카테고리 없음

루디맘 2006. 9. 13. 13:42

건물빌려 사업할 때 '확정일자'부터

 

 


사업을 시작할 때 자신의 건물에 사무실을 차리면 더할 나위 없이 좋겠지만, 임대를 하는 경우가 대부분일 것이다.
지금까지는 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상이나, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우, 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔다.
그러나 작년 11월부터는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 「상가건물임대차보호법」을 제정, 시행하다.

적용대상이 궁금해요

상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.
지 역
금 액
서울특별시
2억4천만원 이하
과밀억제권역(서울특별시 제외)
1억9천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시 제외)
1억5천만원 이하
기 타 지 역
1억4천만원 이하

※월세환산액: 연 12 %의 금리를 적용하여 환산한 금액으로 월세에 100을 곱하여 계산함

어떻게 보호받는 건가요

→ 대항력이 생긴다
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)

→ 우선변제를 받을 권리가 있다

사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. (확정일자를 받아야 함)

→ 소액임차인은 최우선변제권이 있다

확정일자를 받은 임차인은 경매ㆍ공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.

지 역
소액임차인(환산보증금)
최우선 변제금액(보증금)
서울특별시
4,500만원 이하
1,350만원 까지
과밀억제권역(서울 제외)
3,900만원 이하
1,170만원 까지
광역시(군지역 및 인천 제외)
3,000만원 이하
900만원 까지
기타지역
2,500만원 이하
750만원

→ 5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다
임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다.

→ 지나친 임대료인상이 억제된다

임대료인상 한도가 연 12 %로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15% 이내로 제한된다.


임대인의 권리

→ 임대료 인상을 요구할 수 있다.
임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

→ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.


확정일자

'확정일자'란 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차 계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.


=========================================================================================

1.상가임대차 보호법의 기본개념
2003. 1. 1 일부터시행 적용범위 --> 주요부분이 영업용으로 사용 부가세법5조, 소득세법168 조, 법인세법 111조규정. 사업자등록 신청한 다음날부터 제 3자에 대항 효력발생 [모든 영업자, 영업이외 소득신고 사업자 법인(외국법인포함)]

◈ 임차건물 양수인은 임대인의 지위승계
◈ 건물임대차 관계 현황 확인 - 세무서에서 확인해 줄 의무있음
◈ 보증금회수 - 주택임대차보호법과 비슷 (동일?)함 - 상가를 명도하지 않고 경매가능
◈ 임차권 등기제도 있음
◈ 임대차보호법의 보호를 받을려면

1. 사업자등록 신청
2. 임차건물 점유
3. 임대차계약서에 확정일자 (세무서)

- 임대기간--> 1년미만은 1년으로함 (단 임차인은 주장할 수 있음)
- 계약갱신--> 주택임대차 보호법과 비슷 5년 보장--> 재계약 거절못함(1년 단위로 계약갱신 가능)

아래의 내용도 임차인은 임의대로 조정
- 전세금의 월세전환 시 이율을 대통령령으로 정함 (주택임대차 보호법에도 추가)
- 전대차 주택임대차 보호법과 동일?
- 소액우선변제금액 - 대통령령으로 정함

경과조치
- 시행전 임대차기간은 그대로 적용
- 확정일자 검인 시행전 계약서사용 - 우선변제권 보장
- 시행전 물권(저당등이)있는경우 우선변제권 없음

2.상가임대차보호법 Q & A
이번 상가건물임대차 보호법의 제정으로 우리사이트에 자주 질문하는 내용을 게제하였습니다.

이법의 시행시기는 언제부터입니까?
2001년 12월 7일 국회에서 통과 되었고 법의 시행은 2003년 1월 1일부터 입니다.

적용대상은 어디까지 입니까?
처음 논의시에는 비주거용전부를 대상으로 하였으나 논의과정에서 영업용건물로 압축되었고 최종적으로 영세상인 보호라는 입법취지에 맞게 ‘영세상가’에만 적용하기로 하였습니다.

영세상가의 기준은 무었입니까?
점포의 임대료로 영세상가의 보호대상 기준으로 삼습니다. 임대료 액수에 대해서는 시행령에 위임키로 했기 때문에 아직까지는 알 수 없으나 당해 지역의 경제여건 및 임대차목적물의 규모등을 고려해 산정될 것입니다.

법의적용을 받을려면 어떻게 해야 합니까?
관할 세무서에 임대차계약서로 확정일자를 받고 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 효력이 발생합니다.

계약기간은 5년 입니까?
아닙니다. 한번계약으로 5년동안이 아니고 1년 단위로 계약을 갱신하여 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 즉, 임차인은 1년이 끝나면 계약을 해지할 수 있고 더 하고 싶다면 4년간 총 5년동안 장사를 할 수있습니다. 다만,임대인(점포주)은 임차인의 해지요구가 없으면 재계약 요구를 거절할 수 없다는 것입니다

1년 미만의 단기계약은 어떻게 됩니까?
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

계약갱신요구를 언제 하는가?
임대차기간 만료전 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신요구 통보를 하면 되고 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인은 그 통고를 받은 날로부터 3월내에 보증금을 돌려주고 임대차를 해지 하여야 합니다.

계약 갱신때 임차료의 증감범위는?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금은 증감할 수 있는데 그 폭은 시중은행 주택대출금리(현재 7~9%내외)범위내에서 지자체 별로 정합니다.

건물주도 계약갱신을 거절할 수 있다는데?
그렇습니다만. 다음 8개항에 해당할 경우에만 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 中대한 과시로 파손한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

권리금과 시설비는 어떻게 됩니까?
5년 계약이면 권리금과 시설투자비를 회수할 수 있는 기간이 충분해 별도로 인정하고 있지는 않습니다. 관행대로 권리금은 임차인간 별도 사적계약을 유지하는 것으로 보면 됩니다.

최우선 변제권과 우선 변제권이란?
이법의 가장 큰 특징입니다만 최우선 변제권은 건물이 경매.공매될 때 건물 경매가액의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 강제하였습니다. 또한, 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권등기 같은 것을 하지 않은 경우에는 한푼도 건질 수 없어 피해가 컸었습니다. 그러나 앞으로는 주택임대차보호법과 같이 일정한 요건만 갖추면 등기한 것과 같은 효력이 발생하여 순위에 따른 권리를 행사 할 수 있습니다.

경매가 되면 어떻게 됩니까?
건물이 매매나 경매가 되어도 걱정하실 필요가 없습니다. 새로운 건물주는 기존계약을 그대로 승계하기 때문에 계약기간은 보장됩니다. 그러므로 새로운 건물주가 나가라고 하더라도 상가임차기간의 유효함을 들어 잔여기간동안 임차가 가능합니다.

=========================================================================================

 

상가 보증금 지키는 요령

▶2002년 4월부터 서울지역 상가를 임차해 부동산중개업을 하다가 2003년 4 월1일 자로 계약을 갱신,보증금 1억원, 월세 100만원, 임대기간 1년으로 정해 계약서를 재작성했는데, 현재 전세기간이 만료돼 주인이 건물명도를 요구하고 있다.임차기간이 만료되면 임차인은 건물을 당연히 비워주어야 하는 것이지만, 임차 개시당시 권리금을 5000만원이나 주고 들어왔고, 이제야 영업수익이 오르는데 나가라고 하니 난감할 뿐이다. 주인말대로 당연히 건물을 명도해주어야 하나?

결론을 먼저 말하자면 상가임대차보호법에 따라 계약 갱신요구를 했다면 건물을 비워주지 않아도 된다.

상가임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행돼 영세상인을 보호하기 여러 가지 규정을 두고 있다. 이전에는 주택의 임차인만 주택임대차보호법에 따라 보호를 받았지만, 이제는 상가임차인도 상가임대차보호법의 시행에 따라 일정한 보호를 받게 됐다. 다만 모든 상가 임차인이 다 보호를 받는 것은 아니고 보증금 등 일정한 요건을 갖춘 임차인만 적용대상이 된다.

우선 서울의 경우 보증금이 2억4000만원이하인 경우에만 위 법이 적용된다.(수도권 중 과밀 억제권역은 1억 9000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1억 5000만원, 그 밖의 지역은 1억 4000만원), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(100)을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 한다. 따라서 질문의 경우 월세 100만원을 보증금으로 환산하면 1억
(100만원×100)이고 이에 보증금1억을 더하면 총 합계 2억이 되고 서울소재 상가이므로 이 법의 적용대상이 된다.

또한 이 법은 원칙적으로 시행 후(2002년 11월 1일) 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 질문의 경우 2002년 3월부터 임차를 시작했지만, 이 법 시행이후에 갱신이 되었으므로 적용시기상으로는 문제가 없다. 다만, 일정한 규정은[제3조(대항력 등), 제5조(보증금의 우선변제) 및 제14조(소액보증금의 보호)] 이 법 시행전의 임대차에 대하여도 적용되므로 보호를 포기하지 말아야 한다.

상가임대차보호법상의 주된 내용을 살펴보면 다음과 같다.
먼저 임차권등기가 없는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 따라서 임차건물을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주돼 임차인은 임대차 종료시에 양수인에게 보증금반환을 청구할 수 있다. 질문의 경우 임차인이 선순위 저당권등이 없는 상태에서 위 요건을 갖추면 상가가 양도 또는 경락되더라도 양수인 또는 경락인에게 대항할 수 있다.

또한 위 대항력을 갖춘 임차인이 계약서상에 확정일자까지 구비하면 임차주택의 경매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 한다. 단 확정일자를 건물인도 또는 사업자등록신청일자와 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우는 인도와 사업자등록신청을 마친 ‘다음 날’이 기준이 된다. 질문의 경우 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었으면 임차기간 중 상가가 경매되더라도 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

주택임대차보호법의 경우처럼 소액임차인 보호규정도 있다.
서울의 경우는 보증금이 4500만원이하인 임차인만 해당되고, 보증금 중 상가건물가액의 3분의1을 한도로 1350만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있다. 질문의 경우는 보증금이 4500만원을 넘기 때문에 소액보증금의 보호는 받지 못한다.
상가임대차보호법상의 임차인보호규정 중 가장 특이한 것은 임차인의 계약갱신요구권이다.
임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구를 하면 최초 임대차를 포함하여 최장 5년까지 갱신이 보장된다. 1년간 계약했더라도 매년 계약갱신을 요구하면 5년간 임대할 수 있다는 얘기다.
이는 상가임차인이 들인 시설비 권리금등 투하자본을 회수할 수 있도록 임차기간을 확보해주기 위한 것이 입법취지이다.
다만, 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 건물대부분의 철거 및 재건축을 위해 점유회복이 필요한 경우 등 일정한 경우에는 예외규정을 두어 갱신요구권을 인정하지 않고 있다. 이에 대하여는 너무광범한 예외를 둔 것이 아니냐는 입법론적 비판이 있다.
다만 유의할 것은 위 권리가 인정되기 위해서는 기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 반드시 갱신요구를 하여야 하는 점이다. 계약 갱신 통보는 구두도 가능하나 내용증명으로 하면 나중에 입증하기가 쉽다.
임대인은 기간 만료전에 미리 건물명도를 요구했는데, 임차인이 갱신요구없이 위 기간을 넘기면 갱신의 효과는 발생하지 않는다. 질문의 경우 임차인이 기간 만료전 6월부터 1월사이 기간인 2003년9월 30일부터 2004년 2월 28일까지 사이에 갱신요구를 하였다면 다시 전임대차와 동일한 조건으로 갱신이 된 것으로 보아 임대인의 건물명도에 응하지 않아도 된다

=========================================================================================

 

상가건물임대차보호법 주요내용

내 용: 상가에 대한 임대차에는 주택임대차보호법과 같은 특별법이 없이 일반 법률만이 적용되어 임차인 보호에 미흡하였다. 그래서 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하고자 동법의 제정되었다. 그 주요 내용과 방법은 주택임대차보호법과 많은 유사점을 갖고 있기 때문에 주택임대차보호법과 동일한 규정은 동법을 찹조하시기 바랍니다.

1. 적용범위(법2조)
대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 범위내의 상가건물의(사업자등록의 대상이 되는 건물) 임대차에만 적용된다.“대통령령이 정하는 보증금액”이라 함은 다음의 금액을 말한다.

-서울특별시 : 2억4천만원
-수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원
-광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
-그 밖의 지역 : 1억4천만원

여기서 보증금외에 차임이 있는 경우에는 100을 곱하면 환산한 금액이 된다.
예를들어 월세가 1백만원이면 1억원으로 환산되고 여기에 보증금을 더하면 된다. 이 금액이 대통령령이 정하는 보증금액을 넘지 않아야 적용대상이 된다.

2. 대항력(법3조)
건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
(기타의 내용은 주택임대차보호법 참조.)

3. 우선변제권(법5조 2항)
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 보증금에 대하여 우선변제권이 인정된다.(기타의 내용은 주택임대차보호법 참조.)

4. 소액보증금 우선변제권(법14조)
건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 환산보증금이 일정 금액 이하인 임차인으로 [a.서울특별시 : 4천500만원, b.수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원 c. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원 d. 그 밖의 지역 : 2천500만원]

-서울특별시 : 1천350만원
-수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원

-광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
-그 밖의 지역 : 750만원
금액에 대하여 우선변제 받을 수 있다.

5. 이외에 미등기전세에의 준용(법17조), 소액사건심판법의 준용(법18조), 임차권등기명령제도(법6조) 등은 주택임대차보호법 참조

6. 차임증감청구권(법11조), 월차임 전환시 산정율의 제한(법12조)
차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다. 그리고, 보증금을 월세로 전환할 경우 연 1할5푼을 넘지 못한다.

7. 계약의 갱신 요구(법10조)
동법이 시행되면 “계약 기간이 5년간 보장된다.”는 오해를 했던 부분이다. 계약기간은 1년 이상이 보장되며(법9조), 전체 계약기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신 요구를 할 수 있는 것이다. 단, 다음의 경우에는 임차인의 갱신요구에 임대인은 거절할 수 있다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

출처 : 광야의 멋진 세상^^*
글쓴이 : 광야 원글보기
메모 :