김나은의 세상블로그

재개발 분석

2009-12-04T04:44:33Z

재개발

1. 목 적

▶도시 내 노후ㆍ량한 주거 밀집지역의 주택을 개량ㆍ건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

＊도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복

＊주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대

＊사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구

＊관련규정：도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행)

2. 사업시행

▶정비사업 절차 개요

▶시행방식

＊합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행

＊’80년대 이후의 주된 사업시행방식

＊자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설

▶구역지정 요건

건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우등

▶사업시행자

＊1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합

＊2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사

＊3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)

▶관리처분계획

사업 착수 전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획

▶분양기준

＊종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙

＊공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등

☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정

▶주택평형 비율

임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호)

☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

3. 주거대책 및 금융지원

▶주거대책

＊가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주

＊세입자 : 주거이전비 보상 또는 임대주택 공급

▶금융지원

국민주택기금

＊전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)

＊전용 60～85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)

＊재개발 사업자금: 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

4. 유사 사업의 상호비교

자료출처 -국토해양부

2009년 김연아의 본드걸

2009-12-04T04:22:10Z

2009년 ISU 피겨 그랑프리 5차 1회

왼쪽 상단 사진 위 음악은 정지 시키고

위 세 번째 버턴을 클릭하면 전체화면이 뜹니다.

2009년 한 해를 잠시 뒤돌아보며 새로 오는 2010년을 멋지게 맞이해야겠습니다.

김연아의 2009년 갈라쇼

2009-12-04T03:08:09Z

2009년 ISU 피겨 그랑프리 5차 3회

왼쪽 상단 사진 위 음악은 정지 시키고

위 세 번째 버턴을 클릭하면 전체 화면이 뜹니다.

2009년이 가기 전 감동스러웠던 장면을 기억하며 또 한해를 보냅니다.

공부이든 일이든 김연아 같이만 노력하고 연습한다면 세상에서 못 할게 무에 있을까 생각됩니다.

한 해를 보내며 또 새로운 한 해를 맞으며 김연아의 빙판위의 춤에서 느껴오는 감동을 늘 잊지 않고 그 감동이 생을 살아가는 원동력이 되었으면 합니다.

열정 앞에서는 나이는 불문입니다.

우리나라 신도시 건설현황

2009-12-03T03:17:14Z

★신도시 건설현황

우리나라의 신도시 건설은 수도권의 주택시장 안정과 주택문제를 해결하기 위한 정책방안으로 추진되고 있다.

▶제 1기 신도시 건설

80년대 후반, 서울지역내에서의 택지개발이 개발용지의 부족으로 더이상 불가능하게 되어 개발제한구역 외곽에 신도시를 건설하게 되었다. 5개 신도시는 업무,주거,상업,공용의 청사, 체육시설 및 공원.녹지 등 생활편익시설이 완비된 도시로 종합적인 계획을 수립하여 건설되었다.

▶제 2기 신도시 건설

성남판교ㆍ화성동탄ㆍ위례신도시는 서울 강남지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하고, 김포한강ㆍ파주운정ㆍ인천검단신도시는 서울 강서ㆍ강북지역의 주택수요 대체와 성장거점기능을 분담하며, 광교신도시는 수도권 남부의 첨단ㆍ행정기능을, 양주(옥정?회천) 및 고덕국제화계획지구는 각각 경기북부 및 남부의 안정적 택지공급과 거점기능을 분담하게 될 것이다.

13개 신도시는 서울 등 주변지역과의 교통체계 구축 및 쾌적한 주거환경과 자족기능을 갖추게 될 것이며 아울러 수도권의 과밀해소와 주거안정에 기여하게 될 것이다.

신도시란?

2009-12-01T03:09:36Z

신도시

★신도시의 일반적개념

▶근대적 도시기능에 부응하기 위한 계획 신도시의 개념은 산업혁명과 더불어 노정된 도시문제를 해결하고자 시도된 영국의 '새로운 지역공동체(new community)' 건설로부터 비롯

※하워드(Ebernezer Howard)의 전원도시론(1898)은 현대적 신도시의 개념을 정립하는 전환점

▶본격적인 신도시 개발은 2차 세계대전 이후 전후 복구사업의 일환으로 범세계적으로 이루어짐

▶세계 여러 나라의 개발 여건과 목적이 각국마다 다양하게 됨으로써 한마디로 신도시 개념을 확정짓기는 어려운 실정

★우리나라 신도시개발

▶우리나라 신도시의 특성

우리나라에서 현대적 의미의 신도시가 본격화된 것은 ‘60년대 이후이며, 우리나라 신도시는 대체로 두가지 정책목표에 의해 추진

＊국토 및 지역개발 목적의 신도시

＊대도시 문제해결 목적의 신도시

▶우리나라의 신도시 건설약사

해방이후 ‘50년대

＊전후복구 시기로서 비계획적 시가지 확장형태의 도시개발

＊토지구획정리사업에 의한 환지방식사업 위주

‘60년대

＊공업화 및 경제개발정책의 본격가동과 더불어 현대적 의미의 신도시 최초 건설

＊우리나라 최초의 현대적 신도시는 울산신시가지(인구 15만)

- 개발사례 : 광주대단지(성남), 영동지구 및 여의도 등

‘70년대

＊중화학공업 육성정책에 따라 임해지역에 산업기지도시 건설

＊신공업도시인 창원(인구 30만) 계획때 신도시라는 용어 사용

- 개발사례 : 대덕연구학원도시, 창원과 여천 공업도시, 구미공단 배후도시, 서울강남 신시가지, 과천과 반월 등

‘80년대

＊목동과 상계동에 주택중심의 도시내신도시(Newtown in town) 건설

＊주택 200만호 건설의 일환으로 수도권 5개 신도시 <제1기>

＊대전둔산 및 계룡지구 등 일부 행정기능 이전을 위한 신도시건설

＊신도시 개발수법은 택지개발촉진법에 의한 공영개발이 주로 활용됨

‘90년대

＊대규모 신도시 일시개발에 대한 비판에 따라 소규모 분산적 택지개발과 준농림지 개발 허용으로 정책방향 선회

＊무임승차(Free-riding)에 의한 기반시설 부족 등 심각한 난개발 초래

2000년대

＊과거 신도시에 대한 부정적 이미지 전환 및 소규모 분산적 개발을 대체하는 ‘계획도시' 개념의 신도시 건설

＊개발사례 : 성남판교,화성동탄(1,2),김포한강,파주운정,광교,양주,위례,고덕국제화, 인천검단,아산,대전도안 등 <제2기>

자료출처 -국토해양부

도시개발사업이란?

2009-11-30T03:45:56Z

Q1 도시개발사업이란?

「도시개발법」에 의해 지정된 도시개발구역 안에서 주거ㆍ상업ㆍ유통ㆍ정보통신ㆍ생태ㆍ문화ㆍ보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업입니다.

사업시행절차로는 크게 3단계(구역지정 ⇒ 실시계획 ⇒ 사업시행)로 구분되며, 각 단계절차는 다음과 같습니다.

1단계 (개발구역지정)	2단계 (실시계획)	3단계 (사업시행)
ㅇ 시장ㆍ군수ㆍ구청장 : ⇒ 시ㆍ도지사에게 도시개발구역 지정요청 ㅇ 시ㆍ도지사 : 도시개발구역 지정 및 고시	ㅇ사업시행자가 지정되면, 실시계획을 작성하여 시ㆍ도지사의 인가ㆍ고시를 받은 후 사업시행	ㅇ사업시행 방식에 따라 사업을시행한 후, 사업이 완료되면 준공검사를 거쳐 사업종료

Q2 도시개발구역 지정권자 및 지정규모는 어떻게 되나요?

원칙적으로 도시개발사업의 지정권자는 광역 시ㆍ도자사이며, 도시개발구역이 2개 이상 걸치는 경우에는 시ㆍ도지사간 협의를 통해 지정하도록 되어 있습니다.

ㅇ 다만, 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우, 정부투자기관장이 30만㎡ 이상으로 도시개발구역을 지정하는 경우 등에는 국토해양부 장관이 지정할 수 있습니다.

지정규모에 대해서는 크게, 도시지역안과 도시지역 밖으로 구분되어 최소면적을 규정해 놓고 있습니다.

ㅇ 도시지역 안

① 주거ㆍ상업ㆍ자연녹지지역 : 1만㎡ 이상

② 공업지역 : 3만㎡ 이상

③ 생산녹지지역 : 1만㎡ 이상(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의

30 이하인 경우)

ㅇ 도시지역 외 : 30만㎡ 이상 (단, 공동주택등이 포함된 경우에로 일정요건을 갖춘경우 20만㎡이상도 가능)

Q3 타 유사개발사업과 비교하여, 도시개발사업만의 특성은 무엇인가요?

민간사업 시행자의 참여확대를 위해 토지수용권을 제한적으로 허용하였고, 「도시개발법」에 의한 도시개발구역 지정시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역으로 변경된 것으로 보고 있습니다.

※ 토지수용권 허용요건 : 사업대상 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유 & 토지

소유자 총수의 2분의 1이상의 동의필요

또한, 개발사업의 성격에 따라 환지방식, 수용ㆍ사용방식 및 혼용방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 사업방식을 다양화 하고 있습니다.

※ 토지구획정리사업 : 환지방식, 택지개발사업 : 전면매수방식

Q4 도시개발구역 지정을 위한 세부절차는 ?

도시개발사업을 진행하기 위해서는 사업시행예정자가 관할 시ㆍ군ㆍ구 지자체에 도시개발구역지정을 제안하고, 당해 지자체는 공청회 및 도시계획위원회 자문을 거쳐, 시ㆍ도

ㅇ 이후, 시ㆍ도지사는 관계행정기관 협의 및 시ㆍ도 도시계획위원회 심의 등을 거쳐, 당해 도시개발구역을 지정ㆍ고시하게 되면 구역지정이 완료됩니다.

Q5 도시개발사업은 전국적으로 얼마만큼 진행되고 있나요?

도시개발사업은 「도시개발법」이 2000년 제정이후, 전국적으로 149개소, 면적으로는 66,824천㎡에 도시개발구역이 지정되었습니다.

ㅇ 지역별로는 수도권이 전체면적의 40%, 시행자별로는 공공과 민간이 6대 4의 비율을 차지하고 있습니다.

※<도시개발사업 구역지정 현황 통계자료>

지역별 현황
(단위 : 지구수/천㎡)

시·도	전 체		완 료		시행중 (실시계획~ 공사준공)		미착수 (구역지정~ 실시계획승인)
시·도	지구수	면 적	지구수	면 적	지구수	면 적	지구수	면 적
합 계	149	66,824	18	1,673	78	29,579	53	35,572
서 울	7	9,124	-	-	4	5,137	3	3,987
부 산	5	161	-	-	4	111	1	50
대 구	3	231	-	-	1	83	2	148
인 천	13	3,767	3	167	5	2,650	5	950
광 주	7	1,891	2	32	2	118	3	1,741
대 전	4	723	1	234	-	-	3	489
울 산	5	2,176	-	-	3	1,335	2	841
경 기	28	13,555	3	267	15	7,184	10	6,104
강 원	8	1,047	3	198	1	70	4	779
충 북	2	678	-	-	1	211	1	467
충 남	18	15,440	1	129	11	2,802	6	12,509
전 북	4	3,736	1	31	1	2,537	2	1,168
전 남	6	2,176	1	24	2	708	3	1,444
경 북	14	4,128	1	30	9	1,797	4	2,301
경 남	21	5,331	1	131	17	3,490	3	1,710
제 주	4	2,660	1	430	2	1,346	1	884

※수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기) 비율 : 26,446천㎡(면적대비 39.6%), 48개소(개소대비 32.2%)

                               연도별 현황
                                     (단위 : 지구수/천㎡)

년 도	계	도시지역		비도시지역
년 도	계	공 공	민 간	공 공	민 간
계	149/66,824	59/27,569	75/25,487	10/12,774	5/994
2001	5/1,178	2/145	2/280	1/753	-
2002	8/3,595	5/3,284	2/41	-	1/270
2003	19/5,850	8/3,587	8/2,169	1/52	2/42
2004	29/15,234	13/4,912	13/9,854	3/468	-
2005	33/11,759	17/6,655	15/4,313	1/791	-
2006	30/9,890	10/5,008	18/4,686	1/49	1/147
2007	25/19,318	4/3,978	17/4,144	3/10,661	1/535

※ 공공 vs 민간 구역 지정현황

1. 구역 지정수 비율 ⇒ 공공(69개) : 민간(80개) = 46% : 54%

2. 면적 비율 ⇒ 공공(40,343천㎡) : 민간(26,481천㎡) = 60% : 40%

자료출처 - 국토해양부

양귀비(楊貴妃)와 장한가시의도(長恨歌詩意圖)

2009-11-30T03:42:18Z

현대 중국화가 진동양(陳東陽)의 장한가시의(長恨歌詩意)

청대(淸代) 화가 우지정(禹之鼎)의 장한가시의(長恨歌詩意)

근현대 중국화가 임솔영(任率英)의 장생전사어시(長生殿私語時)

장한가(長恨歌)

백거이(白居易772~846)

漢皇重色思傾國(한황중색사경국)   한나라 황제 여색에 빠져 미인 생각에
御宇多年求不得(어우다년구부득)   천하를 다스려도 오랫동안 찾질 못했네
楊家有女初長成(양가유녀초장성)   양씨 가문에 갓 성숙한 딸이 있어
養在深閨人未識(양재심규인미식)   깊은 규방에 있어 아무도 알지 못했으나

天生麗質難自棄(천생려질난자기)   타고난 아름다움 그대로 묻힐리 없어
一朝選在君王側(일조선재군왕측)   하루아침에 뽑혀서 황제 곁에 있게 됐네
回眸一笑百媚生(회모일소백미생)   한번 눈웃음지면 온갖 애교가 넘치어
六宮粉黛無顔色(육궁분대무안색)   단장한 후궁 미녀들을 무색하게 하였네

春寒賜浴華淸池(춘한사욕화청지)   봄 추위에 화청지에서 목욕함을 허락하니
溫泉水滑洗凝脂(온천수골세응지)   온천물에 부드럽게 매끄러운 몸을 씻네
侍兒扶起嬌無力(시아부기교무력)   시녀들 부축에도 연약하기만 한 교태
始是新承恩澤時(시시신승은택시)   그 때부터 황제의 사랑을 받기 시작하였네

雲鬢花顔金步搖(운빈화안금보요)   구름 머리, 꽃다운 얼굴, 금장식한 보요 흔들리고
芙蓉帳暖度春宵(부용장난도춘소)   연꽃 무늬 장막으로 봄 밤을 지냈네
春宵苦短日高起(춘소고단일고기)   봄밤은 아주 짧아 해가 벌써 높이 떠올라
從此君王不早朝(종차군왕부조조)   황제는 이때부터 조례에 나아가지 않았네

承歡侍宴無閑暇(승환시연무한가)   환심 사려고 연회를 베풀어 쉴 틈이 없었고
春從春游夜專夜(춘종춘유야전야)   봄이면 봄 놀이에, 밤에는 밤 잠자리에 혼자 모시니
後宮佳麗三千人(후궁가려삼천인)   후궁에 아름다은 미녀 삼 천이나 있어도
三千寵愛在一身(삼천총애재일신)   삼 천 궁녀의 총애를 한 몸에 받았네

金屋粧成嬌侍夜(금옥장성교시야)   황금 궁궐에 곱게 단장하고 교태로 밤시중 들고
玉樓宴罷醉和春(옥루연파취화춘)   옥루의 연회 파장 때 취해 봄기운 가득하니
姉妹弟兄皆列士(자매제형개열사)   덕분에 형제 바매 모두 봉토를 나눠 받아
可憐光彩生門戶(가련광채생문호)   부럽게도 광채가 양씨 집안에 생겼났네

遂令天下父母心(수령천하부모심)   이에 따라 세상 모든 부모들의 마음이
不重生男重生女(부중생남중생녀)   아들보다 딸 낳기를 중히 여기게 됐네
驪宮高處入靑雲(여궁고처입청운)   화청궁은 구름 속 하늘 높이에 있고
仙樂風飄處處聞(선낙풍표처처문)   신선의 음악은 바람 타고 어디서나 들려오네

緩歌慢舞凝絲竹(완가만무응사죽) 느린 가락 완만한 춤악기의 긴 여운에

盡日君王看不足(진일군왕간부족)   황제는 하루 종일 넋 잃고 바라보네
漁陽비鼓動地來(어양비고동지내)   어양의 북소리가 땅을 울리며 들려와
驚破霓裳羽衣曲(경파예상우의곡)   예상우의곡이 놀라 끊겨버렸네

九重城闕煙塵生(구중성궐연진생)   구중궁궐에 연기 먼지 솟아 오르고
千乘萬騎西南行(천승만기서남행)   수천수만 관군들은 서남으로 달아나네
翠華搖搖行復止(취화요요행복지)   비취색 천자의 기 흔들리며 가다가 서곤 하며
西出都門百餘里(서출도문백여리)   도성문 서쪽 백여리 마외역에 이르러

六軍不發無奈何(육군부발무나하) 양귀비 처결하라 군사들이 멈춰서니
宛轉蛾眉馬前死(완전아미마전사) 미녀는 몸 뒤틀며 군마 앞에 죽었네

花鈿委地無人收(화전위지무인수) 꽃비녀 땅에 떨어져도 줍는 사람 없고
翠翹金雀玉搔頭(취교금작옥소두) 취교, 금작, 옥소두 모두 버려져 있구나

君王掩面救不得(군왕엄면구부득) 황제는 얼굴을 돌릴 뿐 구하지 못하고

回看血淚相和流(회간혈루상화류) 되돌아보니 눈물에 피가 함께 흐르네

黃埃散漫風蕭索(황애산만풍소삭) 누런 흙먼지 흩어져 날리고 바람 쓸쓸히 부는데
雲棧縈紆登劍閣(운잔영우등검각) 구름 걸린 굽은 잔도 검각산을 오르네

峨嵋山下少人行(아미산하소인항)   아미산 아래에는 오가는 이도 드물어
旌旗無光日色薄(정기무광일색박)   천자 깃발 빛을 잃고 햇빛도 희미하네
蜀江水碧蜀山靑(촉강수벽촉산청)   촉의 강물 맑게 흐르고 촉의 산은 푸르건만
聖主朝朝暮暮情(성주조조모모정)   황제는 아침저녁 양귀비를 생각하네

行宮見月傷心色(행궁견월상심색)   행궁의 달빛에 마음 절로 슬프고
夜雨聞鈴腸斷聲(야우문령장단성)   밤비 속에 들리는 단장의 말방울 소리 간장이 끊기네
天旋地轉回龍馭(천선지전회룡어)   천하 정세 변하여 황제 돌아오는 길에
到此躊躇不能去(도차주저부능거)   마외역에 이르러는 걸음 뗄 수 없었네

馬嵬坡下泥土中(마외파하니토중)   양귀비 쓰러져 죽은 진흙더미 속에는
不見玉顔空死處(부견옥안공사처)   옥같은 얼굴 보이지 않고 무덤만 남아
君臣相顧盡沾衣(군신상고진첨의)   황제 신하 모두 돌아보며 눈물 흘리고
東望都門信馬歸(동망도문신마귀)   동쪽 도성문 향해 말에 몸을 맡겼네

歸來池苑皆依舊(귀내지원개의구)   돌아오니 연못과 뜰 모두 옛날 그대로이고
太液芙蓉未央柳(태액부용미앙류)   태액 연못의 연꽃 미양궁의 버들은 외롭구나
芙蓉如面柳如眉(부용여면류여미)   양귀비 얼굴 인듯한 연꽃 고운 눈썹 같은 버들
對此如何不淚垂(대차여하불루수)   바라보면 어찌 눈물 아니 흘리겠는가

春風桃李花開日(춘풍도리화개일)   봄바람에 복숭아꽃 살구꽃이 만발해도
秋雨梧桐葉落時(추우오동엽낙시)   가을비에 젖어 오동잎이 떨어질 때면 쓸쓸해라
西宮南內多秋草(서궁남내다추초)   서궁과 남원에 가을 풀이 우거지고
落葉滿階紅不掃(낙섭만계홍부소)   낙엽이 섬돌에 가득 붉어도 쓸지 않네

梨園子弟白發新(이원자제백발신)   이원의 자제들은 백발이 성성하고
椒房阿監靑娥老(초방아감청아노)   양귀비 시중들던 시녀들도 늙었네
夕殿螢飛思悄然(석전형비사초연)   저녁 궁궐에 반딧불 날아 님 생각에 슬퍼져
孤燈挑盡未成眠(고등도진미성면)   등불 심지 다 타도록 외로이 잠 못 드니

遲遲鍾鼓初長夜(지지종고초장야)   더딘 종과 북소리에 밤이 긺을 알았네
耿耿星河欲曙天(경경성하욕서천)   은하수 반짝이며 새벽은 다가오고
鴛鴦瓦冷霜華重(원앙와냉상화중)   원앙 같은 기와에 서리꽃이 거듭 쌓였고
翡翠衾寒誰與共(비취금한수여공)   비취 새 수 놓은 이불 누구와 함께 덮으리

悠悠生死別經年(유유생사별경년) 생사를 달리한 지 아득하니 몇 년인가
魂魄不曾來入夢(혼백부증내입몽) 양귀비 혼백도 꿈속에조차 오지 않는구나

臨邛道士鴻都客(임공도사홍도객) 임공이라는 도사가 도성에서 머무는데
能以精誠致魂魄(능이정성치혼백) 정성으로 혼백을 불러올 수 있다하니

爲感君王輾轉思(위감군왕전전사)   양귀비 그려 잠 못 드는 황제를 위해
遂敎方士殷勤覓(수교방사은근멱)   방사시켜 양귀비 혼백 찾게 하였네
排空馭氣奔如電(배공어기분여전)   허공을 가르고 번개처럼 내달아
升天入地求之遍(승천입지구지편)   하늘 높이 땅 속까지 두루 찾아

上窮碧落下黃泉(상궁벽낙하황천)   위로는 하늘 끝에 아래로는 황천까지 다하여
兩處茫茫皆不見(양처망망개부견)   양쪽 다 아득하니 다 보이지 않네
忽聞海上有仙山(홀문해상유선산)   홀연 들리는 소문 "바다 위에 선산 있어
山在虛無縹緲間(산재허무표묘간)   그 산은 아득한 허공 먼 곳에 있고,

樓閣玲瓏五雲起(누각영롱오운기)   누각은 영롱하고 오색 구름속을 솟아
其中綽約多仙子(기중작약다선자)   그 곳에 아름다운 선녀들이 많은데,
中有一人字玉眞(중유일인자옥진)   그 중 옥진이라 하는 선녀의 자태가
雪膚花貌參差是(설부화모삼차시)   눈처럼 흰 살결 꽃다운 얼굴이 양귀비 같네

金闕西廂叩玉扃(금궐서상고옥경)   황금 대궐 서쪽 곁채를 찾아 옥문을 두드리고
轉敎小玉報雙成(전교소옥보쌍성)   소옥시켜 쌍성에게 전갈하니
聞道漢家天子使(문도한가천자사)   한나라 황제의 사신이라는 말을 듣고
九華帳里夢魂驚(구화장리몽혼경)   꿈에 깨어 놀라는 화려한 장막 안의 혼백

攬衣推枕起徘徊(남의추침기배회)   옷을 입고 베개 밀고 일어나 서성이더니
珠箔銀屛邐迤開(주박은병이이개)   구슬발과 은병풍 열리며 모습을 나타냈네
雲鬢半偏新睡覺(운빈반편신수교)   구름같은 머리 반쯤 드리우고 잠에서 깬듯
花冠不整下堂來(화관부정하당내)   화관도 바로 쓰지 못하고 방에서 내려오네

風吹仙袂飄飄擧(풍취선메표표거)   바람이 불어 선녀의 소맷자락 나부끼고
猶似霓裳羽衣舞(유사예상우의무)   옛날 양귀비가 예상우의곡을 춤추는 듯하네
玉容寂寞淚欄干(옥용적막누난간)   옥 같은 얼굴 슬픔에 운 눈물이 방울지니
梨花一枝春帶雨(이화일지춘대우)   활짝 핀 배꽃 한 가지 봄 비를 머금고 있구나

含情凝睇謝君王(함정응제사군왕)   품은 정을 생각하며 황제에게 전하길
一別音容兩渺茫(일별음용량묘망)   한 번 이별로 목소리며 얼굴 다 잊었으며
昭陽殿里恩愛絶(소양전리은애절)   소양전에서 받던 은총과 사랑도 끊어지고
蓬萊宮中日月長(봉래궁중일월장)   봉래궁에서 기나 긴 나날을 보냈습니다

回頭下望人寰處(회두하망인환처)   머리를 돌려 인간세상을 내려다 보아도
不見長安見塵霧(부견장안견진무)   장안은 보이지 않고 짙은 안개와 먼지 뿐
唯將舊物表深情(유장구물표심정)   오래 지닌 물건으로 깊은 정을 표하려니
鈿合金釵寄將去(전합금채기장거)   자개함과 금비녀를 보내드립니다

釵留一股合一扇(채류일고합일선)   비녀 한 가닥과 합 한쪽 남기고
釵擘黃金合分鈿(채벽황금합분전)   황금 비녀 쪼개고 자개함을 나누었습니다
但敎心似金鈿堅(단교심사금전견)   두 마음 이처럼 굳고 변치 않는다면
天上人間會相見(천상인간회상견)   천상에든 세상에든 다시 만나겠지요

臨別殷勤重寄詞(임별은근중기사)   헤어질 즈음 간곡히 다시 하는 말이
詞中有誓兩心知(사중유서양심지)   두 마음 만이 아는 맹세의 말 있었으니
七月七日長生殿(칠월칠일장생전)   칠월 칠일 칠석날 장생전에서
夜半無人私語時(야반무인사어시)   깊은 밤에 아무도 모를 우리만의 언약

在天願作比翼鳥(재천원작비익조)   하늘을 나는 새가 되면 비익조가 되고
在地願爲連理枝(재지원위연리지)   땅에 나무로 나면 연리지가 되고싶어
天長地久有時盡(천장지구유시진)   천지 영원하다 해도 다할 때가 있으니
此恨綿綿無絶期(차한면면무절기)   이 슬픔은 계속되어 끝이 날 기약 없어라

※백거이(白居易)의 장한가는 당현종 이융기(李隆基)와 양귀비(楊玉環)의 애정 비극의 이야기를 모티브로 하여 두 연인의 전설과 역사적 사실에다 시인의 상사력을 발휘하여 창조된 대하 서사시라 할 수 있다.

정치와 사랑의 두 주제를 12행 840자로 엮어낸 시로 당현종과 양귀비의 애정의 환락 생활을 사랑의 비극인 동시에 안사의 난능 발생시킨 정치적인 비극을 나타내면서 마외파에서의 양귀비의 처참한 죽음 이후에 양귀비를 그리워하는 당현종의 처절하리 만큼 애절한 슬픔을 노래하였다.

- 시경의 백거이(白居易)의 시中에서 -

청약가점제도

2009-11-27T18:01:10Z

01. 개편 주택청약제도 주요내용

①「가점제방식」청약시에 주택 소유에 따른 청약순위

무주택자 : 가점제 청약 1순위 자격
* (유의사항) 가점제 청약에서 무주택자 여부 판단방법
- 배우자의 직계존속(동일한 주민등록표에 등재된 경우에 한함)을 포함하여 판단함
1주택을 소유한 경우 : 가점제 청약 1순위는 불가함(추첨제 1순위로 청약가능)
주택이상 소유한 경우 : 가점제 청약 2순위 자격이며, 주택소유에 따른 감점이 각 주택마다 5점씩 감점 적용됨

※「추첨제방식」의 유주택자 청약순위
· 1주택 소유한 경우 : 추첨제 청약1순위 자격
· 2주택 이상인 경우 : 추첨제 2순위 청약자격

② 입주자선정업무를 은행에서 대행,「인터넷 청약」을 전국확대실시

* 다만 사업주체가 주택공사·지방공사인 경우, 은행대행 의무화에서 제외

“청약접수, 당첨자 선정 및 발표” 등의 입주자 선정업무를 은행에서 대행하도록 의무화(종전 : 민간 사업주체도 접수)
은행 전산망을 활용한 인터넷청약을 전국으로 확대 시행(종전 : 수도권 투기과열지구내에서만 인터넷 청약)
* 인터넷 신청에 익숙하지 못한 청약자는 예외적으로 방문신청 가능

※ 은행의 인터넷 청약접수 방법은 국민은행(www.kbstar.com), 금융결제원
(www.apt2you.com) 홈페이지 “인터넷 청약 가상체험관”에서 확인

③ 각종 특별공급제도 : 현행 유지

3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공 사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 소유자 등에 대해 일정물량의 주택을 별도공급하는 특별공급제도는 그대로 유지함

＊인터넷 청약시 유의사항

① 청약통장 가입은행의 “인터넷뱅킹과 전자공인인증서”를 신청접수일 이전에 미리 발급받아야 함
② 거주지역별, 순위별 청약접수 일정이 다르므로 반드시 “입주자 모집공고문”을 사전에 확인하여야 함
청약자가 인터넷 청약내용을 잘못 입력하여 당첨자로 결정된 경우에도 부적격당첨에 해당되므로 불이익이 큼
(주택법 제39조 2항의 부정한 방법에 해당). 관련증빙서류 등을 통해 청약내용을 정확하게 확인한 후에 입력하여야 함

※ 당첨자 결정후에 당첨자의 청약내용에 대한 정확성을 확인하게 됨

부적격 당첨에 따른 불이익 : 당첨자(규칙 제2조 13호)로 관리되므로 청약통장 재사용 불가(규칙 제5조 제5항) 및 재당첨 제한(규칙 제23조)

02. 청약가점제의 점수 산정기준표

가점은 3가지 항목으로 구성됨(총점 84점)
: 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 입주자저축가입기간(17점)
감점은 2가지 항목으로 구성됨(가점점수 산정기준표 참조)
※ 점수 입력은 청약자 책임(당첨자 결정후에 당첨자에 대해 청약 내용의 허위입력 여부를 확인하고 있음)
→ 사전에 관련서류를 확인하여 정확하게 입력하여야 함

(1) 가점점수 산정기준표 (주택공급규칙 별표 1)

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
① 무주택 기간	32	1년 미만	2	8년 이상～9년 미만	18
		1년 이상～2년 미만	4	9년 이상～10년 미만	20
		2년 이상～3년 미만	6	10년 이상～11년 미만	22
		3년 이상～4년 미만	8	11년 이상～12년 미만	24
		4년 이상～5년 미만	10	12년 이상～13년 미만	26
		5년 이상～6년 미만	12	13년 이상～14년 미만	28
		6년 이상～7년 미만	14	14년 이상～15년 미만	30
		7년 이상～8년 미만	16	15년 이상	32
② 부양 가족수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명이상	35
		3명	20
③ 입주자 저축 가입기간	17	6월 미만	1	8년 이상～9년 미만	10
		6월 이상～1년 미만	2	9년 이상～10년 미만	11
		1년 이상～2년 미만	3	10년 이상～11년 미만	12
		2년 이상～3년 미만	4	11년 이상～12년 미만	13
		3년 이상～4년 미만	5	12년 이상～13년 미만	14
		4년 이상～5년 미만	6	13년 이상～14년 미만	15
		5년 이상～6년 미만	7	14년 이상～15년 미만	16
		6년 이상～7년 미만	8	15년 이상	17
		7년 이상～8년 미만	9

(2) 감점점수 산정기준표 (주택공급규칙 별표 1)

감점항목			감점점수
구분	기준	소유주택수	감점점수
①	제6조제3항제6호에 따른 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함한다)이 소유하는 주택이 2호 또는 2세대 이상인 경우	2호 또는 2세대	- 5
		3호 또는 3세대	-10
		: :	: :
②	2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 세대에 속한 자가 제11조의2제1항제2호 또는 제12조제1항제2호에 따라 제2순위로 주택공급을 신청하는 경우	2호 또는 2세대	- 10
		3호 또는 3세대	- 15
		: :	: :

①세대원 중 만60세이상 직계존속(배우자직계존속포함)(이 2주택 이상을 소유한 경우
→ 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점 된다는 것임 (예 : 2주택 소유시에 5점 감점)
* 세대원인 만60세이상 직계존속(가입자가 세대주인 경우)이 주택을 소유한 경우에 가입자는 무주택으로 간주됨
②2주택 이상 소유한 세대에 속한 자(가 가점제에서 청약 2순위로 신청할 경우
→ 각각의 주택마다 5점씩 감점 된다는 것임(예 : 2주택 소유시에 10점 감점)
* 1주택을 소유한 세대에 속한 자는 가점제 청약2순위로 신청하는 경우, 유주택자이므로 무주택기간 점수는 해당 없으며(0점임) 1주택이므로 주택소유에 따른 감점도 없음

※ 감점점수가 전체 가점점수보다 많은 경우 : 가점제의 점수는 “0점”으로 산정됨

03. 청약가점제의 무주택기간 계산방법

① 가점제 항목의 무주택에 해당하는 지에 대해 먼저 확인해야 함
* 가점제의 무주택기간 및 부양가족수 관련으로 “배우자의 직계존속”이 신규 포함되어 있음(가점제 적용상의 유의사항)
② 무주택에 해당된 것으로 확인된 경우에는, “청약자와 배우자의 무주택기간”을 기준으로 가점에 해당하는 무주택기간을 계산함

(1)「가점제 항목의 무주택」해당여부의 판단방법(규칙 별표1)

가. 입주자모집 공고일 기준으로 입주자 저축가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 하며, 세대원 에는 배우자·직계존속·직계비속과 “배우자의 직계존속”도 포함됨
* “세대원 중 배우자의 직계존속”에 대한 사항은 ①가점제의 무주택 여부에 대한 판단 ②가점제의 부양가족수 계산등에 관련됨
나. 세대원이 가입자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우에도 가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 포함되며 전원이 무주택이어야 함
다. 주택을 소유해도 일정한 경우에는 무주택으로 간주되는 경우가 있음(규칙 제6조 제3항)
- 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
  ① 주민등록등본, (*필요한 경우)배우자 주민등록등본, 호적등본
  ② (*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등
  ③ 위 “다”항에 해당되는 경우에는 관련증빙서류 확인

《주택을 소유해도 무주택으로 보는 사례 : 규칙제6조제3항참조》
* 해당여부에 대해서는 구체적인 내용을 확인한 후 판단하여야 함

① 상속으로 인한 주택의 공유지분을 청약당첨 부적격자로 통보받은 후 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
② 면의 행정구역(수도권은 제외) 등에 사용검사 후 20년경과 또는 85㎡이하 단독주택 등이 있으나, 다른 지역으로 이전한 경우
③ 개인주택사업자가 주택을 분양 완료하였으나, 청약당첨 부적격자로 통보 받은 후 3개월 이내에 처분한 경우
④ 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우
⑤ 20㎡이하의 주택을 1호 또는 1주택 소유한 경우(아파트 제외)
⑥ 만60세이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
⑦ 건축물대장 등에 주택으로 등재되어 있으나, 폐가·멸실·주택 이외의 용도로 사용되고 있는 경우로서 청약당첨 부적격 통보를 받은 후 3개월 이내에 공부(公簿)를 정리한 경우
⑧ 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

(2) 가점제의 무주택기간 계산방법(규칙 별표1)

가. “가입자 및 배우자의 무주택기간”을 대상으로 계산하는데, 입주자 모집 공고일 기준으로 계산함
나. 청약통장 가입자의 연령이 만30세가 되는 날부터 무주택기간을 산정하되, 가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일 부터 계산함
다.가입자 또는 배우자가 과거 일정기간 주택을 소유하다 처분한 경우에는 처분한 후 최근 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 계산함
- 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
  ①가입자 주민등록등본 (*필요한 경우)배우자 주민등록등본, 호적등본
  ②(*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등
  ③(*필요한 경우) 무주택 간주사례의 경우에 관련증빙서류 확인

(3)「소형·저가주택 1호를 10년이상 계속 보유한 경우」의 특례

60㎡이하이며, 5천만원 이하인 주택(소형·저가주택)」소유에 대해 다음 요건을 충족하는 경우, 소형·저가주택 보유기간을 무주택 기간으로 인정/(*장기간보유특례)

① (현재 : 소형·저가주택 소유자) 입주자모집 공고일 기준으로 “소형·저가주택” 1호를 계속 10년 이상 보유한 경우
※현재소형·저가주택을 10년미만 보유한 경우 : 특례에 해당 안됨(따라서, 유주택자이며 종전 무주택 기간은 포함되지 않음),
② (현재 : 무주택자) 종전에 소형·저가주택을 처분한 후 계속 무주택자경우, 두 기간을 합해 10년 이상 경과한 경우
→ 해당 소형·저가주택의 보유기간도 무주택으로 간주함

《 소형·저가주택 해당여부에 대한 판정기준 》

60㎡이하이며 5천만원 이하인 주택(주택공시가격을 적용함)
주택공시가격 확인방법
- 주택을 계속 보유하고 있는 경우 : 입주자모집공고일 이전에 공시된 주택공시가격중 모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 가격에 따름
- 주택을 처분한 경우 : 처분일 이전에 공시된 주택공시가격중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 가격을 따르되,개정규칙 시행일(‘07.9.1) 이전에 주택을 처분한 경우에는 ‘07년도 주택공시가격을 적용함
- 주택이 멸실, 증개축된 경우 : 개별공시지가를 적용하되, 종전 주택의 용도변경 등으로 개별공시지가의 적용이 곤란한 경우에는 인근주택가격을 적용
* 주택공시가격 공시 : 공동주택은 ‘06년, 단독주택 등은 ’05년부터 공시됨, 개별공시지가는 ‘90년부터 공시됨
- 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
  ① 주택공시가격
  ② (*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등

4. 청약가점제의 부양가족수 계산방법

세대원이 가점제의 부양가족에 해당되는 지에 대해, 다음의 판단기준을 적용하여 주민등록등본을 통해 사전에 확인하여야 함

(1)「가점제 항목의 부양가족」해당 여부의 판단방법

가. 입주자저축 가입자의 세대원을 대상으로 부양가족을 판단하는데, 세대원 인정여부는 원칙적으로 주민등록표를 기준으로 판단함
① 입주자저축 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 세대원
② 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 “가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 호적등본을 징구하여 확인
나. 세대원의 부양가족 해당여부 판단방법
① 직계존속을 부양하는 경우(가입자가 세대주여야 함)
- 최근 3년이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받음(배우자의 직계존속도 포함됨)
* 배우자가 세대를 분리하여 직계존속을 부양하는 경우
→ 배우자가 세대주여야 직계존속을 부양가족 점수로 계산
② 직계비속은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정됨
-(만30세이상의 미혼자녀) : 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 계속하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족 점수를 받음
- 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
  ① 주민등록등본, (*필요한 경우)배우자 주민등록등본,호적등본

5. 인터넷 청약내용 주요입력과정

《 인터넷 청약 준비단계 》
- ① 청약통장 가입
- ② 인터넷뱅킹 가입 및 개인용 공인인증서 발급
  * 모의 인터넷청약을 체험함
- ③ 청약자격 확인: 입주자모집공고문을 통해 해당되는 청약자격과 청약순위, 거주지역별·순위별 청약일 및 청약 입력시간 등을 확인함
《 인터넷 청약내용 입력단계 》
- ④ 거주지역 선택 : 입주자모집공고일 현재 주민등록등본상 거주지역
- ⑤ 아파트·주택형 선택
- ⑥ 주택소유여부 선택
  - - 본인 및 세대원 전원의 주택소유여부 확인·입력
  - - 만60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유한 경우 → 주택수를 입력함
    * 무주택 요건에 해당될 경우에 해당 무주택 가점이 계산되며 만60세이상 직계존속이 2주택이상 소유한 경우에 감점 계산됨
- ⑦가점항목별 가점선택: 무주택기간, 부양가족수
  * 무주택 요건에 해당될 경우에만 해당 무주택 가점항목을 선택
  ※ 청약통장가입기간 : 통장가입은행에서 조회됨(자동으로 산정)
- ⑧ 채권매입예정금액 입력 : 채권입찰제 적용주택인 경우에만 입력 가능
- ⑨ 주소 및 전화번호 입력 : 안내 및 고지를 받을 수 있는 연락처
- ⑩ 신청내용 확인 및 청약 신청: 청약신청 내역을 확인한 후, 맞으면 청약신청 버튼 클릭
- ⑪ 청약신청 완료
  * 청약신청 취소는 신청 당일 17:30까지만 가능함

06. 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급(19조⑥)

저출산 문제에 대한 대책으로 미성년자인 3명이상의 자녀를 둔 무주택 세대주에게 민영 및 공공기관이 건설·공급하는 건설량의 3%범위내 주택을 특별공급할 수 있도록 출산인센티브 정책을 마련하였다.

제19조(주택의 특별공급)
① ~ ⑤ (현행과 같음)
⑥ 사업주체가 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 「민법」상 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주에게 그 건설량의 3퍼센트의 범위 안에서 1회에 한하여 특별공급할 수 있다.

구체적인 선정절차 등은 건교부의 「3자녀이상 무주택세대주에 대한 주택특별공급 운용지침」(‘06.8.18)에 따르며, 그 주요내용은

특별공급 대상자 선정절차는
- (사업주체가 민간사업자인 경우) 지자체에서 대상자로부터 신청을 받아 대상자를 선정한 후 사업주체에 명단을 통보토록 하고,
- (사업주체가 대한주택공사·지방공사등 공공기관인 경우) 사업주체가 직접 대상자로부터 신청을 받아 대상자를 선정하도록 하였다.
경쟁이 있는 경우에는 「우선순위 배점표」에 따라
- 미성년자녀수(40점), 영유아자녀수(10점), 세대구성(10점), 무주택기간(20점), 지역거주기간(20점)등 5개 항목의 배점점수를 종합 하여 점수순(100점 만점)에 따라 대상자를 선정하며,
- 동일점수인 경우 미성년자녀수, 세대주연령순으로 대상자를 선정한다.
신청대상지역은 수도권거주자는 수도권내(서울, 경기, 인천) 전 지역에서 건설·공급되는 주택에 대해 신청가능하고, 그 외 지역의 거주자는 해당시(광역시)·도에서 건설·공급되는 주택에 대하여 신청이 가능토록 하였다.
과거 주택청약에 당첨이 된 경우에도 현재 무주택자인 경우 신청이 가능하나
- 다만 분양가상한제가 적용되는 주택의 당첨자는 재당첨 제한기간 동안에는 신청이 제한된다.

※ 우선순위 배점표 (단위:미터)

배 점 표(해당사항 있는 각 항목에 √표기)
평점요소		총배점	배점기준		해당사항	비고
평점요소		총배점	기준	점수	해당사항	비고
계		100
자녀수 (1)	미성년자녀	40	4자녀 이상	40		자녀(입양아 포함)는 입주자모집 공고일 현재 만20세 미만인 경우만 포함
	미성년자녀	40	3자녀	35		자녀(입양아 포함)는 입주자모집 공고일 현재 만20세 미만인 경우만 포함
	영유아	10	2명 이상	10		영유아는 입주자모집공고일 현재 만6세 미만의 자녀
	영유아	10	1명	5		영유아는 입주자모집공고일 현재 만6세 미만의 자녀
세대구성 (2)		10	3세대 이상	10		세대주와 직계존속이 입주자모집공고일 현재로부터 과거 3년이상 계속하여 동일한 주민등록등본에 등재 *직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하며, 3세대는 직계존비속 으로 구성
세대구성 (2)		10	2세대	5
무주택 기간 (3)		20	세대주 나이가 40세 이상이면서 무주택기간 10년 이상	20		입주자모집공고일 현재 세대주, 배우자 직계존비속을 포함한 세대원 전원이 무주택자이어야 하며, 무주택기간은 세대주 및 배우자의 무주택기간을 산정 * 무주택자 기준은 주택공급규칙 제6조 제3항의 규정에 따름 (60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택자로 인정)
			세대주 나이가 35세 이상이면서 무주택기간 5년 이상	15
			무주택기간 5년 미만	10
당해 시·도 거주 기간(4)		20	10년 이상	20		세대주가 당해지역에 입주자모집 공고일 현재로부터 계속하여 거주한 기간 * 시는 특별시·광역시 기준이며, 수도권의 경우 서울·경기·인천 지역 전체를 당해 시·도로 본다

(1),(2) :주민등록등본이나 가족관계증명원으로 확인,
(3):국토부 등 주택소유 전산검색으로 확인,
(4):주민등록 등본이나 주민등록 초본으로 확인
※ 동점자 처리 ① 미성년 자녀수가 많은 자 ② 자녀수가 같을 경우 세대주의 연령(연월일 계산)이 많은 자

자료출처 - 국토해양부

삼고초려(三顧草廬)도

2009-11-27T17:59:20Z

삼고초려(三顧草廬)를 주제로 한 그림들

<(삼국지三國志)>의 〈촉지 제갈량전(蜀志諸葛亮傳)에 나오는 말이다. 후한(後漢) 말기 관우(關羽:?~219)·장비(張飛:166?~221)와 의형제를 맺고 무너져 가는 한(漢)나라의 부흥을 위해 애를 쓴 유비는 능력을 발휘할 기회를 잡지 못하고 세월을 허송하며 탄식하였다.

유비는 유표(劉彪)에게 몸을 맡기는 신세로 전락하였다. 관우와 장비 같은 용맹무쌍한 장수를 두고도 조조(曹操)에게 여러 차례 당하였다. 유비는 그 이유가 유효 적절한 전술을 발휘할 지혜로운 참모가 없었기 때문이라는 것을 깨닫고 유능한 참모를 물색하기 시작하였다.

그러던 중 유비는 채모(유표의 부하)의 계략을 피하려다 길을 잃고, 우연히 은사(隱士)인 사마휘(司馬徽)를 만나게 된다. 사마휘에게 유능한 책사를 천거해 달라고 부탁하자 사마휘는 "복룡(伏龍)과 봉추(鳳雛) 가운데 한 사람만 얻어도 천하를 평정할 수 있다"라고 말하였다.

유비는 복룡인 제갈 량을 맞으러 관우·장비와 함께 예물을 싣고 양양(襄陽)에 있는 그의 초가집으로 찾아갔으나 번번이 만나지 못하다가 세 번째 갔을 때 비로소 만날 수 있었다. 이때 제갈 량은 27세, 유비는 47세였다.

제갈 량은 어지러운 세상을 피하여 초가집에서 손수 농사를 지으며 은거하고 있었으나, 유비의 정성에 감복하여 그를 돕기로 결심하였다.

주택거래신고제란?

2009-11-26T07:50:28Z

[ 주택거래신고제 개요 ]

도입목적

주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함

시행지역

투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

투기지역이란 ?

☞ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임

신고 대상주택

▶주택거래신고제의 신고대상은 신고지역내 모든 아파트

▶종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄

▶재건축·재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨

신고 의무자

거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 서명·날인(전자인증을 포함)하여 거래당사자 중 1인이 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 제출(인터넷 신고를 포함)하여야 함

다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음.

▶ 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고하여야 함(『공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률』제27조제6항)

또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음. 단, 거래계약서 사본과 거부사유서를 첨부하여 제출하여야 함.(방문신고에 한함)

신고기간

주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 함

신고내용

주택거래계약의 신고내용은 다음과 같음

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일, 주동금 지급일 및 잔금지급일

3. 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적

4. 거래대상 주택의 종류와 규모

5. 주택거래가액

6. 자금조달계획서(6억초과에 한함)

7. 입주계획(6억초과에 한함)

8. 계약의 조건 및 기한이 있는 때에는 그 조건 또는기한

신고방법 : 인터넷 신고 또는 방문신고 중 선택하여 신고할 수 있음

방문신고:거래당사자가 주택거래신고계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 거래당사자 중 1인이 시장ㆍ군수 또는 구청을 방문하여 직접 제출하는 방법

※ 방문신고 절차

주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부

인터넷 신고:해당 지방자치단체 홈페이지(부동산거래신고시스템 : RTMS)을 통하여 거래당사자가 공동으로 전자인증(공인인증서 필요)을 하여 신고하는 방법

※ 인터넷 신고 절차

부동산거래관리시스템 접속 ☞ 로그인(성명, 주민번호, 공인인증서)☞ 주택거래계약신고서 작성, 전자서명(개인간 거래는 매수, 매도자 공동서명, 중개업자 중개는 중개인만 서명) ☞ 인터넷 접수 (시·군·구청) ☞ 주택거래계약신고서 확인 및 인터넷 신고필증 발급(담당공무원) ☞ 주택거래계약

신고필증 인터넷 출력(거래당사자, 중개업자)

※ 부동산거래관리시스템 접속방법 : 해당 시·군·구 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 링크메뉴를 통한 접속

※ 개인간 거래시 서명방법 : 거래당사자 중 1명이 서명하고, 다른 상대방이 본인 주민등록번호를 입력하여 로그인 하면 자동적으로 계약서 내용이 화면에 뜨게 되며, 동 계약서에 서명하면 됨(서로 다른 장소나 컴퓨터에서도 서명 가능)

※ 공인인증서 발급방법

- 인터넷 뱅킹을 사용하시면서 공인인증서가 있는 경우 기존 인증서의 사용이 가능합니다.

- 인테넛 뱅킹을 사용하시지 않는 경우 : 거래 은행의 인터넷 뱅킹에 가입하시고 공인인증서를 발급받아 사용하시면 됩니다.

※ 문의 : 콜센터(1588-0149), 시스템 운영팀(031-436-2923～6)

위반자 조치

미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

과태료 부과기준

위반행위 과태료부과금액

○ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때

· 신고해태기간이 1월 미만 취득세의 1배

· 신고해태기간이 1월 이상～3월 미만 취득세의 2배

· 신고해태기간이 3월 이상～6월 미만 취득세의 3배

· 신고해태기간이 6월 이상～12월 미만 취득세의 4배

· 신고해태기간이 12월 이상 취득세의 5배

○ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때 취득세의 1배

- 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 취득세의 1배

- 거래가액을 거짓으로 신고한 때 취득세의 1배

· 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 취득세의 1배

· 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만 취득세의 2배

· 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만 취득세의 3배

· 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만 취득세의 4배

· 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상 취득세의 5배

※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과

★주택거래신고지역 지정

신고지역의 지정절차

- 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정함

※ 세부 지정절차:지정예고(필요시, 국토부) → 현지조사(필요시, 국토부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고

신고지역의 지정기준

- 전월의 아파트의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

- 3월간의 아파트의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역

- 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역

- 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

신고지역의 지정범위

- 신고지역의 지정범위는 시·군·구 또는 읍·면·동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함

- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

구 분 지 정 지 역 지정일

구 분

지 정 지 역

지정일

서울시

강남구(세곡동 제외),
송파구(풍납 제외, 거여․마천 추가지정 (‘05.9.8)),

’04. 4.26

서초구(내곡․염곡․원지․신원동 제외)

’05. 3.28

2009년 11월 26일 현재

☞문답자료

<시행시기>

1. 주택거래신고제의 효력발생시기 ?

주택거래신고제는 ‘04.3.30부터 시행되고 있으며, 주택거래를 신고하여야 하는 시기는 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었음을 관보에 게시한 날부터 입니다.

2. 주택거래신고지역이 지정될 경우 주택거래계약을 신고하여야 하는 시기는 ?

당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되는 경우 거래당사자(중개업자가 중개한 경우에는 중개업자)는 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 신고하여야 합니다.

<신고지역의 지정 및 해제>

3. 주택거래신고지역의 지정기준은 ?

주택거래신고지역은 다음의 지정기준에 해당되는 지역을 대상으로 지정합니다.

1) 전월의 아파트의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

2) 3월간의 아파트의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역

3) 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역

4) 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

4. 주택거래신고지역은 어떠한 절차를 거쳐서 지정하는지 ?

주택거래신고지역은 투기지역으로 지정된 지역중에서 상기 지정기준에 해당하는 지역을 대상으로 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정합니다.

5. 주택거래신고지역의 지정범위는 ?

주택거래신고지역은 시·군·구 또는 읍·면·동의 행정구역별로 지정하는 것이 원칙이나,

투기가 성행하는 지역이 국지적이거나 투기의 인근지역 확산가능성이 낮은 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역단위로 지정할 수 있습니다.

6. 주택거래신고지역으로 지정되면 어떠한 효과가 생기는지 ?

주택거래신고지역으로 지정된 지역에서는 주택거래가 있는 경우 거래당사자(중개업자가 중개한 경우에는 중개업자)는 주택거래내용을 계약일부터 15일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고할 의무가 발생하고, 신고기간내 신고하지 아니하거나 해태한 자 및 허위신고자에 대하여는 과태료가 부과됩니다.

7. 주택거래신고지역은 언제 해제되는 것인지 ?

주택거래신고지역은 당해 지역의 주택가격이 신고지역 지정전의 가격수준으로 하락되어 상당기간 다시 반등할 우려가 없는 경우, 관할 지방자치단체의 장이 당해 지역의 주택가격이 안정되었다고 판단하여 해제를 요청하는 경우에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제하게 됩니다.

<신고방법 및 내용>

8. 주택거래신고는 반드시 거래당사자가 하여야 하는지 ?

주택거래신고는 신고기관을 직접방문하여 신고하시거나 인터넷을 통하여 신고할 수 있습니다.

주택거래신고는 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서에 공동으로 서명 또는 날인(전자인증을 포함)을 하여 거래당사자 중 1인이 신고하면 됩니다. 다만, 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고를 하여야 합니다.(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조제6항)

다만, 신고의무자가 생업상의 사정 등으로 직접 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고하게 할 수 있으며, 당사자 일방이 신고를 거부할 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.(방문신고에 한함)

9. 주택거래신고시 신고할 사항은 무엇인지 ?

주택거래신고를 하는 경우 거래당사자가 신고하여야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일, 주동금 지급일 및 잔금지급일

3. 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적

4. 거래대상 주택의 종류와 규모

5. 주택거래가액

6. 자금조달계획서(6억초과에 한함)

7. 입주계획(6억초과에 한함)

8. 계약의 조건 및 기한이 있는 때에는 그 조건 또는기한

10. 주택거래계약을 신고한 경우에도 별도로 계약서에 검인을 받아야 하는지 ?

주택거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약을 신고하고 신고필증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 간주되므로 소유권이전등기시 별도로 검인을 받지 않아도 되며, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고도 하지 않아도 됩니다.

- 즉, 매매계약서에 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

<신고대상 주택>

11. 주택거래계약을 신고하여야 하는 주택은 ?

주택거래신고지역에서 주택거래시 신고대상이 되는 주택은 신고지역내 모든 아파트입니다.

12. 오피스텔도 신고대상이 되는지 ?

주택거래신고지역에서 거래되는 주택 중 아파트만이 신고대상이 되므로, 주택이 아닌 업무시설인 오피스텔은 신고대상이 되지 아니합니다.

13. 주택의 분양권을 전매하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?

주택거래신고지역에서 거래되는 기존 주택만이 신고대상이 되므로 준공되지 아니한 주택의 분양권을 전매하는 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다. 다만, 주택의 분양권 매매시에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고를 하셔야 합니다.

14. 주상복합아파트도 신고대상이 되는지 ?

주상복합아파트도 주택부분은 공동주택 중 아파트에 해당되므로 신고대상이 됩니다. 다만, 신규로 건설되는 주상복합아파트를 신규로 분양받는 경우에는 분양권에 해당되므로 신고대상이 아닙니다.

15. 재건축·재개발사업의 대상주택이 멸실된 경우에도 신고대상이 되는지 ?

재건축·재개발구역안에 있는 주택은 신고대상이 되나, 당해 주택이 철거·멸실된 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.

다만, 당해 주택이 멸실된 경우에도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니한 경우에는 신고대상이 됩니다.

16. 단독주택이나 다세대주택도 신고대상이 되는지 ?

신고대상이 되는 주택은 아파트만 해당되므로 단독주택이나 다세대주택은 신고대상이 되지 아니합니다.

17. 주택조합(지역조합·직장조합) 및 재건축·재개발조합의 조합원지위를 양도하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?

주택조합이나 재건축·재개발조합의 조합원지위는 당해 주택에 입주할 수 있는 지위로서 주택의 분양권에 준하는 것으로 볼 수 있으므로 당해 조합원지위를 양도하더라도 신고대상이 되지 아니합니다. 다만, 분양권 매매시에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고를 하셔야 합니다.

18. 지구단위계획이 수립된 지역안의 재건축조합아파트인 경우에도 신고대상인가 ?

당해 지역에 수립된 지구단위계획이 재건축사업을 위하여 수립된 경우에는 정비구역으로 간주되므로 신고대상이며,

고도지구 등 도시계획차원에서 지구단위계획이 수립되었다면 신고대상이 아니나, 당해 조합이 종전 주택건설촉진법에 의해 인가된 조합(300세대 이상 또는 부지면적 1만제곱미터 이상에 한함)인 경우에는 신고대상이 됩니다.

19. 저밀도지구안의 재건축조합인 경우 신고대상인가 ?

저밀도지구 등 아파트지구는 정비구역으로 간주되므로 저밀도지구안에 있는 재건축조합원은 신고대상이 됩니다.

20. 재건축을 위한 지구단위계획이 03.6.20일 도시계획위원회 심의를 거쳤고, 7.6일 결정고시되었다면 신고대상인가 ?

도시및주거환경정비법 시행이후에 지구단위계획이 결정되었어도 시·도지사가 정비구역으로 언제라도 변경고시할 수 있으므로 정비구역으로 변경고시하였다면 신고대상이 됩니다.

21. 지구단위계획구역중 특별계획구역안에 위치하였고 종전 주택건설촉진법에 의하여 재건축조합설립인가를 받지 아니한 경우 신고대상인지 ?

특별계획구역은 정비구역으로 인정되지 아니하므로 신고대상이 되지 아니합니다.

22. 종전 주택건설촉진법에 의해 조합설립인가를 받았으나, 도시및주거환경정비법에 의해 조합설립변경인가를 다시 받았으며 정비구역으로 지정되지 않은 경우 신고대상인지 ?

종전 주택건설촉진법에 의하여 조합설립인가를 받은 경우에 해당하므로 신고대상이 됩니다.

23. 분양받은 신규주택을 소유권등기하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?

분양받은 신규주택에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에는 주택거래신고대상이 되지 아니합니다.

다만, 신규주택을 등기하고 제3자에게 양도하는 경우에는 신고대상이 됩니다.

24. 주택에 대한 소유권이전계약은 모두 신고대상이 되는지 ?

다음의 거래계약과 같이 대가가 있는 경우에는 신고대상이 되나,

1.「가등기담보 등에 관한 법률」에 따라 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우

2. 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행 중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우

3. 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우

4. 체납압류에 따른 공매가 아닌 공개매각의 경우

5. 그 밖에 부담부증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래인 경우

다음의 거래계약인 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.

1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우

2. 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우

3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우

4. 압류재산에 대한 경매 및 체납압류에 따른 공매를 통하여 소유권을 이전하는 경우

5.「민법」제839조의2에 따른 협의이혼시 재산분할의 방편으로 행하여진 자산의 이전인 경우

6. 근저당권 설정 등의 부분을 증여자가 부담하는 증여인 경우

7. 가등기 목적의 매매예약서인 경우

8. 국가, 지방자치단체, 공공기관(대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 등)등이 공익사업을 위하여 수용 또는 협의 매수하는 경우

9. 해당 주택의 소유권의 일부에 대하여 지분으로 매매하거나 부담부 지분증여인 경우

10. 공동소유권 중 합유를 공유로 전환하는 경우

<지정효과>

25. 주택거래신고지역은 투기지역과 어떠한 차이가 있는지 ?

주택거래신고지역과 투기지역의 차이점은 다음과 같습니다.

구 분	투기지역	주택거래신고지역
지정기준	- 전월의 주택가격상승률이 전국주택가격상승률보다 30%이상 높은 지역 - 전월의 주택가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 - 1년간의 주택가격상승률이 3년간 전국주택가격상승률보다 높은 지역	- 전월의 아파트가격상승률이 1.5%이상인 지역 - 3월간 아파트가격상승률이 3%이상인 지역 - 1년간 아파트가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역
지정 및 해제절차	- 국토부장관의 요청에 의해 재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제	- 국토부장관이 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제
지정효과	- 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 부과	- 실거래가액으로 취득세·등록세 부과 등

<위반시 제재사항>

26. 주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자 또는 허위로 신고한 자는 어떠한 제재를 받는지 ?

▶주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자(중개업자가 신고하는 경우는 제외)에 대하여는 해태한 기간에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과되고,

▶주택거래내용을 허위로 신고한 자(중개업자가 신고하는 경우는 제외)에 대하여는 신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과됩니다.

※ 다만, 중개업자가 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따라 주택거래신고를 하는 경우에는 그 법률에 정한 바에 따라 처분됩니다.

<기타사항>

27. 투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것인지 ?

투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것은 아니며, 투기지역중에서 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 지정요건에 해당되는 지역만을 주택거래신고지역으로 지정합니다.

28. 주택정책심의위원회는 어떻게 구성되는지 ?

위원장은 국토해양부장관이며, 위원장을 포함하여 20인 이내의 위원으로 구성됩니다.

위원은 현재 기획재정부·교육과학기술부·행정안전부·농림수산식품부·환경부·지식경제부·보건복지가족부·노동부 차관 및 국무총리실의 주택정책업무를 담당하는 차장, 대한주택공사 및 한국토지공사 사장, 관련 민간전문가 등으로 구성되어 있습니다.

29. 과태료는 어떻게 부과되는지 ?

신고기간 위반자 및 허위신고자에 대한 과태료는 관할 시장·군수·구청장이 신고의무자(매도인 및 매수인)에게 부과하게 됩니다.

※ 천재지변 등 불가항력적 사유나 시장 등이 인정하는 상당한 사유가 있는 기간은 해태기간에 산입하지 아니합니다.

자료출처 - 국토해양부

tag : 주택거래신고제.과태료.투기지역

경매를 통해 낙찰 받은 주택도 주택거래신고를 해야한다?

2009-11-25T16:10:41Z

경매를 통해 낙찰 받은 주택은 주택거래신고지역이라도 주택거래신고를 하지 않는다.

다음의 거래계약과 같이 대가가 있는 경우에는 신고대상이 되나,

2. 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행 중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우

3. 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우

4. 체납압류에 따른 공매가 아닌 공개매각의 경우

5. 그 밖에 부담부증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래인 경우

다음의 거래계약인 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.

1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우

2. 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우

3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우

4. 압류재산에 대한 경매 및 체납압류에 따른 공매를 통하여 소유권을 이전하는 경우

5.「민법」제839조의2에 따른 협의이혼시 재산분할의 방편으로 행하여진 자산의 이전인 경우

6. 근저당권 설정 등의 부분을 증여자가 부담하는 증여인 경우

7. 가등기 목적의 매매예약서인 경우

8. 국가, 지방자치단체, 공공기관(대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 등)등이 공익사업을 위하여 수용 또는 협의 매수하는 경우

9. 해당 주택의 소유권의 일부에 대하여 지분으로 매매하거나 부담부 지분증여인 경우

10. 공동소유권 중 합유를 공유로 전환하는 경우

매매와 대가가 있는 거래계약은,

15일 이내에 신고를 안할시 500만원의 과태료가 부과되며 1년 이상 해태시 취득세액의 최고5배(15%)까지 부과된다.

기획재정부, 국토해양부, 금융위원회의 각 부처간이 투기지역이 아닌 곳도 주택거래 신고지역으로 지정할 수 있도록 주택법이 개정되고 있는 중에 있다. 주택법이 개정되면 투기지역이 아니라도 주택거래신고지역으로 지정되면 주택거래신고를 해야한다.

현재는 매매가격 상승률에 따라 주택거래신고지역이 지정, 해제되기 때문에 거래계약 완료(잔금) 후 15일 이내에 관할구청 지적과에 문의해서 주택거래신고지역인지 확인 하고 신고해야 과태료를 피할 수 있다.

◀주택거래신고지역 지정현황▶

구 분

지 정 지 역

지정일

서울시

강남구(세곡동 제외),

송파구(풍납 제외, 거여․마천 추가지정 (‘05.9.8)),

’04. 4.26

서초구(내곡․염곡․원지․신원동 제외)

’05. 3.28

2009년 11월 25일 현재

주택거래 신고대상은 전용면적이 60㎡(18평)을 넘는 아파트와 전용면적 150㎡(45평)을 넘는 연립주택으로, 재건축·재개발 정비구역에서는 규모에 관계없이 모든 아파트와 연립주택의 거래시 이를 신고해야 한다.

재건축.재개발구역안에 있는 아파트 및 연립주택에 대하여는 당해 주택이 철거.멸실된 경우에는 신고대상에서 제외된다.

그러나 당해 주택이 멸실된 경우라고 하더라도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 않은 때에는 신고대상이 된다.

국토해양부는 이의를 신청하지 않고 과태료를 납부하지 않을 경우엔 지방세 체납처분(강제집행)에 따라 지자체에서 징수하도록 하고 있다.

과태료는 당해 주택거래신고지역을 관할하는 시장.군수.구청장이 일정기간 동안 신고하지 않았거나 혹은 거짓으로 신고한 경우에 당해 신고인에게 부과하는 것이므로 매매계약의 경우에는 매도인과 매수인이 모두 과태료 부과대상이 된다.

다만, 천재지변 등 불가항력적 사유로 신고가 지연되었거나 신고를 지연함에 있어 상당한 이유가 있다고 시장.군수.구청장이 인정하는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간은 신고기간에 산입하지 않는다.

또한 신고인의 위반행위의 동기.횟수 등을 참작하여 과태료부과금액의 1/5 범위내에서 과태료를 가중 또는 경감할 수 있으므로 부득이한 사유가 있는 때에는 그 사유의 경중에 따라 과태료가 경감될 수 있다.

자료출처 - 국토해양부

전세금을 지켜주는 주택임대차 신용보증보험

2009-11-24T08:06:39Z

전세 세입자들은 전세를 살다 보면 한 두 번쯤은 혹여 전세금을 떼이지 않을까 걱정을 하기도 한다.

전세금이 불안할 때는 어떻게 해야 할까?

주택임대차보호법으로 보호받는 확정일자와 전세권 설정등기도 있지만 그에 앞서 더 확실하게 지킬 수 있는 주택임대차 신용보증보험에 가입하는 방법으로 서울보증보험(주)에서 실시하고 있다

주택임대차 신용보증보험은 확정일자나 전세권 설정등기를 했더라도 집주인이 돈이 없거나 이사를 가려고 전세를 내놨을 때 다른 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하는 경우에 보증금 전액을 보증보험회사로부터 받는 방법이다.

그러나 전세주택에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정 되어 있거나 전세금이 전세주택의 추정시가의 70%(선순위 저당권 포함) 이상인 경우는 주택임대차 신용보증보험의 가입대상에서 제외된다.

또한 우선 변제권이 있는 소액 보증금 임차인은 법적으로 보호가 되므로 주택임대차 보증보험에 가입할 수 없다. 주택임대차 신용보증보험에 가입할 수 있는 기간도 전세계약 후 5개월 이내에 가입 해야 한다.

주택임대차 신용보증보험료는 개인의 경우 1년에 전세보증금의 0.7%가 보험료이므로 2년 계약 인 경우는 전세보증금의 1.4%를 납부한다. 예를 들면 전세보증금 1억 원이고 계약기간이 2년이라면 주택임대차 신용보증보험료는 140만원을 내야한다.

법인이 임차인이 되는 경우 0.5%이며, 법인은 "주택임대차보호법"에 보호를 받을 수 없으므로 전세권 설정등기나 "주택임대차 신용보증보험"이 전세금을 보호받을 수 있는 방법이다.

법인이 임차인이 되는 경우는 직원의 기숙사, 합숙소, 사택 등으로 이용하기 위해 직접 임차하는 경우가 있고 직원이 전세자금을 회사에서 지원 받는 경우 지원 받은 직원이 법인 명의로 임대차계약을 체결하는 경우가 있다. 이때 법인의 구비서류는 개인의 경우와 같지만 주소이전을 한 주민등록등본은 입주직원 것으로 발급받고 주택임대차 신용보증보험 가입 시에 법인의 도장이 필요하다.

보험료는 처음 가입 할 때 일시불로 내며 전세 계약이 종료되고 집주인이 보증금을 차질 없이 돌려주면 보험료는 자동소멸 한다. 그러나 전세기간도중에 집주인의 동의를 받아 전세 계약을 해지하는 경우에는 남은 기간에 대한 신용보증보험료를 돌려받을 수 있다.

주택임대차 신용보증보험에 가입을 하려면 확정일자를 받은 공인중개사사무소에서 체결한 전세계약서, 등기부등본, 건축물대장, 주민등록등본, 도장, 임대인의 도장이 날인된 보험가입확인서(임대차계약서에 날인된 도장)를 지참하고 서울보증보험(주)로 가면된다.

전세주택이 아파트가 아닌 단독주택, 연립, 다세대, 다가구인 경우는 토지가격확인원(개별공시지가)을 관할구청이나 동사무소에서 발급받고 공인중개사의 시가확인서(양식무관)를 첨부한다.

오피스텔, 상가건물은 주택임대차 신용보증보험 가입대상에서 제외되며 임대인이 등기부상 소유자와 일치하여야 한다.

주택임대차 신용보증보험의 보험기간은 임대차계약기간에 30일을 가산한다. 주택임대차 신용보증보험 가입자가 전세계약이 종료되고 30일이 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 임대인에게 임차보증금을 반환하라는 독촉장을 보내면 된다. 독촉장은 우체국에서 내용증명을 우편으로 발송 한 후, 이 내용증명서와 집을 비웠다는 것을 증명하는 서면(주소 이전을 한 주민등록 등, 초본)을 서울보증보험(주)에 제출하면 보험금으로 임차보증금을 반환 받을 수 있다.

선순위 저당권과 전세보증금을 합하여 주택가액의 70% 이내이면 확정일자인과 주민등록전입, 주택의 점유로 갖추어지는 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이면 충분하고 주택임차 신용보증보험까지는 필요치 않다.

다만, 주택임대차 신용보증보험은 보험 비용이 드는 만큼 임대인에게 제 때에 전세금을 돌려받지 못할 때 속 썩지 않고 손쉽게 전세금을 보험금으로 돌려받을 수 있다. 특히 법인이 임차인이 될 경우에는 주택임대차보호법에 보호를 받지 못하므로 주택임대차 신용보증보험을 추천한다.

주민등록전입과 주택의 점유가 안 되거나 실제 임차인과 계약서상 임차인이 다를 경우에는 전세권설정등기를 하면 된다. 이때는 임대인의 동의하에 임대인의 인감증명서 및 인감도장이 필요하다.

※ 임대차계약서가 공인중개사사무소에서 체결한 전세계약서라야 하는 이유 - 임대차계약에 대해 하자가 있을 경우 향후 손해배상을 청구 할 수 있기 위한 주택임대차 신용보증보험 가입 조건이다.

4대강 살리기 '희망선포식'에 부쳐

2009-11-23T16:04:38Z

11월 22일 4대강 살리기 ‘희망선포식’이 영산강6공구(승촌보 사업 예정지)와 금강6공구(부여보 사업 예정지)에서 있었다. 이제 말 많고 탈 많던 4대강 사업은 본격적인 착공에 들어간다. 4대강 사업을 두고 야당에서는 ‘예산을 빨아먹는 블랙홀’, ‘물먹는 하마’라 한다. 4대강 살리기 사업 예산이 추정예산보다 과하게 초과 한다는 데서 또 문제가 된 것이다. 사회복지비용을 삭감하면서까지 4대강 살리기를 왜하는지 모르는 국민들도 있다. 이는 필자가 생각하건데 정부의 홍보부족이다.

이런 때는 도쿠가와 이에야스 (일본 쇼군) [德川家康, Tokugawa Ieyasu, 덕천가강]의 정치 철학이 조금은 아쉽다. 물론 현 이명박 대통령의 5년의 임기에 비해 시대상으로 그 시대는 임기의 기간이 현제 우리나라의 대통령제와 달리 시간적인 여유가 있었지만 말이다.

필자는 일본에 대한 좋고 싫음에 앞서 도쿠가와 이에야스의 정치 철학을 높이 평가하는 이유가 도쿠가와 이에야스는 측근들을 설득하고 국민들을 설득하고 더 나아가 정적들한테도 설득하는 정치를 폈었다.

현 정권에서 사업을 시작하고 마무리 하는데 시간이 걸리는 문제가 생기기는 하지만 여당에서 국민들에게 4대강 살리기 사업의 타당성에 대해서 좀 더 적극적으로 홍보하고 설득했어야했다. 국민들에게 4대강 살리기의 장정과 단점, 그에 따른 효과를 시간을 가지고 확실하게 전달해서 야당에서 정치적 공세를 펴던 안 펴던 국민들이 동조하게 만들었으면 하는 아쉬움이 남는다.

한편으로는 이명박 대통령의 밀어붙이기 정치가 우리나라 국민들의 근성과 기질에 맞는다는 생각도 든다. 새벽종이 울렸네..로 시작하던 故前박정희 대통령의 정치하에서 처럼 앞에서 끌고 가며 밀어붙여야 우리나라는 일이 성사되고 이루어진다. 그래서인가 故前박정희 대통령과 이명박 대통령의 성격 기조인지 이명박 대통령이 기업가 출신이라서 인지 '이쪽저쪽 이말 저말 다 들어주다가는 언제 길을 가겠는가' 식의 정치 철학에 수긍이 간다.

사실 사회복지 예산을 삭감하면서까지 4대강을 무리하게 추진하고 있다. 여기저기서 분분한 말들이 나올 수밖에 없는 상황이다. 그러나 장기적으로 보자면 국가발전과 경제성장에는 국가 예산을 사회복지로 치중해서 밀어주기보다 사회간접자본 [social overhead capital]에 예산이 더 들더라도 4대강 살리기를 하는 것이 더 효율적인 방법이다. 사회복지는 일단 지원하고 써버리면 끝이다. 경제가 원활하게 돌아가지 않는 시국에서 사회복지 정책에 힘을 싣는 것보다 사회간접자본(SOC)인 4대강 살리기가 경제 회복에 있어 시너지효과 [시너지 效果, synergy effect]가 더 크다는 것이다.

교통수단과 동력, 교육이나 법질서, 평면화된 공공보건과 상하수도 시설 만이 사회간접자본(SOC)이 아니다. 4대강 살리기로 인해서 지류 하천 정비와 하수처리 시설, 댐 직류 사업, 교량 보강, 수질개선, 자전거도로, 홍수대책, 관광상품이 늘어나는 것도 사회간접자본(SOC)이다.

4대강 살리기 사업으로 인한 부차적인 장점들은 각설하고 일단 강바닥들은 침전물이 쌓이고 썩어 있는 곳이 많으니 파내고 청소 해주면 물이 잘 흐르고 수질이 개선되어서 자연환경이 좋아진다. 또한 4대강 살리기 사업으로 인해서 일자리 창출이 된다는 것으로 만으로도 필자의 생각으로는 4대강 살리기의 장점이라 생각한다.

국민들 중에는 일자리 창출이 그 지역 사람들에게나 좋지 우리와는 별개이지 라고 말하는 국민들도 있다. 그것은 이기적인 발상이다. 그리고도 조금 짧은 생각이다. 일자리가 마련 된 사람들이 그 돈을 쓰면 경제가 원활해지는데 한 몫을 하게 된다. 과학적인 근거로도 나비의 날개 짓이 태풍을 일으킨다는 '나비효과'가 있지 않는가.

4 대강 살리기 사업이 생태계 파괴라는 지적도 나오지만, 4대강을 그냥 내버려 두면 오염으로 인해 생태계 파괴가 더 빨리 온다고 생각된다. 생태계를 지키고 오염이 되지 않게 하려면 4대강 살리기 사업이 끝나더라도 지속적인 관리가 철저히 되어야 할 것이다.

4대강 살리기 사업에서 생태계 파괴라는 등의 지적들에 앞서 가장 큰 문제가 되고 있는 것이 돈이 많이 든다는 단점이 있는데 이것은 이명박 대통령을 믿고 맏겨봄은 어떨까 싶다. 그는 기업을 운영해온 사람 아닌가. 대안이 있으니 시작도 했을 것이다. 믿고 뽑았으면 끝까지 믿어보자. 국가 경제가 어려울때 돌출구는 사회간접자본(SOC)을 국책으로 펴야 그나마 경제가 순환이 된다. 필자는 현 시국에서 4대강 살리기 사업 외에는 특별히 다른 대안이 없다고 생각한다.

우공이라는 사람이 산을 옮기려 인내심을 가지고 흙을 한 삽씩 퍼다 나르면 산도 옮긴다는 ‘愚公移山 [우공이산] ’이라는 고사가 있다. 현 정권에서도 우공이라는 사람처럼 한결 같은 마음으로 삽을 뜨기 시작한다면 4대강 정비를 못할게 있겠는가. 야당에서 발목을 잡던 말 던 묵묵히 삽을 뜨는 현 정권을 국민으로서 지켜 볼일이다.

tag : 4대강사업.사회간접자본.우공이산.나비효과.

도시형 생활주택에 투자해볼까?!

2009-11-20T05:36:42Z

자금의 여유가 된다면 도시형 생활주택을 지어서 임대사업을 하는 것도 투자의 한 방법이다. 평수가 작다보니 거래금액이 작아 부담이 적고 도심의 역세권에 위치해 있으면 임대도 잘되고 수익률도 우수하다. 은행에 돈을 묶어 두기보다는 허름한 주택을 사서 원룸형이나 기숙사형을 짓고 수익을 올릴 수 있는 임대사업을 추천할 만하다.

서민의 주거안정을 도모하는 도시형 생활주택을 활성화 하기 위한 개정안은 2009년 10월 27일 국무회의를 거쳤으며 대통령의 재가를 거쳐 공포한 후 즉시(11월말) 시행에 들어가게 된다고 밝혔다(국토해양부).

★ 도시형 생활주택이란?

"국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 도시지역 내에서 주택법 제 16조에 따라 사업계획승인을 얻어, 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며, 단지형 다세주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분한다.

★ 도시형 생활주택 특징
① 입지 : [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역
② 규모 : 20세대 이상 150세대 미만
③ 인허가 : 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 득해야 함
④ 유형 : 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택

▶ 단지형 다세대 : 세대당 주거전용 85㎡(25.7평) 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 1개 동 연면적 660㎡이하)
* 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

==> 1개층(4층 → 5층)을 추가시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당함(주택법 시행령 제3조제1항제1호)

▶ 원룸형 : 세대당 주거전용면적이 12㎡(3.6평)이상 50㎡(15평)이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록, 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성, 각 세대는 지하층에 설치 불가

▶ 기숙사형 : 세대당 주거전용면적이 7㎡(2평)이상 30㎡(9평)이하로서 취사장, 세탁실, 휴게실은 공동으로 사용, 각 세대는 지하층에 설치 불가

★ 전용면적 상향 및 상업지역 내 복합건축 허용(令 제3조)

현행 도시형 생활주택의 주거전용면적 상한을 원룸형주택 30→50㎡, 기숙사형 주택 20→30㎡로 상향

==>상업 또는 준주거지역에서 원룸형 및 기숙사형 주택과 일반 아파트 등 다른 주택의 복합건축을 허용

★ 도시형 생활주택의 공용시설 기준 개선(규정 제2조)

원룸형․기숙사형 주택에 설치하는 공용취사장과 세탁실을 주민공동시설에 포함하여 용적률 산정에서 제외함

==> 쾌적한 공용공간 확보로 주거환경 개선 및 세대수 증가로 사업성 제고

★도시형 생활주택 진입도로 기준 완화(규정 제25조)

소규모<연면적 660㎡ 이하>인 원룸형 및 기숙사형 주택의 진입도로를 4m로 완화(현행6m)

[도시형 생활주택 유형별 차이점]

구분	단지형 다세대	원룸형 주택	기숙사형 주택
주거전용면적	85㎡이하	12~50㎡	7~30㎡
거실구성	2room 이상	1room (욕실제외)	1room (취사, 세탁, 휴게실 공동사용)
용도 구분	다세대	아파트, 연립, 다세대	아파트, 연립, 다세대

[ ｢건축법 시행령｣【별표 1】제2호(용도분류기준) ]

◆ 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택

◆ 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

◆ 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

★ 도시형 생활주택 주차장 기준 개선(규정 제27조)

'세대수'에서 '전용면적' 기준으로 개선하고, 상업.준주거지역에 한해 120㎡~130㎡ 당 1대 적용

구 분

현 행

개 선

비 고

원룸형

(12～30㎡)

세대당

0.2～0.5대(조례)

전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대

(상업․준주거) 120㎡

세대당 기준으로 환산시 0.2대(12㎡)～0.5대(30㎡)

기숙사형

(7～20㎡)

세대당

0.1～0.3대(조례)

전용면적 합계를 기준으로 65㎡당 1대

(상업․준주거) 130㎡

세대당 기준으로 환산시 0.1(7㎡)～0.3대(20㎡)

==>대부분 지자체가 조례에서 상한(원룸형 0.5대, 기숙사형 0.3대)으로 정하고 있었던 점 감안시, 실질적 주차장 기준 완화

tag : 생활주택.도시형.원룸.기숙사.다세대