{8월 다섯째주} 나로호로 얻은것, 부동산 문제

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주간시사정리

2009. 8. 29.

 

 

 

 이번주에 가장 큰 이슈는 나로호 발사였다. 7전8기끝에 발사에 성공한 나로호는 아쉽게도 정상궤도 진입에 실패했다. 뭐 나로호에 대해서는 아래에서 다루기로 하고, 기타 큰 소식으로는 일본 중의원 선거 결과가 오늘 나온다는것과, 국내적으로는 신종플루에 대한 것이 있다. 국민들은 크게 불안해 하고 있으며, 정부에서는 과도한 공포를 우려하고 있다. 광우병사태때와 느낌이 비슷하다. 광우병 사태의 결과, 미국산 쇠고기는 지금까지도 국민들의 인식이 남아있어 예상만큼 팔리지 않아 수입업체들의 고심이 커지는 상태이고, 무엇보다 정부에 대한 불신이 커지는 결과를 낳았었다. 지금은 많이 회복되었지만, 문제는 '소통의 부재'로 대표되는 정부안에서만의 자기중심적 생각이 원인었다. 번지점프(미국산 쇠고기)가 아무리 안전하다고 해도, 그 위에서 무섭다는 사람이 있기 마련이고, 안 무서워하는 사람이 무섭다는 사람을 떠밀 근거는 없다. 그게 국민을 위해야 하는 정부면 더더욱 그렇다. (그런 사람들은 심성에 변화가 없고 앞으로도 없을것이며, 언제든 똑같은 사태가 벌어졌을때 또 다시 시위에 나갈 것이다.) 이번 신종플루에 대해서도 공포심을 느끼는 사람들에 대해, 위험성이 적다며 괜찮다고만 할 수는 없는 상황이다. 뭐 일단 현재는 그 때의 일로 인한 학습효과가 되어서인지 공포심에 대한 막무가내식 대처는 없는듯 하다. 하긴 이건 광우병보단 실존적 위협이니까. 그런면에서 볼 때 개인적으로는 신종플루에 대한 정부의 대처는 특별히 지적할 부분이 없어보인다.

 

 신종플루이야기는 이 정도로 끝내고, 길게 말할 이야기들을 해볼까?

 

 

 

 

2009년 8월 다섯째주

 

- 순 서 -

 

과학 : 나로호 발사, 정상궤도 진입 실패

경제 : 전세값 폭등, 정부의 전방위적 집값대책 발표

 

 

 

 

 

 

 

 

과학 : 나로호 발사, 정상궤도 진입 실패 

 

 

 이번주 화요일(25일), 거듭된 연기끝에 나로호가 발사되었다. 개인적으로도 매우 가슴졸이며 지켜봤고, 아마 많은 국민들이 그랬을것이다. 지난번 자동시퀀스가 정지했던 7분 56초가 지나고, 드디어 엔진이 불을 뿜자 긴장감은 최고조가 되었다. 기우뚱하며 솟구치는 나로호를 보면서 '저러다 폭발하는거 아냐?'하는 걱정을 하기도 했다. 그래도 결국 나로호는 온전히 우리 눈에서 점이 되어 사라져갔다. 하지만 발사 30분뒤, 나로호가 정상궤도 진입에 실패했다는 교육과학기술부의 발표가 있었다. 갑자기 싸늘해진 분위기와 아쉬움은 아직까지 이어지고 있다.

 

 실패의 원인은 정상적인 페어링 분리 실패가 일단 가장 큰 원인으로 지적되는듯 하다. 하지만 개인적으로는 '그렇다면 어떻게 더 높은고도 까지 올라간걸까?'라는 의문이 들었다. 페어링이 붙어 있어 더 무거운데 말이다. 마침 며칠전 그에 대한 더 세밀한 조사에 들어갔다고 한다. 이는 책임이 러시아에도 있느냐 없느냐의 문제라 우리에게 아주 중요한 사안이다. 그놈의 러시아... 왜 러시아는 이렇게 우리를 골치아프게 하는걸까?

 

 ◆ 가장 효율적인 선택 : 러시아

 

 일단 독자기술로 우주개발을 해도 안된다 할수는 없겠지만, 두말안해도 너무 비효율적이고 힘든일이다. 하면 되는데, 사고 싶어도 못사는 개발시간을 돈으로 살수 있으니, 살 수 있다면 다른나라의 기술을 사는것 만큼 좋은 선택이 없다. 

 

 따라서 우리는 여러 우주 선진국에게 기술을 팔아 달라고 요청했다고 한다. 뭐 다들 알다시피 그 결과 미국과 일본은 돈의 액수와 무관하게 안된다고 거부했으며, NASA에 대항하는 ESA를 바탕으로한 EU우주개발의 선도국, 프랑스는 정말 엄청난 금액을 불렀다고 한다. 다른 나라들도 마찬가지 인듯 하고... 그런데 당시 러시아는 경제위기에 빠져있었고, 그래서 비교적 싼값(2500억)에 기술이전협약을 맺을수 있었다. 하지만 이도 계약에 미국이 개입하면서 애초 원했던 이전의 수준은 되지 못했다.

 

 ◆ 나로호로 우리가 얻은것 

 

 뭐 아무튼간에, 그래도 우리가 러시아로 배운것은 많다. 발사장건설때도 애초에 우주발사장 건설경험이 없는 국내업체들이 발사장에만 사용하는 특수페인트에 대해서 생전 처음 배우는등, 기타 많은 도움을 받았다고 한다. 또 발사장 운영노하우나, 발사시퀀스 소프트웨어등도 배웠다. 조립절차라던지 기타 여러가지 것들... 당황스럽지만 로켓기술 자체보다는 로켓기술을 제외한 그 외 모든 우주연구분야에서 도움을 받았다고 보면 되겠다. (로켓기술도 도움을 받긴 했다고 한다.)

 

 논란이 되고 있는 1단 추진체는 러시아에서 생산되어 통채로 들여온 모델로, 뜯어보지도 못한것이 맞다. 하지만 1단로켓기술의 대부분은 이미 확보하고 있는 상태라고 한다. 단 1단로켓의 핵심부품인 터보펌프기술이 완벽히 확보되지 않았다고 하는데 이는 연구중이고 거의 완성단계라고 한다. 그럼 더 기다렸다가 1단까지 만들어서 완전 100%국산으로 쏘지 왜? 실제 2018년에는 이소연 박사가 탔던 러시아 소유즈우주선 급의 75톤엔진으로 구성된, 순수 국산 KSLV-2로켓이 발사될 예정이다. 그럼 2009년에는 왜 쏘는걸까? 일단 작은로켓이라도 쏴서 관련시설들을 테스트 하는데 의미가 있고, 또 점진적으로 나아가는방식이 좋다. 

 

 무슨말이냐면, 이번에 1단은 러시아의 로켓을 사왔고, 그 외에는 완전히 순수 국산기술이었다. 그런데 만약 전체가 순수 국산로켓이었고, 이번 발사에서 순수 국산의 1단로켓이 폭발하며 실패했다고 하자. 그럼 2단로켓은 잘 작동하는지, 페어링은 잘 분리됐을지, 우주궤도까지 간 로켓을 우리 추적장치가 제대로 추적했을지도 알 수가 없지 않나? 우리는 이번 발사가 만약 성공했다면, 이미 연구중인, 가장 어려운 1단만 완성하면 된다 라는 결론에 도달 할 수 있었다는것이다. 위성궤도 진입에 실패하며 그런 멋진 상황에는 도달하지 못했지만, 나로호가 대기권을 넘어가는데에는 성공하면서, 발사장이나 각종 추적장비들을 정상적으로 테스트 할 수 있었고, 여러 문제조차도 기술진에게 큰 경험이 되었다. 그래서 나로호라는 비교적 작은 로켓으로 시작하는것이다. 포스코에서도 이론적으로 완성된 1조원짜리 파이넥스 제철소를 짓기 위해, 수십억짜리 작은 공장부터 시작해, 수백억, 수천억짜리 순으로 규모를 키워가며 노하우를 쌓아, 최종적인 1조원짜리 공장의 완성도를 높인다고 한다. 그런것과 똑같은 것이고 우리도 작은 나로호로 인해 많은 것을 얻었다.

 

 ◆ 멋진 실패

 

 하지만 분명 나로호는 정상궤도 진입에 실패했다. 러시아와 나로호를 통해 배운 여러가지 것들에도 불구하고 말이다. 물론 이 정도도 분명 객관적으로 봤을때 첫 발사치고 성공일수 있으나, 또다른 객관적시각에서 보면, 나로호 로켓 본연의 임무는 실패한것이다. 위성을 올려놓지 못했으니 말이다. 그건 참으로 아쉬운점이고, 보완해야할 부분이며, 그래서 과학자들도 열심히 연구하고 있다.  

 

 그래도 실패도 이런 멋진 실패가 없다고 생각한다. 위에 쓴 것처럼 쏜지 얼마되지도 않아 1단이 폭발했다면 다른건 작동하기도 전에 폭발했으니 다른것의 작동,문제여부를 생각해 볼수도 없는 가운데 단지 1단만 파고 들었을텐데, 이번의 경우 궤도도 다 올라가고, 그걸 더 올라갔는데, 페어링이 분리가 제대로 안되서 위성은 어떻게 됐는지 모르고... 이런 복합적인 상황이 되자, 1단이 추진력이 강했던건 아닌지, 2단이 분사가 안된건 아닌지, 페어링은 왜 문제가 된건지, 위성은 지금 어디에 있는지, 이런 총제적인 모든 부분이 심도있게 연구되고 있는 상황이기 때문이다. 엉망진창이라고 볼 수도 있겠지만, 로켓은 우주로 솟아 올랐고, 이는 위대한 발전의 시작임은 분명해 보인다. 이젠 우리가 응원할 차례가 아닐까?

 

(우주개발은 왜 해야 하는지는 생략... 나중에 기회가 되면 글 쓰겠습니다.)

 

 

 

 

 

경제 : 전세값 폭등, 정부의 전방위적 집값대책 발표 

 

 

 최근 서울의 전세값은 폭등하고 있다. 전체적인 부동산도 들썩이고 있다. 올해 서울의 집값은 올해 최고수준의 상승세를 보이고 있는 상황이다. 이에 대해 정부는 이번주에 강남에 유입된 모든 자금을 조사하겠다고 하는 등, 여러 정책들을 시도하고 있다. 도대체 우리의 집값은 왜 이런걸까? 개인적으로 '부동산'하면 떠오르는 지역적인 집값추세에는 별 관심이 없었지만, 주택이 경제에 미치는 영향에 대해서는 관심이 많았다. 뭐 그렇다고 해도 아주 잘 알지 못하는것은 마찬가지이기 때문에 따로 글을 쓰는건 그렇고, 요즘의 부동산 위기가 임계점에 달한듯 보여, 뭔가 큰 분기점이 될것 같아 이곳에 적당히 글을 써보고자 한다.

 

 사실 대한민국에 부동산문제는 항상 있었다. 하지만 일정한 사이클이 있었고, 가장 최근의 사이클인 노무현 전 대통령의 참여정부 시절부터 이야기를 시작하면 될 듯하다. 다 이야기 하자면 기니 굵직한 것들을 언급하도록 하겠다. 전문용어를 하나하나 설명하지는 않겠다. 전체적으로 글의 결론을 내는데는 문제가 없을듯 하기 때문이다.

 

 ◆ 참여정부시절 부동산 급등의 원인

 

 노무현 대통령은 당선되자마자 '집값이 올라 잘 된 나라가 없다.' 라는말로 집값안정을 위한 대책을 발표하기 시작한다. 일단 취지는 옳았다. 몇몇 사람들은 집값이 올라가면 국가적 부가 증가한다 생각했고, 떨어지면 국가적 손해라고 생각했다. 아직도 그런사람들이 있는데 특별히 더 이야기하진 않겠다. 거품 말이다. 거품은 생기는것 자체로도 문제이며, 꺼지면 더 큰 문제가 된다. 아무튼 비정상적인 증가는 문제가 된다는것이 분명하다.

 

 여튼 그래서 당선되었던 2003년 처음 나왔던 정책들이, '분양권 전매금지, 1가구1주택 양도세 강화, 2005년 종부세 실시, 투기과열지구 지정 & 과열지구 LTV 40%' 가 있다. 그 이후에도 많은 정책들이 추진되었다.

 

2003년
▲ 5.23 주택가격안정대책
- 분양권 전매금지 수도권 전역, 충청권 일부로 확대
- 투기지역내 주상복합, 조합아파트 분양권 전매금지
- 수도권 전역 투기과열지구 지정
▲ 9.5 재건축시장 안정대책
- 재건축 중소형 60% 건설 의무화
- 1가구1주택 양도세 비과세 요건 강화

▲ 10.29 부동산종합대책
- 종합부동산세 시행 시기 2005년으로 단축(보유세 강화)
- 1세대 다주택자에 대한 양도세 강화
- 투기지역 LTV(주택담보인정비율) 40%로 하향
- 장기공공임대주택 150만호 건설 추진

- 판교·화성·김포·파주 등 4개 신도시 19만호 공급
- 투기과열지구 6대 광역시와 도청소재지로 확대, 분양권 전매금지
- 재건축아파트 개발이익 환수
- 주택거래허가제 도입, 토지거래허가면적 강화

 

2005년
▲ 2.17 판교 신도시 투기방지대책
- 재건축 개발환수제 등 재건축 대책
- 채권입찰제 실시
- 청약통장 불법거래행위 현장 집중단속
- 강남 등 6개 주택거래신고지역 신고실태 조사
- 판교 일괄 분양 등 판교 투기방지 대책
▲ 5.4 부동산대책
- 부동산 보유세율 단계적 강화
- 1가구 2주택자 양도소득세 실가과세

▲ 8.31 부동산종합대책
- 종합부동산세 과세대항 9억 원에서 6억 원으로 확대ㆍ강화
- 1가구 2주택 양도세 50% 중과
- 실거래가 등기부 기재

 

2006년
▲ 3.30 부동산종합대책
- 투기지역 DTI(총부채상환비율) 40%로 규제
- 재건축 초과이익 환수제
▲ 11.15 부동산시장 안정화방안
- 공공택지 주택 12만5000가구 추가 공급
- 신도시 택지개발기간 단축
- 공공택지 주택 분양가 25% 인하
- 총부채상환비율(DTI) 적용 대상 수도권 투기과열지구로 확대
- 서민주택금융 지원 강화

 

2007년
▲ 1.11 분양가 상한제 전면 확대
- 분양가 상한제 전면 확대
- 수도권과 지반 투기과열지구 내 민간택지에 원가공개제 도입
- 수도권 아파트 전매 제한 확대
- 청약제도 개편(청약가점제 앞당겨 시행)

- 투기지역 내 주택담보대출 1인당 1건 제한

 

 하지만 그럼에도 불구하고 조금씩 움찔움찔하던 부동산은, 2005년에 중반에 들어서면서 급등하기 시작한다. 참여정부는 종부세 대상을 9억에서 6억으로 내리고, LTV에 이어 DTI도 확대시도하지만 부동산은 급등한다. 왜 그랬을까?  

 

 첫째는 공급확대정책이다. 일단 공급을 확대시키는건 당연히 맞다. 시장에서 상품의 가격이 오르는건 수요에 비해 공급이 적은것이 원인이기 때문이다. 따라서 참여정부 시절 부동산 수급을 늘리려 노력했는데, 정부에서는 '반값아파트', '장기임대주택'같은 서민형 정책을 비롯해 여러 신도시들을 추진했고, 당시 이명박 서울시장도 서울이 주택수요를 감당하고 있지 못하다는 판단하에 뉴타운 33개를 추진했다.

 이는 말한것 처럼 공급확대라는 측면에서 옳은 방향이었지만, '개발호재'를 수도권과 서울 곳곳에서 불러일으켰고, 그 파급효과는 주변 부동산의 가격을 올리는데 일조했다. 또한 뉴타운이나 일부 신도시 지역은, 당연히 기존의 주거구역이 철거되고 보상금이 풀리는 방식이었기 때문에, 철거대상자들과 보상금으로 인한 새로운 주택수요는 생겨나고, 집은 철거되어 줄어드는 결과를 낳았으며 따라서 수요가 공급을 넘어서는데 일조했다.

 하지만 신도시나 뉴타운등은 공급을 늘리기 위한 불가피한 선택이었다고 생각해 줄 수 있다. 실제로 오늘날과 가까운 미래의 주택공급은, 당시의 공급증가 정책으로 인해 산술적으로는 부족하지 않은 상황이다. 질적으로는 문제가 있으면 있겠고, 따라서 오히려 미분양사태와 건설사 도산을 걱정해야 하는 상황이 되었다.

 

 둘째는 정치적 요인이다. 종부세등이 적극적으로 시행된 참여정부 중반, 여러 부동산 정책의 실시에도 불구하고, 많은 사람들은 정권교체가 되면 그런 정책들이 다 사라질 것이라는 생각을 가지고 있었기 때문에, 그것이 주택 매도로 이어지지 못했다. 관망세를 유지해 나간것이다. 이는 국민탓, 정부탓을 할 수 없는 문제라고 할 수 있다. 실제 종부세는 부분위헌 판결을 받았으며, 따라서 다시는 볼 수 없는 상황이다. 

 

 셋째가 중요하다. 바로 국제적 분위기다. 왼쪽의 그래프는 04년에서 부터 08년 10월의 서브프라임 전, 6월까지의 전국 주택 매매&전세 가격 그래프이고, 매매가격에는 코스피지수가 겹쳐있다. 주가지수가 2000포인트로 달리기 위한 1000포인트를 넘었던 2005년 초, 부동산 가격 또한 급등을 준비하기 시작한다. PB처럼 부자들의 자산을 관리했던 금융 전문가들은, 주식상승과 함께 재테크에 관심있었던 이름바 '큰손'들이 부동산에 더욱 적극적으로 투자를 시작한 부분을 지적하고 있다. 국제적인 부동산 상승세가 시작되었기 때문이다. 그들의 영향은 '큰손'수준은 아니어도 부동산에 관심있는 많은 투자자들 또한 자극했고, 주가의 상승과 경제팽창, 재테크 열풍에 힘입어 부동산에도 오를것이라는 분위기가 생겨났으며, 매도 물량은 사라졌고, 심지어 여러 펀드의 생성과 더불어 부동산 관련 펀드들까지 생겨났다.

 

 ◆ 부동산 문제의 원인은 이것

 

 결국 이 세가지는 부동산문제의 단 하나의 누구나 다 알고 있는 결론을 도출해 내게 된다. 공급의 증가가 '개발호재' 라는 모습으로 부각된 이유, 여러 정책이 시행되었음에도 소유자들이 관망세를 유지하며 정책이 사라진 이후를 기다린 이유, 국제적 분위기과 함께 부동산 가격이 상승한 이유, 이는 부동산 가격이 실수요보다는 시세차익을 노리는 투자,투기수요에 의해 좌우 된다는 것을 보여준다. 따라서 구매자의 소득에 따라 대출 할 수 있는 규모를 제한하는 DTI가 2006년 시행되자, 2007년부터 주택가격은 일정수준에서 멈추게 된다. 이미 올라버린 후였지만 말이다. (사실 DTI때문인지, 주가가 주춤해서인지, 관망세 때문인지 정확히 알 수 없다.)

 

 결국 결과론적인 이야기지만, 국제적 유동성과 더불어, 국내의 유동성도 움직이기 시작한 2005년 초에 적극적으로 LTV와 DTI를 시행했었다면 어땠을까 하는 아쉬움이 생길수 밖에 없다. 또 더욱 근본적인 문제는 부동산이 상품과 금융의 사이에 있다는 점이다. 옷값, 자동차값이 급등해서 문제가 생기는걸 본적이 있나? 그런 공산품들은 적당한 시장경제 속에서 잘 가격을 찾고 있다. 하지만 투자와 투기의 대상이 되는 주식이나 부동산은, 여지없이 대공황, 일본의 잃어버린 10년, 서브프라임 사태등을 불러왔다. 따라서 부동산에 대고 지나친 시장경제논리를 들이대는건 문제가 있다. 금융위기이후 금융상품들에 대한 제제가 논의되는것 처럼, 부동산에도 충분한 규제가 필요하다. 이를 경제논리를 주장하는 사람들이 인식해야 한다. 당시 LTV, DTI를 도입 할때 '자기가 대출해서 집사겠다는데 그걸 왜 막냐', '시장경제에 위배된다'라고 말했던 사람들... 이런 사람들이 내가 딱 지적하고 싶은 사람들로, 정말... 한심하다.

 

 ◆ 이명박 대통령 당선 이후 지금까지...

 

 아무튼 이런 집값상승은 정권교체직전 터진 서브프라임 모기지론 사태에도 불구하고 떨어지지 않고 초기에 어느정도 안정세를 유지한다. 그리고 당시 정권교체에 성공한 이명박 대통령은 초반에는 참여정부의 규제들을 어느 수준 유지했지만 결국 대부분 폐지한다. 하지만 우리 부동산 시장도 순간 급격히 매도세가 증가하며(주식도 그렇듯 심리가 무너지는 순간 이러기 마련이다) 폭락은 아니지만 주택가격이 고점대비 30~40%수준까지 하락하게 된다. 그러자 추가적으로 2008년, 강남3구를 제외한 투기과열지구를 해제하고, LTV, DTI 수준을 완화하며, 1가구 2주택 기간을 연장하고, 양도소득세와 상속세 등을 완화한다.

 

 그 이후, 참여정부 당시 한국 경제, 한국 주식시장, 한국 기업실적과 함께 부동산값이 증가했던것과 마찬가지 원리로, 우리나라가 금융위기에 대해 가장 적은 타격을 받고, 가장 빠른 회복세를 보이는 동시에, 각종 규제완화가 더해지자, 부동산 시장은 2009년 급상승하여 2006년의 고점수준을 회복한다. 정부에서는 '집값 정상화'라고 말했지만, '서울 집값 정상화'는 '수도권 집값 정상화'로 번져갔고, 정상화라고 말할수 없는 문제는 전세쪽에서도 터져나온다.

 

 ◆ 왜 전세값이 오르는가?

 

 전세급등현상은 참여정부때인 2007년에도 똑같이 발생했던 현상이다. 이는 위에 말한것과 같은 재개발, 뉴타운등이 원인이다. 신도시의 경우는 농지나 다름없는 땅에 거대한 아파트 단지가 들어서기 때문에 공급이 증가하는게 상당하지만, 재개발과 뉴타운등은, 기존의 연립주택들이 헐리고 아파트들이 들어서기 때문에 실질적인 단위면적당 가구수의 증가는 생각보다 크지 않다. 게다가 기존의 '허름한' 싼 가격의 주택들이 사라지기 때문에 저렴한 주택이 감소하게 된다(주택멸실). 따라서 저렴하게 매수할만한 싸거나 작은 주택이 사라지니 '매수'를 할수가 없게되고, 그나마 저렴한 '전세'로 사람들이 몰리는 것이다. 또한 애초에 서울에 집을 사야할 필요가 있는 어느정도 능력있는 실수요자들도, 집값이 2006년수준으로 회복되자 그나마 싼 전세로 눈을 돌리고 있는거고 말이다. 다시 말했지만 참여정부때도 뉴타운 개발등을 공급증가로 생각했기 때문에 발생했던 일이고, 뉴타운 개발은 지금도 지속중이기 때문에 집값이 오르자 다시 발생하고 있는 상황이다.  

 

 따라서 이런 상황에서는 싼 주택이 필요하다. 따라서 노무현 정부때는 뉴타운 개발과 동시에 반값아파트나 장기전세주택의 필요성을 인식, 강력하게 추진했지만, 반값아파트의 경우는 반값을 이루지 못했고, 장기전세주택의 완공이 재개발로 인한 철거보다 빠를리 만무했다. 그래서 주택멸실과 2007년 전세난은 일어나고 말았던 것이고 말이다. 따라서 노무현 대통령은 2016년까지 장기임대주택을 150만호, 장기전세주택을 50만호 건설하여 뒤늦게라도 싼 주택의 수요를 따라가겠다는 '장기임대주택건설계획'을 발표했었다.

 

 하지만 최근들어 '장기임대주택건설계획'은 그나마 서울시의 시프트(Shift)로 브랜드가 바뀌며 일부 추진되고 있지만, 전체적인 '장기임대주택건설계획'이 이번정부에서의 브랜드, '보금자리주택'이 되고나서, 임대나 전세의 형태가 아니라 분양의 형태가 되며 가격이 높아지고 있다. 이는 분명 문제다. 그래도 그린벨트나, 국철위의 땅을 이용해 주택을 싸게 공급한다는 정책이 추진되고 있으니, 논란은 있지만 일단 지켜봐야 할듯 하다.

 

 ◆ 평가와 제안

 

 노무현 정부의 부동산 정책에 대한 평가는 '나로호'에 빗대고 싶다. 갖은 노력을 다했지만 결국 실패했고, 이는 시행착오라 평가 될 수 있다. 하지만 국가정책의 시행착오의 피해는 국민들에게 돌아간다는 점과, 무엇보다 막을수 있었는데 막지 못한 정책 타이밍의 착오는, 국제적 분위기에 핑계대며 넘어갈 일은 아닌듯 하다. 하지만 참여 정부에서의 각종 정책으로 인해, 미국이 서브프라임으로 달려가던 때에 대한민국의 주식상승률은 굉장했음에도 불구하고 집값상승률은 OECD국가중 하위권이었다는 사실은, 결과적으로 집값이 올라 참여정부의 정책을 실패라고 말하는것과 반대로 결과적으로 2008년의 집값하락 충격을 최소화 할수 있었는 원인이었다고 칭찬해도 좋을 부분이다. 또 하나로는 오르고 나서가 아닌 애초에 적극적으로 부동산을 잡으려 했다는 것과, 시행착오끝에 2002년 국내에 처음 도입된 LTV, DTI등을 비로소 적극 시행했다는 점이다. 그 시행착오의 결과, LTV와 DTI는 오늘날 이명박 정부의 강력한 최후의 카드로 남아 있으며, 이와 함께 투기과열지구, 장기전세주택등의 여러 정책들은 현 정부에서 시행중에 있다. 대한민국 부동산 정책의 틀과 방향을 마련한것이다.

 

 이명박 정부의 부동산 정책에 대해서는 위에서 지적한 정도 이상으로 비난까지 할 마음은 없다. 부동산 문제는 진행중이며, 따라서 실패라 단정짓기 어렵기 때문이다. 하지만 최근 주식상승과 동시에 전세값과 부동산이 들썩이고 있으며, 참여정부의 지난날을 되돌아 봤을때, 지금이 2005년 초와 같은 부동산정책 실시의 적기일 가능성이 크다는 사실은 중요하다. 마치 FRB에서 유동성을 흡수하기 위해 미리 금리를 올리거나, 미리 내리는것 같은 방식으로 대처해야 한다는 것이다. 물론 지금 출구전략 시기를 재고 있는것 처럼 아직 적기가 아닐수 있다. 하지만 전반적인 이명박 정부의 부동산 정책, 철학등을 볼때, 그와 무관하게 기본적으로 제안을 하고 싶은 부분이 있다.

 

 

1. '건설&부동산 경기부양'을 주거정책과 연계하지 말 것 

 - 나로호 120발을 쏠 수 있는 어마어마한 4대강정책이면 건설경기부양은 충분하지 않을까? 정부관료들은 DTI등을 확대하는 데에 있어서 '주택값 안정'과 '부동산 부양을 통한 경기활성화' 사이에서 망설이고 있는듯해 보인다. 참여정부때의 문제중 하나로 지적했던 '개발호재로 변형된 공급확대정책'과 같은 현상이 용산 재개발이나 초고층 건물 건설등으로 똑같이 등장하고 있는 상황이다. 더 좋고 멋진집이 개발이 목적이 되어서는 안된다. 모두가 살 수 있는 개발이 되어야 하는 것이다.

 

2. 서민을 위한 장기임대&전세주택을 확충 하여 주거복지 정책을 유지할 것

 - 윗글에 말한 이유 때문이다. 뉴타운은 진행중이며 2010년에는 올해보다 더 큰 주택멸실이 일어난다고 한다. 따라서 서민주택정책을 지금보다 더 파격적이다 싶을정도로 진행해야 한다. 또는 싱글족이나 단순 업무상의 이유로 서울에 몇년 동안 거주하고자 하는 사람들을 위한 소형 주택도 확충되야 한다.(계획이 나왔던것 같은데...) 말한것 처럼 더 좋고 멋진집이 개발의 종착이 되어서는 안된다. 그런집은 돈이 넉넉하고 자식들도 어느정도 큰 가족들을 위한 주택이 될 뿐이다. (40~60평 아파트가 한가구 늘어나면, 12~16평의 임대아파트는 3~4채가 줄어든다고 한다.)

 

3. LTV, DTI 규제를 넓게 확대 할 것

 - 카드대란을 생각해보라. 물건을 살 능력이 없는 사람이 카드로 물건을 긁으면 문제가 생기기 마련이다. 대출을 이용하는 투기사용자를 떠나 실수요자라 하더라도, 집을 살 능력이 없는 사람이, 집값이 오를것을 기대하고 대출로 집을 사게 되면, 가계빚이 증가하며, 파산이라도 하게 되면 개인의 파산이 아닌 가족의 파산이 된다. 대출해 준 금융기관도 몰락하게 되고 그것은 서브프라임사태가 증명한바 있다. 물론 값을수 있는 사람은 살 수 있도록 적절한 %가 정해져야 할 것이고 말이다. 아무튼 중요한건, 현재 강남3구에만 적용되고 있고 그것도 낮지 않은 %인 LTV와 DTI비율을, 부동산문제를 카드문제처럼 생각하여 확대해야 한다는 것이다. 꼭 부동산 문제가 생겨야만 LTV나 DTI를 확대할 일이 아니다.

 

4. 불로소득을 환수할 방법을 강구 할 것

 - 부동산에 대해서는 투기는 물론 투자라 하더라도 그 욕구를 최소화 시켜야 한다. '의식주'가 그래야 한다. 곡물가격 상승은 서민물가의 상승을 가져왔다. 따라서 오바마 대통령은 바이오디젤에서 손을 때기도 했다. 집도 마찬가지다. 종부세는 효과적인 불로소득 환수의 수단이었지만, 헌재의 판단처럼 위헌의 소지가 있다. 내가 어떤 법이 가능한지는 정확히 모르겠지만, 실수요자에 큰 영향을 미치지 않는 수준으로 잦은 거래나 다주택보유에 크게 부담을 주는 방식을 추진해야 할것이다.

 

 

 

 

 헛, 낮에 놀고 글을 쓰다보니 월요일이 되었다. 나로호도 그렇고 짧지 않은 글이 되었다. 아무튼 지금 뽑아 낼 수 있는 내 능력은 여기까지다. 나로호나 부동산 관련 정보나 지적은 내 글과 지식을 완성시키는데 도움이 될 것이다. 많은 의견 달아주시길...

 

(많은 과거, 현재의 인터넷글과 책을 기반으로 한 글입니다. 출처를 정확히 적지 못함을 양해바랍니다.)

 

 

 

 

2009년 8월 다섯째주

 

 

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- 문장 어색한 부분 수정 (09.8.31)

- 문장 어색한 부분 수정 (09.9.1)

- 문장 어색한 부분 수정 (09.9.3)