당신을 축복합니다.

출구전략 시기가 무서운 이유?

2009-10-23T17:52:38Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 148222 | 09.10.21 05:37, 글 : 무뇌>

출구전력 시기에 무엇무엇이 겹쳐있을까 ?

내년 하반기쯤 출구전력이 단행될거라고 대부분 예상할것이다 .

출구전략 시기와 더불어 그때 겹칠 다양한 상황들 ..

1. 금리인상

2. 원금상환

3. 중소기업의 부실채권 , PF 부실 ..

4. 본격적인 구조조정으로 인한 실업률 양산 진행형

5. 은행 건전성 악화로 인한 서브프라임 도래 위기 가능성

6. 과다한 재정지출로 인한 세금폭탄

7. 미국의 긴축정책 .. 원자재 폭등 , 하이퍼인플레이션 도래

그나마 희망이 있는건

7 환율상승으로 인한 대기업들의 수출증가 ( FTA -EU 협상 시너지 증진 )

8. SOC 투자 확대로 인한 성장률 증진 ...

9. 건설부양효과 ???

개인적인 생각은 한국은 앞으로 버블경제의 몰락으로 인해 경기회복에 나침판이 되야 하는것이 ..

바로 기업들이 수출증가 와 SOC 투자확대일것이다 .

하지만 처음으로 맞는 버블경제 위기의 후유증은 엄청날것으로 예상된다.

1. 금리인상

예상대로 은행의 건전성은 바닥을 긴다 . 예대역마진을 체우기 위한 은행의 초고금리

과연 몇퍼센테이지가 적용될까 . 예를 들어서이자 10%라고 가정을 해보자 .

우리나라 주택담보비율을 받은 사람들의 대부분이 연평균 4천만원 이하 이고 참여정부시절

대부분 통계에 따르면 기본 2-3억 되더라 .. 대부분이 3억 -4억 이상이더라 ..

이자만 얼마나 갚아야 될까 ?

1억만 치더라도 이자율 10%면 연 천만원이 된다 .

통합도산법도 자격기준이 있으며 .. 주택담보에서는 공정이자가 적용된다 한들

원금포함해 어마어마한 액수임에는 틀림이 없다 .. 이걸 버틸 수 있을까 ..

위에 이자율 10%는 현재 은행의 건전성을 따졌을때 최소한의 이자율을 적용시킨거다 ..

2. 원금상환

금리인상보다 더 무서운건 원금상환이다 . 그 만큼 과대출받은 사람들이 많기때문이다 .

요즘 다주택자들의 매도가 급격히 늘어나고 있음에도 수요가 없다 .

거기다 DTI 규제등 기존 주택에 관해서 대출을 엄격히 하고 있어 발목을 잡히는 상황이다 .

매도가 급격히 늘고있는 건 원금갚아야 되는 시기와 그에 따른 불안감을 단면적으로 나타내주는 척도다 .

3. 위에 두 문제만 봐도 경제에 미치는 파급효과는 엄청날 것으로 예상된다 .

허나 더 무서운건 앞으로 이 문제들을 더욱 구렁텅이러 넣어버릴 중소기업의 몰락이다 .

중소기업의 대출문제 , PF 대출문제등 현재 은행이 회수하지 못하는 채권은 어마어마 하다 .

거기다 내년 본격적인 구조조정으로 인해 중소기업은 줄도산 당하고 .

은행의 외화대출만기일은 다가오는 이 시점에 도미노처럼 파산될 가능성이 커진다 .

또한 실업률 양산으로 인해 경매로 넘어가는 주택도 더 많아질 것으로 예상된다 .

4. 최악의 상황으로 치닫는 은행의 몰락 ,그에 따른 한국판 서브프라임의 도래 ..

내수는 바닥을 기고 .. 자산처분으로 인한 아파트값 거품 몰락은 일본의 잃어버린 10년을 방불케 할것이다 .

현재 한국의 상황은 일본과 너무나도 비슷하다 . 역사가 증명을 했듯이 언젠가 부작용으로 나타날

현 한국의 거품경제에 몰락을 예고한다 .

5. 정부는 재정지출 과다로 단기간 경제성장률을 올렸지만 이것 또 한 일시적인것이다 .

건설부양효과 내수를 증가시켜야 되지만 소비가 죽으면 결국 시너지 효과가

발휘되기 어렵다 . 현재 신규분양에 대해선 집단대출을 해주고 있고 심지어 현재

건설사들의 분양가 대폭 인하 경쟁이 불붙었음에도 불과하고 청약률이 예상보다 낮다 .

거기다 출구전략 시기 재정지출 과다로 인한 피해는 곧 세금폭탄으로 이어져

내수가 살아나기 어렵다 .

현재 보금자리주택등 청약률이 예상보다 적으며 현재 미분양으로 남아있는

아파트만 해도 12만가구가 된다 . 이는 곧 국민들이 심리를 간파할 수 있는 척도다 .

그나마 저금리로 일시적인 주택상승이 예상되고 집값이 굼틀되지만 출구전략시기가 되면

감소할 가능성이 너무 크다 .

6. 한국이 출구전략 하는 시기는 내년 하반기라고 예상한다 . 내년 하반기에는 미국도 가능성이 크다 .

미국의 긴축정책으로 인한 원자재 폭등으로 현재의 원자재에 값이 더 올라간다면 이는 곧

하이퍼 인플레이션의 도래를 의미한다 . 임금은 낮아지고 물가는 폭등하고 ..

최소한의 소비마져 없어질 가능성이 커진다 .

7. 그나마 희망이 되는건 현재 EU와 FTA 추진과 더불어 환율상승으로 인한 대기업들의 수출상승

현재 SOC 투자확대에 따른 일자리 창출과 더불어 과연 경제가 살아날까 ?

부동산이 죽으면 도미노처럼 쓰러지게 되있는게 한국의 상황이다 .

아파트 공화국 , 아파트로 소비하고 아파트로 죽는게 한국이다 .

거시적으로 수출상승으로 인해 경제가 꿈틀거린다고 한들 부동산으로 인한 피해를 덮기에는

효과가 미비할 가능성이 크다 .

[아고라 부동산토론방] 주택대출규제는 왜 지능적인 부동산 부양책인가?

2009-10-12T11:44:45Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 145389 | 09.10.12 09:13, 글 : 케네디언]

일부에서는 현 정부의 주택대출 규제 움직임만을 보고 현 정부가 능동적이고 선제적으로 집값 거품을 빼기 위해 움직이고 있는 것이 아니냐는 착각을 하고 있다. 하지만 현 정부의 주택대출 규제 강화 조치는 어떻게 보면 현 상태에서 집값 거품 붕괴를 최소화하기 위한 고육책이라고 할 수 있다. 현 정부도 대내외적인 언론 플레이와는 달리 현재의 경기회복 움직임이 막대한 적자재정 부양책과 저금리와 유동성확대 정책을 통한 효과 때문이라는 것을 알고 있으며 민간의 자생적인 경기회복으로 이어지기 어렵다는 사실을 잘 알고 있을 것이다. 이 때문에 현 정부는 지금의 재정 및 통화확대 정책 기조를 최대한 연장하기 위해 한국은행의 기준금리 인상을 저지하려고 총력을 기울이는 것이다. 특히 현 정부는 가뜩이나 취약한 부동산 시장에 매우 큰 충격을 줄 수 있는 기준금리 인상 시기를 최대한 지연시키기 위한 고육책으로서 주택대출규제를 다시 도입하고 있는 것이다. 부동산시장과 경제시스템 전반에 전방위적인 영향을 미치는 기준금리 인상 조치에 비해 LTV와 DTI규제는 지역별, 주택시장별, 금융권별로 선별해서 사용할 수 있고, 규제 비율도 탄력적으로 적용할 수 있는 미시적 조치이기 때문이다.

이처럼 정부의 주택대출 규제 도입 조치는 정부의 능동적이고 선제적 조치라기보다는 역으로 현재의 집값 거품을 최대한 오랫동안 부양하기 위한 고육책이라고 할 수 있다. 실제로 정부가 DTI 규제를 도입하면서도 신규분양 시장의 주택집단대출에는 이를 적용하지 않기로 한 것이 단적인 예라고 할 수 있다. 올해 하반기 수도권에는 모두 20만호 수준의 분양이 이뤄진다. 2008년 이후 주택경기 침체로 분양을 미뤄오던 건설업체들의 대규모 분양이 한꺼번에 몰리면서 예년에 비해 두 배 이상의 분양 물량이 수도권에서만 한꺼번에 쏟아지고 있는 것이다. 특히 올해 하반기 분양시장에서는 2,000~3,000호 이상의 대단지 분양물량이 많아 이들 분양에서 대규모 미분양이 발생할 경우 해당 건설업체들은 심각한 자금난에 빠지면서 존폐의 기로에 서야 하는 경우도 적지 않다. 그러나 정부의 이 같은 고육책에도 불구하고 전반적으로는 정부 또한 현재의 부동산 거품을 무한정 키울 수 없는 한계에 봉착하고 있다는 점을 보여주고 있다고 할 수 있다.

더구나 이미 한국은행이 기준금리를 인상하기도 전에 주택대출의 90% 이상을 차지하는 변동금리대출의 기준이 되는 CD금리가 8월부터 뜀박질하고 있다. CD 3개월물 금리는 8월 초 2.41%에서 두달여 만인 10월 8일 현재 2.80%까지 약 0.39%포인트 상승했다. 현재의 전반적인 경기 여건상 한국은행이 기준금리를 인상한다고 해도 0.25%포인트씩 단계적으로 올릴 가능성이 높다는 점을 감안하면 이미 한국은행이 한 번 반 정도 기준금리를 인상한 정도로 시장금리가 상승하고 있는 것이다. 그 동안 한국은행과 정부가 시장 리스크를 반영하지 않고 억지로 시중금리를 눌러왔지만 정부의 막대한 재정지출 확대로 국고채 물량이 늘고 가계대출자들의 만기 연장으로 은행의 유동성이 줄어 CD와 은행채 발행을 통한 자금확보를 할 수밖에 없다. 요약하자면 지난해 말 국내 부동산시장의 버블 붕괴 압력을 정부가 막대한 부양책을 통해 단기적으로는 억제했지만 결국 그 같은 부동산 버블 붕괴 압력이 다시 시장금리 인상이라는 형태로 생겨나고 있는 것이다.

한편 국내외 대부분 사례를 보더라도 주택시장의 사이클은 일반적인 경기 사이클보다 훨씬 길다. 대부분의 나라에서 부동산시장은 10~20년 주기로 버블 형성과 붕괴를 반복한다. 국내의 경우 국민은행 주택가격지수가 작성된 1986년 시점부터 물가상승률을 제외한 실질가격지수로 따져봐도 그렇다. 국내 부동산시장은 1987~1991년 초의 상승기와 1991년 초~1999년 초까지의 하강기를 거쳤다. 상승과 하강에 약 12년 정도 걸린 셈이다. 그런데 2000년대 부동산 버블은 1999~2007년 초까지 상승기를 거쳐 이후 큰 틀에서 대세 하락하는 흐름을 보이고 있다. 이번 반등기는 아직 그 같은 장기대세 하락 흐름에서 벗어나지 못하고 있다.

보통 부동산 시장의 사이클은 부동산 버블의 크기와 상승기간에 비례한다. 2000년대 부동산 버블의 규모가 컸고, 상승기간도 길었던 만큼 향후 집값은 최소 7~8년 이상 장기 하락할 가능성이 높다. 올해 나타난 반등세는 거꾸로 마지막 남은 잠재 주택수요를 일찌감치 소진케 해 주택시장의 침체를 더욱 장기화하는 힘으로 작용할 가능성이 높다. 물론 불과 2~3년 후부터 본격화할 베이비붐세대의 은퇴와 주택 유효수요층의 감소, 한국경제의 성장잠재력 약화, 88만원 세대로 대표되는 신규 주택수요 연령층의 소득기반 약화, 2010년대 이후 만성적인 주택공급과잉 상황을 고려하면 집값이 일본처럼 10년 이상 장기 침체할 가능성도 적지 않다. 이미 지방 주택시장에서는 그 같은 조짐이 나타나고 있다. 아직은 인구동태 변화에 따른 충격이나 주택공급 과잉 효과가 체감할 정도로 크지 않아서 일반인들이 혼란스러워하지만 조만간 이 같은 추세를 인정하지 않을 수 없게 될 것이다.

[아고라 부동산토론방] 주택대출규제는 왜 지능적인 부동산 부양책인가?

2009-10-12T11:44:45Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 145389 | 09.10.12 09:13, 글 : 케네디언]

[아고라 부동산토론방] 은마아파트 재건축 수익성이 없는 이유

2009-10-12T11:23:51Z

<출처 : 아고라 부동산토론방, 번호 145385 | 09.10.12 08:25, 부화뇌동>

1-2)대한민국 최초의 고층아파트 재건축 순환주기가 와있습니다.

(고층아파트:15층이상, 저층아파트:5층이하)

재건축을 앞두고 있는 강남 송파 가락동 저층 시영아파트 재건축 현장에서는 무슨일이 일어나고 있을까요?
그곳은 3000가구가 넘는 대단지에, 대지지분이 135%나 되는

(30평아파트의 대지지분이 40.5평이라는 뜻)
2006년에 13평이 7억을 호가하던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.
그런데 지금은 4억에도 잘 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 그 이유를 살펴보겠습니다.
현행 재건축법상
가)개발분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 됩니다.
나)재건축시 전용면적 18평 이하의 소형아파트를 20%이상 지어야 합니다.
다)과밀억제 부담금 등 기타 비용이 또 들어갑니다.
이러한 이유로...
전용25평(32평형)을 배정받는데 현금 청산금으로 2억 5천만원 정도를 지불해야 합니다.
여기에 재건축시 수년간 이주비(전세금대출2억+대출이자비용6천만원)을 추가로

2억6천만원 정도를 부담해야 합니다.
합이 5억 1천만원이나 들어갑니다.

여기에 강남 재건축 아파트는 자가거주율이 20%가 채 되지 않고 있으며
가구당 평균 융자금액이
가)제1금융권 평균 2억9천만원
나)제2금융권 평균 5억3천만원
따라서 금리인상 및 금융구조적으로 굉장히 취약한 구조입니다.

여기가 끝이면 좋으련만 더 심각한 문제가 있습니다.
재건축 기간중에 관행적으로 발생하는 설계변경비용으로 인한 비용증가가 발생하게 되며 이때문에
조합원측과 조합측의 얽히고 설킨 소송사태로 모든 공정이 중단된채 4년이상이 흘러버린 상태입니다.
그 4년이란 기간중에 들어간 비용은 PF(프로젝트 파이낸싱)로 이루어져 연리14%의 고금리로

이자에 이자가 발생하여
조합분담금이 불어나는 상태이며, 각종 이권을 둘러싼 소송으로 세월이 가면 갈수록 조합원들의

금융비용만 눈덩이처럼
불어나고 있는 상황입니다.

대지지분이 무려 135%(30평아파트 대지지분이 40.5평이라는 뜻)나 되는 저층아파트 재건축

현장이 이럴진데
대지지분이 고작 40%(30평 아파트 대지지분이 12평이라는 뜻)밖에 안되는 고층아파트 재건축 현장은 더 말해 무엇하겠습니까?
현재 강남구에는 35년차가 넘은 고층아파트는 은마,잠실주공5단지,쌍용,한양,현대 등 대거

포진하고 있습니다.
은마와 잠실주공5단지를 예를 들어보면, 재건축 조합을 구성한지 8년이 넘어가고 있는데
아직까지 재건축 착공은 고사하고 조합설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있습니다.
그 이유는 위에서 설명한데로
가)소형평형의무비율
나)개발분담금
등으로 일반분양을 감안하더라도, 현재 살고있는 평형보다 훨씬 좁은 평형배정을 감수해야 하기

때문입니다.
이런 상태에서 조합설립 인가를 받게되면 그 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려 빼지도

박지도 못하는 상황이 되기 때문입니다.
즉 폭탄돌리기를 더이상 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것입니다.
어거지로 재건축을 시행하려 했다가는 가구당 이주전세비+전세대출이자비용+재건축비용+철거비 등으로 최하 6억5천만원 이상의
현금이 필요한 상황이 되버려 재건축 자체가 불가능한 상황에 처해있는게 현실입니다.
더더욱 우려스러운것은 다음정권이 지나고 나면 45년차에 진입하는 이들 재건축대상 아파트들은 과거 한강시민아파트,
청계천 시민아파트처럼 강제퇴거 당할 수 밖에 없는 시기가 도래할 것입니다.

(용산참사를 떠올려 보시면 됩니다.)

그렇다면 왜 아파트 재건축 조합원들은 이러지도 저러지도 못하고 수년채 재건축 관련 소송에 휘말려 있는 것일까요?

그것은 바로

대지지분이 소유할 수 있는 권리라는 아파트 소유자들의 일방적인 오해 때문입니다.

집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다"라는 법 조항은
건물이 철거되면 대지지분에 대한 소유권도 사라진다는 의미입니다.
이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하다는 말입니다.
아파트 대지 지분은 가구의 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다.

이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이됩니다.

실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이었는데.
평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고
소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아,
추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억하셔야 합니다.

즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.

즉 재건축 아파트에 투자를 염두해 두고 계신 분들이라면 정말 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을
가구주의 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류에서 빠져나오셔야 합니다.
정말 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하셔야 합니다.
어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 조합원들은 옴짝 달싹 못하고
다수의 의사대로 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.

-원작자: 윤상원- [각색:부화뇌동]

P.S

고급정보를 더 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼-부동산 컬럼에서 부화뇌동의 글로 보실 수 있습니다.

http://cafe.daum.net/kseriforum

[아고라 부동산토론방] 인플레이션과 출구전략

2009-10-08T15:19:20Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 787553 | 09.10.08 07:10, 글 : 상승미소>

어제 밤 늦게 서울에 도착했습니다. 오늘 아침은 목요일이기에 무척 바쁘게 움직일 것 같아, 글을 쓸시간이 부족할 것 같아 오늘 올려봅니다. 최근 호주가 금리를 올리면서 출구전략의 시작이다라고 받아들이는 사람들과 경기 회복의 신호로 받아들이면서 주식시장의 추가 상승에 베팅을 하려는 사람들이 나타나고 있습니다. 그렇다면 출구전략은 무엇을 말하는 것일까요?

출구전략이란 간단히 말해서 시장에 풀어놓은 돈을 어떻게 회수하느냐의 문제라 생각하시면 됩니다. 이때 시장에 풀어놓은 돈은 정부의 신용과 민간의 신용으로 나누어 생각하시면 쉽습니다. 디플레이션초기에 정부는 대규모 리플레이션을 시도하게 됩니다. 이런 리플레이션은 시장에서 사라진 돈을 공급해 주는 것을 말하는데 통상 정부는 재정정책(우리나라 추경예산과 4대강 삽질 생각하시면 됩니다.)과 금리인하를 통한 민간 신용확대 정책을 사용하게 됩니다. 이렇게 리플레이션을 통해서 인플레이션을 다시 일으키게 되면 돈의 가치가 떨어지면서 사람들은 결국 주머니에 있는 돈을 쓰거나 빌려서 뭔가를 사려하고, 그렇게 돈이 돌게되면 경기가 회복된다는 의미를 갖게 됩니다.

그런데 우리가 가장 걱정하는 것이 바로 제대로 풀린 돈을 회수하지 못하게 될때의 짐바브웨와 같은 하이퍼인플레이션을 통제하기 위해 필요한 것이 출구전략입니다. 정부의 신용확대에 이어 민간의 신용이 급격하게 증가하게 될 때 인플레이션이 시작됩니다. 이때 선제적으로 금리인상을 통한 출구전략을 시행하지 못하고, 민간 신용이 급격하게 증가하면서 사람들이 주머니에 있는 돈을 털면서까지 자산 구매에 나서기 시작하면 그 어떤 금리 인상도 쉽게 통하지 않는 것이 하이퍼 인플레이션입니다. 그래서 계속 출구전략이 필요하게 된 것입니다.

그런데 문제는 미국의 경우에는 출구전략이 아직 필요한 단계가 아니라는 것입니다. 왜냐구요? 이미 숱하게 말씀드렸지만 미국은 정부의 신용은 늘어났지만 민간의 신용은 엄청나게 감소하고 있기 때문입니다. 실제로 금본위 폐지이후의 현재의 신용통화 시스템에서 인플레이션의 핵심은 은행의 신용증가입니다. 은행의 대출증가가 통화승수를 늘리는데 가장 중요한 것이됩니다.

위의 그림은 하상주 소장의 글에서 퍼온 그림입니다. 미국이 아무리 금리를 0% 내렸지만 개인과 가계는 대출을 지속적으로 상환하고 있습니다. 이런 상황에서 인플레이션을 걱정할 필요가 없습니다. 오히려 FRB의 국채매입이 종료하면 강화될 디플레이션을 걱정해야 합니다. 모기지 채권을 사주는 것의 금액을 늘리지 않고 내년 1분기에 끝내고 국채 매입이 10월부로 종료된 상황에서 미국 은행권의 신용이 계속 줄어든다면 결과는 디플레이션이란 상황에 직면하게 될 수밖에 없습니다. 이는 향후 달러가치가 강세로 전환될 수밖에 없는 또하나의 실질적인 증거가 될 것입니다.

오늘 새벽 FRB가 8월 미 소비자 대출 금액은 7월보다 120억 달러가 감소하였습니다. 인플레이션을 유발하기 위해 정부의 신용만 늘어날 뿐, 개인 대출은 지속적으로 감소하고 있음을 다시 한번 확인할 수 있었습니다.

그런데 이런 출구전략이 필요한 나라가 있습니다. 그런 나라는 정부재정정책과 함께 민간 신용도 크게 늘어난 나라들입니다. 남들은 부채를 줄여 그동안 부풀려진 거품을 줄이려고 노력하고 있는데, 전세계와는 반대의 방향으로 은행대출이 확대되며, 소비까지 늘어나려는 나라들이 그들입니다. 그들은 여러분들이 이미 알고 계신 중국, 한국, 호주입니다. 이미 이들 세나라는 가장 강력한 재정정책과 민간 신용확대가 같이 일어나고 있는 나라들입니다. 그렇기에 호주의 출구전략은 어쩌면 적절한 시점으로 생각하시면 됩니다. 하지만 문제는 중국과 한국입니다.

그중에 중국은 이미 수개월전부터 이런 상황을 예상하며 다시 대출을 줄이기 위해 노력하고 있습니다. 그에 따라 중국 증시는 이미 직전고점보다 20% 이상이 하락한 상황이고, 상품 투기에서 비롯된 원자재 사재기는 줄어들고 있는 상황입니다. 위 표에서 보시듯이 연초에 폭발적으로 증가한 광의통화 증가율이 8월부터 다소 완화되고 있습니다. 이는 중국 상하이 종합지수의 하락시점과 거의 일치하고 있습니다. 생산의 증가없이 통화량 증가를 통한 자산시장의 거품에 대한 우려때문일 것으로 생각해 봅니다. 그런데 한국은 어떤 상황일까요?

얼마전 올렸던 챠트입니다. 이런 인플레이션의 급습에 대비하여 한국은행은 이미 4월부터 본원통화 줄이기를 통한 출구전략을 시행하고 있습니다. 하지만 이런 의도와는 달리 한국의 금융기관 대출(신용)은 우리가 놀랄 정도로 늘어나고 있습니다. 여기에 최근 자동차 신차 구입 열풍과 함께, 부동산 주식등의 투자에 개인들이 빚을 내며 달려드는, 인플레이션 초기 국면에 진입하려는 모습입니다. 이에 한국은행장이 나서서 강력한 메시지를 전달하며 버블을 염려하고 있지만, 정부는 전혀 대응하지 않고 있는 상황입니다. 이유는 단 하나 부동산 거품 유지에 저금리 정책이 반드시 필요하기 때문일 것입니다.

통화량 조절에 대한 시기를 놓치게 되면 강력한 금리 인상도 먹히지 않는 인플레이션 초기에 진입할 수 있기 때문에 한국은행의 금리 인상 메시지가 설득력있게 들리고 있습니다. 이런 상황에서 한국이 오히려 중국이나 호주보다 먼저 금리인상을 통한 적절한 버블의 통제가 필요한 상황이지만 현정부의 의지는 전혀 없어보입니다. 이런 상황에서 선제적 조치로 보이는 호주의 금리인상은 상당히 좋은 경제적 판단임을 생각해봅니다.

정부가 출구전략을 통해 이런 위험을 대비하지 않으면 방법은 단 하나 입니다. 그것은 바로 개인 스스로 출구전략을 진행하는 수밖에 없습니다. 거품은 터질 수밖에 없는 것이 경제사의 진실입니다. 터지는 거품은, 다시 우리에게 더블딥을 넘어 지금까지 겪어 보지 못했던 경제적 어려움을 가져올 수밖에 없습니다. 빚을 줄이고, 자산가치 하락에 대비하는 자세만이 우리를 구해줄 수 있을 것입니다.

상승미소드림

추신)

이런 인플레이션이 갑자기 밀려올 때 부동산이 헷지가 될 수 있을까요? 짐바브웨의 부동산이 세계에서 가장 많이 올랐다는 소식을 들은바가 없습니다.

표가 잘 안보이시는 분들은 제가 어찌할 방법을 모르니, 블로그에 오셔서 원본 글을 봐주시면 좋겠습니다. 블로그 주소는 http://blog.daum.net/riskmgt 입니다.

특이점이 온다

2009-10-07T20:01:35Z

<출처 : 조선닷컴 2007.01.12 23:30>

화성은 우주선으로도 꼬박 6개월을 가야 하는 먼 거리다. 그런데 20년 정도만 있으면 컴퓨터 버튼 하나로 순간 이동하듯 화성에 갈 수 있을지도 모른다. 이때 화성으로 가는 것은 내 몸이 아니라 정신이다. 컴퓨터 파일을 다운로드 받듯 내 정신을 화성에 있는 탐사로봇으로 옮기는 것이다. 로봇과 혼연일체가 된 나는 카메라 눈으로 화성을 보고 로봇팔로 화성의 지표면의 감촉을 느낄 수 있게 된다.

미국의 발명가 레이 커즈와일(Ray Kurzweil)은 ‘특이점이 온다’에서 2030년 전후에 지능 면에서 기계와 인간 사이의 구별이 사라질 것이라고 전망한다. 그는 그때를 ‘특이점(singularity)’이라고 부른다. 우주론에서는 블랙홀처럼 모든 물체가 무한대의 밀도로의 압축된 한 점을 의미한다. 그러나 이 책에서는 ‘가속적으로 발전하던 과학이 폭발적 성장의 단계로 도약함으로써 완전히 새로운 문명을 낳는 시점’으로 쓰이고 있다.

인간의 지능을 갖춘 기계가 나오면 어떤 일이 벌어질까. 현대 문명은 인간의 지능에 의존하고 있다. 기계가 인간과 같아지면 인간의 생물학적 한계를 넘어서게 된다. 사람의 정신을 기계에 옮길 수도 있고 다른 사람의 정신을 기계로부터 다운받아 경험해볼 수도 있다. 화성에 있는 로봇에게 나를 전송할 수도 있다. 이때 인간은 영화 ‘매트릭스’에서처럼 기계에 플러그 인(plug in)한 상태로 현실과 컴퓨터 세상을 구분하지 않고 살 게 될지도 모른다.

커즈와일은 황당한 몽상가는 아니다. 그는 1976년에 종이자료를 컴퓨터 영상으로 변화시키고 이 영상을 다시 텍스트나 음성으로 만들어내는 ‘커즈와일 읽기 기계’를 발명했다. 시각장애인 가수 스티비 원더는 발명 소식을 듣고 곧장 커즈와일에게 연락을 했을 만큼 ‘점자 발명 이래 시각장애인을 위한 최고의 혁신’이란 찬사를 받았다. 또 그랜드 피아노의 음색을 완벽하게 모방하는 ‘커즈와일 신디사이저’를 개발했다. 국내 기업인 영창악기가 이 시스템을 사들여 지금은 ‘영창 커즈와일 신디사이저’로 불린다.

미래예측에서도 한 번 검증을 받은 상태다. 커즈와일은 1985년 저서에서 “1998년에 컴퓨터가 인간에게 이길 것”이라고 예측했다. 실제로 1997년 러시아 출신 체스 세계챔피언 가리 카스파로프가 IBM 슈퍼컴퓨터 ‘딥블루’와의 체스 대결에서 1승3무2패로 패배했다. 그는 영창악기를 인수한 현대산업개발 정몽규 회장의 초청으로 최근 방한해 “내가 1990년대 중반 월드와이드웹으로 전세계가 연결될 것이라고 전망했을 때도 주위에서 지나치게 낙관적이라고 비난했지만 내 예측이 맞았다”면서 “개별 분야는 힘들더라도 큰 틀에서는 비교적 정확하게 전망할 수 있다”고 밝히기도 했다.

커즈와일은 자신의 예측에 대해 두 가지 근거를 제시한다. 우선 현재 2차원적으로 배열하고 있는 컴퓨터 트랜지스터를 새로운 소자를 이용해 3차원적으로 배열하면 2020년에 인간 두뇌와 동일한 수준으로 종합적인 정보처리 능력을 갖는 하드웨어가 등장할 것이라고 본다. 실제로 반도체칩 제조사들은 트랜지스터를 겹겹이 쌓아서 집적도의 한계를 극복하고 있다.

두번째는 소프트웨어다. 인간 뇌의 신경회로 하나하나는 컴퓨터에 비해 매우 느리다. 그러나 수많은 신경회로가 동시에, 즉 병렬적으로 작동한다. 커즈와일은 컴퓨터가 인간의 뇌와 같이 작동할 수 있다면 기존의 엄청난 계산속도와 맞물려 급격한 진화를 할 것이라고 본다. 이때는 체스보다 훨씬 복잡한 바둑에서도 기계가 인간을 이길 것으로 내다본다.

그러나 그는 오히려 인간에게 새로운 기회가 올 것이라고 말한다. 유전공학과 나노기술, 로봇공학의 영문 앞 글자를 딴 GNR 혁명 덕분에 15년 뒤부터는 매년 수명이 1년씩 늘어난다는 것이다. 2040년쯤이면 아예 다 쓴 인체는 버리고 정신을 새로운 인체에 옮기는 일도 가능하다고 전망한다. 육체는 소진돼도 정신은 새로운 육체에서 영원하게 되는 것이다.

커즈와일에 대해 미래 정보 기술의 예언자라고 칭송하는 사람도 있고 기술발전이 가져온 해악에는 눈감는 기술제일주의자라고 비판도 있다. 그는 이 책의 끝에서 이런 비판에 대한 자신의 반박논리를 펼친다. 기술의 발전은 되돌릴 수 없는 일이므로 방어기술을 발달시켜 적절히 규제를 해야 한다는 것이다. 기술의 문제점도 기술로 해결하자는 말이다. 말하자면 그는 기술에 대한 ‘확신범’이다.

이 책은 2005년 9월 출간된 지 불과 3개월 만에 뉴욕타임스가 선정한 ‘올해 가장 많이 블로깅된(블로그에서 가장 많이 등장한) 책’ 13위에 올랐다. 그의 생각에 찬성하든 반대하든 독자의 자유지만 이미 우리 생활로 다가온 신기술들을 알아보는 기회가 될 것은 분명하다. 읽다가 지치면 그냥 베고 자도 될 만큼 두툼하니 편하게 대해도 될 듯하다.

2009년 서울대 고교별 합격자수 현황

2009-10-05T11:16:22Z

<출처 : http://kabris.textcube.com/1401>

서울과학고 서울 94
서울예고 서울 90
대원외고 서울 62
한성과학고 서울 50
한국외국어대부속외고 경기 44
선화예고 서울 39
상산고 전북 28
한국과학영재학교 부산 26
경기과학고 경기 26
국악고 서울 24
대일외고 서울 23
명덕외고 서울 21
휘문고 서울 21
한영외고 서울 19
민족사관고 강원 19
인천과학고 인천 19
경남과학고 경남 18
세화고 서울 17
포항제철고 경북 17
경기북과학고 경기 16
안산동산고 경기 16
안양외고 경기 16
강서고 서울 16
세광고 충북 16
경기고 서울 14
서울고 서울 14
은광여고 서울 14
중산고 서울 14
동북고 서울 13
양정고 서울 13
중동고 서울 13
광주과학고 광주 13
영동고 서울 12
대전외고 대전 12
명지외고 경기 11
광남고 서울 11
서초고 서울 11
청담고 서울 11
대륜고 대구 11
울산과학고 울산 11
현대청운고 울산 11
장영실과학고 부산 10
경신고 대구 10
서현고 경기 10
창현고 경기 10
경기여고 서울 10
경문고 서울 10
단국대사대부고 서울 10
서문여고 서울 10
세화여고 서울 10
숙명여고 서울 10
현대고 서울 10
대구과학고 대구 10
대전과학고 대전 10
덕원고 대구 10
부산국제고 부산 9
고려고 광주 9
계원예고 경기 9
개포고 서울 9
대성고 서울 9
유성고 대전 9
부산외고 부산 8
경복고 서울 8
대광여고 광주 8
대기고 제주 8
대진고 서울 8
보성고 서울 8
상문고 서울 8
신목고 서울 8
중앙대사대부고 서울 8
창덕여고 서울 8
전남과학고 전남 8
충남고 대전 8
강원과학고 강원 7
부천고 경기 7
분당대진고 경기 7
수원외고 경기 7
평택고 경기 7
광양제철고 전남 7
대덕고 대전 7
둔촌고 서울 7
배재고 서울 7
대전대신고 대전 7
성남고 서울 7
청원고 서울 7
한영고 서울 7
환일고 서울 7
보문고 대전 7
연수여고 인천 7
한일고 충남 7
강릉고 강원 6
동인고 부산 6
부산남일고 부산 6
공주고 충남 6
과천외고 경기 6
백마고 경기 6
수성고 경기 6
광주동성고 광주 6
금호고 광주 6
대구외고 대구 6
대성고 대전 6
대전고 대전 6
경신고 서울 6
구정고 서울 6
동덕여고 서울 6
반포고 서울 6
서라벌고 서울 6
언남고 서울 6
영파여고 서울 6
용산고 서울 6
이화여자외고 서울 6
잠신고 서울 6
진선여고 서울 6
충암고 서울 6
문성고 광주 6
연수고 인천 6
제주과학고 제주 6
진주동명고 경남 6
창원남고 경남 6
청주대성고 충북 6
춘천고 강원 6
광덕고 광주 5
고양외고 경기 5
동천고 부산 5
권선고 경기 5
낙생고 경기 5
수내고 경기 5
부산동고 부산 5
수지고 경기 5
양명고 경기 5
국제고 광주 5
의정부고 경기 5
이우고 경기 5
진성고 경기 5
분포고 부산 5
양운고 부산 5
해운대고 부산 5
남녕고 제주 5
능인고 대구 5
대전동산고 대전 5
광문고 서울 5
대원고 서울 5
명지고 서울 5
목동고 서울 5
상명고 서울 5
상일여고 서울 5
선정고 서울 5
숭실고 서울 5
여의도여고 서울 5
오산고 서울 5
잠실고 서울 5
정신여고 서울 5
서일고 대전 5
세일고 인천 5
순천고 전남 5
순천매산고 전남 5
숭덕고 광주 5
우송고 대전 5
우신고 울산 5
원광고 전북 5
인천고 인천 5
전남대사대부고 광주 5
전북여고 전북 5
전주솔내고 전북 5
창신고 경남 5
충북대사대부고 충북 5
포항영신고 경북 5
학익고 인천 5
거창고 경남 4
거창대성고 경남 4
경산여고 경북 4
경상고 대구 4
경일여고 대구 4
공주대사대부고 충남 4
광주서석고 광주 4
광주숭일고 광주 4
광주진흥고 광주 4
과천고 경기 4
남한고 경기 4
덕소고 경기 4
동원고 경기 4
개성고 부산 4
남성고 전북 4
동아고 부산 4
동화고 경기 4
부산대사대부고 부산 4
백석고 경기 4
부흥고 경기 4
능주고 전남 4
부산동성고 부산 4
달성고 대구 4
대아고 경남 4
분당고 경기 4
산본고 경기 4
송내고 경기 4
수원고 경기 4
신성고 경기 4
양서고 경기 4
영덕고 경기 4
용인고 경기 4
동지고 경북 4
원곡고 경기 4
마산고 경남 4
유신고 경기 4
이매고 경기 4
목포홍일고 전남 4
인창고 경기 4
가락고 서울 4
고려대사대부고 서울 4
광신고 서울 4
정명고 경기 4
태장고 경기 4
화홍고 경기 4
광영고 서울 4
대원여고 서울 4
복자여고 충남 4
북평고 강원 4
대일고 서울 4
살레시오고 광주 4
대진여고 서울 4
덕원예고 서울 4
동성고 서울 4
마포고 서울 4
배명고 서울 4
불암고 서울 4
상계고 서울 4
서울세종고 서울 4
서운고 인천 4
서울외고 서울 4
선덕고 서울 4
수도여고 서울 4
신일고 서울 4
양재고 서울 4
양천고 서울 4
영동일고 서울 4
영신여고 서울 4
월계고 서울 4
이화여대사대부속이화금란고 서울 4
잠실여고 서울 4
전통예고 서울 4
창동고 서울 4
설월여고 광주 4
순천제일고 전남 4
숭덕여고 인천 4
신명여고 인천 4
연무고 충남 4
영진고 대구 4
영흥고 전남 4
운호고 충북 4
원주고 강원 4
인제고 인천 4
인천예고 인천 4
인천예일고 인천 4
정광고 광주 4
제주제일고 제주 4
제천고 충북 4
조선대부속고 광주 4
주성고 충북 4
창원고 경남 4
천안여고 충남 4
첨단고 광주 4
청석고 충북 4
충북과학고 충북 4
포항고 경북 4
포항여고 경북 4
한국교원대부설고 충북 4
효성여고 대구 4
강릉여고 강원 3
강진고 전남 3
경상여고 대구 3
경주고 경북 3
경해여고 경남 3
계산여고 인천 3
광주수피아여고 광주 3
광주여고 광주 3
광주인성고 광주 3
광주제일고 광주 3
구암고 대구 3
남대전고 대전 3
대건고 대구 3
대구가톨릭대사대부속무학고 경북 3
대구여고 대구 3
가야고 부산 3
건국고 부산 3
대성여고 광주 3
경원고 부산 3
대인고 인천 3
대전노은고 대전 3
대전둔산여고 대전 3
대전중앙고 대전 3
부산예고 부산 3
사직여고 부산 3
삼성여고 부산 3
이사벨고 부산 3
동문고 대구 3
동방고 대전 3
동산고 인천 3
지산고 부산 3
동암고 전북 3
동해광희고 강원 3
명신고 경남 3
명신여고 인천 3
목포마리아회고 전남 3
목포정명여고 전남 3
무거고 울산 3
문태고 전남 3
방어진고 울산 3
백석고 인천 3
과천중앙고 경기 3
김포고 경기 3
김포외고 경기 3
능곡고 경기 3
부광여고 인천 3
돌마고 경기 3
백영고 경기 3
보정고 경기 3
부천여고 경기 3
삼괴고 경기 3
상일고 경기 3
성남외고 경기 3
성안고 경기 3
성일고 경기 3
성지고 경기 3
송림고 경기 3
수원여고 경기 3
신장고 경기 3
삼산고 인천 3
양일고 경기 3
영생고 경기 3
서대전고 대전 3
서령고 충남 3
영신여고 경기 3
서인천고 인천 3
의정부여고 경기 3
이천고 경기 3
강동고 서울 3
건국대사대부고 서울 3
경동고 서울 3
성광고 대구 3
경인고 서울 3
일산대진고 경기 3
중산고 경기 3
경희고 서울 3
중흥고 경기 3
성서고 대구 3
노원고 서울 3
태원고 경기 3
효원고 경기 3
흥진고 경기 3
동국대사대부속여고 서울 3
동작고 서울 3
명덕고 서울 3
명덕여고 서울 3
무학여고 서울 3
문일고 서울 3
방산고 서울 3
선일여고 서울 3
숭의여고 서울 3
신서고 서울 3
여의도고 서울 3
영훈고 서울 3
용화여고 서울 3
우신고 서울 3
이화여고 서울 3
재현고 서울 3
중경고 서울 3
중앙고 서울 3
진명여고 서울 3
청원여고 서울 3
풍문여고 서울 3
한가람고 서울 3
한성고 서울 3
영남고 대구 3
혜성여고 서울 3
오성고 대구 3
오천고 경북 3
옥련여고 인천 3
옥천고 충북 3
익산고 전북 3
인천대건고 인천 3
인천박문여고 인천 3
인천영선고 인천 3
작전고 인천 3
전남여고 광주 3
전주고 전북 3
전주기전여고 전북 3
전주신흥고 전북 3
정화여고 대구 3
조선대여고 광주 3
창원대산고 경남 3
창원봉림고 경남 3
천안북일고 충남 3
천안월봉고 충남 3
충남과학고 충남 3
충남여고 대전 3
충북고 충북 3
충북여고 충북 3
홍성고 충남 3
효암고 경남 3
효정고 울산 3
강릉명륜고 강원 2
강화고 인천 2
거제고 경남 2
경북대사대부고 대구 2
경북예고 대구 2
경산과학고 경북 2
경상고 경남 2
경안고 경북 2
경주여고 경북 2
계산고 인천 2
계양고 인천 2
고창여고 전북 2
광성고 인천 2
광양고 전남 2
광양백운고 전남 2
광양여고 전남 2
광주고 광주 2
광주동신여고 광주 2
군산고 전북 2
군산중앙여고 전북 2
금천고 충북 2
김천여고 경북 2
농소고 울산 2
대가야고 경북 2
대곡고 대구 2
대구고 대구 2
대구혜화여고 대구 2
대동고 경북 2
대영고 경북 2
대전괴정고 대전 2
대전만년고 대전 2
대전송촌고 대전 2
동아여고 광주 2
구덕고 부산 2
금정고 부산 2
마산내서여고 경남 2
마산제일고 경남 2
남산고 부산 2
목포덕인고 전남 2
문창고 경북 2
문현고 울산 2
밀양고 경남 2
내성고 부산 2
대덕여고 부산 2
보문고 광주 2
부개여고 인천 2
덕문여고 부산 2
동래고 부산 2
부경고 부산 2
부산강서고 부산 2
부산서여고 부산 2
부산여고 부산 2
부산중앙고 부산 2
부흥고 부산 2
사직고 부산 2
양정고 부산 2
용인고 부산 2
학산여고 부산 2
해강고 부산 2
해운대여고 부산 2
혜화여고 부산 2
부여여고 충남 2
부평고 인천 2
살레시오여고 광주 2
삼산고 울산 2
상주고 경북 2
서강고 광주 2
석정여고 인천 2
성산고 대구 2
성주고 경북 2
경민고 경기 2
경안고 경기 2
과천여고 경기 2
속초여고 강원 2
관양고 경기 2
송도고 인천 2
광명북고 경기 2
구리고 경기 2
송원고 광주 2
송원여고 광주 2
늘푸른고 경기 2
도당고 경기 2
동우여고 경기 2
백신고 경기 2
백양고 경기 2
부명고 경기 2
부천북고 경기 2
분당중앙고 경기 2
성남서고 경기 2
소사고 경기 2
소하고 경기 2
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순천매산여고 전남 2
순천여고 전남 2
송산고 경기 2
시지고 대구 2
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신선여고 울산 2
안산강서고 경기 2
신송고 인천 2
안양고 경기 2
야탑고 경기 2
여주고 경기 2
아산고 충남 2
안동고 경북 2
영복여고 경기 2
용인백현고 경기 2
원미고 경기 2
주엽고 경기 2
죽전고 경기 2
중원고 경기 2
청명고 경기 2
토평고 경기 2
퇴계원고 경기 2
포천고 경기 2
영광고 경북 2
풍생고 경기 2
영동고 충북 2
경성고 서울 2
경희여고 서울 2
고척고 서울 2
남강고 서울 2
행신고 경기 2
화수고 경기 2
영송여고 대구 2
대광고 서울 2
효성고 경기 2
동국대사대부고 서울 2
영천고 경북 2
배문고 서울 2
백암고 서울 2
예산고 충남 2
신림고 서울 2
신현고 서울 2
오류고 서울 2
용문고 서울 2
오상고 경북 2
자양고 서울 2
자운고 서울 2
중앙여고 서울 2
우석고 전북 2
혜원여고 서울 2
울산고 울산 2
울산제일고 울산 2
울산중앙고 울산 2
울산중앙여고 울산 2
원화여고 대구 2
홍익대사대부고 서울 2
유성여고 대전 2
홍익대사대부속여고 서울 2
이리고 전북 2
화곡고 서울 2
휘경여고 서울 2
인명여고 인천 2
인일여고 인천 2
인천남고 인천 2
인천논현고 인천 2
인천부흥고 인천 2
인천산곡고 인천 2
인천진산고 인천 2
인하대사대부고 인천 2
인항고 인천 2
일신여고 충북 2
장성고 전남 2
전남고 광주 2
전북과학고 전북 2
전북대사대부고 전북 2
전주공업고 전북 2
전주성심여고 전북 2
전주영생고 전북 2
제물포고 인천 2
제일고 인천 2
제주대사대부고 제주 2
제주여고 제주 2
제주중앙여고 제주 2
제천여고 충북 2
진량고 경북 2
진주중앙고 경남 2
창원남산고 경남 2
창원명지여고 경남 2
창원중앙고 경남 2
창원중앙여고 경남 2
창평고 전남 2
천안고 충남 2
천안중앙고 충남 2
청구고 대구 2
청주고 충북 2
청주여고 충북 2
춘천여고 강원 2
충주고 충북 2
통영여고 경남 2
풍산고 경북 2
학남고 대구 2
한일여고 경북 2
함평고 전남 2
해룡고 전남 2
해성고 경남 2
협성고 대구 2
호계고 울산 2
호수돈여고 대전 2
가정고 인천 1
강동고 대구 1
강원고 강원 1
강원대사대부고 강원 1
강원예고 강원 1
거제옥포고 경남 1
거제중앙고 경남 1
검단고 인천 1
경구고 경북 1
경명여고 대구 1
경북고 대구 1
경북공업고 대구 1
경북과학고 경북 1
경북여고 대구 1
경북외고 경북 1
경산고 경북 1
경상대사대부고 경남 1
경원고 대구 1
경포고 강원 1
경화여고 대구 1
고창고 전북 1
곡성고 전남 1
광주경신여고 광주 1
광주대동고 광주 1
광주동신고 광주 1
광주석산고 광주 1
광주중앙여고 광주 1
구미고 경북 1
구미여고 경북 1
군산동고 전북 1
군산영광여고 전북 1
군산제일고 전북 1
군산중앙고 전북 1
금산고 충남 1
금성고 전남 1
금오여고 경북 1
김제여고 전북 1
김천고 경북 1
김해경원고 경남 1
김해외고 경남 1
김해중앙여고 경남 1
남원여고 전북 1
남주고 제주 1
남창고 울산 1
남해제일고 경남 1
논산대건고 충남 1
단양고 충북 1
담양고 전남 1
대구남산고 대구 1
대구동부고 대구 1
대구상원고 대구 1
대구제일고 대구 1
대성고 강원 1
대송고 울산 1
대전둔원고 대전 1
대전여고 대전 1
대전용산고 대전 1
대전전민고 대전 1
대전지족고 대전 1
대창고 경북 1
덕암고 전북 1
도림고 인천 1
도원고 대구 1
동대전고 대전 1
동인천고 인천 1
두호고 경북 1
마산가포고 경남 1
마산여고 경남 1
마산용마고 경남 1
마산제일여고 경남 1
만리포고 충남 1
모계고 경북 1
목포고 전남 1
묵호고 강원 1
문경여고 경북 1
문명고 경북 1
문수고 울산 1
문화고 경북 1
물금고 경남 1
밀성고 경남 1
배영고 전북 1
백산고 전북 1
보광고 경남 1
봉화고 경북 1
부개고 인천 1
부광고 인천 1
개금고 부산 1
부여고 충남 1
부영여고 전남 1
경혜여고 부산 1
부평여고 인천 1
광명고 부산 1
북평여고 강원 1
기장고 부산 1
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남성여고 부산 1
다대고 부산 1
대명여고 부산 1
삼량고 인천 1
대연고 부산 1
삼척고 강원 1
삼척여고 강원 1
삼천포고 경남 1
삽교고 충남 1
상당고 충북 1
상무고 광주 1
상지여고 강원 1
상지여고 경북 1
서영여고 전북 1
서원고 충북 1
서일고 충남 1
석정여고 강원 1
선영여고 경북 1
선인고 인천 1
성광여고 울산 1
데레사여고 부산 1
성신고 울산 1
성의고 경북 1
성의여고 경북 1
세명고 경북 1
세종고 경남 1
세화고 경북 1
송악고 충남 1
수성고 대구 1
순심고 경북 1
순천강남여고 전남 1
순천효천고 전남 1
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신성여고 제주 1
신정고 울산 1
심인고 대구 1
안계고 경북 1
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양산고 경남 1
양산제일고 경남 1
만덕고 부산 1
반여고 부산 1
여천고 전남 1
영광여고 경북 1
영신고 대구 1
영암여고 전남 1
영양여고 경북 1
영월고 강원 1
영일고 경북 1
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와룡고 대구 1
완산고 전북 1
완주고 전북 1
용남고 충남 1
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부산고 부산 1
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고잔고 경기 1
광동고 경기 1
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유봉여고 강원 1
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의성여고 경북 1
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대평고 경기 1
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동안고 경기 1
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광성고 서울 1
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광양고 서울 1
구로고 서울 1
누원고 서울 1
대신고 서울 1
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부산중앙여고 부산 1
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도봉고 서울 1
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비봉고 경기 1
전남외고 전남 1
전라고 전북 1
전북외고 전북 1
전일고 전북 1
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전주예고 전북 1
전주중앙여고 전북 1
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동명여고 서울 1
점촌고 경북 1
삼광고 경기 1
상동고 경기 1
등촌고 서울 1
서울삼육고 경기 1
정읍여고 전북 1
면목고 서울 1
정주고 전북 1
서해고 경기 1
성사고 경기 1
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조치원여고 충남 1
부일외고 부산 1
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송탄여고 경기 1
명일여고 서울 1
배화여고 서울 1
삼성고 서울 1
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서울공업고 서울 1
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중일고 대전 1
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진광고 강원 1
서울여고 서울 1
서울체육고 서울 1
신갈고 경기 1
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창녕옥야고 경남 1
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성동고 서울 1
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성신여고 서울 1
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천안두정고 충남 1
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안법고 경기 1
철원고 강원 1
세현고 서울 1
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숭문고 서울 1
청주신흥고 충북 1
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충렬여고 경남 1
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일산동고 경기 1
장안고 경기 1
저동고 경기 1
통영고 경남 1
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정왕고 경기 1
조원고 경기 1
조종고 경기 1
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장훈고 서울 1
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횡성고 강원 1
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한성여고 서울 1
홍천고 경기 1
화성고 경기 1
효명고 경기 1
혜화여고 서울 1
효문고 서울 1
휘경공업고 서울 1
흥덕고 충북 1
효양고 경기 1

[아고라 부동산토론방] [윤상원] 귀곡성의 곡소리 분당

2009-10-05T09:56:31Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 143230 | 09.10.05 07:51, 글 : 부화뇌동>

지은 지 20년 차에 들어간, 바다 모래로 지어진 소금 아파트 분당이 지금 사시나무 떨듯 떨고 있단다. 분당은 애초 지어질 때 5개 신도시를 한 방에 착공을 한 관계로 골재 난으로 대한민국 최초로 바다모래를 퍼 올려 골재로 사용한 최초의 소금 아파트다

이런 아파트는 철근을 급속히 부식 시키는 관계로 건축물 구조학 개론에 나와 있는 내용년수 인 50년의 약 1/3 정도 수명이 단축 된다고 한다.

더욱이 20년 전 시절에는 소금 세척기라는 기계 자체가 없었던 관계로 걍 오리지널 소금 골재를 퍼 부은 곳이다. 벌써 내벽에 수직 크랙현상이 일어날 만큼 심각한 증상을 보이고 있는 곳이다. 이는 나머지 4곳의 1기 신도시도 마찬 가지다. 여러분들이 알듯이 강남권에 속하는 세곡동, 우면동, 하남 등의 그린벨트 지역에 무려 6만개씩이나 인근 분당 아파트보다 약 20% 이상 저렴한 서민 아파트를 공급하겠다고 발표했다.

분당은 서울 도심권에서 40km 떨어진 곳이지만 상기한 그린벨트 내에 공급할 아파트는 도심권에서 18km에 불과 하다. 이렇게 되면 신선도, 입지여건상, 가격 경쟁력 상으로 만 생각해도 분당은 앞으로 뒤집어 질 수밖에 없을 것이다. 더욱이

분당은 자가 거주율이 25%도 안될 만큼 투기 가수요자가 몰렸던 곳이다. 그리고 투기꾼들이 금융권 진 빚이 제 1 금융권에서 평균 2억 2천만 원 제 2 금융권에서는 평균 3억 5천만 원을 땅겨 쓴 곳이기도 하다. 즉 버티기에는 너무 취약한 구조를 가지고 있는데다가 상기한 6만개의 입지여건이 우월하고도 저렴한 신삥 아파트 공급이라는 복병을 만났으니.... 참으로 분당의 앞날은 한치 앞도 안 보일만큼 떨고 있을 수밖에.....

실수요자 여러분은 앞으로 분당을 조심해야 할 것이다.

강남은 더욱더 떨고 있을 것이다. 왜?

엎친 데 덮친 격으로 상기한 물량 6만개에다가 +송파 위례신도시에 무려 4만여 개+송파 문정지구 법조단지에 1만 3천개 +거여 마천지구 1만 2천개=12만5천개 가구가 분양 예정 돼있으므로(이는 강남 3구 전체 아파트 보다 훨씬 많은 수),

지은 지 35년차가 넘어 다음 정권 내에서는(재건축은 불가능 하므로) 강제퇴거 될 수밖에 없는 강남의 수 많은 중고 고층아파트는 앞으로 초토화 될 가능성이 너무 크다. 더욱이 강남은 자가 거주 율이 15%, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조이다. 내가 늘 말했듯이~

참으로 짓느니 아파트 뿐이라니..... ㅋㅋㅋ 앞으로 아파트는 껌 값이 될 수밖에.... ㅋㅋㅋ 삐,끼들은 날 원망할 것 없다. 내가 짓는 것이 아니니까는

정치권과 야합한 피바가지 분양가와 그들의 탐욕을 주체 못한 공급과잉에는 조만간 “대폭락”이라는 재앙으로 다가올 수밖에 없을 것이다. 왜? 모든 가격은 반드시 제 가치로 환원되는 것이 만고 진리이니까........

추신> 토론방은 폭로의 장이기도 하다. 사회의 문제점을 폭로 하는 것은 다가 올 대형참사를 막기 위해 공론의 장으로 끌어 드리기 위함이다. 이래서 인터넷 문화가 자정의 기능을 가지고 있다고도 한다. 여기 댓글에 감정처리 하는 사람들은 그 저의가 심히 의심스럽다. 그리고 재건축 운운하며 자위를 하는 사람들에게 정보를 하나 더 알켜 주겠다 재건축은 각종규제로 인해 신축보다 비용이 무려 150% 정도 더 들어간다. 33평 기준으로 쌩돈 5억정도 현금 청산을 해야 한단 말이닷! 이거 장난 아니다.

-윤상원-

-------------------반디님의 글----------------

난 솔직이 부동산에 관한한 별로 아는게 없다. 그저 평범한 사람들과 비슷한 수준이라고 보면 된다.

요즘 아고라에 분당, 일산과 관련된 제1기 신도시의 재개발 혹은 리모델링과 관련된 글들이 심심치 않게 나와서 몇 글자 써본다.

구체적으로 밝히기는 좀 그렇지만, 서울소재의 상당히 알아주는 대학에서 건축 토목과 관련된 전공을 배웠었다. 지금은 개인적으로 그쪽일과는 담을 쌓고 다른 일을 하고 있다. 제1기 신도시 얘기가 나오니까 대학 다닐 때 듣던 얘기가 생각난다. 내가 한참 대학을 다니던 90년대 초반~ 중반에 많이 듣던 얘기다. 구조 관련 교수들이 한목소리로 하던 얘기였다.

교수님 말씀하시길
"신도시(분당&일산) 아파트들... 나같으면 절대로 거기 가서 안산다. 불안해서...."
"거긴 모조리 바닷 모래 썼어. 한 15년에서 20년이면 모조리 썩어서 무너져~~"

우리들...."아, 네~~~~~~ㅡ.ㅡ;" (사실 우린 그 땐 잘 몰랐다.)

그리고나서 차츰 전공과목을 배워 나가다보니 정말 머리털이 곤두 서는 느낌이었다. 구조및 철근 콘크리트 관련 전공의 교수가 그렇게 무시무시하게 얘기했던 말들을 정말 120% 공감하게 되었다.

그렇게 대단한 내용은 아니지만 간단하게 설명을 하면...

우리가 흔히들 생각하듯이 이놈의 콘크리트라는 것이 시멘트만가지고 만드는 것이 아니다. 사실은 그 대부분은 골재, 즉 자갈이다. 다른말로 하면 돌맹이 갈아 놓은거다. (자갈의 경우는 표면이 매끈한거보다는 까칠까칠 한 것이 더 좋다. 그래야 표면의 마찰력이 좋아서 전체 콘크리트의 강도가 더 세어진다.)
거기에다가 모래를 섞는다. 대충 그림이 그려지시는가? 골재와 골재 사이의 빈 공간을 모래들이 채운다. 골재가 아무리 단단해도 그 사이 사이에 빈 공간이 있으면 안되니까 그 간극을 채우는거다.
그것만 가지고는 건물을 이루지 못한다는 건 잘 아실 것이고, 그래서 골재와 모래를 붙여주는 접착제로서 시멘트와 물이 들어가는거다.
<자갈 : 모래 : 시멘트 : 물>의 배합 비율에 맞춰서 혼합하면 그것이 바로 콘크리트가 되는데, 배합 비율도 배합 비율이지만 여기서 중요한 것은 그다음의 과정이 엄청나게 중요하다. 바로 공구리(콘크리트 : 이건 미쿡에서 유학하신 혀꼬인 교수님들도 걍 공구리라고 하신다. 왜나구? "공구리" 얼마나 부드럽게 발음되는가?) <양생>의 과정이 남아 있다.

이놈의 공구리<양생>의 과정에 대해서 질문을 하나 하겠다.

습도가 높을 때 양생이 이쁘게 될까? 아니면 습도가 낮을 때 양생이 이쁘게 될까?

사실 공구리의 양생은 습도가 아주 높을 때 이상적인 강도가 나온다. 그래서 건조할 때는 양생하면서 물도 뿌려주어야 한다. 또한 온도는 30도에 육박하는 날씨에서 더 좋은 품질과 강도의 공구리가 나온다.
물론 한겨울에 영하의 날씨에서는 당연히 공구리를 치면 안된다. 특별한 방법을 동원하지 않는다면 말이다.

그럼 이렇게 만든 공구리가 건물이 되는가? 아직은 멀었다.

위의 그림을 보면 수평으로 놓였던 보가 아래로 휘어 있는 것을 볼 수 있다. 사람이 서 있는 부분의 윗부분은 압축이 되고 사람이 서 있는 부분의 아랫부분은 늘어진다.
문제는 위에서 만든 공구리라는 놈이 어떻냐 하면 압축에 대한 것은 상당히 잘 버티지만 늘어지는 힘, 즉 인장력에 대한 것은 좀 그렇다는거다. 좀 그렇다는 수준이 아니라 아주 약하다.

그래서 등장한 방법이 철근으로 보강을 하는 것이다. 즉, 늘어지는 부분, 인장력이 작용하는 부분에는 철근으로 보강을 하는 것이다. 그래서 <보강된 콘크리트> 즉, Reinforced-Concrete 가 되는 것이다. 우리말로 번역을 하면 철근콘크리트가 되는 것이다.

좀 재미가 없을 수도 있지만 간단히 철근 콘크리트 구조에 대해 간단히 설명을 좀 했다. 왜냐하면 이 글의 주제는 저놈의 철근과 모래에 대한 것이다.

분당과 일산이 지어진 계기가 바로 노태우 정권의 <주택 200만호 건설>이라는 건 잘 아실것이다. 정말 말 그대로 주택=아파트 200만호를 임기 5년동안 해치우고야 말았다. 4인 가족을 기준으로 할 경우 800만명이 살만한 주택을 지은 거다. 문제는 여기서부터 시작한다. 그 임기 5년에 맞추다보니 건설 자재가 문제였던거다.

                <바로 이분.... 보통사람>

이놈의 공기는 맞추어야 하는데... 골재야 뭐 일반 자갈 쓰기 힘들면 채석장에서 분쇄기로 부수면 되니까 문제는 해결되는데... 문제는 시멘트와 모래였다. 엄청난 건설 자재 대란이 왔었고, 급기야 중국산 시멘트를 대량으로 수입하게 되었다.

그건 그렇다고 하더라도 문제는 모래.... 이건 공장을 가동한다고 해결될 문제가 아니었다. 예전의 5공때 같으면 한강 개발하면서 한강에서 파낸 모래가 있었지만, 이놈의 모래라는게 아무 모래나 쓰는게 아니다. 거기다가 모래까지 중국에서 수입하기는 좀 그렇다. (이건 그렇지?)

그래서 나온 아이디어가......"아 씨바 모래가 강에만 있나 뭐? 해운대니 경포대 이런데 가면 쎄고 쎈것이 모래인데... 그렇다!! 바다 모래를 쓰자!!" 그래서 논란이 일었다.

"어떻게 공구리에 바다 모래를 쓸 수 있나? 철근이 맛탱이 간다!! 큰일 난다!!"

여기까진 정말 상식적인 말이다. 소금기와 철근이 만나면... 정말 급격히 부식이 일어난다.
그러자 나온 말이...
"다 괘안타!! 미쿡도 바다 모래를 쓴데도~~~"
그래서 확인을 했다. 정말이었다.

미쿡도 역시 바다 모래를 쓰고 있었다.

그리고 뭐니뭐니해도 문제는 공기에 맞춰서, 완공을 해야 했었다. 또한 정권의 입장에서도 가카의 임기에 맞춰서 5년안에 대충이라도 200만호를 찍어 내야했었고...

그래서 대대적으로 바다 모래를 사용하게 된다. 그 모래로 만든 도시가 바로 일산과 분당이었다.

(바다의 싱싱함을 그대의 안방까지
그대로!!!~~~~~~~)

문제는 여기에 있었다. 진짜로 미국애들은 바다 모래를 쓴다. 코팅이 된 특별한 철근을 쓰는 한은 말이다. 혹은 특별한 시멘트를 써야한다고 규정이 되어 있던 것이다.

어찌되었든간에 분당과 일산은 지어졌다. 분당의 경우는 원래 거기가 선사시대 유적지가 있었는데 그것도 모조리 갈아 엎어버렸다. 내가 분당에 몇 년 살아봐서 본건데, 그 흔적이 분당의 공원에 군데 군데 바위가 흩어져 있다. 그게 신석기 시대 유물로 남은것의 전부이다.

나머지는? 당연하지!! 포크레인 기사가 땅을 파다가 이상한 돌무더기 혹은 도자기 쪼가리가 나오는거 같다....
일단 <밥묵꼬 합시다.>하고서 공사는 잠시 중단한다. 그리고나서 그날 밤에 다시 온다. 손에 손에 까만 봉다리 큰거 들고서 그리고 공사를 개시한다. 물론 장막을 쳐놓구서... 공사를 방해하는 정체불명의 돌쪼가리는 없어져야지!!========>이것이 한국의 상황이지... 경부고속전철 경주 구간... 정말 볼만하지~~~어느 미친 놈의(?) 비구니 하나땜에 공기도 엄청 길어졌는데... 도자기 쪼가리가 우릴 막을순 없지~~

얘기가 좀 샜는데...
해사(바다 모래)가 뭐가 문제인지 간추리면...

한마디로 큰일난다. 좃된닷!!(18금) 원래는 철근콘크리트의 이론적인 내구 연한이 대략 50년 정도 된다. 그러니까 1990년정도에 분당과 일산 신도시를 지었으니 2040년까지는 저놈의 아파트는 문제 없다는거다. 그 50년 정도는 안전을 보장할 수 있다. 어디까지나 이론상으로는 말이다.

하지만 바다 모래를 썼다. 바다 모래..... 철근과 소금이 만나면, 정말 급격히 부식이 진행된다. 그럼 어떻게 되는데? 주변을 잘 살펴보면 알 것이다. 철이라는 것이 녹쓸면 어떻게 되는가... 부피가 엄청 부풀어 난다. 산화철이라는 것이 원래의 철보다 훨씬 부피가 커지지... 안그래도 불안한 철근콘크리트의 안쪽에서 철근이 부풀어 오르면서 균열이 진행된다. 또한 그 균열로 물이 스며들고, 그래서 철근의 부식이 더더욱 가속되고....


                                                 <요렇게 부식이 진행됨>


                           <요런 모양이 되는거당~~~~~~~~~~~~강도는 알만하지? >
           위의 사진은 출처가 잘 생각이 안나는데... 분당 일산은 아니고...하여튼 철근의 부식이 진행된 모양임

간단히 말해서 50년 정도 갈 철근 콘크리트가 20년정도도 못간다는 거다. 20년이라는 거도 잘 봐준것이다. 거기다가 아까도 얘기했지만 철근 콘크리트라는 것이 배합비율도 비율이지만 ... 그 이후의 양생과정이 중요하단거다. 그 당시 현장에서 일했던 선배들의 말로는 공기를 맞추기 위해서 온갖 방법이 다 동원되었다고 한다.

원래 아파트를 올릴땐 한 층에 공구리를 치면 원칙적으로는 3일에서 4일 정도의 여유를 가지고 공구리를 쳐야한다. 그래야 바로 윗층의 하중을 버틸 기초적인 강도가 나오거든...

그런데 솔직이 3~4일 기다릴 여유가 어디있어? 그냥 어제 3층을 타설했으면 오늘은 4층, 내일은 5층... 이런식의 공사도 비일비재했다. 또한 한겨울에도 공사를 강행하기도 하고... 어찌되었건 한국식의 <안되면 되게하라>는 돌격정신으로 공사를 완료했었지...

결론을 맺을 때가 되어간다.....

한마디로 분당과 일산의 아파트들의 대부분은 바다모래, 소금모래로 만든.... 바다의 싱싱함을 안방까지 그대로 가져온 소금 아파트다. 특히 80년대 말에서 90년대 초반에 만든 대부분의 시가지가 그렇다는거다.

난 솔직히 아파트 시세니 경제니 뭐니 이런건 잘 모른다.
철근콘크리트 구조의, 소위 말하는 <전문가>는 아니다.
그래도 대학시절 약간 배운 지식에 의하면, 또한 그 당시 현장에서 뛰었던 선배님들의 말에 의하면 ....

분당과 일산의 아파트의 수명은 20년 전후라고 보면 된다. 1990년대 초반에 지어졌고 그리고 지금이 2009년 .....

솔직이 강남의 은마 아파트보다 더 불안한게 분당과 일산이다.

안전도는 팍팍 떨어져가는데... 이게 저층 아파트같으면 재개발이나 아니면 보강공사라도 쉽지만... 자그만치 12층에서 15층의 고층아파트란 말이다.

리모델링은 꿈도 꾸지도 말아야한다. 애시당초 철근부터 모래, 시멘트까지 모조리 썩은것만 골라서 쓴게 그 당시에 지어진 아파트란 말이다. 심지어는 유리까지도 중국산이라지... (지금도 좀 그런 인식이 있지만, 그당시의 중국산은 잘 알지?) 얼른 재건축을 해야는데... 이게 맘대로 되는건 아니지...

민법이니 뭐니 잘 모르지만 그래도 내가 아는 것은

무지무지 시끄럽고 고통스런 사회문제가 벌어질거란거지....

그로 인해서 눈물을 흘릴 수많은 평범한 소시민들이여~~~

[아고라 부동산토론방] 한국에서는 전세 때문에 집값 폭락은 없다고?

2009-10-05T09:34:06Z

<출처 : 번호 143238 | 09.10.05 09:14, 글 : 케네디언>

최근 부동산 투기 조장꾼들 사이에서는 '한국에서는 전세제도가 있어서 집값이 폭락하는 것이 불가능하다'는 주장이 나오고 있습니다. 그런데 최근에는 이른바 '진보적 성향'이라는 학자들도 이런 주장을 답습하고 있다고 합니다. 답답한 노릇이다.

국내의 경우 전세를 끼고 사는 경우가 많아 겉으로는 GDP 대비 부동산대출 비중이 낮아보이는 착시현상을 일으킵니다. 하지만 전세도 결국 레버리지라고 봐야 합니다. 특히 국내에서는 다주택투기자들 가운데 전세 끼고 빚을 내 차례로 여러 채를 산 경우가 많았습니다. 결국 전세제도 때문에 다주택 투기가 훨씬 용이해졌고, 결과적으로 그만큼 부동산 버블이 커진 것이라고 할 수 있습니다. 한 마디로 전세제도 때문에 오히려 고소득 다주택자들을 중심으로 레버리지가 매우 커져버린 상태입니다. 레버리지가 커지면 부동산 버블이 꺼질 때, 즉 디레버리지 상황으로 들어갈 때 그만큼 충격은 커지는 것입니다. 집값이 하락할 때 은행 빚은 갚아도 세입자에게 전세금은 안 내줘도 된다면 모를까, 세입자가 요구하면 전세금을 반환해야 하는 것 아닌가요? 결국 전세금도 빚입니다.

그리고 '전세제도가 있어서 폭락하지 않는다'는 주장은 부동산시장의 가격 결정 메커니즘을 전혀 이해하지 못하고 있다는 증거입니다. 제가 여러 차례 썼지만 집값은 전체 주택 재고의 단 1%만 거래돼도 전체 집값이 결국 1%가 거래된 가격에 수렴되는 것입니다. 이미 지난해 하반기 이후 올초까지 강남3구 등 수도권 주요 지역에서 거래량이 극히 저조한 가운데 단기간에 20~30%씩 급락한 것도 바로 그런 경우입니다. 지금 정확한 계산은 안 해봤지만 수도권의 경우 전체 주택 재고 (약 700만호) 가운데 1만호 정도가 매월 거래돼 가격이 급락한 것입니다. 전체 주택 재고의 약 1/700이 거래돼 그런 시세가 형성되는 것입니다. 대세 하락 초기에 폭락 양상이 나타나는 경우가 많은 것은 자신의 소득 대비 레버리지 정도가 큰 사람들이 부채 청산을 하기 위해 투매를 하기 때문입니다. 이른바 '폭락의 도화선' 같은 존재들입니다. 부동산 거품에 만취한 사람들이 스스로 부동산 폭락을 초대하는 꼴이니 참 역설적이지요?

제가 최근 출간한 '위험한 경제학' 에서도 인용했지만, 한국은행 연구자들 분석에 따르면 이 같은 고위험, 고부채 가구 비율이 5% 이상으로 상당히 높습니다. 이들 고위험, 고부채 가구의 대부분이 전세 끼고 무리하게 빚 얻어 다주택 투기를 한 사람들일 가능성이 높습니다. 그들은 지금 부동산 덫에 가장 심각하게 물려 있는 사람들입니다. 부동산 시장 내외부의 조그만 충격만 가해져도 그들은 더 버티기 어렵습니다. 사실 지난해 하반기 이후의 급락세가 불과 몇 달만 더 지속됐어도 국내 집값도 확연한 폭락세가 지속됐을 것입니다. 폭락의 임계점 직전에 정부의 각종 부동산 투기 조장책과 유동성 폭격으로 집값 폭락세를 저지시킨 것일 뿐이지요.

더구나 우리는 지난해 하반기 이후의 급락세를 통해 이미 '전세제도 때문에 집값이 폭락하지 않는다'는 것은 말짱 허구임을 알고 있습니다. 지난해 하반기 이후 급락한 지역들에서 주택 소유자들이 전세를 안 끼고 있어서 급락했나요? 예를 들어, 지난해 하반기 집값 급락을 주도했던 강남 재건축 단지들 경우에는 실제 소유자가 거주하는 비율이 20% 정도에 불과합니다. 거꾸로 전월세 비율이 80%나 된다는 것입니다. 부동산 투기 선동꾼이나 변교수 등의 주장 대로라면 그들 지역 집값이 왜 급락했나요? 한 마디로 말도 안 되는 주장입니다. 강남 3구나 분당, 용인의 집값 급락세가 가장 심했던 것은 그만큼 레버리지 비율이 높았던 것이 주요인 가운데 하나입니다. 전세든, 은행 빚을 냈던 레버리지는 레버리지입니다. 이렇게 말하면 그들은 '그때 집값은 정상적인 가격이 아니다'라고 또 주장하겠지요. 도대체 말도 안 되는 궤변으로 이리저리 둘러대며 사람들을 현혹하기에 바쁜 집단입니다. 부동산 투기꾼들이 그런 주장을 하면 그러려니 하겠는데, 이른바 양심적인 교수라는 분들도 이런 주장을 한다면 정말 서글퍼집니다.

부동산 버블 붕괴의 양상은 집값의 절대적 수준과 부동산 버블의 규모, 그중에서도 레버리지의 규모와 가장 상관도가 높습니다. 제가 지금의 부동산 버블이 붕괴하면 1990년대 초중반처럼 연착륙하기 어렵다고 보는 가장 큰 이유도 지금의 집값이 상대적으로 그때보다 훨씬 높고, 소득이 뒷받침되지 않은 상태에서 막대한 가계 부채를 통해 이룬 모래성 같은 집값 거품이기 때문입니다. 지금 현 정부의 부동산 부양 총력전으로 지난해 말의 집값 폭락 양상은 저지했지만, 그것은 연기됐을 뿐 결코 해소된 것이 아닙니다. 이런 경험을 통해 부동산 투기꾼들이 '역시 한국의 특성상 집값은 폭락 안 해' 이런 식으로 선동하고 있습니다. 그 같은 '한국 특성론'의 최근 변종 가운데 하나가 '전세제도' 운운하는 것입니다. 하지만 위에서 본 것처럼 설득력 있는 근거가 없습니다.

우리 연구소는 부동산 시장에 관련된 매우 구체적인 분석과 진단을 통해 부동산시장 안팎의 구조를 샅샅이 파악하고 있습니다. 그래서 부동산 투기 선동가들이 어떻게 현실을 조작하고 왜곡하며 선동하는지를 너무나 잘 알고 있습니다. 그들의 사기술이 우리 연구소 때문에 점점 힘을 잃어간다는 것을 그들 스스로 느끼고 있습니다. 그러다 보니 그들이 입에 게거품을 물고 저나 우리 연구소를 공격하고 매도하는 것입니다. 하지만 우리 연구소가 그런 엉터리 투기 선동꾼들의 공격에 위축될 정도라면 처음부터 시작도 하지 않았겠지요. 제 개인도 마찬가지입니다. 부동산 거품이 완전히 해소될 때까지 부동산 시장의 제대로 된 현실을 알리고, 그들의 사기와 조작, 허구를 끊임없이 폭로할 것입니다. 저는 줄기차게 글을 쓸 것이고, 발언할 것입니다. 그런 면에서는 저는 한 치의 물러섬이 없을 것입니다.

* 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'이 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다.

[아고라 부동산토론방] 공급경제시스템과 부동산 가격

2009-10-05T09:23:59Z

<출처 : 아고라 부동산토론방 번호 785411 | 09.10.04 23:28 , 글 : 뒤에서 보면>

공급경제시스템과 부동산 가격

1.부동산에 관한 자료와 검토의견

1)우리나라와 미국·일본의 부동산 시가총액비교(2005-6년기준)

자료출처:http://www.itooza.com/common/iview.php?no=0000000000000022426)

* 미국 GDP : 13조달러 부동산시가총액 : 16조달러 (GDP대비 123%)

* 일본 GDP : 5조달러 부동산 : 10조달러 (GDP대비 200%)

* 한국 GDP : 0.8조달러 부동산 : 5조달러 (GDP대비 625%)

2)한국의 부동산 시가총액은 얼마입니까?

2008년 통계청 발표 자료에 의하면 공시가격 기준으로 우리나라 아파트 총액은 1606조원입니다. 그러나 공시가격이 실가격의 80%임을 감안하면 실제 가격은 약 2,000조원입니다. 한편 2008년 우리나라 전체 토지(비과세 토지 제외)의 개별 공시지가 합산액은 3,226조원입니다. 국·공유지 900만필지가 제외된 점을 고려하면 전국 땅값 총액은 3500조를 넘을 것으로 보입니다. 토지의 공시가격은 실가격의 절반에 미치지 않는 점을 고려하면 토지 가격만 최소 6,000조가 넘을 것으로 추산됩니다. 우리나라의 총 부동산 시가총액은 8조달러 입니다. GDP대비 약 1000%입니다.(네이트 지식검색)

<통계자료검색능력이 없어서 자료에 대한 신빙성이 조금 부족하지만, 크게 차이는 나지 않을 것이라고 봅니다>

3)요동치는 부동산 시장…서울 아파트 시가총액 703조

강남권 5개구 349조로 절반 2009-09-03 오후 08:48:41 황춘화 기자

4)검토의견

우리나라의 부동산 시가총액의 GDP대비비율이 미국의 5배, 일본의 3배라는 것은 우리나라정부의 서민에 대한 수탈이 미국의 5배, 일본의 3배에 달한다는 말이나 다름이 없다. 2005년의 비율이 이 정도라고 한다면, 2009년말인 지금쯤은 어떠한 상태일지는 통계가 없어도 충분히 알 수 있다. 2008년에 GDP 대비 10배(1,000%)라는 네이트의 검색결과가 전혀 틀린 것은 아니라고 생각한다.

우리나라 경제가 정상화되기 위해서는 부동산 가격이 지금보다 적어도 80%는 떨어져야하지 않나하는 생각이 든다.

2.공급경제의 투자유인정책과 부동산가격의 상승

공급경제시스템에서는 투자를 경제성장의 핵심변수로 생각하고, 투자를 유인하는 방법을 경제정책으로 사용한다.

투자를 유인하는 방법 중에서는 부동산 가격을 상승시키는 것만큼 좋은 정책은 없다. 다르게 표현하면 공급경제시스템에서 투자를 유인하는 정책들 거의 전부가 부동산 가격을 상승시키는 결과를 초래하게 된다.

투자자금을 형성 확보하는 방법으로 빈부격차확대, 유동성공급을 통한 인플레이션유도, 적자재정, 외자도입이 있고, 이 모든 것들이 부동산 가격을 상승 또는 폭등시킨다.

투자유인정책으로 형성 확보된 자금은 정부는 SOC건설로, 기업은 설비투자를 통하여 생산 확대로 연결된다. 생산이 확대되는 것만큼 토지(부동산) 단위당 생산이 증가하게 되므로 부동산 가격 또한 상승하게 된다. 생산 확대로 인한 고용의 증가, 부가가치의 증가는 인구의 유입을 불러 부동산가격을 다시 상승시킨다.

3.빈부격차의 확대와 부동산 가격

빈부격차가 확대되면, 유동성을 많이 가진 부자들에게는 저축(투자)수단이 필요로 하고, 부동산은 좋은 투자처가 된다.

부동산의 가치를 구분하면, 교환가치와 사용가치가 있는데, 투자로서의 부동산은 사용가치보다 교환가치를 중심으로 형성된다. 서울강남지역이 다른 지역보다, 아파트가격이 다른 주택보다 더 많이 상승하는 이유는 아파트 가격이 교환가치를 중심으로 가격이 형성되고 있고, 강남지역이 다른 지역보다 더 많이 상승하는 이유는 빈부격차가 커져서 부자들의 유동성이 서민들보다 그만큼 많아 졌기 때문이다.

4.정부의 임대주택정책과 부동산가격의 하방경직성

주택가격이 상승할 때는 폭등을 하지만, 하락할 때는 많이 내려오지 않는 이유는 부동산의 특징과 정부의 정책 때문이다.

서민주택의 가격은 사용가치를 중심으로 형성된다. 사용가치인 전세가격에 의해서 주택가격이 결정된다. 전세가격이 먼저 오르고, 그 뒤를 따라서 주택가격이 오른다.

주택가격이 폭등을 하는 이유는 유동성이 풍부해졌기 때문이다. 유동성이 풍부해지는 것은 정부의 통화정책, 재정정책에 달려있다. 그러므로 유동성은 정부에서 은행으로, 은행에서 대기업으로, 대기업에서 중소기업으로, 부자에서 서민으로 연결되어 공급되지만, 서민에게까지 도달하면 곧 사라지게 된다. 사라지지 않으면 급격한 인플레이션을 겪게 된다.

유동성이 풍부해지면 부동산(주택)가격도 부자들의 투자수단으로 이용되는 강남지역아파트부터 상승을 하고, 차츰 그 다음 지역으로 확대되고, 마지막으로 서민주택의 전세가격이 오르고, 마지막으로 전세가격이 반영된 서민주택가격이 상승한다.

유동성이 줄어들면 고급주택의 가격은 하락하지만, 서민주택의 가격은 별로 하락하지 않는다. 그 이유는 전세가격이 하락하지 않기 때문이다. 전세가격이 하락하기 위해서는 정부에서 서민주택의 전세가격보다 더 임대료가 싼 주택을 많이 공급해야 한다.

정부가 임대주택을 많이 공급하고, 유동성공급을 줄이면, 주택가격은 내려가게 되어 있다. 그러나 공급정책을 사용하는 정부는 주택가격을 하락시킬 수가 없다. 주택가격이 하락하면, 공급경제정책의 기반자체가 무너지기 때문이다.

정부가 임대주택을 많이 공급하면, 서민들의 입장에서는 주택을 구입하려고 할 이유가 없다. 서민들이 주택을 구입하지 않는다면, 전세가격도 올라가지 않는다면, 유동성을 아무리 많이 공급해도 인플레이션만 일어나지 주택가격은 상승하지 않는다. 주택가격이 상승하지 않으면, 주택은 부자들의 투자처가 되지 못하게 됨으로 주택가격은 하락할 수밖에 없다.

그래서 공급경제시스템 하에서는 서민임대주택을 충분하게 건설할 수 없게 된다.

5.수도권규제해제와 주택가격

이명박 정부는 수도권을 개발하여 우리나라를 먹여 살리겠다고 하며, 수도권의 규제는 해제하고, 반면에 지방으로 지원되는 예산은 삭감하고 있다.

이명박 정권이 수도권의 규제를 해제하는 것은 수도권으로의 인구집중을 유도해서 수도권의 부동산 가격을 상승시켜서 공급경제정책의 기반이 무너지는 것을 막겠다는 것이라고 본다. 현재 우리나라는 더 이상의 유동성 공급을 통한 부동산 가격의 상승이나 현 상태를 유지하기에는 한계점을 넘어도 한 참 넘었다.

만약 이 상태에서 별다른 조치를 하지 않는다면, 공급경제시스템의 기반이 붕괴되는 사태를 맞을 것이라고 본다.

이명박 정부는 수도권으로 인구를 더 유입시켜 수도권의 부동산 가격을 상승시켜야 서울의 주택가격을 유지할 수도 있고, 서울의 주택가격을 유지할 수 있어야 공급경제정책도 유지할 수 있을 것이라고 본다. (2009.10.4)

[아고라 부동산토론방] 부동산에 관한 10가지 의문1-경기회복과 집값

2009-10-01T13:58:17Z

<출처 : 아고라 부동산토론방, 글쓴이: 케네디언, 2009.9.29.>

최근 부동산시장에 대해 잘 모르는 일반인들이 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동보도와 엉터리 부동산 재테크 전문가들의 선동 때문에 시장 흐름을 오판하고 있는 경우가 많은 듯 합니다. 따라서 필자는 최근 부동산 시장 상황에 대한 10가지 의문에 대해 답하는 글을 10회에 걸쳐 연재할까 합니다. 오늘은 그 첫번째 순서로 '현 상황에서 경기가 회복하면 집값은 자동적으로 오를까?'라는 가상질문을 제시하고 그에 대한 제 의견을 인터뷰에 답변하는 형식으로 제시해볼까 합니다. 참고를 바랍니다.

<질문>

올 들어 일어난 강남 재건축 위주로 일어난 집값 상승이 경기회복을 기반으로 하기 때문에 일어나는 현상이라는 시각도 있습니다. 경기가 아직은 완전히 회복된 것은 아니지만, 점차 안정화되어간다면 집값도 계속 오르지 않을까요? 이른바 부동산 재테크전문가라는 사람들도 2006년과 같은 폭등세는 없더라도 5% 이내에서 점차 상승할 것이라고 합니다.(몇몇 신문의 부동산 전문가 설문조사 결과)

<답변>

좀 미안한 얘기지만, 이른바 기존 언론에서 주로 인용되는 소위 부동산 전문가라는 사람들은 경제 상황에 대해서는 잘 모르는 사람들이다. 기존 언론에서 보도하는 내용들을 중심으로 경제 상황을 판단하고 거기에 더해 ‘집값이 오른다’는 방향으로 전망할 뿐이다. 부동산 투자 상담을 하거나 부동산 정보업체들은 자신들의 이해관계상 어떤 경우든 ‘집값이 오른다’고 할 수밖에 없는 사람들이다. 그런데 그런 이들 가운데 지난해 하반기와 올 초에 걸친 집값 급락세를 사전에 경고했던 사람들이 얼마나 있나. 지난해 중반까지도 집값이 하반기에 오를 것이라고 공개적으로 발언했던 사람들이 수두룩하다. 그러다가 집값이 급락할 때는 워낙 상황이 압도적이니 모두 집값 하락세가 지속될 것이라고 전망했다. 그러다가 집값이 반등하니 다시 ‘집값이 오른다’고 하고 있다. 이 사람들이 말이 전망이지 사실 잘 뜯어보면 이미 벌어지고 있는 것을 사후적으로 설명하고 전망 시점의 현상이 이어질 것이라고 말하는 것뿐이다. 굳이 이야기하자면 후행적 전망이고 현상 추종적인 전망이다. 부동산시장의 구조적 흐름을 보지 못하고 현상만을 열심히 쫓기 때문에 그런 현상이 나타난다.

하지만 우리 연구소는 부동산 시장의 구조적 흐름을 본다. 미시적으로는 전국 각지의 시군구 단위의 부동산시장 상황을 보고 넓게는 부동산시장을 둘러싼 한국경제상황과 전세계 각국의 경제 흐름을 함께 살핀다. 우리 연구소에는 미국, 중국, 일본, 러시아, 인도 등 세계 권역별 경제를 전문적으로 연구하는 인력들이 있다. 우리 연구소가 미국발 서브파라임론 사태와 그 여파를 국내에서 가장 먼저, 그리고 정확하게 진단하고 경고했던 것도 그 때문에 가능했다.

그런 부동산 시장의 구조적 흐름을 연구, 분석한 결과 지금의 집값 반등은 지속 가능하지 않으면 길게 잡아도 1~2년 안에는 다시 고꾸라질 가능성이 높다고 판단하고 있는 것이다. 대세하락 흐름을 가리키는 부동산시장의 구조가 변하지 않는 가운데 겉으로 드러나는 현상에서는 집값이 오르고 내릴 수 있다. 하지만 구조적으로 지방은 말할 것도 없고 수도권 부동산 시장의 장기 침체 양상은 피할 길이 없다. 물론 지금 당장은 내 말이 현상적으로 어긋나는 것처럼 보일 수 있다. 하지만 지금 집값은 머리에서 어깨까지 내려왔다가 다시 목덜미까지 올라온 수준이다. 하지만 내가 보기에 집값이 다시 머리 꼭대기까지 가지도 못하고 다시 하락세로 돌아가 발바닥까지 내려갈 가능성이 매우 높아 보인다. 이런 상황에서 ‘집값은 오른다’라고 하는 게 어떻게 양심적인 전문가로서 할 말인가.

사실 사석에서 만나본 일부 부동산 전문가라는 사람들 가운데는 ‘이미 한국 부동산도 끝물이다’ ‘지금이 마지막 폭탄돌리기다’ ‘집값은 몇 년안에 폭락할 것이다’라고 이야기하는 사람들이 꽤 있다. 그런데 그런 사람들이 공개적으로는 그런 얘기를 잘 안 한다. 왜 그런지는 모두 짐작할 수 있을 것이다. 건설업체들 눈치 보는 사람들이 어떻게 집값 떨어진다는 얘기를 공개적으로 하겠나.

그리고 일반적인 통념과 달리 실은 한국경제는 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다. 현재의 경기 회복은 인위적인 저금리와 막대한 재정 투입 등으로 만들어진 자산시장 중심의 경기 회복일 뿐 지속가능하지 않다. 시중에는 실제 이상으로 한국경제가 크게 호전된 것으로 일반 서민들이 착각하게 하는 왜곡된 정보들이 난무하고 있다.

예를 들면, 아시아 경제문제 전문가인 블룸버그의 저명 칼럼리스트인 윌리엄 페섹이 “급속한 회복 그 자체가 거품”이라는 제목으로 한국 경제가 막대한 재정적자와 부동산 및 주식 버블을 다시 일으키며 위태로운 회복을 하고 있다고 경고했다. 그런데 대다수 한국 언론은 페섹의 칼럼을 “한국 경제에 경의를 표한다”는 제목으로 보도했다. 한국경제에 대한 신랄한 경고와 비판을 ‘극찬’으로 둔갑시키는 한국 신문들의 재주는 정말 불가사의할 정도다. 이런 국내보도를 근거로 기획재정부와 여당인 한나라당은 외국에서도 한국 경제 회복을 극찬한다며 우쭐해했다. 영어 원문을 누구나 볼 수 있는 인터넷 시대에 한국 신문들은 여전히 서슴없이 칼럼 내용을 왜곡하고 있다. 이러니 국민들 중 상당수가 금방 V자형 회복이라도 할 것 같은 착각에 빠져 있고, 부동산 재테크 전문가라는 사람들도 얼씨구나 좋다하고 ‘경기 회복하면 집값이 뛴다'라는 식으로 전망하고 있다.

현재의 경기 회복을 본격적인 경기 회복이라고 할 수도 없지만, 설사 경기가 일정하게 회복된다고 하더라도 ‘경기가 회복하면 집값이 오른다’는 얘기는 매우 순진한 도식이다. 집값에 영향을 미치는 것은 매우 다양한 요소들이 있다. 금리, 소득, 유동성, 수급, 인구동태변화 등 매우 다양한 요인들이 영향을 미친다. 경기라는 것은 일반적으로 국민 소득 증가라는 형태로 집값에 영향을 미친다. 하지만 지금 경기가 회복됐다고 하지만 그 회복의 여파는 환율효과와 정부의 대규모 부양책에 힘입은 수출 대기업 위주의 경기 회복이다. 여전히 서민경제는 침체돼있고, 정부의 사기적인 실업률이 아닌 실질 실업률은 매우 높은 수준이다. 또한 국민 처분 가능소득 대비 가계 부채 비율은 130% 수준으로 세계적으로도 높은 수준이다. 집값이 고점에 비해서는 조금 내려왔다고는 하지만 여전히 일반 가계가 자기 소득으로도 빚을 더 내서라도 집을 사기에는 여전히 높은 수준이다. 이런 상황에서 일정하게 경기가 회복한다고 해서 집값이 오른다는 도식은 현실경제의 복잡다단한 구조를 제대로 이해하지 못하고 있기 때문이다. 그렇게 따진다면 한국경제가 여전히 8~9%대의 높은 경제성장률을 기록했던 1990년대 초중반에는 왜 지속적으로 실질 집값이 떨어졌나. 향후 경기가 회복된다고 해도 잠재성장률은 우리 연구소뿐만 아니라 대부분 연구소에서 3%대로 떨어질 것으로 전망하고 있다. 이런 상황에서 경기가 안정되니 집값이 오른다는 것은 너무나 순진한 도식이다.

사실 올해의 집값 반등은 역설적이게도 현 정부의 과도한 부양책과 투기 조장책 때문에 가능했습니다. 경기가 일정한 회복세로 접어들게 되면 역으로 이 같은 부양책들 가운데 상당 부분은 정부 스스로 걷어들일 수밖에 없습니다. 이미 한국은행이 집값의 추가 반등과 가계 부채 증가를 우려하며 기준금리 인상카드를 만지작거리고 있습니다. 사실 본격적인 경기 회복이 멀었다는 사실을 잘 알고 다주택 투기자들을 핵심적인 정치기반으로 삼는 현 정부로서는 기준금리 인상 시기를 지연시키기 위해 LTV 규제에 이어 DTI규제까지 도입하고 있습니다. 물론 DTI 규제는 올해 하반기 수도권 ‘분양대전’에서 대규모 미분양이 발생하지 않도록 하기 위해 분양시장의 집단주택대출은 예외로 하고 있어서 여전히 문제이지만, 기존 주택가격에는 상당한 영향을 줄 것입니다. 강남사람들은 여윳돈으로 집 산다는 상당수 언론의 거짓말과는 달리 올해의 집값 반등은 주택대출규제 해제에 따라 늘어난 주택담보대출을 배경으로 하고 있기 때문입니다.

그리고 이미 한국은행이 기준금리를 인상하기도 전에 주택대출금리의 기준이 되는 은행채와 CD금리가 뜀박질하고 있습니다. 이미 지난 한달 반 동안 변동대출금리의 기준인 CD금리가 0.30%포인트 상승했습니다. 이미 한국은행이 한 번 정도 기준금리를 인상할 정도 시장금리가 상승한 것입니다. 그동안 한국은행과 정부가 시장 리스크를 반영하지 않고 억지로 시중금리를 눌러왔지만 정부의 막대한 재정지출 확대로 국고채 물량이 늘고 대출자 만기 연장으로 인한 은행의 현금 자산이 줄어 CD와 은행채 물량이 늘어날 수밖에 없습니다. 요약하자면 지난해말 국내 부동산 시장을 짓누르던 부동산 버블 붕괴의 압력을 정부가 막대한 부양책을 통해 단기적으로는 줄였지만 결국 그같은 부동산 버블 붕괴 압력이 다시 생겨나고 있는 것입니다.

필자가 최근 출간한 책 <위험한 경제학>에서도 자세히 설명했지만, 주택수급이라는 측면에서 보더라도 집값은 일정한 시점에서 떨어질 가능성이 높다. 정부의 1990년대 일본식 토건 부양책 때문에 건설업체들의 아파트 공급이 지속돼 수요 대비 과도한 공급 과잉이 일어날 가능성이 높아지고 있다. 분양 취소나 정부의 미분양 매입 등으로 줄어드는 것처럼 보이지만 현재의 미분양 물량은 결코 단기간에 해소될 수 없다. 오히려 수도권의 공급 과잉은 2009년 말부터 본격화돼 미분양 사태를 장기화하게 될 것이다. 그런 과정에서 수도권 주택시장은 2015년경이면 약 36만호 이상의 아파트 과잉 공급 상태로 치달을 가능성이 높다. 또한 미분양 물량의 만성적인 적체와 이로 인한 건설업체의 자금난으로 향후 2~3년 안에 건설업체들의 도산행렬이 이어질 가능성이 높다. 건설업체의 도산은 금융기관 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 초래할 가능성도 높다.

이렇게 말하면 기존 언론의 ‘공급 부족’ 타령에 젖어 있는 이들은 어리둥절할 것이다. 하지만 조금만 생각해보면 이상하게 느껴질 것이다. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 잔뜩 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데, 왜 2009년 하반기에 수도권 입주물량이 수년 내 최고 수준이며, 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지 말이다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 과연 제대로 소화될 수 있을까.

국내외의 대부분 사례를 보더라도 주택시장의 사이클은 일반적인 경기 사이클보다 길다. 대부분의 나라에서 부동산시장은 10~20년 주기로 버블과 붕괴를 반복한다. 국내의 경우 국민은행 주택가격지수가 작성된 1986년 시점부터 물가상승률을 제외한 실질가격지수로 따져봐도 그렇다. 국내 부동산시장은 1987~1991년초의 상승기와 1991년초~1999년초까지의 하강기를 거쳤다. 약 12년 정도 걸렸다. 그런데 2000년대 부동산 버블은 1999~2007년초까지의 상승기를 거쳐 이후 큰 틀에서 장기대세하락 흐름을 보이고 있다. 이번 반등기는 아직 그 같은 장기대세 하락 흐름에서 벗어나지 못하고 있다.

보통 부동산 시장의 사이클은 부동산 버블의 크기와 상승기간에 비례한다. 2000년대 부동산 버블의 규모가 컸고, 상승기간도 길었던 만큼 향후 집값은 이번 반등세가 끝나면 최소 7~8년 이상 장기 하락할 가능성이 높다. 베이비붐세대의 은퇴와 주택유효수요층의 감소, 한국경제의 성장잠재력 약화, 88만원 세대로 대표되는 신규 주택유입층의 소득 기반 약화 등을 감안하고 2010년대 이후 만성적인 주택공급과잉 상황을 고려하면 집값이 10년 이상 장기침체하는 양상을 보일 가능성도 적지 않다. 이미 지방의 주택 시장은 그러한 조짐을 보이고 있다. 아직은 인구동태변화와 주택공급 과잉 효과가 현실화되지 않아서 일반인들이 혼란스러워하지만 불과 2~3년 안에 많은 이들이 추세를 인정하지 않을 수 없게 될 것이다.