미국 부동산 투자/이민/E2 위한 블로그

상업용 부동산 내년까지 침체

2009-09-04T09:05:15Z

공실률 올라가고 임대료는 떨어져
당분간 회복 어려워 사무용 빌딩 최악

상업용 부동산 시장의 침체가 계속돼 공실률은 늘고 렌트비는 하락하는 추세가 내년까지 이어질 전망이다.

상업용 부동산 시장이 당분간 침체의 늪에서 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 전문가들은 경기 회복이 여전히 불확실하고 적어도 내년까지는 불황이 지속될 것으로 내다보고 있다. 지표상으로 침체속도가 더뎌지고 있지만 침체의 골이 깊어 상업용 부동산의 부실이 쉽게 사그라지지 않을 것이라는 전망이다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 지난달 발표한 올해 2분기 상업용 부동산 선행지수(CLI)는 101.5를 기록, 지난해 2분기의 117.6보다 큰 폭으로 떨어졌으며 올해 1분기(101.5)에 이어 다시 하락세를 이어갔다. 경기 전망을 예측하는데 사용되는 CLI는 상업용 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 산업생산 등 13개 지표를 종합해 산출한 지수다.

지수는 조사가 시작된 1990년 1분기를 100으로 보고 분기별로 비교하는 방식인데 2007년 2분기 가장 높은 120.2를 기록한 뒤 지난해 4분기를 제외한 현재까지 계속 하락추세다. 전반적인 경기침체가 지수 상승을 가로 막고 있는 가운데 전문가들은 특히 산업생산량 감소로 인한 내구재 수출 감소, 소비자 지출 극감에 따른 도소매 판매량 감소, 상업용 부동산의 마이너스 투자 수익률, 실업률 증가 등을 지수하락의 주요인으로 보고 있다.

로렌스 윤 NAR 회장은 “상업용 부동산 시장의 위축이 내년 1분기까지 이어질 것으로 보고 있다”며 “내년 상반기 이전 경기 회복은 여전히 가시밭길이지만 미국 경제 위기가 6개월 내로 끝날 전망이어서 상업용 부동산 시장의 회복이 뒤따를 것으로 기대해 볼 만하다”고 말했다.

상업용 부동산 시장을 전망하는 또 다른 지수인 SIOR 상업용 부동산 지수 역시 하락세를 면치 못하고 있다. 지수는 10분기 연속 하락한 끝에 올 2분기 중 36을 기록했다. 지수는 업계 내 분야별 전문가 650명을 대상으로 설문조사해 산출하는데 지수가 100일 경우 시장이 균형을 이루고 있음을 의미한다.

설문에 참여한 전문가들은 상업용 부동산 시장의 유동성 부족을 가장 큰 원인으로 꼽았다. 커머셜 얼라이언스의 로버트 투테이커 회장은 “상업용 부동산 시장을 회복시키기 위해서는 먼저 융자시장에 돈이 돌도록 하는 것이 급선무”라며 “투자 회수율이 좋은 건물들도 재융자가 힘든 상황이어서 거래량은 제자리걸음이고 신규 개발은 전면 중단된 상태”라고 말했다. 전문가들은 기간자산 유동화증권 대출창구(TALF) 프로그램을 내년 6월까지 연장키로 한 연방준비제도이사회(FRB)의 최근 결정이 꽉 막힌 상업용 부동산 시장의 숨통을 다소 트이게 할 것으로 기대하고 있다 하지만 미봉책에 그치지 않게 하려면 기간을 좀 더 연장할 필요성 있다고 지적한다.

분야별로는 실업률 증가의 영향을 가장 크게 받는 사무실 건물의 공실률 하락폭이 가장 클 것으로 전망됐다. NAR의 조사에 따르면 15.5%를 기록한 올 2분기 사무실 건물의 공실률은 내년 2분기에는 18.8%로 껑충 뛰어 오를 전망이다. 이를 면적으로 계산하면 올해 약 7,500만평방피트의 사무실 공간이 텅 빈 채로 임대시장에 남아있게 되며 내년에는 약 4,720만평방피트의 공간이 같은 처지를 맞게 된다. 렌트비의 경우 올해와 내년 전년 대비 각각 14.1%와 10%씩 하락할 것으로 전문가들은 내다봤다.

반면 아파트 임대 시장의 공실률 하락폭은 사무실 건물에 비해 낮을 것으로 전문가들은 전망했다. 올해 2분기 약 7.4%였던 공실률은 내년 같은 기간 7.1%로 소폭 하락할 전망이다. 렌트비는 올해 약 1.5% 정도 하락한 뒤 내년 약 0.8% 오르고 공실률 면적은 올해 약 16만8,300유닛에서 내년 약 6만4,600유닛으로 줄어들 전망이다.

올해 2분기 약 11.7%로 조사된 소매업소 건물의 공실률 역시 내년 2분기 중 약 12.9%를 상승할 전망이다. 이에 따라 렌트비는 올해 약 6.1%, 내년에는 약 4.9%씩 각각 하락할 것으로 전망됐다.

이민국의 최근 동향

2009-09-04T08:54:14Z

10월은 이민국의 새로운 회계연도가 시작하는 달이다. 2010년도 취업 비자를 취득한 신청자들이 일을 시작하는 것도 10월이다. 그래서 이맘때가 되면 대부분 이민 변호사들은 매우 분주한 시간을 보내기 마련이다. 오늘은 이민국의 최근 동향을 정리해본다.

◇H1B 취업비자 업데이트

H1B 취업 비자는 아직 충분한 쿼터가 있다. 얼마전 이민국 발표를 보면 약 1만5000 개 정도의 취업 비자가 남아있다. 때문에 9월에 취업비자 신청을 할 수만 있다면 거의 확실히 취업비자를 받을 수 있다.

그런데 최근 이민국은 새로운 연방노동부의 ICERT란 프로그램을 채택해 취업비자 신청에서 가장 중요한 LCA(LABOR CONDITION APPLICATION) ETA-9035e 서류를 접수받고 있다. (LCA란 외국인 근로자를 고용하려는 포지션의 고용 환경을 미국 현지의 노동자들과 똑 같게 혹은 그 이상 좋은 조건으로 제공하겠음을 사전에 허락받는 것을 의미한다.)

ICERT 프로그램이 사용되기 전인 지난 7월 1일 이전만 해도 LCA 프로세스는 짧게는 단 몇 분만에도 끝마칠 수 있었지만 지금은 아무리 빨라도 대략 7일에서 길게는 30일 이상 지연되고 있다. 미국 이민 변호사 협회(AILA)와 노동부 그리고 이민국에서 대책 마련에 부심하고 있지만 LCA 프로세스 때문에 피해를 입을 수 있는 취업비자 신청자들이 속출할 게 거의 확실시 된다.

◇PREMIUM PROCESS 부활

언론에 보도됐듯이 얼마 전 이민국은 종교비자 신청의 프리미엄 프로세스(급행수속)를 부활시켰다.

그러나 안타깝게도 모든 신청자들에게 적용되는 것은 아니다. 최근 이민국의 실사(ON-SITE VISITATION)를 받아 종교비자를 승인 받은 경험이 있는 스폰서 종교 기관에 한해 제한적으로 프리미엄 프로세싱을 부활시켰다. (프리미엄 신청 때 1000달러의 추가 인지대를 지불하면 이민국은 15일 내에 승인 여부를 결정한다.)

이민국은 또 프리미엄 프로세스를 I-140 고용주 청원서 신청에도 허용했다. 한인들이 많이 신청하는 취업이민 2순위/3순위 신청 시 이미 승인난 LC(LABOR CERTIFICATION: 노동 허가)를 소지하고 있을 경우 추가 인지대 비용 1000달러와 함께 I-907 서류를 접수하면 고용주 청원서의 승인 여부를 15일 내에 알 수 있다.

◇노동부의 ICERT 프로그램 도입과 PERM 프로세스 지연

위에서 언급한 것처럼 노동부는 지난 7월부터 H1B 취업비자 신청 때 사용되는 LCA와 관련, ICERT 프로그램을 채택했다.

이는 노동부의 고용주 사전 감사를 강화하겠다는 의지를보여주는 것으로 노동부 관련 업무의 지연을 초래하고 있다. 그래서 노동부의 PERM 처리 또한 지연되고 있다. 현재 노동부는 각각 2007년 10월·11월 케이스(감사 대상 케이스)와 2008년 11월 케이스(비 감사 대상)를 심사하고 있다.

◇빨라진 I-485 심사

노동부 업무가 다소 지연되는 것과 달리 이민국의 I-485 (Application to classify as a Permanent Resident), 즉 영주권 취득을 위한 최종 심사 업무는 다소 빨라지고 있음을 알 수 있다.

케이스마다 약간의 차이는 있을 수 있으나 취업이민 1순위는 빠르게는 4주에서 3개월 내에, 취업이민 2·3순위는 6개월~12개월, 종교 특별이민인 취업이민 4순위는 약 60일 이내에 I-485 심사를 마치고 있다. 또한 가족이민의 경우 이민국은 90일 이내에 인터뷰 및 I-485 심사를 마치고 있다.

최근 들어 오바마 대통령의 이민개혁 의지와 관련된 보도를 자주 접한다. 새로운 회계연도가 시작되는 10월 이후 과연 많은 불체자들에게 희소식이 될 사면법안이 의회에 상정될 수 있을지는 아직 의문이다. 하지만 여러 정황상 반드시 비관적이지는 않다. 요즘은 그 어느 때보다 자신의 이민 케이스에 대해 한번쯤 생각해 봐야할 시점인 셈이다.

워싱턴 중앙일보]

이재운/변호사

기사입력: 09.02.09

'집구입, 10년은 살아야 초기비용 건져' 주택 구입과 렌트···어떤게 유

2009-09-04T08:51:43Z

내집 마련 시에는 얼마나 오래 거주할 것인지와 주택 구입에 따른 추가적인 비용 지출을 반드시 고려해야 한다.

차압 매물은 넘쳐나고 정상적인 주택 가격도 요즘 하락폭이 만만치 않다. 물론 이자율도 최저 수준이다. 과연 집을 사는게 나을까 아니면 조금 더 기다려 보는게 좋을까하는 판단에서 고민하는 사람도 그만큼 늘고 있다.

주택 구입은 장기적으로 여러가지 잇점이 있다고 볼 수 있지만 요즘 시장과 경제의 불확실성 때문에 판단이 쉽지 않기 때문이다. 월스트리트 저널이 소개한 구입과 렌트의 기준으로 볼 수 있는 몇가지 사항을 살펴본다.

◇얼마나 오래 거주할 것인가= 구입과 렌트 차이의 시작은 발생 비용에 있다. 경제정책연구소(CEPR)의 딘 베이커 디렉터는 "10년 정도는 거주해야 초기 비용을 어느 정도 상쇄할 수 있다"고 조언했다.

특히 집을 파는 경우 브로커 수수료 클로징 비용 등 이런 저런 비용을 합하면 최대 거래 비용의 10%까지 나갈 수 있다. 구입하는 경우는 파는 만큼은 안들더라도 에스크로를 포함해 이런 저런 돈이 나가기 마련이다.

◇월 지출비용= 주택 거주시 모기지 페이먼트 말고도 매월 고정적으로 지출되는 비용을 간과하기 쉽다. 재산세 보험료 각종 유지비 등이 대표적이며 단지내 거주시에는 상당한 금액의 관리비(association fee)를 따로 내야한다. 단순히 융자 금액 대비 월 모기지 페이먼트와 렌트비만 비교해서 "추가 지출이 많지 않다"라고 생각하면 안된다.

◇주택가격 대비 렌트비용= 요즘처럼 주택 가격의 방향을 예측하기 어려울 때 흔히 사용할 수 있는 지수 가운데 하나가 주택가격 대비 렌트비용(price-to-rent ratio)이다.

예를 들어 현재 사고자 하는 주택 가격이 30만달러인데 인근 아파트 렌트비가 월 1500달러라면 비율은 16.67이다. 베이커 디렉터는 "만약 수치가 20이 넘는다면 집값이 더 떨어질 여지가 있는 것으로 해석할 수 있다"라고 설명했다. 보통 15 아래면 상당히 합리적인 가격으로 간주된다.

◇직업= 20대에서 집을 사기 어려운 이유는 물론 사회 초년병으로 수입이 넉넉하지 않은 것도 있지만 변화가 워낙 많기 때문이다. 만약 현재 직장 또는 사업체가 구매자의 생활에 비춰볼 때 안정적이라는 판단이 서지 않으면 주택 구입은 보류하는 것이 좋다.

버핏, 부동산 투자 '시동'···캡마크 그룹 모기지 사업부문 인수

2009-09-04T08:49:21Z

파이 '오마하의 현인' 워런 버핏이 본격적인 부동산 관련 투자에 나서고 있다.

블룸버그통신은 워런 버핏(사진)이 이끄는 버크셔 해서웨이가 로카디아 내셔널 코프와 함께 4억9000만달러를 들여 캡마크 파이낸셜 그룹의 대출 서비스 및 부동산 모기지 사업부문을 인수하는데 합의했다고 2일 보도했다.

전일에도 버크셔 해서웨이 계열의 부동산 전문업체 홈서비스 어브 아메리카가 시카고 소재 부동산 중개업체를 매입했다고 밝힌 바 있다.

버크셔 해서웨이와 로카디아는 버카디아 III라는 이름의 합작회사를 설립해 캡마크의 사업부문 인수에 나설 것으로 알려졌다.

버크셔 해서웨이는 이외에도 웰스파고를 비롯해 모기지 은행들의 지분을 잇따라 사들이고 있어 버핏이 부동산 시장에 대해 낙관적인 시각을 갖고 있음을 보여주고 있다.

제럴드 마틴 아메리칸대 경영대학원 교수는 "캡마크 사업부문 인수는 버크셔가 부동산 사업을 강화하기 위한 의도로 해석된다"고 분석했다.

[LA중앙일보]

기사입력: 09.02.0

은행차압매물 투자 아는만큼 성공한다

2009-09-02T17:44:30Z

은행 차압매물은 사전에 꼼꼼히 따져보고 오퍼를 작성해야 투자 성공 확률이 높다.

주택시장이 ‘바이어스 마켓’으로 접어들었다고 하지만 REO 시장에서만큼은 이 단어가 무색할 정도다. REO란 ‘Real Estate Owned’의 약자로 흔히 은행 차압매물을 일컫는 용어이다. 최근 이 매물을 구입하려면 여러 바이어들과 치열한 경쟁을 해야 함은 물론 심지어 리스팅 가격을 웃도는 가격에 계약을 체결하는 경우가 부지기수다. 사전준비 없이 ‘나도 한번 사볼까’하는 생각으로 REO 매물시장에 뛰어들었다가는 바이어 자신은 물론 에이전트의 시간과 노력을 동시에 허비하며 헛물만 켜기 십상이다. 지난해 여름을 기점으로 주택시장에 쏟아져 나왔던 REO 매물들이 올 여름을 거치면서 거의 다 소진된 상태다. 지난 해만 해도 한때 20여개의 REO 리스팅 보유를 자랑하던 REO 전문 에이전트들도 이제는 ‘일반 매물로 눈을 돌릴 때’라며 볼멘소리가 터져 나올 정도다. 주택 차압률 증가 추세에도 불구하고 융자 은행들이 REO 매물의 수급을 조절해온 탓으로 풀이된다. 하지만 최근 주택시장의 심리회복을 엿본 은행들이 이르면 올 늦가을부터 REO 매물을 시장에 다시 풀 것이라는 이야기가 부동산 및 융자업계에서 솔솔 흘러나오고 있다. 다시 한번 올 기회를 놓치지 않기 위해서는 무엇보다도 철저한 준비 외에는 대안이 없다. 이같은 REO 매물들을 실수 없이 구입하기 위해 주의해야 할 점들을 알아본다.

구입액-리스팅 가격 비교
적정 오퍼금액 정할수 있어
사전 융자승인서 첨부하면
‘낙점’가능성 더 높아져
에스크로 비용 등 분담 제의하면
경쟁력 있는 오퍼 작성할수 있어

◇ 해당 매물의 히스토리를 점검한다.

히스토리 가운데에서도 은행 측에서 해당 매물을 얼마에 구입했는지를 알아볼 필요가 있는데 이러한 금액은 대개 부동산 차압 때 사용되는 신탁양도 증서(Trustee’s Deed나 Sheriff’s Deed)를 통해 확인할 수 있다. 이같은 증서들은 해당 카운티 오피스에 방문하면 일반인도 열람이 가능하지만 부동산 에이전트와 협력하는 타이틀 회사를 통해 쉽게 구해볼 수 있다.

증서를 통해 은행이 구입한 금액과 현재 리스팅 가격을 비교할 수 있다. 무엇보다도 은행 측이 차압을 통해 해당 매물을 사들인 금액과 차압 전 가장 최근의 융자금액을 확인해야 하는데 이는 REO 매물 대부분의 가격이 이 두 가격의 중간선에서 결정되기 때문이다. 이처럼 해당매물의 히스토리를 점검함으로써 본인의 오퍼 금액을 결정하는데 기준으로 삼을 수 있다.

◇ ‘COMP’을 조사한다.

COMP이란 ‘Comparable’의 약자로 비교대상이 되는 매물을 뜻하며 부동산 업계에서 자주 사용되는 용어 중 하나다. 만약 맘에 드는 REO 매물이 있다면 에이전트의 도움을 얻어 인근의 COMP을 조사해 줄 것을 요청한다. 주택가치는 대부분 주변 시세를 가장 많이 반영하기 때문이다. COMP을 통해 매물의 가격이 적정한 지를 가늠해볼 수 있다.

COMP을 조사할 때 해당 매물이 위치한 인근 지역에서 최소 3개월 내에 거래된 매물들의 가격을 조사해 보는데 이때 주의할 것은 해당 매물과 조건이 비슷한 매물들을 골라 비교해야 한다. 조건으로는 침실 및 욕실 수, 건물 크기, 대지 크기, 구조, 부대시설 등이 있다.

거래된 매물 외에도 현재 에스크로가 진행중인 매물의 리스팅 에이전트에게도 연락해 계약이 체결된 금액을 물어보는 것도 도움이 된다. 정확한 답변을 얻기 힘든 경우가 대부분일 테지만 그래도 체결 가격에 대한 대략적인 느낌을 받을 수 있기 때문이다.

◇ 해당 매물 리스팅 에이전트의 거래 실적을 조사한다.

REO 매물들은 전문 에이전트를 통해 주택 시장에 나오는 경우가 대부분이다. 이들 에이전트들은 은행과 계약을 맺고 일정 지역의 여러 리스팅을 다룬다. 그래서 대개 동일한 방식으로 리스팅 가격을 산정하고 오퍼 수락 금액을 결정하게 된다.

특정 리스팅 에이전트의 최근 거래 실적을 통해 리스팅 가격과 거래 가격을 비교해봄으로써 수락 가능성이 높은 오퍼가격을 산정하는데 도움을 얻을 수 있다. 예를 들어 한 REO 전문 에이전트의 리스팅들이 리스팅 가격보다 평균 5% 높은 가격에 팔렸다고 한다면 리스팅 가격보다 6% 높은 가격으로 오퍼를 작성할 경우 수락될 확률이 더 높아진다. 리스팅 에이전트의 인포메이션은 MLS를 통해 확인할 수 있는데 자신의 에이전트에게 요청하면 얻을 수 있다.

◇ 오퍼 작성 전 앞서 들어온 오퍼가 몇 개인지 확인한다.

만약 미리 제출된 오퍼가 하나도 없다면 자신의 오퍼가 받아들여 질 확률이 높다. 또 리스팅 가격보다 오퍼 가격을 조금 낮춰 작성해도 경쟁해야 할 바이어가 없기 때문에 시도해 볼만 하다. 그러나 자신의 오퍼 외에도 2개 혹은 더 많이 제출된 상태라면 오퍼 작성 전에 몇 가지 사항을 더 고려해보지 않을 수 없다. 만약 앞선 오퍼가 2~3개 정도라면 오퍼 가격을 리스팅 가격보다 높게 작성하는 것 정도를 고려해볼 수 있다. 만약 오퍼가 10개 이상 제출된 상태라면 이중 ‘전액 현찰’(all cash offer)로 구입하겠다는 오퍼가 포함됐을 확률이 높고, 이 경우 자신의 오퍼금액 또는 다운페이 금액을 가능한 높여 작성하는 등의 방법으로 다른 오퍼들과 경쟁할 각오를 해야 할 것이다.

◇ ‘융자 사전 승인서’(Pre-Approval Letter)를 반드시 첨부한다.

최근의 부동산 시장에서 융자 사전 승인서란 전쟁터에 나가는 군인의 총알에 비유된다. ‘융자사전 심사’(Pre-Qualification Letter)가 있긴 하지만 바이어의 크레딧과 소득 등을 검토해 작성된 사전 승인서가 더 공식적인 서류라서 셀러 측에서 더 선호하는 것이 일반적이다. REO 매매의 경우 셀러가 은행이므로 무엇보다도 은행 측의 구미를 당기는 승인서 작성이 관건이다. 가능하다면 리스팅을 소유한 은행을 통해 사전 승인서를 발급 받는다면 효과 만점일 것이다. 자신의 은행이 정한 융자 기준을 거친 바이어와 에스크로를 오픈한다면 융자 승인과 관련된 절차를 다소 얼마만이라도 줄일 수 있을 것이라고 기대하기 때문이다.

◇ 주택 점검 및 수리와 관련된 사항을 까다롭지 않게 한다.

REO 매물은 결함이 발견되더라도 수리에 대한 보장이 없는 ‘As-Is’ 세일인 경우가 많다. 설사 은행이 수리 요구를 받아들인다고 하더라도 무리하게 수리를 요구하기보다는 에스크로를 진행하면서 크레딧을 요구하는 것이 현명하다. 통상 바이어에게 오퍼 수락 후 17일간의 점검기간이 주어지는데 이 기간도 10일 이내로 단축해 오퍼를 작성한다면 은행 측의 눈에 쉽게 들어올 수 있다. 바이어는 나름대로 홈인스펙터를 미리 선정해 오퍼 수락 후에 지체 없이 홈인스펙션을 실시할 수 있도록 예비하는 지혜도 요구된다.

이밖에도 대개 셀러가 부담하는 비용들을 바이어가 분담함으로써 경쟁력 있는 오퍼를 작성할 수 있다. 에스크로 비용은 물론이고 각종 트랜스퍼 비용 등을 나눠 낼 수 있고 은행 측에게 타이틀 보험을 선택할 수 있도록 해주는 것도 좋은 방법이다.

차압물 구입 때 해당 매물은 물론 리스팅 에이전트의 거래실적도 조사해 볼 필요가 있다.

엇갈리는 주택시장 전망 '바닥쳤다' vs '그것은 환상일뿐'

2009-09-02T17:28:08Z

각종 지표 호전…침체 끝났다는 징후
실업률·차압 증가…반등세 곧 끝날 것

기사입력: 09.01.09

부동산중개인협회(NAR)는 7월 중 매매계약이 체결된 주택을 토대로 작성된 잠정 주택판매 지수가 한 달 전보다 3.2포인트 상승한 97.6을 나타냈다고 1일 밝혔다. 이는 6개월 연속 상승세를 이어간 것이다. 하지만 최근의 주택시장 회복세는 ‘경기부양에 따른 환상일 뿐’이라는 주장도 나오고 있다.

◇"부동산 경기 바닥 쳤다"= 최근 발표된 주택시장 관련 지표들은 주택시장을 '장미빛'으로 물들이고 있다.

지난 6월 전역의 20개 주요도시 집값을 나타내는 S&P/케이스-쉴러 주택가격지수는 전달보다 1.4% 상승했다. 이는 2005년 6월 이후 4년 만에 가장 큰 상승폭이다. 신규주택 판매 실적도 5개월 연속 상승해 지난해 9월 이후로 가장 높은 수치를 기록하고 있다.

또 톨 브라더스 호나니언 KB홈 등의 주택 건설회사의 주가도 치솟고 있다.

뉴욕타임스는 "20개 주요 도시 가운데 18개 도시의 주택가격이 6월에 상승한 것으로 나타났다. 이는 3월 1개 4월 4개 5월 8개 도시의 주택가격 상승과 비교하면 엄청난 것으로 최악의 주택경기 침체가 끝나가고 있다는 징후"라고 보도했다.

◇ "지금 회복세는 환상"= 포춘지는 그러나 '부동산이 바닥을 쳤다'는 주장은 환상일 뿐이라고 진단했다.

여전히 소비자들은 심각한 수준의 빚을 지고 있으며 고용시장도 암울하다. 또 주택 차압은 지속적으로 증가하고 있다.

특히 최근 주택판매 붐은 정부가 생애 첫 주택구입자에 대해 지원하는 8000달러 세제혜택의 효과라는 게 포춘의 분석이다. 이 프로그램은 세입자로 남을 것이냐 집 소유주가 될 것이냐를 놓고 고심해 온 첫 주택구입자들이 집을 사는데 도움을 줬지만 이 프로그램이 소멸되면 주택 붐도 다시 꺼질 것이라는 주장이다.

부동산 업계에서 백악관과 의회를 상대로 세제혜택 기간을 연장해 줄 것을 요구하는 로비를 벌이고 있지만 수용될 지 여부는 미지수다.
LA중앙일보

누구나 좋아하는 최신 가요모음

2009-08-31T16:38:02Z

AZ-Phoenix Investment Real Estate Local News Bulletin 8/27

2009-08-28T13:02:40Z

A Not-So-Long Road to Recovery for Retail Real Estate?
Jones Lang LaSalle Retail last week issued a "perspective on recovery" for the retail sector in which JLL Retail President and CEO Greg Maloney predicted that the recession will bottom out during the last quarter of this year, to be followed by the beginning of revitalization for the retail industry in first quarter 2010.....rest of story.

Study: Losing Cubs would cost state $52M
Without the Chicago Cubs and their die-hard fans showing up in Arizona every spring training season, the Cactus League could lose $31.1 million and Arizona more than $52 million by way of reduced economic activity, according to a study commissioned by Mesa released Wednesday.......rest of story.혻

Target in upscale Chandler shopping center to close
The Target store on the northwestern corner of Alma School and Queen Creek roads is closing soon, leaving a large shopping center in an upscale part of Chandler with two vacant anchor spaces because the Bashas' store in the same center is shutting down Oct. 10........rest of story.

Investors Facing Fallout from Values, Ratios Knocked 'Out of Whack'
While signs of a tentative recovery in the economy continued to appear, including reports issued this week on the fourth-consecutive month of improving new-home sales in July and a sizable increase in durable goods orders by manufacturers' orders also for July reported by the Commerce Dept., it is also clear that investors will be grappling with the fallout.....rest of story.혻

Pink Pony ends 61-year run
Long-time Scottsdale restaurant The Pink Pony has closed its doors. The iconic restaurant in the heart of Old Town, 3831 N. Scottsdale Road, was a draw for athletes, broadcasters and tourists with a menu of steaks and home-cooked food....rest of story.

미국 주택시장 회복세 뚜렷

2009-08-28T12:56:17Z

장기 전망 불투명

미국 주택시장의 회복 속도가 그야말로 괄목할만 하다. 최근 잇따라 나오는 주택시장 관련 지표들의 호전은 소비나 제조업, 실업률 관련 지표들에 비해 훨씬 가파르다.

스탠더드 앤드 푸어스(S&P)는 지난 6월 미 전역의 20개 주요도시 집값을 나타내는 S&P/케이스-쉴러 주택가격지수가 전달보다 1.4% 상승했다고 밝혔다.
이는 2005년 6월 이후 4년 만에 가장 큰 상승폭이다. 미국 대도시 집값은 5월에 전달보다 0.5% 오르면서 3년 만에 첫 상승세를 나타낸데 이어 6월에 2개월 연속 상승세를 기록했다.

6월 집값은 1년 전과 비교하면 15.4% 떨어진 수준이지만 이는 2004년 4월 이후 가장 적은 하락폭이자 16% 이상의 낙폭을 전망했던 월가 전문가들의 예상치 보다 나은 것이다.

뉴욕타임스(NYT)는 "미 전역의 20개 주요 도시 가운데 18개 도시의 주택가격이 6월에 상승한 것으로 나타났다"며 "이는 3월 1개, 4월 4개, 5월 8개 도시의 주택가격 상승과 비교하면 엄청난 것으로 최악의 주택경기 침체가 끝나가고 있다는 확실한 징후"라고 26일 보도했다.

주요 도시 가운데 샌프란시스코와 보스턴이 각각 3.8%와 2.6% 올랐고, 주택가격 붕괴의 진원지로 알려진 `선벨트' 지역에 속하는 피닉스의 집값도 1.1% 상승했다. 4월부터 6월까지의 2분기 집값은 전분기보다 2.9% 올라 역시 3년 만에 처음 전분기 대비 상승세를 보였다.

신축주택 판매실적도 4개월 연속 증가세

연방주택금융지원국(FHFA)이 발표한 주택가격도 6월에 0.5% 올라 5월에 이어 상승세를 지속했다. 2분기 주택가격은 1년 전보다 6.1% 하락해 1분기의 -7.1%보다 낙폭이 줄었다.

여기에 26일 미 상부무가 미국의 신축주택 판매 실적이 4개월 연속 증가세를 이어간 가운데 팔리지 않은 주택재고가 16년만에 최저수준으로 떨어졌다고 발표했다.

7월중 신축 주택 판매실적은 43만3000가구(연율환산 기준)로 전월에 비해 9.6% 증가해 2005년 2월 이후 약 4년반만에 가장 높은 증가율을 보였으며, 이는 전문기관들이 예상한 39만가구를 크게 웃도는 것이다.

판매된 신축주택의 중간가격은 21만100달러로 1년전에 비해서는 11.5% 떨어졌으나 전월에 비해서는 0.1% 하락하는데 그쳐 가격 폭락세도 진정되는 양상을 보였다. 신축주택의 재고 물량은 27만1000가구로 전월에 비해 3.2% 감소하면서 1993년 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.

현재의 주택판매 추세가 지속된다고 가정할 때 주택재고량은 7.5개월분에 해당하며 이는 2007년 4월 이후 가장 낮은 수치다. 부동산 시장의 이 같은 회복세는 여러가지 요인들이 복합적으로 작용한 것으로 풀이되고 있다. 우선 미 연방.지방 정부가 생애 첫 주택구입자에 대해 지원하는 8000달러 세제혜택의 효과가 가장 크다는 게 전문가들의 일치된 견해다.

실질적으로 정부가 8천달러를 지원하는 이 프로그램은 세입자로 남을 것이냐, 집 소유주가 될 것이냐를 놓고 고심해온 첫 주택구입자들의 선택을 훨씬 용이하게 했다는 것이다.

또한 경기 침체가 끝나가고 있다는 경제지표들이 잇따라 발표되면서 주택 가격이 바닥을 쳤다는 인식이 확산된 것도 실수요자들을 매매계약장으로 이끄는 요인이 되고 있고, 정부로부터 구제금융을 받은 금융기관들이 대출 금리를 낮춘 것도 주택 시장의 활성화를 도운 것으로 분석된다.

하지만, 주택시장이 완전히 회복기에 접어든 것이냐에 대해서는 회의적 전망도 만만치 않다. NYT는 올 연말 8천달러 세제 혜택 기간이 만료된 후에도 계속 주택시장이 상승세를 유지할 수 있을지는 알 수 없다고 관측했다.

현재 부동산 업계에서 백악관과 의회를 상대로 세제혜택 기간을 연장해 줄 것을 요구하는 로비를 벌이고 있지만, 수용될지 여부는 미지수다. 또 미국의 실업률이 여전히 10%에 육박하고 있고 주택 차압이 증가할 수 밖에 없을 것이라는 전망도 주택시장의 장기 전망에 부담을 주는 요인이다.
연합뉴스 입력 2009/08/27

미국 주택시장 경기성장 저해 안해

2009-08-28T12:55:05Z

리치먼드연방은행장 "지금은 기회의 시간"

미국 주택시장은 5개월 전에 비해 개선됐으며 더 이상 경제성장을 저해하지 않을 것이라고 제프리 라커 리치먼드 연방준비은행장이 27일 말했다.

그는 지역신문인 '댄빌 레지스터 앤 비'와의 회견에서 "경제가 안정 상태가 되어가고 있다고 생각한다"면서 따라서 "희망을 가질 이유가 있다"고 지적했다.
그는 또 수출이 회복되고 실업률 상승세도 주춤하다면서 이런 가운데 신용 경색이 끝난 것으로 보이며, 고용시장이 살아나면서 신용경색은 더 완화될 것이라고 덧붙였다.

라커는 소비 감소세도 멈췄다면서 따라서 "고용 상황이 여전히 어렵기는 하지만 기회의 시간이라는 판단"이라고 말했다. 데니스 로카트 애틀랜다 연방준비은행장도 지난 26일 미 경제가 회생의 초기 단계라면서 그러나 금리 인상을 검토하기에는 너무 이르다고 말했다.

한편 조지 부시 행정부 때 백악관 경제자문위원장을 지낸 글렌 허바드 컬럼비아대 경영대학장은 27일 "(궁극적으로) 견고한 회복이 이뤄질 것이나 시작은 매우 느릴 것"이라고 말했다.

그는 그 이유로 "소비가 여전히 매우 취약하고 실업도 (아직은) 늘어나는 추세"라면서 "이것이 (쉽게) 사그라지지 않을 것으로 본다"고 지적했다 .

연합뉴스 입력 2009/08/28

LA 콘도, 떨이세일

2009-08-28T12:27:05Z

지난 3년전부터 다운타운과 한인타운은, 시정부의 개발 프로젝트들에 대한 호의적인 지원으로 주상복합 대형 고층콘도들의 개발이 폭발적이었지만, 생각지도 못한 서브프라임과 금융사태로 직격탄을 맞고, 그로인한 글로발 경제침체가 정점에 놓이면서, 2년전 이맘때는 부르는게 값일 정도의 초호황을 누렸지만 아무도 예견 할수없었던 지금의 상황은 개발 업체들의 살아 남기 위한, 파격적인 세일에 구입자들은 싼값으로 골라 살수있는 최고의 상황이다.

미국 부동산 투자에 관심을 갖고 있는 분들을 위하여, 앞으로 이보다 더 싼값은 없을 좋은 기회로 최고의 위치, 주거환경 ,투자가치가,확실한 콘도들만을 소개한다.

콘체르토(Concerto)

금년에 준공될 주상복합으로 2개동은 각각271유닛의 다양한 유닛의 고층으로 2차분양 예정 으로 현재 건축중이며 1차분양 으로 77유닛의 7층 로프트만 최초 분양가에서 40% 대폭 할인된 가격으로 8월 27일까지 분양등록을 받고, 등록자중 결격사유가 없는분에 한해서
29일 하루만 몽땅 떨이 세일을 한다. 구입자는 에스크로가 끝나면 바로 입주가 가능하다.
투자용으로 구입자는 최고의 임대료를 받을수있는 다운타운 최고 장점인 편리한 교통과
La Live, Staples Center, Convention Center, Ralphs Market등의 다운타운 명소에 위치해 있다.

최고급 마감제, 최신가전제품과 특별한유럽스타일의인테리어가 일품이다. 병풍처럼 드리운 3개동의 한가운데에 1,224평의 단지내 공원은 수영장과 함께 바베큐시설과 산책로 등으로 이런시설을 갖춘곳은LA에서 이곳뿐으로 도시속의 휴양지를 연상케 하는 콘체르토의 매력 있는 다운타운 투자 부동산 메리트가 최고이다.
분양가는 투자용으로 적합한 원베드룸이 20만달러 후반부터 시작한다.

이보 (Evo)

2008년에 준공된 23층의,다양한311유닛의 주상복합 고층으로 에너지 절약과 첨단 소재들로 건축된 신개념의 그린설계로, 친환경 인증(LEED)을 받은 력서리 콘도이다. 건물전체가 유리와 메탈 소재로 건축ㅤㄷㅙㄴ 독특한 뷰를 통하여 스카이 라운지, 옥상수영장, 피트니스센터 등은 아름다운 야경을 즐기면서 휴식을 취하거나 운동을 할수있다. 최고급 마감제, 최신 가전제품과 모던한 인테리어는 특별함이 엿보인다.

특히 다운타운의 모습을 완전히 바꿀 라이브 프라젝트가 가까이 있고 다운타운 최고 장점인 편리한 교통과 Staples Center, Convention Center, Ralphs Market등의 고급콘도들이 즐비한 다운타운 명소에 위치해 있어서, 투자용으로 최고의 임대료를 받을수있는 좋은 위치에 있는 다운타운 투자부동산으로 메리트가 있다.

분양가는투자용으로 적합한 원베드룸이 최초 분양가에서40% 대폭 할인된 30만달러초 부터 시작한다.

솔레어 (Solair)

한인타운 최고의 중심지에 최초의 고급 주상복합으로 2008년에 준공된, 23층유닛의 고층으로, 한인타운의 스카이 라인을 바꾸며, 한인사회의 지도와 한인상권까지 지각변동을 일으킬 프라젝트로 개발당시부터 스포트라잇을 받으며, 주류사회로 부터도 큰관심을 받은 콘도이다.

중상류층을 겨냥한 특별한 설계와 인테리어 디자인과 사이즈로 개발된 솔레어는 예기치 못한 금융사태로 인한 부동산 침체와 경기악화로 기대이하의 분양으로 어려움을 겪게 ㅤㄷㅙㄴ다.

한인타운 심장부인 윌셔와 웨스턴 코너 에 위치해 있고 지하철, 시내버스 등 교통의 편리성과 한인경제의 중심지에 위치해 있어서, 주거와 투자용으로, 최고의 임대료를 받을수있는 특별한 위치에 있는 투자 부동산 메리트로는 더할나위가 없다.

분양초기에 80만불대부터 시작한 분양가는 55만불대 부터 대폭적인 할인분양을 실시한다.

엑셀시어 (Excelsior)

교통의 편리성과 좋은 주거환경 그리고 최고학군의 명성으로 한인들도 많이 거주하는 라카나다, 라크라센다, 파세디나 시티들을 어우르는 중심부에 위치한 글렌데일 시티에 개발 ㅤㄷㅙㄹ때부터 관심과 주목받은 최고급 호텔식 콘도로 주택 침체 여파를 비껴갈수없어 대폭 할인 대열에 나섰다.

2008년에 오푼한 유명 쇼핑몰 아메리카나 앳 브랜드에 건축ㅤㄷㅙㄴ 최고급콘도로 대리석과 라임스톤등 럭셔리한 외관과 최고급 인테리어 발렛파킹, 도어맨 서비스, 전화 한통화로 아침 식사와 신문배달은 물론 레스토랑, 호텔 예약, 디너세팅까지 모든 서비스가 무료로 제공되며 수영장이나 피트니스 센터에서는 개인트레이너 서비스와 음료수에 타올을 제공하는 5성급 호텔 룸서비스가 특징인 최고의 콘도이다.

한인들도 많이 구입한 엑셀시어는 당초 115만불에 판매하던 유닛을 75만불로 세일하며 85만불에 판매 하던 유닛을 57만불에 파격적인 세일을 실시한다.

주택침체와 경기한파로 개발회사들의 어려움속에 개발이익은 고사하고 건설융자금 상환의 어려움을 극복하기위한 다시없는 이기회는 지금의 환율 이상으로 투자효과를 극대화할수 있고 오늘의 미국 부동산를 현지에서 바라보는 부동산투자에 큰 획을 그을 것 으로 판단된다.

박태형
	The Realestate Group

[미국] 모기지 회사 부도 '속출', 상업용시장 '먹구름'

2009-08-28T12:24:52Z

모기지 업체간 대출관계 얽혀있어...상업용부동산 부실우려 고조 미국의 12위 모기지 업체 테일러, 빈 앤 휘태커(Taylor, Bean & Whitaker)가 24일(현지시간) 파산보호(Chapter 11)를 신청함에 따라 상업용 부동산 시장의 부실우려가 높아지고 있다. 불룸버그통신에 따르면, 테일러 빈은 이날 플로리다주 잭슨빌 파산법원에 자산과 부채 10억달러 이상과 관련해 파산보호를 신청한 것으로 나타났다. 회사 관계자는 "최근 수 주간 회사 경영이 어려움을 겪는 가운데 파산보호를 신청하게 됐다"면서 "앞으로 규모 축소와 구조조정, 자산 매각 등을 통한 유동성 확보에 주력할 것"이라고 전했다. 테일러 빈은 현재 1000~5000명에 달하는 채권자들에게 10억 달러에 이르는 채무를 상환하지 못하고 있다. 미 연방주택국(FHA)은 지난 4일 "테일러 빈이 연례 재무 보고서를 제출하지 않았고, 부적절한 거래라 의심되는 되는 사항에 대해서도 감사에게 허위로 보고했다"면서 며 프레디맥(Freddie Mac), 지니메이(Ginnie Mae) 등에 이어 모기지 증권 발행을 중단시킨 바 있다. 이후 테일러 빈은 2000명의 직원을 감원했으며, 콜로니얼 뱅크에도 약속했던 3억달러 규모의 투자계획도 철회됐다. 이번 파산보호 신청으로 테일러 빈은 모기지 대출 업무를 중단하고 본격적인 부채 청산 절차에 들어갈 전망이다. 한편 전문가들은 모기지 업체들이 서로 대출관계가 복잡하게 얽혀 있어 한 업체의 파산이 연쇄효과를 불러일으킬 수 있다는 점이 더 큰 문제라고 지적하고 있다. 대부분의 전문가들은 테일러 빈의 파산으로 프레디맥이 상당한 손실을 입게 될 것으로 보고 있다.

'굴러오는 돈···경제회복 큰 힘' 투자이민(EB-5) 크게 늘린다

2009-08-28T12:08:32Z

연방정부가 투자이민(EB-5) 확대에 나섰다.

투자이민 프로그램이 미국 경제를 활성화하는데 큰 몫을 하고 있다는 판단 때문이다. 이에 따라 이민서비스국(USCIS)은 외국인 투자자를 유치하는 경제특구 리저널 센터 지정을 확대하는 한편 해당 서류 수속도 앞당기고 있다.

뿐만 아니라 오는 9월 말로 마감되는 이 프로그램을 영구적으로 정착시키는 안도 연방 상원에서 통과된 상태라 주목되고 있다.

EB-5는 경제특구로 지정된 리저널 센터에 50만 달러 또는 100만 달러를 투자하는 외국인에게 영주권을 발급하는 프로그램이다.

USCIS가 22일 연방 상원 법사위원회에서 발표한 투자이민 통계에 따르면 지난 2006년부터 지금까지 무려 10억 달러 이상 투자금이 유치됐다.

USCIS는 보고서에서 이같은 투자금 유치를 통해 2만250개의 일자리가 창출됐다고 전했다.

이처럼 예상보다 많은 투자금이 유치되자 경기침체를 겪고 있는 미국은 투자이민자 확대를 통한 경기 활성화를 기대하고 리저널 센터를 확장하고 있다. 실제로 USCIS가 현재까지 승인한 리저널 센터는 1년 전 23곳에서 3배 가까이 늘어난 24개주 60곳에 달한다.

센터 승인에 걸리는 시간도 일년 전 평균 14개월에서 4개월로 단축시켰으며 영주권 발급기간도 평균 18개월에서 6개월로 앞당겼다. 7개월이 걸려야 알 수 있던 서류기각 여부도 현재는 4개월이면 알 수 있도록 하는 등 외국인 투자자들에게 배려하고 있다.

골드만삭스, 투자정보 선별제공 논란

2009-08-26T07:04:27Z

부실경영에 따른 공적자금 투입과 과도한 보너스 등으로 비난받아온 월가의 대형 증권회사들이 이번엔 일부 큰 손 고객이나 사내 트레이더들에게만 고급 투자정보를 제공했다는 논란에 휩싸였다.

월스트릿 저널은 24일 골드만삭스가 2년 전부터 거래 비밀회동으로 불리는 회의를 통해 리서치 부문의 애널리스트들이 엄선한 고급 투자정보를 일부 고급 고객이나 내부 트레이더들에게만 제공해 왔다고 골드만삭스의 내부 문건을 인용해 보도했다.

내부 트레이더나 주요 고객들에게만 투자정보를 제공하는 골드만삭스의 이런 투자 관행은 관련 정보를 제공받지 못한 투자자들에게는 손실을 입히는 것이라고 이 신문은 지적했다.

연방 증권거래법은 골드만삭스와 같은 업체에 대해 고객들을 공정하게 다루도록 요구하고 있다.

이에 대해 골드만삭스의 주식리서치부문 책임자인 스티븐 스트롱인은 아무도 내부 회의를 통해 부당한 이득을 얻지 않았으며, 그들의 단기 투자계획 또한 투자보고서의 장기전망과 상충되는 것이 아니었다고 항변했다.

입력일자: 2009-08-25 (화)

미국 은행 대출 손실 갈수록 커질 것

2009-08-26T07:03:43Z

제임스 웰스 선트러스트 뱅크스 최고경영자(CEO)는 24일 “은행들이 보다 많은 대출 손실에 직면할 것”이라고 밝혔다.

웰스 CEO는 또 상업용 부동산도 2010년동안 어려움을 겪을 것이라고 덧붙였다.

그는 “은행산업이 어떠한 위기극복을 선언하기에는 아직 먼 상황이며, 특히 대출 관련 이슈들을 고려하면 더욱 그렇다”고 말했다. 웰스 CEO는 이날 “이번 대출손실 사이클이 완전히 끝나지 않았고, 은행산업이 가까운 장래에 개선되지는 않을 것”이라고 밝혔다.

선트러스트 뱅크스는 앞서 지난주에도 거주용 부동산 시장의 부진이 지속되고 있기 때문에 올 3분기에도 대출손실이 계속해서 증가할 것이라고 밝힌 바 있다.