선객

시장상황

2009-11-06T03:49:33Z

제가 1월 2월 칼럼에서 대충 7개월 정도 바닥 다지는 시간이 될 것 같다는 말씀을 드렸습니다.

앞으로 향후 부동산 전망 입니다.

이 겨울에 팔 수있으면 파는 게 좋을 것 같습니다.

가격도 만족 스럽지 않지만 연초 대비 대략 8-10% 올라 있는 것 같습니다.

매도를 권해 드립니다.(똑같은 말씀 이지만 투자용 부동산에 대한 조언입니다)

이유는

첫재 실업율 입니다. 부동산을 살 수있는 여력이 더 이상 받쳐 주질 않습니다.

둘째 경기회복 속도 입니다.

구체적인 자료는 TD Royal등 메이저 은행들의 경기 보고서를 참조 하시고(인터넷이 늘려 있습니다)

2008년 처럼 팔고 싶어도 팔 수없는

매수자가 실종 될 가능성이 보입니다

시장 상황 중계

2009-07-29T01:02:19Z

현재 시장은 가격이 오르는 것 처럼 보입니다.

거래량이 활발 하기 때문에

실제 지역적으로 부분적으로 조금 올란 가격에 거래 되기도 합니다.

사실 분은 과감하게 사십시오.

더 이상 떨어 지기에는 심리적으로 안정 되어 갑니다.

소비자 신뢰지수도 상당히 회복 되었구요

파실 분은 여유가 있으시면 좀 더 지켜 봐도 될 것 같습니다.

올해 1월 2월에 말씀 드린 시장 전망을 그대로 유지 합니다.

올해 8-9월까지 ,,, 약 7개월 간의 가격 저항선 이랄까,,, 지지선이 형성 되었습니다.

그렇다고 본격 상승 무드로 뚫고 올라 서진 못 했습니다.

보수적인 분들은

본격 추세선을 돌파 했을 때 약간 비싼가격을 감수 하시고 거래 하셔도 됩니다.

캐나다달라는 움켜지고 있을 필요가 있습니다.

혹시 부동산 거래를 하시드라도 미국으로 또는 한국으로 송금 하시는 것보다

캐나다에 두시는게 유리 할 듯 합니다.

미국 달러대비 1.1이상 형성 될 수 있습니다.

저는 개인적으로 1.2:1 까지 예측 합니다

엄청 사들이고 있는 chinese -Canaidian

2009-05-23T05:08:59Z

낮은 가격부터 사들이고 있는 중국계 이민자들을 보면서

중국 본토의 풍부한 유동성을 실감 하고 있습니다.

그리고 덩달아 실 수요자 중심으로 낮은 몰기지 이자율로

거래가 활발 합니다.

전에 말슴드린데로 inflation에 주목 해야 될 것 같습니다.

이 상황이 전세계로 확산 될지

아니면 캐나다는 조용 하게 지나갈지 좀더 지켜 봐야 겠짐나

중국 부터 시작 되는 인플레이션 조짐이 예사롭지 않습니다.

smoking busy,,,현재 시장 상황

2009-04-24T00:06:27Z

거래가 꽤 활발 합니다.

어제는 가격을 내라자 말자 이틀 동안 4개의 복수 offer를 받았습니다.

한 2년 만에 처음 buyer를 경쟁 시킨것 같습니다.

어제 코퀴틀람 중국 고객가 만나

2-3년 팔지 않아도 되면 여전히 꽉 지고 계시라

그렇지 않고 팔아 야 할 상황이면

어정쩡 하게 하지마시라 4-5월 안에 cash화 해라,,,

어정쩡 하게 하면 청소등 고생만 하다가 집 못판다는 조언을 했습니다

추세 그래프를 보면

첫째 전에 말씀 드린데로 한 7-8개월 정도는 가격 변동 없이 바닥 다지는

형태가 될 것 같습니다.

둘째 오르는 시늉은 해도 본격 상승 한다고 보기에도 무리가 많 습니다.

셋째 팔고 사기에는 아주 좋은 시절 입니다.(거래가 잘 됩니다)

넷째 가격은 아직 좋지 않습니다.

6월 지나면 거래가 다시 얼어 붙을 가능 성도 배제 하지 못 합니다.

3월 리스팅

2009-02-24T17:45:33Z

현재 우리는 어디에 있는가?,,2006년5월에서 2007년1월사이

2009-02-15T12:25:55Z

아래그래프는 현재 밴쿠버 지역 부동산 가격 추이를 보여 주고 있습니다.

지역 마다 차이는 있습니다만 현재 가격은 2006년 5월 부터 2007년 1월 가격대에 머물고 있습니다만

2009년 1월 가격에서 주택 콘도 모두 꼬랑지를 약간 올린게 흥미롭군요.

지난 2006년 5월 부터 2007년 1월 까지 7개월 기간이 강력 지지선이라면, 그리고

만약 이 꼬랑지가 바닥을 확인 하는 tipping point 라면

향후 최소 약 7개월간은 바닥을 다지게 되는 가격대가 형성 될 것 같습니다.

저는 2005년 11월 가격을 살 때의 가격으로 조언을 합니다.

사시는 분 파시는 분 모두에게 도움이 되면 합니다.

제일 위에선이 아파트 그다음이 붙은집 맨 아래가 독립가옥 입니다.

미래를 예측할 수 있다고 믿는 것은 오만

2009-02-15T05:31:44Z

고백 하자면 현장에서 움직이고 있는 우리들도 부동산 움직임에 대한 동향은 짧게는 일주일 길게는 한달 두달 정도의 감각 밖에 없습니다.

투자 할 때 미래를 예측 한다기 보다는 리스크를 어디까지 감당 할 수 있는가를 정하고 그에 따라 판단 할 수 밖에 없는 것 같습니다. 그 리스크는 본인 만이 판단 할 수 밖에 없는 고독한 게임입니다.

현재 진행 되고 있는 콘도들의 문제는 결국은 리스크를 계약금으로 한정 할 수 있었느냐 아니면 구입 할 때 전체구매 금액으로 본인의 리스크로 할 것인가의 각자 판단 착오가 아닌가 싶습니다.

그 리스크 안에서 투자 해서 시절을 잘 만나 쌓인 내공이 터지면 (blink) 투자 수익을 극대화 할 수있습니다. 그렇지 않으면 그 리스크 안에서 손해를 절매 하는 수 밖에 없을 것 같습니다.

요즈음 재미있게 읽고 있는 글래드웰에 대한 기사가 있어 올립니다.

미래를 예측할 수 있다고 믿는 것은 오만

글래드웰은 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출) 위기가 터지기 훨씬 전인 2006년 2월 뉴욕타임스와의 인터뷰에서 자신이 인터뷰한 인물 가운데 자신과 비슷한 인물로 수학자이면서 월가의 투자전문가인 나심 탈레브(Taleb)를 꼽았다. 탈레브는 월가 위기 이후 '블랙 스완(검은 백조)'이라는 책을 통해 과거의 경험이나 자료로 미래를 예측하는 것이 얼마나 위험한 일인지 조목조목 증명해 '월가의 새로운 현자(賢者)'라는 별명이 붙은 인물이다.

―당신이 탈레브와 비슷하다고 느낀 이유는.

"내가 탈레브와 비슷하다고 했던 것은 우리 둘 다 미래는 예측할 수 없다고 믿고 있기 때문이다. 그는 미래는 알 수 없는 것(unknowable)이라고 말한다. 그렇기 때문에 우리가 미래에 대처할 수 있는 유일한 방법은 예측하지 못한 일이 발생할 수 있는 것(eventuality)에 대비하는 것이다. 월가의 사람들은 미래를 분명하고 확실하게 이해하고 있다고 믿었다. 그들은 리스크가 여기에서부터 저기까지 있다는 식으로 생각했다. 하지만 리스크가 정말 여기서부터 저기까지인지는 도무지 알 수 없다. 우리는 정말 미래에 뭐가 있는지 알 수 없고 그렇기 때문에 예측할 수 있는 것처럼 가장해서는 안 된다."

―미래에 일어날, 예측할 수 없는 일에 어떻게 대비할 수 있는가.

"어떤 의미에서는 대비할 수 없다. 월가의 사람들은 가령 모기지의 경우, 일정 부분을 떼어내서 예상되는 위험에 대비한다. 하지만 탈레브는 위험이 어느 정도로 예상된다는 가정 자체가 틀렸다고 말한다. 얼마나 위험한지 알 수 없다는 것이다. 우리가 미래에 발생할 위험을 알 수 없다고 인식하면, 예를 들어 모기지가 잘못됐을 경우에 대비해 유보해 두는 돈을 두배, 세배 더 늘리기 마련이다. 결국 더 보수적으로 되는 거다. 미래에 불쾌한 일이 발생했을 때 이에 따른 충격을 줄이도록 대비하자는 거다."

주택 실 수요자는 저렴한 가격에 구매 해도 될 둣 합니다.

2009-02-06T09:54:01Z

시장이 많이 움직입니다.

제 말씀은 가격이 오른다는 이야기가 아니고 체결되는 거래가 조금 활발 해 지는 것 같습니다.

시장에서 많이 "불확실성"이 제거 되는 느낌입니다.

피크 때의 가격에서 20-30% 그리고 2006년에서 2005년 도 가격으로 형성 됩니다.

이 활발한 거래가 봄이 오기전에 반짝으로 그칠지는 아직 잘 모르 겠습니다.

그래도 바닥은 확인 하는 과정 아닌가 싶습니다.

본인이 사실집이 필요 하신 분들은 당연 사십시오.

그리고 렌트로 운영 하실 분들도 cash flow감안 하셔서 구매 하셔도 될 것 같습니다.

다운타운 밴쿠버 리치몬드 버나비 등등 인구 밀도가 높은 지역에서 강세를 보이네요.

제나름 데로 분석을 해 보면

이자율과 정부 정책이 많이 영향을 미치는 것 같습니다.

특히 홈리노베이션 보조는 경기 활성화에 일조 할 것 같습니다.

2월 리스팅

2009-02-06T09:44:33Z

부분적으로 움직 일 수 있는 시장

2009-01-25T05:26:09Z

잘 아시다 시피 전번 화요일 BANK OF CANADA 가 또 다시 KEY OVERNIGHT INTEREST RATE를0.5%

내렸습니다.

전번과 달리 일부 은행들도 즉시 PRIME RATE를 0.5% 내려 3%를 맞추었습니다.(엄청 신속 하네요)

이 이자는 쉽게 계산해서 $100,000빌리는데 약 $30 세이브 하는 금액 입니다.

1.처음 으로 집을 사는 분들이 선호 하는 가격대 즉 $200,000-400,000 가격대의 집들은 꿈틀거릴 가능성이 있습니다. $175,000 짜리 집을 살려고 하는 FIRST TIME HOME BUYER 일 경우 인하된 이자율로는 그 금액을 $200,000까지 올릴 수 있 다는 계산이 나옵니다. 만약 이 계산 + 대폭 할인 부동산 (예를 들면 ONNI그룹의 25%-40%디스카운트 꽨찮은 물건은 별로 않 보이지만,,) 하고 맞물리면 그리 나쁘지 않다는 계산이 나옵니다.

2.RENT 수입을 생각 하시는 분들 입니다.

현재 $250,000 아파트가 렌트 $1,500 나온다고 가정 하면(제가 가지고 있는 물건 기준으로)

만약 $250,000 다 빌릴 수 가있으면 몰게지 $973.75 (35YEAR AMORTISING/3.1% RATE) 나옵니다.

여기에 관리비 $200 더하면 $1500-1,173 =$327 수입이 들어 온다는 계산이 나옵니다.

현재 공실율은 지역적으로 아직 강한 모습일 보입니다.

계속 강조 하지만 INFLATION,,아니 HYPER-INFLATION에 관심을 가져야 됩니다.

향후 돈 가치가 이데로 유지 될 수있을 까요???

금으로 대체 하지 않고 자기들 마음데로 돈을 찍어 경기 부양 한다고 하니,,,,

원자재 값이 이데로 계속 낮게 유지 될 수있을 까요???

그리고 부동산은 CASH FLOW 를 떠나서 생각 할 수가 없습니다.

최근에 감사하게 읽은 구절이 생각나네요

"위기는 준비 하지 않은 사람에게는 고난으로,

준비한 사람에게는 기회로 온다."

1월리스팅 매물

2009-01-25T04:59:27Z

이미 6-3개월 전 캐나다의 경기 후퇴가 시작 된 것 같습니다

2008-12-02T12:20:35Z

제 생각 으로는 캐나다의 경기 싸이클은 미국 보다 6개월 에서 1년 정도 후행 하는 걸로 보아 집니다.

오늘 보도 자료 보니 1년전 미국 경기 후퇴가 시작 된걸로 보고 있네요.

만약 경기 후퇴 시점에서 경기 상승 사이클을 점검 해보면(얼어 죽고 있는데 웬 봄 타령인가???)

2009년 1년간 경기 후퇴기간을 경험 할 것 같습니다,,,이 기간 중에 자금경색은 상당히 풀릴 것 같습니다.

2009년 중반 후반으로(빠르면 전반기)주식은 상당히 회복 국면에 접어들 것같습니다.

2010년에는 상당 부분 실물 경기는 살아날 것 같습니다. 실물 경기가 살아나면 2010년 후반에서 2011년을 걸쳐 부동산을 회복 되지 않나 조심 스럽게 예측 해 봅니다.

자금 완화,,,주식,,실물경기,,,부동산 뭐 대강 이런 시나리오를 기대 해 봅니다.

참고로 2차대전 후 제일 긴 경기 후퇴 기간은 16개월-18개월 이라고 그러네요

U.S. recession began a year ago
BARRIE MCKENNA
Globe and Mail Update and The Associated Press
December 1, 2008 at 12:59 PM EST
WASHINGTON — The world's biggest economy has been in recession for about a year, the National Bureau of Economic Research said Monday.
The United States fell into a recession in December, 2007, the NBER's business cycle dating committee agreed, saying the economic expansion that began after the 2001 recession came to an abrupt end a year ago.
“The committee determined that the decline in economic activity in 2008 met the standard for a recession,” the NBER said in a statement.
The group said the committee met Friday via conference call and determined the U.S. expansion ran for 73 months, compared to the previous expansion of the 1990s, that lasted 120 months.
A recession is commonly marked by at least two consecutive quarters of declining gross domestic product.
But the NBER looks at a broader array of economy-wide measures, including GDP, payroll employment, gross domestic income, real personal income, real manufacturing sales, wholesale-retail sales, factory output and household employment.
By one benchmark, a recession occurs whenever the gross domestic product, the total output of goods and services, declines for two consecutive quarters. However, the NBER's dating committee uses broader and more precise measures.
GDP did contract by 0.2 per cent at an annual rate in the fourth quarter of 2007. However, that drop was followed by a 0.9 per cent rate of increase in the first quarter and a 2.8 per cent spurt in the second quarter, when the economy was boosted by the distribution of millions of economic stimulus payments.
However, employment, one of the measurements tracked by the NBER, has been falling since January.
GDP turned negative again in the July-September quarter of this year, falling at an annual rate of 0.5 per cent. Many economists believe GDP is falling in the current quarter at an even sharper rate of 4 per cent, and that the economy won't begin to rebound until late 2009.
The White House commented on the news that a second downturn has officially begun on President George W. Bush's watch without ever actually using the word “recession,” a term the president and his aides have repeatedly avoided. Instead, spokesman Tony Fratto remarked upon the fact that NBER “determines the start and end dates of business cycles.”
“What's important is what is being done about it,” Mr. Fratto said. “The most important things we can do for the economy right now are to return the financial and credit markets to normal, and to continue to make progress in housing, and that's where we'll continue to focus.”
Monday's NBER statement came as a key measure of U.S. manufacturing activity fell to a 26-year low in November, as new orders dropped for the 12th month in a row.
The Institute for Supply Management's monthly index of manufacturing activity fell to 36.2 from October's 38.9. The reading was worse than Wall Street economists' expectations of 38.4, according to a survey by Thomson Reuters. A figure below 50 indicates the sector is contracting.
The November reading was the lowest since May 1982, the Tempe, Ariz.-based ISM said, when the U.S. economy was in the midst of a painful recession.
Economists said the report indicates that the economy is likely in a steep recession and times will remain tough for manufacturing companies in the coming months.

얼마에 집을 팔면 될까요?

2008-11-23T04:10:06Z

첫째,,슬픈 이야기 이지만,,,,신규 분양 콘도는 주제로서 이야기를 않 하겠습니다.

전혀 예측을 할 수가 없습니다. 그리고 location 과 사실때 상황(딜이 황당하게 잘 되었다든지,,

다들 그리 생각 하고 구입 하시지만) 그리고 리노베이션등 집의 개별적인 상황은 당연히 본인이

계산 하십시오.

둘째,,기존 콘도, 타운 하우스 그리고 단독 주택 일 경우는 두 가지 방법으로 접근이 가능 할 것 같습니다.

하나)2006년 사셨으면 2006년 가격으로 파십시오. 만약 2006년 이후 가격,,예를 들여 2007년에

샀는데 산 가격으로 팔았다 하면 럭키 하다고 생각 하시면 됩니다. 당연 2006년 이전 에

사셨으면 EQUITY가 있겠죠??

둘)본인이 피크 때 항상 생각 하시든 집 가격이 있습니다. 예를 들어 작년 같은 경우에 혼자서 기분

좋게 생각 하시기를 우리 집은 900,000불은 족히 되겠지??? 옆집에 톰 집도 우리집 보다 못한데

890,000불에 팔렸잖아?? 라고 생각 할때 본인 집이 $900,000이면 20% 디스카운트 하십시오,,

$720,000이 됩니다. (만약 누가 $750,000에 달라고 사정 하면 얼른 주십시오)

이상 두가지를 적절 배합 하시면,,답이 나오 실 겁니다.

셋째,,계속 드리는 이야기지만,,, 않 팔 수있으면 않 파는게 제일 좋습니다. 잊고 사십시오.

인플레이션!! 인플레이션!! 인플레이션!! 에 주목 하셔야 됩니다,,

전부다 디플레이션 공포라고 하는데 무슨 소리 냐구요???

제가 복잡한 차트를 보여 드리고,,감정가격 어쩌구 해 보았자 감정만 상하고,, 별로 도움이 않될 것 같아 감정적인 접근을 한번 해 보았습니다. 경제 예측 이야,,,저라고 잘 알 수있는 것도 아니구요,,단지 2008년 11월21일 현재 상황을 말씀 드립니다.(구체적인 전문자료가 필요 하시면 ROYAL BANK, HSBC, TD등 연구소 자료가 지천 입니다. 참고 하면 됩니다만 ,,은행 저거도 코가 석자 인데,,그리 예측 잘 하면 그리 되겠습니까??어떤 때는 단순 무식,,제일 좋을 때가 있습니다. 참고 하실려면 제일 빵빵 하다는 은행의 연구소 자료는 참고 해 볼만 합니다)

공개 일기,,,,

2008-11-06T13:38:26Z

쑥스럽네 일기라고 쓰면서 공개 하기가,,어쟀든

요즈음은 돈은 않되고 일은 두배 바빠지고 ,,,

오늘은 내가 다른 사람이 열심히 팔아 놓은 아파트들 뒤치닥 하는 느낌이 든다.

그래도 좋다,,,나를 필요 하는 고객이 있고 내가 즐겁게 할 수있으니,,

오늘 내 멘토,,,회사 사장과 콘도 이야기를 한참 하였다,,,

현재 빌더들의 행태가,, 고객이 디파짓 포기 하겠다고 해도 받아 주지 않는 "Z" 아파트 예를 들며 ,,너무 하지 않느냐???

우리 사장 왈 "그러면 집값이 올랐으면 고객이 빌더 에게 차액 줄꺼가????"

죽을 려고 해도 죽을 수가 없는 현실,,,,

결국 돈이 있는 사람들은 등기 가져오고 기다리면 되지만 한계에 있는 분들은 참 어려운 상황이다,,,

이 무서운 "콘트랙"의 의미를 다시 한번 되돌아 본다.

"계약"은 "계약",,어거지가 않 통하는,,,,물론 한국처럼 "알파가"가 있지만,,

오래 간만에 본 똑독한 한국 고객을 소개 합니다.

$600,000집을 사서 1층 2층을 $2,200에 렌트 주고 지하에 가족들이 살기로 한 가정,,,

몰게지 카바하고 몇백불 남고,,지하에 살아도 머 어때,,, 우리집인데,,자부심 가지고

이민 온 첫날 부터 일 찾아 땀 흘리고,,,,

너무 예쁘고 당찬 신규 이민자를 보았습니다.

당연히 지하를 $1,000불에 렌트 줄거라고 생각 한 나는 심한 충격 이었습니다.

이 열심히 사는 가족들에게 부처님의 자비와 하느님의 사랑과 내가 아는 모든 능력 있는

신들의 축복이 내리기를 빌어 봅니다.