부동산

호루스의눈 2017. 7. 5. 22:20

우리 사회의 많은 사람들이, 혹은 부동산 전문가라는 자들도 현재시점을 노무현 정부시절과 같은 맥락으로 부동산 시장을 진단하고 있는데, 매우 부적절한 판단이라 생각한다.


어떤 사안이든 그 본질을 잘못파악한다면 그 처방도 잘못될 수가 있다. 그러한 부적절한 인식은 헬조선의 원인에 대한 인식의 경우도 그런데, 그래서 일자리 창출을 한다고, 공공부문비대화로 헬조선의 해법을 구하는 정책까지 나오고 있는 것이다. 


부동산 시장도 그렇다. 노무현정부시절과 같은 맥락에서 부동산시장을 바라보고 있다면 그 처방은 강력한 규제책일 될수가 있다. 물론 그러한 주장을하는 자들도 많다. 소위 부동산전문가나 경제전문가라는 자들도 그런 자들이 많음을 알수있다.


그러나 현재의 부동산 시장의 상황은 절대로 노무현정부 시절과 같지 않다는 것이다.

왜 그런지 그 이유를 써 본다.


첫째로 인플레의 성질이 노무현시절의 글로벌환경이 현재의 국면과 전혀 다르다.

일부 부동산 전문가나 경제전문가들이 아파트만 오른줄 착각을 하며 노무현정부가 아파트원가 공개나 후분양을 시행하지않아 그 부동산거품을 야기시켰다고 주장하는데,

한마디로 택도없는 소리이다.


노무현정부시절은 글로벌 호황기였다. 그래서 거의 모든 실물자산의 가격이 상승하고 있었다.그것은 경제에 문외한인 보통의 사람들도 국제유가의 상승을 보면 그것을 짐작할 수가 있다. 유가는 또 무엇에 영향을 미치나? 거의 모든 실물자산의 가격에 영향을 미치게된다. 왜냐하면 국제유가는 그것이 최종재화로도 거래되고 있지만, 대부분의 재화의 생산과 유통에 중간재 역할을하고 있다. 그러므로 국제유가의 상승은 실물자산의 가격상승에 결정적 역할을 하게된다.


그래서 노무현 정부시절에는 거의 모든 자산들의 가격이 상승하는 시기였다. 하다못해파지와 고철을 수집하는 고물상도 아마도 노무현 정부시절이 가장 호황기였을 것이다.



둘째,그렇게 호황기에는 부채를 얻어 실물에 투자를 하게되면 수입이 생기는 시절이엇다. 그러니 정부가 아무리 말려도 떡방을 비롯한 시민들은 듣지 않았다. 무조건 투기열풍이 불었다. 다시말해 정부가 부동산시장에 어떤 강력한 정책을 구사한다하더라도 가격이 상승할 수밖에 없는 시절이었다는 것이다.


그런데, 노무현정부가 끝나갈 무렵 어떤 사건이 생겼나? 바로 리먼브러더스의 파산으로 기억되는 금융위기가 터졌다. 그리고 그 금융위기는 그동안 거품을 불어넣고 있었던 파생상품들에 파급되며 급격히 모자산인 실물자산가격의 거품이 꺼지고 있었다.그래서 대부분의 국가들의 부동산 가격도 폭락하고 있었다. 


그런데, 이상한 국가가 있었다. 바로 대한민국이다. 그 자산가격이 폭락하는 시점에서 정부가 인위적으로 부동산거품을 조장하던 야만적인 국가, 그것도 모자라 고환율과 선제적 공공요금인상으로 물가까지 쳐 올려놓은 나라가 있었으니 이명박이가 집권하던 대한민국이다. 


그러니 어떤 현상이 일어나겠나? 글로벌 실물경제는 금융위기 국면으로 침체되고 자산가격이 하락하고 있었는데, 우리는 거품을 유지하고 있었으니, 그 결과는 빚밖에 더 늘어날 일이 있겠나? 그래서 가계부채와 기업부채 등 경제주체들의 부채가 가장 많이 증가하고 있는 나라가되고 있었다.


그리고 그  경제적 환경을 봐도 그 부채가 정부의 야만적인 정책때문이라는 것을 알 수가 있다.


노무현정부시절 국제유가는 고공행진을 하며 배럴당 200달러를 향해달려가고 있었다. 물론 다른 실물가격도 상승하고 있었다. 그런데, 그  금융위기이후 국제유가는 20달러대까지 폭락하고 있었다. 국제유가만 하락한것이 아니다. 광산품은 물론 농산품 등 실물자산가격을 보면,30~40%나 폭락하고 있었다.


그렇다면, 부채를 생각해보자.

우리사회에는 학위를 짤짜리를 해서 땄는지는 모르지만, 상당수 경제전문가라는 자들이 저금리가 가계부채의 주범이라고 주장하고 있다. 그러나 저금리가 가계부채의 주범이 될 수없는 것이 실물자산가격의 흐름을 보면 확연히 드러난다.


누군가 금융기관에서 돈을 빌리려면 그는 무엇을 위해 자금을 빌리게되나? 투자를 위해서이거나 소비를 위해서이다. 그런데 그 투자자금이 소비대차보다 훨씬 많고 소비도결국 현시소비를 위한 투자라고 볼 수있다. 


투자란 무엇인가? 자산에 투자를 하는 것이다. 생산도 마찬가지이다. 생산에 투자를 하게되면 후에 그 이익이 발생하려면 투자금에 비해 더 많은 금전적 수입이 있어야가능하다. 즉 생산활동으로 인한 생산품의 매출을하여 그 차액이 크면 클 수록 이익이 나는 것이 아니겠는가?


그런데, 그 부채를 얻어 생산을 하거나 부동산 등 실물자산에 투자를 했는데, 그 실물자산의 가격이 지속적으로 하락한다면 어떻겠는가?무조건 손실을 보게된다. 그 부채의 이자율이 아무리 저렴하다 하더라도 그 대상의 자산의 가격이 하락한다면 부채를 얻는 순간 손실이 될뿐이다. 그런 환경이 지난 7~8년동안 이어지고 있었다.


그 디플레기에 한국형 얼치기경제전문가의 입장에서는 빚을 내어 아파트를 매집하는 등 실물자산에 투자를 할 수도 있지만, 정상적인 이성을 가진 합리적인 투자자라면, 절대로 빚을 내어 투자를 하지 않는다. 왜냐 투자를 하는 족족 손실을 보기때문이다.그 은행대부 이자율이 아무리 낮더라도 실물부문에 투자를 하면 가격이 더 떨어지는데 투자를 하겠는가?


실제로, 다른 국가들의 가계부채추이를 보면, 금리하락기에는 가계부채수준도 하락하고 있음을 알 수있다.(이에 대해서는 이미 2년 전에 여러개의 글을 게시했었음 아고라의 필자의 닉을 클릭하여 검색하거나 인터넷에 복사판이 떠돌고 있음으로 검색하여 보면 될 것임 )


그래서 글로벌 시장은 그 양적완화로 풀어헤쳐진 엄청난 유동성에도 불구하고 대부분의 국가들의 인플레가 형성되고 있지 않음을 보고 있듯이 실물경기에는 별로 영향을 주지못하고 있었다. 그리고  엄청난  화폐는 유동성함정을 일르키며 파생상품에 집중되고 있었다.그 결과 파생의 모상품인 주식시장이 상승했고, 그에따라 후발적으로 일정부문 주택시장도 상승하기는 했으나 어디까지나 실물경제의 호황에 기인한 상승이 아니라 화폐현상에 지나지 않는다는 것이다.


그러므로 저금리가 가계부채의 주범이 아니다. 그 가계부채의 주범은 바로 야만적인 정부다. 이명박 박근혜정권하에서 그 떨거지들이 야만적인 정책을 구사하여 인위적인 인플레조작과 부동산 거품으로 가계부채와 기업부채 등 경제주체들의 빚을 양산하고 있었던 것이다.


그렇다면, 현재시점에서 노무현정부시절과 같이 강력한 부동산 규제책을 펼 수있을까?

한마디로 불가능하다. 이미 이명박 박근혜시절에 우리 경제주체들의 부채수준은 통제불능으로 치닫고 있으며, 그 부채는 아파트 등 부동산거품과 연계되어있다.

부동산시장에 강력한 규제책을 구사한다면 반드시 대한민국 경제는 파국으로 치달을 것이다. 그것이 바로 이명박,박근혜일당이 저질러 놓은 가장 큰 적폐라고 볼 수있다. 아주 저질스럽고 야만적인 정책으로 일관한 나머지 나라를 송두리째 파탄낼 수 있는 가공할 폭탄을 문재인정부에 떠 넘기고 있었다는 것이다.


그래서 필자가 부동산시장에 대해 강력한 규제책을 구사하지 못할 것은 물론, 거품유지정책을 고수할것이라 주장했던 것이다.

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