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주성친구 2010. 3. 5. 08:51

 
Ⅲ. 정비사업의 시행
 
[1] 정비사업의 시행자 및 시행절차
 
1. 안전진단
  법 제12조는 주택재건축사업의 경우 시장.군수에게 안전진단을 신청하고 그 결과에 따라 사업을 진행하도록 규정하고 있다.
 
2. 안전진단대상 (시행령 제20조)
  - 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때
- 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
- 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
  (서울특별시의 경우)
 
준공년도 92.1.1. 이후 82.1.1~91.12.31. 81.12.31.이전
층수구분 5층이상 4층이하> 5층 이상 4층 이하 구분없음
경과년수 40 년 30 년 22+(준공년도-1982) 21+(준공년도-1982) 20 년
 
3. 안전진단절차
 
  1. 안전진단 시행
시행여부를 위해 시장,군수가 실시
2. 현지조사
[시장.군수]
3. 진단기관 선정
[시장,군수 등]
4. 안전진단 실시
[전문기관]
5. 보고서 작성.제출
[전문기관]
6. 재건축여부결정
[구청장 등]
 
4. 안전진단비용 (시행령 제21조)
 

- 안전진단의 실시가 결정되면 신청자는 시장·군수에게 필요비용을 예치하여야 함
- 시장·군수는 동 예치금에서 안전진단기관에 수수료를 직접 지불하고 잔액은 신청자에게 반환함
- 시장·군수가 필요하다고 인정하여 안전진단보고서의 검토를 제3의 기관에 의뢰한 경우 검토완료후 수수료를 지급하며 검토비용은 신청자의 예치금에서 지급함

 

도시및주거환경정비법 제12조 (주택재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등) ① 시장ㆍ군수는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시하여야 한다. 다만, 제2호 및 제3호의 경우 시장ㆍ군수는 안전진단에 소요되는 비용을 해당 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다. <개정 2009.2.6>
1. 제3조제1항제9호에 따른 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때
2. 제4조제3항에 따라 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
3. 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
② 제1항에 따른 주택재건축사업의 안전진단은 주택단지내의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지내 건축물의 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다. <개정 2009.2.6>
③ 시장ㆍ군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다. <개정 2009.2.6>
④제3항에 따라 시장ㆍ군수로부터 의뢰 받은 안전진단기관은 국토해양부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장ㆍ군수 및 제1항 단서에 따라 안전진단 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2009.2.6>
⑤시장ㆍ군수는 제4항에 따른 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. <개정 2009.2.6>
⑥시장ㆍ군수는 제5항에 따라 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행을 결정한 경우에는 지체 없이 시ㆍ도지사에게 결정내용과 해당안전진단결과보고서를 제출하여야 한다. <신설 2006.5.24, 2009.2.6>
⑦제6항에 따라 안전진단결과보고서를 제출 받은 시ㆍ도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. <신설 2006.5.24, 2008.3.21, 2009.2.6>
⑧국토해양부장관은 시ㆍ도지사에게 제6항에 따라 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시ㆍ도지사로 하여금 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 하도록 요청할 수 있다. <신설 2006.5.24, 2008.2.29, 2009.2.6>
⑨시ㆍ도지사는 제7항 및 제8항에 따른 검토결과에 따라 시장ㆍ군수에게 정비계획 수립결정 또는 주택재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장ㆍ군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다. <신설 2006.5.24, 2009.2.6>
⑩제1항부터 제9항까지의 규정에 따른 안전진단의 대상ㆍ기준ㆍ실시기관ㆍ지정절차ㆍ수수료ㆍ안전진단결과의 평가 및 주택재건축사업의 시행여부의 결정 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2006.5.24, 2009.2.6>

도시및주거환경정비법시행령 제21조 (안전진단의 비용 등) ①법 제12조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수에게 안전진단을 신청한 자는 동조제2항의 규정에 의하여 안전진단의 실시가 결정된 때에는 안전진단에 필요한 비용을 시장ㆍ군수에게 예치하여야 한다. 이 경우 비용의 산정에 관하여는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제8조의 규정에 의한 안전점검 및 정밀안전진단의 대가를 준용한다. <개정 2005.5.18>
② 삭제 <2008.12.17>
③시장ㆍ군수는 법 제12조제4항의 규정에 의하여 안전진단결과보고서를 제출받은 때에는 제1항의 규정에 의하여 예치된 금액에서 안전진단을 실시한 기관에 안전진단의 수수료를 직접 지불하고, 나머지 금액이 있는 경우에는 안전진단을 신청한 자에게 즉시 반환하여야 한다.
④시장ㆍ군수는 법 제12조제4항의 규정에 의하여 제20조제4항제1호의 규정에 의한 안전진단전문기관이 제출한 안전진단결과보고서를 받은 때에는 동항제2호 또는 제3호의 규정에 의한 안전진단기관에 안전진단결과보고서의 적정여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

 
5. 사업시행자
  정비사업의 시행자는 사업의 종류와 사업시행여건에 따라 조합이 단독시행하거나 조합이 조합원 과반수이상의 동의를 얻어 시장.군수 또는 주택공사 등과 공동시행하거나 시장.군수가 단독으로 또는 시장. 군수 등의 지정을 받은 자가 시행하는 방법이 있다.
  -사업별 사업시행자
 
사업구분 사업시행자
재개발사업
재건축사업
①조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나,
②조합이 조합원의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등 , 건설업자(이하 "건설업자"라 한다), 건설업자로 보는 등록사업자(이하 "등록사업자"라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(신탁업자와 주식회사 한국감정원)와 공동으로 이를 시행할 수 있다.
도시환경정비사업 ①조합 또는 토지등소유자가 시행
②조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

*대통령령이 정하는 요건
1. 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법 규정에 의한 민관합동법인으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
3. 정비구역안의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 부동산신탁업자
   
  - 시장, 군수의 사업시행특례
  시장·군수는 다음의 경우에는 직접 정비사업(주거환경개선사업 제외)을 시행하거나, 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있다.
 

1

천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

2

조합이 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업 제외)

2-2

조합설립추진위원회가 시장ㆍ군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 조합의 설립인가를 신청하지 아니하거나, 조합이 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우(이 경우 시장ㆍ군수는 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위원회의 구성 승인 또는 조합의 설립인가는 취소된 것으로 본다)

3

지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 규정에 의한 도시계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

4

순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

5

사업시행인가가 취소된 때

6

당해 정비구역안의 국·공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1이상인 때

7

당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

   
 
도시및주거환경정비법 제8조 (주택재개발사업 등의 시행자) ①주택재개발사업은 제13조의 규정에 의한 조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하 "건설업자"라 한다), 「주택법」 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하 "등록사업자"라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>
②주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. <신설 2005.3.18>
③도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>
④시장ㆍ군수는 정비사업이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 이 조 및 제9조에서 같다)을 시행하거나, 시장ㆍ군수가 토지등소유자ㆍ「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(제1호 및 제2호의 경우에 한하며, 이하 "지정개발자"라 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>
1. 천재ㆍ지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
2. 제4조제4항에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)
2의2. 제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)가 시장ㆍ군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 제16조에 따른 조합의 설립인가를 신청하지 아니하거나, 조합이 제16조에 따른 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 제28조에 따른 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우(이 경우 시장ㆍ군수는 제5항에 따른 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위원회의 구성 승인 또는 조합의 설립인가는 취소된 것으로 본다)
3. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
4. 제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
5. 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때
6. 당해 정비구역안의 국ㆍ공유지면적 또는 국ㆍ공유지와 주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
7. 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제4조제3항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장ㆍ군수 및 제26조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤시장ㆍ군수는 제4항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항으로서 대통령령이 정하는 사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

도시및주거환경정비법시행령 제14조 (공동시행자 및 지정개발자의 요건)
①법 제8조제1항 및 제3항에서 "대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 「국유재산법 시행령」 제2조에 따른 주식회사 한국감정원을 말한다. <신설 2005.5.18, 2008.7.29, 2009.7.27>
②법 제8조제4항에서 "대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2005.3.8, 2005.5.18, 2008.7.29>
1. 정비구역(제6조의 규정에 의하여 정비구역이 아닌 구역안에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말한다. 이하 제3호ㆍ제15조제1항제3호ㆍ제41조제2항제2호ㆍ동항제7호 및 제47조제1항제2호에서 같다)안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서 법 제2조제9호의 규정에 의한 토지등소유자(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우로서 당해 정비구역안에 환지예정지를 지정받은 자가 있는 경우에는 환지예정지 지정을 받은 자를 포함하고 당해 환지예정지의 소유자를 제외하며, 이하 "토지등소유자"라 한다)의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호의 규정에 의한 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에 한한다)으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
3. 정비구역안의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 부동산신탁업자
③제28조제1항 및 제4항의 규정은 제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 토지등소유자의 추천인수 산정에 관하여 이를 준용한다. <개정 2005.5.18>
 
6. 시공사의 선정(11조)
 

- 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 일정규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있음.
- 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 함.
- 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 주민대표회의는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등은 타법률에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다.

 

제11조 (시공자의 선정) ① 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. <개정 2009.2.6>
② 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 제2조제11호나목에 따른 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2009.2.6>
③ 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 제26조에 따른 주민대표회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등은「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다. <신설 2009.2.6>

 
 
 

나의 이야기

주성친구 2010. 3. 5. 08:49

은마아파트 재건축 허용..집값 뛸까

이데일리 | 온혜선 | 입력 2010.03.03 13:26 | 수정 2010.03.03 13:39

 




- 4수만에 안전진단 `통과`

- 소형의무비율 등 걸림돌

[이데일리 온혜선 기자] 서울 강남의 대표적인 중층 재건축아파트인 대치동 은마아파트가 `조건부 재건축 허용` 판정을 받았다.

은마아파트는 지난 2002년부터 2005년까지 예비안전진단에서 세 차례 고배를 마신 바 있다. 이번 판정으로 은마아파트는 재건축 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 됐다. 하지만 소형의무비율, 개발이익환수 등 걸림돌이 많아 사업 추진이 순탄치만은 않을 전망이다.

◇ 네 번만에 안전진단 통과

지난 1979년에 준공된 은마아파트는 지난 2003년 12월 재건축 추진위원회가 구성됐지만 강남 집값 상승을 우려한 정부 규제로 지난 2002년, 2003년, 2005년 예비안전진단을 통과하는데 실패했다.

지난해 8월7일 개정된 `도시 및 주거환경 정비법`에 따라 안전진단 주체가 재건축추진위에서 지방자치단체로 변경되면서 분위기가 반전됐다.

강남구청은 은마아파트의 안전진단을 위해 지난해 12월 한국시설안전연구원에 `대치동 은마아파트 재건축 정밀안전진단 기술용역`을 의뢰했다. 강남구청은 지난주 용역업체로부터 정밀안전진단 결과를 제출받았다.

은마아파트는 50.38점을 받아 `조건부 재건축 허용` 판정을 받았다. 강남구는 오는 5일 자문위원회를 열고 안전진단 결과를 검증한 뒤 은마아파트 재건축 허용 여부를 최종 발표할 계획이다.

◇ 재건축 쉽지 않다

은마아파트는 재건축까지 많은 절차를 거쳐야 한다. 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 거쳐 이주 철거에 들어가는데 2~3년 정도 걸릴 전망이다.

무엇보다 사업진행 과정에서 조합원간 갈등을 조율하기 쉽지 않을 전망이다. 28개동 4424가구 주민뿐 아니라 30여 개가 넘는 상가조합원의 3분의 2 이상 동의를 받아야한다.

중대형으로 지을 경우 소형평형의무비율(60㎡ 이하 20%)을 지켜야 해 수익성이 떨어진다. 현재 은마아파트는 102㎡ 2674가구, 113㎡ 1750가구로 구성돼 있다. 소형평형의무비율이 적용되면 일부 조합원들은 지금보다 작은 집으로 들어가야 한다.

주거면적을 10% 늘리는 소위 `1대 1 재건축`을 하면 소형평형의무비율을 피해갈 수 있지만 이 경우 중대형 평형을 지을 수 없는 단점이 있다.

◇ 전고점 회복 가능성 커

재건축 가시화로 집값이 오르면서 2006년말 전고점을 회복할 가능성이 크다. 하지만 큰폭으로 오르지는 않을 것으로 보인다.

이미 재건축 재료가 집값에 일정부분 반영돼 있는 데다 중층은 저층에 비해 수익성이 떨어지기 때문이다.

은마아파트는 현재 102㎡는 10억~10억2000만원에 매물이 나와있는 상태다. 112㎡는 12억~12억2000만원 사이에 시세가 형성돼 있다. 전고점을 기록한 2006년 말과 비교해 아직 1억원정도 낮다.

D공인 관계자는 "안전진단 통과가 발표되면 시장은 분명 영향을 받을 것"이라며 "다만 재건축에 대한 기대감이 이미 가격에 반영된만큼 크게 오르지는 않을 것"이라고 예상했다.



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나의 이야기

주성친구 2010. 3. 5. 08:47

Ⅱ. 기본계획수립 및 정비구역의 지정
  특별시장·광역시장 도는 시장은 매 10년마다 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 하는 데 이 기본계획은 도시전체의 차원에서 체계적으로 정비사업을 추진하고 공공기반시설의 마련을 위하여 수립하는 것으로 인구 50만명 이하의 소규모시(市)의 경우중 도지시가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시외에는 대상에서 제외하였고 기본계획의 타당성여부를 매 5년 마다 검토하도록 하여 여건변화에 대처하고 있다. (도정법 제3조, 동법시행령 제7조)
 
1. 기본계획 수립권자
 

특별시장

광역시장

도지사

시장 (인구 50만명 초과)

 
2. 기본계획 포함내용
 

1. 정비사업의 기본방향
2. 정비사업의 계획기간
3. 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황
4. 주거지 관리계획
5. 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획
6. 녹지·조경·에너지공급·폐기물처리 등에 관한 환경계획
7. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획
8. 제4조의 규정에 의하여 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위
9. 단계별 정비사업추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함)
10. 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
11. 세입자에 대한 주거안정대책
12. 그 밖에 주거환경 등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

 
3. 기본계획 수립절차
 

[흐름도]
1. 기본계획작성 ▷ 2. 주민공람(14일 이상) ▷ 3. 지방의회 의견청취(60일 이내 의견제시, 의견제시 없이 60일도래시 이의 없는 것으로 봄) ▷ 4. 시도지사에게 신청(의무) ▷ 5. 지방도시계획위원회 심의(대통령령이 정하는 경미한 사항 제외) ▷ 6. 지방자치단체 공보에 고시 ▷ 7. 국토해양부장관에의 보고

[사전승인 및 심의절차]
대도시이 시장이 아닌 시장이 기본계획을 수립하는 경우에는 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사는 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함

 
4. 작성기준 및 작성방법
  기본계획의 작성기준 및 작성방법은 국토해양부장관이 정한다.
   
 
도시및주거환경정비법 제3조 (도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립) ①특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 다음 각호의 사항이 포함된 도시ㆍ주거환경정비기본계획 (이하 "기본계획"이라 한다)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 「지방자치법」제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다. <개정 2006.5.24, 2009.2.6>
1. 정비사업의 기본방향
2. 정비사업의 계획기간
3. 인구ㆍ건축물ㆍ토지이용ㆍ정비기반시설ㆍ지형 및 환경 등의 현황
4. 주거지 관리계획
5. 토지이용계획ㆍ정비기반시설계획ㆍ공동이용시설설치계획 및 교통계획
6. 녹지ㆍ조경ㆍ에너지공급ㆍ폐기물처리 등에 관한 환경계획
7. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획
7의2. 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향
8. 제4조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 "정비예정구역"이라 한다)의 개략적 범위
9. 단계별 정비사업추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함하여야 한다)
10. 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
11. 세입자에 대한 주거안정대책
12. 그 밖에 주거환경 등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
②특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.
③특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 제1항의 규정에 의한 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장이 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따른 지방도시계획위원회(이하 "지방도시계획위원회"라 한다)의 심의(대도시의 시장이 아닌 시장이 기본계획을 수립 또는 변경하는 경우에는 제외한다)를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.2.6>
④대도시의 시장이 아닌 시장은 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 기본계획을 수립 또는 변경한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 제3항 단서의 규정에 해당하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.2.6>
⑤특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2006.5.24, 2008.2.29, 2009.2.6>
⑥특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획이 수립 또는 변경된 때에는 이를 지체없이 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
⑦특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 보고하여야 한다. <개정 2008.2.29>
⑧기본계획의 작성기준 및 작성방법은 국토해양부장관이 이를 정한다. <개정 2008.2.29>도시 및 주거환경정비법 제3조 (도시·주거환경정비기본계획의 수립)

도시및주거환경정비법시행령 제8조 (기본계획의 내용) 법 제3조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.
1. 도시관리ㆍ주택ㆍ교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향
2. 도시정비의 목표
3. 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
4. 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획
5. 법 제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)의 유형별 공공 및 민간부문의 역할
6. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
7. 삭제 <2006.6.7>

제9조 (기본계획의 수립을 위한 공람 등) ①특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 법 제3조제3항 본문의 규정에 의하여 기본계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 당해 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 "공보등"이라 한다)에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.
②법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자"는 "주민"으로, "시장ㆍ군수"는 "특별시장ㆍ광역시장 또는 시장"으로 본다.
③법 제3조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. <개정 2005.5.18, 2008.10.29>
1. 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(제3조제8호에 해당하는 것을 제외한다. 이하 제12조ㆍ제13조ㆍ제31조ㆍ제41조제1항 및 제57조제3항에서 같다)의 규모를 확대하거나 그 면적의 10퍼센트 미만을 축소하는 경우
2. 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
3. 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우
4. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획의 변경인 경우
5. 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역 면적의 20퍼센트 미만의 변경인 경우
6. 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우
7. 건폐율(「건축법」 제55조에 따른 건폐율을 말한다. 이하 같다) 및 용적률(「건축법」 제56조에 따른 용적률을 말한다. 이하 같다)의 각 20퍼센트 미만의 변경인 경우
8. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 도시기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
 
5. 정비구역지정 및 정비계획수립
  정비계획은 기본계획의 하위개념으로서 기본계획의 틀에 입각하여 실제로 정비사업을 시행하기 위한 구체적인 구역지정을 위하여 이루어진다. 따라서 정비계획의 수립은 사업시행계획수립을 위한 전제가 된다.
 
6. 정비계획 수립권자 : 시장 또는 군수
 
7. 정비계획 포함내용 (법4조)
 
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획
6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
7. 정비사업시행 예정시기
7의2. 제30조의2제1항의 규정에 의한 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항(재건축임대주택 공급의무지역에 한한다)
7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
 
8. 정비계획수립 대상구역
① 주거환경개선사업
  - 다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 2천㎡ 이상인 지역(1천㎡~2천㎡미만의 범위안에서 시·도 조례가 면적을 따로 정하는 경우에는 그 면적)
- 이 경우 공람공고일 3월전부터 당해지역 안에 3월이상 거주하고 있는 세입자세대수 50% 이상의 동의를 얻어야 함(단, 시장·군수가 당해 지역 안에 세입자를 위 한 주택의 건설·공급이 불가능하다고 판단하는 경우와 당해 지역안의 세입자세대수가 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 50% 미만인 경우에는 제외)
 

1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조의 규정에 의한 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상 인 지역

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역

주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역

철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

 
② 주택재개발사업
  다음 지역으로 하되 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있음
 

정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역
1. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
2. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
 
③ 주택재건축사업
  주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업을 위한 정비계획수립대상지역이 아닌 지역으로서 다음에 해당하는 지역에 대하여 수립
 
공동
주택
건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
단독
주택
기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 단, 당해지역내 건축물의 상당수가 붕괴 등 안전사고 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당되지 아니하여도 무방함

1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 재건축 후 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 단, 추가설치 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 예외로 함
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것
 
④ 도시환경정비사업
 

(1) 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
(2) 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역

인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전 체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
 
⑤ 위 ① 내지 ④의 범위내에서, 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다.
 
⑥ 6. 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길 우려가 있는 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다.
 
9. 정비계획 수립절차
  1. 정비계획의 수립 → 2. 주밍설명회 → 3. 주민공람(30일이상) → 4. 지방의회 의견청취(60일이내) → 5. 구역지정신청 → 6. 지방도시계획위원회 심의→ 7. 정비구역지정 → 8. 고시 → 9. 국토해양부장관 보고
 
10. 정비구역지정의 효과
 
- 사업시행계획을 수립하는 기준
- 주거지역으로 의제
- 건축제한 (위배시 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)
- 국토의계획및이용에관한법률상 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 봄
   
 
도시및주거환경정비법 제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ①시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. <개정 2005.3.18, 2007.12.21>

1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획
6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
7. 정비사업시행 예정시기
7의2. 제30조의2제1항의 규정에 의한 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항(재건축임대주택 공급의무지역에 한한다)
7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
② 제1항에도 불구하고 「지방자치법」 제3조제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하 "대도시"라 한다)의 시장은 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하지 아니하고 직접 정비구역을 지정한다. <신설 2008.3.28>
③시·도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조의 규정에 의하여 특별시·광역시·도(이하 "시·도"라 한다) 또는 대도시에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2008.3.28>
④시·도지사 또는 대도시의 시장은 제2항 또는 제3항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2008.3.28> 제51조
⑤제4항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. <개정 2008.3.28>
⑥「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다. <신설 2005.3.18, 2008.3.28>
⑦정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획"은 "정비계획"으로 본다. <신설 2005.3.18, 2008.3.28>
⑧시장·군수는 정비계획의 내용 중 제1항제7호의2의 규정에 의한 재건축임대주택에 관한 사항에 대하여는 제30조의2제2항의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급받을 자(이하 "인수자"라 한다)와 미리 협의하여야 한다. <신설 2005.3.18, 2008.3.28>

도시및주거환경정비법시행령 제10조 (정비계획의 수립대상지역) ①법 제4조제1항 본문의 규정에 의하여 시장ㆍ군수는 별표 1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제4조제1항의 규정에 의한 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립할 수 있다.
②시장ㆍ군수는 정비계획을 수립하는 경우에는 다음 각호의 사항을 조사하여 별표 1의 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비계획을 변경하고자 하는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사ㆍ확인하여야 한다.

1. 주민 또는 산업의 현황
2. 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
3. 도시계획시설 및 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(이하 "정비기반시설"이라 한다)의 설치현황
4. 정비구역 및 주변지역의 교통상황
5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
6. 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
7. 그 밖에 시ㆍ도조례가 정하는 사항
③시장ㆍ군수는 법 제2조제8호의 규정에 의한 사업시행자(사업시행자가 2 이상인 경우에는 그 대표자를 말하며, 이하 "사업시행자"라 한다)로 하여금 제2항의 규정에 의한 조사를 하게 할 수 있다.

제11조 (정비구역의 지정을 위한 주민공람 등) ①시장ㆍ군수는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 정비계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 당해 지방자치단체의 공보등에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.
②법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자"는 "주민"으로 본다.

제12조 (정비계획의 경미한 변경) 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.5.18, 2008.12.17, 2008.12.31>
1. 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
2. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
3. 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우
4. 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우
5. 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우
6. 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우
7. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위안에서 확대하는 경우
7의2. 건축물의 연면적, 최고 높이 또는 최고 층수를 변경하는 경우
8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시기본계획ㆍ도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
9. 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우
10. 법 제30조의2의 규정에 의한 재건축임대주택의 공급에 따른 건축계획의 변경인 경우
11. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우
12. 그 밖에 제1호 내지 제11호와 유사한 사항으로서 시ㆍ도조례가 정하는 사항의 변경인 경우

제13조 (정비계획의 내용) ①법 제4조제1항제8호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2008.12.17>
1. 정비사업의 시행방법
2. 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자
3. 기존 건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획
4. 정비기반시설의 설치계획
5. 법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획
6. 건축물의 건축선에 관한 계획
7. 삭제 <2008.12.17>
8. 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
9. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도조례가 정하는 사항
②정비계획의 세부적인 작성기준 및 작성방법은 시ㆍ도조례로 이를 정할 수 있다.

제13조의2 (공동심의절차 등) ①법 제4조제3항에서 "경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다. <개정 2008.12.17>
1. 정비구역 면적의 3 퍼센트 미만의 변경인 경우
2. 제12조제2호의 사항. 다만, 정비기반시설 규모의 3퍼센트 미만의 변경인 경우에 한한다.
3. 제12조제3호 내지 제8호ㆍ제10호 및 제11호의 사항
4. 제12조제12호의 사항. 다만, 시ㆍ도조례로 공동심의를 거쳐야 하는 사항으로 정한 사항을 제외한다.
②법 제4조제3항에 따른 지방도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의에 관하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제25조제2항을 준용한다. 이 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제25조제2항제3호 중 "3분의 1"은 "2분의 1"로 본다. <개정 2008.12.17>[본조신설 2005.5.18]
 
11. 주택의 규모 및 건설비율
  국토해양부장관은 대통령령으로 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하고자 주택의 면적의 비율과 임대주택의 규모 및 건설비율을 고시할 수 있게 하였다.
   
 

제4조의2 (주택의 규모 및 건설비율) ① 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 범위 안에서 다음 각 호의 사항을 정하여 고시할 수 있으며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다. 이 경우 국토해양부장관은 지역별 특성을 고려하여 다음 각 호의 사항을 지역별로 구분하여 고시할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2008.3.28, 2009.4.22>

1. 정비사업으로 공급하는 주택의 최대ㆍ최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율
2. 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율
②시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의한 국토해양부장관의 고시내용을 제4조의 규정에 의한 정비계획에 반영하여야 한다. <개정 2008.2.29>
[본조신설 2005.3.18]

 
12. 행위 제한
  정비구역 내에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수의 허가를 받아 해하여야 한다.
   
 
제5조 (행위제한 등) ①정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항의 규정에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위
2. 그 밖에 대통령령이 정하는 행위
③제1항의 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.
④시장ㆍ군수는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장ㆍ군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다.
⑤제1항의 규정에 따른 허가에 관하여 이 법에 규정한 것을 제외하고는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조 내지 제60조 및 제62조의 규정을 준용한다.
⑥제1항의 규정에 따라 허가를 받은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 따라 허가를 받은 것으로 본다.
⑦ 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 제3조제3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <신설 2009.2.6>

1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
[전문개정 2005.12.7]