부동산 이야기

이재옥(부산) 2018. 1. 10. 13:33

 

2층의 '반란'..1층보다 비싼 대우받는 2층 상가 몰린 곳은 어디?

 

(Daum=뉴스)이재옥 기자 = 상가 2층은 1층보다 못 하다는 통설이 조금씩 깨지고 있다. 서울 주요 상권에서도 2층 임대료가 1층 못지않은 상가들이 속속 생겨나고 있다.

보통 한 상가 안에서 1층 상가의 임대료는 다른 층보다 더 비싸다. 유동인구를 끌어들이기 유리하기 때문이다. 하지만 치솟는 1층의 임대료를 감당하지 못한 임차인들이 상대적으로 임대료가 저렴한 2층으로 눈을 돌리면서, 일부 상권에선 1∙2층 임대료가 역전되는 상가까지 나오고 있다.

지난달 말 한국감정원이 공개한 상업용 부동산 임대 동향조사에 따르면 중대형 상가(3층 이상 또는 연면적 330㎡ 초과) 가운데 2층의 효용비율(1층 대비 2층 임대료가 차지하는 비중)이 가장 높은 상권은 테헤란로(69.0%)로 집계됐다. 뒤를 이어 서초(66.1%), 도산대로(61.9%), 용산(59%), 광화문(56.3%), 압구정(55.8%), 사당(55.2%), 홍대합정(52.5%) 순으로 2층의 가치가 높은 것으로 조사됐다. 이는 서울 주요 도심 상권 2층의 평균 효용비율(37.3%)과 비교하면 높은 수준이다.

 

1층 대비 2층 임대료가 차지하는 비중이 높은 상권./한국감정원

 

 

이들 지역은 기업과 관공서가 몰려 있거나 지역 핵심상권으로 꼽히는 곳이다. 특히 직장인 등 고정적인 수요가 많은 테헤란로나 서초 지역 상가 2층은 1층 대비 임대료가 60%나 된다. 2층까지 올라와 매상을 올려주는 소비자가 많다는 것이다.

소형 상가로 가면 2층 상가가 1층 못지않게 임대료를 받는 성향이 두드러진다. 소형 상가 기준으로 2층의 효용비율이 가장 높은 상권은 군자(100.7%)였다. 이 지역의 2층 임대료는 1층을 앞지르는 수준이다. 주거지역과 접하고 있는 데다 인근에 영화관과 대학교가 있어 점심과 저녁 모두 유동인구가 많다. 상가 목이 좋으면 2층이라도 임대료가 1층과 큰 차이가 없다는 것이 인근 공인중개사무소의 설명이다.

뒤를 이어 서울대입구역(94.3%), 영등포(88.1%), 이태원(77.1%), 공덕역(72.4%), 화곡(65.7%), 사당(65.5%), 강남대로(65.3%), 서초(63.0%), 테헤란로(62.4%) 순으로 2층 상가의 효용비율이 높았다. 대부분 직장인을 대상으로 성업 중인 소규모 식당이 주로 몰린 상권들이다.

부동산 전문가들은 IT 기술 발달로 물리적인 위치가 상권 형성에 미치는 영향이 점점 줄고 있다고 분석한다. 소비자들이 필요한 정보를 인터넷 검색과 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 주로 얻기 때문에 굳이 1층을 고집할 필요가 없어졌다는 이야기다. 최근 몇 년간 1층 터줏대감으로 통했던 패스트푸드업체나 은행이 2층에 들어서기 시작한 것도 이런 흐름의 영향을 받았다.

임차 자영업자가 2층을 임차할 경우 경우 1층보다 적은 매출로도 실질 영업 수익은 더 거둘 수 있다. 2층은 임대료가 1층보다 적기 때문에 매출 부담을 덜 수 있기 때문이다.

다만 2층은 1층보다 상권의 특성에 영향을 많이 받기 때문에 철저한 분석이 필요하다고 전문가들은 지적한다.

가령 명동, 종로, 강남대로 등 주요 상업지역의 상가 2층은 1층 대비 2층 임대료 수준이 30~40% 수준에 불과하다. 이 상권은 유동인구 자체는 많지만 한 곳에 오래 머무는 사람보다 상권을 지나치는 소비자가 많아 1층과 2층의 점포 매출 차이가 크게 벌어진다. 화장품 로드샵이나 의류 등 소비재 매장, 카페 등 지나가는 소비자를 대상으로 한 업종이 강세를 보인다.

빌딩 거래를 전문으로 하는 한 중개법인 관계자는 “명동이나 강남대로의 경우 지상 1층과 2층을 한꺼번에 임차하는 경우가 많다”며 “2층 임대료가 상대적으로 저렴하기 때문에 1층과 2층을 통으로 빌려서 매장을 내면 광고 효과는 커지고 임대료 부담은 줄어 투자 수익률이 올라가는 효과가 있다”고 설명했다.

이재옥 기자 jok2497@daum.net

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