{6월다섯째주 시사} 집값 안 잡나 못 잡나?

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주간시사정리

2020. 7. 6.

 

"문재인 정부의 부동산 정책은 분명 실패다. 

하지만 꼬인 부분을 찾기 위해서는 전체를 뭉뚱그려

실패라고 규정하고 '시장주의' 따위의 주장으로 

넘어가는 것 역시 문제가 될 수 있다."

 

 

 

 

 

 

- 순 서 - 

 

6.17 부동산 대책 - 집값 안 잡나 못 잡나

(1) 못 잡는 게 아니라 일부러 안 잡는다?

(2) 문재인 정부의 부동산 정책은 실패, 단 지방은 성공?

(3) 왜 보유세 폭탄이 어려운가?

(4) 사다리 걷어차기인가?

(5) 넘치는 유동성과 박탈감

*1년 전 시사 - 일본 경제 보복의 시작

 

 

 

 

 

 

 

   안녕하세요. 스마일루입니다. 

 

   간만에 다양한 소식이 있었던 한 주였습니다. 기본적으로 6.17 부동산 대책을 놓고 다양한 논란과 함께 대통령의 메시지가 나오면서 관련 내용이 주요 이슈가 되고 있고, 어제는 외교안보라인의 교체가 있었습니다. 3차 추경 및 추미애 법무부 장관과 윤석렬 검찰총장의 충돌, 인천공항 직원들이 정규직화도 논란이었죠. 

 

   국제적으로는 미국 코로나 확진자가 일간으로 최대치를 기록했다는 소식, 그리고 홍콩 보안법 통과 소식이 화제였습니다. 홍콩 보안법이 특히 우려됩니다. 관련해서는 미국, 영국도 얽히면서 앞으로도 논란이 많아질 듯하네요. 

 

 

 

 

   6.17 부동산 대책 - 집값 안 잡나 못 잡나


   북한 및 국내 정치 소식은 여러번 다뤘으니, 여러 소식 중 이 이야기를 해보려고 합니다. 최근의 부동산 대책, 6.17 부동산 대책으로 말들이 많습니다. 이젠 빚내서 집 사기도 어려워졌다는 목소리들이 많고, 일부 지역에선 전셋값도 오르게 됐으며, 여전히 서울 집값은 오를 것/오르고 있다는 말도 있죠.

 

   이에 문재인 대통령이 김현미 국토부 장관에게 특별 지시를 했다는 소식도 들려오는데 아무래도 청와대 역시 다급해진 상황입니다. 추가 대책이 확실시되죠?

 

   그런 가운데 문재인 정부의 부동산 정책을 전반적으로 평가하는 글을 간단히 써보고자 합니다. 유난히 많았던 정부의 부동산 정책을 일일이 나열하기는 어렵고, 하나하나 따지고 들어가는 건 전문가분들이 잘 하실 것 같으니 저는 좀 크게, 넓게 보는 관점에서 이야기를 해보겠습니다. 

 

 


"확실히 경제라인은 교체할 필요가 있다."

 

   (1) 못 잡는게 아니라 일부러 안 잡는다?

 

   요즘 일각에서는 문재인 정부가 일부러 집값을 잡지 않는다는 주장들이 꽤나 많습니다. 정책은 계속 나오는데 문제가 해결되지 않는 것을 보면, 일부러 헛다리를 짚는 게 아니냐는 것이죠. 구체적으로는 고위 공직자들이 서울에 집이 많아서, 또는 수도권 표심을 이유로, 경제활력을 위해서 서울이나 수도권 집값을 키운다는 것인데요. 

 

   솔직히 그런 건 그저 그럴듯한음모론이라는 게 제 생각입니다. 그냥 멍청해서 못 잡으면 몰라도 일부러 이렇게 소란스럽게 집값을 잡지 않을 이유는 없습니다.뭔가 있어 보이는, 그럴듯해 보이는 말을 하고 싶은 사람들이 쓴 소설이죠. 

 

   하나씩 살펴보면, 일부에서는 서민들이 집을 가질수록 정치적으로 보수화되기 때문에 정치적인 이유로 그를 막으려는 것이라는 말이 있는데요. 지금 대통령 지지율이 떨어지고 있고, 과거에도 부동산 대책이 나올 때마다 대통령 지지율이 떨어졌다는 말도 있는 상황입니다. 말이 안 맞죠.그냥 있어 보이는 음모론일 뿐이고요. 

 

 

"솔직히 코로나19로 인한 '버프'가 꺼지는

자연스러운 과정이라고 봐야겠지만,

최근에 있었던 다양한 논란이 영향을 안 미치진 않았을 듯."

 

 

 

   경제활력을 위해서라는 것도, 집값이 올라가면서 건설경기가 활성화되어야 의미가 있는데 분양가 상한제들이 적용되고 있고 지방 부동산 경기는 정부 정책으로 매우 안 좋은 상황인지라 역시 앞뒤가 맞지 않습니다. 

 

   고위 공직자들의 부동산과 관련해서는 일단 문재인 대통령이나 현 부동산 정책의 수장인 김현미 장관이 강남 집값 문제에 있어 자유로우나, 참모들 중에는 서울 지역 부동산 보유자들이 꽤나 많은 게 사실이긴 합니다. 

 

   하지만 그렇다면 앞서 말한 대로 이렇게 어려운 식으로 가격을 올릴 이유는 없습니다. 그렇게까지 타락했다면 집값 상승을 방관한다던지, 요즘 공공개발이 정말로 많은데 그냥 개발호재가 있는 땅을 미리 사두면 되겠죠. 청와대나 정부 고위 관료들은 돈을 벌기 위해서 이렇게 수고스럽고 소란스러운 일을 감행할 필요가 없는 사람들이지 않나요? 

 

   물론 정부 관료 중에 투기꾼이 없다는 보장은 없겠습니다만, 각 분야에서 높은 성취를 이뤄 풍족하지 못할 이유가 없는 사람들인데, 청와대가 직장인 사람들이 서울에서 사는 것을 굳이 트집잡기를 하는 것이라는 인상을 지울 수가 없습니다. 

 

 

 

 

   (2) 문재인 정부의 부동산 정책은 실패, 단 지방은 성공?

 

   뭐 어찌 되었건 문재인 정부의 부동산 정책은 실패하고 있는 상황입니다. 서울 및 그 근교 등 잡고 싶었던 곳들의 집값을 잡지는 못했으니까요. 아예 안 하느니만 못한 대책도 많았고, 특히 초반의 잘못된 정책(대표적으로 임대사업자 혜택)으로 풍선효과가 시작되자 그를 막으려다가 정책이 누더기처럼 되어버린 부분은 분명한 문제입니다. 예, 확실히 경제라인은 교체하는 게 맞다고 보입니다. 교체가 시장에 주는 긍정적인 신호도 있을 것 같고요. 

 

 

"물론 장관 교체가 좋지 않은 결과로 이어졌던 적도 있지만,

이 정도면 어떤 이유로도 믿고 갈 수는 없는 상황이다."

 

 

 

   하지만 지방 부동산은 꽤나 잡힌 모양새입니다. 물론 지방에도 인기지역들은 오른 곳이 있긴 하나, 오를 만한 곳들이 오르는 건 당연한 것이고 이상 과열은 잦아들었으며 심지어 하락한 상황입니다. 이 쪽에는 정책이 먹혀 들어간 거죠. 

 

그러나 언론에서는 주특기를 발휘하여 서울, 수도권의 과열만 지목하면서 수도권과 지방을 이간질시키는 모양새입니다. 빨리 오르니까 사라는 식으로 투기도 조장하고요. 물론 지적은 해야겠지만, 전체적으로 상황이 어떻게 돌아가고 있는지를 지적해야 대안도 나올 것인데 말입니다. '어디가 몇 억이나 올랐다'는 식의 기사를 보면 이걸 기사라고 쓴 건지 참 우스울 따름입니다. 

 

   또 그냥 '시장에 맡겼어야 했다'는 말도 나오는데요. 그런 주장에는 정말 동의하기 어렵습니다. 임기 초 전세난에서부터 시작된 것이 여기까지 온 것인데, 그때는 새까맣게 잊어먹은 주장이죠.아래에서 좀 더 이야기하기로 하고요.

 

   여하튼 이러한 집값의 양극화를 이해해야 대책도 나오고, '차라리 그냥 내버려 두자'는 대책 없이 내뱉는 말도 사라지지 않을까 싶습니다.

 

 

 

 


"전세난을 막을 대책이 확보돼야

보유세 인상에 나설 수 있을 것."

 

 

   (3) 왜 보유세 폭탄이 어려운가?

 

   서울, 수도권 집값이 지방에 비해 상승한 이유는 결국 '똑똑한 한 채' 열풍과 임대사업자 증가가 배경에 있는데요. 

 

돌이켜보면 애초에 정부의 목표는 전세나 월세의 '양'을 유지하면서 집값 전체를 안정화시키는 게 목적이었다고 보입니다. '직장인이 한 푼도 안 쓰고 몇십 년을 모아야 서울에 집을 살 수 있다'는 말이 나온 지한참 된 것이 대한민국 부동산이었습니다.

 

   그런 상황에서 직장 등의 문제로 집값이 비싼 곳에 살아야만 하는 사람들은 전세나 월세로 밖에 살 수 없는 것이 현실입니다. 그런데 집을 전세나 월세로 내놓을 수 있는 사람은 결국 다주택자, 임대사업자들이죠. 

 

결국 정부는 시작부터 다주택자를 때리기도 했지만 임대사업자로의 전환도 유도했습니다. 당연히 전세, 월세를 일정 이상 유지하기 위해서였겠죠. 박근혜 정부 말기에 전셋값이매매 가격에 근접하는 극심한 전세난이 있었기 때문에, 또 그게 서민들의 주거안정에 직접적인 타격을 주는 것이기 때문에 정부는 그런 선택을 했던 것으로 보입니다. (허나 이게 실책이었죠)

 

   결과적으로 정부는 일부 다주택자들이 주택 수를 줄이게 하는 데에는 성공했습니다. 아직 부족하다는 말들이 많지만 보유세 인상이 있었고, 그로 인해 다주택자들은 자잘한 부동산들을 팔고 이름바 '똑똑한 한 채'로 몰려들기 시작했습니다. 또한 그래도 버티려는 개인들을 비롯해 여러 다주택자들은 임대사업자 등록에 뛰어들었고요. 

 

 

 

 

"전세 때문에 난리여서 그를 잡았는데,

그를 위한 임대사업자 유인책이 실책이었던 것."

 

 

 

"2018년 이후 보유세가 크게 늘어난다고 말들이 많았다.

실제 늘어났고, 고가 아파트들은 지금도 안정화된 모양새지만,

9억 이하 부동산 가격의 급상승을 불러오기 시작했다."

 

 

 

   그 결과 부동산이 양극화됩니다. 지방의 부동산은 일부 오르는 곳이 있다고는 하나 꽤나 안정, 아니 오히려 전반적으로 하락한 것이 지금의 상황이고, 똑똑한 한 채들은 수도권이나 서울의 집이다 보니 지방 부동산을 팔고 남은 돈, 부동산에 투자하려던 돈들은 모두 수도권과 서울로 몰려들게 되었습니다.그리고 그 똑똑한 한 채들은 다소 만만한 9억 이하 부동산들이 중심이 되었죠.

 

   이런 걸 정부 차원에서 예상하지 못하진 않았을 것 같고, 결국 정부 예상보다 컸던 '똑똑한 한 채' 움직임, '임대사업자 전환 움직임' 때문이었다고 볼 수 있겠습니다. 정부가 실기를 저지른 것 입니다. 투자 목적의 부동산 보유자들과 그 목적을 유지하려는 심리가 매우 컸던 것이고, 정부가 임대사업자를 '양성화'하겠다며 너무 많은 혜택을 주었기 때문이죠. 

 

   이렇게 '부동산 존버' 심리가 강한 우리의 환경에서 보유세 폭탄은 어떤 결과를 낳게 될까요? 예로 9억 기준으로 보유세가 부과되면 그 아래 주택들이 9억을 향해 달려가게 될 가능성이 큽니다. 옛날에도 경험해 봤죠. 이건 과세 구관을 잘 설계하면 피할 수 있을지도 모르겠습니다만 문제는 따로 있죠. 

 

   투자자들이 집을 팔지 않더라도 증가된 보유세로 인해 월세나 전세금을 더 받으려 할 것이고, 팔기 시작해 부동산 가격이 떨어지더라도 역시 매매 수요가 전세로 몰리면서 전세 가격이 급등하게 될 것입니다. 어느 쪽으로 가도 아무래도 서민들이 많을 전세 가구 쪽이 직접 타격을 받게 될 것입니다. 정부 입장에서는 정치적으로 더욱 무서운 부분이겠죠.

 

   그래서 '임대차 보호 3법' 같은 것이 추진되고 있는지도 모르겠습니다. 전세 가구들이 당장 내 쫓겨나지 않게 법이 정비된다면, 보유세 폭탄도 가능하지 않을까 싶네요. 

 

 

 


"투자 목적의 부동산 시장 진입 차단은 시대적 과제."

 

 

   (4) 사다리 걷어차기인가?

 

   결국 부동산을 투자 목적으로 접근하는 사람과 돈들이 워낙 많은 이상, 그런 수요 자체를 막는 게 정부와 우리 사회에는 중요한 과제입니다.

 

부동산이라는 것은 원하는 곳에 공급하긴 어렵고 시간도 걸리지만, 전체적인 수요는 상대적으로 쉽게 통제할 수 있는 시장입니다. 그래서 지금까지 부동산 대책이라 하면 수요, 공급 중 수요 통제에 치중해왔고 여러 번 반복되어온 현 정부의 부동산 대책 역시 그러했습니다.

 

   '3기 신도시', '국유지 개발'과 같은 공급대책도 있었지만, 결과적으로 더더욱 강력한 수요 억제 정책, 즉 강력한 대출규제, 다주택자가 되는 것을 막기 위한 규제들이 시행되었고, 이번 6.17 대책도 그러한 대책 중 하나죠.

 

코로나19로 인한 마스크 대란을 생각해보시면 될 것 같습니다. 마스크 값이 폭등하고 사람들은 마트와 약국에 줄을 섰지만, 마스크 공급량이 증가되려면 시간이 필요했죠. 결국 5부제 도입(1주일 2장)으로 수요를 통제하고 나서 시장이 안정됐고, 공급이 증가되면서 5부제 없이도 시장이 안정된 상태를 유지할 수 있게 되었습니다. 지금은 마스크 5부제만큼은 강력하지 않지만, 유사한 접근이 부동산 시장에 이뤄지고 있다고 보시면 되겠습니다. 

 

 

 

"공급이 특별히 적은 것은 아닌데..."

 

 

"그럼에도 이 상황은 계속될 것인가?"

 

 

"일단 계속된다는 것에 당장 집이 필요한,

그래서 조급한 30대는 베팅을 하고 있는 듯하다."

 

 

 

   여튼 그렇게 되면서 대학생들도 하던 갭 투자는 전보다 조금 더 어려워졌고, 내 집 세 주고 전세 들어가 전세 대출받고... 뭐 그런 식으로 레버리지(대출)를 늘려가는 방식도 좀 더 차단할 수 있게 된 것이 지금입니다.

 

   하지만 원리금 갚느라 힘들게 살 지언정 내 집 마련은 하고 싶었던 사람들, 큰 집으로 이사 가고 싶은 사람들도 힘들게 할 정도로 대출 규제가 강화되다 보니 '사다리 걷어차기'라는 말이 나오는 상황인데요. 확실히 이런 것은 보완이 필요하다고 보이며 정부도 그를 인정하고 보완을 진행하겠다고 한 상태입니다. 잘 될지는 모르겠습니다만... 

 

   여튼 기본적으로 투자 목적으로 2주택, 3주택, 다주택으로 가는 경로를 막는 일은 정부가 당연히 해야 하는 일입니다. '나도 갭투자 하고 싶은데 못한다! 부자들만 부동산 투자해서 부자 되고 서민은 못한다!'라는 외침들도 있는데, 서민들마저 투자 목적으로 여러 채씩 가질 수 있는 부동산 시장이라면 어떻게 안정화되겠습니까? 주택을 가구 수의 2, 3배씩 공급할 수도 없고요. 그런 쪽의 사다리는 없어져야죠.

 

 앞서 말한 실수요자도 겪는 부작용이 있긴 하고, '그래도 부자 되려면부동산밖에 없었는데...'라는 한숨 역시 씁쓸하게 느껴지기도 합니다만, 온갖 사회문제와 얽혀있는 부동산을 잡기 위해서는 어쩔 수 없는 방향이라고 생각됩니다. 이를 방치하면 그다음 세대가 대가를 치러야 할 테니까요. 

 

 

 

 

   (5) 넘치는 유동성과 박탈감

 

   정말 부동산, 꼭 잡아야 합니다. 여기저기로 돌아야 할 돈들이 집을 사고 대출받느라 묶여있으니 소비 능력의 감소와 같은 경제적 문제와 더불어, 저출산과 같은 사회문제까지 만들어내고 있는 원흉이 부동산입니다.

 

   지금 정부가 모든 정책을 폐기한다고 해보십시오. 그냥 비트코인과 같은 광풍이 불어닥칠 것이고, 그 끝은 일본 버블 붕괴와 별반 다를 바 없을 것입니다. 

 

 안 그래도 유동성, 즉 시중에 현금이 넘쳐나고 있는 게 세계 경제 상황입니다. 코로나 환자가 급등하고 있는 미국에서도 주택판매지수가 급등하는 모습을 보이고 있고, 우리나라 역시 '동학개미운동'이라 불리는 국내 주식 매수로 유동성이 풍부함을 보여주고 있는 것이 우리 주변의 경제상황입니다. 

 

 

"미국도 주택담보대출 이자율이 감소하면서(검은색 화살표),

코로나19에도 불구하고 대출이 증가하는 상황(붉은색 화살표)이다."

 

 

 

   금리와 부동산 가격 간의 연관성에 대해서는 말들이 많은 게 사실입니다만, 과거에는 몰라도 근 10년 내에 찾아온 초저금리로 인해 부동산이 자극받고 있다는 사실에는 특별한 이견이 없는 것 같습니다. 아니 모든 자산이 자극을 받고 있죠.

 

   이런 상황에서 정부의 대책은 답답한 부분들도 없진 않지만, 아무리 적절하다 한들 한계가 있을 수밖에 없는 것이 현실입니다. 어떻게 보면 이런 경제환경에서 부동산을 잡을 수는 있는 것일까, 라는 생각도 드는데요.

 

   결국 '대출'이라는 유동성은 줄였지만, 현금을 빼앗아 올 수는 없다 보니 부동산은 부자들의 게임이 되어가고 있습니다. 빚내서 카지노에 오지 못하게 했더니 5달러, 10달러짜리 판은 어떻게 좀 막았지만, 돈뭉치 들고 달려드는 50달러, 100달러짜리 판은 계속 돌아가고 있는 것이고, 이러다 보니 판에 끼지 못한 사람들의 박탈감은 심화되고 있는 상황... 

 

 

"그럼 1달러짜리로 판이 옮겨가는 것은 아닐까?

이미 전세도 들썩이는 상황... 정말 어렵다."

 

 

 

   참 어떻게 보면 요즘은 박탈감의 시대인 것 같습니다. SNS를 보면서, 뉴스를 보면서, 부동산을 보면서, 비트코인을 보면서, 주식을 보면서, 다들 박탈감을 느끼고 있고 그것이 분노로, 또 정치로 연결됩니다. 자본주의와 물질만능시대의 필연인가 싶기도 한데요. 

 

   개인적으로는 지금의 정부가 포퓰리즘적이지 않기 때문에 지금의 길을 가고 있다고 봅니다. 앞서 말한 대로 실패하고 있습니다만, 이 거대한 유동성과 박탈감의 시대에 정부에게 퇴로는 없습니다. 끝을 보려 할 것인데요. 내 집 마련을 하시려는 분들이나 부동산 투자에 대한 미련이 남으신 분들은 그 끝이 무엇일까를 고민해보면서 대출이나 투자를 하시는 것도 괜찮을 것 같습니다. 

 

  


 

   

   끝으로 정리하면... 아무튼 문재인 정부의 부동산 정책은 실패하고 있습니다. 지방 시장을 잡았다고는 하나 부작용이 이래저래 큽니다. 빈틈이 있는 정책이 반복되며 문제가 커졌고, 노력은 인정될지언정 책임을 피하긴 어렵습니다. 또 단순 책임 때문만이 아니라 시장에 주는 신호를 위해서라도 경제라인 교체는 맞지 않을까 싶습니다.

 

   물론 유동성이 크고, 그래서 부동산을 잡기 어려운 시대인 것도 맞습니다만, 그렇다고 포기할 수도 없는 게 우리의 현실입니다. 부동산 문제에 많은 것이 걸려있습니다. 부작용을 막을 충분한 준비가 된다면 보유세 인상도 필요할 것이며, 1주택자들의 피해를 막는 범위 하에서 면밀하게 설계된 강력한 대출규제들이 지속되고 또 강화돼야 할 것입니다. 앞으로 정부가 스무번 넘게 해온 부동산 정책을 여론 때문에라도 멈추진 않을테니, 잘 지켜보면 될 것 같습니다. 

 

   

 


*1년 전 시사 - 일본 경제 보복의 시작


  {'19. 7월첫째주 시사} 일본 경제보복 총정리 - 근본원인에서 전망까지

 

   1년 전, 우리 정부의 강제 징용 배상 판결로 일본의 경제 보복이 촉발되었습니다. 일본이 세계 시장에서 절대적인 점유율을 차지하고 있는 반도체 소재에 대한 수출을 사실상 중단하면서 우리나라 핵심산업을 공격하기 시작했죠.

 

   참 이때의 글을 보면 제 스스로가 부끄럽습니다. 민간 부분의 불매운동이 큰 도움이 될 것이라는 전망은 맞았다고 보이지만, 우리 정부가 적극적으로 나서지 않고 조용히 움직이는 것이 좋을 것이라고 생각했단 말이죠?

 

   물론 일부 언론들처럼 '일본은 이길 수 없다', '빨리 협상하자'는 수준은 아니었습니다만, 정면 대결 양상은 피하는 게 좋겠다고 생각했던 것인데요. 

 

   1년이 지난 지금, 결과는 다들 아시겠지만 우리의 완승입니다. 솔직히 정말 완승입니다. 우리는 초반에 심리적으로 당황했으나 물질적으로 입은 피해는 없었고, 오히려 우리 경제에서 부족한 부분이던 소재산업을 키울 수 있었습니다. 

 

 

 

"스고이 데스네."

 

 

 

   하지만 일본은요? 정치외교적으로도, 일본의 경제적 측면에서도, 아베도, 아무것도 얻은 것이 없습니다. 이게 완승이 아니면 무엇이겠습니까? 축구로 치면 한 6:0 정도로 이긴 것이 아닐까 싶습니다. 

 

   일본의 GDP는 우리나라의 3배이고, 줄곧 우리보다 강력한 경제력을 유지해오던 국가였습니다. 기술적으로도 많이 발전해있죠. 외교력도 강력하고요. 그래서 솔직히 조금은 움츠러들 수밖에 없었는데요. 

 

   돌이켜보면 우리 역시 충분히 강했던 겁니다. 코로나19로 재확인되기도 했습니다만 정말 여러 가지 자잘 자잘한 요인들이 많을 텐데요. 그걸 모두 합쳐 설명하면, 정말 그냥 우린 강했던 겁니다. 

 

   이젠 일본에게 마음껏 당당해도 된다고 봅니다. 자만이 아닙니다. 물론 우리가 강자인 것처럼 일본을 공격하고 비아냥거릴 필요까지는 없겠지만, 이젠 스스로 '쫄' 필요는 없다는 거죠.

 

   뭐 요즘 이래저래 다양한 '국뽕'들이 많습니다만, 지난 수년간 최고의 국뽕은 이 일본의 경제보복을 막아낸 것이 아닐까 싶네요. 이번 주는 여기까지입니다. 감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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