부동산 직거래 113

'미등기 사기' 극성

2009-11-10T16:35:10Z

10억짜리 잠실트리지움이 5억?… '미등기 사기' 극성

[조선일보] 2009년 11월 10일(화)

지은 지 2년이 지난 서울 강남권 신축 재건축 단지에 '미등기 사기 매물'이 떠돌아다니고 있어 투자 주의가 요구된다고 한국경제가 10일 보도했다.

이 신문에 따르면, 최근 서울 송파구 잠실동 3단지 재건축인 '잠실 트리지움'에 미등기 사기 매물이 잇따라 등장, 수요자들을 혼란스럽게 하고 있다.

특히 미등기 매물 거래를 부추기는 기획부동산업자들은 "강남권 신축 재건축단지에는 최근 건설업체가 조합으로부터 공사비 대신 받은 이른바 '공사대물'이 많이 있는데, 이들 물건은 등기가 안돼 있어서 시세의 절반에 살 수 있다"는 식으로 수요자들을 현혹시키고 있다.

잠실 트리지움 단지 상가 내 A공인중개는 "지난 2주 새 시세가 10억원 선인 110㎡(33평)를 5억원에 판다는 기획 부동산업자들이 세 차례나 다녀갔다"며 "이들에게 매입 의사를 밝히고 등기 서류를 보여줄 것을 요구하자 끝내 나타나지 않았다"고 말했다고 이 신문은 전했다. 사기단이 분양 당시 미분양 물건을 판다고 사기를 치고 있지만, 실제 미분양 물건은 하나도 없기 때문에 이들 말에 속아서는 안 된다는 것이다.

이처럼 미등기 물건 거래 유혹이 통하는 이유는 신축 아파트 단지의 일부 입주자들 가운데는 개인 사정으로 등기를 하지 않고 거주하는 사람들이 있기 때문이다.

인근 B공인중개는 "집값보다 빚이 더 많거나 개인 사정 때문에 등기를 하지 않고 거주하는 세대수가 전체 3996세대 중 20여채는 된다"고 전했다고 이 신문은 전했다. 미등기 아파트는 거래 자체가 불가능하기 때문에 이를 매입했을 경우 법적으로 보호받을 수 있는 방법이 전혀 없다.

'3만원 과태료 아끼려다 벌금 100만원'

2009-11-10T16:31:29Z

“3만원 과태료 아끼려다 벌금 100만원” 車번호판 조작

2009년 11월 10일(화)

과속.주차 과태료를 면제받을 목적으로 자동차 등록번호판을 고의로 가리거나 신종 장비를 이용, 무인교통단속 카메라 등을 무력화 시킨 자동차 번호판 조작 기기 판매책과 얌체 운전자 등이 무더기로 경찰에 적발됐다.

적발된 이들 중 상당수는 전문직, 고소득 자영업자, 부유층 인것으로 나타났다.

서울지방경찰청 교통안전과는 10일 자동차관리법 위반 등의 혐의로 박모씨(48) 등 130명을 불구속 입건하고 이 중 과태료 처분 10명을 해당 자치단체에 통보했다고 밝혔다.

경찰에 따르면 박씨 등은 주.야간 무인교통단속 카메라를 피할 수 있는 '자동 스크린.반사.꺽기.회전.LED발광 번호판(일명 일지매).반사 스프레이'와 이동식 단속카메라의 레이저를 교란시키는 '잼머'기기를 구매해 사용한 혐의를 받고 있다.

경찰조사 결과 이들 중 권모씨(37) 등 12명은 지난 2007년 12월부터 최근까지 인천 부평구 등지에서 제조, 공급, 판매책 등의 역할을 분담, 경찰의 추적을 피하기 위해 공중전화 및 대포폰으로 주문을 받아 고속버스 택배를 통해 기기를 판매한 것으로 드러났다.

또 일부 판매책은 구매자들의 신고를 막기 위해 꾸준한 A/S를 통해 무려 3년 동안 '일지매'라는 장비를 판매했으며 사용자들 중에는 0.6.8.9 숫자 공간에 반사필름을 부착하는 수법으로 현장 단속을 피해왔다고 경찰은 전했다.

경찰 관계자는 "입건자 중에는 의사, 목사, 중격 기업 간부, 강남권 최고급 아파트 거주자, 전문직 고소득 자영업자 등이 포함돼 도덕적 해이가 심각한 것으로 확인됐다"며 "이들은 과태료 3∼9만원을 면제받으려다 벌금 100만원 상당의 형사처벌을 받을 수 있다"고 설명했다.

이 관계자는 "이번에 단속된 차량들의 평균 32㎞ 이상 과속 운전한 것으로 확인돼 번호판 조작이 자칫하면 대형 교통사고의 문제점을 안고 있는 것으로 조사됐다"며 "반사 번호판 등 증거자료가 확보된 500여명에 대해 수사를 확대할 방침이다"고 덧붙였다.

한편 경찰은 번호판의 식별 곤란행위는 과속의 의사를 가지고 있어 교통사고로 이어질 경우 피해가 상당하지만 처벌은 상대적으로 약하다고 판단, 처벌을 강화하는 법률개정을 주무 부서인 국토해양부에 요청키로 했다.

'가장 야한 파격노출'

2009-11-10T15:18:32Z

'주먹구구 삽질(현장)'

2009-11-10T12:47:00Z

국민임대주택 ‘주먹구구 삽질’

[서울신문] 2009년 11월 10일(화)

정부가 적절한 수요예측 없이 국민임대주택 건설계획을 수립하는 바람에 현재 건설 중이거나 예정인 336곳 중 198곳에서 공급과잉과 지역별 수급불균형이 우려된다는 감사결과가 나왔다.

감사원은 9일 정부가 추진 중인 각종 임대주택과 보금자리주택 등 저소득층과 무주택 서민을 위한 주거복지시책을 점검한 ‘주거복지시책 추진실태’를 공개하면서 이같이 밝혔다.

감사원에 따르면 국토해양부는 국민임대주택 사업지구 336곳 가운데 119곳에 대해서는 ‘공급필요’ 등의 이유로 수요평가를 면제했다.

수요평가를 실시한 217곳도 서류심사만 했을 뿐 정책대상 계층을 대상으로 한 입주의사, 임대료 부담능력 등 수요조사는 없었다.

감사원은 이로 인해 수요평가를 거친 217개 사업지구 가운데 145개 사업(66.8%), 수요평가를 받지 않은 119개 사업 가운데 53개 사업(44.5%)에서 국민임대주택이 과잉공급될 것으로 분석했다.

지역별 수요불균형 우려도 나왔다.

감사원에 따르면 경기도 등 6개 시·도는 이미 임대주택 유효수요보다 15만 3138가구가 많은 47만 5588가구를 지을 택지를 확보한 반면 서울 등 10개 시·도는 유효수요보다 28만 7580가구가 부족한 26만 5800가구의 택지만 확보했다.

국토해양부가 이미 지난 2002년 ‘국민임대주택 100만호 건설계획’을 수립할 때 첫 단추를 잘못 꿰었다는 지적도 나왔다. 당시 건설교통부는 국민임대주택 대상을 기초자치단체별 최저주거수준 미달 가구(334만 4000가구)를 기준으로 했다.

하지만 감사원은 이중 42.9%에 달하는 143만 4000가구가 입주자격이 없는 주택소유 가구였을 정도로 부정확한 자료를 활용했고 수요조사도 없었다는 점을 밝혀낸 뒤 국민임대주택건설계획을 다시 수립할 것을 통보했다.

그러나 국토해양부는 이를 무시한 채 지난해 9월 보금자리주택 150만호 건설계획(국민임대주택 40만호 포함)을 내놓았다.

감사원은 국토해양부 장관에게 정책대상 계층에 따른 지역별 유효수요를 조사하고, 이를 토대로 국민임대주택 사업지구 수요를 분석·평가하는 방안을 강구하라고 통보했다.

이어 앞으로는 정확한 수요분석 없이 국민임대주택을 과잉공급하는 일이 없도록 주의를 촉구했다.

'왜 부동산을 사야 하는가?(그 이유)'

2009-11-10T10:14:28Z

왜 부동산을 매수해야 하는가?

무주택자나 갈아타기 위해서 매수할 시기

부동산이 하락할지 안할지에 대해 말들이 많습니다. 그런데 말들이 끊이지 않고 논쟁이 이어진다는 것은 양쪽의 의견이 나름대로 타당성을 지니고 있다는 것입니다.

문제는 부동산에 관심이 없다면 어느 쪽이 옳든 상관이 없으나 부동산을 매수나 매도하고자 하는 입장에 서면 양쪽의 입장중 한쪽으로 갈수밖에는 없다는 것입니다.

매수하자는 쪽으로 입장을 정리한 필자는 양쪽의 의견을 비교하면서 왜 매수를 주장하는지를 설명하고자합니다. 단, 필자는 무주택자나 갈아타기를 위해서만 부동산 매수를 주장합니다.

첫째 하락론의 근거는 나름대로 합리적이지만 지금 실현된다는 말은 아닙니다.

하락론의 다양한 통계수치와 근거자료는 확실히 유용하고 신빙성이 있습니다. 필자는 상승론자들과 달리 이 부분을 무시하지 않고 긍정합니다. 단지 이 근거에 기반한 부동산 장기하락이 지금 실현되지는 않을것 이란 것입니다.

하락론자들은 부동산하락이 지금 실현되고 있다고도 하고, 지금 실현되지 않았어도 조만간 실현될것이라고 주장합니다.

하지만 필자는 이런것들이 최소한 7-8년 이후에나 실현될것으로 봅니다. 물론 필자도 틀릴수 있습니다. 하지만 부동산 시장의 대장주인 강남재건축이 전고점을 뚫은것이나 부동산 담보대출의 연체율이 0%(1% 미만) 대인것은 하락론자들의 주장이 지금 실현되기가 힘들것을 보여줍니다.

부동산에 대한 통계수치가 그렇게 나쁘다면 그 결과인 가계의 부동산 담보대출 연체율이 위험할 정도로 지속적으로 상승해야합니다. 하지만 전혀 그렇지 않습니다. 따라서 내년에 경기가 회복된다면 연체율은 더욱 낮아질 것입니다.

하지만 필자는, 하락론자들의 부동산에 대한 위험한 통계치를 개선하자는 의견에는 전적으로 동의합니다. 이러한 위험한 통계치는 언젠가는 부동산 시장의 몰락을 예고하기 때문입니다. 따라서 하락론자들의 경고는 부동산 시장을 살리는 예방백신과도 같은 것입니다.

둘째 매수를 권고하는 부동산 시장은 이긴자의 시장이기 때문입니다.

상승론자들의 주장과는 달리 부동산 불패는 깨졌습니다. 정말 극소수만 제외하고 대부분의 전문가들은 지방을 권고하지는 않습니다. 따라서 이제 부동산 불패란 서울과 수도권의 일부지역에만 해당되는 것입니다. 이러한 일부 지역의 부동산 불패도 과연 깨질것인지 아닌지가 현재의 논쟁입니다.

작년 하반기와 올해 상반기가 세계와 국내 경기와 부동산의 바닥일 가능성이 확률적으로 매우 높습니다.

따라서 살아남은 사람들은 앞으로 소득이 올라가고 더 이상 해고될 가능성이 점점 줄고 있습니다. 이런 상황이라면 승자독식에 따라 소득에도 부익부 빈익빈이 형성되 소득이 더 증가할 것입니다.

앞으로 부동산 오를수 있다고 주장하는 지역은 한국에서 살아남은 분들이 거주하는 지역과 거의 일치합니다.

지니계수를 보나 (주택 지니계수, 부동산 지니계수, 토지 지니계수) 지역별 소득수준을 보면 앞으로 주택 가격이 오른다는 지역은 승자의 시장입니다. 즉 경제적으로 승리한 사람들이 거주하는 지역이란 것입니다. 이 지역은 상위 10%의 지역이라고 보면됩니다. 따라서 비정규직이 얼마나 늘어나든 내수경기가 어떻게 되든 극빈층이 얼마나 늘든 그것과는 별로 관계가 없는 시장인것입니다.

지니계수를 통해 보면 부동산시장은 지독히도 불평등한 시장이고 극심한 독과점의 시장입니다. 따라서 부동산시장은 강자들의 시장입니다.

세째 아직도 수요가 존재합니다.

필자가 2016년 이후에야 부동산 시장이 무너질것으로 주장하는 이유는 생산활동인구와 밀접한 관련이 있습니다. 물론 2018년 이후에는 절대인구도 감소합니다. 하지만 절대인구와 관계없이 생산활동인구를 중시하는 이유는 일본과 미국이 생산활동인구가 정점을 친 이후에 정확히 무너졌기 때문입니다.

생산활동인구는 실지로 돈을 벌어 주택을 매수할수 있는 인구입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치고 하락하기 시작하면 주택을 사는 인구가 근본적으로 줄어드는 것입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치기전까지는 부동산 장기하락은 힘듭니다.

물론 수도권 집중현상과 가구수의 지속적인 증가로 최소한 서울의 주요지역은 무너지지 않을것이라고 상승론자들은 주장합니다. 하지만 생산활동인구가 줄기 시작하면 뒤에서 받쳐주는 수요가 사라져 1-2년의 차이는 있을지언정 결국은 무너질것입니다. 또한 현재와 같이 투자수요가 많은 상황에서는 한번 무너진다는 생각이 들기 시작하면 오히려 서울의 주요지역(강남과 한강 르네상스, 버블세븐등)이 더 빨리 더 많이 무너질수 있습니다.

이런 이유로 필자는 2011년이나 2012년의 강남권의 사교육 시장의 몰락을 보고 결정하자고 했습니다. 2010년에는 고등학생이 정점을 칩니다. 따라서 인구론적으로 보면 절대 무너질것 같지 않은 사교육시장이 무너질것이라고 주장합니다. 즉 강남이나 버블세븐의 사교육시장이 무너질것이란 것입니다.

사교육시장은 부동산 시장과 거의 판박이입니다. 강남에는 전국에서 교육을 위해 몰려 들고, 모든 돈이 이곳으로 몰리고, 가장 경쟁력이 많은 분들이 거주하는 지역입니다. 따라서 동일하다고 주장할수는 없지만 거의 같다고 볼수 있습니다.

최근 보도에 따르면 강남의 초등학교 통합에 관한 글이 실렸습니다. 즉 강남의 어떤 초등학교가 2-3년내에 학생수가 반으로 줄 가능성이 있어 통합을 논의한다는 것입니다. 실로 상상할수 없었던 보도입니다. 하지만 이것이 현실입니다.

이 세가지 주장이 상승한다는 정확한 근거가 아닐수도 있습니다. 하지만 양단간에 결정을 해야하는 상황이라면 참고하시면 도움은 되실것이라 생각합니다.

'전원주택.펜션부지 투자방법(요령)'

2009-11-10T09:50:42Z

전원주택 . 펜션부지 투자요령

집은 사람에게 꼭 필요한 의식주 중 가장 중요한 자리를 차지 하고 있다.

최근 주 5일근무 확산과 도시화, 독신가구 증대, 핵가족화, 소득수준의 향상으로 주거문화또한 급속히 발전을 시키고 있는 상황이고, '웰빙'이 생활화 되며, 전원주택이나 펜션에 대한 일반인들의 관심이 크게 증가하고있다.

현재 우리나라의 주택정책은 양적물량에 치중되어 아파트는 투기꾼, 복부인, 떳다방의 전유물로 2008년 공동주택이 80%를 넘어 3~5년후에는 전원주택이나 단독주택, 펜션과 주말농장지가 투자처로 각광받을것이다.

이미 발빠른 투자자들은 그에 적합한 토지를 확보하기 위해 발품팔기를 시작한 반면, 일반인들은 아직 그 시점을 접하지 못해 투자자들보다 2~3년 늦어지면서 투자시장의 뒷북을 칠것이다.

※ 전원주택과 펜션의 차이

-전원주택: 대단지 근교에 입지하여 자연과 접하며, 전원생활을 영위할수 있도록 지은 단독주택

전원주택은 삶의질 향상을 위한 목적으로 실거주목적이 적합하다.

-펜션: 전원생활을 즐길수 있는 별장형 숙박시설로 우리나라에서 아직 익숙치 않지만 수익형레져숙박시설로 우리나라 새로운 부동산상품으로 인지가 높다.

이러한 차이점으로 전원주택은 갈수록 수요가 늘어나는 추세이며, 도시인들에게 농가주택 구입시 1가구 2주택의 세금을 물리지 않아 경기가 살아날 경우 폭발적인 수요증가를 예상하고 있다.

※ 전원주택&펜션부지에 적합한 주변환경

-도시에서 1~2시간의 거리가 적합

-약간의 경사진 위치에 지어야 전망확보가 쉽다.

-뒤로는 산, 앞으로는 작은 개천이라도 흘러야한다.

-근린생활에 불편함이 없어야 한다.

-인근에 유원지, 녹지시설등 관광단지가 조성되어있다면 금상첨화!

이제는 산속깊은곳 나홀로 주택보다 적절한 환경을 갖춘 지역의 투자성을 고려한 전원주택&펜션부지를 알아보고 움직이는 것이 좋을것이다.

※ 전원주택&펜션부지의 투자요령

1)개발이 완료되어집까지 지어진 곳 : 모든 공사가 마무리되어 분양받아 입주만 하면 되는 상태

2)택지조성 : 산을 깎아 다져 집을 지어 입주하거나 분양을 하면 되는 상태

3)농지, 임야를 매입 : 전용허가를 얻어 택지조성을 하고 집을지어야 하는 아주 기초적인 토지상태

이중 수익성이 가장 좋은것은 3)에 해당되는 농지, 임야를 매입하는 단계로 소액투자에 반해 다른 방식보다 고 수익을 얻을수 있는 장점이 있다.

전원&펜션부지에 투자를 위해서는 우선 적으로 "답사"를 꼭! 해봐야 한다는 것

직접 눈으로 확인하고, 관계서류를 직접챙겨보는 부지런함은 필수조건이다.

'산업단지 지정(이렇게 쉬워진다)'

2009-11-09T12:29:51Z

산업단지 지정 쉬워진다

산업입지법 시행령 10일 시행

앞으로 인구 50만명 이상의 대도시에 속한 도시개발공사와 상공회의소가 산업단지 지정을 요청할 수 있게 된다.

또 수도권, 광역시와 대도시에서 산업단지 내 산업시설용지를 수의계약 방식으로 공급할 수 있는 길이 열린다.

국토해양부는 이 같은 내용의 '산업입지법 시행령' 개정령을 10일부터 시행한다고 9일 밝혔다.

개정령은 민간기업 중 인구 50만명 이상의 대도시 도시개발공사와 상공회의소에도 국토해양부 장관이나 지방자치단체장 등 지정권자에게 산업단지 지정을 요청할 수 있도록 했다.

지정요청 대상 확대키로

종전에는 한국토지주택공사, 수자원공사 등 공기업과 특별시나 광역시.도에 있는 도시개발공사에만 산업단지 지정 요청권이 인정됐다.

국토부 관계자는 "효율적인 산업단지 개발과 기업수요를 충실히 반영하기 위해 이들 기관을 지정 요청 대상에 포함시켰다"고 설명했다.

개정령은 또 산업단지 지정권자와 입주협약을 체결하고 유치업종의 배치계획에 포함된 기업에 대해서는 수도권ㆍ광역시, 대도시에서도 산업시설용지를 수의계약 방식으로 공급할 수 있도록 했다.

국토부는 이번 조치로 산업단지에 원활한 기업유치가 가능할 것으로 기대했다.

<뉴타운 분양계획 종합>'은평.흑석,가재울.아현,왕십리.전농답십리'

2009-11-09T12:17:13Z

[뉴타운분양가이드]]가재울·아현 뉴타운

가재울…1만 가구 미니신도시, 아현…5개 지하철 역세권

서울 서북부에서도 뉴타운 분양이 잇따른다. 연말까지 분양을 앞두고 있는 곳은 가재울뉴타운 3구역과 아현뉴타운 3구역이다.

이 두 구역에는 총 6300가구 아파트가 들어설 예정으로 이 중 1080가구가 일반 분양된다. 특히 두 곳은 일반 분양을 앞둔 뉴타운 중 규모가 가장 큰 대단지 프리미엄과 함께 대형 건설사가 시공을 맡아 향후 가치 상승이 예상된다.

전문가들은 “가재울뉴타운과 아현뉴타운은 대단지란 장점과 함께 주변에 대형 호재가 많아 뉴타운에서도 알짜 지역으로 꼽히는 곳”이라고 말했다.

◇미니신도시로 거듭나는 가재울 뉴타운=서대문구 가재울 뉴타운은 최고 35층의 51개동, 총 3293가구가 들어서는 데 이 중 674가구가 일반 분양분이다. 주택형은 전용면적 59㎡ 375가구(일반분양 252가구), 84㎡ 1657가구(일반분양 99가구), 120㎡ 504가구(일반분양 219가구), 153㎡ 138가구(일반분양 105가구), 210㎡ 8가구로 다양하다.

올해 뉴타운지구에서 나오는 일반분양분 가운데 물량이 가장 많다. 2003년 11월 18일 뉴타운으로 지정된 가재울 뉴타운은 2005년 1월 15일 개발기본계획을 승인을 받아 첨단ㆍ교육ㆍ생태가 어우러진 1만여 가구 규모의 미니신도시로 변모할 예정이다. 주변 상암동과 수색ㆍ증산뉴타운 등과 더불어 서울 서북권역 개발의 한 축을 형성한다.

특히 가재울뉴타운은 대형건설사가 사업을 맡아 아파트 브랜드 파워가 높은 게 장점이다. 3구역 사업을 맡은 삼성물산과 대림산업 외에도 GS건설과 현대산업개발, 동부건설 등이 사업에 참여하고 있다.

가재울 뉴타운의 대형 호재로는 인근에 상암DMC와 인접해 있어 미디어산업 배후 주거단지로 떠오르고 있다. 또 경의선 복선 전철과 개통예정인 인천공항철도 등 개발호재가 많은 곳으로 서쪽으로 지하철 6호선 디지털미디어시티역이, 동쪽으로는 경의선 가좌역 등이 있다.

교통 환경도 크게 개선될 전망이다. 경의선 복선전철이 용산역까지 확장될 경우 수혜를 입을 가능성이 있다. 모래내길을 통해 내부순환로 진입이 가능해 서울 동서로 이동이 수월하다. 특히 3구역은 6개 구역 가운데 3구역이 지하철 6호선 수색역에서 가깝다는 점이 강점이다.

가재울3구역은 단지 전체를 2개의 메인 가로축이 가로지르는 것이 특징이다. 가로축은 가재울뉴타운 중앙공원으로 이어진다. 5개 블록이며, 블록마다 순환형 산책로가 마련되고 이들 산책로에는 쉼터, 그림벽, 조형물 등이 설치된다.

일반 분양가는 3.3㎡당 1650만원으로 예상된다. 112㎡는 5억6000만원 정도다. 이는 5억5000만원 선인 조합원 112㎡ 입주권 시세와 비슷하다. 한편 올 초 가재울2구역이 준공 후 입주를 한데 이어 내년 상반기에는 3구역과 사업진행이 비슷한 가재울4구역도 분양 계획을 내놓을 예정이다.

◇아현뉴타운은 '교통 허브'로=마포구 아현뉴타운 중 아현3구역도 연말 일반 분양에 나선다. 대우건설과 삼성물산 건설부문이 시공을 맡은 아현3구역은 12월께 3063가구(30~244㎡)의 매머드급 단지를 선보인다. 이 중 일반분양분은 410가구다.

아현뉴타운은 5개 지하철역이 가까운 역세권 단지여서 개발이 완료됐을 때 실수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 예상된다. 편리한 교통여건을 자랑하지만 주거환경이 열악해 막상 거주하는 것은 꺼린 수요자가 많았다.

아현뉴타운은 지하철2호선 이대역·아현역, 5호선 애오개역, 5·6호선 공덕역, 6호선 대흥역이 가깝다.

또 마포로, 서강로, 대흥로, 신촌로로 연결되는 경계와 닿는데다 강변북로, 마포대교, 올림픽대로 등 주요 도로로 이동도 쉬운 교통의 요지다.

인천공항과 서울역을 연결하는 인천국제공항철도가 2010년에, 비슷한 때 용산과 문산을 잇는 경의선 복선화 구간 철도가 개통되면 공덕역은 4개의 철도가 지나는 교통요충지가 된다.

개발계획에 따르면 아현뉴타운은 복합타운으로 지어진다. 마포구청은 뉴타운지구 전체를 이대·아현·대흥·공덕동 4개의 소생활권으로 나눴다.

각 권역별로 공공시설·문화복지시설 등을 걸어서 갈 수 있는 400m내 짓고 외곽 간선도로변은 문화상업지구(신촌로)·교육문화지구(대흥로)·웨딩 문화거리(서강로)·상업업무지구(마포로) 등 특화거리로 조성한다.

지구 내 중심부가 고지대라는 것이 약점으로 꼽혔다. 마포구는 높이 87.5m 구릉지에 4만6281㎡ 하늘마당이라는 공원을 조성해 구릉지가 갖는 단점을 극복할 전망이다.

분양가는 최근 분양한 공덕5구역과 비슷하게 3.3㎡당 1900만~2000만원 정도로 추정된다. 133㎡ 조합원 입주권 시세는 10억원 선으로 분양가에 1억2000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 이는 주변 시세보다 5000만원 정도 저렴한 편이다.

아직 조합원 입주권 시세가 낮은 편이라고 인근 중개업소는 평가한다. 특히 조합원 입주권은 일반 분양분에 비해 층·향·마감재 등 일부 옵션 더 좋아 향후 일반 분양 분보다 시세가 더 올라갈 것으로 보인다. 하지만 최근 대출규제 확대 등으로 거래는 뜸한 편이다.

[뉴타운분양가이드]은평ㆍ흑석 뉴타운

은평…도심 가깝고 쾌적, 흑석…9호선 최대 수혜

청약시장에선 인기를 검증받은 은평뉴타운과 9호선 개통의 최대수혜지로 꼽히는 흑석뉴타운이 이르면 이달 중에 분양한다.

은평 뉴타운은 저렴한 분양가에 도심 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 뛰어나다는 이유로 인기가 많다. 청약경쟁률이 보통 수십대 1에 이르러 청약통장을 가지고 있는 실수요자들이 항상 노리는 대단지다. 이 곳에 SH공사가 3지구 1467가구를 분양한다. 3지구에선 첫 공급되는 물량이다.

두 구역에서 380여 가구가 분양하는 흑석뉴타운도 청약자들이 관심이 높다.

지난 6월 5구역 첫 분양 때에는 147가구 모집에 1순위에서 4330명이 몰려 평균 29대1의 경쟁률을 보이면서 청약 시장에 불을 당겼다.

◇은평뉴타운 3지구 첫 물량=은평뉴타운은 지난 7월 2지구 공급 때 최고 107대1(평균 11대1)의 청약경쟁률을 기록했다. 2지구와 바로 맞닿아 있는 이번 3지구 물량은 2지구에서 청약 열풍이 뜨거웠던 만큼 실수요자들뿐 아니라 투자자들도 기대하고 있다.

은평3지구는 3-1과 3-2지구로 나뉘어 개발된다. 총 6378가구(장기전세 2237가구, 국민임대 238가구, 철거민을 위한 특별분양 및 일반분양 3153가구, 연립주택 502가구, 단독주택용지 248가구)가 건립된다. 공사는 2011년 11월에 마무리될 전망이다. 이 중 연말에 분양 예정인 곳은 3-2지구다. 아직 확정되진 않았지만 계획상으로는 2·7·8·9·10·11단지가 분양할 것으로 보인다.

3-2지구는 은평뉴타운 중 동쪽 방향으로 북한산국립공원에 가장 가까운 곳이다. 병풍 그림 같은 북한산이 한눈에 들어오는 입지다.

북한산국립공원뿐 아니라 진관근린공원·서오릉자연공원·갈현근린공원 등 주변 자연환경을 최대한 이용한 친수ㆍ친녹공간을 창출해 최고 주거단지로 조성되고 있다.

광역교통시설로는 현재 국도 1호선(통일로), 지하철 3호선 등이 경유하고 있으나 서울외곽순환도로 북부 구간(일산~퇴계원), 제2자유로, 고양시 관내 국도 대체 우회도로(토당~원당), 장흥~송추 우회도로(국도 39호선), 서오릉길 확장ㆍ정비가 계획돼 있어 교통 여건이 더 좋아진다.

분양가격은 2지구 때와 비슷할 것으로 보인다. 2지구 A공구의 경우 전용 84㎡는 3.3㎡당 1041만원, 101㎡는 1276만원, 134㎡는 1362만원으로 책정됐다. 앞으로 민간택지상한제가 폐지돼도 기존 분양가 수준을 유지할 것으로 보인다.

단지 내 특목고가 들어서고 3지구(12~15층) 아파트는 1지구보다 층수가 높다. 1지구와 마찬가지로 1층은 상가, 2층 이상은 주거가 들어서는 주상복합형이다.

은평2지구 청약 때 경쟁률은 물론 가점 커트라인도 상당히 높았기 때문에 당시 간발의 차이로 떨어졌던 청약자들이 다시 3지구에 몰릴 가능성이 높다. 단지 은평뉴타운에 투자하는 사람들은 이곳은 후분양 아파트로 입주가 빨리 도래하는 만큼 자금계획을 세운 후 도전해야 한다는 점에 주의해야 한다.

◇9호선 수혜 흑석뉴타운=흑석뉴타운은 7월에 이어 두 번째 물량을 공급한다. 9호선 개통의 최대 수혜지로 꼽힌다. 앞서 가장 먼저 분양한 흑석 5구역은 147가구 모집에 1순위에서 4330명이 몰려 평균 29대1의 경쟁률을 보였다. 이번 분양하는 흑석 4·6구역도 5구역에 이어 큰 인기를 끌 것으로 보인다.

동부건설이 이달 중 흑석뉴타운 6구역에서 937가구 중 179가구, 대우건설이 4구역에서 811가구 중 185가구를 일반분양한다. 예상분양가는 3.3㎡당 1800만~2000만원이다.

일부 가구에서 한강 조망이 가능할 뿐만 아니라 주변이 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다고 시공사 측은 설명한다.

흑석뉴타운은 총 9개 구역으로 나뉘어 8곳은 주택재개발사업으로, 나머지 1곳은 도시환경정비사업 형태다. 용적률은 주택재개발 지역의 경우 190~240%, 도시환경정비사업 지역은 400% 이하가 각각 적용됐다.

흑석뉴타운의 수용인구는 약 3만 여명이다. 이 곳은 한강·서달산의 자연환경과 중앙대 등 주변 대학가의 문화환경이 잘 어우러지는 곳이다. 지하철 4호선 상도역과 가까운데다 지하철 9호선이 개통되면서 서울 서남권의 주요 주거중심지로 거듭날 것이란 기대감이 높다.

흑석뉴타운은 획일적인 아파트 위주의 뉴타운이 아니라 다양한 주거형태가 들어선다.

구릉지 지역에는 4층 이하의 테라스 하우스, 중심센터에는 탑상형의 고층 주상복합, 완경사지와 평지에는 7∼26층의 건물을 배치토록 해 저·중·고층이 조화를 이루는 스카이라인을 만들어진다.

또 1인 가구가 많은 대학가인 점을 감안해 85㎡ 이상의 분양주택 일부 공간을 전·월세로 임대할 수 있는 부분임대형(1684가구)도 지어진다.

흑석뉴타운은 한강변 경관 개선 등을 통해 서울을 세계적인 수변도시로 만든다는 서울시 한강 르네상스 프로젝트의 수혜지로 꼽힌다.

동작대교와 한강대교를 통해 용산을 비롯한 강북 도심 이동이 편리하며, 지하철 9호선 흑석역이 도보 10분 거리에 있다. 흑석시장, 중앙대병원 등 생활편의시설이 가깝고 흑석초·은로초·동양중·중앙대부속중 등의 학교가 있다. 2012년 2월 입주 예정이다.

[뉴타운분양가이드]]왕십리·전농답십리 뉴타운

전농답십리…교육 타운으로 개발, 왕십리…주거·교통 허브 발돋움

서울에서 연말께 뉴타운 분양이 줄을 잇는다. 이 가운데 이번에 처음 선보이는 왕십리 뉴타운과 전농·답십리 뉴타운은 교통여건이 좋은 지역으로 수요자들의 관심이 유독 높다.

전농·답십리 주변에는 지하철 1·2·5호선과 중앙선이 지나 4개 노선을 편리하게 이용할 수 있다. 왕십리는 지하철 2·5호선과 국철 중앙선이 교차해 다른 지역으로 다니기 쉬운 편이다.

또 서울시에선 이 두 뉴타운을 강북의 대표적인 교육지역으로 만들겠다고 밝혀 강남의 대치동 못지 않는 주거지로 재탄생 할 것 같다.

분양가는 상한제가 적용되지 않고 주변보다 비싼 편이다. 전농·답십리는 3.3㎡당 평균 1600만~1700만원 정도, 왕십리는 평균 2000만원 안팎으로 예상된다.

◇전농·답십리뉴타운 교육여건‘으뜸’=서울시의 2차 뉴타운으로 지정된 전농·답십리 뉴타운은 전농 7·8구역과 답십리12·16·18구역 총 5개 구역에서 정비사업을 추진 중이다.

이달 중 분양하는 구역은 전농7구역으로 삼성물산이 2424가구 가운데 585가구를 일반분양한다.

답십리12구역은 한신공영이 2007년 7월에 141가구를 분양했고 답십리16구역은 오는 12월 조합원 분양에 이어 내년 3월 674가구를 일반에 선보인다.

14만5568㎡부지에 지상21층 규모의 아파트 2421가구가 지어진다. 전농8구역은 재개발 조합설립을 위한 창립총회를 가졌다. 2006년 5월 주민총회에서 대림산업이 시공사로 선정됐다.

답십리 18구역은 사업시행인가를 받고 관리처분승인 나기 직전이다. 내년 분양 가능할 것 같다.

전농답십리 뉴타운은 지은 지 20년 이상 지난 노후주택이 전체 건축물의 절반에 이른다. 주거와 교육기능이 강화된 뉴타운으로 개발된다.

서울시는 뉴타운 반경 3㎞ 이내의 대학들과 단지 내 초등학교 2곳, 중학교 1곳 등을 연계해 서울 동부의 핵심 교육 단지로 키울 계획이다. 주변에 서울시립대와 외국어대·경희대·한양대·한국예술종합학교·고려대학교가 몰려있다.

또 단지 가운데 우수고나 외국계 고등학교 등을 유치하고 전곡초등학교 등 학교복합화 사업을 진행 중인 학교들을 묶어 `스쿨파크’를 조성하기로 했다. 학교 담장을 허물어 주민들에게 24시간 개방하면서 평생교육을 지원하는 역할도 한다.

스쿨파크 인근에 국제교육문화센터를 지어 전자학습(e-learning) 등을 제공하고 전농로터리일대 상업지역에도 학원 등 교육시설을 유치할 계획이다. 주거지역과 교육문화센터를 관통하는 지역순환 선형 공원을 만들어 자전거길과 산책로로 활용하고 간선급행버스(BRT) 노선을 만들어 지하철 접근성을 개선할 계획이다.

◇왕십리뉴타운=왕십리뉴타운은 이번이 첫 분양이다. 총 4개 구역으로 1~3구역은 아파트가 4구역은 주상복합이 지어진다. 이번에 분양하는 물량은 왕십리 1·2구역이다.

1구역은 현대산업개발·대림산업·삼성물산·GS건설이 공동으로 짓는다. 총 1702가구 83~182㎡로 596가구가 일반 분양된다. 지상 25층으로 지을 계획이다.

2구역은 1136가구 중 80~192㎡ 497가구가 일반분양 된다. 시공업체는 1구역과 같다. 대우건설과 삼성물산이 시공을 맡은 3구역은 2101가구 중 79~231㎡ 829가구가 일반 분양될 예정이다.

연말 분양하는 뉴타운 가운데 교통여건은 뛰어난 편이다. 서울시내 직장을 가진 사람이라면 30분 내 출근할 수 있는 교통의 허브다.

서울지하철 2호선 상왕십리역은 걸어서 5분이면 이용할 수 있다. 한 정거장 거리에 있는 왕십리역은 2·5호선, 중앙선을 갈아탈 수 있다.

분당선 연장 2단계 구간인 왕십리~선릉 간 6.6㎞ 노선이 개통되면 왕십리역에서 선릉역까지 가는 시간이 15분으로 단축돼 강남권 진입이 쉽다. 차를 이용하면 난계로와 무학로, 왕십리길, 청계천로를 이용해 손쉽게 도심과 강남으로 이동할 수 있다.

왕십리 뉴타운은 2002년 은평·길음과 함께 뉴타운 시범사업으로 선정됐다. 청량리·용산과 함께 서울의 대표적인 부도심인 왕십리는 변변한 상업시설이 없는 데다 주거시설도 마땅찮아 주거지로 주목 받지 못했다.

하지만 뉴타운 개발로 총 5000여가구의 아파트가 지어지면서 강북의 핵심 주거지로 힘찬 기지개를 펴고 있다.

왕십리 뉴타운은 동쪽에 동대문 상권을 끼고 서쪽으로 왕십리역까지 주거단지가 있는 입지특성을 살려 주거·업무·상업시설이 혼합된 도심형 복합타운으로 개발된다.

은평뉴타운이 신시가지형, 길음뉴타운이 주거 중심형으로 지어지는 것과 성격이 다르다.

왕십리 뉴타운 가운데는 5~8층 중·저층 아파트가 지어지고 바로 뒤로 10~18 아파트가 배치된다. 구역 아래인 왕십리길과 북쪽 청계천변에는 각각 15~20층, 20~25층 주상복합이 들어선다. 왕십리길변 상업지역은 현재 폭 12m(길이 570m)에서 30m로 확대해 상업시설을 더 많이 지을 수 있다.

뉴타운 내 남북을 횡단하는 폭 30ｍ, 길이 500m의 보행 가로공원이 조성되고 어린이공원·쌈지공원 7곳, 중앙광장 1곳과 초등학교 및 인문계 병설 중·고등학교 1곳이 각각 들어선다. 길음뉴타운과 마찬가지로 가이드라인을 제시해 건물 외관이나 옥탑 높이, 가로시설물이 등이 통일감 있게 지어진다.

왕십리뉴타운은 주변에 개발 호재가 많아 입주 시점인 2011년에는 생활여건이 더 좋아질 것 같다. 부족한 상업시설 등을 이용하기 위해 멀리 나갈 필요 없이 주변에서 해결할 수 있다. 인근 왕십리 민자역사에는 100여 개 브랜드가 모인 패션 쇼핑몰‘엔터6’, 국내 이마트 중 가장 큰 왕십리점이 입점해 있다. 스크린이 20개에 달하는 극장·골프연습장·푸드코트 등의 편의시설도 갖춰졌다.

인근 중개업소 관계자는 “시내 접근성이 좋아 일반분양 때 높은 청약률이 기대된다”며 “이처럼 교통여건이 좋은 지역은 부동산시장이 활황일 때는 큰 인기를 끌고 요즘처럼 상황이 안 좋을 때도 가격 하락폭이 적은 편이어서 적극 청약을 권한다”고 말했다.

'오피스텔 투자법(이렇게 해야 돈된다)'

2009-11-09T11:20:37Z

'오피스텔 투자법(이렇게 해야 돈된다)' ◀투자법 보기

'4대강 살리기 사업(16개보 착공일정)'

2009-11-09T09:27:12Z

4대강 살리기 사업 내일 착공

4대강 살리기 사업이 최종 관문이었던 환경영향평가가 마무리되면서 내일(10일) 착공합니다.

국토해양부는 지난 6일 4대강 살리기 사업에 대한 환경영향평가 협의를 마치고, 내일(10일) 4개 보 가물막이 공사를 시작으로 이번 주 1차 턴키공사인 15개 보를 착공하기로 했습니다.

먼저 내일(10일) 영산강 승촌보와 낙동강 합천보, 달성보, 구미보 등 4개 보의 가물막이 공사가 이뤄지며, 12일에는 한강 이포보와 여주보, 강천보, 낙동강 함안보, 강정보, 칠곡보, 낙단보, 상주보, 금강 부여보, 금강보, 영산강 죽산보 등 나머지 11개 보가 착공됩니다.

국토부는 "당초 지난 달 중순 본공사에 들어갈 예정이었으나 환경영향평가가 지연돼 착공도 늦어졌다"며 "현재 실시 설계가 진행 중이어서 병행 시공이 허용된 가물막이, 진입로, 준설 등부터 착공에 들어갈 계획"이라고 밝혔습니다.

이번 주에 착공될 15개 보는 대림산업, GS건설, 현대건설, SK건설 등 대형 건설사 컨소시엄이 맡으며, 올해 말 실시 설계를 마무리하고 2011년 완공할 예정입니다.

'친일인명사전◀보기'

2009-11-08T17:16:12Z

<`친일인명사전' 어떤 내용 담았나>-1

[연합뉴스] 2009년 11월 08일(일)

지도층 행적 상세기술…친일 독립유공자도
일부 인사 엽기적 친일행각도 드러나(서울=연합뉴스) 임형섭 기자 = 8일 민족문제연구소가 공개한 친일인명사전에는 일제 식민통치와 전쟁에 협력한 인물 4천389명의 주요 친일 행각과 해방 이후 행적 등을 인물, 이름, 가나다 순으로 소개한다.

특히 박정희 전 대통령을 비롯한 지도층 인사와 문화예술계 유력 인사들의 이름이 상당수 사전에 올랐고, 독립유공자로 지정돼 있던 인물들도 들어있어 파장이 적지않을 전망이다.

◇ 사회 지도층 대거 포함 = 사전에는 박정희 전 대통령을 비롯해 김성수 전 부통령, 장면 전 국무총리 등 지도층 인사들의 친일 행적이 고스란히 담겨있다.

박 전 대통령에 대해 사전은 만주국 군관으로 지원할 당시의 상황을 상세히 설명한 1939년 3월31일자 `만주신문'을 인용하고 있다.

이 기사는 박 전 대통령에 대해 "문경에서 교사로 재직중 만주국의 군관으로 지원하였으나 연령 초과로 일차 탈락하였다. 1939년 재차 응모하며 `一死以テ御奉公朴正熙'(한 번 죽음으로써 충성함 박정희)라는 혈서와 채용을 호소하는 편지를 지원서류와 함께 제출했다"고 기술했다.

사전은 또 박 전 대통령이 1942년에는 일본 육군사관학교 본과 3학년에 편입했으며, 1944년에는 만주국군 소속 보병 제8단으로 배속돼 일본군과 합동으로 팔로군을 공격할 때 소대장으로 작전에 참가했다고 소개했다.

장면 전 국무총리도 국민총력천주교경성교구연맹 이사직을 맡았던 경력 때문에 사전에 이름을 올렸다.

이 연맹은 매월 첫째 주를 애국주일로 정해 `무운장구기원미사제'를 지냈으며 미사 후에는 시국에 대한 강론을 갖고 미사 후 단체로 신궁 또는 신사참배를 갖도록 했다고 사전은 설명했다.

현상윤 고려대 초대 총장도 1942년 `춘추' 11월호에 "정신에 있어서는 국체명징과 내선일체를 토대로 황국신민 양성에 힘을 다한다"는 글을 기고하고 1942년 12월6일자 매일신보 인터뷰에서 `황국신민화' 교육을 위한 `의무교육' 실시를 역설해 사전에 수록됐다.

◇ `독립 유공자'들 친일행적도 = 사전에는 김성수 전 부통령을 비롯해 이종욱 전 의원, 언론인 장지연 등 독립유공자로 선정된 인물들도 이름을 올려 눈길을 끌었다.

김 전 부통령은 1943년 8월5일 매일신보에 `문약의 고질을 버리고 상무기풍을 조장하라'는 내용의 징병 격려문을 기고했으며, 같은해 11월6일에는 `대의에 죽을 때 황민됨의 책무는 크다'라는 글을 실어 "대동아 성전에 대해 제군과 반도 동포가 가지고 있는 의무를 위해 목숨을 바치라"고 독려했다고 사전은 기술했다.

또 같은해 12월10일에는 `학병을 보내는 은사의 염원'을 밝히며 징병검사에 나설 것을 촉구하기도 하고, 같은달 17일 보성전문학교의 학도지원병 예비군사학교 입소식에서는 "황군의 일원의 광영을 입게 됐으니 학도의 기분을 버리고 군인의 마음으로 규율있는 생활을 하라"고 훈시했다고 돼 있다.

`시일야 방성대곡'으로 유명한 언론인 장지연도 1962년에 건국훈장 `독립장'을 받은 독립투사로 알려졌으나, 사전에서는 그의 친일 성향 글을 공개하며 친일 인사로 규정하고 있다.

사전에 따르면 장지연은 1914년부터 1918년까지 4년여 동안 총독부 기관지인 `매일신보'에 한시를 포함해 약 700여편의 글을 실었다.

특히 1916년 12월10일에는 2대 총독으로 부임하는 하세가와 요시미치를 환영하는 한시를 매일신보에 싣기도 했다.

조계종 총무원장과 2대 국회의원을 지낸 이종욱 전 의원도 1977년 건국훈장이 추서됐으나 일제시절 총본산 암사에 창씨개명 상담소를 설치하고 1941년에는 "일본군의 무운장구를 기원하라"는 통첩을 전국 사찰에 보낸 사료가 발견돼 친일 인사로 규정됐다.

<표> '랜드마크 대형 주상복합 건설지역(모음)'

2009-11-08T16:13:02Z

랜드마크 주상복합아파트 쏟아진다 내년 상반기까지 7500여가구 일반분양
용산·상봉·판교·일산등에서 분양 봇물

지역 내 랜드마크가 될 주상복합아파트가 대거 쏟아진다.

8일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 이번 달부터 시작해 내년 상반기까지 분양예정인 주상복합아파트는 총 8100여가구, 이중 일반분양물량은 7500여가구에 달한다.

주상복합아파트는 차별화된 외관에 최고 60층의 고층, 업무·상업시설을 갖춘 편리한 주거여건, 최고급 마감재를 사용한 내부설계로 인기를 누렸다. 하지만 2007년 분양가상한제 확대 이후 일반아파트에 비해 비싼 분양가로 경쟁력이 떨어졌다.

하지만 최근 총부채상환비율(DTI) 규제 등으로 신규분양시장이 달아오르면서 건설사들이 미뤄왔던 주상복합아파트 분양을 다시 시작하고 있다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 "3.3㎡당 3000만원에 육박하는 아파트들이 최근 분양시장에서 좋은 성적을 거두고 있어 건설사들의 주상복합 분양도 잇따르고 있다"고 분석했다.

◇ 내년 상반기 서울·수도권 주상복합 7500여가구 일반분양

동부건설(005960)(7,080원 90 -1.26%)은 이달 중 용산구 동자동 동자4구역을 재개발하는 `센트레빌 아스테리움 서울`을 분양한다. 센트레빌 아스테리움 서울은 주거·상업·업무시설이 결합된 주상복합아파트다.

공급물량은 총 278가구(159~307㎡)이다. 이 중에 조합원 물량을 뺀 206가구가 일반에 분양된다. 오피스텔은 전체 78실(125~271㎡)로 이뤄졌고 3실은 일반분양 몫이다.

▲ 동부건설 센트레빌 아스테리움 서울 조감도

아파트의 크기별 세대수는 전용면적 128㎡형이 59가구, 131㎡형 57가구, 145㎡형 63가구, 149㎡형 62가구, 166.6㎡형 11가구, 181.5㎡형 11가구, 208.4㎡형 11가구, 244.4㎡형 2가구, 244.7㎡형 2가구 등이다.

일본의 도심 복합타운을 벤치 마킹해서 설계된 이 단지는 지하 9층에 지상 27,30,35층짜리 4개동 건물로 짜여졌다. A,B,C 동이120m짜리 브리지로 연결되는 구조로 디자인됐다.

현대차그룹 계열 건설사인 현대엠코도 이달 서울 중랑구 상봉동에 주상복합아파트인 `프레미어스 엠코`를 분양한다. 프레미어스 엠코 주거 부문은 지상 43~48층짜리 3개동 497가구로 구성돼 있다. 1만8122㎡의 대지에 연면적 23만2942㎡로 지어지며 아파트는 공급면적 80~180㎡의 다양한 주택형으로 구성돼 있다.

현대엠코는 이곳을 상봉재정비촉진지구 내 망우역 거점으로 삼아 지구 내 조화로운 경관을 창출할 도시 스카이라인을 형성할 계획이라고 밝혔다. 이를 위해 최고 높이 185m로 기본 건축계획을 마련했으며 주변의 망우역, 주상복합 건축물, 할인점 등과 잘 어울릴 수 있게 토지이용체계를 정립할 방침이라고 덧붙였다.

◇ 두산건설 일산 국내 최대규모 주상복합 분양

고양시 탄현동에는 두산건설(011160)(7,190원 80 -1.1%)이 이달 중 총 2772가구의 매머드급 주상복합 아파트 두산위브더 제니스를 모두 일반분양한다. 공급면적은 79~228㎡까지 구성된다. 이 단지는 타워팰리스 1~3차를 모두 합한(2655가구) 것과 비슷한 규모다.

▲ 두산건설 일산 두산위브더제니스 조감도

두산건설은 당초 민간택지 분양가상한제가 폐지되면 분양할 계획이었으나 연내 폐지가 물 건너가자 서둘러 분양키로 했다. 상한제가 적용되지만 분양가는 인근에서 분양 중인 새 아파트보다 3.3㎡당 200만원 정도 비싼 1700만~1800만원 정도가 될 것으로 보인다.

이밖에도 판교신도시와 인천 청라, 송도 등 인기분양지역에도 주상복합아파트가 나온다. 호반건설은 판교신도시 C1-1블록에 주상복합 아파트 총 178가구를 일반에 공급한다. 판교신도시 내에서 처음으로 분양되는 주상복합으로 공급면적은 134㎡ 단일형으로 꾸며진다.

우미건설은 이달 청라지구 M2블록에 주상복합 및 오피스텔 분양에 나선다. 590가구가 일반분양되고 공급면적은 135~185㎡로 이뤄진다.

오는 12월에는 대우건설이 송도국제도시 5공구 Rm1블록에 주상복합 아파트를 공급한다. 공급면적은 116~231㎡까지 구성되며, 45층 12개 동 총 1739가구의 규모로 지어진다.

☞[오늘의추천] 신종플루 3차랠리, 급히 매수해야할 차기 대장주

'기회의 땅, 저평가 지역분석'

2009-11-08T13:52:21Z

기회의 땅, 저평가지역을 분석

기회의 땅, 고덕지구 재건축투자는 대지지분을 분석하면 저평가 확인가능
기회의 땅, 고덕지구 재건축투자는 한강변의 쾌적한 한경과 대지지분을 분석하면 저평가

●매매현황: 거래단절속에 가끔 급매물만 거래된다.

●전월세는 현재 거의 소진되었지만 내년 재건축이중예상으로 약세이다.

●고가분양에도 불구하고 고덕아이파크의 일반분양 1순위 청약에서 6개 주택형 가운데 5개가 마감되었다. 즉 전국에 강남4구라는 각인이 된 것아닌가?

●고덕동 주공1단지 I-PARK재건축후 8월13일부터입주:

39㎡[13평형:건물]대지지분73.76㎡(22.31평)토지지분의 약150% 무상평수예정이라면, 배정약34평형..[일반분양3.3㎡당3000만원]

47㎡[15평형:건물]대지지분88.91㎡(26.89평)무상평수배정 대지지분의 약150%하면133.37㎡[약40평]:

만약112㎡(34평)아파트배정하면 별도로10.97㎡(6.34평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약1억9000만원은 별도로 현찰 배당받음

● 상일동 3단지 주공아파트 [약총면적211,394.70㎡ 에 세대수 2580세대] ...........기부체납예정10,961㎡

36㎡[11평형:건물] 대지지분52.01㎡ (15.73평) 무상평수배정예정약토지150%라면 .....78.01㎡(23.6평)아파트
46㎡[14] [대지지분65.63㎡ ]...............................98.45㎡(약30평)아파트무상배정..예상이요, 가정이다
53㎡[16] [대지지분73.04㎡]..............................109.62㎡(33.16평)아파트부상배정예상

59㎡[18] [대지지분83.86㎡]...............................125.79㎡(38.05평)
53㎡[16][대지지분76.83㎡]...............................115.25㎡(약34.86평)무상배정
59㎡[18] 7억7000만원 [대지지분87.99㎡].................................131.99㎡(39.93평)무상배정

● 주공2단지 [총대지면적228000㎡ 기부체납 총 36,901.7㎡ 세대수2771세대]

36㎡[11]대지지분56.58㎡(17.14평)...84.87㎡(25.67평) 무상평수배정예정이 약토지150%라면
39㎡[13]대지지분66.90㎡(20.23평)....100.35㎡ (30.36평)무상평수배정예정약토지150%라면
42㎡[14]대지지분71.52㎡(21.63평)..107.28㎡ (32.5평)무상평수배정예정약토지150%라면
47㎡[15] 대지지분80.65㎡(24.39평)...120.98㎡ (36.6평)무상평수배정예정약토지150%라면
53㎡[16]대지지분83.69㎡ (25.31평)[201~255동].....125.54㎡(37.98평) 무상배정예상
53㎡[16]대지지분 85.18㎡[256동~271동]...........127.77㎡ (38.65평)무상배정예상
59㎡ [18]대지지분95.86㎡(29평)[201~271동]..............143.79㎡ (42.82평)
59㎡ [18]대지지분97.78㎡][256~271동]............146.67㎡ (44.37평)무상배정예상

● 주공5단지 [정비구역면적83,387.00㎡기부체납 9,899.9㎡ 세대수 890세대]

59㎡형[18]

70㎡형 [21]

79㎡형[24]

89㎡형 [27]

● 주공6단지 [정비구역면적 86,871.90㎡기부체납8,946.60㎡세대수 880세대]

59㎡형[18] 대지지분
70㎡형[21] 대지지분
79㎡형[24]대지지분
89㎡형 [27]대지지분

● 주공7단지 [정비구역면적 89,869.40㎡(기부채납: 9,171.37㎡) 세대수 890세대]

59㎡형[18] 대지지분 85.27㎡(25.79)........예상무상평수127.87㎡[38.68]:용적률250%,무상배정대지의150%가정
70㎡형[21] 대지지분100.22㎡(30.31)........예상무상평수 150.28㎡[45.45]:[일반분양3.3㎡당3000만원가정]
79㎡형[24]대지지분 116.06 ㎡(35.10)....예상무상평수 174.04㎡[52.64]
89㎡형 [27] 대지지분 129.76 ㎡(39.25).....예상무상평수 193.87㎡[58.64]

●단독주택 재건축3개단지에서 용적률250%이고 일반분양이 주공1단지 I-PARK처럼 3.3㎡ (평당) 3000만원에 분양된다면,

대지가 181.82㎡[약55평]보유자에게는::무상배정예상:약대지의150%라면 272.73㎡ (83평):

만약112㎡(34평)아파트배정하면 별도로160.73㎡(48.62평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약14억5000만원은 별도로 현찰 배당받음

대지가 198.35㎡[약60평]보유자에게는:::무상배정예상:297.53㎡ (90평)

만약112㎡(34평)아파트배정하면 별도로185.53㎡(56.12평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약16억원은 별도로 현찰 배당받음

만약215㎡(65평)아파트배정하면 별도로82.53㎡(25평)X[일반분양3.3㎡당3000만원]=약7억5000만원은 별도로 현찰 배당받음

대지가 214.88㎡[약65평]보유자에게는::무상배정예상:322.32㎡ (97.5평)

대지가 231.41㎡[약70평]보유자에게는:::무상배정예상:347.12㎡ (105평)

●단독주택은 현재 무상배정평수시세에 비해..현실 매매가격이 약 36%에 머물고 있다.

세상사람들이 잘 모르는 기회의 땅이 아닌가?

●현재 진행중인 10개단지중에서 대지지분에다 무상평형배정은 약150%로 본다면..

고덕주공1단지 I-PARK사례에서 보듯이 조합원에게 엄청난 수익이 예상된다.

●아래 재건축반대하시는 분의 의견을 분석해본다면

●재개발에서 무상3.3㎡당(평형) 약100%예상을 재건축에다 적용시켜서 무조건 반대한다. 그래서 팔고 재건축이 안되는 지역으로 피신한다는 전략이 옳은 판단일까? 잘못된 학습과정을 밟아서 일하지 않고 장수해야하는 시대에 라이프스타일을 그려가는 네비게이션 -프로그램이 엉뚱한 방향이 아닐까?

●노동의 종말시대에,중산층몰락시대에, 양동이 나르는 삶에서 파이프라인구축하여 젊어서 부자로 은퇴하는 것을 거절한다. 결국 자세가 부정이냐? 긍정이냐에 따라 호주머니에서 돈이 나가고 돈이 들어온다? 자세가 부자의 기초아닐까?

●재건축반대소수는 다세대는 무조건 공짜로112㎡(34평)아파트배정한다고 악성 루머를 퍼트린다. 실제로 추가부담을 낸다. 대신 일반분양가보다 저렴하다. 다세대의 장점은 아파트분양권 프리미엄을 노리는 것이 아닌가?

'양도세 내라는 통지서(대처방법)'

2009-11-07T13:30:16Z

내지 않아도 될 양도세 내라는 통지서 날아왔다면…

세무사 "조세 불복(구제)제도를 활용하면 쉽게 해결"

1가구1주택자인 A씨는 지난해 10월에 서울 마포구 공덕동에 있는 아파트를 팔았다. 1가구1주택자는 양도소득세를 내지 않아도 된다는 얘기를 듣고 양도세 신고를 하지 않았다. 그런데 1년이 올 10월 관할 세무서로부터 뜻밖의 양도세 과세 예고통지를 받았다. 안내문에는 “거주기간 요건을 충족하지 아니하므로 양도세를 결정하여 고지한다”고 적혀 있었다. 아파트 양도와 관련해 모든 일이 마무리된 줄 알았던 A씨로서는 황당할 따름이었다.

한참을 고민한 그는 세무서의 통고 처분을 받아들 수 없다는 판단해 친분이 있는 세무사에게 조언을 구하기로 했다.

A씨가 공덕동 집을 사고 팔았던 시기와 상황 등은 다음과 같다.
①A씨 가족은 국내에 1주택(공덕동 아파트)만 갖고 있다.
②공덕동 아파트는 약 3년 5개월 보유(2005년4월20일~2008년10월3일)했다.
③A씨 가족이 아파트로 실제 이사한 날은 2006년4월3일이었으나, 전입신고는 7개월 뒤인 2006년10월5일에 했다.

그런데 왜 A씨에게 양도세 예고통지서가 날아든 것일까. 바로 전입신고와 실제 이사한 날의 차이 때문이다. 서울 소재 주택은 ‘1가구1주택 비과세’ 요건을 충족하려면 3년을 보유하고 이중 2년 이상은 거주해야 한다. A씨의 경우 이같은 비과세 요건을 실제로 채웠다. 따라서 실제 이사한 날을 소명한다면 양도세를 내지 않아도 된다.

A씨는 ‘전입 당시 포장이사 영수증, 각종 우편물등 수취, 신문대 영수증, 인우보증서’ 등 소명 자료를 충분히 가지고 있다. 그렇다면 A씨 처럼 세금과 관련해 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못해 억울한 경우는 어떻게 해야 할까. 이럴 때는 권리 구제를 위해 세무서로부터 고지서를 받기 전에 행하는 '과세전 적부심사제도'와 고지서를 받고 나서 행하는 '국세불복(구제)제도'를 활용할 수 있다고 일선 세무사들은 조언한다 .

◇세금고지 전 조세 구제 제도=억울한 세금을 구제받기 위해서는 과세전 적부심사제도, 이의신청, 심사ㆍ심판청구, 행정소송 등을 이용하면 된다.

과세전 적부심사는 과세 관청의 처분(고지서)이 있기 전에 과세할 내용을 납세자에게 미리 알려줘 이의가 있는 납세자에게 의견진술 또는 반증 제시의 기회를 주어 납세자의 주장이 정당하다고 판명될 경우 세액고지 전에 시정해 주는 제도다.

과세전 적부심사를 청구하려면 세무조사결과 통지서 또는 과세예고통지서를 받은 날로부터 30일 이내에 통지서를 보낸 당해 세무서장ㆍ지방국세청장에게 청구서를 제출해야 한다. 다만, 쟁점사항이 법령해석사항 및 국세청장의 감사지적사항은 국세청장에게 제출해야 하며, 그 외 청구세액이 10억원 이상인 경우에는 국세청장에게 제출할 수 있다.

그러면 세무서장 등은 이를 심사해 30일 이내에 국세심사위원회의 심의를 거쳐 결정을 한 후 납세자에게 그 결과를 통지해 준다. 심사 결과 청구 내용이 이유가 있다고 받아들여지면 억울한 세금 문제가 해결되겠지만 청구 내용이 받아들여지지 않으면 세금 고지를 피할 수 없다. 만일 납세자의 주장이 받아들여지지 않아, 당초 예고대로 고지서가 발송된다면 아래의 절차에 의해 조세불복을 진행할 수 있다.

◇세금 고지 후 조세구제제도=세금이 고지된 이후의 권리구제 제도로는 ▶세무서 또는 지방국세청에 제기하는 ‘이의신청’ ▶국세청에 제기하는 ‘심사청구’ ▶국무총리실 조세심판원에 제기하는 ‘심판청구’ ▶감사원에 제기하는 ‘감사원 심사청구’ ▶행정소송법에 의하여 법원에 제기하는 ‘행정소송’ 등이 있다.

권리구제 절차를 밟고자 하는 경우에는 1단계로 이의신청ㆍ심사청구ㆍ심판청구ㆍ감사원 심사청구 중 하나의 방법을 선택해 청구할 수 있다. 1단계 절차에서 구제를 받지 못한 경우에는 2단계로 법원에 행정소송을 제기할 수 있다. 다만, 이의신청을 한 경우에는 소송 전에 심사 또는 심판청구 과정을 거쳐야 한다. 행정소송은 심사•심판청구를 거치지 아니하면 제기할 수 없는 데 이를 행정심판전치주의라 한다.

세금이 고지된 이후의 구제 절차는 반드시 고지서 등을 받은 날 또는 세금부과 사실을 안 날로부터 90일 이내에 서류를 제출해야 하며, 1단계 절차에서 권리구제를 받지 못해 행정소송을 제기하고자하는 할 때는 결정통지서를 받은 날 또는 결정의 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난날로부터 90일 이내에 서류를 제출해야 한다. 만약 이 기간이 지나면 아무리 청구이유가 타당하더라도 ‘각하’ 결정을 하므로 청구기간은 꼭 지켜야 한다.

'작은 평수에서 큰 평수로 갈아타기 전략(방법)'

2009-11-07T10:35:12Z

작은 평수에서 큰 평수로 갈아타기 전략!

<사람들의 매수하는 욕구들>

사람들은 자기가 필요로 하는 물건을 구매하려 합니다. 집이 필요하니까 대출을 받아서 주택 매수를 시도하고, 자동차가 필요하니까 할부로라도 매입하는 것입니다. 그런데 이런 단순한 생각으로만 물건구입을 하는 것은 아닙니다. 내가 승진을 해서 나의 격에 맞는 차를 사려고 불필요하지만 오버해서 구입하는 경우가 있습니다. 보험쪽 영업을 하는 분들이 고객에게 자신을 어필하기 위해 대형차를 매입하는 경우도 많습니다. 보여지는 것을 중시하는 루키즘 때문에 구매를 하는 것입니다. 집같은 경우는 주거뿐 아니라 재테크 상품으로서도 관심을 갖습니다. 일전에 CF중에 내가 어떻게 지내는지를 차를 통해 보여 주었다는 내용을 보았습니다. 그럴 듯 하지만 그렇지 않습니다. 내실 없이 좋은 차만 타고 다니는 사람도 있습니다.

제일 잘 보여 줄 수 있는 것은 내가 어떤 부동산을 소유하고 있느냐가 가장 적확합니다. 더 이상 설명이 필요 없죠.

<주택의 불변의 특성들>

주택은 일반 소비재와 명확히 다른 면이 있습니다. 소비재와 다르고 소비재에 비해 월등한 강점들이 몇 가지 있습니다. 먼저는 고정성(固定性)입니다. 이동이 불가능합니다. 그 위치에 있는 것은 영원히 움직일 수 없습니다. 세계 3대 명품주거지를 들라고 한다면 뉴욕맨하튼, 파리5구역, 런던하이드파크등을 들겠습니다. 개인적인 판단입니다. 그냥 업무와 주거와 중심 성을 고려해서 뽑아 보았습니다. 이곳의 주택들은 시간이 지나서 노후될 지언정 위치는 바뀌지 않습니다. 우리나라로 치면 한강 옆의 아파트들은 시간이 지나도 명품입니다. 노후가 되든지 아니든지 말입니다. 고정성으로 인하여 좋은 입지들은 시간이 지날수록 더욱 확고한 위치를 점유하게 됩니다.

두 번째는 영구성(永久性)입니다. 주택이 헐어도 땅과 입지는 여전하다는 것입니다. 제1한강교를 건너면 동부이촌동 초입에 LG자이 대단지가 나옵니다. 과거 주공을 재건축한 것입니다. 원래 그 동네는 잘 사는 사람들이 살았습니다. 하지만 저층에 노후가 되었지요. 하지만 입지와 땅이 있으니 더 큰 부촌이 되었습니다. 용적률이 제한되고 더 이상 추가 개발이 불가한 마포의 소규모 한, 두동짜리 한강변 아파트도 리모델링만으로도 2배가 뛰더군요. 이것이 영구성의 힘입니다.

세 번째가 공급의 제한성입니다. 요즘 수도권외곽에 많은 주택들을 공급하고 있습니다. 하지만 서울시내 중심부에는 쉽게 공급을 늘리지를 못합니다. 이것저것 걸리는 것들이 많기 때문입니다. 재건축이나 재개발을 해보았자 2배 늘리면 많이 늘리는 것이지, 공산품처럼 10배 늘릴 수 없는 재화입니다.

<서민들 주택 재테크 공략법>

위의 이야기를 읽으면 돈 있는 한강변 사람들만 행복하고 서민들은 희망이 없는 것처럼 보일까봐 걱정이 됩니다. 단지 주택 불변의 특성들을 설명하고자 블루칩들에 대한 원리를 이야기 한 것입니다.

일반 서민들 역시 부동산을 통해 자아실현을 해야 하고 재테크를 해야 합니다. 그러기 위해서 위의 마인드를 읽히고 나의 재정 상태에 맞추어 재테크를 실천하면 됩니다.

사실 이 글을 읽으면서 나는 서민이라 생각할 분이 있을지 모릅니다. 하지만 엄밀히 따지면 이 사이트에서 정보를 뒤적이는 분들 역시 서민이라 말하기 힘듭니다. 진짜 생활이 힘든 서민들은 하루살이도 빠듯하여 부동산에 투자할 여력도 없기 때문입니다.

어제 밤에 TV에서 동행이라는 프로그램에서 억척스러운 영숙씨인가라는 프로를 보았습니다. 보면서 참 가슴이 아프더군요. 돈이 없어 수술도 못 받는 다리를 이끌고 4자녀를 키우기 위해 새벽부터 시장에 나가 이곳저곳 뛰어다니는 모습 말이죠. 요즘도 저렇게 사는 사람이 많다고 생각하니까 다시 낮은 마음을 가져야겠다는 생각을 했습니다. 12월에 있을 교회서 있는 쌀을 나눠주는 이웃돕기도 형식적으로만 하는 것이 아니라 직접 가서 대화라도 많이 하고 오려고 마음먹었습니다.

진짜 서민들은 월세시장과 전세시장에서 오가는 형편입니다. 작은 집이라도 융자받아 살 수 있는 것이 행복이고 괜찮은 형편임을 우리는 감사해야 할 것입니다.

그런 의미에서 우리 동호회에서 서민들은 작은 평수라도 내 집마련을 꿈꾸고 그것을 어떻게 저렴하게 매입해서 많은 수익을 남기는지를 종종 연구할 필요가 있다고 생각합니다.

그런 의미에서 저는 수도권 근처에 갈일이 있을 때마다 근처 부동산 상황들을 탐지하고 메모를 합니다. 최근에 갔던 데가 김포였습니다. 김포의 한 부동산에 붙은 매물 표를 열심히 메모를 하였습니다. 23평형이 1억 5천, 30평이 2억 3천, 42평이 3억 5천, 55평이 4억, 62평이 4억 2천이었습니다. 아마 서울안에 아파트 가지고 계신 분들이 보면 참 부담 없는 가격이라 생각될 것입니다. 서울 중심부에 20평대 아파트를 소유한 분들이 조금만 외곽에 나가도 40평대를 살 수 있으니 말이죠.

주택가격이 비싼 곳과 저렴한 곳은 특징이 하나 있습니다. 각 평형대별로 가격차가 크냐 작냐입니다. 즉 주택시장이 거품이 끼고 이미 수익의 정점이 다다른 곳은 평형별로 가격차가 큽니다. 특히 20평대와 30평대의 차이가 큽니다. 반면 아직 성장 기미가 있고, 수익의 가능성이 남아 있는 곳은 평형대별로 가격차이가 크지 않습니다. 김포에 갔더니 각 평형대가 몇 천이 차이가 나지 않았습니다.

저는 이럴 경우에는 조금 무리해서라도 더 큰형을 사라고 권하고 싶습니다. 사람들 욕구 안에는 더 넓은 주택으로 가고자 하는 마음이 있습니다.

최근 2년내에 2배가 더 오른 아파트들이 30평대 동대문쪽과 10평후반의 노원구 아파트인 것을 보았습니다. 특징이 30평대인데 일반 서울시내의 20평대 아파트가격보다 낮은 상태였습니다. 10평후반의 것은 재건축에 대한 기대 때문이었죠. 무엇이든 다소 평수의 규모가 있는데 가격이 낮다는 것은 저평가를 생각해 볼 만합니다.

지역이 이미 오를만큼 오른 지역에서는 작은 평수에서 큰 평수로 갈아타는 것이 불리합니다. 오히려 팔아서 더 확신이 오는 더 나은 호재의 구로 가는 것이 낫습니다. 반면 평수별로 가격차이가 별로 안나는 지역은 갈아타기 비용이 비교적 저렴하고 수익도 누릴 수 있기에 갈아탈 것도 추천해 봅니다.

인간은 똑같은 환경에서라면 쾌적성을 추구함을 잊어서는 안될 것입니다. 결국 지역이나 호재가 등장하면 자신의 아파트 단지의 평형별 가격차이가 크지 않다면 갈아타기를 시도하면 좋습니다. 호재로 인하여 전체 부동산이 성장하여 수익을 낼 것이고, 평형별 차이가 벌어져 일거양득이 될 것이기 때문입니다.

<친척에게 해 준 부동산 조언이 조금 미흡했던 사연하나>

제가 아는 친척 중에 아파트를 매입한다고 해서 제가 권면을 해 주었습니다. 30평대 로얄층과 40평대 1층이 같은 가격에 나온 것이었습니다. 당시 그 지역은 30평대 로얄층과 40평대 1층이 가격이 비슷했습니다. 그럴 바에는 빨리 매도될 수 있는 30평대 로얄층이 낫다고 판단했습니다. 친척은 30평대 로얄층을 구입하였습니다. 물론 입지와 조망은 그 단지에서 최고로 좋은 것이었습니다. 그런데 시간이 지나면서 그 지역이 좋아졌습니다. 9호선도 들어오고 값이 상승합니다. 결국 40평대 1층이 30평대 로얄층보다 훨씬 비싸지더군요. 당시 40평대 매도자는 과도한 대출로 자금 압박이 있는 상태를 제가 알았었는데 훨씬 싸게 매입할 수 있었는데 안타깝게 된 것입니다.

<과거 선례들>

과거 용인에 우후죽순으로 지었던 대형평수의 아파트들이 한때 골머리를 알았습니다. 가격도 말이 아니었죠. 하지만 시간이 지나서 대형평수가 주목이 될 때에 제값을 받았습니다. 분당 정자동의 톨게이트 옆의 주상복합도 몇 년 전에 가격이 심하게 내린 적이 있었습니다. 결국 다시 제값을 받게 돌아왔습니다.

과거 선례들을 볼 때에 조금 넓은 평수들은 결국 제값을 받는다는 교훈을 얻게 됩니다.

그렇게 보면 서민들이 내 집 마련을 하는 장소로 조금 주목을 덜 받지만 교통과 환경이 좋아지는 조금 넓은 평수를 시도하는 것도 나쁘지 않아 보입니다.

<결론>

요즘은 블루칩보다 일반 주변의 부동산시장이 더 유리한 장터이다. 개발호재와 변화가 있는 지역을 유심히 살피자! 블루칩만 고수하다 지금 장터를 놓칠 수도 있다. 지금 한 창 개발되는 지역 중에 평형별로 가격차가 별로 나지 않는 주택이 있다면 조금 큰 평수를 공략한다. 개발에 따라 전체 주택가격이 상승할 뿐 아니라 평형별 비교우위에서 다른 수익을 챙길 수 있다. 조금 더 투자하여 조망 권과 평형에 신경 쓰는 것이 시간이 갈수록 더 남는 장사일 것이다.

[펌]올린이 : 위행자