠했는가

재건축 시장을 비롯해 주택시장은 급락으로 답을 대신하였다. 발표 내용이 시장기대와는 거리가 멀고 정책과 수요자간 온도차가 워낙 컸기 때문이다소위, 언발에 오줌 누기식의 소위 “찔끔 찔끔”식 대책에다 그마저도 시기를 놓쳐 실기한 이른바“사후 약방문식” 대책으로 일관했던 것이다. 오죽하면 언론에서 헛방대책이라고 표현 했겠는가. 대내외적인 환경이 크게 바뀌고 경기불황, 집값급락의 위기상황이 도래했음에도 여전히 규제의 틀을 벗지 못하고 우왕좌왕, 미로를 헤매고 있다.
 

여기서 미국등 다른 나라들은 오늘의 경제위기를 과연 어떤 방법으로 대처하고 있을까. 궁금하다.

주지하는 바와 같이 미국. 유럽 등 선진국 중앙은행들도 과감한 금리인하 및 유동성 지원, SOC 건설, 재정확대정책으로 주택가격하락과 디플레를 막기 위한 선제 조치, 종합대책을 총망라에 올인하고 있는 느낌이다. 우리처럼 발표만 하고, 그것에 대해 가타부타 정쟁만 하다가 시간을 허비하거나 시행을 미루지 않는 것처럼 보인다.
위기의 진원지인 미국의 경기회생대책들은 우리에게 시사하는 바가 크다. 미국은 더 이상의 주택차압을 차단하고 가격급락을 막기 위해 서브프라임 모기지부실사태를 일으킨 패니매와 프레디맥, 양대 모기지 업체에 대규모 공적자금을 이미 투입했다. 그리고 모기지 채권에 대한 보증에도 나섰다. 말만 앞세우는 우리나라 금융정책과는 너무 다른 모습이다.
 

특히 오바마가 이끄는 차기 행정부는 연방 예산 적자가 1조 달러에 달할 것이란 우려에도 불구하고, 700조 달러가 넘는 사상 최대의 인프라 건설사업 투자계획을 밝혔다. 경기 회복을 위한 긴급 처방이자, 장기적인 성장을 위한 것이란 포석이다

 

중국도 마찬가지이다. 위기 극복을 위해 팔을 걷어 부치고 고군분투의 노력을 투입중이다.  0.05%였던 주택 매매시의 인지세 일시 면제, 90㎡ 이하 주택 첫구입시 취득세율 1% 적용(기존 전국 3%, 베이징 1.5%) 외에도 토지증치세까지 임시 면제하기로 했다.
 

중국은 원래부터 직접 거주하는 주택에 대해선 보유세가 없었던데다, 5년 이상 거주한 1주택에 한해서는 매도시에 토지중치세나 개인소득세 등을 부과하지 않았다. 그래서 이같은 조치는 매우 파격적인 것이다. 왜냐하면 5년 이하의 단기거래자까지도 특혜를 주는 강력한 주택매수진작책이기 때문이다.

이와 함께 주택 수요자들의 부담을 덜어주기 위해 주택 구입시 1차 납입금의 최저 비율도 30%에서 20%로 인하했다. 이뿐만이 아니다. 개인주택 공적금 대출금리까지 인하시켜주고 있다. 5년 이하 대출시 4.32%에서 4.05%, 5년 이상은 4.86%에서 4.59%로 각각 0.27%포인트씩 인하키로 했다.
 

게다가 한발 더 나가 지방정부가 주택 소비를 진작시키기 위한 각종 비용 감면 정책을 자체적으로 추진할 수 있도록 한 조치도 나왔다. 결과 지방정부 차원에서도 각종 부동산 부양책이 확산되고 있다. 예컨대 난징시는 현금 보조금 지급을 비롯해 부동산 매입세를 2%에서 1%로 축소하기로 했다. 선양시도 부동산 매입세를 종전 3%에서 1.5%로 낮추고, 샤먼시는 공공 주택이 아닌 일반 주택 구입자에게도 현금 보조금을 지급하기 시작했다. 이같은 정책적인 노력의 결과 현지에 거주하는 사람들의 입을 빌리면 11월 말부터 주택급매물들이 서서히 사라지고 거래가 다소 살아 나고 있다고 한다.

 

그러면 15년전에 이미 부동산 버블붕괴를 경험한 일본의 정책은 어떠한가.

침체된 부동산시장을 살리기 위해 토지 양도소득세를 3년간 면제하는 등 부동산 관련 세금을 대폭 내리는 방안을 추진중이다. 부동산 거래 때 평가액의 일정 비율을 세금으로 매기는 등록면허세의 감면 시한과 부동산 취득세 감면 조치도 연장할 방침이다. 물론 400조가 넘는 대규모 재정 확대 계획도 발표했다.

 

유럽은 어떠한 대응책을 보일까. 영국은 지난 9 1년간 부동산 매입세 면제 대상을 125000파운드 이하에서 175000파운드 이하로 확대했다. 또 부동산 첫 구매자에게 총 10억파운드를 지원키로 했다. 프랑스도 부동산 시장 부양을 위해 3만여채의 미분양 주택을 추가 매입키로 했다. 스페인은 30억유로 규모의 부동산 부양책을 통해 부동산 개발회사 등에 세금을 감면해 주기로 했다. 하다못해 IMF 구제금융을 신청한 아일랜드는 부동산 첫 구매자 장기저리 지원 자금제도를 2009년 예산안에 포함시켰다.
 

다시 우리나라 부동산정책으로 되돌아 와 보자.

외국에 비해 우리나라 정부의 위기대응능력이 한참 뒤 떨어짐을 쉽게 느낄수 있을 것이다. 정책발표도 실기하는 것은 기본에다 그나마도 찔끔찔끔 발표되어 가뜩이나 마비된 시장을 더욱 차갑게 얼어붙게 만들 뿐이다. 정책당국자는 MB정부는 그래도 “규제를 완화하고 있지 아니한가” 라고 반문할지 모르겠다. 정책효과는 시장이 말해주는 법이다. 시장 반응이 거꾸로 작동한다고 말하면 무리일까.
 

과연 누구의 책임인가. 이명박 대통령의 말을 빌리면 자신은 열심히 하는 데 참모들이 뛰지 않는 것처럼 들린다. 대통령은 “위기 앞에 목숨을 버려야 한다” 고도 말했다. 더나아가 전대미분의 위기인 만큼, 전대미문의 비상 대책이 필요하다고 까지 말했다. 그런데 나오는 규제완화정책을 보고면 어떠 한가국민들도 그렇게 생각할수 있을까. 국민입장에선 눈가리고 아웅하는 어설픈 모습으로 비쳐질 수밖에 없다.
 

야당 탓만 하지말자. 그리고 소수의 반대 때문이라고 변명하지말자. 지난해 우리 모두는 경제를 살리겠다는 이명박 대통령을 압도적 지지로 뽑았다. 규제를 완화하고 세금제도를 개편하고 도심재건축 활성화룰 하겠다는 그분의 공약을 그대로 믿고 대통령으로 밀어준 것이다. 각종 비리의혹에도 불구하고 경제만은 살릴수 있다고 믿은 것이다. 국회의원선거에서는 과반수를 훌쩍 넘기는 거대여당도 출범시켜 주었다. 그런데 집권 1년이 지난지금, 행정부와 입법부를 모두 장악했음에도 불구하고 소수여론이나 야당 탓만 하는 거대 정부 여당의 모습을 보는 국민들의 속은 답답함 그자체이다.
 

국민들의 실망과 관련하여, 그리고 정책대응은 어떻게 해야하는지에 대해 지난 정권의 어느 전직 고위관료의 말을 한번 들어보자.

지난 외환위기 해결사로 활동했던 이헌재 전 부총리가 어떤 자리에서 한 쓴소리가 시중의 화제다. 현 경제의 위기상황을 남대문 화재에 비유하면서 초기에 잘못 대응하면 큰 화를 자초한다면서, 정부의 시장실패에 대한 적극적인 대응책을 주문했기 때문이다. 특히 글로벌 위기에는 “극약처방”이라도 필요하다고 역설한 대목이 큰 공감을 울린다.
 

또한미국이 현재 처한 어려움을 전망했던 유명한 경제학자 닥터둠도 작금의 위기는 금리를 파격적으로 낮추고 재정지출을 확대하는 “미친 정책”만이 시장을 구원할 수 있다고도 했다.

그런면에서, 오바마 미국 대통령 당선자의 위기 대처 모습은 이채롭고 경이롭기까지 하다. 1분도 허비할수 없다면서 신임 각료들과 함께 매일 언론에 나와 새로운 정책을 쏟아내는 오바마의 자심감 넘치고 진지한 자세, 그리고 당당하고 의연한 그의 모습. 이를 지켜 보는 우리나라 국민들은 어떤 생각을 할까.
 

분명 같은 위기탈출 목표를 향해, 그리고 같은 대통령의 자리인데도 역동적인 오바마의 리더쉽, 위기대응전략을 보면서 미국을 부러워하는 마음은 비단 필자뿐일까. 국민들은 과감하게 일 잘하는 지도자를 존중하는 법. 위기라고 말만 하지 말고 그리고 네탓이라고 둘러대지 않고 일 잘하는 지도자를 보고 싶다. 정권을 만들어준 대다수 국민의 뜻에 따라 위기를 극복하는 대통령의 용기있는 자세, 위기관리정책능력을 다시한번 기대한다.  

 

그런 차원에서 경제살리기를 표방한 이명박정부가 부동산 급락, 복합불황을 막을 수 있을 방법을 몇가지 제시코자 한다.

현 시점에서 부동산 시장이 원하는 실효성있는 대책은 무엇일까, 어떤 대책이 나와야 시장은 과연 정상화 될수 있을까.

 

첫째, 규제완화 정책의 가속도를 높여야한다. 왜냐하면 지금 정책수립이 된다고 해서 정책효과가 당장 가시화되는 것이 아니다. 과거 경험상 정책시행후 보통 6개월~1년 정도의 시간을 두고 정책효과가 서서히 나타나기 때문이다. 지금시행에 들어가더라도 정책효과는 내년 하반기에나 가시화 되는 만큼 머뭇거릴 시간이 없다는 말이다. 따라서 위기탈출의 시간을 줄이기 위해서라도 지금부터라도 규제철폐 정책은 그 시기가 빠를수록 좋다.

 

둘째, 글로벌 신용위기 및 세계적인 경기침체가 깊어지는 위기 상황에서 세계에 그 유례가 없는 규제들은 과감하게 없애야 한다. 다주택자 양도세중과제도와 분양가상한제 폐지는 한시가 시급한 사안이다. 그리고 종부세감면, 강남3구 투기지역·투기과열지구 철폐, 토지거래허가지역 해제도 빠뜨릴 수 없다. 재건축도 조건없이 규제를 풀어야 한다. 왜 그런가.
 

지금의 집값 및 부동산 급락은 매물과다에 있는게 아니라 수요부족에 있기 때문이다. 투자심리 위축으로 수요자체가 실종됐다. 따라서 얼어붙은 투자심리를 살려주고 수요기반을 확충하도록 도와주는 것이 무엇보다도 우선되어야 한다. 특히 1가구 2주택자의 양도세중과 조치는 세계에 유례가 없는 넌센스이고 과도한 규제이다. 국민소득이 2만불을 넘어서면 휴양과 노후주거를 위한 세컨드 하우스는 필수품이기 때문이다. 3주택은 그렇다 치고 2주택까지 투기수요로 억제하는 건 국민들의 주거이전을 제한하는 것과도 같다. 주택시장의 유효수효를 불필요하게 제한하고, 건설사들의 주택공급의지를 꺾는 각종 규제는 하루바삐 철폐가 당연하다.

 

셋째, 금리인하와 주택담보대출 확대, 획기적인 SOC투자를 위한 재정확대정책이 절대 요구된다. 신용경색으로 시중의 돈줄이 가뭄속의 논처럼 마르고 있다. 중소기업, 서민가계, 건설회사, 금융기관등 모든 경제주체들이 돈 가뭄에 신음하고 있다. 아픈 환자에게는 올바른 처방과 치료를 해야 하듯 지금은 돈을 풀어야 할 시기이다. 돈을 풀고 돈을 돌게 하는 조치만이 부동산급락과 경기경착륙 방지를 위한 유일한 특효약이다. 돈을 풀어 혹시 집값 상승이 염려된다면, 그때 가서 유동성을 줄이고 다시 집값을 안정시키는 정책을 구사해도 늦지 않다.
 

추가적인 금리인하도 필요하다. 기존주택대출자들의 금융부담 감소와 시중 유동성 증가로 수요증가 효과가 있기 때문이다. 시중대출금리 외에도 주택금융공사의 보금자리론의 금리도 7%대여서 낮은 경제 성장률을 감안하면, 지속적인 추가적인 금리인하조치는 필수이다. 금리인하뿐 만아니라 신용경색도 함께 풀어야 한다. 부동산 시장으로 자금이 돌지 않으면 금리를 아무리 내려도 소용이 없다. 이를테면과거 생애첫주택구입대출제도처럼 무주택자에게 장기저리대출을 확대하고, 주택담보대출확대조치도 해주어야 한다. 그리고 2주택자까지는 처분 조건부 대출과 같은 과도한 규제는 해선 안된다. 담보가치가 충분하면 다주택자라고 해서 가혹한 금융규제를 해선 안된다는 얘기다. 주택투자가 항상 이익을 보는 것은 아니다. 주식투자처럼 이익을 볼때도 있고 손해 볼때도 잇는 법. 투자 결과에 대한 책임은 결국 투자자가 지는 것이다. 그런 면에서 마찬가지로 대출여부는 원칙적으로 금융기관자율에 맡기는 게 시장원리다.
 

다섯째, 금리 인하 외에도 주택담보대출자들의 대출만기연장, 임대주택사업활성화 조치등이 원활하게 이뤄지도록 해야 한다. 앞서 금융자산대비 대출비율이 45%에 육박하고 있음을 지적했다. 정책금리가 3%까지 낮아져 부채부담이 그만큼 경감된 것은 사실이다. 특히 주식시장의 추락으로 가계 금융자산이 줄고 이자 부담이 늘고 있는 만큼, 이에 대한 배려가 필요하다외환위기시절로 돌아가 과거를 살펴보자. 지난 97년말 외환위기 당시는 간접투자시장이 발달하지 않았던 탓에 가계대부분이 잉여자금을 예·적금 형태로 보유하고 있었다. 하지만 지금은 어떠한가. 다수가 주식펀드에 투자했고, 주식시장의 급락과 함께 투자실패로 현금유동성측면에서 직격탄을 맞았다. 한마디로 가계의 여유자금이 바닥이 드러난 것이다펀드와 주식 때문에 중산층이 몰락했다고 해도 과언이 아닐 지경이다. 그런면에서 조속한 시일 내에 주식시장이 회복하지 못할 경우 가계는 심각한 금융상환부담에 직면한다이러한 상황에 대비, 주택담보대출 만기연장 조치는 시급한 사안이 아닐수 없다.

또한 여유자금을 보유한채 주식보다 안정작인 임대수익을 희망하는 투자자를 유인하기 위해서는 현행 주택임대사업자 제도를 더욱 확충할 필요가 있다. 예컨대, 임대주택사업자라고 하더라도 1가구 1주택자처럼 양도세 비과세 혜택을 주거나 임대주택구입시 장기저리 융자제도를 도입하는 것이다. 그렇게 되면 시중의 과잉유동성을 미분양시장에 끌어 들여 미분양아파트를 줄이는 효과도 있고 임대주택공급확대로 전월세 시장 안정에도 유효한 정책이 될수 있다.

 

이상의 내용을 정리해보면 이렇다.
 

지금의 경제위기를   우리나라에 국한해 부동산 정책면에서 살펴보자.

지금의 경제위기는 정책의 위기이자 정치의 위기이다. 그리고 국민이 정책을 믿지 않는 신뢰의 위기라고 말할 수 있다. 특히, 거품이 적은 부동산 시장은 호미로 충분히 막을 수 있는 상황임에도 새정부의 정책기능 부재로 인해 가래로도 막을 수 없는, 폭락을 유도해서는 안된다. 숭례문 화재에서 보았듯이 초기진화 실패가 엄청남 재앙을 초래했다는 교훈을 냉철하게 반성할 필요가 있다는 뜻이다.

 

 

6. 글을 마치면서

 

이상에서 집값 폭락론이 가지는 실체와 6가지 논리적 오류를 구체적으로 분석해 보았다. 그리고 나름대로 경제위기 탈출을 위한 정책해법도 제시해 보았다. 마무리를 하면서 아쉬움이 많다통계 및 자료의 부족, 지식과 식견의 미흡, 시간의 촉박성등 여러가지 이유로 부족함이 많기 때문이다. 그럼에도 이글을 끝가지 쓸 수밖에 없었던 이유는 전문가의 한사람으로서 사명감과 책임감 때문이다. 객관적 근거도 없는 폭락론이 춤추는 시장을 앉아서 수수방관한다는 것 자체가 무책임한 행동이라고 느꼈다. 필칭 ‘미네르바’식 논리가 대중에 회자되고 우리나라가 당장 망할 것처럼 폭락론을 외치는 저간의 잘못된 주장을 앉아서 외면만은 할수 없었다. 특히, 거북이처럼 느리고 위기의식이 결여된 정부의 안일한 정책대응자세를 보면서 경각심을 촉구하고자하는 의도도 숨길 수 없다. 새정부의 부동산정책을 보면서, 정말 이러다간  “미네르바”예언이 희언이 아니라 현실이 될 수도 있겠구나 하는 불안감도 작용했다. 흔히들 경제는 심리라고 하지 않는가. 사실이 아닌데도 모두 그렇다고 인식하면 대중은 한 방향으로만 움직이는 법. 경우에 따라서는, 우리나라 부동산도 경제적요인보다는 경제외적인 즉, 사회적· 심리적 요인에 의해 경착륙될 수도 있다집값 폭락, 복합불황이 올지도 모른다는 얘기다. 앞서 분석한대로 우리나라의 부동산은 외국만큼 위험자체가 크지 않음에도 집값거품도 과대 포장되어 있다. 그럼에도 불구하고 일부 전문가와 언론의 오도된 편견에 따라 국민모두가 집값수준을 부정적으로 인식한다면 이후 사태는 걷잡을 수도 없을 지도 모른다. 예컨대, 응급처치로 완치 가능한 맹장염을 간단한 수술을 미루거나 방관함으로서 생명을 잃는 것과 무엇이 다른가.
 

강조컨대, 일부국민, 전문가들이 폭락론에 빠져 비관만 부채질하다가 자산시장 폭락과 경제공황을 자초하고 있지는 않은지 냉철하게 분석하고 반성해볼 일이다. 다시한번 전문가중 한사람으로서, 정책당국자들께 간절히 호소한다. 부동산 폭락, 중산층의 붕괴를 막고 경제살리기 정부의 본연의 목표를 향해 매진하길 바란다강력한 의지와 발빠른 정책 대응을 촉구한다. 그리고 이왕 나올 거라면 규제완화 정책내지 경제살리기 정책은 빠르게, 그리고 강하게 짜야한다. 위기대책은 속도와 내용이 관건이기 때문이다.   .

 

 

 

20081212 강남역인근 사무실에서 종완 드림