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부동산 재하락 논쟁 1] 공급 과잉 vs 여전히 부족

2009-10-31T23:22:39Z

[부동산 재하락 논쟁 1] 공급 과잉 vs 여전히 부족

매경이코노미 | 입력 2009.10.31 14:41 | 누가 봤을까? 50대 남성, 경기

◆ 부동산 재하락이냐 버티기냐 ◆

최근 아파트 공급 혹은 공급계획이 봇물 터지듯 쏟아지고 있다. 올해 1분기에 비하면 4분기 주택 공급량은 약 7배에 달한다. 전문가들 사이에서는 최근의 공급량을 두고 시각이 엇갈린다. 과잉공급의 전조란 시각이 있는가 하면 여전히 공급이 부족하다는 시각도 있다.

2기신도시ㆍ보금자리주택으로 공급과잉 우려

부동산 가격이 재하락한다는 주장의 전제에는 지금까지 아파트를 비롯한 주택이 충분히 공급됐다는 시각이 녹아 있다. 특히 향후 MB정부의 무리한 주택 공급 확대 정책으로 집값이 재하락할 것이란 예측까지 나오고 있다. 정부가 발표한 대로 향후 10년간 서울 근교 그린벨트 해제 등을 통해 공급을 늘릴 경우, 이미 확정된 2기신도시 물량과 더해져 공급과잉 상태를 벗어나기 어렵다는 논리다.

'검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BA%CE%B5%BF%BB%EA+%B4%EB%C6%F8%B6%F4+%BD%C3%B4%EB%B0%A1+%BF%C2%B4%D9&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>부동산 대폭락 시대가 온다' '검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%A7%C7%E8%C7%D1+%B0%E6%C1%A6%C7%D0&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>위험한 경제학'의 저자 선대인 김광수경제연구소 부소장은 "올해 현재 주택보급률이 110%에 육박하고 주택 수요가 빠른 속도로 줄어들 것으로 예상되는 상황에서 무려 520만명을 수용할 수 있는 각종 신도시가 추진되고 있는 것"이라고 밝힌다.

주택 수급구조를 감안할 때 수요는 일정한데 장래의 주택 공급이 과도하다는 주장이다. 박덕배 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C7%F6%B4%EB%B0%E6%C1%A6%BF%AC%B1%B8%BF%F8&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>현대경제연구원 연구위원 역시 "아직 신도시 등의 공급 물량이 터지지 않고 있는 상태에서 지금도 국지적으로 수요가 공급을 웃도는 현상이 나타나고 있다. 하지만 2012년경 주택시장 초과 공급 현상이 나타날 것으로 판단한다"라고 말했다.

반론도 만만찮다. 박재룡 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BB%EF%BC%BA%B0%E6%C1%A6%BF%AC%B1%B8%BC%D2&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>삼성경제연구소 수석연구원은 "선진국과 비교하면 주택보급률, 자가보유율 등이 아직 상대적으로 낮은 것이 사실"이라고 말했다.

통계로도 설명이 가능하다는 것이 공급 부족을 주장하는 전문가들의 입장이다. 고종완 대표는 "2004~2006년까지 연간 전국 주택 공급량 목표는 총 108만7000가구였다. 하지만 실제 공급량은 79만4000가구로, 총 29만3000가구가 주택 공급량 목표치에서 미달됐다. 특히 수요도가 높은 수도권의 신규 주택 공급량이 더욱 급감했다"라고 말했다.

전국적으로 미분양 물량이 많은 게 공급과잉의 증거가 아니냐는 지적도 있다.

이에 대한 반론으로 조만 KDI국제정책대학원 교수는 "수요가 낮은 지역에 과도한 공급이 있을 경우 미분양 물량이 늘어날 수 있고, 이는 시장 상황의 오판에 따른 당연한 결과다. 하지만 미분양 물량도 현재 줄고 있는 것으로 나타나고 있다"라고 설명했다.

수도권 17개 지역, 올해 1만~2만호 공급 부족

물론 공급과잉 문제는 지역별로 달리 봐야 한다. 다수의 부동산 전문가들은 전국적인 흐름과 달리 수도권 부동산 가격은 공급 부족으로 오히려 상승할 가능성이 높다고 본다. 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B1%B9%C5%E4%C7%D8%BE%E7%BA%CE&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>국토해양부는 '총 가구 중 20%에 이르는 1인 가구를 반영한 수도권 신주택보급률(잠깐용어 참조)을 보면 실제 2005년 말(96%)에 비해 지난해 말(95.4%)이 오히려 낮았음'을 근거로 삼는다. 주택도시연구원도 '2005년 인구주택총조사 기준으로 주택수급 격차를 분석한 결과 수도권은 올해 현재 약 32만8000호의 주택이 부족하다'고 밝혔다.

반면 부동산 재하락론자들은 수도권 공급 부족 역시 '착시효과'라고 주장한다. 현재 추진하고 있는 공급계획은 수도권 내 각 지자체가 과다 계상한 인구를 바탕으로 이뤄지고 있다는 것. 적정 인구보다 더 많은 주택이 보급될 가능성이 높다는 얘기다.

당장 12개 수도권 신도시에서 공급될 주택 물량은 191만명을 수용할 수 있는 규모인데다 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%CE%C3%B5+%B0%E6%C1%A6%C0%DA%C0%AF%B1%B8%BF%AA&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>인천 경제자유구역의 공급 물량도 47만명을 수용할 수 있는 규모다. '위험한 경제학'에서는 여기에 더해 '2008~2012년 입주가 이뤄지는 굵직굵직한 수도권 택지지구 물량은 20만여가구, 55만명이 살 수 있는 규모다. 아울러 지난해 발표된 9·19대책을 통해 서울 주변 그린벨트를 풀거나 풀 예정인데 앞으로 10년 동안 80만명이 이주할 수 있는 물량이다. 이를 모두 합치면 2020년까지 373만명을 추가로 수용할 수 있는 주택 공급이 이뤄지는 셈'이라고 밝히고 있다. GS건설경제연구소의 최근 보고서도 '2011~2012년은 수도권에서만 약 33만2000호가 입주 예정으로 공급과잉 부작용이 우려된다'라고 적시했다.

하지만 통계를 보면 아직까지 공급이 부족하다는 논리도 만만찮다. 선진국 주요 도시의 인구 1000명당 주택 수를 보면 수도권 특히 서울은 아직도 주택이 더 공급돼야 한다는 계산이다. 고종완 대표는 "도쿄 503호, 런던 411호, 파리 636호에 비해 서울은 285호로 갈 길이 여전히 멀다"고 말했다. 특히 일부 전문가들은 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C5%EB%B0%E8%C3%BB&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>통계청 자료를 인용해 1960년 수도권 인구비중이 20%였던 것이 2004년 47.1%로 급증한 데다 2011년이면 50.2%로 전체 인구의 절반을 넘게 돼 공급을 늘리지 않으면 안된다고 주장한다. 공급과잉을 우려하는 이들은 '그러면 공급이 그렇게 부족하다는데 왜 주택 가격이 상승하지 않느냐'고 반문한다. 김종선 한서대 겸임교수는 "그 이유로는 세계 경기침체에 따라 가계의 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B0%A1%C3%B3%BA%D0%BC%D2%B5%E6&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091031144111320" target=new>가처분소득이 감소했다는 점, 최근까지 가계부채 조정이 있었다는 점, 본격적인 경기회복에 대한 확실한 전망을 할 수 없었다는 점 등을 들 수 있다. 따라서 지금은 공급 부족 문제의 현실화에 따른 가격 상승을 걱정해야 하는 시점"이라고 설명했다.

잠깐용어
신주택보급률

1인 가구와 다가구주택의 개별 가구 모두를 주택 수에 포함시켜 산정한 보급률.

[박수호 기자 suhoz@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1529호(09.11.04일자) 기사입니다]

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서울 용도지역 변경] 서초동 롯데칠성물류센터…삼성타운 3배…초대형 복합

2009-10-10T14:58:37Z

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[서울 용도지역 변경] 서초동 롯데칠성물류센터…삼성타운 3배…초대형 복합단지 검토 경제 메거진 View

2008/11/12 10:03

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[서울 용도지역 변경] 서초동 롯데칠성물류센터…삼성타운 3배…초대형 복합단지 검토

기사입력 2008-11-11 18:34 | 최종수정 2008-11-12 09:39

서울 서초구 서초동 1322 일대 롯데칠성 물류센터(부지 면적 6만9395㎡)는 강남에서도 '노른자위' 땅으로 불린다. 지하철 2호선 교대역과 강남역 사이에 있으며 100m가량 떨어진 삼성타운(2만4000㎡)보다 규모가 2.9배나 크다.

롯데그룹은 복합단지 건립을 비롯한 초대형 롯데타운 조성 등 다양한 개발 방안을 검토 중이다. 1976년부터 롯데칠성이 물류센터로 사용하고 있는 이 부지는 현재 제3종 주거지역이다. 롯데는 지난해 서초구청에 제시한 사업안을 통해 이곳에 호텔 백화점 오피스 주상복합 뮤지컬센터 극장 미술관 도서관 전시관 공원 등을 조성하겠다고 밝혔다. 계열사들이 한곳에 모여 근무할 수 있는 업무용 빌딩도 건축할 것으로 알려졌다. 롯데칠성 관계자는 "용도지역이 바뀌려면 기부채납 등을 해야 하는 만큼 기존 개발사업안을 놓고 다시 검토할 방침"이라고 말했다.

부지 개발이 본격화되면 삼성타운 입주로 주변 아파트값과 상가 임대료가 올라간 것처럼 '롯데타운 효과'가 나타날 것으로 보인다. 부지 인근의 행운공인중개사 관계자는 "롯데타운이 조성되면 인근 삼성타운과 함께 이 지역이 강남의 핵심으로 거듭날 것"이라며 "인근 진흥,우성아파트 등의 가격이 오를 것으로 예상된다"고 말했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com

▶ [서울 용도지역 변경] 삼성동 한전 본사…코엑스 바로 앞…대기업들 개발 눈독

▶ [서울 용도지역 변경] 상봉동 상봉터미널…지하철 5분거리…50층 주상복합 계획

▶ [서울 용도지역 변경] 가양동 CJ·대상·한일철강…지하철 9호선 역세권…마곡지구와 인접

▶ [서울 용도지역 변경] 성수동 뚝섬 현대차 부지…지상 110층 글로벌 비즈니스센터 계획

▶ [서울 용도지역 변경] 시흥동 대한전선 부지…초고층빌딩·쇼핑 시설 등 개발 빨라질듯

[서울 용도지역 변경] 삼성동 한전 본사…코엑스 앞 요지…대기업들 개발 눈독

기사입력 2008-11-11 18:32 | 최종수정 2008-11-12 09:42

한국전력은 서울의 최고 요지인 강남구 삼성동에 자리잡고 있다. 땅 면적이 7만9342㎡(2만4000평)에 달해 활용 방안에 관심이 쏠리고 있다. 올해 초 기준으로 공시지가만 1조2853억원에 달한다. 실제 가치는 2조원대가 넘는다는 것이 현지 부동산 업계의 평가다.

한전 본사는 현재 3종 일반주거지역(용적률 250%)으로 지정돼 있다. 상업지역으로 용도가 변경될 경우 엄청난 차익이 발생할 여지가 많은 곳이다. 코엑스 바로 건너편에 있어 가치를 가늠하기 힘든 데다 대기업들이 눈독을 들이고 있어 특혜 시비가 가장 심하게 제기될 곳이다.

더욱이 한전은 수도권 공공기관을 이전하는 혁신도시 사업과 맞물려 있어 상황이 복잡하다. 일단 서울시 방침에 따른 자체 개발은 불가능하다. 정부가 혁신도시 이전 대상 공공기관은 본사를 매각한다는 방침을 세웠기 때문이다. 따라서 한전은 무조건 본사를 매각해야 한다.

한전 본사가 이전하는 곳은 나주시다. 나주 혁신도시에는 18개 공공기관이 이전한다. 그 가운데 한전이 가장 규모가 크다. 한전은 나주시 금천면 석전리 일원 14만9372㎡로 옮길 예정이다. 한전은 당초 2007년 말에 신사옥 부지를 매입하기로 했으나 아직까지 땅도 사지 못한 상태다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com

[서울 용도지역 변경] 상봉동 상봉터미널…지하철 5분거리…50층 주상복합 추진

기사입력 2008-11-11 18:32 | 최종수정 2008-11-12 09:41

서울 중랑구에 위치한 상봉터미널 운영회사인 신아주는 이용객 감소를 이유로 터미널을 폐쇄하고 그 자리에 50층 이상 초고층 주상복합 아파트를 지을 계획이다. 서울시는 시민 불편을 이유로 상봉터미널 폐쇄를 허가하지 않았으나 지난해 말 4년간의 법정 다툼에서 이겨 개발에 탄력이 붙었다. 신아주는 재판 전까지 서울시에 12차례나 터미널 폐쇄 요구를 했다.

상봉터미널은 상봉동 83의 1 일대 2만9240㎡ 부지에 자리잡고 있으며 지하 2층~지상 3층 규모로 연면적은 1만8785㎡다. 1985년 9월 문을 연 이후 1990년에는 하루평균 이용객이 2만명을 넘기도 했지만 지난해는 1000명을 가까스로 넘는 등 쇠락의 길을 걸어왔다. 상봉터미널은 상봉균형발전촉진지구에 포함돼 있어 개발이 완료되면 촉진지구의 랜드마크로 부상할 가능성이 높다.

상봉터미널 인근 한일부동산 박영권 중개사는 "개발사업지와 망우.상봉역이 걸어서 5분 거리여서 각종 문화시설이 입주할 것으로 예상돼 주상복합아파트 등이 들어서면 인기를 얻을 것"이라며 "땅값이 더 오를 가능성이 높다"고 말했다. 상봉동 땅값은 균형발전촉진지구로 묶이기 이전인 2006년 3.3㎡(1평)당 450만원 선이었지만 지금은 3000만원을 호가하고 있다.

박종서 기자/이문용 인턴(한국외대 3학년) cosmos@hankyung.com

[서울 용도지역 변경] 가양동 CJ·대상·한일철강…지하철 9호선 역세권…마곡지구와 인접

기사입력 2008-11-11 18:32

서울 강서구 가양동 준공업지역에서는 CJ공장(9만1732㎡)과 대상공장(5만6589㎡),한일철강 물류센터(1만8520㎡) 부지가 용도 변경 혜택을 입을 전망이다. 대상 공장은 2005년 부지를 팔고 떠나 현재 공터로 남아 있으며 CJ 공장은 일부만 가동 중이고 사실상 물류센터로 사용되고 있다. 한일철강 부지도 2005년 공장에서 물류센터로 전환됐다.

강서구청은 이미 이 가운데 대상 공장과 CJ 공장 부지를 한국토지공사와 공동으로 도시개발사업을 통해 주거시설과 상업.업무시설이 함께 들어서는 복합단지로 조성하는 방안을 추진하고 있다. 이 지역은 인근에 내년 지하철 9호선이 들어서는 역세권인 데다 대형 택지지구인 마곡지구와 인접해 개발 압력이 큰 상황이다. 토공은 지난 4월부터 해당 지역 도시개발사업계획을 세우고 있으며 내년 2월 완료를 앞두고 있다. 강서구청 도시계획과 관계자는 "용도 변경으로 사업이 더욱 탄력을 받게 됐다"며 "한강변 마곡지구와 연계한 관광.문화벨트로 육성할 수 있는 계획을 세우도록 할 것"이라고 말했다.

반면 한일철강 부지에 대해서는 아직 이렇다할 개발계획이 마련돼 있지 않다. 다만 이번에 해당 부지의 상업지역 용도 변경이 가능해지면서 한일철강이 자체적으로 개발을 추진할 가능성이 높아진 것으로 관측되고 있다.

임도원 기자 van7691@hankhyung.com

[서울 용도지역 변경] 시흥동 대한전선 부지…초고층빌딩·쇼핑 시설 등 개발 빨라질듯

기사입력 2008-11-11 18:32

서울 금천구 시흥동 대한전선 공장 부지(8만2982㎡)는 이번 서울시 용도 변경 방침 발표로 개발의 급물살을 탈 전망이다. 이곳은 전철 1호선 시흥역과 독산역 사이에 위치해 있는 데다 서해안고속도로와 서부간선도로 등이 인근에 있는 등 교통여건이 뛰어나 금천구의 최고 요지로 꼽혀 왔다.

건설사인 영조주택은 이에 따라 2004년 대한전선으로부터 이 부지를 매입해 자체 개발을 추진해 왔다. 영조주택은 상업지역으로의 용도 변경을 전제로 이곳에 2014년까지 최고 71층 높이의 주상복합건물을 포함해 초고층 빌딩 5개와 고급 주상복합 아파트,대형 쇼핑시설,영화관 등 문화시설,산업시설 등을 짓는다는 계획이었다.

금천구청은 또 이곳에서 기아차 정비공장~시흥사거리~시흥역~도하부대 개발사업지에 이르는 63만여㎡를 중심개발지역으로 설정，대규모 복합단지로 개발할 계획이다.

장기적으로는 도하부대 인근에 있는 11만㎡ 규모의 공군부대도 이전시켜 해당 부지를 중심개발지역에 포함시킬 계획이다. 이에 따라 이 일대가 앞으로 서울 서.남부의 핵심 주거ㆍ상업ㆍ업무지역으로 발돋움할 것으로 기대되고 있다.

회사 관계자는 "그동안 해당 부지가 상업지역으로 용도 변경되기만을 기다려 왔다"며 "개발계획에 대한 설계를 맡겨 결과가 나오는 대로 착공 시기를 결정할 것"이라고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com

[서울 용도지역 변경] 롯데가 최대 수혜…12만7818㎡ 개발 길 열려

기사입력 2008-11-11 18:32 | 최종수정 2008-11-12 09:35

서울시의 1만㎡ 이상 대규모 부지 용도지역 변경에 따른 가장 큰 수혜자는 단연 롯데그룹이 될 것으로 보인다. 현재 롯데그룹이 서울 곳곳에 소유한 대규모 물류센터나 공장 부지만 해도 총 12만7818㎡에 달한다. 주요 대상 지역은 서초구 서초동 롯데칠성 물류센터 부지(6만9395㎡),금천구 독산1동 롯데알미늄 부지(2만1597㎡),금천구 독산1동 롯데제과 시흥공장(2만1441㎡),영등포구 문래동6가 롯데삼강 공장(1만5385㎡) 등이다.

특히 서초동 롯데칠성 물류센터 부지의 경우 롯데 측은 서초구와 함께 재작년부터 사업을 추진해 왔지만 개발계획을 제출할 때마다 용도지역 변경에 반대하는 서울시에 막혀 번번이 좌절됐다. 롯데그룹 관계자는 "이번 서울시의 결정을 환영한다"면서도 "다만 이번 조치에 따라 공공 기여 비율을 당초 계획보다 높여야 하기 때문에 사업성을 다시 검토해봐야 한다"고 설명했다.

뚝섬 랜드마크 빌딩(110층 규모) 건립 문제를 해결한 현대차 그룹도 희색이다. 현대차 그룹 계열 엠코 관계자는 "앞으로 서울시와의 협의를 거쳐 문화시설 등 다양한 공공 기여 방안을 마련할 계획"이라며 "이곳을 서울숲과 연계한 세계적인 자동차 테마파크로 조성하겠다"고 밝혔다.

단일 공장 규모로는 최대를 자랑하는 강서구 가양공장(총면적 9만1732㎡)의 개발이 가능해진 CJ그룹도 대표적인 수혜 기업이다. 이 지역은 주변이 아파트 숲으로 둘러싸여 이전을 요구하는 주민들로부터 잦은 민원에 시달려야 했다. CJ 측이 소유한 또 다른 대형 공장은 구로구 구로동에 위치한 영등포 공장(3만4443㎡) 등이 있다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

[서울 용도지역 변경] 손발 묶였던 노른자위 땅 개발 봇물 터진다

기사입력 2008-11-11 18:32 | 최종수정 2008-11-12 09:34

서울시가 대규모 부지를 상업지역으로 변경할 수 있도록 함에 따라 그간 특혜 시비로 장기 표류해온 노른자위 땅 개발계획이 급물살을 타게 됐다. 그러나 기부채납 비율이 낮다는 지적이 있어 해당 기업에 대한 특혜.개발이익 사유화 논란이 불거질 전망이다.

◆눈가리고 아웅식 대상 지역 공개

서울시는 11일 브리핑에서 상업지역 변경 대상지 96곳 중 10곳 정도만 공개했다. 부지 소유주들이 실제 어떤 식의 개발을 원하는지 알 수 없는 데다 주변 지역 부동산 가격이 들썩이는 것을 막기 위해서라는 게 서울시의 해명이다. 그러나 대규모 개발 예정지는 이미 주변 지역에 다 알려져 있어 '눈가리고 아웅' 식의 발표라는 지적이 나오고 있다.

서울시가 밝힌 대상지를 보면 민간 소유 부지로는 서초구 서초동 롯데칠성 부지,성동구 뚝섬 현대자동차 부지,강서구 가양동 CJ.대상 부지,금천구 시흥동 대한전선 부지 등이 있다. 공공기관 이전 부지로는 강남구 삼성동 한전 부지,마포구 공덕동 산업인력관리공단 부지가 포함됐다. 공공시설로는 송파구 새팽이길 성동구치소가,도시계획시설로는 양천구 신정동 차량기지,중랑구 상봉동 상봉터미널 부지 등을 꼽았다.

서울시가 그동안 준공업지역 보전 대책 등을 통해 공개한 대규모 개발지 자료를 보면 나머지 대상 지역의 상당수를 쉽게 알 수 있다. 서남권 중에서 구로구 오류동 동부제강 부지,구로구 개봉동 한일시멘트 영등포공장 부지 등 총면적이 1만㎡ 이상인 곳은 모두 27곳이다.

또 상봉터미널뿐만 아니라 동서울터미널 반포고속버스터미널 등의 개발도 끊임없이 거론되고 있다. 도시계획시설로는 신정차량기지 외에 망우역 수색역 노량진역 구로역 성북역 등도 언급되고 있다. 중구 신당동 경찰기동대 부지，중구 방산동 극동공병단，강서구 공항동 독수리부대 등도 개발용지로 거론돼 왔다.

이들 부지 중 가장 개발이 빠를 것으로 예상되는 곳은 역시 민간 소유 부지다. 공기업 지방 이전,군부대 이전 등은 사업 시행 시기가 불투명하지만 민간 부지들은 지주들의 뜻에 따라 언제든 개발에 들어갈 수 있기 때문이다.

◆서울시,'무원칙.특혜 행정' 비판 거세질 듯

서울시는 그동안 용도변경에 대한 객관적 매뉴얼을 만들어놓지 않았다. 따라서 용도변경 관련 민원이 생길 경우 고밀개발에 따른 도시환경 악화와 특혜 논란 등을 우려해 보수적 태도를 취해왔다. 하지만 이번에는 지금까지와는 완전히 180도 다른 행보를 보였다. 지금까지의 원칙을 완전히 바꾼 셈이다.

이 때문에 서울시는 이번 조치와 관련, "건설경기 활성화에 도움을 주고,용도변경에 대한 객관적 기준을 만들어 특혜 시비를 원천차단하겠다"고 설명했다.

한편 성동구 뚝섬 현대자동차부지,서초구 서초동 롯데칠성부지 등은 그동안 개발이 시도됐지만 특혜 시비로 사업이 진척되지 못했다. 이들 사업이 본격적으로 착공하게 되면 수조원 이상의 경제적 파급효과와 고용창출 효과가 발생할 것으로 예상하고 있다.

그러나 문제는 기부채납 비율과 기부채납 방식이다. 기부채납 비율의 경우 서울시는 용도지역이 상향 조정될 경우 기부채납 비율을 20~40%로 확정했다. 하지만 전문가들은 50% 이상은 돼야 한다고 지적했다. 또 해당부지 외부의 땅을 기부할 수 있다거나 국공유지에 공공청사 등 공공건물이나 문화시설을 지어 기부채납하는 걸 허용해준 것도 지나친 특혜란 지적이 많다.

이에 김준기 서울시 도시계획 과장은 "대규모 부지 개발은 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많다"며 "다양한 기부채납 방식을 활용하면 용도변경 이익을 사회화하는 데 효과적이라고 판단했다"고 설명했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

서초 롯데칠성·뚝섬 현대차·상봉터미널 등 96곳 초고층 복합단지로 개발된다

기사입력 2008-11-11 18:31 | 최종수정 2008-11-12 08:09

서울시, 용도변경 허용

성동구 뚝섬 110층 빌딩,서초구 서초동 롯데칠성 복합업무단지,중랑구 상봉동 상봉터미널 복합단지,강서구 가양동 CJ공장 부지 개발 등 서울시내 96개 대규모 부지들의 개발사업이 허용된다.

서울시는 개발 압력이 높은 서울시내 1만㎡ 이상 대규모 부지 96곳(3.9㎢)의 용도지역을 일반주거지역(또는 준공업지역·도시계획시설)에서 상업지역으로 용도를 변경,업무·상업·주거복합시설을 짓도록 허용하는 대신 전체 부지의 20~40%를 기부채납 받기로 했다고 11일 발표했다.

서울시는 28일 공청회를 거쳐 의견을 수렴한 뒤 세부 운영 기준을 연내에 마련하고 내년 1월부터 용도변경 신청(사전 협의)을 받는다는 계획이다.

이들 땅은 현재 일반주거지역 준공업지역 도시계획시설 등으로 지정돼 있으며 상업지역으로 바뀌면 업무용 빌딩 주상복합아파트 상업시설 복합단지 등을 용적률 800%를 적용해 지을 수 있다.

부지별로 보면 공장 터미널 등 민간 소유 부지가 39곳(1.2㎢)，철도역사 군부대 공공기관 이전지 등 공공 소유 부지가 57곳(2.7㎢)이다. 지역별로는 서남권이 41곳,동남권 19곳,도심권 8곳,서북권 8곳,동북권 20곳 등이다.

이들 지역은 부지가 넓고 요지에 위치하고 있지만 현재의 토지 용도로는 개발이익을 내기가 어려운 상태였다.

상업지역 변경에 따른 기부채납 비율을 보면 용도지역이 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀌면 40%,준주거지역에서 상업지역으로 바뀌면 30%다. 또 용도지역 변경 없이 도시계획시설에서만 해제하면 20%의 기부채납 비율이 적용된다. 1·2종 주거지역과 준공업지역의 기부채납 비율은 공청회 등을 통해 결정된다.

서울시는 또 해당 부지 안의 땅뿐만 아니라 이 외의 땅이나 건물 시설 등으로 기부채납할 수 있도록 허용했다. △장기전세주택 복지시설 문화시설 공공청사 등을 기부하거나 △도로 하천 학교시설 등 지역 정비사업을 해주는 방식이다.

아울러 사전에 해당 기업과 시가 용도변경에 대해 협의하는 '민·관 협상제도'를 도입한다. 민·관 협상제도는 제안요건 협상절차 방법 등 세부 운영 기준과 기부량 산정 등에 대한 표준협약서 모델을 만들어 추진한다.

시는 이들 대규모 부지가 지역 랜드마크로 개발되면 서울시의 도시 경쟁력이 높아질 것으로 기대하고 있다.

이인근 서울시 도시계획국장은 "지금까지 공장 등의 기능이 쇠퇴해 개발이 필요함에도 불구하고 특혜 시비 때문에 땅을 그대로 방치하는 경우가 많았다"며 "객관적 기부채납 틀을 마련함으로써 특혜 시비를 없애고 건설경기를 회복하는 데 기여할 것으로 예상된다"고 말했다.

그러나 서울시의 이 같은 발표가 경기 활성화를 빌미 삼아 해당 기업에 대해 특혜를 주려는 것이라는 지적도 있다. 경실련 관계자는 "경기 활성화를 위한 고육지책이란 측면에서는 이해가 가지만 기부채납 비율이 낮다"며 "기부채납 비율을 더 높여 일반 시민들이 개발에 따른 이익을 공유할 수 있도록 해야 한다"고 주장했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

비즈니스·경제

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[출처] [서울 용도지역 변경] 서초동 롯데칠성물류센터…삼성타운 3배…초대형 복합단지 검토 |작성자 솔로몬

지역주택조합 매도청구권/ 사용승낙등 질문 올립니다.

2009-10-09T15:03:08Z

지역주택조합 매도청구권/ 사용승낙등 질문 올립니다.

비공개 |2009-08-17 11:47 | 100

답변 1 | 조회 250

수고하십니다.

지역주택조합 관련하여 질문을 드리고자 합니다.

매도청구권은 형성권이라고 하셨는데요 매도청구권의 요건을 갖추었을 경우 매도청구소송으로 들어간다고 알고 있습니다. 현업의 변호사들중에는 매도청구소송에서 오히려 매도청구대상이 되는 지주가 이기는 소송도 자주 보았다고 합니다.

여기서 질문은 조합측에서 매도청구권의 요건을 갖춰 매도청구를 하게 되면 형성권이므로 바로 법원감정을 거쳐서 매매가액을 정한후 그 대금을 공탁하고 바로 소유권이 이전되는 것인지...

아니면 매도청구요건을 갖추어 매도청구를 하더라도 위 변호사들의 말처럼 매도청구 소송을 통해 항소심까지 거치고서 매도청구의 대상이 되는지 아닌지를 가린 후 소유권이 넘어가는 것인지 궁금합니다.

또한 대개의 경우 지주들이 계약금만 받은 상태가 사용승낙으로 의제되어 코가 꿰는 경우를 자주 목격하는데 사용승낙으로 의제되면 사업이 10년 넘게 지지부진하더라도 마치 신탁재산처럼 원소유자인 지주들은 이러지도 저러지도 못하는 상태가 되는데 지역주택조합에서 지주들이 이러한 불합리한 처우를 당했을 때 이에 대응하는 방법에는 어떤 것들이 있는지요

마지막으로 지역주택조합이 설립되어도 일정 기간 안에 사업에 착수해야한다는 단서조항들이 많이 눈에 띕니다.

만일 09년 1월1일자로 조합설립이 되었을 때 2년 안에 즉 2010년 12월31일까지 사업에 착수하지 못한다면(해당부지의 소유권을 얻은 후 착공개시) 조합설립이 취소되거나 사업승인이 취소된다는 식의 얘기를 들었는데

조합이 사업완료의 단계까지 어떤 단계를 개시한 후 언제까지 착수하거나 종료하지 못하게 되면 사업승인 취소 등의 패널티를 받게 되는 사항들이 궁금합니다.

사족입니다만 지식머니라는게 있는데 도움이 될까 하여 드립니다. 최대가 100이라 100까지 밖에 못드리는점 양해바랍니다.

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joon475 님의 답변
(부동산 5위) | 2009-08-17 13:13

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| 추천 1

질문자 한마디 감사합니다 많이 유용했습니다. 실무에 계셨던 것 같습니다. 송구스럽지만 앞으로 자주 질문 드리겠습니다. 감사합니다.

1. 안녕 하세요^^ 1:1 답변 드립니다

2. 질문이 매우 전문적 인것이라 답변이 조금 부족 할수가 잇습니다 전문가인 변호사와 상담할 내용이라

생각 됩니다만 실무적인것을 토대로 답변을 드립니다

참고로 저의 답변을 보시면 알지만 지식머니의 많고 적음과 관계가 없습니다

3. 우선 지역조합에 대해 정리를 하고 답변 드립니다

- 지역조합은 사업주체 즉 시행자가 조합 입니다 물론 시공사와 지주공동 사업의 형태로 전개되어

사업주체가 대부분 공동 사업주체 이지요 ( 시공사,조합 )

단독 사업주체 (조합) 도 잇습니다 이경우 건설사는 시공사가 되지요

- 조합이 사업승인을 받기 위해서는 토지소유권을 ( 95 % ) 확보 하여야 합니다 ( 토지 사용승락서는

안됨 ) 이경우 사업승인후 매도청구권이 발생 합니다 ( 물론 승인전에 지구단위 계획 결정고시 의제

처리를 위한 사업진행과 매도청구권이 발생을 위한 3개월간 시가 협의는 반드시 되어야 합니다)

- 승인전 조합 설립인가시에는 토지사용권한 ( 토지사용승락서 )의 80% 만 가지고 조합 설립은

가능 합니다

- 그런데 이러한 조건으로 말미암아 ( 토지확보및 조합의 자금 부족, 사입추진능력등등 ) 사전에

시행사가 개입을 하지요 엄밀히 말하면 시행대행 인데 시행사가 먼저 토지를 확보 하고 하는경우가

많이 잇습니다만 질문의 촛점과 다르므로 여기서 생략함.

4. 답변 드리면

1) 매도청구권은 형성권 이지요 물론 형성권이 형식적 형성의소, 소송상 형성의소, 실체법상의

형성의소로 민사 소송시 구별 되지만,,이것은 법률적 사항이므로 생략 하구요

매도청구권이라 하여 바로 법원에서 가액을 결정 하는것이 아니라 매도청구권의 성립이

되는지 안되는지를 법률적으로 당사자간의 주장에 따라 검토 하는것으로 알고 잇습니다

특히 매도청구권이 성립하기 위한 법적절차라던가 , 기간, 당사자 지위등은 중요한 요소라

당연히 검토 합니다. 아마 형성권적 특성으로 새로운 권리관계가 설정 되는것이므로

남용을 방지하는것이 주목적이라는 생각이 듭니다

이러한 형성권으로서의 법적요소가 갖추어질경우 법원에서 가액을 결정하며 그 가액에 따라

공탁을 하게 되지요 물론 여기에 이의가 잇다면 항소,상고등을 하지요......

2) 토지사용승락서 ,,참 문제가 많지요 저도 이것을 받아 보려고 한때 지주등을 설득한적이

잇습니다 실제적으로 다른 뾰족한 방법이 없습니다 단지 사용승락서에다가 용도나 기간

혹은 조건이 붙은 사용승락서 박에 길이 없는데 이것역시 시행사나 조합에서 싫어 하지요

조간이 잇거나,용도가 한정되어 잇는 사용승락서 가지고 개발행위나 인허가 받기가 현실적으로

어렵습니다

따라서 별지 계약서에 사용승락서에 대한 유효기간,용도,조건을 기재한후 종 계약서의

첨부물로서 사용승락서를 발행하면 시행사나 조합에서는 계약서를 빼고 사용할것이고 지주등은

만약에 문제가 발생하면 계약서를 가지고 이의나, 소송, 민원제기등을 하는 방법이 잇습니다만

이역시 대부분 소송을 ( 민,형사상 )통하여 구제가 되므로 시간이 걸리지요 ( 소송을 안하거도

민원 제기나 형사적으로 하는경우도 잇습니다만,,, ) 암튼 저의 실무적 경험으로는 이방법이

그나마 차선책이라고 생각 됩니다 물론 사용승락서를 안써주는것이 최상책 이지요^^

3) 조합설립시 해당 인허가권자 (시,구, 구청장등 )에게 설립인가를 받습니다 설립인가시 조건이

부여 받습니다만 조합설립후 몇년안에 사업승인을 득하여야 한다는 조건을 보지 못하엿습니다

물론 몇년안에 사업승인을 하여야 한다는 조건은 법에는 없으나 해당 인허가권자의 권한 입니다만

다른 조건은 잇어도 몇년안에 사업을 착수 하여야 한다는 조건을 아직 제가 보지 못하엿습니다

그러나 이것은 해당 지자체 별로 지역조합 특성을 보고 판단 하여야 하는 문제 이므로 제가 답

달기에는 지식이 짧습니다

다만 조합설립이후 님도 아시다시피 승인을 받는 절차가 잇으며 사업승인을 받으면 법적으로

조건이 부여 받습니다 즉 사업 승인을 받는 날로부터 2년이내에 착공을 하여야 합니다

다만 사유가 잇는경우 1년에 한하여 연장 할수 잇습니다

실무적으로 좀더 연장되는 경우가 많이 잇습니다만 그렇다고 10년정도는 어렵다고 보여 집니다

끝으로 법적으로 사업승인후 2년이내 착공등의 제한이외에는 다른 조항이 없습니다 다만

기간이외에 법적으로 조합설립요건 이라던가, 조합설립인가시 부여조건, 기타 주택법상에

위반등인경우에는 각 위반사항에 맞는 패널티 조항등이 잇습니다

5. 답변이 되셧나요^^

joon475
전문분야 : 부동산 부동산 법률

분양권 프리미엄 '억… 억… 억…' 예사

2009-09-30T09:44:21Z

분양권 프리미엄 '억… 억… 억…' 예사

서울·수도권 집값 오름세 '위험수위'
DTI 강화 등으로 숨고르던 시장 과열양상 급선회
규제완화·4대강 보상금·보금자리주택 등 뇌관 수두룩

전태훤기자 besame@hk.co.kr

부동산 시장에 또다시 '억'소리가 들린다. 1순위 마감과 높은 청약 경쟁률을 기록했던 수도권 신규 분양 아파트 분양권엔 억대 프리미엄이 붙기 시작했고, 어지간한 서울 강남의 재건축 아파트 역시 올 초에 비해 1억원, 아니 그 이상씩들 올랐다.

총부채상환비율(DTI) 강화 등으로 올 초부터 계속된 오름세가 최근 잠시 숨고르기에 들어가며 주춤한 상황. 하지만 정부가 시장 안정을 위한 선제적 대응에 미온적인 태도를 보이고 있을 뿐 아니라, 오히려 분양가 상한제 폐지 등 시장 규제 완화쪽에 무게를 두고 있어 시장 불안이 언제든 다시 불거질 우려가 높은 상태다. 언제든지 다시 폭발할 가능성이 높은 휴화산인 셈이다.

강남 재건축이 올 들어 규제완화 기대감으로 수억원씩 치솟으며 2006년 종전 최고 시세를 넘어섰다는 소식은 이미 오래전 일. 최근에는 수도권 분양 아파트 가운데 근래 찾아보긴 힘들었던 억대 프리미엄 단지들이 생겨나고 있다. 대우건설이 올 초에 용산구 효창동에 분양한 아파트엔 분양가의 15~20% 수준인 1억원 가량의 웃돈이, 삼성건설이 5월 경기 의왕시 내손동에서 청약을 받은 '래미안 에버하임'도 최고 1억원의 프리미엄이 붙었다. 동작구 흑석동 '동부센트레빌'단지 역시 분양한지 몇 달 되지 않아 벌써 7,000만~1억원의 프리미엄이 생겼다.

분양 당시부터 '로또' 아파트로 불렸던 판교신도시 아파트들은 최초 분양가의 2배에 육박할 정도로 높은 프리미엄이 형성됐다. 보통 3억~4억원 가량의 웃돈이 붙었는데, 이 역시 절반 이상은 최근 분양권 전매제한 기간에서 풀리며 붙은 것들이다.

4억원 가량에 분양됐던 동판교 '이지더원 풍성신미주' 106㎡(32평)형은 3억5,000만원 가량 웃돈이 붙었고, 6억2,000만원에 공급됐던 동판교 '금호어울림'125㎡(37평)형은 4억원 안팎의 프리미엄이 붙으며 10억원대에 시세가 형성됐다.

문제는 급히 오른 가격을 제어할 장치가 마련돼 있지 않다는 것이다. 오히려 시장을 들썩이게 할 요인들만 널린 상태다.

우선 정부가 폐지 움직임을 보이고 있는 분양가 상한제는 기존 시세를 들썩이게 할 숨어있는 복병. 분양가 상한제가 없어지면 당장 신규 분양가가 높아질 수밖에 없고, 이는 다시 주변 시세를 견인할 소지가 있기 때문이다. 때문에 신중론자들은 시장이 좀 더 안정된 이후 시간을 두고 분양가 상한제 폐지를 검토하는 것이 바람직하다는 의견을 보이고 있다.

부동산1번지 박원갑 연구소장은 "궁극적으로 폐지하는 쪽이 시장원리에 맞다"면서도 "하지만 시장에 악영향을 주지 않을 시기인지 먼저 점검해보고, 시장 불안도 막을 수 있는 보완책도 함께 마련해 둘 필요가 있다"고 말했다.

여기에 4대강 살리기 사업에 따라 풀릴 막대한 토지보상금, 적당한 투자처를 찾지 못해 방황하는 수백조원대의 유동자금은 부동산 시장에 언제든 불을 붙일 수 있는 도화선으로 남아 있다.

중산층과 서민을 위해 공급되는 보금자리주택도 본래 취지와는 무관하게 부동산 시장을 흔들 수 있는 또 하나의 뇌관. 이미 보금자리주택 지구지정과 더불어 인근 지역 땅값과 주택 가격이 크게 뛰었다. 또 청약 후엔 당첨자의 경우 당장 주변 시세에 비해 30~50% 가량의 시세차익을 볼 수 있는 만큼 청약 과열 또는 투기 열풍까지 불러일으킬 수 있다.

이런 부작용이 비단 해당 보금자리주택 지역에만 국한되지 않고 인근 지역 또는 그보다 넓은 지역으로 확산될 경우 부동산 과열이 일파만파로 번지는 역효과를 낼 수도 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "과거 혁신도시와 세종시 건설 초기에도 토지 보상금이 주변 지역 땅값과 수도권 집값을 들쑤시는 부작용을 보인 것처럼, 4대강 보상비 역시 부동산 과열을 불러일으킬 소지가 적지 않다"며 "이런 유동성이 건전한 투자와 자본증식으로 이어질 수 있도록 물꼬를 터주는 것도 정부의 몫"이라고 지적했다.

강남 접근성 개선 공항동‘주목’ 9호선 효과

2009-09-15T14:21:30Z

강남 접근성 개선 공항동‘주목’ 9호선 효과

분류없음 | 2009/07/15 13:58 | bloggeran

강남-접근성-개선-공항동‘주목’ 9호선 효과 강남권으로 접근성이 향상된 것 뿐만 아니라 인천 김포 등 수도권 서부권의 외곽 수요까지 흡수하고 있어 향후 전ㆍ월세 임대수요를 겨냥한 재테크가 큰 인기를 끌 것으로 보인다.

지하철 9호선 개통으로 강남권 접근성이 향상되면서 강서구강서구 9호선 역세권 주변이 투자열기로 달아오르고 있다. 사진은 9호선 김포공항역 주변 주택가주택가 및 상가 전경.
이상섭
‘9호선 효과’의 일차적 수혜지는 공항동이다.공항동이다. 공항동은 현재 지하철 5호선 송정역 일대로 김포공항이 주변에 있어 고도제한으로 묶여묶여 있다. 이 때문에 공항동은 대부분 빌라나 단독주택이 자리잡고 있는데 그나마 있는있는 아파트가 15층 높이의 강서센트레빌4차다. 지난해 분양한 강서센트레빌4차는 9호선 개통 이라는 호재로호재로 문의가 꾸준히 이어지면서 현재 공급면적 75㎡가 3억1000만~3억2000만원, 105㎡가 4억5000만~4억7000만원, 146㎡가 6억1000만원의6억1000만원의 시세를 형성하고 있다. 강서센트레빌4차 75㎡ 분양가가 2억6400만원, 146㎡가 5억7200만원이었던 것과 비교하면비교하면 웃돈이 4000만~5000만원 정도 붙은 셈이다. 공항동 광명부동산 관계자는 “중소형이 인기가 좋다보니좋다보니 주로 75㎡나 105㎡ 중심으로 투자문의가 잇따르고 있다”고 말했다.

빌라나 단독주택도 인기가 좋다. 33㎡기준으로 3.3㎡당 지분 가격이 빌라가 2000만원, 주택이 1000만~1200만원 수준의 가격대를 보이고 있다. 하지만 공항동 부동산 관계자들은 ‘지금부터가 시작’이라고 말한다. 개통이 되면 다시 큰폭으로 오를 여지가 충분하다는 것. 이런 이유에서 공항동 주택이 투자처로 꼽히고 있다. 인천공항이나 김포공항에서 일하는 직원들이 공항동 주변에 몰리고 있어 전ㆍ월세 수입을 예상하고 미리미리 주택을 사두려는 투자자들이 싸게 나온 매물을 찾고 있다. 공항동 KS부동산 관계자는 “원룸 수요가 계속 늘고 있어 원룸을 짓기위해 주택을 노리는 투자자의 발길이 이어지고 있다”고 말했다.

특히 공항동 51~70번지 일대 빌라나 연립주택에연립주택에 대한 재건축 사업이 진행 중인 것도 호재다. 현재 서울시에 재건축 기본계획기본계획 수립이 제출된 상태. 김원봉 추진위원장은 “지난 5월 서울시에 재건축 기본계획수립안을 제출했는데제출했는데 연내 승인이 날 것으로 기대한다”고 말했다.

공항동 건너편인 방화동방화동 공항시장역 주변도 지하철 9호선 수혜지역으로 평가된다. 주변으로 강서구 유일의 뉴타운인 방화뉴타운이방화뉴타운이 지정돼 있어 지하철 9호선과 더불어 유동인구가 증가에 대한 기대감으로 상가 및및 오피스텔 중심으로 투자문의가 집중되고 있다. 특히 공항시장역은 승무원들이 주로 살고 있어있어 여성복 상권이 형성돼 있는데 현재 시세는 3.3㎡당 3000만~4000만원이다. 공항시장 인근 마당부동산마당부동산 관계자는 “상가도 투자가치가 괜찮지만 오피스텔이 3.3㎡당 800만원이라 소자본으로 투자하기에 적절할 것”이라고것”이라고 설명했다.

공항ㆍ방화동 못지 않게 ‘저평가’된 가양동도 주목할만 하다. 가양동ㆍ등촌동가양동ㆍ등촌동 일대 0.44㎢가 준공업지역에서 준주거지역으로 용도변경될 것으로 예상된다. 여기에 9호선이 지나가면 여의도여의도 접근성이 좋아져 주택 수요도 늘어날 것으로 보여 투자가치가 올라갈 것으로 인근인근 부동산 관계자들이 분석하고 있다. 양천향교역 인근 일신공인 관계자는 “5호선 발산역 주변주변 아파트 105㎡가 6억~7억원인데 비해 가양동 한강타운 등 105㎡가 4억~5억원이라 투자수요가 접근하기에접근하기에 괜찮다”고 말했다.

[‘길’투자내비게이션]강남 접근성 개선 공항동‘주목’

2009-09-05T10:51:32Z

[‘길’투자내비게이션]강남 접근성 개선 공항동‘주목’

<10>지하철 9호선 ①개화~양천향교역 일대

인천ㆍ김포등 외곽수요 흡수

중소형 투자문의 크게 늘어

원룸 개발 부지등 인기몰이

가양동도 저평가 매력 부각

지하철 9호선 개통(이달말 예정)으로 강서구 김포공항역에서 강남구 신논현역까지 최단 31분 거리로 좁혀지면서 서울 강서구가 부동산 유망 투자처로 떠오르고 있다. 강남권으로 접근성이 향상된 것 뿐만 아니라 인천 김포 등 수도권 서부권의 외곽 수요까지 흡수하고 있어 향후 전ㆍ월세 임대수요를 겨냥한 재테크가 큰 인기를 끌 것으로 보인다.

지하철 9호선 개통으로 강남권 접근성이 향상되면서 강서구 9호선 역세권 주변이 투자열기로 달아오르고 있다. 사진은 9호선 김포공항역 주변(5호선 송정역) 주택가 및 상가 전경.
이상섭 기자/babtong@heraldm.com

‘9호선 효과’의 일차적 수혜지는 공항동이다. 공항동은 현재 지하철 5호선 송정역 일대로 김포공항이 주변에 있어 고도제한으로 묶여 있다. 이 때문에 공항동은 대부분 빌라나 단독주택이 자리잡고 있는데 그나마 있는 아파트가 15층 높이의 강서센트레빌4차다. 지난해 분양한 강서센트레빌4차는 9호선 개통 이라는 호재로 문의가 꾸준히 이어지면서 현재 공급면적 75㎡가 3억1000만~3억2000만원, 105㎡가 4억5000만~4억7000만원, 146㎡가 6억1000만원의 시세를 형성하고 있다. 강서센트레빌4차 75㎡ 분양가가 2억6400만원, 146㎡가 5억7200만원이었던 것과 비교하면 웃돈이 4000만~5000만원 정도 붙은 셈이다. 공항동 광명부동산 관계자는 “중소형이 인기가 좋다보니 주로 75㎡나 105㎡ 중심으로 투자문의가 잇따르고 있다”고 말했다.

특히 공항동 51~70번지 일대 빌라나 연립주택에 대한 재건축 사업이 진행 중인 것도 호재다. 현재 서울시에 재건축 기본계획 수립이 제출된 상태. 김원봉 추진위원장은 “지난 5월 서울시에 재건축 기본계획수립안을 제출했는데 연내 승인이 날 것으로 기대한다”고 말했다.

공항동 건너편인 방화동 공항시장역 주변도 지하철 9호선 수혜지역으로 평가된다. 주변으로 강서구 유일의 뉴타운인 방화뉴타운이 지정돼 있어 지하철 9호선과 더불어 유동인구가 증가에 대한 기대감으로 상가 및 오피스텔 중심으로 투자문의가 집중되고 있다. 특히 공항시장역은 승무원들이 주로 살고 있어 여성복 상권이 형성돼 있는데 현재 시세는 3.3㎡당 3000만~4000만원이다. 공항시장 인근 마당부동산 관계자는 “상가도 투자가치가 괜찮지만 오피스텔이 3.3㎡당 800만원이라 소자본으로 투자하기에 적절할 것”이라고 설명했다.

공항ㆍ방화동 못지 않게 ‘저평가’된 가양동도 주목할만 하다. 가양동ㆍ등촌동 일대 0.44㎢가 준공업지역에서 준주거지역으로 용도변경될 것으로 예상된다. 여기에 9호선이 지나가면 여의도 접근성이 좋아져 주택 수요도 늘어날 것으로 보여 투자가치가 올라갈 것으로 인근 부동산 관계자들이 분석하고 있다. 양천향교역 인근 일신공인 관계자는 “5호선 발산역 주변 아파트 105㎡가 6억~7억원인데 비해 가양동 한강타운 등 105㎡가 4억~5억원이라 투자수요가 접근하기에 괜찮다”고 말했다.

정태일 기자/killpass@heraldm.com

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시세보다 최고 50% 싼 보금자리주택, 9월부터 사전예약

2009-09-05T10:29:54Z

http://blog.daum.net/hellopolicy/6978611

용적율

2009-09-02T14:50:12Z

<부동산 용적율 및 건

<부동산 용적율 및 건폐율>

용도

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도시계획법

도시계획법 시행령

서울시 조례

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공업

지역

전용공업지역

70%

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폐율>

용도 지역	용도지역 세분			건폐율(%)	용적율(%)
용도 지역	용도지역 세분			건폐율(%)	도시계획법	도시계획법 시행령	서울시 조례
도시 지역	주거 지역	전용 주거지역	제1종전용주거	50%	700%	50~100 %	100%
		전용 주거지역	제2종전용주거	50%		100~150 %	120%
		일반 주거지역	제1종일반주거	60%		100~200 %	150%
			제2종일반주거	60%		150~250 %	200%
			제3종일반주거	50%		200~300 %	250%
		준주거지역		70%		200~700 %	400%
	상업 지역	중심상업지역		90%	1500%	400~1500 %	1000% (4대문안 800%)
		일반상업지역		80%		300~1300 %	800% (4대문안 600%)
		근린상업지역		70%		200~900 %	600% (4대문안 500%)
		유통상업지역		80%		200~1100 %	600 (4대문안 500%)
	공업 지역	전용공업지역		70%	400%	150~300 %	200%
		일반공업지역		70%		200~350 %	200%
		준공업지역		70%		200~400 %	400%
	녹지 지역	보전녹지지역		20%	200%	50~80 %	50%
		생산녹지지역		20%		50~100 %	50%
		자연녹지지역		20%		50~100 %	50%
관리 지역	보전관리지역			20%		50~80 %
	생산관리지역			20%		50~80 %
	계획관리지역			40%		50~100 %
농림지역				20%		50~80 %
자연환경보전지역				20%		50~80 %
기타 지역	자연취락지구			60%		50~80 %
	개발진흥지구			40%		100%
	수자원보호구역			40%		80%
	자연공원·공원보호구역			60%		100%
	농공단지			60%		150%
	국가·지방산업단지			80%

보금자리發 집값 후폭풍 오나

2009-08-31T16:52:25Z

보금자리發 집값 후폭풍 오나

이데일리 | 박성호 | 입력 2009.08.31 14:48 | 누가 봤을까? 40대 남성, 서울

- 주택담보대출 급증·전세난·저금리 상황 지속

- 보금자리 보상금으로 인한 유동성 증가가 `뇌관`

[이데일리 박성호기자] 판교發 집값 상승을 불러왔던 2006년과 같은 집값 급등 양상이 올해도 재연될 가능성이 크다는 우려가 나오고 있다.

2006년의 경우 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C6%C7%B1%B3%BD%C5%B5%B5%BD%C3&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831144804643" target=new>판교신도시 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%BA%C6%F2%B4%BA%C5%B8%BF%EE&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831144804643" target=new>은평뉴타운 고가분양에 따른 기대감이 집값급등의 뇌관으로 작용했다면 올해는 보금자리지구 보상금에 따른 유동성 증가가 불안요인으로 지목된다.

◇ 판교발 집값급등 재연되나

시장 전문가들은 올해 부동산시장 상황이 지난 2006년과 여러모로 비슷하다는 의견을 내놓고 있다.

우선 주택담보대출이 급증하고 있다. 2006년 주택담보대출은 그해 4월 3조원을 넘어섰다가 주택경기가 꺾이면서 8월에는 1조3200억원으로 떨어졌다. 하지만 8월 하순부터 전셋값과 집값이 오르면서 9월에는 2조5900억원으로 증가했으며 10월에도 2조7400억원이 풀렸다.

올해는 상황이 더 심각하다. 지난 2월부터 월별 주택담보대출 증가액은 매달 3조원을 넘었다. 2006년 월평균 주택담보대출 증가액 2조5000억원보다 훨씬 많은 수준이다. 특히 올해 8월의 경우 순수 증가액이 4조원을 넘어설 것으로 보인다.

전세시장 상황도 지난 2006년과 비슷하다. 2006년 당시 중소형아파트 밀집지역인 노원구 매매가와 전셋값의 차이는 2000만~3000만원 정도까지 좁혀질 정도로 전셋값 상승이 거셌다. 올해 역시 강남권에서 시작된 전셋값 급등 양상이 인근 지역으로 확산되는 상황에 본격적인 이사철을 맞게 되면 전세난은 더욱 악화될 가능성도 높다.

◇ 보금자리 토지보상금 `뇌관`

하지만 다른점도 있다. 특히 집값 상승의 추진동력이 2006년과 올해는 명확하게 다르다. 2006년은 고분양가가 집값을 자극했다. 은평뉴타운이 서울 강북일대를, 파주운정이 파주와 일산 집값을 자극했으며 판교신도시는 분당과 강남 집값 상승을 견인했다.

반면 2009년의 보금자리주택 확대 방침이 직접 집값 상승을 이끌 수는 없을 것으로 예상된다. 보금자리주택의 경우 인근 시세보다 최대 50%까지 분양가를 낮춰 공급할 예정이기 때문이다.

김희선 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BA%CE%B5%BF%BB%EA114&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831144804643" target=new>부동산114 전무는 "시세보다 훨씬 싸게 분양된다면 고분양가로 인해 인근 지역이 상승하는 2006년 상황이 재연될 여지는 많지 않다"면서도 "하지만 강남권은 덜하겠지만 보금자리주택 건설로 설치되는 기반시설 등의 후광효과로 인해 인근 지역 집값 상승은 가능할 것으로 보인다"고 예상했다.

하지만 보금자리주택 확대로 풀릴 막대한 토지보상금은 부동산 시장의 유동성 증가로 이어져 집값 상승을 초래할 가능성이 높다는 것이 시장의 지배적인 의견이다. 어느때 보다 낮은 금리로 인해 시장에 풀린 자금이 많은 현 상황에서 2조7000억원을 상회할 보금자리주택 시범지구의 토지보상금은 향후 집값 상승의 불안요소가 될 것이라는 이유에서다.

특히 최근들어 강남권 뿐만 아니라 경기 남부지역의 집값마저 상승세를 보이고 있다. 이런 상황에서 시장에 풀린 토지보상금이 다른 지역의 부동산 시장으로 흘러들어간다면 집값 상승은 더욱 확산될 수 있을 것이라는 의견도 조심스레 나오고 있다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B1%D7%B8%B0%BA%A7%C6%AE&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831144804643" target=new>그린벨트 해제지역과 인근지역, 인기지역은 보금자리주택 건설로 풀린 보상금이 향후 집값의 가장 큰 변수가 될 것"이라며 "현재까지의 집값 상승이 유동성 과잉으로 초래됐지만 정부가 유동성 회수정책을 쉽사리 쓸 수도 없는 게 현상황"이라고 말했다.

수도권 전세대란 신풍속도

2009-08-31T16:41:12Z

수도권 전세대란 신풍속도

일요신문 | 입력 2009.08.31 13:51 | 누가 봤을까? 50대 남성, 경기

서울 강남권에서 시작된 전세난이 강북, 수도권 전역으로 확산되고 있다. 물건이 귀해지면서 강남, 잠실 새 아파트 전세 가격은 적게는 수천만 원에서 많게는 1억 원 이상 뛰고 있다. 전셋집 구하기 경쟁이 치열해지면서 세입자와 집주인 간 전세가격 인상을 둘러싼 마찰이 빚어지는가 하면, 일부에선 할인을 내세워 양도세 회피를 꾀하는 탈법도 감지되고 있다.

최근 서울 강남의 신규 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%E7%B0%C7%C3%E0+%B4%DC%C1%F6&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831135117146" target=new>재건축 단지를 중심으로 주소이전과 확정을 하지 않은 조건으로 전세가격을 할인해 주는 거래가 이뤄지고 있다. 입주는 하지만 계약기간 동안 세입자가 주소를 옮기지 않을 경우 시세보다 싼 가격에 계약해준다는 것이다.

서초구의 A 아파트 114㎡형은 지난달 입주 초기 때 시세보다 3000만~4000만 원 낮은 가격에 전세매물이 종종 나왔다. 이 아파트의 전세시세는 5억 원을 웃돈다. 이처럼 시세보다 싼 전세 매물 중 일부에는 '전입신고를 하지 않는다'는 단서가 붙어 있다. 인근 부동산중개업소 관계자는 "집주인들이 근저당권을 설정해 주기 때문에 보증금을 떼일 우려가 없다는 내용으로 임차인을 안심시키고 있다"며 "주로 학교 문제가 없는 무자녀 신혼부부들을 대상으로 거래가 성사되고 있다"고 설명했다.

전세시장이 초강세를 보이고 있는 상황에서 집주인들이 이처럼 애써 보증금을 줄이면서까지 세입자를 구하는 속사정은 따로 있다. 바로 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서다. 서울의 경우 1가구 1주택 보유자는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는다. A 아파트 114㎡형의 경우 비과세 요건을 갖추게 되면 시세차익이 3억 원(현 시세 13억 원 선)일 경우 5000만여 원의 양도세를 절감할 수 있다. 시세차익이 커지면 그만큼 절감폭도 커진다.

양도세를 회피하기 위한 위장전입이 적발될 경우 형사처벌(3년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금)과 함께 양도세 및 가산세 40%를 물리게 돼 있다. 하지만 단속이 쉽지 않아 사실상 사문화됐다는 평이다. 그렇다고 세입자 입장에서 이 매물을 덥석 잡는 것도 위험천만한 일이다. 세입자가 전입신고를 못하면 대항력이 생기지 않고, 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C8%AE%C1%A4%C0%CF%C0%DA&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831135117146" target=new>확정일자를 받을 수 없어 우선변제도 받지 못하기 때문이다. '전입신고+확정일자'를 받으면 집주인이 바뀌어도 계약기간까지 거주할 수 있고 경매시 우선변제를 받을 수 있다. 반면 근저당권 설정만 하면 우선변제는 받을 수 있지만 주인이 바뀌면 계약기간 전에 집을 비워줘야 한다.

강남권 인기 아파트를 중심으로 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%CC%B8%E9%B0%E8%BE%E0%BC%AD&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831135117146" target=new>이면계약서 작성을 조건으로 월세를 놓는 사례도 늘고 있다. 이면계약서 작성은 집주인과 세입자 간에 월세 계약서를 작성하고, 동사무소에 제출하는 전입신고용 계약서는 전세로 둔갑시켜 별도로 작성하는 것이다. 이렇게 하는 이유는 집주인이 부동산임대소득세를 내지 않기 위해서다.

현행 부동산임대소득법상 9억 원 이상 고가주택 소유자나 1주택 이상 다주택자가 월세를 받을 경우 이에 대해 임대소득세를 부과하고 있다. 결국 2주택 이상 또는 고가주택을 가진 집주인들은 월세에 대한 세금을 내지 않기 위해 이면계약서를 요구하는 것이다. 전세는 임대소득세 부과 대상이 아니라는 점을 악용한 것이다.

예를 들어 A 아파트 114㎡형의 월세는 보증금 1억 원에 월 250만 원 선이다. 1년간 받을 수 있는 월세 총액은 3000만 원 안팎. 소득세법에 따르면 1200만 원까지는 6%, 1200만 원 초과~4600만 원 이하는 16%가 적용된다. 연간 3000만 원의 월세를 받는 집주인이라면 1200만 원의 6%인 72만 원과 1800만 원의 16%인 288만 원을 더해 모두 360만 원의 세금을 내야 한다.

그러나 이면계약서를 작성, 동사무소에 전세로 신고하면 집주인은 한 푼의 임대소득세를 내지 않아도 된다. 이면계약서 작성은 명백한 세금탈루를 목적으로 한 불법행위라는 게 법조계의 해석이다.

월세 계약을 할 때 '검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BC%D2%B5%E6%B0%F8%C1%A6&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831135117146" target=new>소득공제용 신고를 하지 않겠다'는 특약사항을 쓰도록 하는 사례도 늘고 있다. 이 역시도 집주인들의 세금탈루가 목적이다.

국세청은 지난 2월부터 세입자들이 지불하는 월세 임대료를 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C7%F6%B1%DD%BF%B5%BC%F6%C1%F5&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090831135117146" target=new>현금영수증 발급 대상에 포함시켰다. 월세 소득공제는 임대차 계약서와 현금거래확인 신청 신고서를 제출하면 가능하다. 세입자들이 소득공제 신청을 하면 집주인이 임대사업자임이 드러나고 집주인들은 월세에 대한 임대소득세를 납부해야 한다. 때문에 일부 집주인들이 특약을 통해 세금 부과를 원천 봉쇄하는 것이다. 이처럼 불법 요인이 있는 특약 조항은 법적 효력이 불투명하다는 법원 판례가 있다.

전세기간이 한참 남았는데도 세입자에게 '집을 비워달라'며 횡포를 부리는 집주인도 있다. 지난 2007년 입주한 송파구의 B 단지 등에서 이 같은 현상이 벌어지고 있다. 2008년 1월 B 단지에 전세를 구해 거주하고 있는 임 아무개 씨는 최근 집주인으로부터 "8000만 원 전세가격을 올려주든가 이사비용을 받고 집을 비워달라"는 요구를 받았다. 이 단지의 전세가격이 급등했기 때문이다. 입주 당시 이 단지의 85㎡형 전세가격은 2억 4000만 원. 하지만 현재 시세는 3억 4000만 원으로 1억 원 이상 뛰었다. 임 씨는 집주인의 요구가 부당하다고 생각했지만 자녀교육 등을 감안해 전세금을 올려주는 쪽으로 검토하고 있다.

윤진섭 이데일리 기자 yjs@edaily.co.kr
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뛰는 전셋값’ 정부대책 비웃는다

2009-08-24T17:24:10Z

‘뛰는 전셋값’ 정부대책 비웃는다

한겨레 | 입력 2009.08.24 15:31

[한겨레] 정부 전세시장 안정대책

정부 공급확대 내년 이후 효과…단기 급등엔 '무대책'

이주수요 파악도 못해…전문가 "시장인식 안일" 비판

정부가 전세자금 대출과 소형주택 공급 확대를 뼈대로 한 전세시장 안정대책을 내놨지만 시장의 반응이 시큰둥하다. 정부도 전셋값을 단기간에 잡을 수 있는 뾰족한 방안이 없다고 인정하고 있다. 집값은 투기수요를 억제하는 규제책만으로도 시장을 냉각시키는 단기 효과를 낼 수 있지만 전세시장의 사정은 근본적으로 다르다. 오로지 실수요와 공급 물량 사이의 균형점에 따라 가격이 형성되는 특성을 갖고 있기 때문이다.

정부는 단기 대응책으로 전세자금 대출 확대를 내놓았고, 중장기적으로는 전월셋집으로 활용되는 주택 공급을 늘려 내년도 이후의 전세시장 불안에 대비하기로 했다. 그러나 현실적인 한계를 인정하더라도, 되풀이되는 전셋값 급등에 따라 고통을 겪고 있는 무주택 서민들의 주거안정을 위해 보다 근본적인 대책을 마련하려는 정책 의지가 부족한 것 아니냐는 비판이 나온다. 재개발, 재건축 사업에 따라 일시에 늘어나는 이주용 전세수요의 분산을 위한 고민이 없다는 점도 문제로 지적된다.

■"공급 효과는 내년 이후에"

정부가 공급을 늘리기로 한 서민용 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B5%B5%BD%C3%C7%FC%BB%FD%C8%B0%C1%D6%C5%C3&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090824153112051" target=new>도시형생활주택이 실제로 시장에서 공급의 한 축을 떠맡을 수 있을지가 주목된다. 업계에서는 제도 변경에 따라 내년부터는 서서히 도시형생활주택의 실제 공급이 늘어날 것으로 보고 있다.

국토부는 이번에 원룸형(12~30㎡)은 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C0%FC%BF%EB%B8%E9%C0%FB&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090824153112051" target=new>전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대, 기숙사형(7~20㎡)은 65㎡당 1대로 주차 기준을 완화하기로 했다. 이에 따라 전용 12㎡ 20가구, 전용 30㎡ 20가구 등 총 40가구짜리 원룸주택을 짓는다고 가정하면 종전에는 전체 20대(가구당 0.5대 적용)의 주차공간을 확보해야 했지만 앞으로는 14대 공간만 만들면 된다. 그만큼 토지 활용도가 높아져 건축이 훨씬 쉬워진다. 또 단지형 다세대는 가구당 최대 5000만원, 원룸·기숙사형은 최대 2400만원까지 연리 3~4%의 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B1%B9%B9%CE%C1%D6%C5%C3%B1%E2%B1%DD&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090824153112051" target=new>국민주택기금 건설자금 지원을 받는 것도 사업성을 높이는 요소로 작용할 전망이다.

업계에서는 150채 미만의 소규모 도시형생활주택의 경우 6개월~1년여 정도의 공사기간이 소요되기 때문에 올 연말께 관련법 개정 뒤 실제 건축 붐이 일어나면 내년 하반기부터 본격적으로 입주 물량이 생길 것으로 기대하고 있다. 다만 주차시설이 부족한 소형주택이 우후죽순 들어설 경우 도심 주거환경이 열악해질 수 있다는 우려의 목소리도 있다.

건설업계는 정부의 오피스텔 난방 기준 완화 방침에 따라 역세권 상업지역이나 도심재개발 사업지구 등에서 앞으로 오피스텔 공급이 늘어날 것으로 기대하고 있다. 그러나 오피스텔 건축 활성화에 따른 실제 입주까지는 2~3년 정도 소요된다는 점에서 당장 전세시장에 끼칠 영향은 없을 전망이다.

■"수요 분산대책 뒤따라야"

전세자금 대출 확대는 올가을 재계약을 앞두고 전세금을 올려줘야 할 처지에 놓인 임차인들과 전세자금이 부족한 신혼부부에게 얼마 정도 숨통을 터주는 구실을 할 것으로 보인다. 연소득 3000만원 이하 무주택자라면 이들 대출을 활용해볼 수 있다. 그러나 전세자금 대출 증가는 가계에 주름살을 가져오는 요인이 될 수도 있다. 특히 최근 우려를 낳고 있는 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%C1%D6%C5%C3%B4%E3%BA%B8%B4%EB%C3%E2&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090824153112051" target=new>주택담보대출 증가와 맞물려 가계부실을 확대시킬 위험도 동시에 안고 있다는 것이다.

전문가들은 이번 대책에서 드러난 정부의 시장상황 인식이 지나치게 낙관적이라고 지적한다. 정부는 최근의 전셋값 상승을 일시적인 현상이라고 보고, 올 하반기에 수도권 입주물량이 풀리면 어느정도 안정될 것이라고 자신하고 있다.

이에 대해 부동산정보업체 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BD%BA%C7%C7%B5%E5%B9%F0%C5%A9&nil_profile=newskwd&nil_id=v20090824153112051" target=new>스피드뱅크의 박원갑 소장은 "올해 3만여가구, 내년에 4만여가구가 재개발로 인해 철거된다는 서울시 주거환경자문위원회의 추정치가 나와 있다"며 "이에 따른 수요가 몰리면 병목현상이 발생할 텐데 정부는 이를 해결할 대책을 내놓지 않았다"고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 "서울에 입주 물량이 없는 것이 아닌데도 전세시장이 들썩이는 것은 재개발과 재건축에 따른 일시적 이주수요가 많기 때문"이라며 "경기 일대의 입주 물량이 늘어나기는 하지만 전세 수요자들이 서울을 고집하면 서울 전세난은 계속될 것"이라고 말했다. 최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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몸값 올라가는 서울 단독주택

2009-08-10T20:26:32Z

몸값 올라가는 서울 단독주택

면적 넓어 활용다양…큰손들 문의 늘어
"멸실 많아져 희귀성 높아질것" 호가 ↑

＜매경DB＞

# 1주부 L씨는 얼마 전 서울 지하철 2호선 신림역 인근에 있는 약 198㎡(60평) 규모 단독주택을 한 채 매입했다. "앞으로 단독주택 품귀현상이 빚어질 것"이라는 한 지인의 권유로 투자를 결심했다. 매입가는 12억원. L씨는 이곳에 3억원을 들여 원룸 20개를 지어 보증금 1000만원에 월세 50만원에 세를 놨다. 서울대 학생과 젊은 직장인들 수요가 많은 지역이라 임대는 쉽게 이뤄졌다. 임대보증금을 뺀 그의 총투자금액은 13억원. 그의 손에 들어오는 임대료는 1년에 1억2000만원 선. 연 수익률 9.2%가 넘는 짭짤한 수익을 올리고 있다.

# 2소형 건설사업을 하는 K씨도 지하철 4호선 성신여대 인근에 198㎡ 규모 단독주택 매입을 추진하고 있다. 집주인과 호가 차이가 있긴 하지만 3.3㎡당 1700만원에 매입이 가능할 것으로 내다보고 있다. 그는 이곳에 도시형생활주택의 한 형태인 원룸형 주택 25실을 신축할 계획이다. 원룸 수요가 많은 지역이라 방을 모두 임대할 경우 그가 예상하는 연 수익률은 9.5%대다.

서울시내 단독주택이 `귀한 몸` 취급을 받고 있다.

몇 년 전까지만 해도 아파트에 밀려 찬밥 신세를 면치 못했지만 얼마 전부터 단독주택이 새로운 투자처로 각광받고 있는 것.

송파구 리포유 공인 고주석 사장은 "현금을 많이 보유한 개인은 물론 지인들끼리 공동투자 형태로, 혹은 도시형생활주택 사업을 하려는 중소형 건설사들이 단독주택지 매입 문의를 많이 해오고 있다"고 전했다.

양은열 YEL부동산연구소장은 "지난해부터 강남 `큰손`들이 100억원가량을 공동투자해 강남 선릉과 역삼동 일대 단독주택 5~10채가량을 매입해 단지형 다가구로 개발하려는 움직임이 나타나고 있다"며 "아파트에 비해 규제가 덜하기 때문에 사업성도 좋은 편"이라고 말했다.

단독주택은 활용 범위가 넓다. 원룸형과 기숙사형 등 도시형생활주택을 지을 수 있다. 여러 채를 묶어 단지형 다가구 등으로 개발할 수도 있고, 역세권에서는 서울시가 추진 중인 `역세권 시프트` 사업을 할 수도 있다. 향후 땅값 상승에 따른 시세차익도 노릴 수 있다.

고종옥 베스트하우스 대표는 "단독주택은 보통 165~330㎡(50~100평) 크기로 대지면적이 넓기 때문에 활용 범위가 넓다"며 "향후 추가 공급이 없고 멸실될 물량만 늘어나기 때문에 갈수록 희귀성이 높아질 것"이라고 설명했다.

투자자들이 주로 찾는 단독주택지는 지하철 역세권 인근에 몰려 있다. 강북에서는 상계동, 수유동, 창동, 성신여대 인근, 뚝섬, 구의ㆍ자양동, 왕십리 등이 관심 지역이다. 신림역, 사당역, 방배역, 대림역 인근과 강남 역삼동과 선릉역 인근도 주목받고 있다.

수요가 몰리며 가격도 오름세다. 지난해 금융위기로 큰 폭 떨어졌던 단독주택 매도 호가가 올해 들어서 뛰고 있다. 강북지역은 3.3㎡당 1500만원 안팎까지 내려갔다 최근 1700만~1900만원 선으로 상승했다. 강남권도 3.3㎡당 2000만~2300만원 선에서 최근에는 2500만~3000만원을 호가하고 있다. 다만 아직은 단독주택 매매시장이 과열 양상을 보이고 있지는 않다. 3.3㎡당 가격은 상대적으로 높지 않지만 규모가 커 개인들이 접근하기 쉽지 않기 때문이다.

[이호승 기자]

손발 묶였던 노른자위 땅 개발 봇물 터진다

2009-08-07T11:04:22Z

서울시가 대규모 부지를 상업지역으로 변경할 수 있도록 함에 따라 그간 특혜 시비로 장기 표류해온 노른자위 땅 개발계획이 급물살을 타게 됐다. 그러나 기부채납 비율이 낮다는 지적이 있어 해당 기업에 대한 특혜.개발이익 사유화 논란이 불거질 전망이다.

◆눈가리고 아웅식 대상 지역 공개

서울시는 11일 브리핑에서 상업지역 변경 대상지 96곳 중 10곳 정도만 공개했다. 부지 소유주들이 실제 어떤 식의 개발을 원하는지 알 수 없는 데다 주변 지역 부동산 가격이 들썩이는 것을 막기 위해서라는 게 서울시의 해명이다. 그러나 대규모 개발 예정지는 이미 주변 지역에 다 알려져 있어 '눈가리고 아웅' 식의 발표라는 지적이 나오고 있다.

서울시가 밝힌 대상지를 보면 민간 소유 부지로는 서초구 서초동 롯데칠성 부지,성동구 뚝섬 현대자동차 부지,강서구 가양동 CJ.대상 부지,금천구 시흥동 대한전선 부지 등이 있다. 공공기관 이전 부지로는 강남구 삼성동 한전 부지,마포구 공덕동 산업인력관리공단 부지가 포함됐다. 공공시설로는 송파구 새팽이길 성동구치소가,도시계획시설로는 양천구 신정동 차량기지,중랑구 상봉동 상봉터미널 부지 등을 꼽았다.

서울시가 그동안 준공업지역 보전 대책 등을 통해 공개한 대규모 개발지 자료를 보면 나머지 대상 지역의 상당수를 쉽게 알 수 있다. 서남권 중에서 구로구 오류동 동부제강 부지,구로구 개봉동 한일시멘트 영등포공장 부지 등 총면적이 1만㎡ 이상인 곳은 모두 27곳이다.

또 상봉터미널뿐만 아니라 동서울터미널 반포고속버스터미널 등의 개발도 끊임없이 거론되고 있다. 도시계획시설로는 신정차량기지 외에 망우역 수색역 노량진역 구로역 성북역 등도 언급되고 있다. 중구 신당동 경찰기동대 부지，중구 방산동 극동공병단，강서구 공항동 독수리부대 등도 개발용지로 거론돼 왔다.

이들 부지 중 가장 개발이 빠를 것으로 예상되는 곳은 역시 민간 소유 부지다. 공기업 지방 이전,군부대 이전 등은 사업 시행 시기가 불투명하지만 민간 부지들은 지주들의 뜻에 따라 언제든 개발에 들어갈 수 있기 때문이다.

◆서울시,'무원칙.특혜 행정' 비판 거세질 듯

서울시는 그동안 용도변경에 대한 객관적 매뉴얼을 만들어놓지 않았다. 따라서 용도변경 관련 민원이 생길 경우 고밀개발에 따른 도시환경 악화와 특혜 논란 등을 우려해 보수적 태도를 취해왔다. 하지만 이번에는 지금까지와는 완전히 180도 다른 행보를 보였다. 지금까지의 원칙을 완전히 바꾼 셈이다.

다시 폭발하는 강남 아파트… 진정제는 어디에?

2009-07-18T00:53:40Z

다시 폭발하는 강남 아파트… 진정제는 어디에?

정부 금융규제 가능성 언급… "재건축 규제가 관건"

기사입력 2009-07-17 오전 9:18:09

다시 부동산이다. 정확히 말해 서울 '강남' 부동산이다. 재건축 규제완화와 저금리 기조 유지가 유동성과 만나 강남권역을 자극하고 있다. 일부 아파트는 이미 부동산 폭등이 최고조에 달했던 지난 2006년 말 가격을 넘어섰다.

뒤늦게 정부는 부작용을 줄이겠다며 금융규제 칼날을 빼들 기세다. 효과는? 기대하기 어렵다는 평가가 지배적이다. 정부가 규제를 다 풀어놓았기 때문이다. 재건축 열풍을 잠재우고, 근본적으로는 건설에 의존하는 경기부양 흐름을 끊어야 한다는 의견이 나온다.

강남권 아파트, 2006년 가격 넘어서

강남지역 부동산가격 상승 속도는 무서운 수준이다. 국토해양부에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡는 지난달 말 9억3000만 원에 거래됐다. 현지 부동산 중개업소 등의 정보를 종합하면 이번 달 들어서는 9억 원 후반대에도 매매가 이뤄지고 있다. 1분기 말에는 8억 중후반대에서 거래됐다. 불과 4개월(3~7월) 사이에 1억 원이 오른 셈이다.

도곡동 삼성래미안 전용면적 123㎡도 한분기 만에 1억 여원이 올라 지난달 말에는 15억 중순대에 거래됐다. 개포동 주공1단지 전용면적 50㎡ 역시 석달 만에 2억 원이 올라 최근에는 매매가가 11억 원대에 이르렀다. 이 아파트는 부동산 투기열풍이 최고조에 달했던 지난 2006년 말에도 10억 원을 넘지 않았다. 송파구 잠실 주공5단지 재건축 77㎡ 역시 최고 13억 원에 거래되며 2006년 말 기록을 넘어섰다.

거래량도 폭발했다. 지난달 전국의 아파트 거래건수는 4만7600여 건으로 전달대비 4000건이 증가했다. 연초(1만8000건)에 비해서는 두 배가 넘게 늘어났다. 특히 강남, 서초, 송파 등 강남3구 거래량은 2334건으로 지난해 11월(133건)에 비해 무려 17배가 증가했다.

일단 오랜 기간 숨죽이고 있던 자산가들이 움직이기 시작했다. 지난 3월 판교신도시에 들어설 고층상가 스타식스 게이트와 로데오는 잇따라 개인투자자에게 통째 매각됐다. 당시만 해도 유동자금이 아직 부동산 시장에 본격 유입되기 전이라 이는 극히 이례적인 일로 여겨졌다.

규제 완화로 자산가들 기지개

강남권 아파트 시장에도 다시 자산가들이 손을 벌리기 시작했다는 게 관계자들의 말이다. 경기침체로 자산이 '반토막' 났다면서도 여전히 수백억 원의 재산을 보유한 한 강남 거주 자산가는 "이제 '서서히 움직일 때가 됐다'는 게 진짜 부자들의 분위기"라고 전했다.

특히 최근 들어서는 비강남권 사람들도 부동산 시장에 본격적으로 뛰어들고 있다. 송파구의 한 부동산 중개업소 관계자는 "최근 들어 강북 사람들이 매수세를 강화하고 있다"라고 말했다.

이들은 주로 6억 원~10억 원대 중고가형 아파트를 집중 매수하는 것으로 나타났다. 부동산써브에 따르면 올 초부터 이달 16일까지 서울지역 6억 원 이상 아파트는 5.07% 올랐다.

반면 6억 원 미만 아파트의 상승률은 2.52%였다. 국토해양부에 따르면 삼성 아이파크 등 30억 원이 넘는 최고가 아파트 매매가격은 최근 들어 오히려 연초보다 떨어졌다. 상대적으로 매매 가능성이 높고, 전세 수요가 집중되는 아파트에 돈이 몰린 것이다. 아파트시장 유입액을 시세차익을 노린 투자자금으로 볼 수밖에 없다.

이명박 정부는 출범 이후 꾸준히 부동산 규제완화 정책을 발표했다. 지난해 8월 21일 재건축규제 완화 방침과 분양가 상한제 폐지를 결정했다. 이후 재건축 후분양제 폐지, 양도소득세·종합부동산세 완화, 상속세·증여세 인하, 그린벨트 해제(이상 9월), 양도세 추가 완화·일부 투기지역 해제조치(11월) 등 다양한 부동산 규제완화 정책을 발표했다.

일련의 조치들은 한은의 저금리(2.0%) 기조 유지, 800조 원이 넘어선 단기 유동자금(4월말)과 맞물려 부동산시장을 다시 띄우는 기폭제가 됐다.

정부 '규제 강화'로 선회?

정부가 대대적 규제 완화에 나섰던 표면적 이유는 경기하강 방어였다. 지난해 세계적 금융위기로 나라 전체가 흔들리면서 부동산 시장 침체-건설경기 침체-기업 도산으로 이어지는 악순환을 막는다는 명목으로 정부는 이와 같은 조치들을 내놨다.

최근 경기가 안정되는 와중에 부동산 시장이 다시 폭등할 조짐을 보이자 정부는 규제강화책을 들고 나왔다. 핵심은 LTV 규제강화다. 금융정책으로 부동산 시장 폭등을 막겠다는 심산이다.

김종창 금융감독원장은 지난 15일 기자간담회에서 집값 상승이 앞으로도 계속될 경우 주택 담보 대출 담보인정비율(LTV)은 물론 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화할 수도 있다고 밝혔다. 대출 규모를 줄여 부동산시장으로 흘러들어가는 돈의 규모를 줄이겠다는 뜻이다. 이미 금감원은 지난 7일 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역의 LTV를 기존 60%에서 50%로 강화한 바 있다.

LTV는 대출 기준이 되는 담보물의 평가액 기준을 조정하는 장치다. 예를 들어 시가 1억 원짜리 아파트를 담보로 대출을 신청하는 사람은 최근 강화된 기준에 따라 최대 5000만 원을 빌릴 수 있다. 과거 아파트 투자자들 상당수가 아파트를 담보로 잡아 대출을 받은 후 또 다른 아파트를 구입, 전세자금을 활용해 다시 투자에 나서는 행태를 보여왔다.

DTI는 대출고객의 미래소득 규모에 따라 대출한도를 조절하는 제도다. 대출한도를 DTI 40%로 제한했을 경우, 연소득이 1억 원인 사람은 최대 4000만 원까지만 대출받을 수 있다.

이영호 닥터아파트 팀장은 "일단 투자심리에 경고등을 켤 수 있다"며 "휴가철이 끝나는 8월 중순 이후 시장이 어떻게 반응할지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

"정부 대응은 '헛물 켜기'"

하지만 시장 관계자가 아닌 사람의 말은 다르다. 금융 규제만으로는 부동산 시장을 잠재우기 어렵다는 평가가 나온다.

참여정부에서 부동산 정책을 담당했던 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 "미국과 같은 나라는 모기지 제도가 발달해 자기 돈 20% 만으로 집을 구입하니 금융규제가 먹히지만 한국은 (재건축을 제외하면) 주택구입자금의 절반이 전세금이다. LTV를 40%까지 강화하더라도 주택 구입 수요에 별다른 영향을 미치지 못할 것"이라고 말했다.

김 교수는 "최근 부동산 가격 앙등의 진원지는 결국 재건축"이라며 "재건축에 손을 대지 않으면 부동산 폭등을 막기 어렵다"고 했다.

변창흠 세종대 행정학과 교수는 "LTV, DTI는 이미 강남에 40%로 제한된 상태다. 금감원이 내놓은 대책은 강남과 아무런 관계가 없다"며 "이미 각종 규제를 다 풀어놓은 상태라 지금 정부 대책으로는 강남 부동산 폭등을 잡을 방법이 없다"고 지적했다.

변 교수는 "일단은 서울시에서 추진하는 한강변 재건축 아파트 높이 제한 해제가 다른 재건축 아파트에도 옮아갈 것이라는 기대심리라도 차단해야 한다"며 "금융 규제, 전세 세금매기기 등 국지적 대책말고 정말 실효성 있는 대안을 근본적으로 제시해야 한다"라고 했다.

감독당국은 과연 의지가 있었나

LTV, DTI 등 금융규제가 효과를 내기 위해 중요한 또 하나의 전제가 감독당국의 의지이다. 감독당국이 적극적인 감독에 나서지 않는다면 아무리 강력한 규제도 효과를 발휘하기 어렵다. 참여정부 당시 3.30 조치가 대표적인 사례다.

지난 2005년 8월 참여정부는 강남 등 버블세븐 지역에서 폭등하기 시작한 부동산 가격을 잡기 위해 종합부동산세 부과 기준을 공시가격 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮췄다. 당시 주요 언론은 '세금 폭탄'이라며 강력히 반발했다.

정부의 이와 같은 의지는 지난 2006년 3월, 이른바 '3.30조치'라는 부동산 대책에서 구체화됐다. 주택투기지역 내 시가 6억 원을 초과하는 주택을 구입하는 사람에게 DTI를 적용해 대출 가능 액수를 대폭 낮춘 게 핵심이다. 반발이 엄청났다.

김수현 세종대 교수는 "당시 보수언론은 물론 진보언론까지도 '서민은 집을 사지 말라는 거냐'는 지적을 했다. 여론이 매우 좋지 않았다"고 말했다.

이처럼 여론 부담이 커진 때문인지, 실제 감독은 한 동안 제대로 이뤄지지 않았던 것으로 보인다. 김상조 한성대 교수는 지난 15일 한국경제학회 주최 세미나에서 "3.30조치에도 불구하고 부동산 가격은 다들 알다시피 그해 연말까지 계속 올랐다. 금융감독원(윤증현 재정부 장관이 당시 원장)이 창구지도를 적극적으로 하지 않았기 때문"이라며 "실제 청와대에서 규제가 제대로 되지 않는다는 판단에 직접 사유에 대한 보고서 작성을 지시했었다"고 말했다. 경제개혁연대는 지난해 3월 청와대에 관련 보고서 정보공개청구에 나섰으나 확인받지 못했다. 청와대의 직접 문책으로 관련 규제는 연말이 돼서야 시장에 제대로 적용됐다.

이에 대해 김수현 교수는 "여론 부담이 워낙 커서 당시 감독당국이 적극적으로 나서기 어려웠던 듯하다"며 "교훈을 얻을 필요가 있다. 관료들의 규제 의지가 필요하고, 규제 필요성에 대한 사회적 공감대도 형성돼야 한다"고 지적했다.

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