박상혁

임금체불 피해상담 부동산업체 가장 많아

2009-11-13T13:57:53Z

정부로 임금체불 관련 피해상담을 청해오는 사람 중 부동산 관련 종사자가 가장 많은 것으로 나타났다. 성별로는 여성이 압도적으로 많아 남성보다 더 많이 피해를 당하고, 더 적극적으로 대응하는 것으로 조사됐다.

국민권익위원회는 지난 1~10월 110정부민원안내콜센터로 접수된 임금체불 관련 피해 상담 전화 3573건을 분석한 결과 이같이 나타났다고 12일 밝혔다.

연령별로는 50대(38%)가 가장 많았고, 나머지는 40대(20%), 30대(14%) 순이었다. 성별로는 여성이 71%로 압도적이었으며, 남성은 29%였다. 지역별로는 수도권 90%, 경상 5% 순이었다.

임금체불 피해금액을 보면 200만원 미만인 경우가 76%로 가장 많았다. 200만원 이상 500만원 미만이 17%로 그 다음이었고, 500만원 이상도 7%로 나타났다.

업종별로는 부동산 관련 업체가 46%로 가장 많았다. 그 뒤로는 서비스업이 13%, 건설업이 13%였다. 체불 발생 사유별를 보면 재정상 어려움 26%, 회사부도 24%, 대표자 연락두절 18% 등 회사의 어려운 환경이 전체의 67%를 차지했다.

업체 규모로는 30인 이상 100인 미만 규모의 업체가 50%로 가장 많았다. 전체적으로는 100인 미만의 중소업체에서 96%가 발생했다.

체불 내용을 보면 월급 체불이 75%로 가장 많았고, 퇴직금 체불이 9%였다.

국민권익위 관계자는 “임금체불 피해를 입으면 관할 지방 노동청에 직접 신고 또는 진정을 하거나, 국민권익위 110콜센터에 전화하면 대처방법 등 구체적인 상담을 받을 수 있다”고 말했다. 110 콜센터에서는 필요시 상담사가 직접 신고까지 접수해 관할 노동관서로 이첩해 처리하고 있다. 110콜센터는 국번없이 110 또는 1379를 누르면 된다.

문의 : 국민권익위원회 110정부민원안내콜센터

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농진청 ‘미생물자원관리’ 국제인증

2009-11-13T13:55:32Z

농촌진흥청 농업유전자원센터는 최근 국제표준화기구로부터 미생물자원 품질경영시스템인증, ISO9001을 획득했다.

세계적인 음식으로 발전하고 있는 막걸리, 김치, 젓갈, 장류와 같은 한국 대표 발표식품은 효모나 누룩균 같은 미생물이 없으면 만들 수 없다.

미생물은 석유를 대체할 미래자원으로 바이오에너지 생산, 환경정화, 작물보호, 영양분 및 기능성 물질 생산 등 그 응용범위가 매우 광범위하다. 전 세계적으로 미생물자원 관련 산업시장의 수요가 증가하는 추세이다.

농업유전자원센터 미생물은행은 세균, 방선균, 효모, 곰팡이, 버섯, 유전자 등 16,355점의 자원을 확보하고 있고, 올해 연구소, 대학, 산업체에 3,494개 미생물자원을 분양했다.

지난해에는 국제 저명학술지(SCI)에 20편 이상의 미생물 관련 우수 논문을 보고해 세계 3위를 기록했다.

농진청 농업유전자원센터는 ＂그동안 네덜란드, 독일, 일본의 미생물자원센터와의 협력을 통해 다양한 미생물 자원과 관리 기술을 도입해 이를 국내 현실에 맞게 적용함으로써 국제 표준규격의 ISO 인증을 획득 할 수 있었다＂고 밝혔다.

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개발사업 보상, 현금대신 대토·채권 활성화

2009-11-13T13:50:17Z

이르면 내년 초부터 개발사업지구의 토지 보상금을 현금 대신 토지로 받는 1인당 주택면적 상한이 990㎡로 확대되고, 개발전문부동산투자회사 설립을 허가해 보상받은 토지로부터 투자 수익을 얻을수있게 지원한다.

정부는 보금자리주택, 2기신도시 등 각종 개발사업 시행으로 보상금이 늘어 이들 자금이 부동산 시장 가격 상승으로 이어지는 것을 우려해, 현금 대신 대토와 채권으로 보상하는 내용의 ‘보상금 관리강화 방안’을 시행할 계획이라고 밝혔다.

국토해양부는 보상금을 현금 대신 사업지구 내 토지로 보상받는 대토보상이 활성화될 수 있도록 1인당 받을 수 있는 대토면적을 330㎡에서 990㎡로 상향조정한다. 면적이 커짐에 따라 현재 단독주택용지 위주의 보상에서 공동주택용지도 대토로 받을 수 있게 될 전망이다. 단 상업용지의 보상 면적은 현행 1,100㎡를 상한으로 유지한다.

이와 함께 대토보상자가 안정적으로 투자할 수 있도록 보상받은 토지를 현물로 출자해 개발전문부동산투자회사(개발리츠)를 설립하고, 개발리츠가 개발사업을 시행해 수익을 나눌 수 있게 하는 방안도 마련할 계획이다.

초기 개발리츠 설립을 활성화하기 위하여 한국토지주택공사(LH)등 사업시행자가 리츠를 설립하는 방안이 검토 중이다.

대토보상에 대한 반발을 줄이기 위해 계약체결 1년 뒤, 1차례에 한해 현금보상으로 전환할 수 있는 ‘대토보상 옵션제’도 도입할 계획이다.

아울러 채권보상 활성화 및 장기보유를 유도하기 위해 5년 만기 채권을 신규발행하고, 금리도 5년 만기 국고채 금리(4.91%)로 상향조정하기로 했다.

채권으로 보상받아 만기까지 보유한 경우 2012년 말까지 한시적으로 수용 토지에 대한 양도소득세 감면율을 인상하기로 했다. 만기 3년 이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 현행 30%에서 40%로, 만기 5년 이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 50%로 각각 상향 조정한다.

양도세 감면한도도 현행 연간 1억원에서 2억원(5년간 3억원 범위 내)으로 확대한다.

국토해양부는 이번 시행으로 ＂대토 및 채권보상율이 지난해 기준 5.6%에서 15~20% 수준으로 높아져 보상자금이 시장으로 들어와 부동산 가격 상승을 부추기는 일을 막을 수 있을 것＂이라고 기대했다.

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내년 초 실질금리 반영 주택대출 도입|

2009-11-12T10:48:02Z

내년 초 실질금리 반영 주택대출 도입

바스켓 방식 대출 상품 출시 예정

내년 초에 은행들의 평균 조달금리를 반영해 대출 금리를 결정하는 주택담보대출 상품이 선보인다.

8일 금융당국과 은행업계에 따르면 은행들은 현행 주택담보대출의 기준금리인 양도성 예금증서(CD) 금리가 시중금리를 제대로 반영하지 못하는 문제를 개선하기 위해 실질 조달금리를 반영하는 대출 상품을 내놓기로 했다.

금융위원회는 은행들이 평균 조달금리를 온전히 반영하지 못하는 CD 금리를 주택담보대출의 기준으로 삼아 금리 위험에 노출되고, 대출자들도 `고무줄' 가산금리에 불만을 제기함에 따라 제도 개선을 유도해왔다.

금융당국 관계자는 "은행들은 CD 금리가 조달금리보다 높을 때는 가산금리를 낮추고 CD 금리가 조달금리보다 낮을 때는 가산금리를 높이는 방식으로 대응하고 있다"며 "CD가 은행권 전체 조달자금의 10~20%에 불과한데도 기준금리 역할을 하고 있어 이런 문제가 발생한다"고 지적했다.

금융위원장, 구체적으로 바스켓 방식 언급

금융위의 의뢰를 받은 금융연구원은 주택담보대출 기준금리와 가산금리를 모두 개선하는 방안에 대한 연구 검토를 마무리하고 이달 안에 공청회를 개최할 예정이다.

진동수 금융위원장은 최근 국회 국정감사에서 "은행의 대출금리 결정구조가 적정한지 심층적으로 검토하고 있다"며 구체적으로 `바스켓 방식의 금리 결정 구조'를 언급했다.

바스켓 방식은 정기예금, CD, 은행채, 환매조건부채권(RP) 등 은행이 자금을 조달하는 상품의 금리를 가중 평균해 주택담보대출의 기준금리로 삼는 것을 말한다.

현재 한국은행이 매달 금융권 전체 평균 조달금리를 계산해 발표하고 있지만 25일 안팎의 시차가 있다. 9월의 은행 평균 조달금리를 10월25일에 발표하는 식이다.

은행마다 각기 다른 방식 될 수도

금융연구원은 시차 극복을 위해 한국은행에 은행권 평균 조달금리 발표시기를 앞당겨달라고 요청했다. 한국은행 관계자는 "은행의 정기예금, CD, 은행채 등 3가지 상품만으로 가중평균 금리를 계산해 일찍 발표할 수 없느냐는 제안이 있었다"고 말했다.

은행별로 각자 사정에 따라 평균 조달금리를 구해 기준금리로 삼는 방식도 거론되고 있지만 금리 산정의 투명성과 신뢰성에 의문이 제기될 수 있다는 지적이다. 금융위 관계자는 "개별 은행의 현실을 적절히 반영할 수 있다는 장점이 있지만, 투명성 측면에서 문제의 소지가 있다"고 말했다.

은행들도 '개별 은행 바스켓'보다는 '은행 공동 바스켓'을 선호하고 있다. 금융감독원 관계자는 "지금은 바스켓 금리가 CD 금리보다 높지만 낮은 가산금리를 적용하면 대출자가 부담하는 이자에는 별 차이가 없을 것"이라며 "다만 가산금리는 대출기간 내내 적용되기 때문에 현재 조달금리보다 낮은 CD 금리가 오르면 CD 연동형 대출자가 불리할 수 있다"고 말했다.

은행들은 내년 초 바스켓 방식 주택담보대출 상품을 출시하면서 기존 CD 및 은행채 연동 대출상품도 계속 판매해 소비자들이 선택할 수 있도록 할 계획이다.

김준현 기자 takeital@joongang.co.kr

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부동산계산기|

2009-11-12T10:45:16Z

부동산계산기

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금융계산기

2009-11-12T10:41:57Z

금융계산기

	예적금계산기

	부동산계산기

	대출계산기

	재무계산기

	보험계산기

	세금계산기

	카드계산기

	청약가점계산기

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부동산 예고등기 폐지‥명의자 권리침해 없앤다

2009-11-12T10:36:12Z

내년 하반기부터

내년 하반기부터 '부동산 예고등기제도'가 폐지된다. 예고등기는 부동산 소유권 분쟁이 발생한 경우 해당 부동산이 분쟁에 휘말렸음을 경고하기 위해 등기부상에 기록하는 것이다. 예고등기가 붙으면 부동산시장에서는 하자 있는 부동산으로 인식돼 거래가 안 되는 등 소유자의 권리가 침해돼 왔다.

법무부는 부동산 등기 전산화 진전 등으로 예고등기제도가 사실상 필요없게 됨에 따라 이 같은 내용을 담은 '부동산 등기법' 개정안을 9일 입법예고한다고 밝혔다. 개정안은 다음 달이나 내년 1월 국무회의 의결을 거쳐 국회에 제출될 예정이다. 법무부는 개정안이 공포된 후 6개월의 유예기간을 거쳐 내년 하반기부터 시행될 것으로 전망했다.

예고등기제도는 한국과 일본이 시행해 왔으나 일본은 2004년 등기 전산화 등의 이유로 폐지해 한국에만 유일하게 남아 있다.

백방준 법무부 법무심의관은 "예고등기가 폐지돼도 이해 관계자가 부동산 처분금지 가처분소송을 이용하면 같은 효력을 내기 때문에 제3자 보호에는 문제가 없을 것"이라고 말했다.

개정안에서는 '등기용지''날인''별책''신청서 편철부' 등 종이 등기부에서 쓰이던 규정과 용어도 삭제했다.

또 등기를 전산 신청과 등기소 방문 신청으로 한 경우 등기 접수 때부터 효력이 발생하도록 했다.

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부동산 예고등기 폐지‥명의자 권리침해 없앤다

2009-11-12T10:36:10Z

내년 하반기부터

예고등기제도는 한국과 일본이 시행해 왔으나 일본은 2004년 등기 전산화 등의 이유로 폐지해 한국에만 유일하게 남아 있다.

또 등기를 전산 신청과 등기소 방문 신청으로 한 경우 등기 접수 때부터 효력이 발생하도록 했다.

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토지거래허가제도하에서의 유동적 무효 법리

2009-11-12T10:33:56Z

토지거래허가 구역 내의 토지를 거래함에 있어서는 토지거래허가의 법리에 특히 유의할 필요가 있다.

판례는, 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 본다.

따라서, 판례가 인정하는 유동적 무효라는 특수한 법리를 잘 살펴서 계약에 임해야 함에도 불구하고, 대부분은 허가대상 아닌 일반 토지와 다름없이 쉽게 생각하는 경향이 있다.

허가를 득하지 않으면 유동적 무효이어서 계약이 유효함을 전제로 한 계약위반에 따른 손해배상청구가 기본적으로는 불가능하다.

대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357,4364 판결은, 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 그러한 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 하면서 이행불능으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 원심판결을 파기하였다.

다만 판례는, 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 이 경우 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가 신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있고, 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제된 경우에 대한 손해배상액의 약정은, 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우를 포함한다고 하여 손해배상의 가능성을 인정하고는 있지만, 이 역시 토지거래허가의 법리에 따른 협력의무위반 등의 이론구성으로 가능한 것이어서 일반적인 계약과 차이가 있다는 점을 유의해야 한다.

또한, 계약의 효력을 없애는 절차나 이론구성 역시 일반계약과는 전혀 다르다.

완전히 유효하지는 못한 유동적 무효상태에 불과하기 때문에, 일반적인 계약위반과 같이 해제절차를 통해 계약을 종결할 수 없다. 허가신청을 통해 불허가처분을 받거나, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 하여 확정적으로 무효되는 절차를 통해 효력을 없앨 수 있다. 판례 역시, 토지거래허가를 취득하기 이전의 유동적 무효의 상태인 토지거래계약의 일방 당사자가 상대방이 토지거래허가 신청절차에 협력하지 아니한다는 사유만으로 그 거래계약 자체를 일방적으로 해제할 수 없다고 하고(대법원 2006.1.27. 선고 2005다52047 판결), 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 된다고 판시하고 있다( 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결).

계약의 효력을 없애는 이러한 복잡한 절차를 생략하기 위해 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 분명하게 계약상에 명시하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 대법원 2009.4.23. 선고 2008다50615 판결은, 매매계약 체결 당시 일정한 기간 안에 토지거래허가를 받기로 약정하였다고 하더라도, 그 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 약정한 취지라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이를 쌍무계약에서 이행기를 정한 것과 달리 볼 것이 아니므로 위 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다고 하여, 그 가능성을 인정하고 있다. -이상-

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부동산 서식/양식 자료

2009-11-12T10:31:37Z

번호	제 목	다운받기

1	부동산거래계약 신고서

2	부동산거래계약신고필증

3	부동산양도 신고서

4	소속공인중개사,보조원 고용,해지 신청서

5	주택거래계약 신고서

번호	제 목	다운받기

1	가계약서

2	공과금 정산내역 및 영수증

3	부동산 거래사실 확인서

4	부동산 매매 약정서 계약 관련

5	위임장

6	일반중계계약서

7	전속중개계약서

8	중개 수수료 영수증

9	중개대상확인설명서 주거용건축물 계약 관련

10	중개대상확인설명서 비주거용건축물 계약 관련

11	중개대상확인설명서 토지 계약 관련

12	중개대상확인설명서 입목,광업재단,공장재단 계약 관련

13	현금보관증

14	주택취득자금조달계획서


번호	제 목	다운받기

		단독중계	공동중계

1	토지 매매 계약서

2	토지 전세 계약서

3	토지 월세 계약서

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부동산관련 종합 서식 모음

2009-11-12T10:28:58Z

매매관련계약서모음.zip

임대차관련계약서모음.zip

기타부동산관련서식.zip

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버블세븐'에 종부세 대상 절반 집중

2009-11-12T10:26:59Z

남대문세무서 납부액 1위…지역간 1천배 격차
전국 9천165명이 주택 11채 이상 보유
(서울=연합뉴스) 박상돈 기자 = 지난해 강남, 목동 등 소위 `버블 세븐' 지역에 종합부동산세 납부 대상의 절반이 집중돼 있는 것으로 나타났다.

그러나 전국 107개 세무서 중 남대문세무서가 납부 대상은 적으면서도 세액이 가장 많은 것으로 조사됐다.

또 종부세 납세자 중 주택을 11채 이상 소유한 납세자가 9천여명에 이르고 이들이 내는 세금이 1인당 평균 1천500만원에 달하는 것으로 집계됐다.

6일 국세청에 따르면 지난해 종부세 납부 대상은 41만2천500명이며 부과 세액은 2조3천280억원에 달했다.

◇ 버블세븐에 종부세 대상자 절반 거주…수도권에 86%
국세청 집계 결과 버블 세븐에 거주하는 종부세 납부 대상자는 20만4천800명으로 전국 대상자의 49.6%에 달했다. 또 납부 세액은 1조134억원으로 전체의 43.5%였다.

버블 세븐을 담당하는 세무서는 강남ㆍ삼성ㆍ역삼(이상 강남구), 반포ㆍ서초(이상 서초구), 송파(송파구), 양천(목동), 성남(분당), 용인(용인), 동안양(평촌) 등 총 10개 세무서이다.

이들 세무서 가운데 종부세 납부 세액이 가장 많은 곳은 삼성서로 1천955억원이 부과됐다. 대상자는 2만9천900명이다.

납부 세액 기준으로 삼성서 다음으로 성남(1천492억원), 역삼(1천351억원), 강남(1천86억원) 등의 순이었고, 대상자는 송파(3만4천400명)가 가장 많고 성남(3만300명), 삼성(2만9천900명) 순으로 많았다.

이들 지역의 종부세 대상자와 세액은 2007년에 비해 크게 줄었다.
납부 세액이 가장 많은 삼성서의 경우 2007년보다 대상자(311명)는 3.9% 줄었고 세액(2천559억원)은 23.6% 감소했다.

반포서도 세액(761억원)이 2007년보다 31.7% 줄었고 양천서(332억원)는 46.2%가 감소했다.

이는 지난해 헌법재판소의 종부세 세대별 합산에 대한 위헌 결정과 종부세법 개정에 따른 환급으로 강남 지역의 대상과 세액이 크게 줄었기 때문으로 분석된다.

종부세 대상자는 버블 세븐을 포함한 수도권에 전체의 86.2%인 35만5천500명이 포진해 있다.

세액도 서울이 전체의 61.5%이고 수도권(2조63억원)이 전체의 86.2%이다.
종부세 대상자가 가장 적은 곳은 제주(1천900명)로 서울과 123배 차이가 났다.
◇ 남대문세무서 전국 1위…최고 1천64배 격차
전국 107개 세무서 가운데 종부세 납부 세액이 가장 많은 곳은 서울 중구 일부를 담당하는 남대문세무서였다.

남대문서의 종부세 납부 세액은 2천128억원으로 서울 전체(1조4천306억원)의 14.9%에 달했고, 전국(2조3천280억원)의 9.1%였다.

남대문서가 전국 종부세 납부 세액의 9.1%를 차지하고 있는 것이다.
그러나 남대문서가 담당하는 종부세 대상자는 600명 수준으로 서울시내 24개 세무서 가운데 인원이 가장 적었다. 이는 주로 이 지역에 토지 등을 많이 보유한 대형 법인들이 분포돼 있기 때문으로 보인다.

반면 전국에서 납부 세액이 가장 적은 곳은 전북 남원ㆍ순창ㆍ임실ㆍ장수 일부를 관할하는 남원세무서와 경북 영덕ㆍ울진을 관할하는 영덕세무서로 세액이 2억원에 그쳤다. 남대문서와는 1천64배 차이가 났다.

종부세 대상자가 가장 많은 곳은 송파세무서로 3만4천400명이었고 가장 적은 곳은 충북 영동ㆍ옥천ㆍ보은을 담당하는 영동세무서와 경북의 영덕세무서로 100명 정도였다.

◇ 주택 11채 이상 보유 9천165명…평균 1천500만원
지난해 종부세 대상자 가운데 주택분 세금을 내는 인원은 30만7천152명이며 세액은 8천448억원으로 집계됐다.

이 중 주택을 11채 이상 보유한 `집 부자'가 9천165명이었고 부담하는 세액은 1천381억원에 달해 1인당 평균 1천500만원을 부담하는 것으로 나타났다.

주택을 6~10채 보유한 납세자도 1만4천81명으로 전체의 4.6%에 달했고 5채 보유자(5천896명)가 1.9%, 4채 보유자(9천217명) 3.0%, 3채 보유자(1만6천61명) 5.2%, 2채 보유자(7만242명)가 22.9%였다.

1주택자는 18만2천490명으로 전체의 59.4%에 달했고 세금(2천54억원)은 전체의 36.2%였다.

지역별로는 서울(20만9천516명)에 주택분 종부세 대상자의 68.2%가 거주하고 있고 경기(7만5천168명), 인천(5천426명) 순으로 뒤를 이었으며 제주(518명), 울산(521명), 전남(609명)이 상대적으로 적었다.

또 주택분 과세표준이 100억원이 넘는 인원이 148명에 달하며 이들이 내는 세액이 893억원으로 1인당 평균 6억원을 부담하는 것으로 나타났다.

kaka@yna.co.kr

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[김인만]왜 부동산을 매수해야 하는가?|

2009-11-12T10:24:20Z

왜 부동산을 매수해야 하는가?

무주택자나 갈아타기 위해서 매수할 시기

김인철

시황전망 및 분석

건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트

김인철 다른 글 모음

수도권 부동산을 매수해야한다

교육시장을 통해 검증할 부동산 ..

세종시와 지방 부동산 시장

부동산이 하락할지 안할지에 대해 말들이 많습니다. 그런데 말들이 끊이지 않고 논쟁이 이어진다는 것은 양쪽의 의견이 나름대로 타당성을 지니고 있다는 것입니다.

문제는 부동산에 관심이 없다면 어느 쪽이 옳든 상관이 없으나 부동산을 매수나 매도하고자 하는 입장에 서면 양쪽의 입장중 한쪽으로 갈수밖에는 없다는 것입니다.

매수하자는 쪽으로 입장을 정리한 필자는 양쪽의 의견을 비교하면서 왜 매수를 주장하는지를 설명하고자합니다. 단, 필자는 무주택자나 갈아타기를 위해서만 부동산 매수를 주장합니다.

첫째 하락론의 근거는 나름대로 합리적이지만 지금 실현된다는 말은 아닙니다.

하락론의 다양한 통계수치와 근거자료는 확실히 유용하고 신빙성이 있습니다. 필자는 상승론자들과 달리 이 부분을 무시하지 않고 긍정합니다. 단지 이 근거에 기반한 부동산 장기하락이 지금 실현되지는 않을것 이란 것입니다.

하락론자들은 부동산하락이 지금 실현되고 있다고도 하고, 지금 실현되지 않았어도 조만간 실현될것이라고 주장합니다.

하지만 필자는 이런것들이 최소한 7-8년 이후에나 실현될것으로 봅니다. 물론 필자도 틀릴수 있습니다. 하지만 부동산 시장의 대장주인 강남재건축이 전고점을 뚫은것이나 부동산 담보대출의 연체율이 0%(1% 미만) 대인것은 하락론자들의 주장이 지금 실현되기가 힘들것을 보여줍니다.

부동산에 대한 통계수치가 그렇게 나쁘다면 그 결과인 가계의 부동산 담보대출 연체율이 위험할 정도로 지속적으로 상승해야합니다. 하지만 전혀 그렇지 않습니다. 따라서 내년에 경기가 회복된다면 연체율은 더욱 낮아질 것입니다.

하지만 필자는, 하락론자들의 부동산에 대한 위험한 통계치를 개선하자는 의견에는 전적으로 동의합니다. 이러한 위험한 통계치는 언젠가는 부동산 시장의 몰락을 예고하기 때문입니다. 따라서 하락론자들의 경고는 부동산 시장을 살리는 예방백신과도 같은 것입니다.

둘째 매수를 권고하는 부동산 시장은 이긴자의 시장이기 때문입니다.

상승론자들의 주장과는 달리 부동산 불패는 깨졌습니다. 정말 극소수만 제외하고 대부분의 전문가들은 지방을 권고하지는 않습니다. 따라서 이제 부동산 불패란 서울과 수도권의 일부지역에만 해당되는 것입니다. 이러한 일부 지역의 부동산 불패도 과연 깨질것인지 아닌지가 현재의 논쟁입니다.

작년 하반기와 올해 상반기가 세계와 국내 경기와 부동산의 바닥일 가능성이 확률적으로 매우 높습니다.

따라서 살아남은 사람들은 앞으로 소득이 올라가고 더 이상 해고될 가능성이 점점 줄고 있습니다. 이런 상황이라면 승자독식에 따라 소득에도 부익부 빈익빈이 형성되 소득이 더 증가할 것입니다.

앞으로 부동산 오를수 있다고 주장하는 지역은 한국에서 살아남은 분들이 거주하는 지역과 거의 일치합니다.

지니계수를 보나 (주택 지니계수, 부동산 지니계수, 토지 지니계수) 지역별 소득수준을 보면 앞으로 주택 가격이 오른다는 지역은 승자의 시장입니다. 즉 경제적으로 승리한 사람들이 거주하는 지역이란 것입니다. 이 지역은 상위 10%의 지역이라고 보면됩니다. 따라서 비정규직이 얼마나 늘어나든 내수경기가 어떻게 되든 극빈층이 얼마나 늘든 그것과는 별로 관계가 없는 시장인것입니다.

지니계수를 통해 보면 부동산시장은 지독히도 불평등한 시장이고 극심한 독과점의 시장입니다. 따라서 부동산시장은 강자들의 시장입니다.

세째 아직도 수요가 존재합니다.

필자가 2016년 이후에야 부동산 시장이 무너질것으로 주장하는 이유는 생산활동인구와 밀접한 관련이 있습니다. 물론 2018년 이후에는 절대인구도 감소합니다. 하지만 절대인구와 관계없이 생산활동인구를 중시하는 이유는 일본과 미국이 생산활동인구가 정점을 친 이후에 정확히 무너졌기 때문입니다.

생산활동인구는 실지로 돈을 벌어 주택을 매수할수 있는 인구입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치고 하락하기 시작하면 주택을 사는 인구가 근본적으로 줄어드는 것입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치기전까지는 부동산 장기하락은 힘듭니다.

물론 수도권 집중현상과 가구수의 지속적인 증가로 최소한 서울의 주요지역은 무너지지 않을것이라고 상승론자들은 주장합니다. 하지만 생산활동인구가 줄기 시작하면 뒤에서 받쳐주는 수요가 사라져 1-2년의 차이는 있을지언정 결국은 무너질것입니다. 또한 현재와 같이 투자수요가 많은 상황에서는 한번 무너진다는 생각이 들기 시작하면 오히려 서울의 주요지역(강남과 한강 르네상스, 버블세븐등)이 더 빨리 더 많이 무너질수 있습니다.

이런 이유로 필자는 2011년이나 2012년의 강남권의 사교육 시장의 몰락을 보고 결정하자고 했습니다. 2010년에는 고등학생이 정점을 칩니다. 따라서 인구론적으로 보면 절대 무너질것 같지 않은 사교육시장이 무너질것이라고 주장합니다. 즉 강남이나 버블세븐의 사교육시장이 무너질것이란 것입니다.

사교육시장은 부동산 시장과 거의 판박이입니다. 강남에는 전국에서 교육을 위해 몰려 들고, 모든 돈이 이곳으로 몰리고, 가장 경쟁력이 많은 분들이 거주하는 지역입니다. 따라서 동일하다고 주장할수는 없지만 거의 같다고 볼수 있습니다.

최근 보도에 따르면 강남의 초등학교 통합에 관한 글이 실렸습니다. 즉 강남의 어떤 초등학교가 2-3년내에 학생수가 반으로 줄 가능성이 있어 통합을 논의한다는 것입니다. 실로 상상할수 없었던 보도입니다. 하지만 이것이 현실입니다.

이 세가지 주장이 상승한다는 정확한 근거가 아닐수도 있습니다. 하지만 양단간에 결정을 해야하는 상황이라면 참고하시면 도움은 되실것이라 생각합니다.

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[윤정웅]같은 값이면 다홍치마

2009-11-12T10:22:19Z

같은 값이면 다홍치마

집 마련할 때 살펴볼 일

윤정웅

법률, 정책, 투자, 평가

現 수원대 사회교육원 교수

세인종합법률 사무국장

윤정웅 다른 글 모음

불쌍한 서민들 복장 터진다

파도가 잠잠할 때 배를 띄워라

겉 좋고 속 좋은 집 어디 없소?

군대에서 고문관(멍청한 사고뭉치)생활을 하다가 제대했다고 말한 사람이 있던가요.
군대생활하면서 꼴찌만 했다고 자랑하는 사람도 전혀 보지 못했습니다만 자기 집 나쁘다고 흉보는 사람도 전혀 보지를 못했으니 우리들에게는 허물을 감추려는 본능이 있는 것 같습니다.

군대만 갔다 오면 왜들 혼자 군대생활 다한 것처럼 의시대고 뻥튀기 자랑을 하는지 알 수 없더군요. 제대한 젊은 사람들이 모이는 곳에 가면 의례히 군대생활의 얘기로 꽃을 피우게 되는데 자신은 백발백중 사수였다는 말이 제일 먼저 나오고 그 다음은 어느 처녀가 자기를 좋아했다는 얘기가 나오게 됩니다.

특수학교에서 1등을 했다는 자랑은 보통이고 부대 내에서 꼭 필요한 존재라는 말들을 하는데 그런 말이 오고 갈 때에는 밤새는 줄 모른 체 소주 한 박스하고 오징어 몇 마리가 없어지게 되기도 합니다. 그런데 한 가지 이상한 것은 군대생활 하는 동안 보초를 섰다는 사람은 거의 없고, 특히 취사병으로 일했다는 사람도 못 봤습니다. 그게 나쁜 일도 아닌데 말입니다.

남자들이 군대 얘기를 하는 동안 부녀자들은 집 자랑을 하던가요. 하루 종일 해가 들어오는 집에서부터 동남풍이 슬슬 통하는 집은 물론, 먼 산 조망, 한강조망에 대한 자랑을 침이 마르도록 하다가 나중에는 평면이 좋고 인테리어가 좋다는 자랑까지 합니다.

그래서인지 요즘은 기존주택이나 신규분양이나 다 좋은 집이라고만 하니 어느 집이 안 좋은 집인지 알 수가 없을 정도 입니다. 새 집은 새 집이어서 좋고 오래된 집은 재개발이 되기 때문에 좋고, 단독은 뉴타운에 걸려서 좋다고 하니 좋지 않은 집이 어디 있는지 알 수가 없게 됐다는 얘기이지요.

그러나 풍수학적으로 살피게 되면 새집이건 헌집이건 좋지 않은 집은 현관에 들어가면서 벌써 척 알게 됩니다. 집 팔려고 하는 사람들은 군대있을 때 자기 자랑하듯 집 자랑을 하지만 풍수를 아는 사람 앞에선 번데기 주름 자랑하는 거나 다를 바 없는 것입니다.

집이란 몇 천 원짜리 물건이 아닌 몇 억이기 때문에 한 번 잘못 사면 돈 버리고 마음 상하게 되는데 잘 못 사놓고 후회하다 보면 가슴앓이로 중병을 앓기도 합니다. 요즘처럼 매물이 많고 신규분양이 많을 때에는 좋지 않은 집을 잘 골라내는 지혜도 필요 할 겁니다. 어떤 집을 피해야 할까요.

그럼 오늘은 주택을 고르는 요령 중 좋지 않은 집에 대한 대표적인 몇 가지 주의사항만 열거해 보도록 하겠습니다. 잘 기억해 두시면 재테크에도 도움이 될 것이고 좋은 집 마련하는 이정표도 될 것입니다. 기억 해 두세요.

습기가 많은 집

습기가 많은 집은 집안의 인테리어 자재들이 검게 변하게 됩니다. 군데군데 곰팡이가 피기도 하고 각종 벌레들이 날아들고 가구까지도 색이 빨리 변하게 되지요. 노약자는 항시 몸이 무겁다는 말을 하게 되고 잠을 자고 일어나도 개운치 않습니다.

장롱속의 옷들도 습기가 배어있게 되고 신발장의 신발들도 늘 곰팡이가 피어 있게 되지요. 도배를 해도 천정부터 색깔이 금방 변하게 되고 부엌일을 하게 되면 김이 빠져 나가지 않습니다. 근본적으로 습기가 많은 집은 자주 환기를 시켜도 별로 효과를 보지 못하게 됩니다.

언제나 분위기가 음산하여 기분이 우울하고 기관지염이나 콧물을 흘리는 어린이가 있게 됩니다. 음식도 빨리 상하고 아이들의 성장속도도 더디게 됩니다. 특히 장마철에는 방이나 마루나 습기 때문에 애를 먹게 되고 집안에 있는 걸레가 마르지를 않습니다.

풍수학을 떠나서 이렇게 습기가 근본적으로 많은 집은 건강에 아주 좋지 않습니다. 집에 들어갔을 때 인테리어 색깔이 검게 변하고 있거나 음산한 분위기라면 습기를 주의 깊게 살펴봐야 하는 것입니다.

건조해도 안 되지만 근본적으로 습기가 많은 집은 건강에 아주 좋지 않습니다. 시골의 단독주택 마당에 항시 이끼가 끼어 있거나 아파트에서는 거울 색깔이 빨리 변하는 이유도 마찬가지입니다.

정 서향집

정 서향집은 낮 12시부터 해가 질 때까지 온 종일 해가 집안에 들어옵니다. 빛이 너무 강하기 때문에 집안의 모든 색깔이 바래게 되지요. 심지어는 마루바닥의 색이 금방 변하게 됩니다. 유리창 쪽의 가구들은 제 모습을 유지하지 못하고 비틀어집니다.

겨울에 북쪽 벽은 물기가 흐르지 않지만 동쪽 벽은 물기가 흐르게 되고 그렇게 되면 집안이 몹시 춥게 됩니다. 직접 북풍을 받지 않은 것 같지만 오히려 벽이 얼게 되어 그 다음해 봄까지 계속 벽에서 물기가 흐르게 되기도 합니다. 심혈관 질환자들은 몹시 괴로워하는 수도 있습니다.

정서향집은 확장을 하지 않음이 좋습니다. 오후 직사광선이 들어오게 되므로 차단막이 있어야 하므로 확장을 하지 않음이 좋고 베란다에는 화초나 정원을 만들어 놓으면 따가운 햇살을 가릴 수 있어 금상첨화가 되기도 합니다. 요즘 타워형 아파트 4호나 5호라인에 주로 이런 향이 많더군요.

최고층

요즘 최고층 펜트하우스는 아주 고급스럽고 비싸기도 합니다. 펜트하우스는 두 세대를 합쳐서 한 세대로 만들거나 두 세대를 복층으로 한 세대를 만들기도 하고 별도로 다락을 만들기도 하지요. 이런 고급 펜트하우스나 복층은 문제가 없으나, 천정만 높은 최고층은 신중히 고려해 볼 필요가 있는 것입니다.

열손실이 유난히 많게 되고 겨울에는 춥고 여름에는 몹시 더워 아주 불편합니다. 천정이 개방되어 시원하게 보이는 장점이 있는 반면 바람만 세게 들어와도 집안 분위기가 바람 속에 흐느적거리는 기분이 들어 온기가 없게 됩니다.

특히 중풍환자들이나 소아마비, 심신미약자들에게는 불안감이 더하여 생활에 불편이 따르게 되고 가까운 비행기 소리나 회오리 바람소리에 놀라기를 잘 하게 됩니다. 어린이들도 한 번 집에 들어오면 밖에 나가지를 아니하여 건강에도 좋지 않습니다.

눈이 맵고 피부가 가려운 집

신규주택에서 많이 일어나는 현상이지요. 영세업체에서 집을 짓게 되면 싸구려 자재를 사용하기 때문에 인테리어 자재에서 나는 냄새는 유달리 독하고 매스꺼우며 눈이 맵고 피부가 가려움증을 유발하기도 합니다. 심하면 7-8년간 지속된다 하더군요.

그런 유독성 냄새를 제거하는 친환경 순화제품이 많이 출시되고 있으나 어떤 것은 오히려 그것까지 공해를 일으켜 호흡기 질환을 일으키게 되기도 하고 눈시울이 움직이거나 볼이 떨리거나 손끝이 저리는 현상을 가져오게 되고 결국 병원을 찾게 되기도 합니다.

이런 병에 걸리면 오랜 시일 동안 치료를 받아야 하는데 완치되지 않은 습성이 있어 죽을 때 까지 가지고 갈 수도 있는 것입니다. 코에 쾌쾌한 냄새가 남아 있거나 늘 머리가 아프고 어지러우며 가슴이 가끔 따가운 증세를 일으키기도 합니다.

어떤 방법보다도 친환경 재료를 써야 하는데 원래 합판이라는 게 공해 덩어리이기 때문에 2-3개월 늦게 입주함이 좋기도 하고 통풍을 잘 시키는 방법이 제일 좋다고 볼 것입니다. 신규주택의 입주는 될 수 있는 한 봄에 하고 여름은 문을 열어놓고 살아가는 것이 건강에 도움이 될 것입니다.

이상 우리들의 건강에 영향을 미치는 몇 가지만 나열 해 봤습니다. 건강보다 더 중요한 것은 없다고 봐야지요. 아무것도 아닌 것 같고 미신 같기도 하지만 풍수적으로는 아주 중요한 문제라는 사실을 유념하시고 이런 사실들이 나와 가족들의 건강을 지키는 길이라는 사실을 알아 두셨으면 좋겠습니다. 다음 기회에 계속하겠습니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장

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부동산도 목표 매가가 있으며 저평가된 블루칩을 찾는사람이 부자됩니다.|

2009-11-12T10:20:12Z

주식에 목표 주가가 있듯이 부동산에도 목표매가가 있습니다.

목표주가나 매가는 한마디로 가격을 올리려는 수작이 있는게 아니라

이런 저런 자료에 입각하여 보다 객관적이자 보편타당한 전문가적 입장에서 예상수치입니다.

따라서 작전세력이 장난치는 음지에서의 음모라는 거품을 완전이 제거하고 떳떳하고도

당당한 합리적가격으로 이제는 그모습을 부동산에도 접목이 되어야 할것입니다.

한예로 제가 올렸던 각재개발 지역의 대지 7평의 대지지분의 시세표도 시장의 원리에

입각한 용적률에의한 사업성,입지,조합원수,개발 잠재력과 발전성,희소성,지역적 작용

등 종합적인 분석력에 의한 나름대로의 선을 제가 판단하여 둔것이며 이를 실전전문가로서

가격이 적정한지를 평가해 드리고 싶은 마음이 간절함을 밝혀두는 바입니다.

어떤 지역의 어떤 부동산을 나름대로의 기준을 두고 평가 한다는것은 매우 위험하고

조심스럽지 않을수 없지만 누군가는 논리적인 강의가 아니라 솔직한 실전 경험을

토대로 정해주어야 한다고 생각합니다.

한마디로 말씀드리자면 저평가된 블루칩을 찾아야 돈을 법니다.

많은 투자자들이 돈이 많이 투자되는 블루 부동산만 고집하여 투자하는것도 그렇고 고평가

되어 거품이 상당한 지역을 투자하는것 아니면 피같은 종자돈이지만 소액이라 중저가

엘로우 부동산을 찾으며 향후 찔끔 상승에 만족해야 하는 모습은 제가 늘 지적하는 대목이죠.

모 신문에 상도동에 평당 2천만원이 넘는 분양가에 물고기가 입질하듯 경쟁적으로 걸려드는

투자자들이라든가 조그만 경제하향 소식에도 불안을 감추지못한채 우왕좌왕하는 표정관리가

안되는 투자모습도 과거의 운좋은 묻지마 투자 시스템을 가지고 두번의 외환위기를 겪고 투자환경이

싹바뀐 여건도 무시하는 막가파 어설픈 투자는 10년 앞서간 위치를 5년뒤로 후퇴시키기 딱

좋을 투자 방식이라 생각합니다.

돈을 벌고 싶고 부자가 되고 싶다고 하면서 뻥뻥저지르거나 피같은 전 재산을 본인이 결정하여

올인하면서 무책임하게 불안과초조로 하루하루 예민해져가는 사람들에게 심심한 위로의 말씀과

아울러 이제는 수요가 몰리고 인구가 늘거나 개미들이 달려드는 저평가된 블루칩 부동산에 투자를

해야한다고 강력히 말씀드리며 쓸데없는 고집은 가난을 절대로 벗어날수 없으며 남들처럼만

살거나 해피하지 않으면서 나는 괜찮다 라고 쓴웃음만 짓는 개미로 살수 밖에 없을것입니다.

이제는 저평가된 블루칩이고 그런 보물을 찾는자만이 진정한 실전고수라는 소리를

들을것입니다.....감사합니다.

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