부동산정보

박샘과미스고 2011. 2. 5. 06:13

 부동산 등기상식 총정리

 
등기부 구성 및 권리
 
등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다.
표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.
즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다.
다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다.
면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다.
토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다.
확인사항!!
주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다.
그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다.

확인사항!!
소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함.
- 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함.- 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인.
을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다.
갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다.

확인사항!!
지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인.
- 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함.

등기부상 권리 순위
- 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다.
- 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다.
- 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.

 
  등기부 볼 때 유의사항
 

갑구에선


첫째
소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다.
채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
둘째
예고등기에 관한 것.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.

○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과)
○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과)
○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과)

셋째
가등기에 관한 것,
가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것.
따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.

을구에선
근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.
근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.
그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다.
전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.


 

  등기부 등본 보는 법
 
아파트,연립,다세대 주택인 경우 등기부등본

 

건물 소유권 보존 등기란 특정 건물에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다.
사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 자신의 토지 또는 제3자의 토지(제3자의 사용승낙을 받아)에 건물을 짓고, 해당 구청 건축과에 가서 사용승인신청서를 제출하여 그 승인이 떨어지면 건축물관리대장이 만들어진다. 이 건축물관리대장을 소유권보존등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출하면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단하여 등기를 수리하게 되고 등기부상에 기입이 됨으로써 소유권보존의 절차를 완성하게 된다.
 
  소유자 필요서류
 
① 도면을 포함한 건축물관리대장 등본 1통
② 소유자(건축주)의 주민등록등본 1통
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
④ 개인인감증명 1통(개인인감도장 지참)
⑤ 공시지가가 기입된 부동산의 토지대장 1통
⑥토지일 경우 - 국민주택채권매입필증
⑦위임장 (대리인에 의하여 신청하는 경우)
 
  제세공과금
 
①등록세 : 과세표준액의 8/1,000
②교육세 : 등록세의 20/100
③취득세 : 과세표준액 20/1,000
④농특세 : 취득세의 10/100
⑤국민주택채권(과세표준액 기준)
⑥대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
 
  소유권 보존등기 절차
 
① 구청에 가서 준비할 서류를 발급
② 신청서를 출력받음
③ 관할 구청 세무과에서 해당 건물의 보존에 따르는 취득세 및 등록세를 자진신고
④ 등록세는 그 즉시 구청 은행에 납부하고 그 납부필증(등록세 영수필확인서 및통지서)을 등기신청서에 첨부
⑤ 지시대로 편철과 날인을 하고 등록세납부 영수증, 인지, 증지를 붙여 신청서를완성
⑥ 등기소에 가서 완성된 등기서류를 제출
⑦ 등기가 끝난 후 등기필증 수령

매도인이 준비할 서류 * 등기권리증
(매도인이 등기권리증을 분실한 경우 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사를 통해 확인서면를 작성하는 방법과 이를 공증하는 방법이 있음)
* 인감증명(부동산 매도용)1통
* 주민등록초본 1통
* 신분증
* 인감도장
* 양도신고확인서 1통 (양도신고 대상자인 경우만 지참)
* 위임장(대리인에게 위임한 경우)
매수인이 준비할 서류 * 주민등록등본 1통
* 도장(인감도장 아니어도 됨)
* 신분증 농지취득자격 증명 (농지일 경우), 토지거래 허가필증 (허가구역 내)
* 주택채권 매입 필증
* 등록세 영수 필 확인서 및 통지서
관공서에서 준비할 서류 * 토지 및 건물 등기부등본 1통
* 토지대장 및 건축물관리대장 1통
* 검인계약서 5통 신청서 부본 1통
제세공과금 * 등록세 : 매매대금의 30/1,000 (농지는 10/1,000)
* 교육세 : 등록세의 20/100
* 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100)
* 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
* 국민주택채권 (과세표준액 기준)
* 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
 
(부동산 소재지 관할 시, 군, 구 지적과에서 매매계약서에 검인을 받는다. 검인신청시는 계약서 원본과 사본 2통 제출해야 하며 검인받을 계약서에 기재하는 신고가액은 등록세 과세표준이 되므로 실거래가액을 쓰기보다는 시, 군, 구에서 고시하는 시가표준액에 맞춰 매매계약서를 다시 작성한다)
 
  소유권 이전등기 절차
 
①매매계약서(관할 시, 군, 구 지적과에서 검인)
②검인계약서에 인지첨부
③등록세납부후 납부영수증,영수필확인서와 통지서 수령)
④주택은행에서 제1종 국민주택채권 매입
⑤등기신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부해 등기신청
⑥소유권 등기이전 완료후 등기권리증 받고 등기부등본 확인
⑦취득세납부

가등기 신청 시 준비서류 가등기 해제 시 준비해야 할 서류
소유자
(가등기 의무자)
① 인감증명 1통
② 인감도장
③ 신분증
④ 주민등록 초본 1통
⑤ 등기권리증
집주인 ① 도장
부동산
매입예약자
(가등기권리자)
① 주민등록등본 1통
② 도장
가등기 권리자 ① 가등기권리증
② 주민등록등본 1통
③ 인감증명 1통
④ 인감도장
⑤ 신분증
관공서
구비 서류
① 등기원인증서 (매매예약 증서)
② 토지대장, 건축물대장 등본
(과세시가 산출용)
③ 등록세 영수 필 확인서 및 통지서
④ 신청서 부 본 1통 (세무서 송부용)
⑤ 위임장 (대리인에 의한 경우)
공동 구비서류 ① 해제증서
② 신청서
(대리인에 의한 경우)
③ 대리인에 의한 경우 위임장
제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 대법원 등기 수입증지 :
④ 부동산 필지 당 5,000원
   

가압류 설정 시 준비서류 가압류 말소 시 준비서류
가등기권리자 ① 등기부등본 1통
② 주민등록등본 1통
③ 도장
④ 채무증서
⑤ 신청서
(채권자와 채무자의 인적사항기재)
⑥ 위임장(대리인에 의한 경우)
집주인 ① 인감증명서 1통
② 인감도장
③ 신분증
말소의무자 ① 인감증명 1통
② 가압류 결정문
③ 신분증
기타 구비서류 ① 등기부등본
② 취하서
③ 위임장
(대리인에 의한 경우)
제세공과금 ① 등록세 : 가압류 할 금액의 2/1000
② 교육세 : 등록세액의 20/100
③ 대법원 등기 수입증지 :
④ 부동산 필지당 5,000원
   

전세권 및 근저당권 설정 시 준비서류 전세권 및 근저당권 말소 시
집주인 ① 인감증명1통
(설정할 부동산의 소유주)
② 주민증록 초본 1통
③ 인감도장
④ 등기권리증
⑤ 신분증
집주인 ① 도장
세입자및 채권자 ① 주민등록등본 1통
② 도장
③ 신분증
세입자및 채권자 ① 권리에 관한 등기필증
(전세권 및 근저당권 설정등기에 관한 권리증)
② 도장
③ 신분증
공동 구비서류 ① 등기원인증서
(전세계약서 또는 근저당설정계약서)
② 등록세 영수필 확인서 및 통지서
주택채권매입필증
(전세권 설정에는 매입하지 않아도 됨)
③ 위임장
(대리인에 의하는 경우)
기타 구비서류 ① 신청서
② 해지증서
③ 위임장
(대리인에 의하는 경우)
제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 수입인지 : 10,000원
(비주거일 경우)
④ 대법원 등기수입 증지 :
부동산 필지당 5,000원
⑤ 근저당권의 경우 국민주택채권 :
설정금액1,000만원이상 10/1,000
(일부면제)
제세공과금 ① 등록세 : 3,000원(1건당)
② 교육세:등록세의 20/100
③ 대법원 등기수입 증지 :
부동산
  등기명의인 표시변경·정정시
 
① 소유주의 주소를 변경시 변경과정이 기재된 주민등록 등본,
성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본
② 신분증
③ 도장
④ 신청서
⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
⑥ 위임장 (대리인에 의한 경우)
⑦ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명
- 주민등록등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우


상속인 필요서류 ① 피상속인(망인)의 제적등본 1통
② 피상속인(망인)의 말소자 등본 1통
③ 상속인 전원의 호적등본 및 주민등록등본 각 1통
④ 상속인 전원의 도장
⑤ 상속재산 분할협의서
(협의 상속분할의 경우는 상속인 전부의 인감증명 각 1통씩과 인감도장 지참)
⑥ 대리인에 의한 경우 위임장
관공서에서 구비할 서류 ① 토지대장 등본
② 건축물대장 등본
③ 개별공시지가 확인 원
제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000 (농지는 3/1,000)
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000 (일부 비과세)
④ 농특세 : 취득세의 10/100
(전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
 


증여인이
준비할 서류
① 등기권리증
② 인감증명서
③ 인감도장
수증인이
준비할 서류
① 주민등록등본
② 도장
관공서, 기타
구비할 서류
① 건축물관리대장
② 토지대장
③ 공시지가 확인 원
④ 증여계약서 :
법무사 사무소에서 작성해줌
제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 15/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000
(별장 및 고급주택 등 500/100)
④ 농특세 : 취득세의 10/100
(전용면적 85㎡이하 공동주택,
농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권
(과세표준액 기준) 대법원등기 수입증지 :
부동산 필지당5,000원