농촌체험+귀농준비

박샘과미스고 2010. 1. 11. 23:20

전원주택은 좋은 입지를 선정하는 것이 매우 중요하다(배산·임수·남향·접도·토질·지반 확인 필요). 집이야 살면서 바꿀 수 있지만 집터는 한번 선택하면 거의 반영구적인 만큼 사전에 치밀하게 알아본 후 선정해야 한다.

잘못 선정된 입지는 큰 재산 손실이나 시간 낭비 및 가족들의 건강에도 나쁜 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

방향, 지대의 높낮이, 토질, 물, 일조량 등 입지를 선정할 때 꼭 알아두어야 할 사항 7가지를 정리했다.

 전원주택지를 선정할 때 알아보아야 할 조건은 크게 자연적 조건, 행정적 조건, 사회적 조건, 인문적 조건 등이 있다.

실제 생활해 보면 자녀의 취학문제, 생필품을 사 오는 문제, 방범 등 갖가지 문제도 많고 부지 조성에 필요한 비용도 많이 들 경우가 생기므로 꼭 필요한 사항을 사전에 체크해 두고 입지를 갖추는 지혜가 필요하다.

그러나 여기서는 전원주택지의 입지를 선정하는 데 있어서 꼭 알아두어야 할 자연 조건에 대해서만 알아보겠다.

전원주택지의 입지를 선정하는 자연적인 조건 중에서도 다시 건축될 터와 주변 환경으로 크게 구분해서 생각해 볼 수 있다.

예를 들어 전원주택이라 해서 주변 경관에 너무 치중해 입지를 정하다 보면 전원주택지로 적합하지 못한 땅을 선정하는 경우가 적지 않기 때문이다.

이런 자연적 조건은 오랜 세월 자연 상태가 변하지 않고 지금의 상태로 보존되어 온 것을 말한다.

이런 환경에 전원주택을 짓겠다고 물리적으로 바꾸어 놓을 경우, 이로 인해 자연재해나, 경제적인 피해를 입을 수 있다는 것도 명심해야 한다.

뛰어난 경관을 갖추었다고 해도 산림을 과다 훼손하거나 심한 경사 부지를 장비를 투입해 부지를 조성하기 위해 옹벽을 쌓으면 토사 유출의 문제와 많은 돈이 들어간다.  

이와 같은 피해를 줄이기 위해서는 먼저 지형을 살펴야 한다. 지형은 다양한 형태를 띠고 있지만 어떤 지역이 전원주택 입지에 어떻게 영향을 주는지 알아야 한다.

흔히 지형이라 하면 배산, 임수, 남향, 접도 등을 꼽을 수 있는데 이는 풍수지리적으로도 상당히 중요하다.

 1. 배산

"북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕이 있으면 좋다"

배산이란 산을 뒤쪽에 두고 전원주택이 자리잡는 것을 말하는데 대부분이 산으로 둘러싸인 우리 나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다.

그러나 산이 앞을 가로막는다든지 너무 높이 올라가서 자리를 잡으면 실생활에 여러 모로 어려운 점이 따르게 된다.

예로부터 우리네 취락 구조가 산자락에 위치했던 것은 아마 이 곳이 논과 밭이 있는 일터의 현장으로 가기 용이하다는 것과 산자락으로부터 지하수가 시작되어 지하수를 얻기 쉬웠다는 점이 많이 작용한 것 같다.

그리고 산을 집 뒤쪽으로 두면 겨울의 찬바람을 막고 해충으로부터의 직간접적인 피해도 줄일 수 있을 뿐만 아니라 약간 아래쪽인 앞쪽의 전망을 시야권에 두고 살피면서 기후의 변화와 농상의 상태, 마을의 동향, 지나는 사람들의 형태를 은연중 살필 수 있고 전쟁이 빈번했던 우리역사에 산은 피난처로서 삶의 중요한 일부분이었다. 이것은 선호한 것은 자연스럽게 대지에 적응하며 살아온 우리 조상들의 생활의 지혜였다.

그래서 배산이라는 기본적인 입지 조건은 우리 나라의 산이 없어지지 않는 한 무시할 수 없는 사항이다.

 

전국 각지에는 유명한 산들이 많다.

그러나 아무리 좋은 유명산을 등지고 있다고 해도 주변의 산들이 너무 막혀 공기의 흐름이 나쁘다든지 채광이 좋지 않거나 교통이 너무 험하면 곤란하다.

예를 들어 홍천은 팔봉산 등 크고 작은 산들이 그림처럼 펼쳐져 있고, 맑은 강도 주변 경관과 잘 어울려 자연 조건은 훌륭하지만 교통이 미흡해서 전원주택지보다는 요즘 인기가 높은 펜션지로 적당하다.

굳이 명산이 아니더라도 산이 뒤를 막아 바람을 막을 수 있고, 맑은 공기를 수시로 공급해 줄 수 있으면 일차적인 배산의 조건으로 나쁘지 않다.

가능하면 북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕을 두고 기댈 수 있으면 좋다.

그러나 아무리 남향집이라고 해도 뒤쪽을 막아주는 산이 없으면 겨울에 차가운 북서풍과 여름에 무더운 동남풍이 불어 여름에는 덥고 겨울에는 춥기 때문에 잘 살펴야 한다.

 2. 임수

"장마에 물이 범람할 곳은 피해야 한다"

전원주택지를 구입하는 사람들 중에 일부는 여름철 물가를 찾았다가 주위 경치에 반해 앞뒤 가리지 않고 땅부터 구입하는 사람들이 있다.

물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 밀접한 관계를 맺고 있지만 잘못 판단할 경우 엄청난 자연 재해를 가져 올 수 있기 때문에 물가의 전원주택지는 세심하게 살펴야 할 택지 중 하나이다.

물의 재해에 관한 예는 제방 공사가 있기 이전의 양평 강하면 일대의 경우를 들 수 있다. 이곳은 낚시를 즐길 수 있을 만큼 강과 가깝게 입지한 땅으로 국토관리청에 의해 사전에 제방 공사를 해야 허가가 떨어지는 곳이었다.

그러나 이를 모르고 계약한 사람들은 8m가 넘는 제방에 옹벽을 쳐서 물이 범람되지 않게 하는 번거로움을 거쳐야 했다.

옹벽을 치고 성토를 한 후 흙다짐을 했는데 이는 금전적으로나 인력면에서 만만치 않은 일이었다.

시골에서 물놀이와 낚시를 할 수 있는 개울은 흔히 볼 수 있는 풍경 중 하나이다. 그러나 비록 작아 보이는 이런 개울도 여름철 장마가 되면 엄청나게 불어나 피해를 당할 수 있으므로 잘 살펴보고 구입해야 나중에 손해 보는 일이 없다.

한편 계곡과 인접한 곳은 더욱 신경을 써서 입지해야 한다.

계곡은 강우량이 적은 봄, 가을, 겨울에는 물이 적어 크게 문제될 것이 없어 보이지만 해마다 여름 강원지역에 막대한 피해를 태풍에서 볼 수 있듯이 여름철 장마에 취약한 곳이다.

또한 계곡과 인접한 곳은 지반이 약하거나 토사가 무너져 내릴 수 있으므로 잘 살펴보아야 한다.

이처럼 강이나 계곡이 우리에게 주는 아름다운 경치와 평화로움은 가히 돈으로 살 수 없는 귀중한 자연 유산임에는 틀림이 없지만 잘못 활용했을 때에는 재산이나 인명 손실을 겪을 수 있기 때문에 특히 '임수'의 주택지를 고를 때에는 자연 요건을 면밀히 따져봐야 한다.

이외에 토지 가격의 상승이 빠르고 매매가 쉬워 투자적인 면에서 유리한 위락시설이 들어선 호수나 유원지 강가를 선호하는 사람들이 많다. 그러나 강물의 범람과 이로 인한 피해를 생각한다면 무턱대고 강가에 집을 지을 수는 없을 것이다.

 3. 남향

"지나친 직사광선도 좋지 않다"

도시의 주택지에 비해 전원주택지는 대개 일조량이 풍부한 것으로 알려져 있다. 그러나 서쪽이나 북쪽으로 비스듬하게 기울어 산을 등지고 있는 경우는 의외로 볕이 적게 드는 경우가 적지 않다.

위치에 따라서는 하루에 해가 드는 시간이 2∼3시간에 불과한 곳도 많다.

예부터 '햇볕이 잘 드는 집에는 의사가 필요 없다'라는 말이 있다.

어쩌면 양지바른 곳이 전원주택지의 첫째 조건에 속하는 것인지도 모FMS다.

그러나 직사광선이 하루 종일 너무 오래 내리쬐는 곳은 좋지 않다. '양지바른 곳'이란 집 주위의 땅에 고루 햇볕이 들어서 적당히 건조, 살균될 수 있는 곳을 말한다. 그러나 때에 따라서는 향을 크게 신경 쓰지 않고 입지한 경우도 있다.

강남의 한강조망권의 아파트는 북향이면서도 한강의 조망으로 비싸게 거래되고 또 선호하고 있고 양평 지역의 전원주택들도 일조권을 따진 향보다는 경관을 중시해서 집을 지은 것을 볼 수 있다.

강가에 지어진 주택들이 대부분 향보다는 경관을 살려 거실이나 방에서 강을 바라볼 수 있게 북향으로 지은 경우가 많다.

이처럼 향보다는 경관을 중시해 지은 경우라도 낮게 떨어진 서향 볕이 큰 창문을 통해 직접 들어와서 종일 집안을 데우는 서향은 피해야 한다.

직사광선이 너무 오랜 시간 동안 직접 방안에 들어오는 것이 별로 좋지 않기 때문이다.

 4. 접도(接道)

"진입할 수 있는 도로가 있어야 한다"

전원주택을 짓고 싶어하는 사람이라면 누구든지 뒤로는 나지막한 산이 있고, 앞에는 유유히 맑은 강물이 흐르는 볕이 잘 드는 남향을 최고의 입지로 손꼽을 것이다.

그러나 이처럼 최적의 조건을 갖춘 곳이라 할지라도 도로와 접하지 않는다면 전원주택을 지을 수 없다.

전원주택은 관청으로부터 인허가를 받고 그 허가에 의해 건축을 할 수 있는데 만일 도로가 없다면 하가를 받을 수 없다.

허가를 받기 위해서는 반드시 폭이 4m인 도로에 접한 땅이어야 한다.

간혹 도로 문제를 간과하고 계곡이나 강의 경치에만 매료되어 전원주택 입지를 결정해 버리고 공사를 시작하는 경우가 있다.

그러나 얼마 못 가서 도로나 교량에 관한 문제로 허가가 떨어지지 않기 때문에 공사를 중단해야 한다.

특히 조그만 개울을 건너야 하는 경우 교량이 공사 차량이 충분히 건널 수 있는 곳이라야만 된다. 만약 지은 지 오래된 허름한 다리라면 허가가 나지 않을 우려가 있다.

또한 접도 문제는 땅값과도 깊은 관련이 있는 부분이므로 더욱 관심을 가져야 한다. 주 도로에서 얼마나 떨어져 있느냐가 크게 가격을 좌우하기 때문이다.

 5. 토질

"비석비토(非石非土)인 땅이 좋다"

앞에서 살펴보았듯이 전원주택의 자연적 조건은 크게 집 지을 터와 그 주변 경관으로 나뉜다. 토질은 집 지을 터와 직접 연관되어 있는 경우가 많기 때문에 다음과 같은 사항을 면밀히 분석해야 한다.

땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라면 비석비토(非石非土)라 하여 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말한다. 이런 땅은 배수가 잘되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.

반면 항상 습도가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은 색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석, 자갈이 많은 땅도 피해야 한다.

전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 많은데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.

이외에도 기타 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 흐르는 땅은 주택 부지로 부적당하니 피해야 한다.

광물질 중 인체에 유해가거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다.

또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않을 뿐더러 풍수지리적인 면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다.

때문에 토질을 살피면서 꼭 주변의 수맥 상태도 함께 체크해야 한다.  

6 지반의 상태

"매립지·지질이 다른 곳은 피한다"

전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축된다.

산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성하고, 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다.

경사가 있는 산을 무리하게 부지 조성하면 토사 유출이나 붕괴의 위험 소지가 많다. 그리고 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 반드시 지반의 강화 작업이 필요하다.

이와 같은 매립의 경우는 지반 강화 작업을 하거나 배수를 잘하여 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 생활 폐기물을 매립한 땅은 지속적으로 해로운 가스가 발생되어 인체에 아주 나쁜 영향을 주기 때문에 피해야 한다.

이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 합니다. 이는 지각 변동시 지질이 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다.  

7 저지대

"지대가 낮거나 경사도가 심한 곳은 피한다"

 

전원주택지로 저지대는 장마나 홍수시 침수의 우려가 있고 땅이 습해서 농작물이 잘 자라지 않기 때문이 땅을 구입할 때 신중해야 한다.