청풍의 부동산 스터디

'재개발조합은 행정주체?'…대법원 판결 반발확산

2009-12-03T21:58:59Z

대한민국 중심언론, CBS 노컷뉴스

'재개발조합은 행정주체?'…대법원 판결 반발확산

"용산참사때는 민간사업이라고 외면하더니"…판결 불복 헌법소원 준비

부산CBS 장규석 기자

주택 재개발 조합은 민간 사업자인가 아니면 행정작용을 하는 행정주체, 즉 공법인인가.

1,2심은 재개발 조합을 민간사업자로 봤지만, 대법원은 조합이 행정주체라고 판단해 재개발관련 소송에 일대 혼란이 벌어지고 있다.

민사소송으로 제기된 부산 감천2구역 재개발조합 설립무효소송에서

부산지법과

부산고법은 재개발조합을 민간사업자로 보고, 비용분담사항이 명시되지 않은 동의서를 받아 설립된 조합은 무효라고 판결했다.

법이 정한 설립요건을 제대로 갖추지 못했다면 설립자체가 무효라는 감천2구역의 판결은 다른 재개발지역의 조합 설립무효소송이 줄을 잇게 만드는 단초를 제공했다.

하지만 지난 9월

대법원은 조합이 특정한 요건과 절차에 따라 관할 행정청으로부터 설립인가를 받은 뒤 법인 등기를 하기 때문에 행정작용을 하는 행정주체인 공법인의 지위에 있다고 판결했다.

대법원은 재개발조합의 설립하자를 둘러싼 다툼은 따라서 민사소송이 아니라 행정소송으로 해야한다며 판결을 돌려보냈다.

대법원 판결 이후 부산고법 제7민사부도 지난달 말 같은 이유로 해운대구 중동1구역 주민들이 제기한 소송을 취소하는 등 유사판결이 잇따르고 있다.

재개발 반대 주민들은 대부분 조합설립하자와 관련해 민사소송을 제기한 상태여서 대법원의 판결은 일대 혼란을 가져오고 있다.

하급심에서 이긴 소송을

행정소송으로 바꿔 처음부터 다시 시작해야 하고,

피고를 인가를 내준 자치단체로 해야할지 조합으로 해야할지도 아직 확실히 정해지지 않았기 때문이다.

이에따라 재개발 반대 주민들은

대법원 판결에 크게 반발하며 조만간 헌법소원까지 제기하겠다며 강경한 입장을 보이고 있다.

재개발재건축 대책위 김성태 회장은 "용산 참변때 정부와 공무원들은 재개발 조합이 민간사업자라는 이유로 피해주민들을 철저히 외면해 왔다"며 "이제와서 조합을 행정주체라고 하는 대법원 판결을 이해할 수 없다"고 주장했다.

김 회장은 또 "감사원 감사를 받는 등 엄격한 요건을 갖추도록 돼 있는 공법인의 지위를 조합에게 적용한 대법원 판결은 위헌적인 요소가 있다"고 덧붙였다.

재개발 반대 주민들은 관련 자료를 수집하고, 변호사를 선임해 구체적으로 헌법 소원을 준비하고 있다.

게다가 이들은 부산 뿐만 아니라 서울쪽 비대위 주민들과도 연대해 헌법소원을 제기하는 방안을 모색하고 있어 대법원의 판결을 둘러싼 논란은 앞으로 더욱 확대될 전망이다.

hahoi@cbs.co.kr

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승인일시 : 2009-12-03 오후 5:55:40

공유부동산, 재개발 동의율산정 해법

2009-12-03T12:18:40Z

공유부동산, 재개발 동의율산정 해법

2008-08-26 18:49 입력

여럿이 다수의 건축물 공유땐 건축물수가 동의자
건축물소유자·지상권자 다를 땐 동의대상자 2명

〈도시 및 주거환경정비법〉에는 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 정비구역 안에 소재한 △토지 △건축물의 소유자 △지상권자 등을 토지등소유자로 인정하고 있다. 또 〈도정법〉 시행령 제28조에서는 재개발과 도시환경정비사업의 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 대해 공유자들에 대한 규정을 따로 두고 있다. 하지만 법에서 규정한 것보다 더 복잡하게, 다른 여러 사람이 다수의 건축물을 공유하고 있을 경우는 토지등소유자, 즉 동의 대상자 수를 어떻게 산정할까? 또 다른 여러 명이 토지와 건축물을 공유하고 있을 경우는? 이처럼 재개발 및 도시환경정비사업에서는 구역에 따라 법에서는 미처 정하지 못한 복잡한 형태의 경우의 수가 발생하는 경우도 있다. 이에 따라 서울 고등법원의 판결 내용을 바탕으로 서울 성북구청이 제시한 복잡한 형태의 토지등소유자 동의율 산정 방법을 살펴보기로 한다.

▲얽히고 설킨 공유부동산의 동의율 산정은=토지등소유자의 동의율을 산정하는데 가장 복잡한 경우의 수는 대략 4가지로 파악되고 있다.

첫 번째는 한 사람이 하나 또는 다수의 부동산을 단독 소유하면서 다른 사람과 하나 또는 다수의 부동산을 공유한 경우다.

예를 들어 ㄱ구역 1-1번지의 토지 및 부속건물의 소유자는 A다. 그런데 A가 B, C와 같이 1-2번지를 공유하고 있다면 토지등소유자 수, 즉 동의 대상자 수는 토지·건물 소유자 A씨와 토지소유자 1인(A·B·C) 등 2명이 된다. 토지및건물소유자 A씨와 토지공유자 A·B·C는 소유 형태가 다르므로 소유자 산정도 별개로 취급돼야 한다는 것이다. A를 대표자로 선정한다 하더라도 1-1번지 소유자로서의 A와 1-2번지 공유 부동산의 대표자로서의 A는 그 지위가 다르므로 별개의 부동산으로 봐야 한다는 판단이 설득력을 얻고 있다.

두 번째는 다른 여러 명이 다수의 필지 토지를 공유하고 있을 경우로 이 역시 동의율 산정은 쉽지 않다. 이 경우에는 공유 토지의 수만큼 동의 대상자 수를 산정해야 한다. 일례로 1-1번지의 토지소유자는 A, B, C이다. 마찬가지로 소유자가 △1-2번지는 A, B, C, D △1-3번지는 C, D, E, F △1-4번지의 경우 A, B, G, H, I인 경우에는 동의 대상자 수는 각 번지별로 1명씩 4명이 되는 것이다. 공유자의 일부가 중복되더라도 소유 형태가 다르므로 각기 다른 소유로 인정되고 대표자 선정여부나 선정 결과에 관계없이 수개의 부동산을 각각 별개의 부동산으로 보고 토지등소유자 수로 산정해야 한다는 것이다.

세 번째로 다른 여러 사람이 다수의 건축물을 공유하고 있을 경우는 위의 사례와 비슷하다. 한 구역 내의 △18평형 건축물 소유자가 A, B, C이고 △25평형의 소유자가 A, B, C, D라고 가정하자. 또 △35평형의 건축물 소유자가 C, D, E, F이고 △42평형 건축물 소유자가 A, B, G, H, I라면 건축물소유자 수는 4명이 된다. 따라서 동의 대상자 수에 포함시켜야 한다. 다른 여러 사람이 다수의 필지 토지를 공유하고 있을 경우와 이유는 같다.

네 번째는 다른 여러 사람이 토지와 건축물을 공유하고 있는 경우다. 만약 하나의 번지에 하나의 건축물이 있는데 건축물 소유자가 A, B, C이고 토지 소유자가 A, B, C, D인 경우 동의 대상자 수는 건축물 소유자 1인(A+B+C), 토지소유자 1인(A+B+C+D) 등 모두 2명이다. 이유 또한 위의 내용과 같다.

▲공유자의 일부가 소재불명인 경우는=〈도정법〉에서는 토지 또는 건축물의 소유자 중 소재가 불명한 사람은 토지등소유자에서 제외한다. 즉 공부상 주민등록번호 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우를 동시에 충족시킬 때는 동의자 부동산이 있더라도 동의 대상자 수에서 제외하는 것이다. 이 때 공부는 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장 등을 말한다.

그런데 공유토지 또는 건축물의 소유자 일부가 소재 확인이 안 될 경우는 어떻게 처리해야 할까? 예를 들어 공유자 A, B, C, D 중에 D가 소재불명일 경우이다. 이 때는 동의 대상자수는 1명(A+B+C)으로 처리된다. 다만 D를 제외한 나머지 소유자는 선임된 대표자 또는 대표자가 없을 때는 전원이 동의할 경우에만 동의로 처리된다.

▲건축물 소유자와 지상권자가 다른 경우=하나의 건축물을 여러 사람이 공유한 경우 또는 하나의 토지를 여러 사람이 공유한 경우는 건축물 소유자 1인이나 토지소유자 1인이 동의 대상자가 될 수 있다. 이 때 공유자 전원이나 선임된 대표자가 동의할 경우 동의율에 산정된다.

이와 같은 경우는 동의율을 산정하는데 문제가 되지 않는다. 하지만 하나의 번지에 건축물이 건립돼 있는데 건물소유자, 토지소유자, 지상권자가 각기 다른 경우는 어떻게 될까? 즉 건물소유자는 A, 토지소유자는 B, 지상권자는 C인 경우다. 이때는 건축물 소유자 1인(A)과 토지소유자와 지상권자가 1인(B+C) 등 총 동의 대상자 수는 2명이 된다. 이때 지상권 소유자와 토지소유자는 선임된 대표자 또는 전원이 동의할 경우 동의한 것으로 처리된다.

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추진위 신청일에 따라 동의자 수 달라질수도

■ 또 다른 산정 기준은
추진위원회 승인 또는 조합설립인가 신청일 전에 부동산을 취득했는지 아니면 그 후에 부동산을 취득했는지에 따라 동의자수가 달라질 수도 있다.

단순히 토지 또는 건물소유자로서 추진위 승인이나 조합인가에 동의한 A가 B에게 양도를 했다면 동의한 자는 1인이다. 이때 승인(인가) 신청 전에 동의 철회가 가능하다.

하지만 A가 35평형의 건물 및 토지와 42평형의 건물 및 토지 등 2개의 물건, 즉 다른 소유 형태를 가지고 있다면 사정이 다소 복잡해 진다.

A가 동의 후 승인 신청 전 35평형은 B에게, 42평형은 C에게 양도했다고 가정해 보자. 이 경우 A가 소유했을 때는 추진위원회 및 조합설립에 동의한 자는 1명이 되지만, 승인(인가) 신청 전 양도를 했기 때문에 동의 대상자 수는 2명이 되는 것이다. 이때 A, B, C 모두 승인(인가) 신청 전이기 때문에 동의철회가 가능하다.

위와 같은 소유 상황에서 만약 A가 승인(인가) 신청일 이후 B와 C에게 부동산을 양도했다면 어떻게 될까? 이 때 동의자수는 A가 양도하기 이전과 마찬가지로 1명이 된다. 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권이 변동되더라도 토지등소유자 산정 및 동의의사 유무확인 기준 시점은 승인 신청일을 기준으로 하기 때문이다.

대규모 개발사업의 특성상 행정처분일 기준(승인, 또는 인가일)으로 동의율 산정 시 변동되는 소유관계 파악이 곤란하고 행정처분 시점에 따른 동의율에 유동성이 발생하기 때문에 토지등소유자의 동의의사 판단기준 시점은 승인신청일이 되는 것이다.

이밖에 공부상 등재되지 않은 건축물 소유권자의 경우는 동의 대상자수에 산정한다. 이 때 동의조건으로는 건축물의 구조나 이용실태상 다른 세대와 구분돼 있고 거래상으로도 독립된 소유권의 객체가 될 수 있는 경우이다. 이때는 무허가 또는 공부상 등재돼 있지 않았다 해도 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자로 보며 동의자수에 산정하는 것이다.

한편 동일 구역 내 중복동의자에 대한 처리 기준도 마련됐다. A라는 토지등소유자가 B라는 가칭추진위원회와 C라는 가칭추진위원회에 중복해 동의서를 제출했을 때는 두 가지로 나눠 처리된다.

우선 두 개의 추진위원회가 같은 날 승인신청을 했을 때 중복동의를 포함해 모두 과반수를 넘는 경우는 중복동의자를 무효처리하고 한쪽만 과반수를 넘는 경우는 그 쪽에 추진위원회 승인을 해 준다.

두 곳의 추진위원회가 다른 날 승인신청을 했는데 중복동의를 포함해 모두 과반수를 넘는 경우에는 선 접수자를 우선으로 하고, 한쪽만 과반수를 넘는 경우는 과반수가 넘는 곳에 추진위원회 승인을 하면 된다.

사업시행계획과 행정소송

2009-12-03T12:02:56Z

사업시행계획과 행정소송

2009-11-25 16:37 입력

김향훈
변호사(법무법인 상선)

Q : 사업시행계획이 총회에서 의결되었는데 민사법원과 행정법원 중 어느 법원에 제기해야 하는지요?

A : 행정법원에 제기해야 합니다. 행정법원이 따로 없는 지방법원에서는 소장에 ‘OO지방법원 행정부’라고 부기해야 합니다.
2009년 9~10월에 걸쳐 대법원은 재건축조합이든 재개발조합이든 조합설립인가에 관한 소송은 모두 행정소송으로 제기해야 하고, 관리처분계획에 대한 소송도 마찬가지라고 판시하고 있습니다. 이에 덧붙여 대법원은 지난 11월 2일 사업시행계획에 관한 쟁송에서도 행정소송에 의하여야 함을 분명히 했습니다.

1. 대법원 2009. 11. 2.선고 2009마596 가처분 이의 결정
대법원은 2009년 11월 2일 가락시영아파트 관련 가처분이의 사건에서 “관할 구청장의 인가 등에 의해 확정된 재건축 사업시행계획에 관한 총회결의의 효력 정지를 구하는 방법은 행정소송법상 집행정지신청에 의하여야 한다”라는 취지의 결정을 함으로써, 사업시행계획에 관한 소송도 행정소송에 의하여야 함을 분명히 했습니다. 판시사항은 다음과 같습니다.

“〈도시 및 주거환경정비법〉에 따른 재건축정비사업조합은 관할 행정청의 감독 아래 재건축사업을 시행하는 ‘공법인’으로서, 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 ‘행정주체’의 지위를 가진다 할 것이다. 채무자 조합이 이러한 행정주체의 지위에서 〈도정법〉에 기초하여 수립한 이 사건 사업시행계획은 인가·고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당하고, 이와 같은 사업시행계획안에 대한 조합 총회결의는 그 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 것으로서, 그 계획이 확정된 후에는 ‘항고소송’의 방법으로 계획의 취소 또는 무효확인을 구할 수 있을 뿐, 절차적 요건에 불과한 총회결의 부분만을 대상으로 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 허용되지 아니하고, 한편 이러한 항고소송의 대상이 되는 행정처분의 효력이나 집행 혹은 절차속행 등의 정지를 구하는 신청은 ‘〈행정소송법〉상 집행정지신청’의 방법으로서만 가능할 뿐 〈민사소송법〉상 가처분의 방법으로는 허용될 수 없다.”

법원 판결문의 전형을 보여 주듯 매우 긴 문장입니다. 그러나 그 요지는 최근 일련의 판결들에서 “관리처분계획과 조합설립인가에 관한 소송은 모두 행정소송에 해당한다”라고 설시한 것과 맥을 같이 하는 것입니다.

위 사건에서는 사업시행계획이 인가받은 경우에 항고소송에 해당한다고 보았지만, 인가받기 전이라도 재건축조합이 공법인으로 행정주체인 점에 비추어 행정소송법상 당사자소송에 의하여야 합니다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2008다93001 판결).

2. 조합관련 소송은 모두 행정소송인가?
이쯤 되면 “조합관련 소송은 모두 행정소송으로 제기해야 하는 것 아니냐?”하는 의문이 듭니다. 변호사가 원고로서 소제기하였다가 당하는 제일 황당한 일이 상급심에 가서 “번지수 잘못 찾았으니 다른 곳에 알아보라”는 판결을 받는 것입니다. 즉 관할위반을 이유로 각하당하는 것입니다.

재건축조합도 공법인으로서 행정주체라면 “대법원 판례가 사실상 공용수용에 해당한다고 인정한 매도청구소송이나 분양신청하지 않은 자들에 대한 소유권박탈 절차인 현금청산소송도 모두 공법상의 법률관계에 기한 것이므로 〈행정소송법〉상 ‘당사자소송’에 의해야 하는 것이 아니냐?” 하는 생각이 듭니다.

대법원은 언제나 이미 충분히 곪아 터진 분쟁을 사후적으로 판단하면서 “원심은 ~에 관한 법리를 오해한 위법이 있다”라고 설시하고 있습니다. 하지만 그것이 위법인지 적법인지를 변호사들이나 하급심 판사들로서는 대법원의 최종판결이 나올 때까지는 도무지 알 수가 없는 것입니다. 그럼에도 불구하고 전지전능하신 대법원은 언제나 분쟁의 맨 끝자락에서 고뇌에 찬 결단을 행하면서 법리오해를 한 원심을 탓하고 있고 하급심 판사나 변호사들은 그에 대하여 머리를 조아리는 것이 사법의 본질인 것으로 보입니다.

위와 같은 일련의 대법원 판례를 보면 원래 〈주택건설촉진법〉에 규정되었던 사익(?)사업이었던 재건축사업이 〈도정법〉으로 편입되면서 공익사업으로 전환되어 가고 있는 것으로 보입니다. 그렇다면 우선 단독주택 재건축사업부터라도 영업권보상과 주거이전비 지급이 명문화되어야 할 것입니다. 보상규정이 전혀 없는 단독주택 재건축사업은 정말 언제 터질지 모르는 시한폭탄이기 때문입니다.

마포구 현석 제2구역> 정비구역지정고시 >서울 마포 한강변에 공공성 도입한 581가구 들어선다

2009-12-02T14:43:19Z

서울 마포 한강변에 공공성 도입한 581가구 들어선다

2009-12-02 13:48:14

서울 마포구 한강변에 ‘한강 공공성회복’ 개념을 적용한 아파트 581가구(조감도)가 들어선다.

서울시는 마포구 현석동 108일대 현석제2구역주택재개발정비계획을 결정하고 이곳을 정비구역으로 오는 3일부터 지정고시한다고 2일 밝혔다.

이에따라 이 일대 3만6338㎡에는 건폐율 30%이하, 용적률 250%이하를 적용받아 최고 30층 이하 타워형 아파트 7개동에 581가구(임대주택 99가구 포함)가 들어선다.

이곳은 서울시가 지난 1월 한강 공공성회복 선언 이후 처음으로 한강변에서 지정한 주택재개발정비구역으로 주민 휴게공간 등 공공시설 부지를 25%이상 확보하고 배후지의 접근성, 통경축을 감안해 건물이 들어서도록 설계됐다. 또 아파트 지붕장식을 최소화 해 주변 경관과 잘 어울리도록 했고 에너지절약이 가능한 친환경 단지로 꾸며진다.

서울시 관계자는 “세부적인 디자인 계획은 건축심의를 통해 보다 더 완성미를 기하도록 할 예정”이라며 “앞으로 3∼4년 후에는 한강변 웰빙 아파트단지로 모습을 드러낼 것”이라고 말했다.

/kwkim@fnnews.com김관웅기자

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역세권 시프트 ‘헛바퀴’

2009-12-01T18:45:20Z

역세권 시프트 ‘헛바퀴’

2009-12-01 18:21:14

서울시의 역세권 시프트(장기전세주택) 공급 제도를 도입한 지 올해로 2년째를 맞고 있지만 사업 추진이 지지부진하다.

특히 지난 3월에는 대상지역을 대폭 확대하는 내용의 2차 방안까지 발표했지만 첫 사업 신청지인 용산구의 문배지구 외에는 추가로 신청한 곳이 없는 실정이다.

이는 사업을 검토했던 역세권 재개발 조합이 용적률 인센티브 등 활성화 방안의 수혜보다는 수익성 악화와 사업지연 등 부작용이 더 크다고 판단하고 있기 때문이다.

■“수익성 저하·사업 지연 등 부담”

1일 서울시와 현지 조합 및 부동산업계에 따르면 ‘역세권 시프트’ 사업지 신청이 서울 용산구 문배지구 이후 답보 상태다.

서울시 25개 자치구 및 주요 뉴타운사업지에 따르면 지난 3월 제과업체인 오리온이 서울 용산구 문배동의 자사 부지를 역세권 시프트 사업지로 신청한 후 아직까지 추가 신청된 곳이 한 곳도 없다.

되레 역세권 시프트의 유망 사업지로 손꼽혔던 주요 재개발 사업지의 조합들이 총회를 통해 속속 ‘사업불참’을 선언하고 있다.

마포구 북아현 1-3구역과 영등포구 신길 7·11구역 재개발 조합 및 추진위원회는 최근 정기 총회를 열어 역세권 사업 추진을 철회했고 신길 5·8구역과 노원구 상계5구역 등도 조합원들의 이견으로 사업 추진이 불투명하다.

이처럼 역세권 재개발 조합과 추진위원회에서 시프트 건설을 외면하는 것은 수익성이 없다는 판단에서다. 현행 분양가상한제 아래에서는 일반분양가를 낮춰야 하는 데다 시프트가 들어오면 향후 주변의 일반 아파트가격 형성에도 악영향을 미친다고 보고 있다.

북아현 1-3구역의 조합원인 김 모씨는 “조합원 분양권의 웃돈은 일반분양가와 청약경쟁률이 높을수록 더 많이 붙는다”면서 “시프트가 들어서면 일반분양가는 낮아지고 선호도도 떨어져 두 마리 토끼를 다 놓칠 수 있다”고 말했다.

지구단위계획을 다시 수립하는 데 따른 사업지연도 부담으로 작용하고 있다. 노원구 상계5구역의 한 관계자는 “일단 조합에서 신청서가 접수되면 구청 검토와 서울시 검토를 거쳐야 하는 등 짧게는 6∼8개월 더 걸린다”면서 “이 기간만큼 사업이 늦어지면 수익성도 그만큼 떨어지는 것”이라고 설명했다.

■“용적률 인센티브로 난개발 조장”

조합원들은 시프트를 짓는 대신 용적률 인센티브를 받아 재개발할 경우 자칫 과밀화에 따른 난개발로 주거환경이 되레 악화될 것이라고 우려하고 있다. 아파트 과밀 개발에 따른 교통난과 일조권 침해 등의 사례를 숱하게 봐 온 탓이다.

동작구의 한 지역주택조합 관계자는 “주거환경이 악화되면 자연히 아파트의 내재 가치도 줄어든다”면서 “초기 사업비를 아끼려다 나중에 시세 형성에 더 큰 악영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

신길7구역의 경우 시프트를 들이는 대신 인센티브로 용적률을 60% 정도 올려 받을 경우 주변 일조권에 영향을 미쳐 사업 자체가 어려워질 수 있다고 보고 있다.

조합원들은 시프트를 지을 경우 일반분양 주택과 혼재되는 것에도 상당한 거부감을 보이고 있다.

신길 7구역의 한 관계자는 “시프트가 있는 동과 그렇지 않은 동의 같은 아파트 가격이 차이가 있다”면서 “이 같은 불균형이 조합에 발생하는 것은 막아야 하지 않느냐”고 말했다.

강서구 마곡지구의 한 조합에서는 조합원이 배정받지 않는 60㎡ 이하만 시프트로 지정해 기존의 임대아파트처럼 동을 분리하는 방안을 논의 중이다.

역세권 시프트 건설을 놓고 해당 구청도 시큰둥한 분위기다. 주민들의 요구에 맞춰 해당 부지의 사업성을 다각도로 검토하고 있지만 역세권 시프트에 알맞은 부지를 찾기 힘들기 때문이라는 것이다.

금천구는 지하철 1호선 석수역 인근 시흥3동을 역세권 시프트 단지로 개발을 검토하고 있지만 지난 10월 존치관리구역으로 결정, 고시가 난 상황이어서 노후도를 완화하지 않는 이상 사업 진행이 불가능하다고 보고 있다.

양천구의 한 관계자는 “해당 역세권에 아파트를 지을 만한 마땅한 부지가 없다”면서 “주민들이 검토를 요청해도 노후도 등 요건을 맞추기 어렵다”고 설명했다.

/mjkim@fnnews.com 김명지기자

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재개발 세입자에게 임대주택 공급 ~순환정비방식 활성화, 상가 세입자 휴업보상금 4개월로

2009-11-26T12:20:26Z


		보 도 자 료
		배포일시	2009. 11. 23(월) 총 5매(본문 5, 붙임 0)
담당 부서	주택정비과	담당자	∙과장 임태모, 사무관 김동준 ∙☎ (02)2110-8266～7
보 도 일 시		2009년 11월 24일(화) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. 통신, 방송, 인터넷은 11.24(화) 10:00 이후 보도

재개발 세입자에게 임대주택 공급

순환정비방식 활성화, 상가 세입자 휴업보상금 4개월로

토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용 주택으로 공급함으로써 순환정비방식을 활성화하고, 상가 세입자 휴업보상금을 3개월에서 4개월로 상향조정하는 등 앞으로 재개발 지역의 세입자 보호대책이 한층 강화될 것으로 기대된다.

국토해양부(장관 정종환)는 재개발․재건축사업의 세입자 보호를 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정('09.5.27)에 따른 후속조치의 일환으로 마련된, 동법 시행령 개정안을 24일(화) 국무회의 심의를 통과하여 11월 28일부터 시행될 예정이며, 이와 함께 동법 시행규칙도 같은 날 시행된다고 밝혔다.

‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

󰊱 공공임대주택을 순환용주택으로 공급하여 세입자 주거안정 도모

ㅇ 재개발․재건축으로 인해 발생되는 이주수요의 집중현상이 주변 지역 전세시장 수급 불균형의 원인으로 지적되었다. 이에 대한 대책으로 정부는 토지주택공사가 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 공급함으로써 사업이 진행되는 동안 재개발 지역의 세입자 등 저소득 주민이 공공임대주택에 이주할 수 있도록 하여 주변지역의 전세시장 수급균형을 도모토록 하였다.

- 2010년부터 2011년까지 수도권에서 순환용주택으로 공급할 수 있는 공공임대주택은 3만2천 호의 50%인 약 1만6천 호이다.

【공공임대주택의 순환용주택 활용방안】

① (입주자격) 세대 합산 소득이 도시근로자 월평균 소득('08 기준 389만원)의 70% 이하인 거주자로써 해당 정비구역에 2년 이상 거주한자

② (우선순위) 세입자 → 소유자 순으로 공급하되, 동일 순위 내에서 경쟁이 있는 경우 소득이 낮은 자에 우선 공급

③ (공급가능 주택수) 활용가능한 공공임대주택의 50% 범위내에서 공급. 다만, 전세난 등의 우려로 순환용주택의 확대 공급이 필요한 경우 50% 초과 가능

ㅇ 또한 순환용주택으로 이주한 세입자 등이 사업완료 후에도 순환용주택에 계속 거주를 희망하는 경우 공공임대주택을 우선적으로 분양․임대할 수 있도록 함으로써 “주거의 연속성”이 확보되도록 하였다.

- 다만, 순환용주택의 분양 등으로 인한 특혜소지를 방지하기 위해 계속 거주를 위해서는 임대주택법상 분양․임대기준을 준수하도록 하였다.

【우선 분양․임대기준】

① (우선분양) 거주자가 무주택자이고, 순환용주택이 임대주택법에서 정하는 매각기준에 적합할 것

② (우선임대) 거주자가 무주택자이고, 임대주택법상 입주자격을 만족할 것

ㅇ 공공임대주택을 순환용주택으로 공급함으로써 순환정비사업이 활성화될 경우 재개발 등으로 인해 발생되던 주변지역 전세가 상승 및 세입자의 주거불안 문제는 상당부분 해소될 것으로 기대된다.

󰊲 세입자에게 법적 기준보다 많이 보상하는 경우 사전협의를 통해 용적률 완화

ㅇ 사업시행자인 조합이 법률상 규정된 세입자 보상보다 높은 수준의 손실보상을 하는 경우 25% 범위내에서 조례로 용적률을 완화하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 용적률완화 범위에 대한 사전협의 등 관련 절차를 마련하였다.

※ 법률상 세입자 보상기준 : 주거이전비 4개월, 휴업보상 4개월

ㅇ 세입자 보상으로 인한 조합의 손실을 용적률 완화를 통해 보전함으로써 조합과 세입자간 손실보상을 둘러싼 다툼이 해소될 수 있을 것으로 기대된다.

󰊳 재개발임대주택을 공공이 의무적으로 인수

ㅇ 재개발 사업으로 인해 건설되는 임대주택을 조합이 인수 요청하는 경우 지자체 등 공공이 의무인수 하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 인수절차를 마련하였다.

※ 개정 전에는 임대주택 건설의무(세대수의 17%)에 불구하고 인수는 임의 규정

ㅇ 서울시의 경우 시에서 재개발 임대주택을 인수하고 있으나 기타 지자체의 경우 임대주택 관리부서가 없고, 인수 비용 조달에 어려움을 호소함에 따라, 해당 지자체(시․도지사, 시장․군수)가 재개발 임대주택을 우선 인수하되, 인수가 곤란한 경우 토지주택공사 등이 인수하여 지자체의 임대주택 인수에 따른 부담을 덜 수 있도록 하였다.

【재개발 임대주택 인수가격 등】

① (인수가격) 택지비(감정평가비) + 건축비(임대주택법상 표준건축비)

② (분양전환) 임대주택법상 매입임대주택 분양전환기간을 준용하여 인수 후 5년이 경과된 경우 분양전환 허용

ㅇ 또한, 인수된 재개발임대주택의 일부를 세입자 및 소수 지분 소유자에게 토지임대부 주택으로 공급하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 토지임대부 주택을 공급 받을 수 있는 소유 지분 소유자 범위를 확정하였다.

※ 토지임대부 주택이란 토지의 소유권은 사업시행자가 가지고, 주택(건물)의 소유권은 분양받는 자가 가지는 새로운 유형의 주택을 말한다.

【토지임대부 주택 공급대상자】

①세입자

②90㎡ 미만의 토지만을 소유한자

③부속토지 없이 40㎡ 미만의 주거용 건축물을 소유한자

󰊴 회계감사 대상 명확화

ㅇ 회계감사를 받아야 하는 대상이 “지출된” 금액 3억5천 이상으로 규정되어 있으나, 지출되지 않은 채무가 포함되는지 여부가 불분명하였던 것을 현실적으로 지출되지 않았더라도 지출이 확정된 채무액을 포함하여 회계감사 대상을 산정하도록 명확히 하였으며,

󰊵 정비구역 확대 지정 근거 마련

ㅇ 기반시설의 효율적 배치 등을 위해 필요다고 인정되는 경우 도시계획심의를 거쳐 10% 범위내에서 조례가 정하는 바에 따라 정비구역 확대할 수 있는 근거를 마련하였다.

󰊶 상가세입자 휴업보상금 상향조정 (도시 및 주거환경정비법 시행규칙)

ㅇ 토지보상법에 불구하고 재개발 지역의 손실보상을 별도로 정할 수 있는 법적 근거가 마련('09.5.27)됨에 따라 재개발사업으로 인해 상가세입자에게 주어지는 휴업보상금을 현 3개월 → 4개월로 상향조정하였다.

ㅇ 이를 통해 조합과 상가세입자 간의 보상금을 둘러싼 문제가 일부 해소될 수 있을 것으로 보인다.

상한제 폐지하면 집값 떨어진다

2009-11-26T12:10:54Z

“상한제 폐지하면 집값 떨어진다”

2009-11-25 11:04 입력

주택산업연구원 전망
분양가상한제 폐지 관련 법안이 정기국회 상정을 앞두고 있는 가운데 분양가상한제 폐지 필요성을 재차 강조하는 주장이 제기됐다. 주택의 분양가상한제를 폐지할 경우 중장기적으로는 아파트 가격이 하락할 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 지난 16일 신영수 의원이 서울 여의도 사학연금회관에서 개최한 ‘주택 분양가상한제 정책토론회’에서 “상한제를 폐지할 경우 단기적으로는 분양가격이 상승하지만 이와 함께 주택의 공급도 증가해 중장기적으로는 주택가격이 하향 안정화될 것”이라고 전망했다.

권 선임연구위원은 주택의 분양가격과 주택공급량 증가에 따른 주택값 변화를 시뮬레이션 한 결과를 발표했다.

그에 따르면 분양가격이 15% 상승하고 주택공급이 25% 증가하면 서울의 아파트가격은 3분기에는 최고 9.38% 상승하지만 8분기 이후부터는 오히려 하락하기 시작해 11분기에는 8.67% 떨어진다고 예측했다.

수도권 또한 4분기에는 아파트값이 1.87% 상승하지만 12분기 후에는 2.71% 하락한다고 권 연구위원은 분석했다.

그는 서울지역은 주택의 수요가 많기 때문에 공급이 증가하더라도 단기적으로는 가격이 하락하지 않고 오히려 상승하지만 장기적으로는 주택공급이 계속되면 그 때부터는 수도권보다 가격하락 효과가 더 크다고 밝혔다.

권 연구위원은 “모의실험 결과가 아파트 공급이 증가한다는 가정을 바탕으로 도출된 것인 만큼 아파트가격의 안정을 위해서는 가용택지와 아파트 공급량을 늘리는 게 중요하다”며 “하지만 서울의 경우 가용택지의 증가에 한계가 있으므로 용적률을 높이고 주택공급을 억제하는 규제를 완화해야 한다”고 주장했다.

이날 세미나에서는 지역과 규모에 따른 주택 수급 불균형이 나타날 것이라는 지적도 제기됐다.

한국건설산업연구원의 김현아 연구위원은 “공공의 주택공급 역할이 확대되고 민간 부문에서조차 분양가상한제가 획일적으로 적용되고 있어 다양한 주택품질을 원하는 수요변화에 적절한 대응이 어려울 것”이라며 “향후 예정된 주택공급이 주로 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 있고 규모도 대형 평형이 많아 공간 및 규모 간의 수급불균형이 나타날 것”이라고 전망했다.

김 연구위원은 또 “제도가 시장의 왜곡을 심화시킴에 따라 공간·규모·품질 간의 수급 불균형이 초래돼 주택은 남아도 소비자가 원하는 지역에서 원하는 규모와 품질의 주택은 부족한 기현상이 발생하게 될 것”이라고 덧붙였다.

고속도로 개통효과와 투자유망지역은?

2009-11-23T13:33:04Z

고속도로 개통효과와 투자유망지역은?

작성자 :	고종완	등록일 :	2009.11.18		조회수 :	9774

지난 10월 29일 경기 서남부를 관통하는 화성․봉담~동탄고속도로 17.8㎞와 평택~화성고속도로 20.7㎞가 개통됐다. 평택~화성도로는 평택~음성 고속도로와 연결되어 서해안 고속도로와도 접속된다. 이 2도로는 경부고속도로와 서해안고속도로의 중간에 위치, Y자형 남북간 도로축이다.

또한, 서울~양양을 잇는 동서고속도로 가운데 춘천~동홍천구간도 지난 10월30일 준공됐다. 이 구간은 지난 7월15일 운영에 들어간 서울~춘천간 고속도로와 국도 44호와 직접 연계된다. 특히, 2014년 동홍천~양양구간이 완공되면 속초, 양양 등 동해안권 개발이 촉진될 것으로 보인다.

그렇다면, 고속도로가 개통되면 어떤 효과가 얼마만큼 있을까? 기존도로의 극심한 교통혼잡도를 완화하고 서울 등 수도권과의 접근성을 높이면서 교통비, 물류비를 줄이는 경제적 효과가 클 전망이다. 교통분산에 따른 환경비용절감과 교통사고감소에다 국토균형개발을 촉진시키는 부수적 효과도 기대된다.

실례로, 평택․화성 고속도로는 통행시간 30분단축으로 연간 3천억원의 교통, 물류비용 절감효과가 예상된다는 분석이 있다. 한마디로 수도권 등 교통혼잡지역에 고속도로를 신설, 개통할 경우 예산대비 교통망개선 등 경제적, 비경제적 효과는 상대적으로 크다고 하겠다.

고속도로 개통 후 얼마나 올랐나?

고속도로는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까? 부동산 가격에 적지않은 변화를 가져온다.

고속도로와 비슷한 대중교통 개선효과가 있는 도시철도의 효과부터 알아보자. 과거 주택통계를 볼 때, 서울지역에서 지하철이 개통될 경우 역세권 역으로부터 반경 500m이내의, 소위 역세권 집값은 개통을 전후해서 약 20~30%정도 상승하는 것으로 관측된다. 그렇다면, 고속도로의 개통효과는?

최근의 사례를 들어 설명해 보자. 예컨대 서울~춘천간 고속도로 개통을 앞두고 2~3년전부터 남양주 화도읍의 나들목 인근에 투자자가 몰리면서 주변지역 땅값이 3.3㎡당 70~100만원 하던 것이 개통 후 200~250만원까지 올랐다. 양평군 서종나들목 주변도 3.3㎡당 50~100만원 하던 땅값이 150~300만원(강변토지기준)이상 호가한다.

부동산 가격변화는 토지뿐만이 아니다. 해당지역의 기존 집값은 물론이고 아파트 분양시장에도 큰 호재로 작용했다. 대표적인 사례로, 2007년 서울 외곽순환고속도로 연결 후 구리, 남양주, 토평, 강동․강일, 하남, 성남과 평촌, 산본, 시흥, 중동, 김포, 일산, 퇴계원 지역 그리고 수도권 북부지역인 노원, 의정부, 포천, 동두천지역도 올랐다. 지난 6월 용인~서울간 고속도로가 뚫린 후 용인․수지, 흥덕, 상현, 성복지구의 아파트 미분양물량은 조기에 소진 됐다. 김포~관산간 도로도 김포, 파주운정지구 집값 상승에 일조했다.

과거 경험을 되돌아 볼 때, 고속도로관련 최고의 수익률을 기록한 골드라인은 어디일까? 답은 역시 고속도로의 대장주인 경부고속도로이다. 지난 70년 7월1일 개통 후 산업동맥역할과 함께 분당, 판교, 죽전, 광교, 동탄신도시가 들어서면서, 높은 지가상승율을 기록했기 때문이다. 경부고속도로 인근의 땅값(지역과 용도에 따라 상당한 차이는 있지만)은 지난 40년간 최고 500배이상 급등한 곳도 있다.

신설예정인 고속도로와 투자유망지역은?

한편, 최근 부동산시장의 큰 흐름을 살펴보면, 그간 소외되었던 토지시장에도 발빠른 움직임이 감지된다. 위에서 언급한대로 여러 고속도로의 연달은 개통효과와 함께 부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예, DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율)등 주택시장에 대한 금융규제조치로 토지시장에 대한 관심이 증폭 중이다. 경인운하, 제2영동고속도로, 4대강 정비사업, 보금자리택지개발 등에서 풀리는 20조가 넘는 토지보상금도 시중부동자금의 유입속도를 가속화 시키기에 충분하다. 따라서, 앞으로 신설될 예정된 고속도로계획과 유망지역 그리고 투자 시 유의점 등에 대해 알아보는 것도 의미가 크다.

먼저, 향후 지속적으로 관심을 가질만한 예정된 고속도로(혹은 도로)는 어디일까? 서울~세종시간의 제2경부, 동서고속, 제2영동, 광주~원주간의 제3경인, 평택~ 시흥, 서수원~의왕간 고속도로와 서울~포천, 서울~광명, 안양~성남, 서수원~오산~평택, 남양주 화도~양평도로가 대표적이다.

이중에서 눈에 띄는 곳은 제2경부와 제 2영동고속도로로 압축된다. 그렇다면, 투자 유망지역은 구체적으로 어디인지, 가격상승효과가 큰 나들목(IC)을 중심으로 하나씩 살펴보자.

첫째, 지난 9월 확정, 발표된 제2경부고속도로는 강동~하남~광주~용인~안성~천안~세종시로 연결된다. 개발압력 혹은 상승유발효과가 클 것으로 판단되는 지역은 수도권과 접근성이 현저히 개선되고 택지개발수요가 많은 광주, 용인, 안성, 천안지역을 꼽을 수 있다. 특히 이 중에서도 IC가 예정된 양지, 원삼, 모현면 일대는 고급전원주택단지, 물류단지, 산업단지 후보지로 미래가치가 매우 높다고 하겠다.

둘째, 서울~광주~양평~여주~원주로 연결되는 제2영동고속도로도 관심대상이다. 이 중에서 나들목이 들어설 예정인 광주 초월읍, 실촌읍, 여주군 금사․흥전면, 여주 대신면, 양평 양동면, 원주 지정면 일대를 주목하자.

이밖에도 평택, 화성, 안산 등 수도권 광역교통망 수혜지역과 경춘선 복선전철, 동서고속전철, 골드벨트라고 불리는 인천, 서해안일대, 새만금지역, 그리고 오송생명과학단지와 4대강 정비사업지구인 이천, 여주, 충주, 문경, 안동, 밀양 등도 빠뜨릴 수 없다.

투자 시 유의할 점은 없나

고속도로 인근지역이 최고의 매력적인 장기투자처임은 분명하나 투자 시 유의할 점도 많다.

첫째, 고속도로는 계획발표 후부터 개통 시까지 꾸준히 오르는 특징이 있다. 하지만, 막상 개통직후에는 지가변동이 미약한 경우도 다반사다. 따라서, 개통 후 많이 오른 지역을 뒤늦게 시세차익, 단기투자목적으로 접근하는 방법은 결코 현명치 못하다

둘째, 통과지역보다 나들목(IC)이 가장 큰 수혜를 입는 것은 사실이나 10㎞를 벗어나면 약발은 떨어지기 마련이다. 또한, 나들목에서 너무 가까워도 소음, 공해 등 문제가 발생한다. 따라서, 나들목에서 1~2㎞ 떨어진 지역이 가장 좋다.

셋째, 토지거래허가구역은 실수요자임을 증명해야하고 매수자는 사후에 허가목적에 맞도록 이용, 개발해야 하는 의무가 있다. 특히 농지의 경우 전세대원이 1년 이상 해당지역에 주민등록을 이전하고 농지취득자격증명을 받아야 하는 등 까다로운 절차가 필요하다.

<고종완>
:: 現 RE멤버스 대표
:: 現 건설교통부 자문위원
:: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연

지자체, 재건축단지 국유지 사용료 분쟁 잇따라 '패소'

2009-11-23T12:34:42Z

지자체, 재건축단지 국유지 사용료 분쟁 잇따라 '패소'

행정기관이 재개발 단지 내 국유지에 대한 사용료를 부과하는 것은 위법하다는 법원 판결이 잇따라 나왔다.

최근 뉴타운·재개발 과정에서 도로나 토지 무단점거를 이유로 지자체들이 변상금을 부과하는 경우가 늘고 있어 관련 소송에 영향을 미칠 것으로 보인다.

서울고법 민사29부(부장판사 최상열)는 서울 서초구 미주아파트 주택재건축정비사업조합이 서울시를 상대로 낸 대부계약체결의무부존재확인 청구 소송 항소심에서 원고 승소 판결했다고 21일 밝혔다.

재판부는 "용도가 폐지되는 도로 등이 재건축사업의 준공시점에 조합에 귀속된다는 이유만으로 그 이전에 사용했던 점용료나 사용료를 시행자에게 부담시키는 것은 부당하다"고 판시했다.

재판부는 "서초구가 재건축 사업이 지연될 경우 경제적 손실을 입게 될 조합의 처지를 이용해 부당하게 대부계약을 체결한 만큼 이 계약은 불공정 계약에 해당해 무효"라고 덧붙였다.

서초구는 2005년2년 반포주공 2단지와 3단지, 미주아파트 재건축조합 등에 "재건축 단지 완공 때까지 기존 공용용지를 허락없이 사용한데 따른 변상금을 내라"고 통보했다. 이에 조합은 재건축 사업이 지연될 것을 우려해 우선 사용료를 납부한 뒤 이같은 소송을 냈다.

앞서 1심 재판부는 미주아파트 단지에 대해 “조합 측이 공용 용지를 사용하려면 서초구와 대부계약을 하는 등 적법한 권리를 얻어야 한다”며 서초구의 손을 들어줬다.

서울행정법원 행정2단독 함종식 판사도 서울 미아뉴타운재개발조합이 "국유지 점용료 부과를 취소하라"며 서울 강북구청장을 상대로 낸 변상금부과처분 취소 소송에서 원고 승소의 판결을 내렸다.

재판부는 "조합이 구청으로부터 사업시행 인가를 받을 때 이미 도시 및 주거환경정비법 24조 규정에 의한 국유지 사용허가를 받은 것으로 봐야한다"고 판시했다.

재판부는 "조합이 토지사용 허가 신청서류를 제출하지 않았고, 행정기관 장과 협의가 안 된 만큼 토지사용 허가를 받은 것으로 볼 수 없다"는 강북구의 주장은 받아 들이지 않았다.

조합은 2006년 5월 서울 강북구 미아뉴타운 지역에서 재개발사업 시행 허가를 받았고, 이후 서울 강북구는 2008월 11월 이 지역내 무번지 토지를 국유지로 전환한 뒤 2006년 5월부터 지난해 12월까지 투지 무단 사용료 6000여만 원을 부과하자 이 같은 소송을 제기했다.

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내년 수도권 토지보상금 21조 풀린다

2009-11-20T20:00:38Z

내년 수도권 토지보상금 21조 풀린다

유하룡 기자

입력 : 2009.11.19 03:20 / 수정 : 2009.11.19 09:03

4년 만에 최대 규모 쏟아져 부동산 시장 새 '뇌관' 우려

내년에 수도권 신도시와 택지개발지구에서 풀릴 토지 보상비만 21조원에 이를 전망이다. 이에 따라 전국적으로 29조원이 풀렸던 지난 2006년 이후 4년 만에 최대 규모의 보상비가 시중에 풀릴 것으로 보인다. 보상비의 상당 부분이 부동산에 재투자되는 현실을 감안하면 내년 부동산 시장에 새로운 뇌관이 될 가능성이 높다는 분석도 나온다.

18일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 내년에 수도권에서 토지 보상을 계획하고 있는 지역은 총 10곳으로 나타났다. 우선, 올해 아파트 사전예약을 끝냈던 보금자리주택 시범지구 4곳이 본격적인 보상에 들어간다. 개발 규모가 가장 큰 하남 미사지구(547만㎡)에서만 5조1100억여원의 보상비가 풀릴 예정이다. 서울 강남(8400억원), 서울 서초(3400억원), 고양 원흥(7800억원) 등을 합치면 이들 4곳에서만 약 7조원의 보상비가 지급된다.

국토부 관계자는 "2차 보금자리 지구에 대한 보상은 내년에는 힘들 것으로 예상한다"고 말했다. 그동안 지연됐던 인천 검단지구(1118만㎡)에서도 연말부터 본격적인 보상이 시작된다. LH는 지난 10월 보상공고를 내고 1차로 1조2000억원을 배정했다. LH는 내년까지 총 4조원의 보상비를 집행할 계획이다.

지난 9월 말부터 일부 보상금이 풀리기 시작한 평택 고덕국제화계획지구도 내년에 총 3조6000억원, 파주 운정3지구도 3조5000억여원이 각각 보상비로 책정된 상태다. 고양 지축지구와 풍동2지구, 화성 봉담2지구 등에서도 각각 7000억~1조2000억원의 대규모 보상금이 내년 중 풀린다.

전문가들은 4대강 사업에 따른 보상금 2조여원과 지방자치단체가 추진하는 각종 개발 사업 등을 감안하면 내년에 전국적으로 풀릴 보상금 규모가 30조~40조원에 이를 수 있다고 추산한다. 세종시와 혁신도시 사업 등으로 노무현 정부 시절인 지난 2003년(10조원) 이후 매년 늘어났던 보상비는 2006년(29조원)을 정점으로 감소세에 접어들었다.

이처럼 대규모 보상금이 풀리면 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 스피드뱅크 김용진 본부장은 "보상금이 전적으로 부동산 시장에 재유입된다고 보기는 어렵지만 상당 부분 인근 토지나 주택 구입에 사용되는 것은 사실"이라고 말했다. 실제로 국토해양부 조사에 따르면 29조원이 풀렸던 지난 2006년의 경우, 보상금 중 약 40%가 부동산 거래에 사용됐다. 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "노무현 정부 당시 보상금의 상당 부분이 강남 재건축 아파트와 지방 토지 시장에 흘러들면서 부동산 가격 폭등을 불러왔다"고 말했다.

정부는 보상금의 부동산 시장 유입을 막기 위해 최근 채권 보상과 대토(代土) 보상을 확대하는 방안을 내놓았지만, 효과는 미지수다. 지난 2007년 대토 보상제가 도입된 직후인 지난해 보상금 중 5.6%만 대토 및 채권으로 보상됐다. 보상업무를 맡고 있는 LH는 내년에 보상비가 크게 늘어날 경우, 재무구조가 악화될 가능성이 있다고 보고 사업 우선 순위를 정해 보상비 지급을 늦추는 방안도 검토하고 있다.