보통사람들 이야기

하반기 토지·상가/ 살얼음판 걷듯 해야

2008-06-27T09:34:55Z

■ 토지는 규제 풀리는 임야·농지/ 상가는 대규모 아파트 입주 앞둔 지역

부동산　하반기 토지·상가시장은 그 어느 때보다도 윗목과 아랫목 간 온도 차가 심할 것 같다. 비인기 지역과 상품에는 찬바람이 불겠지만 돈이 될 만한 곳엔 투자 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 때문에 전문가들은 하반기에는 살얼음판을 걷듯 조심스럽게 투자해야 한다고 입을 모은다.

토지시장은 ‘흐린 가운데 곳에 따라 맑음’으로 전망된다.

부재지주 양도세 중과 등으로 전반적인 침체 장세가 불가피할 것이지만 규제에서 풀리는 지역들은 관심을 끌 것으로 보인다. 하반기 토지시장은 이용규제 완화 조치가 구체화하는 임야와 농지가 주도할 것으로 예상된다.

정부는 10월까지 산지관리법을 개정해 굳이 보전할 필요가 없다고 판단하는 보전 임야를 준보전 임야로 용도 변경할 예정이다. 또 계획관리지역 내 임야에 대한 연접개발 제한 규제도 완전히 푼다는 계획이다. 한계농지는 빠르면 12월 말까지 개발이 종전 허가제에서 신고제로 바뀌게 된다.

관련 법 개정 절차가 모두 끝나면 입지여건이 좋은 보전 임야와 계획관리지역 내 임야, 한계 농지 등에 투자하려는 사람이 늘고 땅값도 오를 가능성이 크다.

보전 임야는 가급적 기존 개발지와 가깝고 경사도가 낮은 임업용이 낫다. 계획관리지역 내 임야는 도로와 접한 곳이 좋다. 한계농지는 주택·공장 등의 건축허가가 쉽게 나는 기존 시가지 주변 땅을 우선 노려볼 만하다.

상가시장은 ‘곳에 따라 맑음’으로 예상된다.

공급 과잉, 경기 침체로 극심한 침체가 예상되지만 유망 상가엔 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다. 투자가 유망 상가로 대규모 아파트 단지 내 상가나 신설 역세권 상가, 아파트형 공장 내 상가 등이 꼽힌다.

하반기에 눈여겨 볼 아파트 단지 내 상가로는 서울 송파구 잠실 일대의 잠실1단지 엘스(5678가구), 잠실2단지 리센츠 (5563가구), 잠실시영(6864가구) 등이 있다.

내년 상반기 개통될 서울 지하철 9호선 신설 역세권 주변의 분양 상가도 관심의 대상이다. 일반 상가에 비해 공급량이 적은 대규모 산업단지의 아파트형 공장 내 상가의 인기도 쉽게 수그러들지 않을 것으로 보인다.

아파트단지 내 상가는 꾸준한 인기가 예상되지만 ‘옥석 가리기’식 투자가 필요할 것 같다. 최근 배후 수요가 풍부하더라도 아파트의 유형, 점포 층·호수 등에 따라 수익률에서 명암이 엇갈리고 있다. 신설 역세권 상가도 세부 조건 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

경기 침체가 장기화하면서 같은 상가라도 유동인구의 동선 등에 따라 수익률 격차가 점차 벌어지고 있다. 아파트형 공장 내 상가는 전체 연면적 중 상업 면적 비율이 낮은 곳이 좋다.

* 출처 : 중앙일보(08.6.26)

tag : 부동산, 재테크, 토지, 상가, 투자전략, 08년도 투자, 투자전망, 하반기 전망

[08.하반기 분양] 지방/ 대전·천안·부산서 교통 좋은 대형단지 쏟아져

2008-06-27T09:01:00Z

■ 지방/　대전·천안·부산서 교통 좋은 대형단지 쏟아져

대전 서남부지구, 천안 청수지구 등 공공택지 물량이 많다.

지방 공공택지는 특히 분양권 전매제한 기간이 종전 3~5년에서 1년으로 단축됐다. 중소형·중대형 모두 계약 후 1년 뒤에는 거래할 수 있다.

지난해 말 첫 분양 물량이 나온 대전 서남부지구에선 한라건설·신일건업 등이 5200여 가구를 쏟아낸다.

신일건업은 17블록에서 110~215㎡ 1650가구를, 한라건설은 3블록과 14블록에서 각각 752가구와 890가구를 선보인다. 대한주택공사 중소형 854가구를 분양한다.

서남부신도시는 유성·서구 일대 615만㎡ 규모로 행정중심복합도시에서 가깝고 교통여건이 좋아 주택 수요자들의 관심이 높은 곳이다.

천안 청수지구에선 한양과 우미건설이 각각 중소형 1020가구와 중대형 724가구를 분양한다.

청수지구는 경부고속철도 천안·아산역이 차로 15분 정도 거리고, 천안∼공주간 629번 도로와 남부대로가 인접해 있어 천안 시내로의 진·출입이 용이하다.

한양 단지는 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 740만원 선에서 나온다. 반면 우미건설 단지는 상한제가 적용되지 않아 3.3㎡당 평균 890만원 정도다.

한화건설도 청수지구에서 중대형 398가구를 분양할 계획이었지만 분양시장 침체 등을 이유로 분양을 내년으로 연기한 것으로 알려졌다.

경남 양산시 물금지구에선 동원개발 등 5개 업체가 3800여 가구를 분양한다.

중소형과 중대형이 섞여 있다. 물금지구는 양산시 중부·남부동 등 일대 총 1065만㎡로 2010년 말까지 주택 총 5만여 가구와 부산대 제2캠퍼스 등 27개 초·중·고교가 건설된다.

* 출처 : 중앙일보(08.6.26)

tag : 부동산, 재테크, 투자전략, 지방 아파트, 08년도 투자, 투자전망, 하반기 분양

[08.하반기 분양] 서울 수도권/ 대단지 아파트 분양

2008-06-27T09:00:24Z

■ 강남권/ 서울 반포래미안 426 가구, 합정동 주상복합 주목

서울에선 은평뉴타운2지구 A공구 분양이 눈에 띈다.

다음달 이곳에서 1769가구 중 원주민몫을 제외한 177가구가 일반에 분양된다. 이달 초 입주를 시작한 1지구 미계약분 151가구도 함께 나올 것으로 예상된다. 2지구 A공구는 지하철 3호선 구파발역과 가깝고 통일로와 접해 있다. 중심상업지구를 이용하기도 쉽다.

강남권에선 2000가구가 넘는 대단지가 분양된다.

삼성물산 건설부문은 반포주공2단지를 재건축한 반포래미안 2400여가구 중 조합원 몫을 뺀 426가구를 9월 일반에 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3200만원대가 될 전망이다. 인근에서 최근 분양한 반포자이(반포주공3단지 재건축)는 1순위에서 대부분 마감됐다. 반포래미안은 후분양 단지에서 입주(내년 7월 예정)가 빠른 편이다.

왕십리뉴타운에서도 대단지 아파트가 나온다.

삼성물산·대림산업 등은 뉴타운 2구역을 재개발해 총 1136가구 중 조합원 몫을 제외하고 500가구를 12월께 일반에 분양한다. 일부 가구에서는 청계천을 내려다볼 수 있고, 서울 지하철 2호선 상왕십리역이 걸어서 10분 정도 걸린다.

용산에서는 용산역세권 개발에 따른 후광효과가 기대되는 단지들이 나온다.

대우건설은 효창구역에서 8월 162가구를, 대림산업은 신계구역에서 7월 436가구를 각각 일반에 분양한다. 두 단지 모두 지하철역을 걸어서 이용할 수 있고, 용산 국제업무지구 예정지와도 가깝다.

마포구 합정동에선 초고층 주상복합아파트가 나온다.

GS건설은 7월 합정균형발전촉진지구에서 39층짜리 주상복합아파트 538가구를 선보인다. 상업·업무시설이 함께 들어서고 서울 지하철 2·6호선 환승역인 합정역이 가깝다. 지난달 성북구 미아균형발전촉진지구에서 나온 동일하이빌 뉴시티 주상복합아파트는 순위 내에서 전 주택형이 마감됐고, 당첨자들의 청약가점도 평균 35점 정도 됐다.

■ 수도권/　청라지구 3000여 가구, 판교 중대형 948 가구

수도권에선 신도시·택지개발지구 등 계획적으로 개발되는 대규모 주거지인 공공택지 분양 물량이 풍성하다. 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세보다 싸지만 계약 후 7~10년간 팔 수 없다.

한강신도시에서 다음달 우남건설 등 4개 업체가 총 3,817가구를 하반기 분양한다.

화성산업의 660가구를 제외하고는 모두 중대형(전용면적 85㎡ 초과)이다. 분양가는 상한제로 3.3㎡당 1100만원 이하가 될 것 같다. 지난해 말 인근 민간택지 분양가보다 3.3㎡당 200만원 가량 싼 것이다.

청라지구에선 중소형이 대거 나온다.

호반건설의 2416가구를 시작으로 광명주택·서해종합건설·인천도시개발공사가 연말까지 중소형 총 3000가구를 쏟아낸다. 상한제가 적용돼 분양가는 3.3㎡당 900만원 안팎이 될 전망이다.

청라지구의 경우 청약가점은 50점 이상이 돼야 당첨권에 들 것 같다. 최근 청라지구 17블록서 나온 중소형 공공분양 아파트는 청약가점이 50점 이상 수준인 1순위(무주택 5년, 불입액 600만원 이상)에서 최고 5대 1의 경쟁률을 보였다.

판교신도시에서는 9월 마지막 중대형 아파트가 나온다.

대우건설·서해종합건설이 A20-2블록에 짓는 단지다. 모두 948가구로 신분당선 연장선 판교역과 중심상업지구가 가깝다. 채권입찰 상한액이 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아져 분양가는 2006년 8월 공급 때보다 싼 3.3㎡당 1600만원 대에서 결정될 전망이다.

양주 고읍지구에서 한양이 다음달초 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 단지를 내놓는다.

지난해 분양하려다 설계 변경으로 분양이 늦어졌다. 올해 국도 3호선 우회도로가 개통되는 등 양주는 교통여건 개선 기대감으로 최근 미분양 아파트가 빠르게 소진되고 있다. 고읍지구 인근에서 최근 나온 덕정2지구 중흥 S-클래스 314가구(149~175㎡)는 순위 내에서 최고 3대 1의 경쟁률을 보이기도 했다.

* 출처 : 중앙일보(08.6.26)

tag : 부동산, 재테크, 서울, 수도권, 투자전략, 08년도 투자, 투자전망, 하반기 분양

하반기 부동산 전망/ 안개속

2008-06-26T16:05:11Z

■ 실망 매물에 단기 급락하더라도 '똘똘한 한채' 갈아타기 많을 것

관련핫이슈[Section] 부동산　올 하반기 부동산시장은 어떻게 움직일까? 이명박 정부의 국정 불안과 미국산 쇠고기 수입 파동 등으로 부동산 규제 완화 정책이 뒷전으로 밀리면서 시장 향방을 가늠하기가 쉽지 않다.

하반기 집값 전망을 놓고 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 한쪽에서는 그동안 미뤄왔던 각종 부동산 규제 완화가 탄력을 받으면서 시장도 회복 국면에 접어들 것이라는 전망이 나온다. 반면 다른 쪽에서는 정부가 시장 불안을 이유로 규제 완화 시기를 늦추거나 오히려 시장 안정 쪽에 더 무게를 실을 수도 있다는 분석을 내놓는다.

정부의 부동산 정책 방향이 불투명해 현재로선 내집 마련 및 투자 전략을 짜기가 쉽지 않다. 그렇다고 집을 옮기거나 내집 장만을 마냥 미룰 수도 없는 일이다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “정부의 정책 시행만 기다리다 정작 매매시기를 놓쳐 ‘초가삼간을 태우는’ 우를 범하면 곤란하다”고 말했다. '대책 없는 관망'은 아무런 도움이 되지 않는다는 것이다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “정부의 부동산정책 방향과 규제 완화 움직임 등을 지켜보면서 차근차근 내집 마련 및 재테크 준비에 나서는 게 좋다”고 말했다.

■ 세제 완화 여부가 관건

하반기 주택시장을 좌우할 변수를 꼽는다면 단연 주택 관련 세제 및 대출 규제 완화다. 양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄이고 대출 한도를 높이면 얼어붙었던 거래 시장이 살아날 수 있다는 게 많은 전문가들의 의견이다. 내외주건 김신조 대표는 “세제와 대출 규제가 풀리면 양도세가 무서워 집을 못 팔고, 돈줄이 막혀 집을 사지 못하는 경우가 상당 부분 없어질 것”이라고 내다봤다.

한나라당은 종부세 부과 기준을 현행 공시가격 6억원 초과에서 9억원 또는 10억원으로 끌어올리는 방안을 마련 중이다. 종부세 과세 기준이 상향 조정될 경우 강남권 등 버블세븐지역 중대형 아파트가 덕을 볼 것으로 보인다. 주택 관련 세금 완화로 고가주택 보유자들이 장기 보유를 선호할 가능성이 커 매물은 줄고 세금 부담 감소로 수요는 늘어 약세에서 벗어날 것이다 .

한나라당은 또 1가구1주택의 경우 양도세를 면제하고, 현재 50%가 중과세되는 1가구 2주택자에 대해서는 과표 구간에 따라 8000만원 이상은 35%, 4000만∼8000만원은 26%로 양도세를 낮추는 방안도 검토 중이다. 이 같은 조치가 시행되면 그동안 양도세 부담 때문에 팔기를 주저했던 집주인들이 시세 차익을 실현하기 위해 매도에 나서는 경우가 늘 것으로 예상된다.

상황에 따라서는 매물이 한꺼번에 나오면서 시세가 단기간 급락할 가능성도 배제할 수 없지만 장기적으로는 고가 아파트값 상승으로 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 나비에셋 곽창석 대표는 “1가구 2주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탈 움직임이 뚜렷해질 것”이라고 말했다.

하지만 정부가 단기에 시장 판도를 바꿔놓을 수 있는 이같은 세제 완화 카드를 쉽게 꺼내 들지는 않을 것 같다. 주무부처인 기획재정부와 행정안전부 역시 ‘집값 불안’과 ‘재정 부담’을 이유로 난색을 표하고 있다. 설령 규제가 풀리더라도 집값에 영향을 덜 미치게 최소한에 그칠 전망이다.

건설산업연구원 김현아 연구위원은 “정부가 집값 불안 부담을 떠안으면서까지 파격적인 규제 완화책을 내놓지는 않을 것”이라고 말했다.

이와 함께 경기 침체와 금리 및 물가 상승 등도 부동산시장에 주요 변수로 작용할 전망이다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “고유가 등 대내외적인 경제상황이 좋지 않아 시장 상황을 예측하기 어렵다”며 “정부가 규제를 완화하더라도 경제 침체 수준과 금리 향방 등에 따라 시장의 반응은 크게 달라질 것”이라고 말했다.

■ '강남 약세, 강북 강세' 지속될까

하반기 주택시장의 가장 큰 관심은 서울 집값의 ‘강남권 약세, 강북권 강세’가 이어질 지 여부다. 강남권 약세가 지속되는 속에서 강북권 강세도 한풀 꺾일 것으로 내다보는 전문가들이 적지 않다. 실물 경기가 좀처럼 침체의 늪에서 빠져나오지 못하고 있고, 본격적인 분양가 상한제로 집값이 추가 하락할 수 있다는 기대감이 높기 때문이다.

강남권은 규제 완화 여부를 떠나 약세 장세에서 벗어나지 못할 전망이다. 올 하반기 강남권 입주 물량이 봇물을 이루기 때문이다. 올해 말까지 송파구 잠실 주공1,2단지 등 강남권에서 집들이할 아파트만 2만6800여가구에 이른다.

강북권도 올 상반기와 같은 집값 급등세는 타지 않을 것으로 보인다. 단기 급등으로 주택 매입 부담이 커진 데다 경제 악화와 물가 상승도 매수세를 위축시킬 것이라는 분석이다. 하지만 개발 호재를 안은 지역을 중심으로 지속적인 상승세도 예상된다. 따라서 개발 재료가 많으면서도 저평가된 곳을 중심으로 신중하게 접근하는 게 좋다.

재건축시장도 안정세가 이어질 전망이다. 재건축 규제 완화가 당분간 어려울 것으로 예상되는 데다 원자재값 인상과 조합원 부담금 상승 등으로 재건축에 대한 사업성이 악화되고 있어서다. 전세시장 역시 안정세가 점쳐진다. 입주 물량이 많아서다. 주택 업계에 따르면 올 하반기 전국에서 입주 예정인 아파트는 19만2790가구로, 상반기보다 47% 가량 많다.

* 출처 중앙일보(08.6.26)

tag : 부동산, 재테크, 투자전략, 08년도 투자, 투자전망, 하반기 부동산 전망

조정국면에서는 가치주·인덱스 펀드가

2008-06-26T15:47:03Z

시장 평균 성적은 올릴 수 있는 ETF도 주목 주식시장이 지루한 조정의 터널을 지나고 있다. 전형적인 약세장의 모습이다.

하지만 장기투자를 계획 중인 사람에겐 이럴 때가 주식을 싸게 살 기회가 될 수도 있다. 다만 주식을 살 때도 두 가지 다른 길이 있다. 시장을 사느냐, 개별 주식을 사느냐다.

시장을 산다는 건 결국 현재의 주가지수를 산다는 의미다. 인덱스펀드나 상장지수펀드(ETF) 투자가 이런 유형에 속한다. 개별 주식을 산다면 저평가된 가치주를 찾아야 한다.

■ 저평가주 찾아라

저평가된 가치주라고 하면 덩치 작은 소형주만 떠올리기 쉽다. 하지만 어떤 투자자든 성장성이 너무 떨어지는 소형주엔 손이 가지 않게 마련이다. 기업의 실제가치보다 저평가됐으면서 성장·유동성을 함께 갖춘 종목을 찾아야 한다는 얘기다.

이럴 때 유용한 지표가 주주지분가치다. 이는 회사의 현재 자기자본과 회사가 앞으로 얻게 될 초과이익의 현재가치를 더한 것이다. 한 마디로 회사 재산 중에 적정한 주주 몫이 얼마나 되느냐를 보여주는 지표다.

이를 시가총액과 비교해 보면 해당 주식 가격이 상대적으로 저평가됐는지를 가늠해 볼 수 있다. 여기에 성장성까지 겸비한 종목을 찾으려면 자기자본이익률(ROE)과 투하자본수익률(ROIC)의 상승폭도 살펴보면 된다.

NH투자증권이 이들 지표를 이용해 만든 가치주 선정 모형으로 국내 주식을 분류해 봤더니 상위 20%의 '가치주'는 2001년 1분기 말부터 올 1분기 말까지 연 복리수익률로 43%씩 올랐다. 코스피지수(연 복리 18.4%)를 두 배 넘게 앞선 성적이다.

현재 시점에서는 거래소의 삼성전자·현대차·SK텔레콤·LG디스플레이와 코스닥의 파라다이스·성우하이텍이 이 모형에 따른 가치주다. NH투자증권 박선오 연구위원은 “이들 종목에 장기투자한다면 좋은 성과를 낼 가능성이 크다는 뜻”이라고 말했다.

■ 인덱스펀드 주목

주식시장이 빌빌거릴 땐 펀드 선택도 어려워진다. 시장 전체가 좋지 않은데 투자 지역이나 대상까지 잘못 고르면 이중으로 손실을 볼 수 있다.

이럴 때 유용한 게 인덱스펀드나 ETF다. 최소한 시장 평균 성적은 낼 수 있어 종목을 잘못 고르는 실수를 피할 수 있다. 시장이 외부 변수로 단기 급락했을 때, 반등에 따른 차익을 노리는 데도 인덱스펀드가 안전하다.

인덱스펀드를 고를 때 가장 신경 써야 할 대목은 따라잡으려는 지수(벤치마크)와 수익률이 얼마나 차이 났는지를 뜻하는 추적 오차다. 인덱스펀드가 따라가려는 지수보다 높은 수익을 냈다는 건 결코 자랑이 아니다.

삼성증권 김휘곤 연구위원은 “일시적으로 지수보다 높은 수익을 올렸다는 것은 거꾸로 지수보다 훨씬 나쁜 성적을 낼 가능성도 있다는 뜻”이라고 말했다.

* 출처 : 중앙일보(08.6.26)

tag : 인덱스펀드, 가치주, 조정국면

동탄~수서간 고속철

2008-06-02T17:54:34Z

■ 동탄~수서/ 12분 걸리는 고속철 만든다

서울 강남의 수서와 동탄신도시가 고속철도로 연결된다.

고속철도를 이용하면 동탄신도시에서 서울 강남까지 12분 만에 갈 수 있어 동탄신도시가 강남권 주택 수요를 대체할 수 있을 것으로 보인다.

1일 정부는 수서~동탄~평택 간 고속철도 60.7㎞를 오는 2015년까지 완공하기로 최종 결정했다. 수서~평택 고속철도는 수서에서 출발해 동탄신도시를 거쳐 평택으로 이어지는 노선이다.

고속철도역은 수서와 동탄,평택 등 3곳에 세워진다. 동탄역은 동탄2신도시(동동탄)와 동탄1신도시(서동탄) 사이에 들어선다.

동탄역에서 수서역까지는 12분 정도 걸린다. 동탄신도시는 서울 강남과의 접근성이 좋아지는 만큼 강남권 주택 수요를 흡수할 것으로 보인다.

국토해양부는 지난해 6월 강남 대체 도시로 동탄2신도시를 발표했으나 거리가 멀어 전문가들은 강남 대체 도시로는 부적격하다는 판정을 내렸다.

동탄신도시는 고속철도로 강남과 연결되면서 수도권 남부지역의 대표적 신도시로 떠오를 전망이다.

특히 동탄2신도시의 경우 국민주택 규모 아파트 예상 분양가가 3.3㎡(1평)당 800만원대로 서울 강남의 30% 수준에 그쳐 큰 인기를 끌 것으로 보인다. 동탄2신도시는 2010년 2월에 첫 분양한다.

정부는 수서~평택 고속철도 건설에 따른 재정 부담을 줄이기 위해 동탄2신도시 개발이익금 일부와 철도역사 개발 이익금 등을 활용하기로 했다.

또 수서~동탄 전 구간을 지하 50m 깊이에 건설하기로 했다. 토지보상비가 적게 드는 데다 노선 직선화에 따라 운행시간을 단축할 수 있기 때문이다. 공사 비용은 4조1800억원으로 추산된다.

한편 정부는 서울~시흥(수색~서울역 포함.28.6㎞) 고속철도도 2015년까지 건설하기로 했다. 고속철도역은 수색, 노량진, 시흥에 세워진다.

* 출처 : 한국경제(08.6.2)

tag : 부동산, 재테크, 동탄신도시, 투자전략, 08년도 투자, 투자전망, 고속철

[08.5월/5주] 경매·공매 시황 및 추천물건

2008-06-02T17:42:50Z

■ 경매·공매 시황

이번주 경매시장에는 100억원이 넘는 초대형 물건들이 등장했다.

26일 강북구 번동의 대지면적 485㎡인 4층 빌딩에는 12명이 몰려 입찰시작가 131억원을 훌쩍 넘긴 170억원에 낙찰됐다. 남부지법에서도 두 번 유찰된 141억원짜리 물건이 132억원에 낙찰되기도 했다.

강은현 법무법인 산하 실장은 "낙찰가를 넘긴 물건들은 대부분 대로변에 접해 있어 개발 가능성이 높은 초대형 물건"이라며 "법인 등 자금력이 있는 사람들이 경매에 참가할 때 나타나는 현상"이라 분석했다.

■ 주요 경매물건 현황

◇ 문정동 아파트 전용 117㎡

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트가 6월 9일 서울 동부지방법원 경매 5계에 나온다. 56개동 4494가구의 대단지로, 1988년 12월에 입주했다. 15층 건물의 6층으로 남동향에 방이 4개다.

지하철 8호선 가락시장역이 도보 10분 거리다. 중대로, 송파대로 등을 통해 차량진출입이 쉽다. 롯데백화점과 삼성서울병원, 훼밀리공원 등 생활편의시설이 가깝다.

최초감정가 12억5000만원에서 두 번 떨어져 8억원에 매각이 진행된다. 시세는 10억~13억원이다. 사건번호 07-9171

◇ 구미동 아파트 전용 101㎡

성남시 분당구 구미동 까치마을 롯데선경아파트가 6월 2일 성남지방법원 경매 1계에 나온다. 1995년 11월에 입주한 단지로 16개동 976가구다. 19층 건물 중 5층으로 남향에 방이 4개다.

분당선 미금역이 걸어서 10분 거리에 있고, 성남대로, 백궁로 등을 통해 차량진출입이 쉽다. 킴스클럽과 분당서울대병원 등을 이용할 수 있다.

최초감정가 7억8000만원에서 한 번 떨어진 6억2400만원에 매각을 시작한다. 시세는 7억3000만~8억1000만원. 사건번호 08-254

◇ 추천 경매물건(단위: 만원)

* 출처: 매일경제(08.5.30)

tag : 부동산, 재테크, 경매, 투자전략, 공매, 08년도 투자

[08.5월/5주] 부동산 시세와 동향

2008-05-30T13:59:24Z

■ 매매시황 / 서울 강동구ㆍ과천시 매매가 하락폭 커

아파트 시장이 비수기의 전형적인 모습을 보여주고 있다. 서울 경기 인천 할 것 없이 안정세다.

강남권은 잠실 재건축 입주 물량이 몰려 양도세 회피 급매물이 나오면서 하락세를 이어가고 있다. 강북권도 그동안 가격이 급등하면서 매수세가 꺾였다.

경기도도 의정부를 제외하면 오름폭이 크지 않다. 특히 종합부동산세 부과 기준일인 6월 1일이 코앞으로 다가오면서 과천 분당 등 경기권 주요지역 아파트 가격도 하락했다.

부동산정보업체 스피드뱅크가 지난 한 주간(5월 24~30일) 서울ㆍ수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 △서울 0.07% △신도시 -0.01% △경기 -0.03% △인천 0.11% 상승률을 기록했다.

강남권은 모두 하락했다. 강동구가 0.82% 하락해 하락폭이 가장 컸다.

경기도는 △과천(-0.92%) △용인(-0.08%) △의왕(-0.09%) 등 주요지역이 하락했고 신도시에선 분당(-0.05%)이 하락했다. 인천에선 동구(0.36%)가 가장 많이 올랐다.

■ 전세시황/ 서울ㆍ경기 전세금은 대부분 보합세

전세 시장은 이사철을 지나 안정세를 이어가고 있다. 들끓던 강북권도 안정세가 이어지고 있다. 입주 물량이 쏟아지면서 송파구(-0.14%)는 전세금도 하락했다.

△서울(0.07%) △신도시(0.00%) △경기도(0.11%) △인천시(0.00%)로 지난주와 다름없는 보합세를 이어갔다.

경기도는 △과천시(0.40%) △김포시(0.35%) △남양주시(0.34%) △오산시(0.34%) 등이 올랐다. 지난주 큰 폭으로 올랐던 동두천시는 보합세를 보였다.

경기도 대부분 지역과 인천 신도시 지역 등 대부분 보합세를 기록했다.

* 출처 : 매일경제('08.5.30)

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철거민 딱지/ 서울 4730가구 마지막 공급

2008-05-30T13:51:29Z

■ 서울시가 4700여 가구분의 마지막 '철거민 딱지'를 일괄 공급

강남구 세곡동，서초구 우면동 등 알짜 택지개발지구에 대한 청약 기회가 이번이 마지막인 데다 당첨만 되면 앉은 자리에서 수억원의 거금을 벌 수 있어 '로또' 수준의 청약 열기가 예상된다.

서울시와 SH공사는 지난 4월17일까지 보상계획 공고가 나간 도시계획 사업의 철거민 4672명에 대해 오는 6월16일부터 10월31일까지 특별공급지구 신청을 접수한다고 29일 밝혔다.

이들 4672명은 서대문구 종로구 성북구 등 22개 자치구별로 도로 수용,공원 조성,시민아파트 철거 등 도시계획 사업을 위해 주택을 철거당한 소유주다.

이번에 공급되는 특별분양 대상 택지개발지구는 강남구 세곡，서초구 우면2，마포구 상암2 등 14개 지구 4730가구(59㎡형 892가구，84㎡형 3838가구)다.

이 중 세곡이나 우면2 등 입지가 좋고 가격 장점이 높은 지구에 신청자가 몰릴 것으로 예상돼 지구 간 불균형이 극심할 것으로 전망된다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "세곡이나 우면2 지구의 경우 84㎡(33평)형을 기준으로 시세가 최소 8억원은 넘을 것으로 예상된다"면서 "특별 분양가를 3.3㎡당 1200만원으로 잡아도 당첨만 되면 그 자리에서 족히 갑절 이상은 벌 수 있다"고 설명했다.

참고로 지난해 송파구 장지 지구의 특별 분양가는 3.3㎡당 1121만원이었다.

이번이 세곡，우면2 지구 등에 청약할 수 있는 마지막 기회이다 보니 기존에 지구 배정을 받았던 철거민들도 대거 변경 신청에 나설 것으로 보여 경쟁률은 더욱 높아질 전망이다.

서울시 관계자는 "규정상 철거민 딱지는 한 번에 한해 지구 변경 신청을 할 수 있다"면서 "현재 변경 신청이 가능한 1700~1800명의 기존 특별공급 대상자들도 세곡，우면2지구 등 분양신청에 나설 가능성이 높다"고 말했다.

■ 서울시와 SH공사는 지구 추첨 및 배정 때 투명성과 공정성을 강화할 방침

오는 10월31일까지 신청 접수해 11월11일 경찰관 입회하에 전산 추첨을 실시한다. 신청할 때 희망 지구를 3순위까지 써내야 하며 각 순위별로 추첨이 이뤄진다.

3순위까지 모두 떨어진 경우 전체 지구 중 남은 물량을 대상으로 무작위 배정한다. 변경 신청자의 경우 낙첨하면 당초 지구로 복귀해야 한다.

철거민 딱지는 서울시가 도로나 공원 조성 등 도시계획 사업을 위해 철거되는 주택 소유자에게 택지지구 내 아파트 특별분양권을 주던 것으로 원래 철거민의 주거 안정이 목적이었다.

하지만 투기 대상으로 변질한 데다 더 이상 택지개발 사업을 할 만한 땅이 없자 지난 4월18일 폐지됐다.

* 출처 : 한국경제(08.5.30)

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미분양/ 미분양 노린다면 지금이 적기

2008-05-29T17:42:38Z

■ 계약금 할인, 중도금 융자 등 파격 조건 잇따라

부동산　요즘 미분양 아파트로 눈을 돌리는 주택 수요자들이 늘고 있다.

미분양이 급증하자 업체들이 계약조건을 파격적으로 완화해 주고 있어서다. 미분양 아파트는 대개 계약금 할인, 중도금 융자 등의 혜택이 주어져 초기 구입비용이 적게 드는 장점이 있다. 현재 미분양 물량은 전국적으로 13만 가구 가량이다.

서울 중랑구 묵동 GS자이1·2차 분양된 411가구 중 80여 가구가 주인을 기다리고 있다.

지하 2층∼지상 35층 3개동 규모인데 지상 3~5층엔 입주민 전용 주차장을 배치했다. 에어컨과 붙박이장, 식기세척기 등이 기본 사양으로 제공된다. 서울 지하철 6·7호선 환승역인 태릉입구역을 걸어서 이용할 수 있다.

인천에선 부평구 부개동 푸르지오가 눈에 띈다.

전체 분양 가구수(1054가구)의 10% 가량 남아 있다. 이 단지는 주차장을 모두 지하에 배치해 주거환경이 쾌적한 편이다. 국철 부개역까지 걸어서 5분 거리다.

성우종합건설과 동양건설산업이 경기도 김포시 걸포지구에서 분양한 오스타·파라곤도 분양된 1636가구 중 20% 가량이 아직 팔리지 않았다.

가변형 벽체 설계를 도입해 가족 수에 따라 공간 연출을 달리 할 수 있다. 최근 일산대교가 완전 개통돼 일산신도시 가는 길이 빨라졌다.

부산에선 해운대구 우동 두산위브더 제니스가 눈에 띈다.

4월말 전용면적 기준으로 99㎡ 19가구, 118㎡ 526가구, 156㎡ 334가구, 209㎡ 34가구가 남아 있다. 부산 지하철 2호선 센텀시티역이 도보로 5분 거리다. 장산과 수영강 조망이 가능하다.

대구 달서구에서 삼성건설과 대림산업이 분양한 성당래미안·e-편한세상의 경우 4월말 기준으로 745가구가 미분양이다.

대전에선 서구 서남부신도시 엘드수목토를 눈여겨 볼 만한데 전체 1253가구 중 400여 가구가 남아 있다.

광주에서도 남구 봉선동 남양휴튼2차도 60여 가구가 미분양된 채 주인을 기다리고 있다.

■ 미분양 이유를 따져봐야

먼저 미분양된 이유를 따져 볼 필요가 있다.

대개 미분양은 시장상황에 따라 일시적으로 발생하거나 상품 자체의 결함 때문에 벌어진다. 비교적 단지 규모가 크고 입지여건도 괜찮은데도 팔리지 않았다면 대개 시장상황에 따라 일시적으로 미분양된 것으로 볼 수 있다.

저층 아파트를 싫어하지 않는 수요자라면 노려 볼 만하다. 해당 상품이 가진 결함 때문이라면 신중해야 한다.

마음에 드는 아파트를 찾았다면 계약조건 등을 꼼꼼하게 살펴본다.

특히 업체가 내세우는 각종 금융혜택을 세밀하게 점검해봐야 한다. 일부 업체의 경우 처음부터 분양가를 높게 책정해 놓고 중도금 무이자 등을 내세워 수요자들을 현혹하기 때문이다. 해당 미분양 아파트 가격을 주변 시세와 비교한 뒤 적정한 수준인지 확인해 보면 된다

* 출처 : 중앙일보(08.5.29)

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급매물/ 매입시기와 주의사항

2008-05-29T17:18:11Z

■ 쏟아지는 급매물

아파트 ‘바겐세일’이 한창이다. 특히 고가주택이 밀집해 있는 서울 강남권과 양천구, 경기 분당·평촌·과천 등에선 시세보다 10% 이상 싼 급매물이 적지 않게 나온다.

급매물은 지난해부터 꾸준히 나왔지만 최근 들어 크게 늘었고 가격 할인폭도 커졌다. 새 정부에 기대했던 부동산 규제완화가 요원해지면서 매도시기를 늦춰왔던 집주인들이 ‘실망 매물’을 한꺼번에 내놓고 있어서다. 실수요자 입장에선 그만큼 선택의 폭이 넓어진 셈이다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “자금여력이 있는 주택 수요자들은 평소 관심을 가졌던 아파트를 싼 가격에 살 수 있는 좋은 기회”라고 말했다. 그러나 값이 싸다고 덜컥 매수 계약서를 쓰면 안 된다. 하자 있는 아파트는 아닌지, 급매물이 소화되면 곧 반등할 만큼 미래가치가 괜찮은지 등을 따져봐야 한다.

■ 지금 사도 될까

일선 중개업소 관계자들은 대체로 지금이 급매물 매입 적기라고 입을 모은다.

규제 완화 기대감이 희석된 데 따른 실망매물이 일시에 쏟아지고 있기 때문이다. 여기다 매수세는 더 기다려보겠다는 입장이어서 급하게 집을 팔아야 하는 집주인들이 몸이 달아 집값을 경쟁적으로 낮추고 있다. 흥정만 잘하면 급매물 가격에서 추가로 더 깎아 집을 살 여지도 충분하다.

강남구 개포동 미래공인 정준수 사장은 “개포 주공 1단지 49㎡의 경우 한 개 급매물이 매주 가격을 낮춰 두 달전 10억3000만원에서 최근 9억4000만원까지 떨어졌다”며 “급매물이 단지별·면적별로 1~2개에 불과해 급매물이 소화되면 집값이 다시 오를 수도 있다”고 말했다.

양천구 목동 매일공인 김흥주 사장은 “정말 급한 사정 때문에 주변 시세보다 훨씬 싸게 나오는 급매물은 수요자들에게 권한다”고 말했다.

대단지 아파트 입주를 앞두고 있는 곳에서는 중개업자들이 급매물을 더욱 추천한다.

3226가구의 롯데캐슬퍼스트 단지 입주가 10월로 다가온 서울 강동구 암사동 일대와 1만8000여가구에 달하는 잠실1·2단지, 잠실 시영 입주를 앞두고 있는 서울 송파구 잠실 일대가 그렇다. 과천 3단지 재건축 입주를 앞두고 있는 과천 일대도 마찬가지다.

■ 급매물을 살 때 주의할 점

권리관계가 복잡한 급매물은 피하는 게 좋다.

저당·사채·가압류 등이 얽혀 있을 경우 소유권을 넘겨받는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 따라서 매입하기 전 등기부등본을 떼 문제가 없는지 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.

적절한 매입 시점을 판단하는 건 매수자들의 몫이다.

급매물을 잡은 뒤 가격이 오를 수도 있고, 더 떨어질 수도 있는 것이다. 따라서 단기 시세 차익을 노리고 매입하는 것 보다는 실수요 입장에서 접근하는 게 좋다.

그렇다고 너무 뜸을 들이는 것도 곤란하다.

급매물이란 게 하염없이 새 주인이 나타날 때까지 기다리는 건 아니기 때문이다. 최저점에서 사겠다는 욕심은 버리고 ‘무릎’에서라도 매입하겠다는 자세가 필요하다.

급매물이 좀처럼 소화되지 않고 쌓여만 가는 단지는 피하는 게 좋다.

대신 간혹 급매물이 나오는 단지를 노려보는 게 좋다. 실수요층이 두터운 단지는 시장 침체기에도 급매물이 상대적으로 드물다.

매입 희망 단지를 골랐다면 해당 아파트 인근에서 영업하는 부동산 중개업소 관계자들과 미리 친분을 쌓아두는 것도 필요하다.

시간이 날 때마다 중개업소에 들러 급매물 동향을 파악하고, “급매물이 나오면 바로 연락해달라”고 부탁하는 것도 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 요령이다.

* 출처 : 중앙일보(08.5.29)

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내집마련 전략/ 청약을 할까? 급매물 살까?

2008-05-29T17:01:20Z

요즘 주택시장은 ‘시계 제로’다. 시장 전망에 대한 불확실성이 커지면서 수요자들의 내집 마련 전략 짜기도 여간 쉽지 않다. 아파트 미분양 물량은 외환위기 이후 처음으로 12만 가구를 돌파하는가 하면 서울·수도권 유망 지역에서도 미분양이 쌓이고 있다.

기존 매매시장에서는 강남권을 중심으로 급매물이 늘고 있다. 반면 서울 강북권과 인근 경기 북부지역에서는 도로여건 개선·뉴타운 건설 등 개발 호재를 업고 집값 강세가 지속되고 있다. 이명박 정부가 아직까지 부동산정책 방향을 확정짓지 않아 주택시장의 혼조세는 당분간 지속될 전망이다.

그렇다면 내집 마련으로 가장 좋은 방법은 뭘까? 전문가들은 조금만 눈을 돌려보면 ‘숨어 있는’ 싸고 괜찮은 물건을 어렵지 않게 찾을 수 있다고 조언한다. 하지만 향후 집값이 예전처럼 크게 오르기는 힘든 만큼 단순 투자 목적이나 무리하게 대출을 받아 구입하는 것은 피하는 게 좋다.

■ 신규 분양 단지에 청약해 볼까

청약 가점이 높은 수요자들은 기존 주택 매입보다는 은평뉴타운이나 경기도 광교·판교신도시, 인천 청라지구 등 유망 분양 단지를 노려볼 만하다. 결혼을 앞둔 예비 신혼부부나 결혼 5년 이내의 부부라면 이르면 올 연말부터 선보일 신혼부부용 주택을 공략하는 것도 괜찮다.

따져봐야 할 것도 많다. 실제 분양가 수준과 지역적 여건을 면밀히 고려해 청약하는 게 좋다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 대표는 “외지이거나 아파트가 일시에 대거 공급되는 지역은 당장 분양가가 싸도 향후 집값 상승 가능성이 작기 때문에 피하는 것이 좋다”고 말했다.

입주자모집공고일을 기준으로 해당 지역에 1년 이상 거주해야 지역우선 공급물량에 청약할 수 있다. 올해부터 서울·수도권에서 분양승인을 신청한 물량부터 적용되고 있다.

수도권에서 청약을 희망하는 아파트가 1년 후에 분양 예정이라면 지금부터 해당 지역에 전입을 해야 1순위 자격을 얻을 수 있다는 얘기다. 내년부터 송파신도시 등 유망물량이 대기 중이어서 해당지역 청약 희망자라면 전입을 서두를 필요가 있다.

■ 어디 싸고 좋은 아파트 없나

청약 가점은 낮으나 자금 여력이 있는 수요자라면 신규 분양보다는 기존 주택 중 급매물을 노리는 것도 방법이다. 특히 강남권 등 고가 주택 밀집지역에서는 종합부동산세 부과 기준일(6월 1일)을 앞두고 상당수 매물이 세금 회피용으로 나오고 있다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “재건축 규제 완화에다 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출 제한 조치가 풀리면 강남권 집값도 상승세로 돌아설 가능성이 큰 만큼 시세보다 싼 매물은 잡는 것도 괜찮다”고 말했다.

입주 3년이 되는 단지에서도 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유, 다만 서울·경기도 과천·수도권 5개 신도시는 2년 거주 추가)을 갖춘 매물이 제법 나온다. 올 연말까지 입주할 단지에서 나오는 급매물을 공략하는 것도 방법이다. 입주 예정자들이 잔금일을 앞두고 자금 부담 때문에 급매물을 내놓을 경우가 많기 때문이다. 서울에서는 잠실 주공1,2 단지 등 강남권을 중심으로 재건축 아파트 입주 물량이 몰려 있다.

하지만 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 매입에 앞서 입지여건과 향후 발전 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 나비에셋 곽창석 대표는 “계약 전에 언제부터 나온 매물인지, 싸게 매물로 나온 이유는 뭔지, 집에 하자는 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 말했다.

■ 미분양도 잘 고르면 ‘효자’

가점이 불리하거나 청약통장이 없는 수요자라면 느긋한 마음으로 미분양 물량들을 점검해보는 것도 좋다. 시장 침체로 입지·가격 등의 조건이 좋은 데도 미분양이 난 단지들이 적지 않기 때문이다.

더욱이 미분양 물량은 청약통장을 쓰지 않고도 층과 호수를 직접 골라 살 수 있다. 재당첨 제한에도 걸리지 않는다. 계약금 할인과 중도금 무이자나 이자후불제 등 다양한 금융혜택을 받을 수 있다는 것도 매력이다. 따라서 잘만 활용하면 초기 자금 부담을 줄이면서 내집을 마련할 수 있다.

하지만 무턱대고 미분양 아파트를 잡기 보다는 현장 답사 등을 통해 미분양 원인을 파악하는 것이 필수다. 우영디엔씨 조우형 사장은 “단지 규모·교통 여건·도심 근접성 등을 두루 따져본 뒤 계약 여부를 결정하는 게 좋다”고 말했다.

* 출처 : 중앙일보(08.5.29)

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'러시아 펀드' '브라질 펀드'/ 어느 것을 골라야 하나

2008-05-29T16:48:32Z

러시아펀드는 수익·자산가치 높지만 제조업 기반 약한게 흠이다. 반면 브라질펀드는 기업 실적 개선 속도 빠르나 물가불안이 부담이 된다

브라질·러시아 펀드는 전체 해외주식형 가운데 최근 한 달 평균 수익률 1, 2등을 달리고 있다. 두 나라 모두 전망이 밝다지만 최근 주가가 너무 오른 것이 외려 부담이다.

일단 펀드에 가입하면 자산운용사가 알아서 돈을 굴려준다. 하지만 펀드 선택은 투자자의 몫이다. 남보다 더 벌려면 국내 주식을 살 때 기업 가치를 살피듯 그 나라 경제와 주식시장의 기본 정보는 꼭 따져봐야 한다.

■ 성장성은 브라질

주가 상승의 가장 중요한 요소 중 하나는 기업 실적 개선이다. 해외펀드도 마찬가지다.

한국투자증권이 미국·중국·브라질·러시아 등 15개 주요 투자대상국 증시를 대상으로 올해부터 3년간 한 주당 벌어들일 순이익이 얼마나 늘어날지 예측해 표준화 점수를 내봤더니 브라질(0.6)이 러시아(-0.34)보다 훨씬 높았다. 숫자가 클수록 성장 속도가 빠르다고 생각하면 쉽다.

1990년대 말 외환위기로 빚더미에 올라앉았던 브라질은 원자재 값이 치솟으면서 올해 처음으로 외환보유액이 외채보다 많아졌다. 덕분에 국가 신용등급도 올라갔다. 하지만 물가 불안 때문에 정부·중앙은행이 돈줄을 죄려는 움직임을 보이는 것은 증시에 부담이다.

순자산액 100억원 이상 국내 브라질 펀드 중에는 ‘미래에셋브라질업종대표주식형자1(Class-C2)’이 한 달 수익률 19.93%로 성적이 가장 좋다.

■ 수익 가치는 러시아

성장성을 제외한 나머지 분야는 러시아의 독무대다. 15개국을 상대평가한 결과 수익·자산가치 모두 러시아가 브라질보다 높았다. 기업의 수익과 보유자산을 기준으로 볼 때 러시아 주가가 더 싸다(저평가)는 뜻이다.

반드시 그런 것은 아니지만 비싼 곳보다는 싼 곳의 주가가 앞으로 오를 가능성이 있다. 증시에 들어올 수 있는 돈이 얼마나 풀려 있느냐를 따지는 유동성 역시 러시아가 압도적이다.

최근 3년간 주가가 얼마나 출렁였는지를 나타내는 변동성은 두 나라 모두 평균 이하지만 그나마 러시아가 나은 편이다. 러시아는 생산량 기준 세계 2위 산유국이다. 천연가스는 1위다. 브라질과 마찬가지로 원자재 값 급등 덕에 주가가 올랐다는 얘기다.

하지만 제조업 기반이 약한 것이 흠이다. 물가 상승률이 브라질보다 더 가파른 것도 문제다. 국내 주요 러시아 펀드 중에는 ‘미래에셋러시아업종대표주식형자1(CLASS-C2)’이 한 달 수익률 1위(15.84%)다.

■ 자신 없다면 ‘브러시아’

고위험·고수익을 노린다면 두 나라 중 하나를 찍어 투자하는 것이 낫다. 그러나 선택에 자신이 없다면 두 나라 모두에 돈을 넣는 펀드를 선택하는 것도 방법이다. 대신 한 나라를 잘 골랐을 때보다는 수익률이 낮아질 가능성이 크다.

한국투자증권 양은희 펀드애널리스트는 “원자재 값 급등으로 당분간 해외펀드 중에선 러시아·브라질 같은 자원 부국 펀드가 유망하다”고 말했다. 하지만 ‘몰빵’ 투자는 위험하다. 양 애널리스트는 “이들 해외펀드 외에 정보기술(IT)·자동차 같은 국내 환율 수혜주를 사거나 관련 펀드에 들면 분산 투자 효과를 낼 수 있을 것”이라고 말했다.

* 출처 : 중앙일보(08.5.29)

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서울 재개발 재건축/ 연말까지 6,000여 가구 분양

2008-05-28T15:46:32Z

미분양이 급증하는 아파트 분양시장에서 서울 재개발·재건축 단지들에 주택 수요자들이 몰리고 있다. 청약 경쟁이 치열하고 웬만한 청약점수로는 당첨을 기대하기 어렵다. 재개발단지는 개발 기대감으로, 재건축의 경우 편의시설 등 입지여건이 좋아서다.

이처럼 인기를 끄는 재개발·재건축 단지 분양이 봇물을 이룬다. 올 연말까지 6000가구 정도가 일반 분양될 예정이다. 분양가상한제를 피하려 지난해 11월 말까지 구청에 관리처분 인가신청을 한 재개발 단지들이 인가를 거쳐 쏟아져 나온다. 2003년 도입된 재건축 후분양제에 따라 먼저 착공에 들어간 재건축 단지들이 공정률 80%에 이르면서 본격적으로 분양된다.

■ 뉴타운 재개발, 강남 재건축 눈길

역세권 개발 및 미군기지 이전 등 개발 호재가 많은 용산구에서 재개발 분양이 잇따른다. 대우건설이 다음 달 분양하는 효창파크 푸르지오는 지하철 6호선 효창공원역을 가까이에서 이용할 수 있는 단지다. 이 단지와 인접한 효창4구역에서 롯데건설이 12월께 77가구를 일반 분양할 예정이다. 대림산업이 신계동에서 263가구를 7월께 분양할 예정이다.

마포에서 주택공사가 신공덕동에서 260가구를 6~7월 분양할 계획이다. 공덕5구역에서 삼성건설이 12월께 36~114㎡ 31가구를 일반에게 선보이며 GS건설은 6월에 합정동에서 서교자이 538가구를 일반 분양한다.

강북권의 물량도 눈길을 끈다. 삼성건설이 동대문구 전농6구역에서 154가구를 다음 달 내놓는다. 이 일대가 '래미안타운'으로 바뀌고 있는 데다 지하철 1호선 청량리역과 가깝다.

뉴타운에서도 분양이 잇따른다. 한신공영이 전농·답십리 뉴타운 내 답십리12구역 단지를 분양한다. 12월 성동구 왕십리뉴타운 분양이 예정돼 있고 동부건설이 동작구 흑석뉴타운 내 흑석5구역에서 9월 일반 분양할 계획이다.

재건축 분양은 주로 강남권에 몰려 있다. GS건설이 서초구 반포 주공3단지를 재건축하는 단지를 다음 달 분양한다.

7월께 대림산업이 강남구 청담동에서 두산연립을 재건축한 청담3차 e-편한세상을 선보인다. 일반 분양분이 18가구여서 청약통장에 상관 없이 분양될 예정이다. 7호선 청담역이 단지에서 가깝고 언복초·영동고 등 인기 학교가 주변에 있다.

9월에는 삼성물산 건설부문이 반포 주공2단지를 재건축해 총 2444가구 중 426가구(86~267㎡)를 일반 분양한다. 서초동 삼호2차 재건축아파트도 9월 중 분양시장에 나올 예정이다. 지하철 2호선 강남역과 내년 4월 개통 예정인 9호선 교보타워사거리역이 인근에 있다.

이 밖에 현대산업개발이 성동구 송정동 장미세림 아파트를 재건축해 86가구를 7월께 일반 분양한다. 12월 입주하고 동부간선·내부순환도로와 지하철 5호선 군자역이 가깝다.

■ 분양가 만만찮을 듯

올해 분양되는 재개발·재건축 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않아 분양가가 대부분 주변 시세 이상일 것으로 예상된다. 반포 주공 재건축단지들의 경우 주변 시세(3.3㎡당 2700만~3000만원)보다 비싼 3.3㎡당 평균 3500만원 선이 될 것으로 업계는 보고 있다.

재건축단지들의 경우 집값이 비싼 강남권이 많아 분양가 부담이 적지 않을 것으로 보인다. 강북 지역의 재개발단지라 하더라도 강북 집값 상승세를 타고 분양가가 만만찮게 책정될 것 같다. 성북구 종암동 래미안종암 3차 중대형 분양가가 3.3㎡당 1600만원대로 지난해 분양된 래미안종암2차 중대형 분양가(3.3㎡당 1300만원대)보다 23% 뛰었다.

특히 재건축단지는 철저한 자금마련 계획이 필요하다. 후분양돼 입주가 빠르기 때문이다. 대개 일반 분양 후 입주까지의 기간이 6개월 정도에 불과해 짧은 기간에 중도금·잔금을 마련하지 못할 수 있다. 살던 집을 팔아 중도금·잔금을 마련할 계획이라면 더 신중해야 한다. 요즘같이 매수세가 위축된 상황에서는 살던 집을 정해진 기한 내에 팔기가 어렵기 때문이다.

* 출처 : 중앙일보(08.5.28)

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高유가 방어주/ GS·대우조선해양·두산重 등

2008-05-28T15:29:14Z

국제유가가 고공행진을 지속함에 따라 고유가 대항력이 강한 방어주에 관심이 모아지고 있다. 고유가 방어주란 유가가 급등하더라도 기업이익 감소가 덜하거나 오히려 개선될 여지가 있는 종목을 말한다.

증시에서는 그동안 고유가의 직접적인 수혜주로 거론되던 태양광이나 풍력발전주에서 간접 수혜가 예상되는 조선주 등으로 관심이 확산되는 추세다.

■ 고유가 방어주

27일 증시에서는 GS가 50%의 지분을 보유하고 있는 GS칼텍스의 영업이익이 증가할 것이란 전망으로 5.51% 급등한 것을 비롯 대우조선해양 삼성중공업 두산중공업 등도 이익이 개선될 것이란 평가로 1.25~3.02%씩 올랐다.

이희철 CJ투자증권 연구원은 "GS칼텍스의 정제유 마진율이 높아지고 있어 올해 영업이익을 기존 전망치보다 34% 높여 5579억원으로 잡았다"며 "이에 따라 GS의 영업이익도 6942억원으로 기존보다 25% 높였다"고 말했다.

조선주는 원유 개발이 급증하면서 시추선 등 해양 플랜트 수주가 기대된다는 평가다. 실제 최근 브라질에서 약 500조원 규모의 초대형 유전이 발견됨에 따라 총 30조원 규모의 드릴십(시추선) 40척이 발주될 전망이다.

업계에서는 이 중 상당수를 삼성중공업과 대우조선해양 등 국내 조선사들이 수주할 것으로 예상하고 있다. 삼성중공업은 올 들어 해양프로젝트만 60억달러(6조원)어치를 수주하는 등 이 분야에서 세계 1위로 평가받고 있다.

이재규 미래에셋증권 연구원은 "대우조선해양은 원유 및 천연가스운반선 세계시장 점유율이 30%에 달한다"며 고유가 수혜주로 추천했다. 담수화 업체인 두산중공업도 중동 국가들이 담수시설을 잇따라 발주하고 있어 이익 증가가 기대된다.

송준덕 삼성증권 연구원은 "중동 각국이 2년간 미뤄오던 담수 프로젝트를 앞으로 6개월 안에 5~6개 정도 내놓을 것"이라며 "이 중 상당 물량을 두산중공업이 수주할 것으로 보여 올해 담수 관련 수주 목표액을 기존 1조3000억원에서 2조원으로 높였다"고 말했다.

■ IT주 유망 분석

IT(정보기술)주도 고유가에 따른 반사 이익을 볼 수 있다는 분석이 제기됐다.

정재열 굿모닝신한증권 연구원은 이날 "국내 반도체 기술이 태양광과 LED(발광다이오드) 산업의 핵심 기술로 활용될 가능성이 높아 IT주는 고유가 시대에도 여전히 주목을 받을 것"이라고 평가했다. 여기에 국제 유가가 급등하면 무역 적자가 늘어나고 원화 환율이 하락,IT 등 수출주의 가격 경쟁력이 높아지면서 이익도 개선될 수 있다는 설명이다.

씨티그룹은 이날 포스코 삼성엔지니어링 GS건설 두산중공업 현대중공업 현대해상 등을 고유가 방어주로 꼽았다.

김세중 신영증권 투자전략부장은 "일반투자자들은 우선 고유가 부담을 가격 인상을 통해 빠르게 흡수할 수 있는 업종과 기업에 관심을 기울이는 것이 바람직하다"고 말했다.

* 출처 : 한국경제(08.5.28)

tag : 주식, 재테크, 투자전략, 08년도 투자, 투자전망, 고유가 방어주