주말농장 농가주택과 텃밭

제8기(12월) 가야토지&경매과정 안내[가야컨설팅]

2009-11-12T16:17:25Z

제8기(12월) 가야토지&경매과정 안내

(주)가야컨설팅과 스피드옥션 경기북부지사 부설 가야佳野토지&경매학원이

2009년12월에 시행하는 토지와 경매 정규교육과정을 안내합니다.

[공개강의]

11월 28일(토) 오후 2시, 오후 5시, 각 2시간(토지, 경매 각 1시간씩)

11월 30일(월) 오후 2시, 2시간(토지, 경매 각 1시간씩)

공개강의 희망자는 사전 전화접수 요망

[개강] 12월 2일(수) ~ 3일(목)

구분	제8기(12월) 토지실무반	제8기(12월) 실전경매반	비고
개강일자	12월2일(수)	12월3일(목)	저녁 7시
강의일자	월, 수(주 2회)	화, 목(주 2회)
과정	1개월 8강	1개월 8강	커리 첨부
과정	1회 현장답사	1회 법원실습 1회 현장답사	파주 연천지역
수강료	35만원 (교재,실습비 포함)	35만원 (교재,실습비 포함)	스피드옥션전국사이트 2개월 무료이용권 제공
시간	야간반 저녁 7시~10시(3시간)

[문의 및 상담처]

가야佳野토지&경매학원 031-902-0036(대)

홈페이지 httP://www.higaya.net

경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호(MBC드림센터 맞은편)

제8기 토지실무과정

강의 순	일자	내 용
제1강	12/2(수)	땅 보는 눈 높이는 요령 토지현장답사요령과 지적도 임야도로 내 땅 찾아가기 토지이용규제확인서 보는 법
제2강	12/7(월)	현황지목과 법정지목 농지와 임야의 비교, 목장용지,도로 하천 구거 사실상 농지, 토임, 하천점용허가 지목변경과 용도변경
제3강	12/9(수)	용도지역과 용도지역변경 국토계획법상 용도지역과 개별법상 용도지역 토지공법의 전체적인 개요와 체계
제4강	12/14(월)	농지와 농지전용, 초지전용 토지리모델링과 토지분할 합병
제5강	12/16(수)	임야, 산지전용과 연접개발제한 녹지와 그린벨트, 자연공원구역
현장답사	12/19(토)	파주 연전지역
제6강	12/21(월)	투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 핵심요령 개발지와 개발지 인접지역을 공략하라 돈은 길을 따라 움직인다 아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다
제7강	12/23(수)	수도권 토지투자 및 개발요령
제8강	12/28(월)	토지의 보이지 않는 권리와 함정을 찾아라 토지투자의 성공 및 실패사례

토지 전임교수 이 승 진

부동산컨설팅 및 토지개발 전문 (주)가야佳野컨설팅 대표

가야佳野토지&경매학원 대표

한국공인중개사협회 토지개발과정 주임교수

경매전문 스피드옥션 경기북부지사장

KBS <경제포커스> 이승진의 땅 이야기 진행

건국대,단국대,충남대,경인여대,한국사이버대학특강 닥터아파트, 매일경제신문,능율협회 등에서 토자개발투자강의 출강 한진중공업 기획관리본부장 역임

서울대학교 법과대학 법학과 졸업

저서 :토지투자 재테크 36계(2009.2 발간)

제8기 실전경매과정

강의 순	일자	내 용
제1강	12/3(목)	경매 변천사/ 경매시장 동향/ 경매 기초 ▪모의경매 Ⅰ
제2강	12/8(화)	권리분석Ⅰ 인수/말소/기준권리 /대항력/확정일자
제3강	12/10(목)	권리분석Ⅱ 가등기/가처분/전세권/임대차보호법/배당실무 ▪모의경매 Ⅱ
제4강	12/15(화)	입찰에서 명도까지 수순 따라 가보기
제5강	12/17(목)	경매 뒤집어보기/경매와 세금 ▪모의경매 Ⅲ
현장 답사	12/19(토)	파주 연천지역
제6강	12/22(화)	법정지상권/분묘기지권
제7강	12/24(목)	유치권/예고등기 ▪모의경매 Ⅳ
법원 실습	미정	의정부지방법원 고양지원 입찰법정
제8강	12/29(화)	나의 경매전략/경매 블루오션

경매 전임교수 이 인 덕

한국공인중개사협회 전임강사

서울시청 임대차상담실 전문상담위원

서울지방 동부지방법원 민사조정위원

부동산컨설팅 리랜드컨설팅 대표

동부그룹 종합조정실 상무 역임

법원경매 자산공사 공매 실전경력 10년(2000년~현재)

서울시립대 도시행정학 석사, 서울대학교 상과대학 졸업

저서 : 임대차 상식의 오해와 진실(2009.5 발간)

가야佳野토지&경매학원의 7대 특징

1. 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지과정 직강

2. 이론. 실무 및 경험을 갖춘 경매강사진

3. 지역별, 물건별 현장답사 위주의 맞춤식 실무교육

4. 편리한 교통 주차와 쾌적한 학원 주변환경

5. 고양지원에 인접하여 경매현장 실습 용이

6. 교육 중 스피드옥션 사이트 전국 2개월 무료이용권 제공

7. 수료 후 커뮤니티 구성 및 멘토제도 등 체계적 지원 및 사후관리

가야佳野토지&경매학원 오시는 길

자료게시 가야컨설팅 http://www.higaya.net

tag : 토지투자, 농가주택, 주말농장, 경매투자, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 주말농가주택, 경매재테크

제8기(12월) 가야토지&경매과정 안내[가야컨설팅]

2009-11-12T16:17:17Z

제8기(12월) 가야토지&경매과정 안내

(주)가야컨설팅과 스피드옥션 경기북부지사 부설 가야佳野토지&경매학원이

2009년12월에 시행하는 토지와 경매 정규교육과정을 안내합니다.

[공개강의]

11월 28일(토) 오후 2시, 오후 5시, 각 2시간(토지, 경매 각 1시간씩)

11월 30일(월) 오후 2시, 2시간(토지, 경매 각 1시간씩)

공개강의 희망자는 사전 전화접수 요망

[개강] 12월 2일(수) ~ 3일(목)

구분	제8기(12월) 토지실무반	제8기(12월) 실전경매반	비고
개강일자	12월2일(수)	12월3일(목)	저녁 7시
강의일자	월, 수(주 2회)	화, 목(주 2회)
과정	1개월 8강	1개월 8강	커리 첨부
과정	1회 현장답사	1회 법원실습 1회 현장답사	파주 연천지역
수강료	35만원 (교재,실습비 포함)	35만원 (교재,실습비 포함)	스피드옥션전국사이트 2개월 무료이용권 제공
시간	야간반 저녁 7시~10시(3시간)

[문의 및 상담처]

가야佳野토지&경매학원 031-902-0036(대)

홈페이지 httP://www.higaya.net

경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호(MBC드림센터 맞은편)

제8기 토지실무과정

강의 순	일자	내 용
제1강	12/2(수)	땅 보는 눈 높이는 요령 토지현장답사요령과 지적도 임야도로 내 땅 찾아가기 토지이용규제확인서 보는 법
제2강	12/7(월)	현황지목과 법정지목 농지와 임야의 비교, 목장용지,도로 하천 구거 사실상 농지, 토임, 하천점용허가 지목변경과 용도변경
제3강	12/9(수)	용도지역과 용도지역변경 국토계획법상 용도지역과 개별법상 용도지역 토지공법의 전체적인 개요와 체계
제4강	12/14(월)	농지와 농지전용, 초지전용 토지리모델링과 토지분할 합병
제5강	12/16(수)	임야, 산지전용과 연접개발제한 녹지와 그린벨트, 자연공원구역
현장답사	12/19(토)	파주 연전지역
제6강	12/21(월)	투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 핵심요령 개발지와 개발지 인접지역을 공략하라 돈은 길을 따라 움직인다 아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다
제7강	12/23(수)	수도권 토지투자 및 개발요령
제8강	12/28(월)	토지의 보이지 않는 권리와 함정을 찾아라 토지투자의 성공 및 실패사례

토지 전임교수 이 승 진

부동산컨설팅 및 토지개발 전문 (주)가야佳野컨설팅 대표

가야佳野토지&경매학원 대표

한국공인중개사협회 토지개발과정 주임교수

경매전문 스피드옥션 경기북부지사장

KBS <경제포커스> 이승진의 땅 이야기 진행

서울대학교 법과대학 법학과 졸업

저서 :토지투자 재테크 36계(2009.2 발간)

제8기 실전경매과정

강의 순	일자	내 용
제1강	12/3(목)	경매 변천사/ 경매시장 동향/ 경매 기초 ▪모의경매 Ⅰ
제2강	12/8(화)	권리분석Ⅰ 인수/말소/기준권리 /대항력/확정일자
제3강	12/10(목)	권리분석Ⅱ 가등기/가처분/전세권/임대차보호법/배당실무 ▪모의경매 Ⅱ
제4강	12/15(화)	입찰에서 명도까지 수순 따라 가보기
제5강	12/17(목)	경매 뒤집어보기/경매와 세금 ▪모의경매 Ⅲ
현장 답사	12/19(토)	파주 연천지역
제6강	12/22(화)	법정지상권/분묘기지권
제7강	12/24(목)	유치권/예고등기 ▪모의경매 Ⅳ
법원 실습	미정	의정부지방법원 고양지원 입찰법정
제8강	12/29(화)	나의 경매전략/경매 블루오션

경매 전임교수 이 인 덕

한국공인중개사협회 전임강사

서울시청 임대차상담실 전문상담위원

서울지방 동부지방법원 민사조정위원

부동산컨설팅 리랜드컨설팅 대표

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법원경매 자산공사 공매 실전경력 10년(2000년~현재)

서울시립대 도시행정학 석사, 서울대학교 상과대학 졸업

저서 : 임대차 상식의 오해와 진실(2009.5 발간)

가야佳野토지&경매학원의 7대 특징

1. 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지과정 직강

2. 이론. 실무 및 경험을 갖춘 경매강사진

3. 지역별, 물건별 현장답사 위주의 맞춤식 실무교육

4. 편리한 교통 주차와 쾌적한 학원 주변환경

5. 고양지원에 인접하여 경매현장 실습 용이

6. 교육 중 스피드옥션 사이트 전국 2개월 무료이용권 제공

7. 수료 후 커뮤니티 구성 및 멘토제도 등 체계적 지원 및 사후관리

가야佳野토지&경매학원 오시는 길

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tag : 토지투자, 농가주택, 주말농장, 경매투자, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 주말농가주택, 경매재테크

[토지투자요령]인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라

2009-10-11T18:59:00Z

[토지투자요령]인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라

전문가들이 토지투자의 적지로 꼽는 대표적인 것이 지속적으로 인구가 증가하는 지역을 주목하라는 것이다. 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘어나고 있는 시, 군 구 지역이라면 앞으로도 땅값이 오를 가능성이 높다는 것이다. 통곌흟 보면 장기적으로 보아 인구증가지역은 땅값이 오르고 있는 지역일 것이며, 따라서 좋은 투자대상지역으로 꼽을 만 할 것이다.

아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다

아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다는 토지관련 격언이 있다. 어린아이의 출생율이 높아지면 인구의 자연증가율이 높다는 말과 같다. 그리고 어린아이가 크면서 아이들의 숫자도 늘어 날 것이다. 아이를 낳는 것은 젊은 부부일 것이므로 일자리도 많을 것이다.

젊은 부부와 아이들에게 가장 필요한 것은 무엇일까?

첫째 부부가 일하면서 돈을 벌어야 할 일자리일 것이고, 둘째로는 아이들이 공부할 학교와 학원과 abs화 의료시설일 것이다. 일자리란 관공서, 금융기관, 공사, 공단, 대기업 본사 등으로서, 이런 직장은 많은 인원을 고용하고 있으며, 좋은 일자리가 된다. 그리고 관련기관도 많아서 인구흡입효과가 크다. 따라서 수요가 많은 그런 지역의 땅값은 오를 수밖에 없을 것은 쉽게 상상할 수 있다.

지방에 도청소재지가 이전되거나 중소도시에서도 새로운 행정타운이 조성되면 그 일대의 땅값은 일제히 오르는 현상이 그런 것을 말해준다. 학원가에 있는 건물들과 땅값이나 학군이 좋은 지역의 아파트값이 비싼 이유도 마찬가지다. 땅의 수요가 많아지기 때문인 것이다. 그래서 아기울음소리가 들리면 땅값이 오르고, 젊은 부부와 아이들이 많은 지역의 땅값은 비싸지게 마련이다.

행정구역 거주인구 수와 인구의 증가유입속도

더 오를 수 있는 땅을 찾으려면, 땅이 소재하고 있는 어느 행정구역의 땅값 추이를 보거나, 혹은 지난 3년, 5년 혹은 10여년 간의 인구증가율과 이동방향을 보면 매우 유용하다. 정부통계를 보면 일반적으로 3년 내지 5년 간 지속적확실히 인구증가율을 보이는 지역은 분명히 땅값이 오르는 지역이라는 견해가 신빙성이 있다. 인구증가율을 증가율이 높거나, 증가속도가 빠를수록 땅값이 오를 수 있다는 확신과 근거를 준다고 본다. 경기도 용인시나 화성시,충남 천안시, 경남 김해시의 경우를 보면 잘 알 수 있다.

인구의 자연증가율과 순이동증가율

시, 군, 구 등 어느 지역의 인구증가율을 알려면 국가기관의 인구증가율에 관한 통계자료를 보면 된다. 통계청, 행정자치부, 국토해양부에 해당 시, 군구의 홈페이지를 보면 대개 과거 10여년 간의 인구수와 인구증가율이 나온다.

인구증가율은 자연증가율과 순이동증가율로 구성된다. 인구가 증가하는 지역은 자연증가율과 순 이동증가율이 모두 높거나 합산하여 플러스가 되는 지역이다.

인구자연증가는 연간 출생인구에서 사망인구를 뺀 것이다. 사망자 대비 출생자 비율이 높으면 인구자연증가율이 높은 지역이다. 순이동 증가인구는 그 지역에 전입된 인구에서 전출하는 인구를 뺀 것이다.

자연증가율은 그 지역에 생활터전을 잡고 살면서 아이를 낳는 젊은 층이 많은 지역에서 인구가 늘어나는 경우다. 지금 경기도와 인천의 경우 자연증가율이 안정적이다.

또 경기도와 울산, 경남지역은 과거 수년간 전입인구가 많아서 순이동증가율이 높다. 반면에 그 인접지역인 서울, 부산, 전남 등은 전출인구가 전입인구보다 많아 인구가 감소하는 추세에 있다.

그래서 수도권은 서울은 감소 추세이지만 경기도와 인천의 지속적인 인구증가로 국내에서 가장 높은 인구증가율를 보여준다. 통계청의 인구추세자료에 따르면 10년 후인 2020년경에는 전국의 인구감소에도 불구하고, 수도권 인구는 전국인구의 절반을 넘을 것이라고 전망하고 있다.

전국 지역별 인구자연증가율 - 자료 조선일보

인구유입력과 도시의 팽창속도

장기적으로 어느 지역이 땅값 상승의 전망이 있는지, 따라서 투자처로서 매력이 있는지를 검토하려면, 그 지역과 도시가 자체적으로 발전할 수 있는 자생력이 있는지, 지속적인 인구 유입력과 개발호재가 있는가 등을 살펴보아야 한다.

인구집중 흡수요인인 사업, 시설인 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학교 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 있는가 검토해 본다.

개발계획의 확실성과 규모, 그 영향력의 강도와 지방재정 자립도 그리고 직장 일자리 학교 등 도시자체의 자생력을 기잘 수 있도록 받혀주는 제반 인구집중시설과 인구흡입력이 강력한 경제활동이 도시의 땅값에 많은 영향력을 주고 있다. 그 지역의 발전형태가 단순한 관공서 밀집지대나 공장, 학교를 중심으로 한다던가, 아파트주거단지를 중심으로 베드타운화 되어 있다면 발전에 한계가 있을 수 밖에 없다.

인근 지역과 도시의 팽창속도와 개발압력을 살펴본다.

두 도시의 중간에 있는 어느 도시의 상권은 거리가 가깝거나, 인구가 많은 쪽으로 생활권이 형성된다는 유통입지의 이론이 있다.

예컨대 경기도 가평에 있어서는 남북으로 지역이 넓고, 군 내에 인구를 흡수할 수 있는 자생력과 구심점을 가진 지역이 없다고 보여지기 때문에, 북쪽지역은 춘천생활권이고, 남쪽의 청평지역은 남양주 구리지역의 생활권에 흡수되고 있다. 같은 가평이라도 어느 쪽이 어느 방향으로 발전하여 땅값이 오를 것인가는 접하고 있는 인근의 발전도시를 살펴보는 것이 빠르다.

이처럼 이웃도시의 팽창이 인근지역의 땅값을 상승시키는 것을 나비효과 혹은 빨대효과라고도 부르고 있으나, 정확한 표현은 아니다.

생활권과 인구가 이동하는 방향

어느 도시의 발전방향을 보려면, 그 도시에서 거주하는 성인인구의 이동방향을 살펴보면 좋다. 대개의 경우 일자리나 사업체를 위하여 인근도시로 이동하게 되므로, 어느 지역의 생활권에 속해 있는가를 살펴볼 수 있다. 또 학생의 경우에는 어느 쪽의 학교로 많이 가는지를 볼 필요가 있다. 소위 통근자와 통학자의 수와 방향과 비율을 보아서, 그 도시에 자생력이 있는지, 또 어느 생활권에 속하는지, 아니면 베드타운에 불과한 것인지를 가늠할 수 있을 것이다. 그리고 그러한 요소들이 인접지의 땅값 인상에 중요한 요소가 된다.

주변 인접지역에 통행인구 집중가능성이 있는 시설이 있는가?

개별입지검토에 있어서 주변 인접지역에 명승지, 문화재, 관광지, 유명 산, 유명 사찰, 휴양림, 스키장, 리조트, 온천 등이 있다면 통행인구가 많을 것이고, 그 길목에서 이러한 유동인구를 흡수할 수 있는 접객시설을 갖추는 것이 유리하다. 이러한 시설로는 펜션, 콘도, 숙박업소, 유명 전원식당(가든), 박물관, 식물원 등이 좋다. 따라서 초기투자 시에도 이러한 시설을 건축할 수 있는 입지를 선택하여 투자한다면, 땅값의 오름을 기대할 수 있을 것이다.

지자체의 인구유입 의지와 장기도시발전계획을 살펴본다.

지자체의 인구증가와 행정구역 격상의지와 노력을 살펴보면, 향후 도시가 발전할 수 있는 역동의 방향을 가늠할 수 있다. 행정구역 통합 방향이나 지역 국회의원과 지자체장의 노력과 영향력 또한 중요한 점검사항이다.

또 지역개발 호재의 신빙성 타당성과 전망을 보고, 그 지역(도시)의 지역개발정책과 확정된 장기도시발전기본계획을 살펴보아, 내가 투자를 하려는 지역이 향후 도시발전과 연계되어 있는가를 검토해 본다. 지금 전국적으로 진행 중인 행정구역통합 논의를 관심있게 주목할 필요가 있을 것이다.[끝]

자료출처 토지투자 재테크 36계(가야토지시리즈 제4권)

글쓴이 이승진은 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.

[학원 홍보]

고양시 소재 토지전문 (주)가야컨설팅(대표 이승진)에서는 부동산경매와 토지개발을 하려는 이를 대상으로 제6기 토지와 경매전문과정 교육을 실시한다. 토지과정은 10월7일(수) 경매과정은 10월8일(목)부터 개강하며, 10월6일(화) 낮 2시와 저녁 7시에 일반인을 위한 두 차례 무료공개강의가 열린다. [문의] 고양시 일산 소재 가야佳野토지&경매학원 http://www.higaya.net 031-902-0036

tag : 토지투자, 주말농장, 경매투자, 토지재테크

농가주택·주말농장 토지로 수익 올리기 [농민신문]

2009-09-20T10:52:01Z

농가주택·주말농장 토지로 수익 올리기 [농민신문]

이승진 가야컨설팅 대표

‘나만의 주말농장을 갖고 싶다.’ ‘주말에 아이들과 함께 내려가 무공해 채소를 거두고, 내가 키운 과일을 식구들과 함께 먹는다.’ 도시의 공해가 심해지고, 외국산 농산물에 대한 불신이 커지면서, 조그만 텃밭이나 주말농장을 갖고 싶어하는 도시인이 늘고 있다.

이런 추세에 맞춰 농민들은 갖고 있는 논과 밭을 이용해 주말농장을 운영하거나 작은 텃밭을 만들어 분양하면 어떨까. 여기에 조금만 더 노력하면 주말농원과 관광농원도 가능할 것이다.

재테크 전문가 이승진씨로부터 주말농장과 농가주택 투자법, 토지 리모델링에 대해 두차례에 걸쳐 알아본다.

◆사례1. 밭을 주말농장으로 분양

매년 1월 말~2월이 되면 지방자치단체나 농협 등에서 주말농장을 분양한다는 기사나 광고를 볼 수 있다. 1,650~6,600㎡(500~2,000평)의 밭을 가지고 있는 농민이라면 직접 주말농장을 운영해볼 만하다.

밭이 수도권이나 대도시에서 1시간 이내 거리거나 아파트단지 근처에 있다면 더욱 좋다. 상수원보호구역이나 그린벨트 내에서도 가능하다. 인력 부족 및 고령으로 농사짓기가 힘이 들거나, 마땅히 재배할 작물이 없을 경우에도 주말농장 임대분양을 생각해 봄 직하다. 주말농장 분양을 마음먹었다면 ‘부동산임대업’으로 사업자등록만 하면 된다.

연간 임대료는 3.3㎡(1평)당 평균 1만5,000원을 잡으면 3,300㎡(1,000평)의 경우, 연간 1,500만원의 수입을 올릴 수 있다. 실제 경기 고양시에 사는 김모씨(70세)는 대대로 가지고 있던 전철역 인근 그린벨트 내의 밭 4,950㎡를 몇년 전 주말농장으로 분양해 연간 2,000만원 이상의 소득을 올리고 있다.

경남 진주에 사는 강모씨(70세)도 새로 신축한 아파트단지 인근의 밭 3,300㎡를 주말농장으로 분양해 1,000만원의 수입을 얻었다. 강씨는 주말농장 참여 아파트 주민에게 씨앗·모종·거름·농약·농기구 등을 판매하고, 농작업과 경작을 대행해 500여만원의 추가 소득도 올렸다.

◆사례2. 천수답 논, 밭으로 만들어 매매

산 밑이나 계곡에, 농사짓기 힘든 논이 있는 경우에는 밭으로 바꿔볼 만하다. 농지법에 의해 관리되는 논과 밭, 과수원 간에는 매립과 성토, 토질개량 등으로 땅을 형질변경할 수 있다. 매립, 성토를 하는 경우에는 시·군청에 농지개량 신고를 하면 된다. 산 밑의 위치 좋은 천수답이나 다랑이 논을 메워 밭으로 활용하자.

농업인 박모씨(53·경기 안성)는 2차선 지방도로변에 푹 꺼진 논을 메워 도로와 같은 높이로 밭을 만들었다. 흙은 근처 공사장에서 나오는 것을 공짜로 받았다. 박씨는 성토한 밭을 990㎡(300평)씩 5필지로 나눴다. 박씨가 조성한 밭은 뒤로 야트막한 산을 등지고 있어 터가 좋다고 사람들이 몰렸다. 주말농장으로 팔아 2억원 이상을 벌었다.

토지 분할은 땅을 좋은 값에 쉽게 팔 수 있는 아주 좋은 재테크 방법이다. 지금은 전국의 토지를 분할하려면 관할 시·군·구청의 분할허가를 받아야 하지만, 아직도 지방에서는 소유자의 필요에 의한 토지 분할은 허가가 가능하다.

◆사례3. 농가주택을 지어 민박사업

강원 홍천군 남면, 홍천강 가에 사는 강모씨(55)는 직장을 은퇴하고 귀농한 지 5년째로 은퇴 후 강가에 1,650㎡(500평) 정도로 집터를 넉넉히 잡아, 황토로 농가주택을 지어 민박을 하며 생활비를 벌고 있다.

농가주택은 소유자에 따라 전원주택 혹은 농업인 주택으로 불린다. 자신이 소유한 농지 중에서 전망이 좋은 논과 밭이 있다면 민박용 농가주택을 지어보자. 농민이 농가주택을 지을 때는 도시인에 비해 절차가 대폭 줄어든다. 주변에 명승지나 유원지, 골프장, 스키장 등 레저타운이 있고 경치가 좋은 곳이라면 농가주택을 지어 민박사업을 하는 것이 가능하다. 민박은 펜션과 달리, 절차도 간편하고 세금도 내지 않는다. 농업인의 농외 소득으로 인정되기 때문이다.

◆사례4. 경사진 밭은 관광농원으로

기울기가 15° 이상인 비탈 밭과 폐광지역의 밭을 한계농지라고 부른다. 한계농지는 농업생산성이 낮기 때문에 반드시 농사를 짓지 않아도 된다. 청소년수련원·유스호스텔·관광농원 등 농업 이외의 용도로 활용이 허용된다. 농사짓기가 어렵고, 쓸모없는 땅을 고르고 잘 꾸민다면 미끈한 관광농원으로 다시 꾸밀 수 있다. 관광농원 조성을 원하는 농민에게는, 국가와 지자체의 농림사업지원금과 융자금이 있다.

자금이 부족하더라도 땅만 있으면 조성할 수 있으므로, 시·군의 담당계와 협의해 보는 것이 좋다. 다만 지원금을 받으려면 착공 3년 전부터 미리 사업계획을 세워서 서면으로 신청해야 한다. ☎ 031-902-0036.

[최종편집 : 2007/08/10]

tag : 토지투자, 농가주택, 주말농장, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 주말농가주택

제6기 토지투자 실전경매과정 수강생 모집[가야컨설팅]

2009-09-20T10:48:39Z

제6기(10월) 가야佳野토지 경매과정 안내

가야佳野토지&경매학원이 시행하는 2009년10월

토지와 경매 정규교육과정을 안내합니다.

[공개강의]

10월 6일(화) 오후 2시, 저녁 7시/ 각2시간

공개강의는 토지, 경매 각 1시간씩임

공개강의 희망자는 사전 전화접수 요망

[개강] 10월 7일(수)~8일(목)

구분	제6기 토지실무반	제6기 실전경매반	비고
개강일자	10월7일(수)	10월8일(목)
강의일자	수, 금(주 2회)	화, 목(주 2회)
과정	1개월 8강	1개월 8강	커리 첨부
과정	1회 현장답사	1회 법원실습 1회 현장답사	경기북부지역 토지 및 건물
수강료	35만원 (교재, 실습비 포함)	35만원 (교재, 실습비 포함)
시간	모두 저녁 7시~10시(3시간)

[문의 및 상담처]

가야佳野토지&경매학원

홈페이지 httP://www.higaya.net

전화 031-902-0036(대)

경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호(MBC드림센터 맞은편)

[제6기 과정별 커리큘럼]

제6기 토지실무과정

■ 강 사 : 이 승진 교수

■ 강의일정 : 매주(수/금) 저녁 7시-10시

강의 순	일자	내 용
제1강	10/7(수)	땅 보는 8가지 요령과 땅 보는 눈 높이는 비법 - 접근성, 지역, 입지, 도로, 공법규제, 정책과 개발전망 - 땅값은 어떻게 형성되는가? - 좋은 땅 고르고, 땅 보는 눈 높이는 비법 토지현장답사요령과 지적도 임야도로 내 땅 찾아 가기 - 지적공부 보는 법, 토지대장 지적도, 임야도 보는 법 - - 인터넷을 이용하여 지적공부 떼기 - - 토지현장답사요령 및 점검표 작성법 - - 지도의 종류와 독도법 토지이용규제확인서 보는 법
제2강	10/9(금)	현황지목과 법정지목 - 28개 지목을 정리한다. - - 현황지목과 법정지목 - - 농지 임야 목장용지 대지 잡종지 구거 및 하천, 도로 - - 토지개발의 기초는 지목변경과 토지분할 용도지역 기초다지기 - 용도지역 구분과 용도지역별 투자요령 - - 도시재생과 용도지역 변경 - - 자연녹지지역과 시가화 예정용지 - - 토지적성평가와 관리지역세분화
제3강	10/14(수)	토지규제공법의 토지공법의 전체적인 개요와 체계 - 토지공법의 전체적 체계 - 국토계획법 - - 토지행정기본법(지적법과 건축법) - - 개별 특별법 - 조례와 지침 활용하기 개발사업 법규와 인허가를 잘 받는 요령 - 개발사업인허가 실무사례 - - 개발사업계획서와 인허가 관련법규 경매로 토지구입 시 꼭 챙겨야할 토지 공사법 핵심 토지공법 - 도로법 상 도로와 건축법 상 진입도로 - - 맹지에 진입도로 내기 - 토지의 공유지분 매입(지분경매) - 특수법인, 종중과의 땅 거래
제3강	10/16(금)	수도권 5대규제 - 수도권정비계획법과 3권역 - 군사시설보호구역 - 토지거래허가구역 - 그린벨트 - 자연보전권역 - 팔당상수원구역(상수원보호구역,수변구역,특별대책권역) - 공원구역, 문화재보호구역 토지규제 공법의 수도권 토지투자 및 개발요령
현장 답사	10/17(토)	경기북부지역 토지현장답사
제5강	10/21(수)	투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 핵심요령 - 개발사업지 입지론 - 개발지 인접지역을 공략하라 - 돈은 길을 따라 움직인다. - 토지가격 3승론 - 규제가 풀리는 지역을 주목하라 - 개발대상입지와 인구 및 행정구역 - 용도지역의 변경 - 토지리모델링, 트렌드, 가수요
제6강	10/23(금)	토지리모델링과 형질번경 지목변경 용도변경 - 토지리모델링이란? - 토지의 물리적리모델링과 법률적리모델링 - 개발행위허가와 형질변경 - 개간과 벌채, 매립 - 토지분할과 합병 - 형질변경-자목변경-용도변경의 관계 - 불법용도변경의 경우
제7강	10/28(수)	농지와 농지전용, 초지전용 - 농지의 종류와 개발가능행위 - 농지의 취득 관리 사후관리 - 농지에 전원주택 짓기 농지전용 사례 - 농지전용의 절차와 심사기준 - 목장용지, 축사와 초지전용사례
제8강	10/30(금)	임야, 산지전용과 연접개발제한 - 임야의 종류와 개발가능행위 - 임야의 활용방안 - 산지전용의 심사기준 - 임야개발 시 유의사항 8가지 - 임야의 연접개발제한

토지 전임교수 이 승 진[李承進]

부동산컨설팅 및 토지개발 전문업체

(주)가야[佳野]컨설팅 대표

한국공인중개사협회 토지개발과정 주임교수

경매전문 스피드옥션 경기북부지사장

한국경영기술컨설턴트협회 경기북부지회 수석부회장

가야佳野토지&경매학원 대표

KBS <경제포커스> 이승진의 땅이야기 진행

건국대,단국대,충남대,경인여대,한국사이버대학특강 닥터아파트, 매일경제신문,능율협회 등에서 토자개발투자강의 출강

서울경제,부동산매거진,전원속의 내 집,부동산신문 등 기고

한진중공업 기획관리본부장 역임

전 한양, 경남기업 기획조정실장

전 해군사관학교 공법교수

서울대학교 법과대학 법학과 졸업

저서 :토지투자 재테크 36계(2009.2 발간)

사례로 헤쳐보는 토지투자의 맥(2008. 2 발간)

땅 보는 눈 높이고 좋은 땅 고르는 비법(2007.1 발간)

토지 리모델링과 주말농장 농가주택 재테크(2007.3 발간)

제6기 실전경매과정

■ 강 사 : 이 인덕 교수

■ 강의일정 : 매주(화/목) 야간반 7시~10시

강의 순	일자	내용
제1강	10/8(목)	경매 변천사/ 경매시장 동향/ 경공매 기초 ▪모의경매 Ⅰ
제2강	10/13(화)	경매물건 골라내기/ 선수는 신건부터 / 물건조사기법
제3강	10/15(목)	권리분석Ⅰ인수/말소/기준권리 /임차인보호법▪모의경매 Ⅱ
현장답사	10/17(토)	고양 파주 연천 경기북부 일원
제4강	10/20(화)	권리분석Ⅱ 가압류/가등기/가처분/전세권/배당실무
법원실습	10/21(수)	의정부지방법원 고양지원 입찰법정
제5강	10/23(목)	입찰에서 명도까지 수순 따라 가보기 ▪모의경매 Ⅲ
제6강	10/27(화)	유치권/예고등기/경매 깨는 법
제7강	10/30(목)	법정지상권/분묘기지권/함정과 대박 ▪모의경매Ⅳ
제8강	11/3(화)	경매 블루오션 / 경매와 세금 / 나의 경매전략

이인덕 경매 전임교수 약력

법원경매 자산공사 공매 실전경력 10년(2000년~현재)

서울시립대 도시행정학 석사

서울대학교 상과대학 졸업

현) 한국공인중개사협회 전임강사

현) 서울시청 임대차상담실 전문상담위원

현) 서울지방 동부지방법원 민사조정위원

현) 하이서울 창업스쿨 강사‧지도위원

현) 부동산컨설팅 리랜드컨설팅 대표

전) 동부그룹 종합조정실 상무

가야佳野토지&경매학원 7대 특징

1. 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지과정 직강

2. 이론. 실무 및 경험을 갖춘 경매강사진

3. 지역별, 물건별 현장답사 위주의 맞춤식 실무교육

4. 편리한 교통 주차와 쾌적한 학원 주변환경

5. 고양지원에 인접하여 경매현장 실습 용이

6. 교육 중 스피드옥션 사이트 전국 2개월 무료이용권 제공

7. 수료 후 커뮤니티 구성 및 멘토제도 등 체계적 사후관리

tag : 토지투자, 농가주택, 경매투자, 토지재테크, 경매재테크

농지와 임야의 비교(토지경매요령)

2009-09-07T10:45:29Z

농지와 임야의 비교(토지경매요령)

글쓴이 이승진 (주)가야컨설팅 대표

[이글은 전원속의 내 집 2009년 8월호에 게재되었던 글의 원본입니다]

토지경매를 시작하려 하시거나, 귀농하시려는 분으로부터 간혹 농지가 좋으냐 임야가 좋으냐라는 질문을 받고 당황한 적이 있다. 땅이란 투자 혹은 보유하려는 목적에 따라 또 실제 활용하는 이에 따라 그 가치가 달라질 수 있기 때문이다.

농지와 임야를 기본법, 규제, 활용도, 투자 및 개발측면에서 서로 비교해 보자.

현행법상 28개 지목 중 농지와 임야가 85%

전 답 과수원의 지목을 가진 땅을 묶어서 농지라고 부르며, 농지는 농지법의 작용을 받는다. 농지에 목장용지를 합하여 농경지라고 부른다. 우리나라 국토에서 농지가 차지하는 비율은 대략 20%이며 임야는 65% 정도다. 농지와 임야의 면적을 합치면 전국토의 85%가 되는 셈이다.

지적법상 규정된 28개 지목 중 농지와 임야를 제외한 24개 지목의 면적합계는 국토의 15%에 불과한 것이다. 그 중에서도 활용이 곤란한 도로, 하천, 구거, 제방, 사적지 등을 제외하고 나면, 땅을 사서 개발하려고 할 때 찾게 되는 것은 기본적으로 농지와 임야일 수 밖에 없는 것이다.

농지와 임야에 관한 기본법과 용도지역

농지에 관하여는 농지법이 기본법이며, 농업기반시설이나 농촌관광 등을 지원하는 농어촌정비법이 있다. 임야에 관하여는 산림자원의 조성 및 경영에 관한 법률과 산지관리법이 있으며, 국유림, 휴양림, 식물원, 산촌진흥 등에 관하여는 별도의 단행법에 세분화되어 있다. 임야는 지상의 입목을 포함하느냐 여부에 따라 통상 산지 혹은 산림 등으로도 불리우며, 약간의 개념상 차이는 있으나, 대체로 같은 의미로 보면 된다. 그러나 목장용지나 초지는 임야와는 전혀 다른 지목으로서 달리 취급된다. 초지에 관하여는 별도의 초지법이 있다.

농지는 농지법 상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분되며, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누인다. 산지관리법 상 임야는 보전산지와 준보전산지로 분류되며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다. 이러한 농지와 임야의 구분은 지목에 다른 특수한 용도지역으로 볼 수 있으며, 각 용도지역에 따라 농지나 산지로 보존하려는 강도와 개발이 가능한 행위 및 규모가 다르다.

그리고 대체로 농업진흥지역 내 농지와 보전산지는 국토계획법 상의 농림지역에 포함시키고 있다. 반면에 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 분류하며, 이들 지역은 다시 관리지역 재분류 작업의 결과, 계획 생산 보전관리지역으로 세분화된다.

활용도에 있어서 농지와 임야

농지와 임야는 활용도와 개발대상 측면에서 커다란 차이가 있다. 농지는 통상 마을에 가까이 소재하고 지상에 큰 수목이 없으며, 대체로 경사도가 급하지 않아 개발이 용이하다. 따라서 농지는 농사짓는 목적 이외에도 전원주택을 짓거나, 관광농원이나 주말농장, 유실수 재배 등에 적합하다. 하천을 끼고 있거나 넓은 과수원을 활용하면 관광지의 조성이나 농어촌관광휴양단지로도 활용된다.

이에 비하여 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯재배, 약초재배, 관상수 식재, 조림사업 등 임업생산은 물론 수목원과 자연휴양림 등 휴양시설로도 제격이다. 민가와 격리된 곳은 흑염소 꿩이나 양계장등 축사신축과 동물사육에도 적합하고, 그 외에도 공장 창고 연수원 박물관 등을 건립하기 좋다. 콘도나 스키장 골프장 등의 레저타운은 대규모 임야에서만 가능하다. 근래에는 가족산과 수목장림에 대한 관심도가 많아지고 있다.

투자 측면에서 농지와 임야

일반인의 투자가치로서 농지와 임야는 일장일단이 있어서 한마디로 이야기하기는 힘들다. 개인투자자 기준으로 한다면, 농지는 규모가 작고 개발이 용이하여 소액투자에 적합하다. 농지는 일반인이 당장 주말농장으로 쓰거나 농가주택이나 전원주택을 짓기 편이하고, 귀농자에게는 일단 손쉽고 친숙하게 정착할 수 있는 장점이 있다고 볼 수 있다. 실제로 수도권의 작은 농지는 개인의 좋은 투자대상이 되고 있다.

이에 반해 임야는 대체로 농지에 비해 ㎡(평)당 단가는 싸지만, 면적과 규모가 커서 투자금액이 만만치 않으므로 통상 아무나 쉽게 접근할 수 없는 점이 있다. 개발에 관련된 규제도 많아서 개인이 쉽게 접근하기 어려운 점도 있다. 그러나 기업체의 대규모 개발을 위한 투자대상이 되고, 개인의 상속용 투자재산으로 적합하다.

개발규제에 있어서 농지와 임야

농지와 임야를 개발하려는 경우에는 통상 개발행위허가 외에도 각기 농지전용과 산지전용이라는 지목변경의 절차를 거친다. 농지전용과 산지전용은 모두 심사 시에 국토계획법과 농지법, 산지관리법, 기타 개별법 상 용도지역에서의 개발제한 및 건폐율 용적율 등이 우선 검토대상이 될 것이다. 그러나 양자는 그 구체적인 심사기준과 전용비용에서 많은 차이가 있다.

농지전용 시의 심사기준으로는 무엇보다도 해당 농지의 보전필요성 여부와 주변 농지에의 영향을 우선으로 한다. 전용신청 시 사전에 그 지역 농지관리위원회의 검토를 거치는 과정에서 사전심사가 이루어지고 난 후에 전용신청서가 공무원에 접수된다.

임야개발에 있어서는 산지전용 시에 특히 개발대상 임야의 경사도 및 고도제한 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭기 때문에 개발이 쉽지 않다. 거기다가 임야에 독특한 산지관리법상의 연접개발제한이 있어서 자칫 인허가 자체를 받을 수 없는 위험한 경우도 생긴다.

또 660㎡(200평) 미만 단독주택을 임야에 지으려면 자기 소유의 임야에 한하는 제한도 있다. 반면 농지의 경우에는, 타인의 농지에도 토지사용승락을 받아 농지전용과 건축허가를 받아 집을 지을 수 있다.

개발에 따르는 비용측변에서 양자를 비교해 보면 농지의 경우 농지전용 시에 부과하는 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%로서, ㎡(평)당으로만 보면, 산지전용 시에 부과되는 대체산림자원조성비보다 훨씬 많다. 그러나 임야의 대규모 산지전용에는 그 외에도 산지복구비 예치, 개발부담금 부과와 환경영향평가 시행 등의 부담이 따르므로, 단순히 임야의 경우가 더 싸다고 단언할 수는 없다. 또한 임야의 경우에는 부지를 조성하는 토목공사비나 기반시설설치비용도 만만치 않으며, 공사시행 중 지역주민의 민원과 분쟁도 적지 않다.

취득에 있어서 농지와 임야

농지의 취득 시에는 국가나 지자체의 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명을 받아야하며, 거의 예외가 없다. 경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 한다. 농지소작제를 폐지하고, 농지는 농사짓는 이에게 돌아가야 한다는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 이념에 따른 것이다. 오래 전에는 임야도 임야매매증명제도가 있었고, 분할최소면적제한규정도 있었으나 지금은 모두 폐지되었다.

농지나 임야 모두 토지거래허가구역 내에 소재하는 토지를 매입할 경우에는 취득 전에 토지거래허가를 받아야 한다. 허가조건으로는 외지인인 경우, 모두 구입자의 전세대가 주민등록을 이전하여 6개월 이상 실제로 거주해야 허가를 받을 수 있는 점은 동일하다. 그리고 농지의 경우에는 농업경영목적, 임야의 경우에는 산림경영목적이라는 실수요자 조건도 동일하다.

그러나 취득할 수 있는 주체로서 농지는 농업인이나 농업경영을 하려는 개인 혹은 농법법인 및 특수한 목적을 가진 법인만이 농지를 보유할 수 있다. 영리를 목적으로 하는 상법상 주식회사 등 일반법인은 농지를 취득할 수 없다. 이에 반하여 임야는 주식회사 등 일반법인도 제한 없이 취득할 수 있다. 농지와 임야 모두 취득할 수 있는 면적의 상한선은 없다.

사후관리의무에 있어서 양자의 차이

농지취득 후에는 엄격한 농업경영의 사후관리의무가 따르며, 이것을 자경의무라고 한다. 농지의 자경의무를 위반한 경우에는 이행강제금과 강제매수절차가 따른다. 임야에도 임업경영의무가 있긴 하나, 농지만큼 까다롭지 않아 대개는 문제가 되지 않는다.

경지정리된 농업진흥구역 내 농지는 2,000㎡ 아래로는 토지분할을 할 수 없다는 제한도 있다.

규제완화에 있어서 기본적인 차이

농지와 임야를 놓고 개발이나 투자대상으로 검토할 때 반드시 유의하여야 할 사항은 공법적규제의 내용과 그 규제의 해제 완화 가능성이다.

수도권의 도시지역에 인접한 자연녹지지역이나 계획관리지역 안에 있는 농지 같은 것은 비교적 개발이 용이하다. 이런 지역은 향후 인구증가와 도시확산에 대비하여 도시지역에의 편입을 예상하고 시가화예정용지로 편입되어 있는 경우가 많기 때문이다. 실제로 이런 땅은 세월이 흐르면서 규제가 완화되어 개발될 가능성이 많으므로 투자가치가 매우 높다고 할 수 있다.

반면 수도권이나 광역시 주변의 그린벨트 내에 있는 임야는 국가의 특별한 정책목적 외에는 개인적인 개발이 제한되어 있다고 할 수 있다. 그린벨트 임야와 상수원보호구역 보안림 사찰림 자연공원 자연생태계보호구역 백두대간보호구역 등은 거의 모두 공익용산지라는 보전산지로 지정되어 있다. 공익용산지는 개인의 활용용도가 거의 없어서 개발은 물론 거래대상으로서도 기피물건으로 인정된다. 임야투자에 있어서 특히 유의하여야 할 점인 것이다.

그러나 공익용산지도 그린벨트 해제나 5년 마다 있는 산지이용규제타당성 검토와 도시관리계획 변경, 도로개설, 주변지역 개발 등으로 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 용도지역이 변경될 수 있으며, 그 용도제한도 완화가 될 수 있어서, 장기적으로는 투자대상이 될 수도 있다.

그러나 실제 임야경매나 투자 시에는 그 지역의 장기개발전망과 규제변경 완화 가능성 등 투자타당성에 대한 세밀한 검토가 절대적으로 필요할 것이다.

농지와 임야 어느 것이 좋은가?

이상으로 농지와 임야의 개괄적인 차이를 보았다. 그러나 활용도나 개발목적과 투자대상으로 농지와 임야 중 어느 것이 좋다는 결론은 내릴 수 없다. 그것은 토지를 구입하는 이의 목적에 따라 달라질 수밖에 없는 것이기 때문이다.

토지경매를 하시는 분이나, 마찬가지로 귀농 혹은 전원생활을 하려는 분들이 농지나 임야 중 어느 것을 선택하여야 하는 것은 실제 토지를 보유 이용 투자하려는 목적에 따라 판단하여야 할 문제라고 본다.(끝)

글쓴이 이승진은 스피드옥션 경기북부지사장으로서, 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로 있다. 협회와 대학 등에서 토지개발 관련 강의 및 토지컨설팅과 저술활동을 하고 있으며. 저서로는 근간 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.

왕초보의 토지투자요령[가야컨설팅]

2009-08-30T10:49:43Z

왕초보의 토지투자요령
글쓴이 이승진 (주)가야컨설팅 http://www.higaya.net

가야佳野토지&경매학원 대표

토지에 투자하려는 초보자가 가장 흔히 범하기 쉬운 점은 토지투지는 운에 달려 있다고 생각하는 것이다.
토지투자는 확실히 장기간을 요하는 불확실한 미래투자로서, 투자 시에 장래 3년에서 10년 후의 일을 예측한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

구입 시에 설혹 어설프게 예측한다고 하여도 나중에 보면 빗나가는 경우가 허다하다.
개발이 예상되던 대형 프로젝트가 취소되고, 뚤린다던 투자인접지의 길이 안뚤리는 경우가 적지 않다.

규제가 해제 또는 완화된다는 소문만 잔뜩 기다리다가 보면, 어느덧 정권이 바뀌어 기약없이 장기 보류되는 경우도 많다. 반대로 잘되면 전혀 예상치 못한 좋은 결과가 나오기도 한다.

초보자들은 이러한 희비를 모두 운으로 돌리는 경우가 많다.
그리고 잘되면 본인이 선택을 잘한 것으로 생각하고, 반대로 예상이 어긋나는 경우는 구입을 추천했던 지인이나 중개사 등을 원망하기도 한다.

잘되면 본인의 능력이요, 잘못되면 남의 탓으로 돌린다.왜 이런 현상이 나오는 걸까?
그것은 토지투자자가 장래를 미리 예측하고, 후에 있을 수요변동을 하지 않기 때문이다.

더욱 중요한 것은 이러한 예측과 투자결심을 본인이 스스로 하지 않고, 전적으로 남에게 맡긴다는 시실이다.
여기서 일반적인 왕초보 토지투자자의 유의사항과 잘못을 바로 잡는 세 가지 방법을 안내한다.

첫째로, 토지투자는 리스크가 많다는 것을 유의할 것이다.

토지투자는 장기적인 미래의 가치를 기대하는 것이므로, 지가변동에 따라 전매차익 폭도 커질 수 있지만,
반면 회복할 수 없는 중대한 리스크도 많다.

그린벨트나 자연공원구역, 상수원보호구역 등과 같이 엄격한 공법규제에 묶여 전혀 토지거래를 할 수 없는 경우도 있고, 공유지분이나 맹지(盲地) 취득 등 사(私)법적인 제한으로 이용할 수 없는 경우도 있다.

토지구입 시 이러한 위험을 모르고 땅을 산다면, 이득은 커녕 투지회수나 이용은 매우 어려워진다.
기약없는 오랜 세월을 땅에 묻어두는 격이다.

토지구입이 아파트나 자동차를 사는 것과는 다른 가장 큰 차잇점이다초보 토지투자자가 이러한 잘못을 하지 않으려면, 본인이 토지공법과 토지사법에 대한 어느 정도의 기본지식을 갖고 있어야 한다.

최근에 나온 토지공법 해설서적이나, 혹은 인터넷 검색을 통해 대체적인 법규지식을 습득할 수 있다.
그러나 오래된 법규나 남의 글을 퍼다 올린 잘못된 정보도 많으므로 주의를 요한다.

둘째로, 토지구입 시에는 본인의 책임으로 최대한 미래예측을 하는 것이다.

토지의 장래를 미리 내다본다는 것은 매우 어려운 일이지만, 그럼에도 기본적인 흐름을 잡아 전망을 에측할 수 있는 몇 가지 방법은 있는 것이다.

이러한 장래예측법을 땅을 보는 눈이라고 할 수도 있고, 더 구체적으로는 좋은 땅을 고르는 요령이라고 하는 것이다.
토지투자에 있어서 흔히 말하는 좋은 땅이란 결국 장래에 땅값이 많아 오를 수 있는 그런 땅을 말한다고 할 수 있다.

이러한 좋은 땅을 고르는 요령은 일반 부동산서적에는 잘 안 나오고, 현실적인 부분을 책으로 설명하기에도 매우 껄끄러운 부분이 있다. 방법으로는 토지를 잘 아는 전문강사의 토지실무강의나 경험이 많은 공인중개사들을 통해 들을 수 있다.

세째, 토지초보자는 기회가 있는대로 토지현장답사를 자주하고, 여러 지역의 여러가지 땅을 세밀히 관찰하고 서류와 장래성을 분석하는 훈련이 필요하다.

"부동산은 발로 뛰라"는 격언이 말해 주듯이, 땅은 본인이 직접 찾아가 보고 또 현장에서 발로 밟아보면서 주변을 살펴보아야 한다. 기회가 닿는대로 전국 각지를 많이 다니면서 여러 종류의 땅을 보다 보면, 좋다는 땅은 무언가 공통적인 요소가 있음을 스스로 알게 될 것이다.

하여튼 땅은 순수한 이론만으로 알 수 있는 것도 아니고, 경헙만으로 잘 할수 있는 그런 것도 아니다.

초보자는 적절하게 갖추어진 토지규제법규의 기본지식에, 자주 현장을 둘러 보고, 토지지적서류를 검토해 보면서 그 땅의 미래를 예측할 수 있는 능력을 차근차근 키워나가야 할 것으로 본다.

실수하지 않는 간단한 초보 토지투자요령

① 수도권 땅을 사라
② 땅이 너르고 인구가 늘어가는 지역의 땅을 사라
③ 도시지역이나 계획관리지역의 땅을 사라
④ 그린벨트와 공인용산지의 땅을 피하라
⑤ 가급적 대지나 밭을 사라
⑥ 진입도로가 붙어있는 땅을 사라
⑦ 계약 전에 반드시 현장답사를 하라
⑧ 노력하여 시세보다 싸게 사라
⑨ 자기가 가진 돈의 한도 내에서 사라
⑩ 모르는 시림들과의 공동투자는 피하는 것이 좋다
⑪ 한번 사고 나면 느긋하게 3년은 기다려라
⑫ 단칼에 먹겠다는 지나친 과욕을 피하라

글쓴이 이승진은 부동산컨설팅 밑 토지개발업체인 (주)가야컨설팅의 대표로 있으면서, 현재 스피드 옥션 경기북부지사장으로 있다. 저서로는 <토지투자 재테크 36계> 등 가야토지시리즈 전 4권이 있다.

tag : 토지투자, 경매투자, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 경매재테크

가야佳野토지&경매학원 2009년 9월 토지-경매강좌 일정

2009-07-31T14:57:15Z

가야佳野토지&경매학원 2009년 9월 토지-경매강좌 일정

스피드옥션 경기북부지사

(주)가야컨설팅 부설

가야佳野토지&경매학원 http://www.higaya.net

2009년 9월 토지-경매강좌 일정

[공개강의]

1. 가야학원 수료생을 위한 초청 특강 : 8월20일(목) 저녁 7시-9시

강의 종료 후 각 기수별 모임 예정

2. 일반수강자를 위한 공개강의 : 8월25일(화) 오후 2시, 저녁 7시/ 각2시간

8월27일(목) 오후 2시, 저녁7시/ 각2시간

공개강의는 토지, 경매 각 1시간씩임

공개강의 희망자는 사전 전화 접수 요망

[각 과정 안내]

구분	제5기 토지실무반	제5기 토지개발반	제5기 실전경매반	제2기 투자연구반
개강일자	8월31일(월)	9월2일(수)	9월1일(화)	9월11일(금)
강의일자	월요일(주1회)	수요일(주1회)	화, 목(주2회)	격주 금요일 이론 격주 토요일 현장답사◈
과정	8주	8주	1개월	3개월
과정	1회 현장답사	1회 현장답사	1회 법원실습 1회 현장답사	[이론] 지역정보 및 투자물건분석 [현장답사] 수도권 지역별 6곳
수강료	35만원	35만원	35만원	95만원
시간	모두 저녁 7시~10시(3시간)

◈투자연구반 현장답사[1기의 경우 파주 연천 강화, 김포, 용인, 안성, 여주, 이천, 양 주, 포천, 양평,

홍천, 춘천 등 중개물건 및 경매물건 답사]

경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호(MBC드림센터 맞은편)

가야佳野토지&경매학원

각 과정 8월 중 수시접수(031-902-0036)

[각 과정별 커리큘럼]

제5기 토지실무과정

■ 강 사 : 이 승진 교수

■ 강의일정 : 매주(월) 저녁 7시~10시

강의 순	일자	내 용
제1강	8/31(월)	땅 보는 8가지 요령과 땅 보는 눈높이는 비법 - 접근성, 지역, 입지, 도로, 공법규제, 정책과 개발전망 - 땅값은 어떻게 형성되는가? - 좋은 땅 고르고, 땅 보는 눈높이는 비법 토지현장답사요령과 지적도 임야도로 내땅 찾아 가기 - 지적공부 보는 법, 토지대장 지적도, 임야도 보는 법 - 인터넷을 이용하여 지적공부 떼기 - 토지현장답사요령 및 점검표 작성법 - 지도의 종류와 독도법
제2강	9/7(월)	현황지목과 법정지목 - 28개 지목을 정리한다. - 현황지목과 법정지목 - 농지 임야 목장용지 대지 잡종지 구거 및 하천, 도로 - 토지개발의 기초는 지목변경과 토지분할 용도지역 기초다지기 - 용도지역 구분과 용도지역별 투자요령 - 도시재생과 용도지역 변경 - 자연녹지지역과 시가화 예정용지 - 토지적성평가와 관리지역세분화
현장답사	9/12(토)	경기북부지역 토지현장답사
제3강	9/14(월)	토지공법과 규제의 전체적인 체계와 개요 - 토지공법과 현행 규제의 개요 - 국토계획법 - 토지행정기본법 - 개별 특별법 개발사업 법규와 인허가를 잘 받는 요령 - 개발사업인허가 실무사례 - 개발사업계획서와 인허가 관련법규 경매로 개발토지 구입 시 꼭 챙겨야할 핵심 토지공법 - 도로법 상 도로와 건축법 상 진입도로 - 맹지에 진입도로 내기 - 토지의 공유지분 매입(지분경매) - 특수법인, 종중과의 땅 거래
제4강	9/21(월)	수도권 5대규제와 토지투자 및 개발요령 - 수도권정비계획법 - 군사시설보호구역 - 토지거래허가구역 - 그린벨트 - 팔당상수원관리구역 - 공원구역, 문화재보호구역
제5강	9/28(월)	투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 핵심요령 - 개발 사업지 입지론 - 개발지 인접지역을 공략하라 - 돈은 길을 따라 움직인다. - 토지가격 3승론 - 규제가 풀리는 지역을 주목하라 - 개발대상입지와 인구 및 행정구역 - 용도지역의 변경 - 토지리모델링, 트렌드, 가수요
제6강	10/5(월)	토지리모델링과 형질번경 지목변경 용도변경 - 토지 리모델링이란? - 토지의 물리적리모델링과 법률적리모델링 - 개발행위허가와 형질변경 - 개간과 벌채, 매립 - 토지분할과 합병 - 형질변경-자목변경-용도변경의 관계 - 불법용도변경의 경우
제7강	10/12(월)	농지와 농지전용, 초지전용 - 농지의 종류와 개발가능행위 - 농지의 취득 관리 사후관리 - 농지에 전원주택 짓기 농지전용 사례 - 농지전용의 절차와 심사기준 - 목장용지, 축사와 초지전용사례
제8강	10/19(월)	임야, 산지전용과 연접개발제한 - 임야의 종류와 개발가능행위 - 임야의 활용방안 - 산지전용의 심사기준 - 임야개발 시 유의사항 8가지 - 임야의 연접개발제한

제5기 토지개발과정

■ 강 사 : 이 승진 교수

■ 강의일정 : 매주(수) 저녁 7시~10시

강의 순	일자	내 용
제1강	9/2(수)	1.토지규제 공법 개요와 체계 - 토지공법의 전체적 체계 - 지적법과 건축법 - 조례와 지침 활용하기 수도권 토지투자요령 - 수도권 3권역과 과밀억제권역 - 공장총량제와 수질오염 총량제 수도권 5대규제 - 수도권정비계획법 - 토지거래허가제도와 수도권 허가구역 - Greenbelt / - 군사시설보호구역 - 자연보전권역과 팔당호 상수원관리구역
제2강	9/9(수)	2. 지목의 종류와 현황지목 - 목장용지와 초지 - 무허가농가주택의 처리방법 용도지역 제도와 용도지역의 변경 - 건폐율과 용적율 - 관리지역세분화 토지이용규제확인서 보는 법
현장답사	9/12(토)	경기북부지역 토지현장답사
제3강	9/16(수)	3.국토계획법과 개발행위허가제도 도시계획과 국토계획법 - 도시기본계획과 시가화예정용지 - 도시관리계획과 도시계획변경 - 지구단위계획과 개발진흥지구 개발행위허가제도 - 개발행위와 형질변경 - 개발행위 규모제한과 연접개발제한
제4강	9/23(수)	4.농지와 농지전용 - 농지의 구분과 개발가능행위 - 농지취득, 임대차, 주말농장 - 농지취득자격증명과 농지원부, 쌀직불금 - 8년 자경농지 양도세 면제 법인의 농지취득과 농업법인 활용하기 농지전용 - 농지전용의 절차와 심사기준 - 농지불법전용
제5강	9/30(수)	5.임야와 산지전용 임야의 구분과 개발가능행위 - 토지임야(토림)의 활용 - 산지이용구분도 - 임야의 활용방안 산지전용 - 산지전용의 대상과 절차 - 산지전용의 제한과 심사기준 벌채, 개간, 매립 농지와 임야의 비교
제6강	10/7(수)	6. 도로의 종류와 맹지에 길 내기 - 도로법 상 도로의 종류 - 건축법 상 도로와 진입도로의 요건 - 맹지에 진입도로 내는 방법 도로저촉과 하천저촉 - 하천/도로/구거 점용허가 - 폐 구거/폐 도로와 대체구거 내기
제7강	10/14(수)	7. 지목변경과 용도변경 지목변경 - 지목변경을 할 수 있는 경우 - 지목변경의 절차 토지와 건물의 용도변경 - 토지의 용도변경허가제 - 건축물 용도변경의 종류와 절치
제8강	10/21(수)	8. 토지투자 및 중개의 성공 및 실패사례 - 부재지주와 장기보유임야의 개발 - 토지보상기준과 대토 토지경매로 개발토지를 구입하는 요령 - 토지공동취득(지분경매)과 토지분할 합병 - 분묘기지권과 묘지를 설치할 구 없는 지역 - 배출시설설치제한구역 - 개발행위허가 제한구역

제5기 실전경매과정

■ 강 사 : 이 인덕 교수

■ 강의일정 : 매주(화/목) 야간반 7시~10시

강의 순	일자	내용
제1강	9/1(화)	경매 변천사/ 경매시장 동향/ 경공매 기초 ▪모의경매 Ⅰ
제2강	9/3(목)	경매물건 골라내기/ 선수는 신건부터 / 물건조사 기법
제3강	9/8(화)	권리분석Ⅰ 인수/말소/기준권리 /임차인보호법 ▪모의경매 Ⅱ
제4강	9/10(목)	권리분석Ⅱ 가압류/가등기/가처분/전세권/배당실무
현장답사	9/12(토)	고양 파주 연천 경기북부 일원
제5강	9/15(화)	입찰에서 명도까지 수순 따라 가보기 ▪모의경매 Ⅲ
법원실습	9/16(수)	의정부지방법원 고양지원 입찰법정
제6강	9/17(목)	유치권/예고등기/경매 깨는 법
제7강	9/22(화)	법정지상권/분묘기지권/함정과 대박 ▪모의경매Ⅳ
제8강	9/24(목)	경매 블루오션 / 경매와 세금 / 나의 경매전략

이인덕 경매 전임교수 약력

법원경매 자산공사 공매 실전경력 10년(2000년~현재)

서울시립대 도시행정학 석사

서울대학굑 상과대학 졸업

현) 한국공인중개사협회 전임강사

현) 서울시청 임대차상담실 전문상담위원

현) 서울지방 동부지방법원 민사조정위원

현) 하이서울 창업스쿨 강사‧지도위원

현) 부동산컨설팅 리랜드컨설팅 대표

전) 동부그룹 종합조정실 상무

제2기 투자연구반

횟수	구분	날짜	요일	내 용	강사
1	워크샵 1	9/11	금	1. 경기북부지역의 토지시장과 투자전략 2. 고양 파주 김포시의 장기도시계획	이승진
2	워크샵 2	9/18	금	1. 맹지대책과 구거 하천 전용허가 방법	이승진
3	현장 ①	9/20	토	김포 강화지역
4	워크샵 3	10/9	금	1. 경매토지투자요령 : (농취증 허가구역 특별용도지역 목장용지) 2. 무허가농가주택의 처리방법	이승진
5	현장 ②	10/10	토	용인 안성지역
6	워크샵 4 [초청특강]	10/16	금	경매특강 1/경매투자의 함정과 세례(1) 1. 유치권 2. 쓰리 가(假)	외부강사
7	현장 ③	10/24	토	파주 연천지역
8	워크샵 5 [초청특강]	10/30	금	경매특강 2 /경매투자의 함정과 사례 (2) 1. 법정지상권 2. 제시외 물건	외부강사
9	현장 ④	11/7	토	여주 이천지역
10	워크샵 6	11/13	금	1.토지투자의 서공 및 실패사례 분석
11	현장 ⑤	11/21	토	양평지역
12	워크삽 7 [초청특강]	11/27	금	토지특강 사례로 접근하는 토지투자실무 [경기남부지역을 중심으로]	외부강사
13	현장 ⑥	12/5	토	홍천 춘천지역
14	워크샵 10	12/11	금	1.풍수지리 특강 2.종강[회식] 및 종합검토	외부강사

(기간 : 9월11일 ~ 12월 11일 / 3개월간)

자료게시 가야컨설팅 http://www.higaya.net

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제4기[2009.6] 토지&경매 수강생 보잡[가야컨설팅팅]

2009-05-23T07:28:38Z

토지전문 (주)가야컨설팅 부설

경매전문 스피드옥션 경기북부지사

가야(佳野)토지&경매학원

6월[제4기] 토지/경매

수강생 보집

6월 무료공개강의 안내

6월8일(월) 주간/ 오후 2시-5시(경매/토지 각 80분)

야간/ 저녁 7시30분-10시30분(경매/토지 각 80분)

사전 전화예약 필수

제4기 경매과정(주간/야간)

■ 개강 : 6월 9일(화)

■ 대상 : 경매에 관심을 가지고 공부하며 투자하려는 일반인 회사원 공인중개사

■ 기간 : 6월 9일(화)~6월 30일(금) 매주 화 금(2일) 4주간

주간반 14시- 17시(3시간)

야간반 19시30분- 22시30분(3시간)

■ 강좌 : 7강과 2회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; 경매고수 이인덕 교수(한국공인중개사협회 전임강사) 외

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 2회 현장답사비 포함)

■ 강의일정

제1강/ 경공매 기초와 경매투자요령

제2강/ 경매물건 선정요령 및 지분경매/가격분석 포인트

제3강/ 입찰에서 명도까지의 절차분석

제4강/ 권리분석 총론과 배당 일반/쓰리 가(暇) 대책

제5강/ 아파트 상가 토지별 권리분석요령

제6강/ 유치권 법정지상권 등 특수권리

제7강/ 공장 창고 모텔 등 특수물건의 입찰전략

■ 법원입찰실습/ 법원입찰 현장실습(별도 정하는 일시)

■ 현장실습/ 물건현장답사((6/20 토요일 9시~17시 경기북부지역 일원)

제4기 토지과정(주간/야간)

■ 개강 : 6월 10일(수)

■ 대상 : 토지중개 투자와 개발에 관심을 가진 일반인 공인중개사 토지관련 사업자

■ 기간 : 6월 10일(수)~7월 6일(월) 매주 월 수(주2회) 4주간

주간반 14시 - 17시(3시간)

야간반 19시30분- 22시30분(3시간)

■ 강좌 : 8강과 1회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; (주)가야컨설팅 이승진 대표

■ 교재 : 신간 토지투자재테크 36계(이승진 저)

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 현장답사비 포함)

■ 강의일정

제1강/ 임야도 등 토지서류 익히기와 토지현장답사요령

제2강/ 토지지목별(잡종지, 농지, 임야, 도로, 하천, 구거 등)투자요령

제3강/ 계획관리지역 등 용도지역별 투자요령

제4강/ 투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 비법

제5강/ 토지공법의 체계와 수도권토지투자요령

제6강/ 토지리모델링과 농지 및 산지전용

제7강/ 지목변경 용도변경 토지분할로 땅값 올리기

제8강/ 토지투자의 함정과 성공 및 실패사례

■ 현장실습 / 토지현장답사(6/20 토요일 9시~17시 경기북부지역 일원)

가야(佳野)토지&경매학원의 7대 특징

1. 사례와 현장답사를 통합한 실무교육 위주

2. 이론 실전 및 경험을 갖춘 전문강사진

- 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지 직강

- 경매실전고수 이인덕 교수(협회 전임강사)외 쟁쟁한 경매강사진

3. 편리한 교통과 쾌적한 학원환경

- 고양시 일산 중심 장항동 소재(MBC 맞은편), 호수공원 인접 쾌적한 환경

= 3호선 정발산역에서 미관광장 경유 5분 거리

- 자유로 장항IC에서 진입 후 3분 거리

4. 의정부법원 고양지원에 인접하여 경매입찰현장 견학 및 실습 편리

5. 교육기간 중 스피드옥션 사이트 무료이용권 제공

6. 강의료에 교재책자 및 현장실습비용 포함 - 추가부담 없음

- 강의료에 토지 1회, 경매 2회 현장실습비용 포함

7. 수료 후 각 기수별 커뮤니티 구성 및 체계적 사후관리

상담 및 문의

■ 가야토지&경매학원 상담실 : 전화 031-902-0036(대)

■ 홈페이지 : http://www.higaya.net(가야컨설팅)

■ 위치

[출처] 6월 토지/경매 주야간 수강생 모집[가야컨설팅]|작성자 가야

tag : 토지투자, 경매투자, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 경매재테크

좋은 땅 돈되는 땅 고르는 10가지 요령

2009-05-23T07:21:47Z

좋은 땅 돈되는 땅 고르는 10가지 요령

최근에 토지에 관한 규제가 대폭 완화되고 있어, 새삼 땅에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 수도권의 공장입지와 여주 이천 등 자연보전권역의 규제완화 방침으로 경기도 지역에 대한 문의가 많아지고 있다.

토지규제는 개발가능성을 좌우하기 때문에 처음부터 땅값을 형정하고 있으며, 거래활성화에 중요한 요인으로 작용한다. 확실히 토지규제 완화는 기대할 만한 땅 투자의 호재임이 분명하다. 땅은 미래가치이며, 좋은 땅이란 기본적으로 미래가치가 높아질 수 있는 땅을 말하는 것이기 때문이다.

토지투자자 들이 가장 궁금해 하는 것 중의 하나가 바로 이러한 좋은 땅을 고르고 돈 되는 땅을 구입하는 요령이다.

좋은 땅의 첫째 조건은 개발지와 그 인접지역이라고 할 수 있다.

단기적으로 지가상승을 유도하는 것이 개발사업이다. 개발이란 통상 공업단지나 대기업 공장 신설과 대규모 주택단지나 유통단지 조성과 행정타운 조성사업, 그리고 대학의 이전 등을 들 수 있다. 개발사업은 그 지역의 인구증가와 인근지역의 토지수요를 파생시켜 나가기 때문에 개발지 뿐만 아니라 인접지역의 땅값도 덩다라 오르게 된다.

개발사업에 못지 않은 것이 신설 도로의 개통이다.

수도권을 순환하거나 서울에서 지방으로 새로 뻗어 나가는 고속도로 국도 복선전철 등은 땅의 수요를 늘리고 접근성이 좋아지게 만들며, 이어서 땅값이 뛰게 된다.

도로개통에는 토지삼승의 원칙이란 것이 있어서, 도로개설 발표 시, 착공 시, 그리고 완공 시에 세 번 크게 땅값이 뛴다는 말이 있다. 또한 신설도로 개통은 접근성을 크게 개선하는 효과가 있다. 땅값에 있어서는 접근성 또한 대단히 중요한 요소가 되는 것이다.

토지투자자가 장기적인 안목으로 보아야 할 것이 그 지역의 지속적인 인구증가 추세다.

과거 3년에서 5년 동안 계속하여 인구가 는다는 것은 고정인구가 많고, 유입인구도 증가하고 있다는 반영이다. 인구가 늘면 일자리, 주택, 유통, 의료, 레저 등 문화시설의 수요확산으로 땅값이 오를 것은 당연한 이치다. 다만 이러한 인구추이는 관련 통계자료를 잘 분석해 보아야 할 것이다.

그 외에 토지의 지목이나 용도의 변경 등 토지 리모델링의 가능성 또한 중요한 지가결정 요인이 된다. 행정구역의 통합 혹은 변경도 편입되는 지역의 땅값을 올리기도 한다.

땅값은 일반적으로 오를 때는 상향평준화의 경향이 있으며, 내릴 때는 하방경직성을 띄게 되기 때문이다. 또한 실수요자 입장에서는 선호하는 지역의 트렌드(Trend)나 어느 지역의 브랜드(Brand) 또한 좋은 땅의 조건이 된다. 전원주택지로 평창에 이어 양평과 홍천지역을 찾는 것이 그 실례다.

땅 값은 때로는 보상금으로 매입하는 태토수요나 투기목적의 가수요 때문에 크게 오르기도 한다.

땅값은 이와 같이 여러 가지 요소들이 혼재하여 처음부터 땅값을 결정하고, 세월이 흐르면서 그 지역의 주변환경이 달라져 오르게 되는 것이다. 지금 추진되고 있는 토지규제완화도 그러한 배경으로 이해하는 것이 성공적인 토지투자를 할 수 있는 방법이라고 본다.[토지투자재테크 36계에서-가야컨설팅 http://www.higaya.net]

tag : 토지리모델링, 토지재테크

부재지주 양도세 중과 폐지 전망

2009-03-22T11:12:32Z

부재지주 양도세 중과 폐지 전망

부재지주에 대한 66% 양도세 중과가 폐지될 전망이다.

3월15일 기획재정부에 따르면 경제활성화 등을 위해 부재지주 등 비사업용 토지와 2주택 이상의 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하는 내용의 세제개편안을 마련하고, 다음 달 임시국회에 제출키로 했다. 완화되는 양도세의 적용시점은 3월 16일 이후 거래분부터다.

비사업용 토지에 대한 양도세의 경우 개인은 현재 60%, 법인은 법인세(11-22%) 외에 양도세 30%를 추가해 57.2%에 달하는 세금을 내야 했지만, 앞으로는 모두 기본세율(6-35%)로 내게 된다. 비사업용 토지에는 개인의 경우 부재지주 농지와 임야, 빈 집터, 잡종지 등 대부분의 토지가 포함된다.

다만 부재지주에 대한 장기보유특별공제의 적용은 미지수다.그간 토지를 소유한 사람이 직접 토지를 이용해 생산활동을 하지 않아 비사업용 토지(나대지 잡종지)로 분류되거나 부재지주로서 농지(전·답·과수원), 임야, 목장용지를 소유하다 양도하는 경우 양도차익의 60%를 세금으로 내야 했었다.

지난 몇 년 간 토지거래가 어려웠던 것은, 살 때 토지거래허가제도와 함께 팔 때 부재지주(비사업용 토지) 농지 임야등에 대한 양도세 60% 중과세 때문이었기 때문에, 이번 양도세 중과 폐지로 향후 토지시장의 분위기 회복과 거래의 활성화가 기대된다.

자료게시 가야컨설팅 http://www.higaya.net

[고양 일산]가야(佳野) 토지&경매학원

2009-03-08T13:56:31Z

이제 토지와 경매를 배우러

일산에서 강남까지 가실 필요가 없습니다.

토지전문 (주)가야컨설팅 부설

경매전문 스피드옥션 경기북부지사

[고양시 일산 중심 장항동 소재]

가야(佳野) 토지&경매학원

[2009년 4월 6일 개강 / 주야간 수강생 접수]

상담 및 문의

■ 가야토지&경매학원 상담실 : 전화 031-902-0036(대)

■ 홈페이지 : http://www.higaya.net(가야컨설팅)

■ 이메일 : tojipro@naver.com

■ 위치 : 경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호

(주)가야컨설팅 내

제2기 토지전문과정(주간/야간)

■ 대상 : 토지투자와 개발에 관심을 가진 일반인 공인중개사 토지관련 사업자

■ 기간 : 4월 7일(화) ~ 4월 30일(목) 매주 화 목(주2회) 4주간

주간반 오후 2시- 5시(3시간)

야간반 저녁 7시- 10시(3시간)

■ 강좌 : 8강과 1회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; (주)가야컨설팅 이승진 대표

■ 교재 : 신간 토지투자재테크 36계(이승진 저)

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 현장답사비 포함)

■ 강의일정

제1강 임야도 등 토지서류 익히기와 토지현장답사요령

제2강 토지지목별(잡종지, 농지, 임야, 도로, 하천, 구거 등)투자요령

제3강 관리지역 등 용도지역별 투자요령

제4강 투지하기 좋은 땅 고르는 8가지 비법

제5강 토지공법의 이해와 수도권토지투자요령

제6강 토지리모델링과 농지 및 산지전용

제7강 지목변경 용도변경 토지분할로 땅값 올리기

제8강 토지투자의 함정과 성공 및 실패사례

현장실습 토지현장답사(별도 정하는 일시)

제2기 경매전문과정(주간/야간)

■ 대상 : 경매에 관심을 가지고 공부하며 투자하려는 일반인 회사원 공인중개사

■ 기간 : 4월 6일(월)~4월 27일(월) 매주 월 금(주 2회) 4주간

주간반 오후 2시 - 5시(3시간)

야간반 저녁 7시 - 10시(3시간)

■ 강좌 : 7강과 2회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; 경매고수 이인덕 교수(한국공인중개사협회 전임강사) 외

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 2회 현장답사비 포함)

■ 강의일정

제1강 경공매 기초와 경매투자요령

제2강 경매물건 선정요령 및 가격분석 포인트

제3강 권리분석과 배당 일반

제4강 아파트 상가 토지별 권리분석요령

제5강 물건 현장답사요령과 유의사항

제6강 입찰에서 명도까지의 절차분석

제7강 유치권 법정지상권 등 특수권리와 특수물건

법원실습 법원입찰 현장실습(별도 정하는 일시)

현장실습 물건현장답사(별도 정하는 일시)

가야토지&경매학원의 8대 특징

1. 강의, 사례와 현장답사를 통합한 철저한 실무교육 위주

2. 이론 실전 및 경험을 갖춘 전문강사진

- 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지 직강

- 경매실전고수 이인덕 교수(협회 전임강사)외 쟁쟁한 경매강사진

3. 편리한 교통과 쾌적한 학원환경

- 고양시 일산 중심 장항동 소재(MBC 맞은편), 호수공원 인접 쾌적한 환경

- 3호선 정발산역에서 미관광장 경유 5분 거리

- 자유로 장항IC에서 진입 후 3분 거리

4. 의정부법원 고양지원에 인접하여 경매입찰현장 견학 및 실습 편리

5. 경매교육기간 중 스피드옥션 사이트 무료이용권 제공

6. 강의료에 교재책자 및 현장실습비용 포함 - 추가부담 없음

- 각 과정 교재책자(정가 20,000원~25,000원) 1권 무료 증정

- 강의료에 토지 1회, 경매 2회 현장실습비용 포함

7. 주야간 동시 진행으로 결석 시 대체수강 가능함

8. 수료 후 각 기수별 커뮤니티 구성 및 체계적 사후관리

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tag : 토지투자, 경매투자, 토지리모델링, 토지재테크, 토지경매, 경매재테크

가야(佳野) 토지&경매학원 3월 수강생 모집

2009-02-28T12:28:03Z

이제 토지와 경매를 배우러

일산에서 강남까지 가실 필요가 없습니다.

토지전문 (주)가야컨설팅 부설

경매전문 스피드옥션 경기북부지사

가야(佳野) 토지&경매학원

[고양시 일산 중심 장항동 소재]

[2009년 3월3일 개강 / 주야간 수강생 접수 중]

상담 및 문의

■ 가야토지&경매학원 상담실 : 전화 031-902-0036(대)

■ 홈페이지 : http://www.higaya.net(가야컨설팅)

■ 이메일 : tojipro@naver.com

■ 위치 : 경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호

제1기 토지전문과정(주간/야간)

■ 대상 : 토지투자와 개발에 관심을 가진 일반인 공인중개사 토지관련 사업자

■ 기간 : 3월 3일(화)~3월 26일(목) 매주 화 목(주2회) 4주간

주간반 14시- 17시(3시간)

야간반 19시- 22시(3시간)

■ 강좌 : 8강과 1회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; (주)가야컨설팅 이승진 대표

■ 교재 : 신간 토지투자재테크 36계(이승진 저)

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 현장답사비 및 VAT 포함)

■ 강의일정

제1강 임야도 등 토지서류 익히기와 토지현장답사요령

제2강 토지지목별(잡종지, 농지, 임야, 도로, 하천, 구거 등)투자요령

제3강 관리지역 등 용도지역별 투자요령

제4강 투지하기 좋은 땅 고르는 8가지 비법

제5강 토지공법의 이해와 수도권토지투자요령

제6강 토지리모델링과 농지 및 산지전용

제7강 지목변경 용도변경 토지분할로 땅값 올리기

제8강 토지투자의 함정과 성공 및 실패사례

현장실습 토지현장답사(별도 정하는 일시)

제1기 경매전문과정(야간)

■ 대상 : 경매에 관심을 가지고 공부하며 투자하려는 일반인 회사원 공인중개사

■ 기간 : 주간반 14시- 17시(3시간) 3월9일(월)~3월 30일(월) 매주 월 금(주 2회) 4주간

야간반 19시- 22시(3시간) 3월 4일(수)~3월 25일(수) 매주 월 수(주 2회) 4주간

■ 강좌 : 7강과 2회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; 경매고수 이인덕 교수(한국공인중개사협회 전임강사) 외

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 2회 현장답사비 및 VAT 포함)

■ 강의일정

제1강 경공매 기초와 경매투자요령

제2강 경매물건 선정요령 및 가격분석 포인트

제3강 권리분석과 배당 일반

제4강 아파트 상가 토지별 권리분석요령

제5강 물건 현장답사요령과 유의사항

제6강 입찰에서 명도까지의 절차분석

제7강 유치권 법정지상권 등 특수권리와 특수물건

법원실습 법원입찰 현장실습(별도 정하는 일시)

현장실습 물건현장답사(별도 정하는 일시)

가야토지&경매학원의 7대 특징

1. 사례와 현장답사를 통합한 실무교육 위주

2. 이론 실전 및 경험을 갖춘 전문강사진

- 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지 직강

- 경매실전고수 이인덕 교수(협회 전임강사)외 쟁쟁한 경매강사진

3. 편리한 교통과 쾌적한 학원환경

- 고양시 일산 중심 장항동 소재(MBC 맞은편), 호수공원 인접 쾌적한 환경

= 3호선 정발산역에서 미관광장 경유 5분 거리

- 자유로 장항IC에서 진입 후 5분 거리

4. 의정부법원 고양지원에 인접하여 경매입찰현장 견학 및 실습 편리

5. 경매교육기간 중 스피드옥션 사이트 무료이용권 제공

6. 강의료에 교재책자 및 현장실습비용 포함 - 추가부담 없음

- 각 과정 교재책자(정가 20,000원~25,000원) 1권 무료 증정

- 강의료에 토지 1회, 경매 2회 현장실습비용 포함

7. 수료 후 각 기수별 커뮤니티 구성 및 체계적 사후관리

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일산에 가야(佳野) 토지&경매학원 오픈[가야컨설팅]

2009-02-07T18:33:29Z

토지전문 (주)가야컨설팅 부설

경매전문 스피드옥션 경기북부지사

가야(佳野) 토지&경매학원

[고양시 일산 중심 장항동 소재]

2009년 개강 / 주야간 수강생 모집

가야토지&경매학원의 7대 특징

1. 사례와 현장답사를 통합한 실무교육 위주

2. 이론 실전 및 경험을 갖춘 전문강사진

- 가야토지시리즈(전 4권) 저자 이승진 대표 토지 직강

- 경매실전고수 이인덕 교수(협회 전임강사)외 쟁쟁한 경매강사진

3. 편리한 교통과 쾌적한 학원환경

- 고양시 일산 중심 장항동 소재(MBC 맞은편), 호수공원 인접 쾌적한 환경

= 3호선 정발산역에서 미관광장 경유 5분 거리

- 자유로 장항IC에서 진입 후 5분 거리

4. 의정부법원 고양지원에 인접하여 경매입찰현장 견학 및 실습 편리

5. 경매교육기간 중 스피드옥션 사이트 무료이용권 제공

6. 강의료에 교재책자 및 현장실습비용 포함 - 추가부담 없음

- 각 과정 교재책자(정가 20,000원~25,000원) 1권 무료 증정

- 강의료에 토지 1회, 경매 2회 현장실습비용 포함

7. 수료 후 각 기수별 커뮤니티 구성 및 체계적 사후관리

상담 및 문의

■ 가야토지&경매학원 상담실 : 전화 031-902-0036(대)

■ 홈페이지 : http://www.higaya.net(가야컨설팅)

■ 이메일 : tojipro@naver.com

■ 위치 : 경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드빌딩 601호

창립기념 무료공개강의

정원 : 각 정원 30명(좌석관계로 신청 선착순)

장소 : 장항동 가야토지&경매학원 교육장

신청 : 031-902-0036(학원 상담실)

1차 : 2월19일(목) 낮 2시-4시(2시간) 땅 보는 눈 높이는 요령(이승진)

2차 : 2월20일(금) 저녁 7시-9시(2시간) 경매투자의 함정과 성공사례(이인덕)

3차 : 2월 24일(화) 낮 2시-4시(2시간) 경매투자의 함정과 성공사례(이인덕)

4차 : 2월24일(화) 저녁 7시-9시(2시간) 좋은 땅 고르는 비법(이승진)

제1기 토지전문과정(주간/야간)

■ 대상 : 토지투자와 개발에 관심을 가진 일반인 공인중개사 토지관련사업자

■ 기간 : 3월 3일(화)~3월 26일(목) 매주 화 목(2일) 4주간

주간반 14시- 17시(3시간)

야간반 19시- 22시(3시간)

■ 강좌 : 8강과 1회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; (주)가야컨설팅 이승진 대표

■ 교재 : 신간 토지투자재테크 36계(이승진 저)

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 현장답사비 및 VAT 포함)

■ 강의일정

제1강 임야도 등 토지서류 익히기와 토지현장답사요령

제2강 토지지목별(잡종지, 농지, 임야, 도로, 하천, 구거 등)투자요령

제3강 관리지역 등 용도지역별 투자요령

제4강 투지하기 좋은 땅 고르는 8가지 비법

제5강 토지공법의 이해와 수도권토지투자요령

제6강 토지리모델링과 농지 및 산지전용

제7강 지목변경 용도변경 토지분할로 땅값 올리기

제8강 토지투자의 함정과 성공 및 실패사례

현장실습 토지현장답사(별도 정하는 일시)

제1기 경매전문과정(야간)

■ 대상 : 경매에 관심을 가지고 공부하며 투자하려는 일반인 회사원 공인중개사

■ 기간 : 3월 4일(수)~3월 25일(수) 매주 월 수(2일) 4주간

야간반 19시- 22시(3시간)

■ 강좌 : 7강과 2회 현장답사

■ 모집정원 ; 30명

■ 강사 ; 경매고수 이인덕 교수(한국공인중개사협회 전임강사) 외

■ 강의료 : 30만원(교재책자, 2회 현장답사비 및 VAT 포함)

■ 강의일정

제1강 경공매 기초와 경매투자요령

제2강 경매물건 선정요령 및 가격분석 포인트

제3강 권리분석과 배당 일반

제4강 아파트 상가 토지별 권리분석요령

제5강 물건 현장답사요령과 유의사항

제6강 입찰에서 명도까지의 절차분석

제7강 유치권 법정지상권 등 특수권리와 특수물건

법원실습 법원입찰 현장실습(별도 정하는 일시)

현장실습 물건현장답사(별도 정하는 일시)

학원위치

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토지투자 재테크 36계[가야컨설팅]

2009-02-01T21:12:24Z

토지투자 재테크 36계[가야컨설팅]

토지투자입문서 발간 안내[가야컨설팅]

책제목 ; 토지투자재테크 36계

부 제 : 이승진의 알기쉬운 땅이야기

저 자 ; 이승진 가야컨설팅 대표

발행예정일 ; 2009년 2월 17일

이 책의 특징

1. 2009년 2월 1일 현재의 최신법령을 기준으로 하였으며, 2008년중 발표된 토지규제완화의 주요내용을 빠짐없이 수록하였다.

2. 투자하기 좋은 땅을 고르는 8가지 조건을 경험적 자료를 제시하며 명쾌하게 설명하였다.

3. 초보 토지투자자가 알아야 할 필수적인 땅서류, 현장답사, 지목, 용도지역, 핵심 공법규제와 개발요령을 모두 망라하여 평이하게 해설하였다.

4. 토지실무에서 자주 문제되는 연접개발제한과 부재지주, 허가구역의 이용목적변경에 대해 체계적인 상세한 해설을 하였다.

5. 토지투자와 연관해서 알아두어야 할 토지개발의 기초절차와 지목변경, 용도변경, 토지분할 산지전용 등에 관해 알기쉽게 실무적인 설명을 하였다.

6. 현황지목, 폐구거처리, 토지매수청구권, 도시재생, 도시연담화 등 최근에 부각되는 새로운 쟁점사항을 소개 해설하였다.

7. 부동산중개 개발 컨설팅 매매 임대업 등 13개의 토지관련사업에 대해 취급업무와 근거법규를 폭넓게 소개하였다.

이 책의 목차

제1부 토지투자의 기초를 다진다

제1장 토지투자의 특성을 알아본다

제2장 초보 토지투자자의 체계적 학습요령

제3장 토지거래 시 꼭 보아야 할 땅서류는 무엇이 있는가?

제4장 토지현장답사는 왜 필요한가?

제2부 땅값과 토지관련사업

제5장 땅을 잘 팔고 사는 요령

제6장 토지평가의 종류와 활용방법

제7장 토지수용 보상기준과 토지매수청구권

제8장 토지관련사업에는 어떤 것이 있는가?

제3부 지목의 이해는 토지투자의 출발점

제9장 공부상 지목과 현황지목

제10장 대지와 잡종지

제11장 농지와 목장용지

제12장 임야와 산지

제13장 도로 하천과 구거

제4부 토지의 용도지역별 투자요령

제14장 용도지역은 어떻게 분류하는가?

제15장 도시지역 땅의 투자요령

제16장 농림지역 땅의 투자요령

제17장 관리지역 땅의 투자요령

제18장 자연환경보전지역 땅의 투자요령

제5부 투자하기 좋은 땅 고르는 8가지 조건

제19장 개발지와 인접지역

제20장 도로개통과 접근성의 개선

제21장 인구가 지속적으로 증가하는 지역

제22장 도시확산 재생과 용도지역 변경

제23장 토지규제의 해제와 완화

제24장 가수요 트렌드 브랜드 토지리모델링

제6부 공법상 토지규제의 완화 전망

제25장 수도권토지규제와 자연보전권역

제26장 토지거래허가구역

제27장 그린벨트

제28장 토지양도세와 부재지주

제7부 지목변경으로 땅값 올리기

제29장 토지개발의 절차와 요령

제30장 형질변경과 지목변경

제31장 땅과 건물의 용도변경

제32장 토지공동구매와 토지분할

제33장 산지전용과 연접개발제한

제34징 농지전용과 농촌관광사업[강화도 관광농원 조성사례분석]

제35장 나 홀로 인터넷 토지정보 찾기 노우하우

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문의처 가야컨설팅{031-902-0036]

tag : 토지투자, 토지재테크