부동산 이야기

이재옥(부산) 2018. 1. 4. 11:14

 

다주택자, 매물 쏟아지나..세무상담 봇물

 

4얼 중과세 시행...매도 서둘러야
보유시 임대등록 또는 증여 가능

 (Daum=뉴스)이재옥 기자 = 2018년 1월은 적지 않은 다주택자들에게 선택을 강요하는 시간이 되고 있다. 오는 4월 1일부터 시행되는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 때문이다. 정부가 보유세 도입 방침까지 밝히면서 새해 들어 세무상담이 봇물을 이루고 있다. 대규모 매물 가능성도 제기된다.

매매거래에 소요되는 통상의 기간을 고려하면 다주택자들은 이달 안에 매도와 또는 보유, 또는 증여 사이에서 선택을 해야한다. 특히 매도결정이 늦어질 경우 매수가가 세금 부담을 지렛대 삼아 가격 협상을 유리하게 이끌 여지를 줄 수 있다. 게다가 주택을 처분하는 다주택자들이 늘어나거나 주택거래가 뜸해져 매입자 우위의 시장이 형성된다면 입장이 더욱 난처해질 수 있다.


4일 김재언 미래에셋대우 수석부동산컨설턴트는 “다주택자들이 버티기에 들어간다고 하지만 일선 세무사들에게 계속해서 상담을 받느라 분주하다”면서 “이는 다주택자 처분 매물이 나올 가능성이 있다는 의미”라고 설명했다.

주택을 3개 이상 가진 다주택자가 10년 동안 보유후 10억원의 양도차익을 남겼다고 가정할 때 2018년 4월 1일 전에 매도하면 양도세액은 2억8000만원 수준이다. 하지만 4월 이후 팔면 세금은 무려 6억5000만원으로 뛴다. 30%에 달하는 장기보유공제를 받을 수 없고 양도세율도 크게 올라가기 때문이다. 장기 보유에 따른 기회비용을 감안하면 사실상 투자 이익을 고스란히 국가에 바치는 셈이다.

그대로 버티는 건 상당한 인내심과 위험부담을 감수해야 한다. 버티기가 가능하려면 늘어나는 양도세보다 집값이 더 크게 올라야 한다. 정책의 변화도 반드시 필요하다. 모든 긍정적 변수는 기대와 예측에 달렸다. 반면 정부가 올해 상반기 안에 보유세 개편 논의를 마치겠다고 밝힌 건 다주택자에겐 직격탄이 될 수 있다.

증여 역시 5년이란 조건이 충족되어야 한다. 배우자에게 증여시 6억원까지는 증여세가 발생하지 않는다. 세대분리된 자녀에게 증여할 경우 과세표준에 따라 증여세율은 10~50%로 차등 납입한다. 양도세율보다 낮다. 직계비속 증여는 추가 공제도 있다. 다만 5년이 지나야 증여 당시 금액이 취득시점의 주택가액으로 인정돼 향후 양도세율을 줄일 수 있다. 즉 2억원에 산 집을 현재 시가 6억원에 아들에게 증여한 뒤 5년 뒤 10억원에 팔면 4억원에 대한 양도세만 내면 된다. 하지만 5년 안에 처분하면 8억원에 대한 양도세를 내야 한다. 증여에 따른 이익이 없는 것이다.

전통적인 효(孝) 개념이 많이 희석된 것은 보이지 않는 장벽이다. 한 증권사 프라이빗뱅커(PB)는 “죽기 전까지 재산을 움켜쥐고 있어야 어른 대접을 받는다고 생각하는데다 자식들 가운데 누구에게 아파트 명의를 넘겨 줘야 할지 난감해 하는 자산가들이 많다”고 귀뜸했다. 때문에 임대사업자로 전환해 일단 세금폭탄은 피하고 향후 집값 상승 가능성을 기대하는 것이 유리할 수 있다는 게 관련 전문가들의 조언이다.

이재옥 기자 jok2497@daum.net

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