서북의 바람

Kay 2019. 6. 3. 12:01

 

나는 최근에야 안테나 숍(antenna shop)이라는 표현을 접하였다.

 

안테나 숍(antenna shop) 이란, ‘유동인구가 많은, 사람들 눈에 띄는 곳에 매장을 열어 brand 인지도를

높이려는 목적의 전략적 가게라고 한다. 방송을 위한 antenna 가 전파(電波)를 전파(傳播)하듯, 지속적으로

홍보를 전파(傳播)하는 antenna 같은 가게라는 의미에서 그렇게 불리는 모양이다. 그런데, 그러한 가게의

월 임차료월 매출을 넘기도 한다고 한다.

 

이익액과 매출액을 비교한다면, 이익액은 매출액의 (어떠한 업종이든) 30 % 를 훨씬 밑돌리라 생각한다.

러니, 그러한 가게의 유지에는 월 매출액의 3~4 배의 비용이 든다고 생각된다. 다른 표현으로, antenna sho

p 의 운영에 의한 brand 인지도 상승효과를 위하여, 매 월 상당한 돈을 지불하여야 하는 것이다. 아마, 그것

marketing 비목(費目, 시장개척비)에 포함될 것이며, 가격에 포함되어 소비자의 부담이 될 것이다. ^^*

 

어떤 사람은, 강남 지역에서 100 이상의 중대형 상가의 공실률이 1 % 에서 19 % 로 상승된 것은

사실이나, 그 이하 면적의 소규모 상가의 공실률은 지난 분기 대비 9.2 % 그대로이며, 사무실 공실률

은 오히려 많이 줄었다고 한다.

 

그는, 자영업자들에게 가장 힘든 부분들 중의 하나는 건물임대료인데, 서울 전역의 소규모 상가 공실

율은 2.4 % 로 작년(2018년 말)과 동일하였고, 중대형 상가 공실율도 6.9 % 에서 7.0 % 로 소폭 상승

한 비슷한 수준임을 감안한다면, 강남 (논현동)상권을 형성하던 가게들이 높은 임대료를 피하여 다

른 곳으로 옮겨간 것으로 추정된다고 한다.

 

거기에 더하여, 은행의 예적금 금리가 2 % 정도인데 중대형 상가의 수익율은 약 9 % 이며, 땅값의 상

승에 의한 추가적 수익(자본수익)도 예상되니, 일부 지역의 공실률 증가에도 불구하고 부동산 불패

명맥은 이어지리라 그는 말한다.

http://cafe.daum.net/ok1221/9Zdf/1597026?q=%EA%B0%95%EB%82%A8%20%EA%B3%B5%EC%8B%A4%EB%A5%A0

 

하여튼, 여러 여건들이 변화하고 있으므로, 그러한 변화들에 적절하게 대응하는 태도가 필요하리라

생각된다. (그는, 특정을 일반화하려 하는 마음을 주의하여야 한다고 지적하기도 한다.)

 

 

 
 
 

서북의 바람

Kay 2018. 12. 6. 08:19

 

나는, 언제부터인지 묘한 (공식같은) 인식에 갇혀 있다. 건물을 생각하면, 지하층 - ‘다방’, 1- ‘서점

또는 술집’ ‘가게(은행 포함)’, 2- ‘음식점또는 의원’, 3- ‘탁구장또는 당구장’, 4- ‘독서실

또는 건물주 생활공간(살림집)’   건물주의 살림집이 5층 이기도 하다.

 

그런데, 그러한 나의 공식 같은 인식이 주로 1층에 있던 요식업점포(가게)2층을 임대하는 등 더

욱 빠르게 변화하고 있다고 한다. 어떤 이는, on-line business 가 확대된 때문이기도 하나, off-line bu

siness 를 하는 경우에도 임대료가 저렴한 것이 그러한 변화를 부추긴다고 설명하기도 한다.

 

나는, (서울 평균의 경우) 임대료가 층에 따라 지수함수적(exponentially)으로 감소한다는 이제야 알았

. 그러므로 부가가치율(영업이익율)가 적으면, 임대료가 적은 가급적 높은 층을 임대하는 것이 일반

적이리라 생각한다. (임대료도 자본비용에 속한 지출항목이 된다. 상대가 가지고 있는 인식의 틈새를

파고들어, 본인의 수익을 극대화하여야 한다.)

 

모든 업소는 수익을 목적으로 한다. 그런데, ‘수입(매출) ~ 지출 = 수익이다. 그러므로 모든 업소들은

유동인구의 분석 등 수익(매출)을 늘이기 위하여 노력한다. 그러다 수익이 정체되는 등 어려운 환경에

서는 지출(임대료, 인건비, 관리비 등)을 줄이기 위하여 노력한다. 둘 다가 정체되면, ‘마른 수건 짜기

에 노력하게 된다.

 

franchise(가맹)업체의 시장개척을 담당하여 근무하는 어떤 이는 수익성 분석에 관한 표현에서, 일반

적으로 임대료는 전체 운영비의 2/3 정도를 차지하고 있으며, 임대료가 약 50 % 저렴해지면 그에 상

응하여 매출이 어느 정도 ( 25 %) 감소하여도 수익에 차질을 받지 않는다는 언질(言質)을 준다. ^^*

 

 

상가임대료 _ 181205.pptx

 

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서북의 바람

Kay 2017. 5. 29. 01:18

 

누군가 장사를 하거나 사업을 한다면 왜 일까? 내가 생각하기에는 돈을 벌기 위한 때문이라 생각한

. 돈이 많이 벌리는 목(사업여건) 좋은 곳은 임대료(건물 임차료)도 비싸지리라 생각한다. 그러면,

업여건이 좋아지면, 임대료가 올라가고, 장사가 어려우니 사업자들이 떠나고 공실률이 높아지는 악순

환이 되풀이 된다고 어느 매체는 주장한다. 그러면서, gentrification 이라는 표현도 사용한다.

 

그 매체는, 서울시의 몇 상권(商圈)에 대한 임대료공실률추이를 제시하기도 하였다.

http://v.media.daum.net/v/20170528090145843 (글쓴이 : 박성은·김유정, junepen@yna.co.kr)

 

나는, 그 매체가 제시한 수치들은 이용하여 임대료와 공실률 이라는 두 항목간의 상관관계를 알아보

려 했지만, 아직은 별 모습을 찾지는 못했다. 막연하게 생각하게 되는 것은, ‘장사가 잘되면 (, 2013

), 임대료와 상관없이 공실률이 낮아진다 (자리 찾기가 어렵다)’는 정도였다.

 

상권(商圈)별의 차이는 있으나, 공실률(空室率)이 증가하는 것은 장사하기가 (돈 벌기가) 어렵다는 것,

경쟁이 치열하다는 것을 의미하리라 생각한다. 그러므로 분명한 차별화 전략이 필요하다.

 

나는 가끔 이렇게 표현한다. ‘~ 나 하지라고 말한다면, 망한다. ‘~를 하겠다라고 말하여야 한다. ‘

사나 짓지’ ‘공부나 하지’ ‘장사나 하지해서는 안 된다. ‘농사를 짓겠다’ ‘공부를 하겠다’ ‘장사를 하겠

며 그 구체적 추진전략을 가져야만 한다.

 

문득, 미야모토 무사시(宮本武藏, 1584~1645, 일본)오륜서(五輪書)가 생각난다.

 

 

임대료와 공실률.pptx

 

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