이재원 Blog

경기도 퍼블릭 골프장양도

2009-10-20T23:07:25Z

매도가 400억 예상하시며,조정 가능합니다.

현재 신탁을 통해

관광지 개발과 맞물린 온천개발로 양수후 투자가치가 충분하리라 봅니다.

자세한 사항과 자료는 미팅후 말씀드리겠습니다.

tag : 골프장매매

2차보금자리 내곡지구

2009-10-20T23:00:41Z

SH공사, 2차보금자리 세곡2·내곡지구 사업시행

뉴시스 | 양길모 | 입력 2009.10.20 16:41

【서울=뉴시스】양길모 김형섭 기자 = 서울시 산하 SH공사가 2차 보금자리주택지구 중 강남구 세곡2지구와 서초구 내곡지구의 사업시행을 담당한다.

20일 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%B1%B9%C5%E4%C7%D8%BE%E7%BA%CE&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091020164108207" target=new>국토해양부와 서울시 등에 따르면 SH공사는 최근 2차 보금자리주택지구로 선정된 6개 지구 가운데 강남세곡2 및 서초내곡 등 서울권 2개 지구의 사업 시행을 국토부 측에 제안했다.

보금자리주택은 국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등이 사업 시행을 담당할 수 있다. 서울권을 제외한 부천옥길, 시흥은계, 구리갈매, 남양주진건 등 4개 지구는 한국토지주택공사가 시행을 맡는다.

2차 보금자리주택의 사업 시행자는 12월 지구지정시 확정될 예정이지만 서울권과 경기권 모두 단독 제안으로 사실상 사업자 선정은 완료된 셈이다.

이번 2차 보금자리주택지구로 선정된 강남세곡2지구는 서울시 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일원 77만㎡(23만3000평)에 보금자리주택 4000가구와 민영주택 1000가구가 들어설 예정이다.

서울도심 남동측 약 16㎞ 지점으로 보금자리 강남지구와 국민임대 세곡지구와 인접해 있으며 지하철 3호선 수서역, 검색하기 href="http://search.daum.net/search?w=tot&rtupcoll=NNS&q=%BC%AD%BF%EF%BF%DC%B0%FB%B0%ED%BC%D3%B5%B5%B7%CE&nil_profile=newskwd&nil_id=v20091020164108207" target=new>서울외곽고속도로 등이 가깝다. 이용이 용이해 대중교통 연계성이 양호하다는 평이다.

서초내곡지구의 지구면적은 76만9000㎡(23만3000평)으로 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일대가 포함됐다. 강남세곡2지구와 마찬가지로 민영 1000가구, 보금자리 4000가구가 공급된다.

tag : 내곡지구, 세곡2지구, 2차보금자리, 서초구 내곡지구

하남시 2020계획

2009-09-28T23:46:35Z

하남시의 2020" 개발계획 프리젠테이션중 하남블루랜드와

밀접한 연관성을 나타내는 자료로 1차상권과 2차상권 더나아가

미래가치까지 판단해볼수 있는 표입니다.

tag : 보금자리주택, 수산시장, 하남시, 수산물센타, 회센타, 미사지구, 블루랜드, 도매센타, 수산도매센타, 하남시수산시장, 하남시도매센타

하남시 미사지구 블루랜드 개요

2009-09-27T16:25:45Z

건축개요

공사명 : 경기도 하남시 수산물센터(블루랜드)신축공사

대지 위치 : 하남시 덕풍동 301번지

지역 지구 : 근린생활시설

대지 면적 : 24.129.00㎡(7,299평)

건축 면적 : 12,349.46㎡(3,736평)

연면적 : 35,498.21㎡(10,738평)

건폐율 : 51.18％

용적율 : 147.11％

층수 :지하2층~지상4층

시행사 : 슈프림하우징(주)

시공사 : (주)태경건설 http://www.tkcons.co.kr/

태경건설 신용평가보고서 : http://www.tkcons.co.kr/data1.pdf

설계/감리 : 무진건축

자금관리 : 국제신탁(주) http://www.kukjetrust.com/

tag : 강동구, 보금자리주택, 노량진, 위례신도시, 중앙대학교, 회센타, 가락동, 테마상가, 하남미사지구, 하남투자처, 블루랜드, 하남시상가, 픙산지구, 하남캠퍼스, 5호선연장

보금자리주택!!! 결국 보금자리로 당첨!!!

2009-09-14T23:19:29Z

2차 보금자리 택지 6곳 내정

중앙일보조인스랜드 | 2009.09.11

서울 서초구 내곡동과 강남구 세곡2지구 등 강남권 2곳을 포함해 수도권 6곳이 제2차 보금자리주택 단지로 선정된 것으로 알려졌다고 경향신문이 11일자로 보도했다.

( 전에도 제가 언급했듯이 결국 보금자리로 전환했고 이제 언론에 보도자료가 나왔다면,1~2개월

9월안에 늦어도 10월까지는 준비를 끝내야 합니다.)

이 신문에 따르면 서울 강남구 세곡동, 서초구 내곡동, 경기 구리, 남양주, 시흥, 부천 등 6곳에 대한 보금자리주택 단지 조성 협의가 사실상 마무리됐다.

국토부, 10월 중 공식 발표 예정

이에 따라 국토해양부는 이르면 이달 중순, 늦어도 10월 안에 추가 보금자리주택 지구를 공식 발표할 예정이다.

다만 강남구 세곡지구 인근에 조성될 세곡 2지구는 주변에 군사시설이 있어 국방부 등 관계기관과의 협의가 순조롭지 않을 경우 발표에서 제외될 가능성도 있다.

(송파도 뭐..그런예기가 있었죠, 군부대가 강력하게 결사 반대한다.... 언론에 물을 타는건 대기업만 하는건 아닌것 같습니다.)

이들 지역에 공급될 보금자리주택 규모는 시범단지와 비슷한 4만가구에 달할 것으로 전망된다.

분양가 주변 시세의 50~70% 책정 예정

서울 2개 지역은 서울시 산하 SH공사가 사업시행을 담당하고, 나머지는 주택공사가 건설할 방침이다. 분양가는 주변시세의 50~70%로 책정할 예정이다.

2차 보금자리주택 단지는 강남 세곡지구와 서초 우면지구 등 시범단지 4곳과 입지 측면에서 크게 다르지 않다. 서울 이외 구리와 남양주, 시흥, 부천 지역은 도심 접근성이 뛰어나 이전부터 보금자리주택 후보지로 거론됐던 지역이다. 주변에 자연녹지 공간 및 도로·철도 등 기반시설이 풍부한 상태다.

정부 관계자는 “2차 보금자리주택이 들어설 지역은 그린벨트로 묶여있어 토지거래허가구역인 데다 공람공고일 1년 전에 토지를 취득한 사람들만 보상을 받도록 할 방침”이라고 말했다. 국토부는 지난달 27일 그린벨트를 해제해 조성하는 보금자리주택 공급계획을 대거 앞당겨 2012년까지 매년 8만가구씩 32만가구를 공급하기로 한 바 있다.

★환경부에,주민반대까지 하지만 내곡지구는 오히려 내곡지구면적을 확대

발표한 상태입니다. 주민에게 타협점을 제시하기 위한 포석일지도

모르겠습니다.

tag : 서초구, 내곡지구, 보금자리주택, 공람공고일

메인출입구 자리 점포 직거래

2009-09-14T22:49:02Z

현재 분양가에 매도를 의뢰하신 자리입니다.

노량진 민자역사 자료에도 나와있지만 양도,양수시 신고나 세금이

전혀 없는 물건입니다.

9호선,1호선,서부선경전철까지 모든 환승이 이루어지는 3층

그중에서도 메인출입구 앞 코너 자리입니다.

권리금이나 기타 비용없이 정분양가에 미리 선점해놓은 자리

한발 늦으신 분들 검토해보시고 연락하시기 바랍니다.

tag : 양도, 코너, 노량진, 양수, 권리금, 노량진민자역사, 선점, A급자리, 코너자리

입주권과 분양권

2009-09-01T23:56:44Z

좋은글이라 한경블로그에서 펌했습니다.
입주권과 분양권의 차이 [money]

많은 사람들이 입주권과 분양권을 혼동하고 있다. 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 혼동해도 괜찮다고 생각할 수도 있지만, 2006년 1월1일부터 입주권이 주택 수에 포함됨에 따라 입주권과 분양권을 혼동하게 되면 재테크에서 심각한 에러가 발생할 수도 있다. 입주권이나 분양권이냐에 따라 양도세 계산이 달라지고, 1가구2주택 중과 대상 판정과 비과세 판정에서 엄청난 차이가 발생할 수 있기 때문이다.

정의

재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권이 되는 것이다. 이 입주권은 재개발 및 재건축 주택이 완공되면(완공일 기준) 다시 주택으로 바뀐다. 2006년 1월1일부터는 이 입주권도 주택 수에 포함시켰는데, 2006년 1월1일 이후 취득했거나 관리처분계획이 인가된 것만 해당된다.

입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권과 주택을 각각 보유하고 있는 사람들은 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정에 유의해야 한다. 하지만 주택을 먼저 팔 때는 중과세 대상이 될 수 있지만 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세된다. 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 주택이 아니라 입주권 자체는 중과 대상이 아니다. 다만 투기수요를 억제하기 위해 입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에 주택의 중과세에 영향을 주기 위해 입주권을 주택 수에 포함시킨 것이다.

관리처분계획이 인가되면 조합은 남는 물량을 일반에게 분양할 수 있는데, 이때 분양받은 사람들이 갖게 되는 권리가 분양권이다. 즉 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 갖는 권리이며, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 갖게 되는 권리이다. 또한 판교신도시 등 청약통장에 의해 청약 당첨된 사람들이 갖게 되는 권리도 분양권이다.

입주권은 기존건물의 평가액+납부 청산금+웃돈(승계조합원의 경우)이 포함돼 이미 주택 비용을 다 지불한 권리이지만, 분양권은 계약금과 중도금 등만이 지급돼 아직 주택 비용이 다 지불되지 않은 권리이다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 청산하게 되면 주택으로 바뀐다.

간혹 주택상환사채, 입주자저축증서, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등도 입주권으로 오인하는 경우가 있는데, 이런 것들은 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서로서 주택을 취득할 수 있는 입주권과는 성격이 다르다. 중개업법에서는 입주권과 분양권은 중개업자가 매매 알선할 수 있도록 허용하고 있지만, 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서는 매매 알선할 수 없는 금지행위로 규정하고 있다.

전매 제한

재개발 입주권은 전매 제한이 없으므로 조합원의 자격이 여러 차례에 걸쳐 다른 사람에게 넘어갈 수 있다. 그러나 재건축 입주권은 투기과열지구인 경우에는 다른 사람에게 전매가 금지된다. 다만 2003년 12월31일 이전에 조합설립인가가 난 재건축 조합원은 1회에 한해 전매가 가능하다. 간혹 전매가 금지된 재건축 입주권인지 모르고 양수하는 사람들이 있는데, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문에 이런 분들은 나중에 전원 현금 청산된다.

분양권은 전매가 사실상 금지돼 있다고 해도 과언이 아니다. 투기과열지구 중 수도권과 충청권을 제외한 지역만 당첨일로부터 1년이 지나면 전매할 수 있도록 허용하고 있을 뿐, 투기과열지구로 지정된 수도권과 충청권은 소유권이전등기가 완료된 이후에만 전매를 허용하고 있다. 즉 주택이 완공되고 등기를 경료해 분양권이 주택으로 바뀐 이후에 전매를 허용하므로 분양권 상태에서는 사실상 전매가 불가능하도록 돼 있다.

공공택지에 건축되는 분양가상한제적용주택의 전매제한은 더 심하다. 판교신도시에 처음 적용된 분양가상한제적용주택의 전매제한은 전용면적 25.7평 이하는 수도권 10년 수도권 이외 지역은 5년간이고, 전용면적 25.7평 이상은 수도권 5년 수도권 이외 지역은 3년간이다. 역시 당첨일로부터 적용된다.

게다가 2007년 9월1일부터는 수도권 민간택지에도 분양가상한제적용주택을 적용, 전용면적 25.7평 이하는 5년 25.7평 이상은 7년간 전매제한되고, 공공택지 분양가상한제적용주택 중 수도권 전용면적 25.7평 이상은 현행 5년에서 7년으로 확대된다.

분양권 전매제한 기간중에는 명의변경이나 증여도 할 수가 없다. 그러나 해외이주 및 2년 이상의 해외 유학이나 취업, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 취학 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우를 제외), 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우 등(주택법 시행령 제45조의2 제4호에 규정)에는 전매가 가능하다.

양도세 비과세 혜택 여부

분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 부동산이 아니어서 양도세 비과세 혜택이 없다. 즉 분양권 한 개만 보유하고 있다고 하더라도 양도세를 내야 한다. 또한 주택이 아니어서 분양권을 여러 개 가지고 있다 하더라도 중과세가 적용되지 않는다. 분양권은 2년 이상 보유 후 매도하면 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용되는데, 아무리 오래 보유했다고 해도 장기특별공제를 받지 못한다.

그러나 입주권은 주택 수에 포함되기 때문에 1입주권 또는 1입주권과 1주택의 상태라 해도 비과세 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다. 그런데 요건이 좀 까다롭다.

☀1입주권 보유상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건

관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건(보유 및 거주요건)을 갖추어야 하며, 입주권을 양도한 날(잔금청산일)에 다른 주택이 없을 것.

☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건

관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건(보유 및 거주요건)을 갖추어야 하며, 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도할 것.

※1입주권이 양도세 비과세 요건을 갖추었더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 고가주택처럼 6억원이 넘는 부분에 대해서는 과세됨.

☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 주택 양도시 비과세요건

①입주권 취득 후 1년 이내에 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우-이사로 인한 일시적 2주택 비과세와 동일한 기준이 적용됨.

②종전주택을 입주권을 취득한 날로부터 1년 내에 팔지 못한 경우에도 다음의 요건을 충족하면 비과세됨.

종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고, 재건축 및 재개발주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 주택 완공 후 1년 이내 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 완공된 주택에서 1년 이상 거주할 것(단 취학, 근무상형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능함).

③사업시행인가일 이후 주거용으로 취득한 대체주택도 다음의 요건을 갖추면 비과세됨.

대체주택 취득 후 1년 이상 거주해야 하고, 재건축 및 재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 완공 후 1년 이내에 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것.

양도세 계산 방법

분양권의 양도세 계산방법은 간단하나 입주권 계산방법은 조금 복잡하다.

분양권 양도세 계산식

양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익

양도차익ㅡ기본공제=과세표준

1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용됨.

※분양권의 취득가액은 양도일 현재까지 불입한 계약금+중도금이며, 기타필요경비에는 취등록세는 없으므로 소개비 정도만 포함된다. 또한 장기보유특별공제를 받지 못한다는 사실에 유의.

또한 분양권은 주택이 완공되면 잔금청산일로부터 주택의 보유기간이 시작되므로 주택 완공 후 1년 이내에 팔면 양도세가 50%가 된다. 따라서 주택 완공 후 1년 이내에 팔 바에는 분양권 상태에서 파는 게 세 부담이 덜하다는 사실에 유의하자. 분양권은 장기보유특별공제는 받지 못하지만 2년 이상 보유하게 되면 일반과세되기 때문이다.

입주권 양도세 계산식

승계조합원인 경우에는 계산이 간단하다.

양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ기본공제=과세표준

1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용됨.

※승계조합원 입주권의 취득가액은 기존건물 및 부수토지의 평가금액+납부청산금+프리미엄으로 구성된다. 기타필요경비에는 취등록세 및 중개수수료 등이 포함되는데, 취등록세는 주택이 멸실했으므로 토지부분에 대한 평가액에 의해 취등록세가 계산된다. 역시 장기보유특별공제를 받지 못함에 유의. 그러나 입주권의 장기보유특별공제는 논란이 일고 있어 앞으로 공제 여부를 주시할 필요가 있음

원조합원인 경우에는 입주권 양도시 부동산과 권리 부분에 대한 각각의 양도소득을 구한 뒤 합산한 후 과세표준을 산출해야 하므로 까다롭다. 재개발 및 재건축 조합원이 보유한 주택은 관리처분계획인가일부터 입주권으로 변한다. 단 2005년 7월30일 이전의 입주권 시작점은 재건축은 사업계획시행인가일(2003년 6월30일 이전은 사업계획승인일), 재개발은 관리처분계획인가일이다.

부동산의 양도소득 산출식

①양도가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액)ㅡ취득가액(기존주택의 취득가액)ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ장기보유특별공제(기존주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지)=양도소득

권리의 양도소득 산출식

②양도가액(입주권 양도가액)ㅡ취득가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액+납부 청산금)ㅡ기타필요경비=양도소득

①+②=전체양도소득ㅡ기본공제=과세표준

세율은 보유기간에 따른 세율을 적용하면 됨. 세율 적용 보유기간은 기존주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간이며, 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 9ㅡ36%의 세율 적용.

※청산금을 지급받은 경우의 입주권 양도세 계산과 입주권이 주택으로 완공되어 완공된 주택을 원조합원이 양도할 때와 승계조합원이 양도할 때의 양도세 계산은 좀더 까다로우므로 자세히 알고 싶은 분은 자료를 적어서 개인적으로 문의 바람.

증여

분양권과 입주권의 증여시에는 증여가액에 프리미엄이 포함된다는 것에 유의해야 한다. 증여가액은 최근 3개월 이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 매매사례가액, 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 평균감정가액 순으로 하며, 이 둘이 없는 경우에는 기준시가로 하게 돼 있다.

입주권인 경우에는 종전주택의 평가액+납부청산금 외에 프리미엄을 합친 금액이 증여 당시의 시가가 되며, 분양권은 불입액+프리미엄이 시가가 된다. 만일 증여세를 신고하는 자가 프리미엄을 잘 몰라 빼고 신고했다고 하더라도 관할 세무서가 전후 3개월 이내의 유사매매사례가액을 찾아내 신고내용을 고쳐서 과세할 수 있는 권한을 갖고 있으므로 증여세 신고 전에 프리미엄이 얼마인지를 알아둬야 나중에 낭패를 면할 수 있다.

tag : 분양가상한제, 전매제한, 재개발, 분양권, 재건축, 증여, 세무서, 입주권, 프리미엄, 장기보유특별공제, 양도세비과세, 조합원, 사업계획시행인가일

홍대상권

2009-08-27T12:11:17Z

한쪽에선 개업축하 화환이 들어오고, 다른 한쪽에선 점포정리가 한창이다. ‘강북의 압구정’이라는 별명답게 홍대앞은 무수히 많은 상점이 생기고 사라진다. 하지만 논다 하는 사람이 모이고, 된다 하는 가게가 모여 있는 이 곳 ‘홍대앞’은 불과 10년 전만 해도 미술생도가 북적이던 학원가에 불과했다.

홍대앞이 소위 뜨게 된 계기는 뭘까? 84년의 지하철 2호선 개통,94년 성수대교 붕괴사고를 홍대앞 부흥의 두가지 전기로 꼽았다. 80년대 초반만 해도 홍대앞은 미술학원과 화방이 늘어서 있는 미술의 거리였다.

그러다 84년 지하철 2호선이 개통되면서 유동인구가 대폭 증가했고, 역세권을중심으로 상권이 조금씩 생기기 시작했다. 하지만 오늘날의 홍대앞을 만든가장 혁신적인 계기는 바로 94년의 성수대교 붕괴사고라고 할 수 있다. “

강남으로 가는 다리가 속절없이 끊어져 버리자 홍대앞이 그 대안으로 급부상하게 됐다”는 것. 홍대앞이 신촌이나 대학로 같은 강북의 전형적인 상권과 구분되는 것은 바로 이런 이유 때문이다.

홍대앞 상권은 처음부터 강남으로 향하던 고객을 잡기 위해 태어났다. 때문에 전체적으로 고급스럽고 세련된 형태를 띠게 된다. 여기다 더해 미술학도가 모이는 곳답게 실험적인 예술과 건강한 문화가 공존하는 문화특구로서의 기능도 하게 된다.

홍대앞 상권은 보통 홍대역 인근, 홍대정문 근처, 피카소 거리의 세가지 권역으로 구분된다. 상권마다 조금씩 색깔이 다른데 먼저 홍대역 인근에는 하루 평균 5만명에 이르는 지하철 유동인구를 상대로 한 음식점이 많다. 대형 음식점이 가장 많이 입점해 있고, 동시에 새로운 먹을거리들도 가장 빨리 입성한다.

퓨전음식점과 외국계 프랜차이즈, 테이크아웃 커피점과 생과일가게 등 새로운 형태의 점포들이 곳곳에 자리를 잡고 있다. 홍대 정문 근처의 경우 학생들을 상대로 한 음식점과 카페 등이 주를 이루고, 다소 고급스러운 옷집과 특이한 마니아숍들이 쇼핑가를 이룬다.

근래 들어 가장 뜨는 곳은 역시 피카소 거리다. 웨스턴바, 클래식바, 와인바 등 전문화한 바와 스타일이 뚜렷한 클럽들이 밀집돼 있어 홍대앞 문화 마니아들의 집결지라 할 수 있다.

이 지역의 건물 매매가는 1층의 경우 보통 평당 1000만원 정도로 꽤 비싼 편이다. 게다가 10평 정도의 가게 권리금이 1억~2억원을 호가하는 경우도 있어서 새롭게 영업을 시작하는 경우에는 상당한 부담이 된다. 하지만 이런 위험부담에도 불구하고 홍대앞은 끝없이 새로운 가게가 들어서는 불가사의 한 지역이다.

이대표는“고객반응을 살펴보는 강북의 대표적인 안테나 매장이다. 위험부담이 큰 만큼 가장 확실한 결과를 단기간 내에 알려준다. 이것이 사업가들이 홍대앞을 주목하는 이유”라고 말했다.

tag : 홍대앞, 홍대상권, 피카소거리, 홍대쇼핑몰, 홍대역

홍대상권 리포트

2009-08-27T11:51:55Z

[상권리포트]

강북의 대표적인 대학가 상권으로 확고히 자리매김해 온 홍대 상권은 기타 대학 상권과는 다른 복합성이 존재한다. 유흥의 성격이 강한 신촌 및 건대 상권과 패션, 의류 중심의 이대 상권을 혼합해 놓은 듯한 모습을 하고 있다. 또한 홍대 상권을 찾는 유동인구를 살펴보면 10대와 20대는 물론 30,40대 직장인 수요가 가세해 복합상권의 면모가 보이고 있다.
하지만 아직도 홍대 상권 하면 떠오르는 것은 클럽과 라이브바, 벼룩시장 및 수제 노점상 등 젊은이들의 문화를 만들어가는 곳이라는 느낌이 강하다. 홍대는 상권 자체의 개성이 강해 타 지역에서 유행이 넘어오기 보다는 홍대에서 타 지역으로 유행이 번져나가는 일이 많다.

홍대 상권은 2호선 홍대입구전철역과 인접하며 "걷고 싶은 거리"로 단장을 마친 새물결길 일대와 홍대 상권의 핵심이라고 할 수 있는 어울마당길 주변, 일명 "피카소 거리"라고 불리는 와우산길과, 다수의 클럽들이 위치한 송정내길 일대로 구분할 수 있다.

양화대교를 건너 합정역에서 홍대입구역을 지나 동교동삼거리까지 이어지는 양화로 주변에는 대형 오피스와 대규모 예식장이 밀집해 있으며 상업시설은 드문 편이다.

** 홍대입구역 주변 상권
홍대 상권을 크게 나눈다면 홍대입구역 주변 상권과 홍대 정문 인근 상권으로 구분이 가능하다. 과거 홍대 상권의 중심은 송정내길 일대를 중심으로 한 홍대 정문 부근이었으나 현재는 새롭게 단장한 "걷고 싶은 거리" 새물결길 일대로 옮겨진 경향을 보인다.

거리 조성 전 소규모 분식점과 보세의류, 액세서리 등 10대와 20대 초반 인근 학생을 대상으로 한 소규모 상점들이 많았으나 현재 거리 조성 후에는 먹자골목 형태로 오뎅바, 퓨전주점, Bar 등이 입점해 있고 동교동 방면으로는 대규모 고기골목이 형성되어 있다.

지하철역 출구와 새물결길이 연결되는 입구에는 유명 프랜차이즈 커피전문점들이 위치해 있으며 저가 화장품브랜드 상점이 입점하고 있다.

새물결길에서 서교푸르지오 아파트를 연결하는 늘샘길은 주로 10대 및 20대 여성을 대상으로 한 의류점 및 액세서리 점이 위치하고 있으며, 저가 초밥전문점 및 스파게티 등의 음식점 등이 운영 중이다.

새물결길 인근의 다양한 연령대에 비해 늘샘길 주변 상권은 10대 와 20대의 비중이 절대적이며 트랜디한 업종 위주로 구성되어있다.

양화로와 홍대 정문을 연결하는 왕복 2차선의 서교로는 대로 주변으로 다양한 업종이 분포돼있다.

VIPS와 오므토토마토 등의 대규모 음식점은 물론 스타벅스 및 레드망고 등의 유명 프랜차이즈 업체들이 위치해 있으며, 아디다스ㆍ지오다노 등의 의류매장과 성형외과 및 치과 등의 병원도 입점해 있다.

2004년 말 입주한 서교푸르지오 단지내상가의 경우 서교로와 늘샘길에 접해 있으며 총점포수 20개로

1층은 하겐다즈아이스크림을 비롯하여 꽃집과 미용실 등이 운영 중이며, 2층은 라면전문점 및 초밥전문점 등이 위치하고 있다.

** 홍대 정문 주변 상권
홍대 상권의 중심이 홍대입구역 주변으로 옮겨졌다고 하지만 아직도 홍대를 대표할 수 있는 곳이 홍대 정문에서 송정내길을 지나 어울마당길에 이르는 상권이다.
홍대 상권의 개성이 가장 잘 들어나는 지역으로 수많은 클럽과 라이브바가 모여있으며 놀이터 주변으로는 수공예품을 주요 품목으로 한 좌판이 형성되어 있다. 매월 마지막주 금요일에 열리는 클럽데이는 홍대를 대표하는 문화상품으로 자리 잡았으며 한국을 방문하는 외국인들도 즐겨 찾는 관광 명소가 됐다.

어울마당길을 처음 가본 사람이라면 낯설다는 느낌이 든다. 서교로에 인접한 곳에 위치한 상점들은 대략 60년대에 지어졌을 법한 허름한 2층 상가에서 최신 유행의 트랜디한 의류 및 액세서리 등을 판매하고 있다. 낮은 언덕길을 따라서 분포되어있는 상점들은 그야말로 다양하다. 노래방의 수준을 한 단계 발전시켰다는 수노래방을 필두로 하여 대형 노래방 여러 곳이 보이고, 벽돌집을 비롯한 지오버섯매운탕집 등의 오랜 전통을 지닌 음식점들과 태국 및 그리스 음식점이 나란히 위치하고 있으며 퓨전주점은 물론 바를 비롯한 카페에 이르기까지 다양한 업종이 분포한다.

홍대 정문에서 6호선 상수역까지 이어지는 와우산길은 일명 "피카소 거리"로 불린다. 홍대 상권의 확장으로 형성된 지역으로 고급 웨딩샾 및 헤어샾 등이 입점해 있고, 특색 있는 카페와 인지도 높은 대형음식점들이 많은 것이 특징이다.

** 향후 홍대 상권은…
홍대 상권은 "걷고 싶은 거리" 조성을 시작으로 많은 변화들이 생겨나고 있다. 2호선 홍대입구지하철역 인근에 대형쇼핑몰 공사가 진행되고 있으며 이 쇼핑몰에는 멀티플렉스 극장이 들어설 예정이어서 개장 시 유동인구가 한층 많아질 것으로 예상된다.
기존 경인선 철도의 지하화로 유휴용지의 확보가 가능해진 지역으로 상권 확대가 예상되며, 홍대 정문을 중심으로 6호선 상수역 및 신촌 방면으로의 상권 확대도 지속적으로 이뤄질 것이다

tag : 홍대, 경의선, 경인선, 멀티플렉스, 홍대상권, 피카소거리, 홍대쇼핑몰

보금자리주택 추진

2009-08-27T11:39:02Z

임기내 수도권 60만호 ‘빨리, 대폭’

근로자 생애최초 주택청약제도 신설, 금융지원 확대

동성혜 기자 (2009.08.27 11:08:25)

정부는 27일 2012년까지 수도권에 공급될 보금자리 주택을 60만호로 대폭 늘린다는 계획이다.

국토해양부는 이날 “무주택 서민들의 주거안정 효과를 획기적으로 높일 것”이라며 “2018년까지 단계적으로 추진 중인 수도권 개발제한구역 개발일정을 앞당겨 현 정부 임기내인 2012년까지 모두 개발해 보금자리주택 공급 물량을 대폭 확대키로 했다”고 밝혔다.

정부 발표에 따르면, 수도권 개발제한구역 이른바 그린벨트 지역에 보금자리 주택 약 20만호의 공급시기를 2012년까지 앞당기고 공급량 역시 총 32만호(연 8만호 수준)로 대폭 확대한다. 금년 하반기 중 개발제한구역에 추가로 보금자리 주택지구 5~6곳을 지정하는 등 연 2회 사전예약 방식으로 공급할 예정이다.

이 외에도 도심 재개발 등에서 8만호, 신도시 등 공공택지에서 20만호 등 총 28만호의 복금자리 주택이 공급된다. 특히, 위례 신도시에서도 전체 공동주택 4.3만호 중 보금자리 주택을 약 2.2만호 공급하고 내년 4월 중 시범단지에서 사전예약방식의 첫 분양(2~4천호)를 추진할 계획이다.

이렇게 되면 그린벨트 지역에 공급량 32만호를 포함해 수도권에서 공급될 보금자리주택이 당초 40만호에서 60만호로 대폭 늘게 된다.

지방에도 보금자리 주택을 공급하되 우선 기정된 국민임대단지(16개, 4.7만호)를 보금자리 주택지구로 전환해 공급하고 미분양 해소 추이를 보면서 추가 지구개발도 검토키로 했다.

근로자 생애최초 주택청약제도 신설, 금융지원 확대

정부는 생애 처음으로 주택을 구입하는 서민과 근로자에게 청약기회를 대폭 확대하고 금융지원도 확대할 방침이다.

근로자 생애최초 주택청약은 청약저축에 2년 이상 가입, 근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부, 기혼자(이혼 등의 경우 자녀가 있는 경우), 도시 근로자 평균소득의 80%이하(2008년 기준 약 312만원)인 자, 주택구입 사실이 없는 자 중에서 ‘추첨’으로 정한다.

생애최초로 주택을 구입하는 자에게는 주택마련 부담 완화를 위해 장기 저리의 국민주택기금 융자혜택도 주어진다. 보금자리 주택을 분양받은 자 중에서 부부합산 연소득 3천만원 이하의 경우에는 분양가의 50%이내에서 최대 1억원까지 대출(5.2%, 20년 원리금 균등상환 조건)해 줄 계획이다.

강남권 주변시세보다 50%까지 낮춰

오는 9월부터 사전예약방식의 청약에 들어가는 강남, 서초, 하남, 고양의 4개 시범지구를 시작으로 앞으로 분양되는 보금자리 주택은 기존 분양가에 비해 10~30%, 주변 시세에 비해 30~50%까지 크게 낮은 가격으로 공급한다.

서울 강남, 서초지역은 85㎡규모 주택이 3.3㎡당 1150만원 수준으로 주변 시세의 절반 가격에 공급하고, 하남은 950만원, 고양은 850만원 수준으로 주변시세의 70% 정도에 공급될 것으로 예상된다. [데일리안 = 동성혜 기자]

tag : 도시계획, 강남, 서초구, 내곡지구, 보금자리주택, 상업부지, 주변시세

홍대 일원"디자인 산업"중심지 변모

2009-08-24T23:27:48Z

홍대 일원 아시아 최고 ‘디자인 산업’ 중심지 변모

735억원, 18,000㎡ 규모 마포 DCF(Design Core Facilities) 건립...피카소 거리 일대 790m 구간, 지상엔 공원, 지하엔 디자인시설, 주차장도

서울시가 1차 산업뉴타운으로 지정(2009.4.6)한 마포 디자인 특정개발진흥지구의 밑그림이 나왔다.

735억원의 예산이 투입돼 진흥지구 앵커시설(거점지원시설)인 1만8000㎡ 규모의 마포 DCF(Design Core Facilities)가 들어서게 된다.

현재 규수당 문화센터 등 양화로 주변 빌딩을 매입하는 방안이 검토되고 있다.

또 일명 ‘피카소거리’라고 불리는 어울마당길, 송정내길(790m)를 따라 지상부에는 공원 등 공공시설이, 지하에는 3층 규모의 디자인 시설과 주차장이 들어선다.

마포구(구청장 신영섭)는 이 같은 내용을 담은 ‘도시관리계획(안)’및 ‘마포디자인 개발진흥계획(안)’을 수립, 17일 발표했다.

대상지인 ‘홍대앞 지역’은 207개 디자인 업체와 출판사(2006년 현재)등이 밀집돼 있으며 홍익대 연세대 이화여대 등 서부권역 대학들이 입지해 있어 디자인 분야의 인재 육성 여건이 우수한 편이다.

또 당인리 발전소 문화공간 건립, 연남 차이나타운 조성, 서교로 디자인서울거리 조성, 공항철도 홍대입구역 개통 등과 연계할 경우 디자인 산업 발전 잠재력이 풍부한 지역이기도 하다.

이 계획안에 따르면 서교동 동교동 합정동 상수동 일대 74만6994㎡가 마포 디자인 개발진흥지구로 지정된다.

상수역부터 동교동 로터리까지 걷고 싶은 거리 전 구간을 포함한다.

이 지구 내 권장 업종시설은 주 업종으로 디자인업, 보조업종으로 출판업이 지정된다.

이러한 진흥지구 사업을 선도하기 위한 앵커시설로 총 면적 1만8000㎡ 내외 지하 2, 지상 8층 규모의 마포 DCF(Design Core Facilities)가 2010년까지 들어선다.

총 735억원이 투입되며 사업의 신속성을 위해 기존 건물 매입 후 리모델링하는 방식으로 추진된다.

이 곳에는 ▲오피스시설 ▲전시 컨벤션시설 ▲디자인 전문도서관, 공동작업실 등 공동 지원시설 ▲회계 법률 컨설팅 등 비즈니스 지원시설 ▲디자인 전문 숍, 카페 등 판매 편의시설 등이 입주하게 된다.

이 시설은 홍대 앞의 지가와 임대료 상승에 따라 관련 업체들이 다른 지역으로 이전하는 현상을 막고 산재돼 있는 중소 산업군의 집적화를 유도하는 중추기능을 하게 된다.

디자인 업체 임대공간과 종합지원센터 기능은 물론 아시아 최고의 디자인 산업단지를 상징하는 랜드마크로 조성된다.

마포구는 마포 DCF(Design Core Facilities) 시설 후보 물건으로 접근성 상징성 경제성 등에 대해 타당성 검토를 한 결과 규수당 문화센터(지상 11층, 연면적 1만4995㎡)등 양화대로변의 단동형 빌딩 매입을 우선 추진하는 것으로 검토 중이다.

총 1000억원이 투입되는 기반시설 확충사업으로는 걷고 싶은 2단계 사업인 어울마당길, 송정내길 790m 지하부문이 개발된다.

진흥지구

지상가로는 거리, 경관조명, 포켓공원, 상징조형물 등을 설치하고 지하부문의 경우 3개 층으로 구성, 지하 1층에는 상업시설 지원시설 생산시설 소호 작업실 등이 들어서며 지하 2,3층에는 기존 주차장을 지하화한다.

이 계획안에 따르면 마포 디자인 개발진흥지구 지정에 따른 지원 혜택으로, 권장업종에 대해 취·등록세 전액, 재산세가 50% 감면되며 자금융자의 경우, 건설 자금은 ‘100억원 이내 건축비의 75%’, 입주자금은 ‘8억원 이내 입주자금의 75%’, 경영안전자금은 ‘5억원 이내’ 등 지원이 이뤄진다.

이와 함께 진흥 지구 내 통일성 있는 계획과 권장 업종에 대한 일관된 혜택 부여를 위해 진흥지구와 지구단위계획을 최대한 병행하는 안이 검토되고 있다.

신촌, 양화로변 일대 마포지구와 홍대주변 지구단위계획 구역, 미 수립구역인 상수동 93번지 일대를 통합해 지정하는 안이다.

지구단위구역으로 지정되면 권장업종 시설 건축시, 용적률(해당지역 용적률의 120% 이내), 건폐율(해당지역 건폐율의 117~150% 이내), 높이제한(해당지역 높이제한의 120% 이내) 완화 등 인센티브를 부여할 계획이다.

이 일대를 아시아 최고의 디자인 산업 클러스터로 육성하기 위한 소프트웨어 측면의 산업 활성화 방안도 제시됐다.

앵커시설인 마포 DCF를 중심으로 경영지원 인력양성 네트워킹 산학연 전시 컨벤션, 수익성 사업 등 6개 분야 총 19개 세부사업을 추진한다.

경영지원분야에서는 창작 공간 제공과 장비이용 지원 등의 창업보육사업과 임대비 지원, 재산세 감면, 디자인 개발비 지원, 저리 자금임대사업 등 자금지원사업을 비롯 판로개척사업, 컨설팅 지원사업 등이 시행된다.

인력양성 분야에서는 진흥지구 업체 직원대상 디자인 재교육 등 교육훈련사업과 디자인 공모전 개최 등의 인력유치 사업이 추진된다.

네트워킹 분야로는 대학 취업정보실 연계 디자인 1일 체험 프로그램, 디자인 채용박람회 등 채용정보사업과 마케팅 지원사업, 다른 산업 연계화 사업 등이 운영되며 산학연 분야에서는 대학생 인턴십 프로그램과 입주기업간 협업 프로젝트, 대학기관 연계 공동 연구개발, 디자인 콘서트 등 컨퍼런스, 세미나 등이 추진된다.

수익성 사업으로는 국내외 창의적 아이디어 디자인제품의 경매시장인 ‘마포디자인 옥션’ 개설, 디자인 쇼핑몰 운영 등이 있으며 전시컨벤션 분야는 기업제품 전시, 상설 및 수시 전시회 개최 등이 해당된다.

신영섭 마포구청장은 “마포 디자인 개발진흥지구 조성은 합정균형발전촉진지구, 당인리 발전소 문화공간 건립사업 등과 함께 마포 지역의 경제, 사회, 문화적 성장 동력이 될 것이며 디자인, 출판 산업의 재정비를 통해 홍대앞 지역이 디자인 비즈니스 거점으로 도약하는 전기가 될 것”이라고 말했다.

구는 이달 말까지 공람 공고와 구의회 의견 청취 등을 거쳐 8월 31일, 서울시에 진흥계획 승인을 신청하게 되며 이에 대한 서울시의 승인 및 고시는 올해 12월 경 있을 예정이다.

박종일 기자 dream@asiae.co.kr
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상가투자시 유의사항

2009-08-22T00:00:10Z

부동산으로 재미를 본 K씨는 이후 매달 일정한 수입을 보장 받을 수 있는 상가로 눈을 돌렸다. 주택은 경기나 규제에 많은 영향을 받지만 상가는 상권만 제대로 파악하면 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 상가 투자 결과 점수는 50점. 그녀가 상가 투자를 고려하는 이들을 위해 몇 가지 조언을 했다.

K주부는 2002년까지 1년에 한 번씩 이사를 다니는 수고를 마다하지 않으면서 나름대로 부동산에서 쏠쏠한 재미를 보았다. 하지만 출산을 위해 퇴직을 하고 나니 수입이 절반으로 줄어든 상황. 저축 통장에서 야금야금 돈을 빼 쓰는 것도 한계가 있었다. 당시 남편까지 이직을 심각하게 고려하고 있었기에 새로운 직장을 구하는 동안이라도 안정적인 수입이 필요하다는 생각에서 매달 일정한 임대료를 받을 수 있는 상가 투자를 고려하기 시작했다.

근린상가로 재미를 보다
당시 활용할 수 있는 투자 금액은 1억7천만~1억8천만원 정도. 이 투자 금액에 맞는 상가를 찾아다니다 눈에 들어온 것이 아파트 주변의 근린상가였다. 근린상가의 경우 소위 ‘목’이라 불리는 위치에 따라서 가격과 수익률이 큰 차이가 난다. 다행히 선택한 근린상가는 내가 거주하는 아파트의 정문에 위치해 있었고, 이 지역은 새로 형성된 아파트 단지여서 이렇다 할 편의시설이나 상권이 형성되지 않아 독점적인 상권 확보가 확실했다. 주변 아파트도 5천 세대가 넘어서 배후 세대 수 또한 확실했다. 그동안 많은 곳에 발품을 팔았는데 이만 한 상권이 없다는 결론에 분양 평수 30평에 평당 2천만원씩 1층을 분양 받았다. 기대 수익률은 8.9%. 분양금 중 절반은 준공 후 상가를 담보로 해서 융자 받기로 했다(융자 이자율은 월 6.7%). 분양은 이미 1년 전에 끝났고 일부가 미분양 상태였는데, 입주를 6개월 정도 앞두고 있어 수익을 빠르게 볼 수 있는 것도 장점이었다. 이 상가는 준공 허가 후 부동산에 내놓은 지 보름 만에 임차인을 만나 평균 6%대의 임대 수익을 얻을 수 있었다.

테마 상가로 눈을 돌리다
상가 투자로 재미를 보자 아파트 투자보다 훨씬 매력적으로 느껴졌다. 그래서 첫 투자한 근린상가가 활성화되면서 매매 거래가 활발해지자 약간의 권리금을 받고 상가를 매도했다. 그 돈을 가지고 한창 유행이었던 테마 상가 푸드 코트에 투자를 결정했다. 동대문의 유명한 테마 상가들을 다녀보니 상가에서 가장 장사가 잘 되는 곳은 다름 아닌 푸드 코트로 보였기 때문이다. 당시 푸드 코트 분양가는 평균 분양평수 10평에 3억대였는데, 분양 중인 상가는 1억6천만원대로 시세의 절반 가격이었다. 우리가 가진 금액이면 테마 상가 여러 곳에 투자를 할 수 있었기에 그다지 망설임 없이 과감하게 계약을 했다.
처음 계약을 할 때는 나름대로 저렴한 가격이라고 생각했고, 옆에 백화점이 위치해 상승 효과를 기대했다. 하지만 2년 뒤 상가 오픈을 앞두고 시행사는 차일피일 오픈 날짜를 미뤘다. 시행사가 분양 초기 약속했던 대로 상가를 활성화시킬 능력이 부족했고, 국내 경기가 침체되어 문만 열면 장사가 되던 예전과는 상황이 달라져 있었던 것이다. 2007년 8월 오픈 예정이던 상가는 1년 뒤인 현재도 오픈이 안 된 채 그대로다. 준공 검사를 통과했기 때문에 개별 등기를 해서 현재 은행 대출 이자만 갚고 있고, 임대료는 전혀 생각지도 못하는 실정이다.

복합 쇼핑몰, 현재 수익률 4%대로 현상 유지
근린상가 매도 후 테마 상가를 분양 받고 나서 약간의 여유 자금이 있어 비슷한 시기에 투자할 곳을 더 알아보았다. 그때 눈길이 간 곳이 복합 쇼핑몰. 복합 쇼핑몰은 패션, 전자제품, 혼수 용품 등 다양한 상품과 아울러 멀티플렉스 영화관, 피트니스 센터, 대형 마트 등을 한곳에 밀집시킨 곳으로 테마 상가를 한 단계 더 발전시킨 유형이다. 이곳의 푸드 코트는 분양가가 너무 높아서 감히 엄두를 못 내고 대신 1층 상가를 2억7천만원(분양 평수 10평)에 분양 받았다. 다행히 이 상가는 분양 받은 지 3년 후인 2007년 하반기에 오픈을 했다. 하지만 오픈 시점에서도 임차인을 구하지 못해 3개월을 비워두었다. 6개월 정도 지난 현재 시점에서 볼 때 분양 대행사가 제시한 기대 수익률 7%에는 못 미치는 4%의 수익률을 내고 있다. 하지만 현재 오픈을 못해서 은행 이자만 물고 있는 상가를 생각하면 그나마 실패하지 않은 투자인 셈이다. 또한 요즘 홍대 부근이나 강남의 경우 상가 건물 매매 가격은 높은데 상가 수익률은 4~5%대가 대부분인 실정을 감안하면 그다지 낮은 수익률도 아니라고 위안을 삼고 있다. 상가 자체의 지속적인 광고 덕분에 매출도 점점 늘어나고 유동 인구도 많아져 향후 미래 가치까지 기대할 수 있을 것 같다.

테마 상가 분양에 실패한 이유
투자에 실패를 해보고 나서야 내가 투자를 할 때 어떤 점을 간과했는지 깨닫게 되었다. 먼저 주변 상황을 전혀 고려하지 않았다. 내가 분양 받은 테마 쇼핑몰은 서울 인근의 역세권. 역세권이어서 유동 인구는 웬만큼 확보되어 있다고 생각했는데 대형 테마 쇼핑몰을 하기엔 부족한 수였던 것이다. 동대문의 쇼핑몰은 전국을 기반으로 한 상권이다. 그런 전국구 상권인 동대문에서도 오픈조차 못하고 있는 곳이 있는데 그에 비해 한적한 편인 이곳 역세권은 유동 인구 측면에서 게임이 되지 않는다는 것을 간과했다. 게다가 주변 1km 이내에 더 큰 규모의 쇼핑몰과 근린상가가 입점되어 상권 경쟁은 더 치열해졌다. 두 번째, 상권은 계속 변한다는 거다. 한때 최고의 투자처로 알려졌던 단지 내 상가. 하지만 현재 단지 내 상가는 입점 후 빠르게 슬럼화되면서 점차 관심이 떨어져 심지어 미분양된 물건도 많다. 테마 상가 또한 1990년대엔 인기가 있었지만 현재는 과잉 공급으로 오픈조차 못하는 곳이 대다수이다. 이렇듯 상가를 분양 받을 때에는 현재의 상황보다는 몇 년 뒤에도 살아남을 수 있는 상권인지를 파악하는 것이 중요하다. 마지막은 분양 대행사를 너무 믿고 시장 조사를 소홀히 했다는 점이다. 첫 번째 근린상가를 계약할 때는 계약 전에 인근의 상가를 일일이 다니면서 임대료와 수익률을 조사했다. 하지만 쇼핑몰을 계약할 때는 처음의 경험을 믿고 상권 조사를 꼼꼼히 하지 않은 채 급하게 계약했다. 투자 고수들은 차라리 나중에 확실해지면 권리금을 주고 사는 것이 투자 리스크를 줄일 수 있다고 조언한다.

상가 종류별 특징 및 투자 시 고려할 점

단지 내 상가
흔히 말하는 아파트 단지 안에 위치한 상가이다. 1990년대까지만 해도 투자 방법이나 업체가 가장 믿을 만했기 때문에 가장 확실한 투자 대상이었다. 그 당시는 지역 상권이 발달되어 있지 않았기 때문에 단지 내 주민이 가장 많이 이용하는 상권이었고, 단지 내 독점이 가능해서 투자자나 임차인 모두에게 인기가 높았다. 하지만 점차 단지 주변 상권이 발달하면서 요즘엔 단지 내 상가가 가진 한계성이 나타나기 시작했다.
단점 상가 관리가 잘 되지 않아서 시간이 지날수록 노후화되고, 슬럼화되어간다. 상가 분위기가 가라앉으면 고급 임차인들은 재계약을 하지 않기 때문에 빈 상가가 많아져 상권이 침체되는 악순환을 겪는다.
투자 시 주의점단지 내 상가는 분양 방식이 경쟁 입찰이어서 최고 희망 가격을 적어낸 사람이 낙찰을 받는다. 따라서 경쟁이 심해지면 분위기에 휩쓸려 높은 가격으로 매입하고 예상 수익률을 내지 못하는 경우가 있으니 주변 상가의 임대료를 잘 조사한 뒤 낙찰 받아야 한다. 주로 20~30평형대로 구성된 단지가 소비 성향이 강하기 때문에 단지 내 평형 비율을 살펴보도록. 상가 분양 계약을 할 때 약국, 슈퍼 등 안정적인 임대료를 받을 수 있는 업종으로 업종 지정 계약을 하면 임차인 확보에 유리하다. 아파트 입주 1~2년 후가 상가 매매가가 가장 높다. 장기 보유보다는 1~2년 내에 매수자가 있다면 미련 없이 매도하고 다른 투자처를 찾는 것이 좋다.

근린상가
아파트나 일반 주택가에 은행, 제과점, 통신사, 카페, 병원, 학원 등 지역 주민 실생활에 필요한 업종이 10층 내외의 건물에 입점된 상가를 말한다. 주로 버스정류장·관공서·아파트 단지 주변에 밀집되어 있다. 상가가 일정 규모 이상이 되고, 엘리베이터가 설치되어 이용이 편리하기 때문에 그만큼 상가를 이용하는 유동 인구도 많아 시간이 지날수록 상권이 안정화되고, 수익률도 높아져 요즘 가장 안전한 투자처로 인정받고 있다.
단점 지역 내 인구 수보다 많은 상가가 밀집되어 있을 경우 임대 수익률이 낮아지고, 업종 간 경쟁이 치열해져 제 살 깎기 식의 영업으로 상권이 약해질 수 있다.
투자 시 주의점 시행사가 부실한 경우 자금이 부족해 준공 이전에 부도를 내는 경우도 있다. 이 경우 투자 자금이 오래 묶이기도 하고, 투자 자금 모두를 날려버릴 수도 있으니 시행사가 얼마나 믿을 수 있는 업체인지 알아봐야 한다. 또한 분양 사무소에서 제시하는 예상 수익률을 너무 믿지 않는다. 예상 수익률은 말 그대로 분양가를 기준으로 예상된 수익률일 뿐 수익률을 보장 받을 법적 근거는 전혀 없다.

테마 상가
밀리오레, 두산타워 등처럼 한 빌딩 내에서 비슷한 업종이 수백 개 모여 장사를 할 수 있도록 구성된 곳을 테마 상가라 한다. 1996년 이후 동대문·남대문 시장 근처 테마 상가가 호황이어서 권리금이 높게 형성되고, 임대료도 많이 받을 수 있었다. 최근에는 상가 내 유동 인구를 많이 확보하기 위해 멀티플렉스 영화관이나 대형 피트니스 센터를 둔 엔터테인먼트 복합 상가로 콘셉트를 바꿔가고 있다.
단점 영화관이나 피트니스 센터는 상가 상층부에 배치해 다수의 고객을 상가 아래로 내려오게 하는 분수 효과를 기대하고 입점했는데 오히려 지하 주차장에 주차 후 바로 엘리베이터를 이용해 영화관으로 가기 때문에 상가 내로의 인구 유입이라는 효과를 기대하기는 힘들다. 테마 상가가 워낙 많이 분양되어 공실률이 많이 발생하고 있다.
투자 시 주의점 사실 테마 상가는 유행이 지나버린 투자 대상이다. 그동안 시행사가 공사를 지연시키거나 분양 대금을 빼돌려 부도를 내는 폐해가 가장 많이 발생했다. 준공 검사는 통과했지만 임차인이 부족해 상가를 오픈하지 못하는 경우도 빈번하다. 분양 업체에서 제시하는 높은 임대 수익률은 확정된 금액이 아니라 그들만의 예상 수익률에 불과하다. 심지어 시행사에서 몇 년간 임대료를 책임지고 통장에 넣어주겠다고 보증서를 발행하기도 한다. 하지만 이 금액까지 분양 대금에 포함해서 분양하고 있는 것이다. 테마 상가의 가장 큰 맹점이 다른 상가에 비해 투자비가 저렴하게 느껴진다는 점이다.

상가 투자할 때 꼭 체크할 것: 1 계약서를 꼼꼼히 살펴본다
계약을 하기 전에 미리 계약서를 보고 내용이 이해되면 도장을 찍어야 한다. 하지만 상가 분양 시 계약서는 도장을 찍는 장소에서 제시하기 때문에 찬찬히 시간을 가지고 살펴볼 여유가 없다. 상가 분양 계약서는 시행사 입맛에 맞게 작성되어 계약자에게 불리한 부분이 많다. 계약이 연기되더라도 반드시 읽어본 뒤 찍어야 한다.

2 시행사 능력을 알아본다
여러 번 시행 경험이 있는 능력 있는 시행 업체인지 알아보는 게 좋다. 또 능력 있는 시행 업체라도 토지가 온전히 시행사 소유인지 등기부 등본을 요구해서 확인해야 한다. 설사 능력 있는 업체라도 은행에 무리한 대출을 받았다면 회사 재무 상태가 안 좋을 수 있다. 인터넷 등기소에 들어가서 해당 건물의 주소만 입력하면 수수료 5백원에 등기부 등본을 열람할 수 있으므로 꼭 확인해볼 것. 이것도 어려우면 중개 사무실에 부탁해도 된다. 등기부 갑란에 쓰인 소유주, 을란에 적힌 근저당 비용 확인은 필수다.

3 분양 점포 수를 확인한다
시행사가 자기들 소유의 점포를 많이 가지고 있다면 그만큼 상가 활성화에 신경을 쓴다. 하지만 시행사 소유 점포가 없다면 분양 후 오픈하고 빨리 손을 털 가능성이 높다. 이왕이면 시행사 소유가 많아 시행사가 끝까지 책임질수록 소유주에게는 유리하다.

4 숨어 있는 비용을 고려한다
상가 분양이 처음인 사람들이 간과하기 쉬운 것이 바로 세금이다. 분양 대금을 치르면서 취득·등록세와 부가가치세를 내야 하는데 요즘 분양가가 대부분 5억원을 넘다 보니 세금이 몇천만원이 넘는 만만치 않은 액수다. 게다가 명의를 소득이 있는 사람 앞으로 한다면 직장인일 경우 소득과 임대소득 등이 합해지면서 고소득자가 되어 세금을 더 많이 내게 되는 일도 있다.

기획 박미순 | 포토그래퍼 임익순 | 레몬트리

tag : 부동산, 뉴타운, 투자, 재개발, 상가, 9호선, 임대료, 노량진수산시장, 안전성, 노량진, 환승, 단지내상가, 상가투자, 테마상가, 민자역사, 노량진민자역사, 근린상가, 복합쇼핑몰, 서부선

필승투자포인트6 원금소멸이 주는 이점

2009-08-21T23:05:14Z

필승투자포인트9

원금소멸이 주는 이점

내돈이 사라진다. 1억일수도 10억일수도 있다.

그런데 이실장이라는 사람은 투자를 권한다.

내가 초보라 모르는줄 아나보다. 그래서 약간 화를 냈더니

계산기를 주면서 나눠보란다.

1억 나누기 360개월 = 277,777원이고 10억이면 2,777,777원이라면서,

10년뒤에 임대료가 얼마고,20년뒤에 임대료는 얼마냔다.

시간이 지날수록 내돈 없어지는 거만큼 임대료는 오른단다.

내가 좋아하는 등기를 쳐서 세금 꼬박내는 상가도 감가상각 해야되고,

거기에다 30년이 지나 2042년 재계약할때 임대분양이라

임대차보호법의 적용을 받는다며, 5%이내의 상향조정된 금액

1억500만원내고 재계약하면 된단다.

그래도 원금소멸은 싫다니까

화를낸다 답답하다고, 1979년에 쭈쭈바가 얼마였고 지금은 얼마냐며

생각좀 하라며 화를 낸다.

또,원금이 소멸되니까 매매시세가 형성되고,권리금이니 뭐니 받을수

있는거고,원금보장형은 그냥 보증금내고 장사만 하는거지 그게무슨

투자냐면서 막 뭐라 한다.

음.........., 응? 그런가?

tag : 서울시, 뉴타운, 수익율, 상가, 노량진수산시장, 감가상각, 노량진, 동작구, 고가, 민자역사, 임대분양, 점용권분양, 과선교, 민관합작, 원금소멸, 핵심도시

서초 내곡동 보금자리지구 추진

2009-08-17T22:40:11Z

경부고속도로, 신분당선 등 지나 입지여건 좋아

서울에서 강남권에 또하나의 보금자리주택 6000여가구가 들어선다. 서울시와 SH공사는 12일 "국민임대주택단지로 추진하던 서초구 내곡지구를 보금자리주택지구로 지정해 달라고 이달 중 국토해양부에 신청하겠다"고 밝혔다.

지구 지정 신청 대상 지역은 서울 서초구 내곡ㆍ신원동 일대 약 80만㎡다. 기존 내곡지구 74만9000㎡에 신분당선 청계역(예정)까지 포함시켜 확대될 것으로 보인다.

기존 강남권 보금자리지구보다 입지 뛰어난 편

내곡지구는 2006년 6월부터 국민임대주택단지 지구 지정이 추진됐으나 임대주택 건설에 반대하는 주민과 환경단체 반발로 사업이 표류해왔던 곳이다.

그러나 보금자리지구로 지정되면 최대 65%까지 분양주택이 들어설 수 있어 주민 반발이 크게 누그러질 것으로 SH공사와 서울시는 기대하고 있다.

내곡지구는 정부가 추진하고 있는 4개 보금자리 시범지구보다 교통 여건이 좋은 곳이다. 내곡지구는 왼쪽으로 경부고속도로와 2011년 개통 예정인 신분당선이 지나가며 오른쪽으로는 분당~내곡 고속도로와 서울~용인 고속도로가 지나간다. 신분당선 청계역을 이용하면 강남역까지 8~9분이면 충분하다.

서울시와 SH공사 계획대로 지구 지정이 되면 임대ㆍ분양주택을 통틀어 6000여 가구가 들어설 것으로 보인다. 또 분양가는 인근 아파트 매매값의 절반 이하가 될 전망이다.

서울시 관계자는 "국민임대주택단지 추진의 근거법인 국민임대법이 보금자리주택건설 특별법으로 대체된 만큼 국토부가 보금자리주택지구로 사업을 변경해 추진하는 방안을 승인할 것으로 기대한다"고 밝혔다.

조인스랜드 취재팀

지리한 싸움이 끝나는가봅니다. 어차피!!! 보금자리로 선회!!!

서울시의 도시계획에 의한 순리입니다. 중심부는 핵심도시권으로 주변부는 부도심으로

그리고 서울외곽은 보금자리로, 이 보금자리 주택은 부도심이나 핵심권역의 뉴타운사업에서

분담금을 낼 여력이 없는 분들이 내 몰리는 자리가 되겠네요.

tag : 이명박, 확대, 강남역, 분양주택, 경부고속도로, 내곡지구, 보금자리주택, 신분당선, 분담금, 서울시도시계획, 청계역, 분당~내곡간 고속도로, 서울용인고속도로

비너스포트와 왕십리민자역사

2009-08-12T23:13:19Z

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