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공공재개발 최대 30곳 공모 신청…섣부른 투자 큰일난다

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부동산 news/재개발 & 재건축

2020. 11. 5.

 

 

 

공공재개발 최대 30곳 공모 신청…섣부른 투자 큰일난다

 

 

 

 

 

 

이데일리 | 2020.11.04

 

- 4일 공공재개발 공모 신청 마감

- 해제 지역 등 20~30곳 신청 예상

- 한남1구역, 장위동 일대, 녹번동 일대 공모신청

- 벌써부터 투자 몰리며 시세 자극

- 사업 진행 담보할 수 없어…“투자 주의해야”

 

[이데일리 황현규 기자] 공공재개발 공모 신청에 나선 사업지가 최대 30곳에 달할 것으로 예상된다. 4일 공공재개발 공모신청을 하루 앞두고 업계에서는 공공재개발 사업지를 노린 투자 수요가 벌써 몰리고 있다. 그러나 사업지 선정부터 주민 동의 충족까지 거쳐야 할 단계가 많아 ‘투자 주의’가 요구된다.

 

◇공모신청 마감에 벌써 투자자들 눈독…보름새 5000만원 쑥

 

3일 서울주택도시공사(SH공사)와 서울시, 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 서울 내 공공재개발 공모 신청 사업지는 최대 30곳으로 예상된다. SH공사 관계자는 “사전의향서를 제출한 사업지와 현재까지 신청한 현황을 감안할 때 30곳에 가까운 사업지가 공공재개발을 할 것으로 보인다”고 말했다.

 

LH에 따르면 공공재개발에 관심이 있다는 의미의 사전의향서를 제출한 사업지는 31곳(3일 기준)이다. 사전의향서 다음 단계인 공모신청(주민 10% 이상 동의)은 31곳보다 적을 것으로 예상되지만, 공모신청 문턱이 높지 않은 탓에 대부분 사업지가 공모신청까지 할 가능성이 높다.

 

구청 등에 따르면 용산구 한남1구역, 청파동 일대가 공모신청을 완료했다. 성북구 1구역과 장위9·11구역·8·12구역이 공모 신청한다. 특히 장위동은 앞서 정비구역이 해제된 지역으로 한 차례 재개발이 무산된 바 있는 곳이다. 공공개재발의 경우 사업 속도가 일반 재개발보다 빠르고 기부채납 조건 완화 등의 인센티브가 주어지자 조합원들이 다시 정비 사업에 시동을거는 모양새다. 이 밖에도 은평구 녹번·수색동 일대 3곳, 강북구 강북5구역, 마포구 아현1구역, 대흥동, 망원동 일대가 공공재개발을 신청했다.

 

공공재개발 소식이 들려오자 일대 부동산 시장도 자극받는 모습이다. 성북 1구역의 경우 공공재개발 소식이 알려지자 지분 면적 30㎡ 기준 시세가 한 달새 1억원이 뛰었다. 현재 지분 면적 30㎡ 기준 시세는 5억원에 형성해있다. 성북1구역은 주민 동의 75%를 받아 공공재개발 공모 신청을 완료한 상태다.

 

심지어 성북1구역보다 주민 동의률이 낮은 사업지로도 투자자들이 몰리고 있다. 성북구 장위9구역은 지분 35㎡의 시세가 4억원에 형성해있다. 전세금이 1억 1000만원 끼어있는 점을 감안 할 때 2억 9000만원이 있어야 투자가 가능하다. 지난달 까지만해도 같은 조건의 빌라가 3억원 중반이었던 것과 비교해 보름 새 5000만원 뛴 것이다.

 

 

공공재개발 사업 참여의향서 제출한 흑석2구역(사진=연합뉴스 제공)

 

◇“공모신청=사업 추진 아냐”…추진 안되거나 엎어질 수도

 

다만 전문가들은 공공재개발 공모 신청만으로 투자를 결정하는 건 섣부르다고 조언한다. 공모신청 사업지 중 서울시와 SH공사는 노후도와 입지, 사업성 등을 고려해 사업지를 선정할 예정이다. 다시 말해 공모신청을 한다 해서 공공재개발 사업이 담보되는 건 아니라는 소리다.

 

심지어 사업지로 선정이 된 이후에도 시행사를 선정하는 데 높은 주민 동의률이 필요하다. SH공사에 따르면 조합이 설립된 곳은 주민 50%의 동의를 받아 조합과 SH공사 등 공공기관과 공동 시행을 할 수 있다. 정비구역 해제 지역 등 조합이 없는 구역의 경우 주민동의 3분의 2 이상을 받아야지만 시행사를 선정해 사업 추진이 가능하다. 물론 재개발 조합 설립을 위한 주민동의률 75%보다 낮은 문턱이긴 하지만, 쉬운 과정은 아니다.

 

실제 공모신청을 한 지역 중 구역도 확실하지 않아, 사업 범위를 가늠할 수 없는 곳이 최소 5곳이다. 일대 주민들의 동의률만 채워 지역 재개발을 추진하는 경우다. 용산구 청파동 일대, 은평구 녹번동 일대가 대표적이다.

 

만약 시행사를 정해 사업 추진이 가능해진다해도 나머지 주민들이 지속적으로 반대할 시 해제될 가능성도 있다. 서울시에 따르면 토지 등 소유자 100분의 30이상이 정비구역의 해제를 요청할 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역해제가 가능하다.

 

부동산자문업체 도시와 경제 송승현 대표는 “불과 10%의 동의률을 채운 것만으로 마치 사업이 결정됐다거나 제대로 추진됐다고 속단하기는 이르다”며 “예상 외로 사업 진행이 더뎌질 가능성이 있을 뿐더러 애초에 재개발 지역으로 지정이 안 될 가능성도 크다”고 말했다. 그러면서 “공모신청을 했다는 것만으로 섣불리 투자하는 것을 유의해야한다”고 말했다.

 

황현규

 

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