서북의 바람

Kay 2007. 6. 17. 14:59

 

 

어떤 사람의 말에 의하면, 아파트의 경우 1/3 의 분양이 이루어지면 ‘손익분기(BEP)’ 가 되고, 2/3 의 분양이 이루어지면 사업이 ‘잘’ 된 경우이며, 3/4 의 분양이 이루어지면 사업이 ‘매우 잘’ 된 경우라 한다. 분양은 수요에 매우 관련되기 때문에 아파트 장사를 하려는 건설업체들은 수요가 많은 수도권으로 모여든다고 한다.

 

나의 계산에 의하면, 그렇게 되기 위하여는 분양가격이 원가의 300 ~ 350 % 가 되어야 하리라 생각한다. 5억 원에 분양되는 아파트의 건설원가는 1억6천만 원 ~ 1억7천만 원이 아닐까 싶다. 5억 원의 분양가로 시장에 나선 아파트에 2억 원 이상을 지불하였으면 과도하게 지불하였다는 의미라 생각된다.

 

각 건설업체는 가격정책을 가지고 있어 가격의 할인이 불가능하니, 건설업체에 직접 분양을 받는 것 보다는 미분양분에 대한 분양권리를 인수한 부동산업체를 통한 할인된 거래도 생각하여 볼 수 있다. 또, 조급하게 생각하지 않는 것이 매우 중요하리라 생각한다.

 

각 건설업체는 초기 분양에서 적당한 이윤을 챙기고 그 현장에서 빠져나가는 것이 일반적이라고 생각한다.

 

최근에 ‘아파트를 팔아라’ 는 책도 나왔고, 일본의 사례를 볼 때, 한국의 아파트가격에도 많은 거품이 포함되었다고 한다. 특히, 대형이나 고가의 아파트에 적용되는 세금 (종합부동산세) 정책은 상당히 지속되리라 생각된다.

 

나는, ‘팔 때’ 는 ‘살 것’ 을 염두에 두라고 말한다. 먼저 사고, 후에 팔고, 차액은 은행에 예금하거나 다른 투자대상을 찾기를 권한다. ‘투기’ 를 하려는 사람은 내 권고의 대상에 포함되지 않는다. 부동산으로 농간을 부리는 사람은, 음식으로 농간을 부리는 사람만큼 나쁘다는 것이 나의 생각이다.

 

나는, 주식투자 보다는 기업에의 직접투자 (회사채 등) 도 조심스럽게 권한다. 그 경우에는 여러가지 고려해야 할 사항들이 있지만, 그 수익률은 (잘 나가는 Venture 기업도) 10 % 를 넘어서지 않음을 알아야 한다. 또, 자금비용이 10 % 를 넘어서면 사업의 유지가 곤란하다.

 

 

‘경제의 법칙’ 을 풀어 설명하면, ‘이 세상에 공짜는 없다.’ 라고 한다. 투자에 평균 이상의 이윤을 기대한다면, 그러한 기대를 하는 사람은 천재이거나 바보라 생각한다. 그런데, 이 세상에는 자신이 천재라고 생각하는 바보들이 제법 많은 것 같다.

 

그런 바보들에게는, ‘가만 있어 돈을 잃지 않는 것이 돈을 버는 것이다’ 고 조언하고 싶다.

 

 

 

 

건설업체는 그 업계가 가지는 하청구조상 아파트 건축사업에서 배분되는 이윤으로 많은 이윤을 갖지 못한다고 하겠지만, 타 산업에 비해 이윤구조가 좋지 않을까 생각한다. 여기에 한마디를 덧붙인다면, 적자생존 이라는 사자성어 이다.
흔히 건설업체의 원가가 높게 책정되는 것은, 정부노임원가를 기준한 원가를 책정하기 때문이라고 생각한다. 실제로는 그보다 매우 낮은 비용을 투입하거나, 매우 낮은 단가로 하청 또는 재하청을 하는 것이 일반적이다. 관련 공무원들도 이를 알면서 묵인하는 현실이라 생각한다.