경제일반

호루스의눈 2020. 1. 2. 09:33

필자는 여전히 민주당과 문재인정부의 강력한 지지자다. 그러하더라도 잘못된 것은 잘못되었다고 주장하는 것이 올바른 자세라고 판단된다. 그것은 문재인정부의 성공을 위해서도 반드시 필요하다 생각한다. 

문재인정부의 부동산정책, 김현미의 부동산 정책이 실패했다 주장하며 글을 게시했는데, 그 실패의 원인을 시장에 대한 과도한 개입을 들고 있었다. 필자는 얼마전 제2의 IMF논란이 일고 있을때 이곳 블로그에 그 논란에 대한 의견글을 게시한 적이 있다. 그 내용중에는 과거 이명박 시절 왜 외환시장이 롤러코스터를 타며 불안했는가에 대해 기술한 부분이 있다. 한마디로 정부의 무분별한 시장개입이 어떻게 시장을 망치고 국민들의 삶을 황폐화시켰는지에 대해 언급하고 있었다.


한 인터넷 대글을 옮겨본다.


justice2019.12.31.17:01

⟨대치 은마아파트 33평⟩
2012년 ㅡ   7억
2016년 ㅡ 12억
2019년 ㅡ 24억

⟨잠실 주공 5단지 33평⟩
2012년 ㅡ   8억
2016년 ㅡ 11억
2019년 ㅡ 21억

⟨개포 우성9차 33평형⟩
2014년 ㅡ   6억
2016년 ㅡ   8억
2019년 ㅡ 21억

................................................

김현미 등 현재 문재인정부의 경제스텝진들의 주장은 주택시장이 안정화될 것이라 주장하지만, 과연 저렇게 오른 주택가격이 안정화된다 해도 얼마나 될 것인가? 실패했지 않는가? 자신들의 잘못을 인정하고 성찰하는것이 도리가 아니겠는가? 왜 그렇게 몽니를 부리는가?

특히 김현미는 여전히 주장한다. "인간의 존엄과 직접 관련된 주거와 관련된 정책은 시장 경제의 룰에 맡겨두어서는 안 된다" 주장하며 "부동산 시장의 질서를 확립하기 위해 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙을 더욱 공고히 해야 할 것" 이라 주장하고 있다.


글쎄, 그 진정성은 읽어주더라도 방법이 틀렸다니까 그러네... 시장을 그렇게 떡 주무르듯 주물러서 될일이 아니라는 것을 모르는가? 아예 주택가격정찰제라도 시행하지 그러나..........부족하면 귀라도 열어놔야지..그렇게 완고해서야....

부동산 시장도 외환시장과 크게 다르지 않다. 부동산시장에 대한 과도한 개입이 오히려 시장을 망칠 수가 있다는 것이다. 그리고 그 부동산 거품이 일어날 수밖에 없는 숨은 원인들, 관료들의 장난과도 같은 정책들을 지목하였는데, 그 몇가지 주요한 원인을 주택임대업과 전세자금대출, 그리고 노후주택연금 등을 들고 있었다.



그것이 왜 부적절한지는 부동산 가격을 경제이론으로 분석하면 간단하게 알수가 있다.


김현미 등 현재 문재인정부의 경제라인과 스텝진은 물론, 박원순서울시장 등이 부동산가격이 올라서 문제라며 시장을 간섭하고 있지만, 사실, 그 가격 이명박 박근혜시절 시장개입에 의해서 만들어진 것이다.

모든 재화와 서비스의 가격은 시장에 의해서 형성되는 것이 가장 합리적이고, 가장 적정한 가격이다. 그 어떤 이유로 국가가 시장에 개입을 한다면 탈이나거나 자원의 효율적인 배분에 왜곡이 되기 마련이다.


첫째로는 전제적으로 자산가격은 통화량에 달려있다는 것은 지난 글에서 피력하였다.

주택임대업에 대한 수혜정책과 더불어 양성은 왜 문제가 되는지 지난 글에서 자산거품의 원인과 관련하여 그 이론적인 논거를 들고 있었다. 주택임대업을 활성화시키면서 5년 이내에 매도를 하지 말라는 규제안을 포함했다하지만, 통화량의 증가는 반드시 자산거품을 부르고 5년후의 주택의 가격은 현재시점보다 훨씬 오른 가격이 될 것이라는 것은 명약관화하지 않겠는가? 그러니 그 정책을 내놓기 무섭게 거래가 되지 않던 아파트도 묻지마 사재기로 거래가되며 폭등하고 있었다.

무려 2년동안 100%이상이 상승한 곳들이 널려있다. 얼마나 부적절한 정책인가?

더구나 주택가격을 잡겠다고 호들갑떨면서 왜 그런 불상사를 초래하고 있었는가?

필시, 한국형 관료와  부동산 거품을 잡아야한다며 금리인상까지 거품무는 부동산폭락론자들의 입김에 휘둘린 것은 아닌지 의심스럽다.



둘째로는, 현재부동산 가격의 문제는 간단하게 수요와 공급이론부터 도출되고 설명되어질 수가 있다.

수요공급의 법칙상으로 그 가격이 상승하기 위해서는 수요가 많거나 공급이 줄어들 경우다. 그런데, 주택임대업을 활성화시키면서 가수요를 키워놓았다. 당장 필요하지는 않지만, 앞으로 주택가격이 오를 것이라 판단한 수요자들이 더 높은 가격에도 매집을 하고 있었다는 것이다. 그 매집의 주체들은 대부분 부동산임대업자들이라는 것은  자료를 보지 않아도 알 수있다.


수요공급법칙에 장애가 되는 대책이 또 있는데, 바로 노후주택연금이다.

우리 사회의 큰 문제로 대두되고 있는 노령인구, 일부 부동산전문가 등 경제학자들은 그 노령인구때문에 주택가격이 하락할 것이라 주장하는 자들도 있음을 볼 수있다.  노후주택연금, 노인들이 돈이 없으면 그 집을 팔아 더 저렴한 주거공간으로 옮기고, 그 차액만큼을 소비에 충당하면 된다. 그런데, 국가가 그 주택을 담보로 연금을 지급하게되면 그만큼 공급이 일어나지 않는다. 그 노인들이 사망할때까지 일시적인 공급차질이 있게된다는 것이다. 물론, 장기적으로 본다면 그 주택들도 정부의 임대주택이나 혹은 매물로 시장에 나오게 될 것이다. 그러면 그때가 되면 주택시장은 연착륙이 아니라 폭락시장이 연출될 수가 있다.


노인복지는 사회보장시스템을 더 확충하는 것으로 하면된다. 보편적복지를 하기에는 그 자금, 즉 국민혈세가부족하다고? 그렇지 않다. 우리나라의 천박하고 야만적인 시스템의 문제이지, 절대로 자금이 부족하지는 않다.


셋째로 어떤 이유로, 그 부동산 가격에 레버리지나 디딤돌을 놓아준다면 그에 상응하는 만큼 가격이 상승할 수가 있다.

바로 부동산 담보대출, 그리고 전세금, 전세자금대출이다.



시세차익

전세보증금(타인자본)

부채(타인자본)

자기자본


위의 그림에서 보듯 실제로 우리나라 주택소유자들의 자산구성을 보면, 자기자본보다 타인자본이 훨씬 더 많다. 최근의 기사에 의하면 타인자본비율이 70%가량이라는 기사다. 


그렇다면, 윗 그림에서 타인자본 중 전세금과 담보대출은 정상적인 경제활동이라 한다하더라도 전세자금대출, 그 상품이 왜 존재하는지 모호하다.그 전세자금대출의 성격과 부동산가격에 미치는 영향을 고려해보면, 전세자금대출의 성격은 서민들에게 더 좋은 주거환경에서 살수 있도록 하는 제도같지만, 절대로 그렇지가 않다. 



그것의 실질적인 영향은 주거안정에 부정적이다. 왜냐하면 그 전세자금대출상품이 존재하지 않는다면, 위의 그림에서 보듯 시세차익을 제외한 부분, 즉 자기자본이나 대출금, 그리고 전세금 부문이 줄어들기때문이다.전체적인 하락과 더불어 시세차익도 줄어들 수밖에 없다. 전체적인 볼륨이 줄어들면, 그 시세차익의 절대액도 줄어들기 마련이다. 그 전세자금대출규모만큼 민간의 영역에서 조달되어야 가능하다. 그러나 그 자금은 조달되지 못한다. 조달이 가능하다면, 굳이 이자를 부담하며 쓸 바보는 없다. 그래서 전세자금대출규모 이상 주택거품이 빠질 수 밖에 없다는 것이다. 전세자금대출상품이 존재하지 않는다면, 주택가격거품은 그 이상으로 빠진다.왜냐하면 전세자금대출은 부동산 소유의 비용이자 주택가격거품에 대한 합리적 기대에 해당하며, 그 거품의 한계에 해당한다고 볼 수 있기때문이다.


전세자금의 효과는 직관적으로 보아도 알 수있다. 앞선 언급한 주택시장에서 주택가격의 거품유지에 혁혁한 공을 세운다. 또다른 효과는 바로 금융기관과 주택전세자금대출의 자금원들의 수입원이다.그냥 앉아서 대부해주고 예대마진을 챙기고 있다. 


문제는 그러한 행위가 천박하고 야만적인 행위라는 것이다. 그 전세자금대출의 이자율이 싸다고는 하나 수천만원에서 수억원에 이르는 자금에 대한 이자부담액은 고스란히 금융기관과 그 자금원에 흘러간다. 그만큼 민간의 영역은 궁핍해지는 것이다. 그 이자부담액만큼 소비가 줄고 내수가 줄고, 고용과 실업률에 영향을 주게되는 것이다. 


그리고 한마디 더 한다면, 주택담보대출 등 자산담보대출의 경우, 그 소유자의 자유의지에 의해 형성된다. 그리고 그 자금이 꼭 주택구입자금에 소요되는 것도 아니다. 대출을 받아서 다른 장사를하든지 투자와 소비행위를 할 수있다. 즉 경제활성화에 필요한 부분이다. 더우기 지난 글에서도 언급했듯이 우리나라 민간부문의 자산구성을 보면, 부동산자산이 금융자산에 비해 그 비율이 기형적으로 높다. 미국과 정반대의 상황을 보이고 있다. 그 이유에 대해서도 언젠가 후에 언급할 기회가 있겠지만, 우리나라의 슈퍼리치비율이 그리 많지 않다라는 것을 나타내주고 있는 것이다. 


그러나 전세자금대출의 용도는 뻔하다. 그 돈을 유용하거나 날리게된다면, 주택소유자가 파산해야한다. 거의 목적자금이라고 볼 수있다. 자유로운 담보대출로 얻어지는 유동성과는 성격이 다를 수있다. 다시말해, 불임산업인 고리대부업자들의 배는 불려 줄 지언정 실질적인 경기활성화에 이바지하지 못한다.그럼에도 불구하고, 순수한 민간의 영역인 담보대출은 막고, 전세자금대출을 하고 있으니, 민간의 경제는 바닥을 길 수 밖에 없다.


주택가격의 상승은 또다른 문제도 있다. 인터넷이나 민주진영의 일부에서는 고가의 주택을 보유하며 세금을 내는 것을 당연시하고 있으나 부동산 가격이 오른다고 소득이 오르는 것이 아니다.

우리나라 근로자들의 소득분포를 보면, 현재의 주택시장에서 주택을 소유할 수있는 시민층은 그리 많지 않다. 평균소득이 3천6백여만원이라는 기사가 실렸던데, 그거야 평균이다. 가장 많은 분포를 보이는 최빈치 소득의 경우 3천만원이 되지 않을 것이라 판단된다.그러한 열악한 환경에서 수억, 혹은 10억원이 넘는 주택을 어떻게 구입할 수 있겠는가? 그러니 분양시장이 로또시장이 되고 있는 것이다.


그리고 부동산 가격상승의 경우,시민들의 소득은 불변인데 부동산가격만 오르는 형국이다. 그렇게 되면, 결국 시세상승분은 부채를 제외한다면, 민간의 영역에서 유동성으로 충전되는 것이 아니라 세금만 남는다. 왜냐하면, 그 오른 가격으로 처분을 해도 거주하기위해서는 그만큼의 가격으로 집을 마련해야하기때문이다. 물론, 다주택자라면 상황이 달라진다. 고스란히 떼돈을 벌게되는 것이다. 그런데, 임대사업을 양성하며 그 다주택자들에게 수혜를 주고 있으니, 얼마나 황당한 정책인가?

(이 부분, 즉 주택가격의 상승이 민간과 정부부문 그리고 장래에 어떤 영향을 미치는지에 대해서는 기회가 있다면 더 설명을 해 보도록 하겠음..)


그러나 그 주택가격은 언제까지 폭등만 하는 것이 아니다. 일단 천정부지로 올랐으니, 숨고르기를 하며 조정가격을 찾아가게될 것이다. 그러나 그렇더라도 2년전보다는 훨씬 높은 가격임은 틀림이 없다. 최근 15억이상 주택에 대한 대출을 규제하고, 9억이상 주택에는 전세자금대출을 제한한다는 규제안을 내놓고 있는데, 필자의 의견으로는 그것이 아니더라도 시장에 맞기면 자연스럽게 하향조정이 될 시점이었다고 판단된다. 오히려 그러한 액션들이 9억이하의 주택들에 대한 이상징후를 촉발하고 있는 것은 아닌지 우려스럽다.

전세자금대출, 9억의 기준이 무엇인지는 모르겠지만, 9억이하는 전세금이 더 오르게 될 가능성도 있기때문이다. 9억이하의 중소형 주택가격도 오르겠지만, 설령 오르지 않더라도 전세금이 상승할 것을 예측하기란 어려운 일이 아니지 않겠는가?



이 글을 읽는 분들,

그리고 모든 블친님들...

새해 건강하시고

복과 행운이 가득하시길 빕니다.


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올리신 글 감사히 봅니다. 호루스의눈님!
지난 한 해도 수고많으셨어요. 새해엔
더 많이 즐겁고 행복하시기를 바랍니다. ^^
반갑습니다 행복한님
감사합니다.
지난해 님의 예술작품으로 인해 행복했습니다.
새해에도
건강하시고, 다복하시어
즐겁고 행복한 나날들이시길...
새해의 벽두에서 님이 곱게 올리신 멋진 포스팅과 아름다운 글을 읽으며
잠시 머물러 봅니다
자고나년 하루다 라는 말이 실감납니다
어제만 갔아라 했지만 역시 세월은 멈춤이 없이 달려 갑니다
그 속에서 우리는 성장하며 더 큰 자신을 만들어 갑니다
오늘도 즐거움이 넘치는 일상 되시기 바랍니다
반갑습니다 청산님.
감사합니다.
세월 참 빠르네요.
그래도 하늘에 빛나는 별처럼
그 향기가 오래지속되는 삶이고 싶습니다.
새해에도 곱고 맑은 기운으로
행복이 함께하는 시간되시길..
새해 좋은일만 가득하시며
하시는일마다 만사 형통하세요
아울러 즐겁고 행복하세요
감사합니다 잘 보고
안 부인사 드립니다~~~~~~*
반갑습니다 김영래님...
감사합니다.
님의 포스팅을 보면,
언제나 낙천적인 삶이 배어 있더군요.
새해에도 건강하고
즐겁고 유쾌한 일들로 가득차
행복이 함께하기를 빕니다.
안녕하세요^^
2020년 경자년 새해가 밝았네요.
무엇보다 건강 하시고 하시는 일 술~술~ 풀리시어
대박나는 한해 되셨음 합니다.
반갑습니다 유진공인님...
깜박하고 건너뛰엇네요..
벌써 새해 두째주의 시작입니다.
건실한 계획과 더불어 알찬 성공을 위해 달려가는
날들이 되시기를....
비밀댓글입니다
방가 불기님..^^
닉을 또 바꾸셨네..새해라고 설빔을...ㅋ
불기님은 지난해 내내 경제학강의를 해주었어도 도루묵이시네...
아마도 통박갱재학에 매몰된 사고의 틀이 문제인듯
물론 김현미나 홍남기도 그러하겠지만...
그런면에서 보수나 진보나 도찐개찐...
내가 본문에 기술한
다주택자 임대업자의 난립, 전세자금대출, 노후주택연금 등등은 시장 실패의 요소이니 규제가 필요하거나 폐지할 사안이지만,
다른 것들은 규제 완화가 오히려 부동산가격 안정에 지름길이라는 것...
(♡)庚子年 건강관리 잘하시고 보람되게 보내세요 (파이팅) (♡)
멋진 포스팅 잘보고 갑니다 (!)
공감 추가하고 갑니다(~)(~)(~)
반갑습니다 박사님
오늘은 하얀 눈이라도 내릴 것같습니다.
하늘이 재빛으로 덮여있고
공기가 제법 쌀쌀합니다
포근하고 평안한 주말되시길
안녕하세요 어제 시무식은 잘 하셨는지요
기온은 조금 올랐지만 비예보도 있고 미세
먼지가 극성이라 호흡기 질환에도 유의해야
할 것 같습니다 항상 밝은 마음으로 하시는
모든일 이어가시고 불금 누리시길바랍니다
반갑습니다 요한님
금방 뭐라도 내릴 것같은 하늘이
미세먼지는 아니겠지요
오늘은 흰눈이 펑펑 내릴 것같습니다.
새로운 해의 모두에서
일찬 계획 세우시고
평안하고 행복한시간 되시길.
안녕하세요
2020년 처음 맞는 금요일 쌀쌀한 날씨에
미세먼지가 뿌옇습니다 항상 호흡기건강에 유의하시고
변함없이 게속되는 일상 오늘도 행복하고 좋은하루 되십시오

반갑습니다 산인님
올겨울은 포근할것 같습니다
그래도 눈구경은 해야하는데....
이번 하늘이 그 눈소식이었으면 좋겠습니다
아름다운 설경..산인님은 놓치지 않으시겠지요?
감사합니다
평안하고 행복한시간 되시길.
정다운 벗님~반갑습니다~ㅎ! 2020년 한해도 며칠이 지났네요~^^.^^
올 한해도 향기로운 삶이 되시고, 행복이 가득 하시길 빕니다.
2020년 쌍둥이해에 모든일들이 얽힌 실타래 풀리듯이 잘 되고 다복하세요~!
님과의 고운 인연을 감사드리며, 건강 하세요~사랑합니다.~ ♡♡^^.^^
여유롭고 평온한 저녁시간이 되세요~~^^.^^새해 복 많이받으세요 .*""*

祥雲// 자고 가는 저 구름아 드림.´°`°³оо☆
반갑습니다 구름님...
감사합니다.
뉴밀레니얼의 새로운 10년의 시작입니다.
하시는 일마다 알차고 성대하게 이루시고
행복하시길...^^
기분좋은 일만 가득한 토요일 되세요.^^
건강하세요~!
반갑습니다 견우님..
감사합니다.
눈소식이 있을 것 같더니 다시 맑아지는 하늘이네요
행복한 휴일되시고
산뜻한 출발하시기 바랍니다.
이러다
일본꼴 나는게 아닌지

그래도
놀라운 상승


끝이 어딘지

반대로 지방은
꿀꿀이죽이 되어있고

찬바람만
쌩~쌩~

이것 또한 통일기대감으로
서울, 경기, 충청은 콩닥거리고

대북관도
암암리에 작동을

짝사랑한 정은인
연일 롯켓 만지작만지작@@
반갑습니다. dada님..
정부는 부동산값 하락시킬 의지가 전무한 것같습니다.
김현미 등 몇몇이 쇼하고 있지만,
그게 무지인지, 눈가리고 아웅하는 것인지 모르지만,
그 정책들은 모두 부동산 거품부양내지 유지정책으로 봐도 무방할 것같네요.
행복한 휴일되시길..
안녕하세요 여유로운 휴일 아침입니다
편안한을 쉼 가지셨지요 저는 연초부터
과음으로 조금 늦은 기상입니다 더구나
오늘도 술모임이 있어서 낮에는 휴식을
취해야 할것 같네요 즐거운 휴일되세요
반갑습니다 요한님...
아침공기가 제법 쌀쌀하지만,
여전히 포근한 겨울이네요...
즐거운 시간되시고...
평안하고 행복하시길..
안녕하세요.
주말휴일 아침 남쪽지방도 영하권에 날씨를 보이면서
쌀쌀하게 시작이됩니다.
일기예보상에는 내일부터 3일간에 걸처 봄을 재촉하는 봄비소식이
있습니다 앞으로는 비가오면올수록 만물이 소생하는데
큰 도움이 될것같은데 따뜻한 봄날이 기다려지며 주말휴일 일요일
멋진 신년계획 차질없이 여유를 가지시고 하나하나 이루어 나가시길
바랍니다.~!!
반갑습니다 무언님...
감사합니다.
절기는 못거르네요..
소한이 다가오니 날이 추워지는군요
추운 날씨에 건강 조심하시고...
새해 힘찬 출발 하시길...
정다운 벗님(~)반갑습니다(~)(!) 2020년 첫번째 주일을 잘 보내고 계신지요(~)(?)(^^).(^^)
올 한해도 향기로운 삶이 되시고, 행복이 가득 하시길 빕니다.
2020년 쌍둥이해에 모든 일들이 얽힌 실타래 풀리듯 잘 되고 다복하세요(~)(!)
님과의 고운 인연을 감사드리며, 건강 하세요(~)사랑합니다.(~) (♡)(♡)(^^).(^^)
여유롭고 평온한 오후시간이 되세요(~)(~)(^^).(^^)새해 복 많이받으세요 .*""*

祥雲// 자고 가는 저 구름아 드림.´°`°³оо(☆)
반갑습니다 구름님...
감사합니다.
벌써 새해의 두째주가 시작되네요.
공기가 급작스럽게 차가워지고 독감이 유행이라는데
건강 조심하시고
활기차고 상쾌한 새해맞이 하시길...
(♡)가장 춥다는 소한(小寒) 건강관리 잘하시고 보람되게 보내세요 (파이팅) (♡)
반갑습니다 박사님...
감사합니다.
소한에 비내리는 것은 난생처음인데요(?)(ㅋ)
그래도 습관적으로 추위걱정은 해야겠지요
따스하고 평안한 시간되시길..
안녕하세요 휴일은 편안한 쉼과 재충전의
사간 되셨는지요 지난 연멀 연초의 수요일
은 공휴일이라 업무가 수월했지만 이번주
는 긴 한주가 될 것 같습니다 월요병을 잘
극복하시고 즐갑고 보람찬 시간들 돠세요
반갑습니다 요한님.
소한에 비내리는 것도 기이한 일이지만,
그도 새해 변화의 모습일 것같습니다.
기후와 우주만물의 변화...
새해 시작되는 날들....
그 변화속에 아름다운 추억을 담으시길...
적어 놓으신 집값을 보고 있자니,
돈의 가치가 얼마만큼인가 싶습니다.
평생 벌어도 저만큼 저축이 되긴 하려나요? ㅎ

새해의 새로운 한 주가 시작되었네요.
한해 동안 건강하시고 원하시는 일 이루시는 날들 되십시오
고운 날들 되시구요~
반갑습니다 하늬바람님...
감사합니다.
언듯 암산으로도
주택가격 상승으로 인한 소득이 거의 2억대 연봉이군요
문제는 현금흐름이 없을뿐 아니라
불확실한 소득이며, 다른 소득을 죽일 수도 있는 것이지요.
일부의 흐름을 보면, 답답하지만...
그래도 하늬바람님과 같은 여유와 낭만을 그려봅니다.
오늘도 평안하고 행복한 시간되시길...