미국경제를 해부한다

주택모기지시장...낮은 금리로 회생할 것인가?

2009-04-12T11:28:48Z

미경기침체...희망이 보이나?

2009-04-12T11:27:02Z

美주택시장동향...계속되는 주택가격하락세

2009-04-12T11:25:24Z

주간경제동향분석

2009-04-12T11:23:37Z

RHA 재융자프로그램, 본격적으로 시작되다

2009-04-12T08:20:22Z

연방정부의 모기지구제조치(Making Home Affordable)의 일환으로 시행되는 재융자프로그램(Refinance Home Affordable)이 본격적으로 시작되었다. 이에 따라 융자비율(주택가격대비 모기지부채비율)이 80%를 초과하는 사람들이라 할지라도 해당 프로그램을 이용할 경우 재융자를 통하여 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있게 되었다.

RHA프로그램의 기본요건은 다음과 같다.

1) 페니매 또는 플레디맥이 소유 또는 보증한 모기지
2) 융자비율 105%까지 재융자 가능
3) 모기지상환, 현재 연체되지 않아야 함

해당 재융자프로그램은 재융자를 통하여 낮은 이자율의 혜택을 받고 싶더라도 그동안 주택가격의 하락으로 인하여 융자비율이 80%를 초과하게 된 상황에서 매우 까다로워진 융자조건으로 인하여 재융자를 받을 수 없었던 사람들로써는 최고의 혜택을 누릴 수 있는 기회로 작용할 수 있다.

>> 관련리포트:

Fannie Mae: RHA재융자수수료 적용기준

tag : 재융자

채권시장의 대반란

2009-03-27T07:46:45Z

수요일 채권시장은 일종의 반란사태가 벌어졌다. 이때문에 뉴욕증시도 가파른 상승세를 보이다가 막판에 하락반전세를 보이고 말았다.

영국에서는 25억5,000만달러규모의 40년만기 국채판매가 실시되었으나 투자자들이 충분히 나타나지 않아 경매자체가 무의로 끝났고 미국에서도 340억달러규모의 5년만기채권 경매가 상대적으로 적은 투자수요로 인하여 수익율은 당초 예상보다 높은 1.85%를 기록하였다.

이와 같은 상황은 매우 의미심장한 메세지를 전해주고 있다. 미국이나 영국등 모든 나라들이 경기침체를 해결키 위한 자금을 차입(Borrowing)에 의존하고 있는데 이는 결국 이들 국가들의 경기부양플랜자체가 투자자들이 정부채권을 계속 매입할 것이냐의 여부에 달려 있다는 사실을 말해준다.

설령 영국과 미국의 중앙은행이 국채를 매입하겠다고 나선다하더라도 채권시장을 좌지우지하고 장기이자율의 향방을 결정짓는 것은 정부가 아니라 투자자들이란 사실을 오늘 채권시장의 움직임을 통하여 확실하게 알려주는 것이 아닐까?

영국의 경우 오늘 국채경매애 대한 주문은 93%에 지나지 않았다고 하는데 이처럼 채권매입수요가 부족하여 국채판매가 실패한 것은 거의 7년만에 처음 나타나는 현상이라고 한다. 이는 어찌보면 투자자들이 정부에게 보내는 일종의 경고라고 할 수 있다. 즉 투자자들이 언제라도 마음만 먹을 경우 채권발행자체를 무위로 끝나도록 만들 수 있다는 사실을 행동으로 나타내준 것이다.

미국의 경우 5년만기채권판매는 340억 채권발행에 690억달러정도의 투자수요가 있었다고 하니 영국과 같은 상황은 아니라고 할 수 잇다. 그러나 투자자들이 예상보다 높은 수익율을 요구하였다는 사실은 국채시장을 흔들어놓기에 충분한 사건이었다.

이와 같은 분위기속에서 10년만기 국채수익율은 화요일 2.65%에서 2.76%로 급등하였다. 美연방은행이 일주일전에 약속대로 오늘 국채를 매입하기 시작하였음에도 불구하고 이처럼 수익율이 급등하였다는 것은 한때 204포인트까지 급등하였던 다우존스지수가 장마감을 불과 45분 남겨놓고 폭락세를 기록한 이유를 잘 설명해주고 있다.

>> 관련리포트:

tag : 채권, 경매, 국채매각

모기지재융자의 4단계

2009-03-27T07:43:17Z

모기지이자율의 하락에 따라 재융자를 할 수만 있다면 적지 않은 금융비용을 절약할 수 있게 되었다. 그러나 막상 재융자를 생각하여도 어디에서 시작할지 막막하다는 생각이 들기도 한다. 이러한 경우 다음과 같은 모기지재융자의 4가지 단계를 차근차근 밟아 나가면 될 것으로 판단된다.

1. 재융자를 통하여 얼마나 절약할 수 있는지 확인하라.

우선 모기지재융자를 통하여 어느정도의 금액을 절약할 수 있는지 확인하여 재융자의 실익을 따져 보아야 할 것이다. 이경우 우선되는 것은 자신에게 적용되는 이자율일 것이다. 현재 30년고정모기지의 경우 이자율은 5.125%를 유지하고 있다. 그러나 이는 신용점수가 740점이 넘고 융자비율(주택가격대비 모기지부채비율)이 80%이내인 경우로 제한되며 만일 신용점수가 이보다 낮은 경우 내게 적용되는 이자율은 높아질 수 있다.

만일 모기지융자금액이 40만달러이고 종전에 얻은 모기지이자율이 6.75%라고 할 경우 재융자를 통하여 얻을 수 있는 이자율이 5.250%라고 한다면 이에 따라 매월 절약할 수 있는 금액은 다음과 같다.

월페이먼트 @ 6.750%: $2,594.39
월페이먼트 @ 5.250%: $2,208.81
월절약금액: $385.58 (연 $4,626.96 Wow!)

2. 융자승인을 받을 수 있는 여건을 갖추고 있는가?

재융자승인을 받을 수 있는지의 여부를 확인하려면 다음과 같은 사항이 파악되어야 한다.

모기지부채금액이 얼마나 되는가?
현재 소유하고 있는 주택의 시세는 어느정도인가?
부채비율은 어느정도인가?

모기지금액이 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥의 융자한도($417,000 또는 주택가격이 높은 일부지역의 경우 $729,750)을 초과하는 경우 이는 점보모기지에 해당되어 재융자를 하더라도 상대적으로 높은 이자율이 적용되며 이에 따라 모기지재융자의 실익이 없게 될 수도 있다.

융자비율의 경우 일반적으로 80%로 제한되어 있는데 자신의 융자비율이 어느정도인지를 확인하려면 질로우닷컴(Zillow.com)과 같은 웹사이트를 통하여 자신이 소유한 주택시세가 어느정도인 파악한 후 모기지금액을 주택시세로 나누면 된다(모기지금액/주택시세).

만일 주택가격보다 모기지부채가 지나치게 많거나 신용점수가 700점이하일 경우에는 재융자의 실익이 없다고 생각하면 된다. 자신의 신용상태를 확인하려면 www.annualcreditreport.com을 이용하면 된다.

부채비율이란 월소득(세전)대비 주택비용(모기지원리금+부동산세+주택보험료등) 및 기타 부채상환액의 비율을 말한다. 이는 소위 상환여력을 판단하는 것으로써 일반적으로 부채비율은 약 45%이하이어야 한다.

예를 들어 월소득이 $10,000달러인데 주택비용으로 $3,000달러가 소요되고 자동차리스 $300달러, 월카드상환액이 $250달러인 경우 총 부채상환액은 $3,550달러이며 이에 따라 부채비율은 35.50%($3,550/$10,000)이 된다. 만일 부채비율이 지나치게 높은 경우 재융자를 얻기 어렵다고 생각하면 된다. 또한 소득을 검증할 수 없을 경우 재융자를 할 수 있다고 하더라도 이자율이 8%를 상회하고 융자비율도 65%이내로 제한하는 등 상대적으로 여러가지 제약요건이 뒤따르게 된다.

3. 어떠한 서류들이 요구되나?

재융자를 할 경우 다음과 같은 서류가 요구된다.

소득검증서류 -- W-2와 1개월분 월급명세서(pay stubs(봉급생활자), 세금보고서(자영업자)
자산검증서류 -- Bank statement(2개월), 기타 자산명세서

4. 모기지재융자에 소요되는 비용은 어느정도인가?

모기지재융자는 새로운 모기지를 얻은 것이다. 따라서 클로징비용이 수반된다. 융자에 관련된 직접비용은 융자신청관련수수료($1,000), 감정료($300-$400), 신용조사료($20)등 약 1,400달러정도가 소요되며 타이틀보험 및 클로징비용은 융자금액에 따라 다를 수 있으나 융자금액이 40만달러인 경우 약 $1,700달러가 소요된다.

이처럼 약 $3,100달러정도의 직접비용이 소요될 경우 재융자를 통하여 월 $385.58이 절약된다면 재융자관련비용이 상쇄되는 기간은 약 8개월정도가 된다는 점을 고려하여 재융자의 실익을 따져볼 수 있을 것이다.

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tag : 이자율, 모기지재융자

모기지이자율 4%시대?

2009-03-24T10:18:30Z

2008년 총주택모기지의 평균이자율은 약 6.5%수준이라고 한다. 만일 이번 연준의 모기지채권 및 국채매입조치로 모기지이자율이 4.5%정도로 하락하고 모든 주택소유자들이 재융자를 한다고 가정할 경우 이에 따라 매년 절약되는 금융비용은 2,000억달러에 달하게 될 것이라는 전망이 나왔다.

미상무부 경제분석국(Bureau of Economic Analysis)에 따르면2008년중 실질모기지이자율은 6.235%로 나타나고 있는데 만일 연방은행의 조치에 따라 모든 모기지의 이자율이 4.5%로 하락하게 될 경우 연 1,900억달러의 경기부양효과가 나타나게 된다. 물론 모든 주택소유자들이 4.5%의 모기지이자율로 재융자할 수 있는 것은 아니지만 절반의 효과만 나타내더라도 상당한 여파가 있을 것으로 보인다.

최근 모기지이자율이 하향안정화현상을 나타내면서 모기지융자신청은 다시 증가세를 나타내고 있다. 페니매의 경우 지난 2월중 모기지재융자는 410억달러로 늘어난 것으로 나타나고 있는데 이는 지난 1월에 비하여 무려 3배나 증가한 것이다.

파인리지리포트에서도 지적하였듯이 모기지뱅커협회에 따르면 지난주 모기지신청은 전주에 비하여 11.3%가 증가하였고 이중 2/3는 모기지재융자를 신청하는 사람들이었다고 한다.

이는 또다시 모기지재융자의 붐(Boom)이 일어날 조짐을 말해주고 있다.

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