부동산 전망

부동산 디벨로퍼 2016. 5. 9. 14:25

 

 재개발, 재건축, 리모델링의 차이


직장인 이모씨는 평소 재개발과 재건축의 차이점이 무엇인지에 대해 궁금증을 가지고 있었다. 뿐만 아니라 최근에는 리모델링에 대한 뉴스를 접하면서 재개발, 재건축, 리모델링의 차이점과 장단점에 대해 궁금하다.


■ 재개발이란 무엇인가?


재개발은 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고, 도시기능을 회복하기 위하여 시행하는 행위이다. 재개발은 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편한 지역에 도로, 상하수도, 공원 등 공공시설을 설치하고, 토지의 이용도를 높이며, 낡은 주택을 헐고 새로 건축하여 주거환경과 도시경관을 정비하는 사업을 말한다. 재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 근거하여 사업이 진행된다. 이 법에 근거하여 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업, 가로정비사업, 주거환경정비사업 등이 가능하다. 그 중 주택재개발은 토지 ․ 건물 소유자 또는 세입자가 조합을 설립하여 사업을 진행한다. 또한 주택재건축은 소유자가 조합을 설립하여 사업을 시행한다. 그리고 도시환경정비사업은 상업지역이나 공업지역의 소유자와 지방자치단체에서 공동으로 사업을 진행한다. 마지막으로 가로정비사업은 소유자와 공공기관에서 공동으로 사업을 진행 한다. 주거환경정비사업은 LH공사에서 시행하는 재개발사업이다. 재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이루어지는 ‘계획단계’, 사업시행자가 행정청의 인가 ․ 허가 ․ 승인 등을 받아 집행하는 ‘시행단계’와 ‘관리처분단계’, 그리고 공사와 법정절차에 대한 ‘완료단계’ 등 크게 4단계로 구분된다.


■ 재건축이란 무엇인가?


재건축이란 건물소유주들이 조합을 구성해 노후 주택을 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 단독주택이나 아파트 같은 노후주택과 불량주택을 헐고 새로운 주택을 짓는 개발 사업이다. 재개발은 공공사업의 성격을 띠지만, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 1960년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20~30년이 경과하면서 기능과 시설 면에서 크게 노후화되어 거주민들이 상당한 불편을 겪었다. 이 같은 문제를 해결하기 위해 1980년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 수요가 급증하였다. 정부는 1988년 ‘주택건설촉진법시행령’을 개정하여 재건축을 할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었다. 재건축 사업은 큰 수익을 낼 수 있는 수단으로 인식되면서 부동산투기의 대상이 되기도 하였다. 한편, 재건축시장은 정부의 정책에 따라 크게 영향을 받는다. 정부는 2014년 9ㆍ1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이 재건축 연한 단축으로 재건축 대상은 전국적으로 40만 가구에서 2020년에는 80만가구로 2배나 증가하게 되었다. 특히 주택 200만호 건설 정책으로 탄생한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시 아파트들이 2021년부터 재건축 대상이 된다. 이에 따라 연평균 36만가구의 아파트가 재건축 대상이 되어 아파트 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.


■ 리모델링이란 무엇인가?


리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위하여 대수선(大修繕)하거나 증축하는 행위를 말한다. 여기서 대수선이란 기둥, 보, 내력벽 등을 수선 또는 변경하는 것을 말한다. 다만, 내력벽 철거에 의하여 세대를 합치는 행위와 기둥, 보, 내력벽을 함께 수선 또는 변경하는 행위는 금지된다. 또한 증축의 범위는 15년 이상 경과한 공동주택을 각 세대 주거전용면적의 3/10 이내에서 전유부분을 증축할 수 있도록 하고 있다. 그리고 리모델링 활성화를 위해 용적률, 건폐율, 일조권, 높이제한, 조경, 공개공지, 건축선, 대지안의 공지의 8개 건축기준을 법적기준보다 완화하여 적용하고 있다. 단지 전체가 리모델링을 추진할 경우 주민 전체의 2/3이상, 개별 동이 리모델링을 추진할 경우는 당해 동 주민의 2/3이상의 동의가 필요하다. 한편, 2015년 4월부터 수직증축 리모델링에 대한 법안이 통과되었다. 법안 통과로 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하 아파트는 2개 층을 추가로 증축할 수 있게 되었다. 특히 85㎡초과 평수는 1세대를 2세대로 세대구분 할 수 있게 되었다. 세대구분을 통해 부분임대 아파트로 리모델링하게 되면, 집주인의 입장에서는 전월세 임대수입을 얻을 수 있게 되었다.


                   [표]  재개발, 재건축, 리모델링 비교

 

재개발

재건축

리모델링

관련법규

도시 및 주거환경정비법

도시 및 주거환경정비법

건축법

개발형태

노후지역 재개발

노후주택 재건축

노후건축물 증축, 대수선

건축연한

30 년

30년

15년

가구수 증가

용적률 한도 내 증가

용적률 한도 내 증가

15%

층수

도시계획 조례에 따름

도시계획 조례에 따름

-14층 이하 최대 2개층

-15층 이상 최대 3개층

장점

-토지의 효율적 이용

-도시가치 상승

-새로운 전면 건축

-가치상승

-공사비 저렴

-사업기간 단축

단점

-동의율확보 어려움

-공사기간 장기화

-사업기간의 장기화

-공사비 부담

-과밀문제

-부분수선



출처 : 큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법  (최현일 / 원앤원북스)

수신-관련
제목-원산지증명서
저작권-이차성650213-1117417
주소-부산시남구감만1동 110-8(2/3)
주소-부산시남구 우암로79번나길 15-9
mg 금고-9002-1745-3669-8


가.금석문연대측정방식
414+-Y단양적성비
414+-2Y울주봉평비
414+-Y영락비
667+-2Y북한산비
667+-Y울진천전리각석
667+-Y임신석
667+-Y사택지적비
667+-2Y점제현신사비
680+-Y문무왕릉비문
681+-Y창녕비문
698+-5Y황초령비
698+-4Y마운령비
698+-3Y냉수리비
698+-2Y중성리비
698+-2Y영천청제비
698+-Y대구오작비
698+-2Y경주명활비
698+-2Y충주중원비
731+-Y남산신성비

나.울주천전리비 등장
갑진년= 404년
과거을사= 405년
오탈자=+1
팔=8+
사=414년=갑인년=
광개토태왕비문 원산지가 울주석 되는

중략 영락비榮표지석知智통일壹길자리吉
문무왕능공간干支妻居知尸奚夫人」
眞宍智沙干支妻阿兮牟弘夫人」
過去乙巳年六月十八日昧沙喙」
//중략
部徙夫知葛文王妹於史추모왕鄒安郎」
三共遊來以後▨年팔사八巳年過去妹王考」
妹王過人

다.
정사년기사=다보탑원석 원산지가 울주산이라는
丁巳年王過去其王妃只매몰沒尸혜공왕능兮妃」
愛자화상自思
기미년기사는
석굴암의원산지가 울주석이라는것을 기록을남겨
己未年七月三日其王与妹共見書石」
叱見來谷此時共三來 另卽표지석知太王妃夫걸출작품乞」
울주가지잘라서支妃徙夫표지석知王予郎深▨夫知共來此時▨」
作功臣喙部知夫知沙干支▨泊육체미를자랑하듯六知」
居伐干울주가지잘라支신하臣정렬하듯丁乙尒知奈麻作밥먹는듯食人眞」
宍知珎干支婦阿兮牟呼夫人尒夫知居伐干支婦」
一산봉우리에利等次夫人居次▨干支婦沙爻功夫人分共作之
라.
최흔석각
勑持節宣勞버선을신고靺갈고리를걸어성을넘으면羯使」
학진을펼쳐鴻臚벼슬을주니卿높은자리崔기뻐해忻井兩口
영락비에永능자리에爲」
기록을記驗광개토開원점삼아元二年五月十八日」
광개토태왕비문병신년에공격지점이
마.왕릉규명
1번말둑.신묘년-
2번말둑.을미년-고구려2대왕릉
3번말둑.병신년-고구려3대왕릉
4번말둑.무술년-고구려4대왕릉/평양역전고분
5번말둑 **년-고구려5대왕릉/안악3호
6번말둑.경자년-고구려6개왕릉/단양(적성비)
7번말둑.갑진년-고구려7대왕릉/울진봉평비
8번말둑.정미년-고구려8대왕릉/원산마식령
9번말둑.경술년-고구려10대왕릉/모두루총


바.원석채취
신묘년경우는 왕릉과무관한..../
원석의채취과정을 기록한문서소개

遊觀土境田獵而還百원석이 잔모습殘新羅舊是屬民」
由來朝貢而이전에금석문원석질이나빠(전)
(후)이후에는 신라에서원석채취를以辛卯年장래식來
지도만들려고渡
울주해에海성을깨고, 글을파고破百殘▨▨
新羅왕표지以爲신하와臣백성이民


참고 신묘년 1번말둑=울주석
共遊來以後▨年八巳年過去妹王考」
妹王過人丁巳年王過去其王妃只沒尸兮妃
아파트분양방식2종류가 있는데
후분양방식과 선분양방식
선분양방식주택분양중조합아파트경우
조합이란 뿌리가있는 개인 단체있는데
국세청사업자등록허가는 아무나 받을수없는
자격조건에 맞아야하는데
조합원자격은 -실명제
주민등록이있는개인경우는조합원자격되는데
단체의경우 -기업경우에
현대산업개발은 대주주가 개인이 정몽구회장님이 주인
조합원자격가입조건이 되지만
대우건설은 대주주가 국가라서 유령과같아요
바지사장이주인은 조합가입자격이 안되요
포스코건설=한국토지신탁=국가유령 주인없는건설사
대우건설은조합자격이안되 조합아파트건설자격불가능.
국세청사업자등록을 하지않은것과같아서
대우건설은바지사장은 주인없어요 ..
김우중회장님이 대우건설주인이죠
김우중대우그룹회장님이 귀향을 하시고 주인이되시면
김우중회장님이해외에서 망명생활을 그만하시고
김우중회장님이 감만1동 뉴스테이 조합가입을하시면
본인도 재개발사업에 도장을 찍으면
감만1구역 뿐만아닌 부산항재개발을 100만가구 건설도가능해요
대우건설과-동부건설은 조합아닌 사슬이라고하는조합무관
법적인문제완벽하게해야- 본인의 저작권이 파탄이안나고