seoulotus

전문가도 햇갈리는 상가 상식

2009-11-06T12:50:51Z

2009년도를 두달 남짓 남겨논 이 시점에서 각종 언론에서는 내년도 부동산 관련 여러 전망들이 나오고 있다. 특히 대표적인 수익형 상품인 상가에 대해서는 경기침체로 그다지 좋은 전망은 나오지 않고 있다. 하지만 상가시장에 부정적인 요소만 존재하는 것은 아니다. 금리인하에 대한 기대감과 마지막 황금 노선으로 불리 우는 9호선 1단계 개통과 판교‧송도‧용산‧뚝섬 등 상가 분양 본격개시 등으로 반전의 기회는 있다.

사업자의 경우…상가 분양 시 추가 등록해야

지부가가치세는 사업장별로 사업자등록을 하고 사업장별로 신고 및 납부를 원칙으로 하고 있다. 하지만 사업장이 시군구별로 각각 있다면 최초 사업장에서 임대사업자 등록을 했다고 할지라도 타 시군구에서 상가분양 시 납부한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우 최초 사업자를 등록한 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다.

물론 예외도 있다. 복합 건물 내의 상가를 층별 또는 동일 층으로 2개 이상을 분양받아 부동산임대업 또는 판매업을 영위하는 경우 상가 호수별로 사업자 등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 이 경우 분양받은 2개 이상의 상가가 바로 인접하고 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있을 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록이 가능하다.

테마상가는 상가임대차 보호 대상에서 제외

주택에 주택임대차보호법이 있다면 상가에는 상가임대차보호법이 있다. 두 법률은 대상만 다를 뿐 취지는 대등소위하다.

상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정된 뒤, 2008년까지 3차례 개정되었다. 그러나 임대조건상 상가임대차보호법에 대상이 될 것 같은 동대문이나 명동 등 주요 상권에 포진해 있는 테마상가나 대형 상가 등은 상가임대차보호법 적용대상에서 제외된다.

상가임대차보호법이 적용되기 전에는 건물주가 부도를 내면 그곳에서 장사를 하던 상인들은 보증금조차 받지 못한 채 쫓겨나는 경우가 비일비재했다. 하지만 상가임대차보호법이 시행되면 부도로 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 최소한의 보증금은 변제받을 수 있는 근거가 마련이 되었다.

이를 ‘최우선 변제권’이라고 하는데, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 다른 어떤 사람보다도 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 변제받을 수 있는 금액은 건물 경매가액의 3분의 1범위 안에서 가능하며, 해당지역의 경제여건이나 보증금, 차임 등을 고려해 최종 결정하게 된다.

또한 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권 등기를 해놓지 않은 상인은 한 푼도 건질 수 없어 더욱 피해가 컸다. 그러나 앞으로는 등기가 없는 경우에도 사업자등록신청을 해서 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 최우선 변제권에 해당되어 보호를 받을 수 있다.

그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체, 백화점‧쇼핑몰과 같은 대형 상가, 유흥주점 등의 임차인은 법적 보호대상에서 제외되며 보증금을 제외한 권리금과 시설비에 대해서는 돌려받을 수 없다. 따라서 상가전문가들은 이 법안의 적용이 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 등 대형 상가, 유흥주점 등의 임차인들은 법적 보호대상에서 제외되고 사실상 영세상인과 같이 보호받아야 할 영세 소형건물에만 국한 것도 큰 문제점으로 지적되고 있다.

상가분양권도 양도소득세 대상

아파트에는 분양권이란 용어가 자연스럽지만 상가는 분양권이란 용어가 웬지 낯설다. 상가나 오피스텔의 경우 특별한 경우가 아니면 아파트와 달리 전매 제한을 받지 않는다. 그래서 이때 양도를 하면 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 착각하기 쉽다.

상가의 경우도 소유권이 확실히 이전되기 전에 상태를 보통 분양권으로 본다. 따라서 보유기간에 따라 세율이 달라진다. 1년 미만의 경우는 50%, 1년 이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상은 소득세법 개정에 따라 6~35%로 적용된다.

이처럼 분양받은 상가를 소유권이 이전되기 전에 양도하면 분양권 양도로 소유권이 이전되어 양도하는 경우에는 상가 양도로 보면 된다. 결국 양도 시 고려해야 할 세금은 양도소득세와 부가가치세인 셈이다.

포괄양도 시…부가가치세 납부해야

‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.

즉, 사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것으로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계는 것을 말한다.

‘사업의 양도’는 부가가치세법상 ‘재화의 공급’에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다.

이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다. 단, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하고 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우, 거래 징수한 세액을 신고 납부한 경우는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수하는 것이 원칙이다.

신탁사 있어도 상가분양 시, 안전장치 미흡

최근 상가를 사전에 분양하고자 하는 경우 일정 규모의 상가는 건축물 등 분양에 관한 법률에 따라 신탁사를 선정하게 되지만 이 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다.

대부분의 신탁사업은 분양회사 측에서 분양대금을 다른 곳에 유용하는 것을 감시하는 자금관리역할 정도만 하는 것이 일반적이어서, 신탁회사가 개입되었다고 하더라도 상가를 약속대로 완공할 수 있는 것으로 확신할 수는 없다. 따라서 일정한 공동주택과 같이 공적인 기관에서 보증을 의무화하지 않는 한, 제대로 분양받을 수 있을지 여부는 미지수이며 그로 인한 불이익은 고스란히 수분양자들에게 돌아오게 된다.

상가 개발비의 부가가치세는 모두 11%

상가투자 경험이 있는 투자자라도 상가 개발비란 용어를 잘 모르는 경우가 많다. 개발비는 일반적인 단지 내 상가나 근린상가에서는 볼 수 없는 비용으로 테마상가의 경우 상권이 활성화되기까지 상권의 광고 및 홍보비, 마케팅 비용 등이 소요되는데 이를 가리켜 상가 개발비라 부른다. 즉, 상가 홍보비를 일컫는 말이다. 이는 대부분 테마상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 분양주에게 별도로 받고 있다.

분양업체가 상가 수분양자로부터 상가개점 전 상가활성화를 위한 개발비를 받고 용역을 공급하는 경우 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되고, 사업자는 상가 분양계약자들에 대해 각각 세금계산서를 교부해야 하며, 이 때 용역의 공급 시기는 상가활성화를 위한 용역이 공급이 완료된 때로 본다. 단, 공급시기 이전에 세금계산서를 교부하는 경우, 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 용역의 공급시기로 본다. 따라서 개발비 10%와 부가세의 10%를 더한 총 11%를 부담하게 되는 것이다.

엉뚱 전문가의 말씀

2009-11-06T12:48:56Z

**지역별로 개발예정지나 예상되는 지역의"쪼개지 않은 원 다세대"가 대지" 7평"( 건물 13평형)을 기준으로 해서 팔리는 가격을 보면,

*성수동이 평당 8천만원 전후,

*왕십리는 평당 4천만원 전후,

*송파신도시 평당    5~ 6천만원선
*합정동이 평당    3천5백만원 이상.
*망원동이 평당    3천만원정도,
*자양동이 평당    4천만원정도(해피데이쪽)반대쪽은 3천만원전후.
*노유동이 평당 4천만원 아래,
*후암동이 평당    4천백만원이상(갈월동쪽만).남산 언덕쪽은 3천3백정도,
*해방촌이 평당 3천8백만원정도.
*한남동이 평당    6천만원 정도,
*원효로가 평당    5천만원 전후,
*서계동이 평당    5천만원 정도,
*한강로2가 평당 7~8천만원 정도(근생 말고),
*갈월동이 평당 4천만원 이상,
*화곡동이 평당 2천6백만원 정도,
*사당동이 평당 3천만원 정도.
*미아리는 평당 2천5백만원 정도.
*정릉은 평당 2천3백만원정도.
*면목동은 평당 2천1백만원 정도.
*장위동은 평당 3천5백만원 전후,
*아현동은 평당    4천만원 전후,
*용답동,장충동, 신당동,전농동은 평당 3천만원 전후,방배동(이수 중학교 근처)은 4천만원
그러므로 향후발전성, 개발 호재 ,인근 아파트 시세등을 종합하여 전문가의 자문과 정보를 충실히 쌓고,
또,각자 재무건전성에 맞게 그리고 그지역에서 제일 싼물권을 찾으신다면 백전백승.

엉뚱전문가가 직접 목격한 1994년도부터 지금까지 돈맥흐름도

행당,금호동<옥수,한남<마포 도원<길음,월곡<성수,노유,자양<용산2가,갈월,이태원,후암<청파,용문,서계<한강로2가,원효,방배<아현,합정,망원,화곡< 면목,용답,화양,전농,신당,노원,의정부 등으로 점점 싼곳이나 저평가 되어있는쪽으로 흐르다가 다시 한강 르네상스 프로젝트의 일환으로 공공성회복 명분하에 한강변 전략정비구역 지정으로 다시 한남,성수가 최고조로 하늘을 찌르고 있고 그 여파로 옥수와 금호 왕십리로 헤택을 보고 있는것 같습니다.강남은 재건축을 중심으로 최고로 달아 올라 언제 미국발 금융위기가 있었는지 아이러니할 정도이며 예전과같은 도미노식 상승국면은 앞으로는 쉽지 않을것으로 봅니다.물론 묻지마 투자나 이유없는 상승은 땅속에 이제 묻으셔야...

내장산

2009-11-05T11:34:50Z

*** 내장산 단풍 절정 ***

밑반찬으로 최고~ 소고기 고추장볶음

2009-11-03T23:23:08Z

냉장고에 밑반찬 몇 가지 만들어놓고나면
마음이 편안해지지요.
반찬이 없을 때, 국 한 가지만 끓여서
밑반찬으로 뚝딱~ 끼니를 해결하면 되니까요.

소고기 고추장볶음을 만들었습니다..
요거 밥도둑이에요..
따뜻한 밥에 고추장볶음 한 큰술 얹어
스삭스삭 비빈 후, 김에 싸서 드셔보세요.
온 세상이 안부러우실겁니다..

지글지글 스테이크가 아니더라도...
화려한 식탁의 만찬이 아니더라도..
고추장볶음과 밥.. 딱 두가지만 있으면
성찬이 따로 없습니당~ ㅎㅎ
김치.. 된장찌개..김치찌개.. 고추장볶음이 있는
우리나라에서 태어난 걸.. 행운이라는 생각을 가끔 해봐요.

맛난 음식이 주는 기쁨은 어쩌면 원초적인 본능일 수도 있지만..
환상적인 맛의 궁합은 예술의 경지라고 생각하고 싶습니다.
그저 아무거나 먹고 배만 채우는 동물들과는 달리
인간만이 맛의 문화를 창조하며 살아갑니다.^^

재료

소고기 다짐육 200g, 고추장 2컵, 다진 마늘 1큰술, 설탕 0.5큰술
식용유 1큰술, 올리고당(또는 물엿) 1/2컵, 참기름 0.5큰술, 통깨 약간

소고기 밑간

진간장 2큰술, 설탕 1큰술, 생강맛술 2큰술, 후춧가루 약간

소고기는 키친타올 올려놓고 지그시 눌러가며
핏물을 빼주세요. 이렇게 해야 잡내가 안납니다.

소고기 다짐육 200g에 아래 분량의 밑간을 해줍니다.
( 진간장 2큰술, 설탕 1큰술, 생강맛술 2큰술, 후춧가루 약간 )
밑간한 소고기를 조물조물 잘 버무려서~~

팬에 식용유를 두르고 다진 마늘을 볶다가..
양념한 소고기를 넣고 달달 볶아줍니다.

소고기를 볶을 때 젓기만하면 덩어리 째 그대로 있어요.
고기가 작은 알갱이로 분리되도록.. 볶으면서 주걱을 세워 위에서 팍팍 눌러줍니다.

여기에 분량의 고추장과 물엿을 넣어줍니다.
다 볶고나서 맛보신 후.. 약간 달달한 걸 원하시면
설탕을 약간 추가하시면 됩니다. 저는 설탕 0.5큰술을 넣었어요.

저어가며 약 8분 정도 끓이면..
처음에는 흥건하던 액체상태가 점점 졸여지면서 바특해집니다.

어느 정도 부드러울 때 불을 끄고.. 깨소금과 참기름으로 마무리합니다.
그릇에 담아 식히면 비벼먹기 좋은 상태로 조금 더 굳습니다.

볶는 동안 따뜻한 상태에서는 걸쭉해보이지만..
나중에는 식고나서는...조금 더 굳어지니까 처음부터 너무 오래 볶으면
나중에 먹을 때.. 퍽퍽한 느낌이 들어요.. 적당할 때 불을 꺼주세요.

마늘향을 낸 식용유에 양념한 소고기를 함께 볶은 고추장은..
훌륭한 밑반찬입니다. 밥에 스삭스삭 비벼보세용~~

생고추장은 칼칼하고 매운 맛이 강하지만..
마늘과 함께 볶아놓은 고추장은.. 구수합니다.

이 고추장을 비빔밥에 올리는 소스로 활용해도 좋아요.

이렇게 글락스락에 담아 냉장고에 보관해두었다가..
조금씩 꺼내서 드시면 됩니다. 도시락반찬으로도 좋아요.^^
아들에게 보내려고 볶아놓았는데~ 딸내미가 먹어보고 너무 맛나다고 하네요.^^

호두멸치볶음

2009-11-03T22:56:47Z

63클래스/쿡스 2009/11/03 09:41

안녕하세요~~~ 쇼타입니다..^^
벌써 겨울인가 싶을정도로.날씨가 꽤 추워졌어여.
확실히 수능이 다가와서 그런가요??? 그래서 준비했습니다.ㅎㅎ
수험생을 위한 밑반찬..입니다.

오래 두고 먹을수 있는 밑반찬으로 빠질수 없는 멸치볶음.
제겐 추억의 밑반찬이네요.
학교 다닐때 어머니께서 도시락 반찬으로 거의 매일 싸주셔서 여지것 뼈가 부러진적이 없습니다.
우리집 도시락 고정반찬은 멸치볶음,김치볶음,장조림, 밥위에 올린 계란후라이,
그땐 정말 줄줄이햄이나 소세지 싸온 친구들이 얼마나 부러웠던지...학창시절이 생각나네요.
전 칼슘의왕 멸치에다가 양질의 단백질과 비타민B1으로 노화방지,변비,기침,불안초조를 억제하고 집중력을 길러준다는 호두를 넣고 멸치볶음을 만들어 보겠습니다.
요즘 수험생들에게 필요한 밑반찬인거 같네요.

재료:깐호두,잔멸치,매운고추,찐마늘 양념:진간장,설탕,물엿약간.

조리법:
①펜에 식용류를 두르고 달구고 찐마늘을 살짝 볶아주세요.
②호두와 매운고추를 넣고 살짝 볶아 줍니다.
③다음 멸치를 넣고 은은한 불에 볶아주세요.
④어느정도 바삭하게 멸치가 볶아지면 간장과 설탕을 넣고 간을 맞춥니다.
⑤약한불에 볶으면서 싱거우면 간장을 덜달다 싶으시면 설탕을 넣으시고 물엿을 조금 넣으셔서 마무리합니다(POINT:물엿을 넣으실때 너무 많이 넣으시면 멸치강정되니까 조금만 넣어 주세요)
⑥호두멸치볶음완성!

만들기 쉽죠?
멸치로 아이들 뼈가 튼튼해서 좋고 호두로 아이들 집중력을 항상 시킨다니
이게 바로 일석이조 밑반찬 아닐까요?
울아들 민석군때문에 우리집에선 절대(never) 빠지지 않는 밑반찬이랍니다^^
수능시험이 얼마 안남았네요!
공부하는 수험생이나 그 가족들이나 모두 힘드실텐데 약간이나마 도움이 됐으면 좋겠네요.
이상,전국 수험생들에게 시험 잘~보라고 기도 드리고 있는 63상쾌공감 건강도우미 쇼타였습니다.

이용수(쑈타):
대한민국을 대표하는 63빌딩! 일식당 와꼬 조리사 이용수입니다. 미스터 초밥왕의 주인공 쇼타 처럼 요리에 대한 열정과 마음가짐으로 일식 최고의 요리사를 꿈꾸는1人이랍니다. 그리고 한 아이의 아빠로 집에서 손쉽고 맛있게 만들 수 있는 요리를 아이와 함께 cooking class하고 있답니다. 제철 요리는 물론 아이들 영양 간식까지!? 요리 비법 및 노하우를 공개하겠습니다.

미국투자 시 생각해 봐야 할 몇가지

2009-10-28T18:00:35Z

본국인들의 미국 투자가 늘어나고 있다는 소식이다. 그러나 물설고 낯선 외국에 투자하는 것인만큼 투자하기 전 여러가지를 살펴 볼 필요가 있다. 그래야 나중에 후회하지 않는다.

성공적인 투자사례로 기록되려면 수익성이 좋은 물건을 싸게 살 수 있어야 한다. 그러나 좋은 물건을 싸게 산다는 것은 말처럼 쉽지는 않다. 정보 유통이 자유로운 미국에서는 더욱 그렇다.

그러나 정보를 제대로 입수하지 못한다면 바가지를 쓰는 것도 가능한 일이다. 한국에서 온 투자가들은 현지 사정에 어두울 수 밖에 없다. 그래서 바가지를 씌우려고 드는 경우도 없다고는 할 수 없다. 따라서 어떻게 해서든 현지의 투자정보나 실상을 파악하는 일에 소홀히 해서는 안된다.

부동산이나 사업체 구입은 대부분 부동산 중개인을 통하는 것이 관행이다. 그런데 이 분들에게만 의존해서 투자를 결정하는 것에는 여러가지 함정이 있음에 주의할 필요가 있다.

이 말은 중개인들이 기본적으로 나쁜 사람들이라는 얘기는 절대 아니다. 다만 중개인들은 거래 시 셀러의 입장을 대변하고, 수입이 거래성사 여부에 달려있기 때문에 바이어 입장을 챙겨주지 못할 가능성이 높음을 지적하는 것일 뿐이다.

부동산 수수료는 명목상으로는 셀러가 부담하는 것이 미국 관행이다. 바이어는 ‘바이어 에이전트’ 계약을 맺지 않는 한 표면적으로는 부동산이나 사업체를 구입할 때 수수료를 내지 않는 것처럼 보인다.

그러나 잠깐만 생각해 보면 이게 허구라는 것은 금방 짐작할 수 있다. 셀러는 바이어한테 돈을 받은 후 그 중 일부를 중개인에게 수고비로 띄어주는 것이니까 결국 수수료는 바이어가 지불하는 것으로 봐야 마땅하다.

그래서 부동산거래 시 수수료가 적정하게 맺어졌는가도 반드시 살펴봐야 할 부분이다. 커미션을 물어보면 그건 셀러부담이니까 알 필요가 없지 않냐고 대답하는 중개인도 있는데 그런 중개인이라면 피하는 게 상책이다.

특히 한인 부동산 중개인들이 요구하는 거래 수수료가 미국 관행보다 배 이상이라는 점에서 이 문제는 반드시 집고 넘어갈 필요가 있다.

미국의 관행은 거래가격이 100만불 또는 200만불 이하일 때는 5퍼센트의 수수료를 부과하고 가격이 많아지면 수수료가 떨어진다. 그래서 평균 3퍼센트에서 3.5퍼센트가 일반적이다. 레만 공식 (Lehman Formula)라는 것을 적용하면 그렇다. 그런데 한인 중개인들은 거래가액의 10퍼센트를 공공연하게 요구하고 있다.

셀러도 역시 자기가 살 때 치룬 값보다는 한 푼이라도 더 받고 싶어한다. 그런데10퍼센트 구전을 중개인한테 줘야 하니까 산 값에다 구전만큼 더 얹어 팔아야 본전을 건질 수 있다. 이런 식으로 거래가 될 때마다 값이 최소한 10퍼센트씩 오른다면 나중에 막차를 타는 사람이 나오게 되는 것은 당연한 일이다.

그래서 커미션을 얼마나 받기로 했는지도 살펴 볼 필요가 생긴다. 커미션에 거품이 끼어있다면 당연히 거래가격을 깎야야 하기 때문이다.

http://blog.daum.net/hcparkcpa/9339477

중개인들의 커미션은 법으로 정해진 것이 아니라는 점도 기억해 둬야 할 점이다. 셀러와 중개인 사이의 계약관계에 의해서 정해졌을 뿐 법과는 아무 관련이 없다. 따라서 10퍼센트를 반드시 줘야 하는 것은 아니다. 10퍼센트라는 높은 커미션을 주고서라도 팔아야겠다는 셀러라면 뭔가 살펴봐야 할 문제를 숨기고 있는지도 모른다.

미국 현지인들은 그래서 이런 거래를 할 때 중개인에게 모든 것을 맡기는 법은 없다. 반드시 변호사나 회계사를 고용해서 살펴봐야 할 점들을 모두 짚어 본다. 변호사나 회계사들의 임무는 거래가 고객에게 유리한가 아닌가를 살피는 것이기 때문에 이들을 잘 이용하면 손해 가능성을 대폭 줄일 수 있다.

그러나 어떤 중개인들은 바이어가 변호사나 회계사를 만나는 것에 극도의 거부감을 보인다. 하나하나 짚고 들면 거래가 이루어지기 힘들다고 생각하기 때문이다. 자기들 수입이 거래 성사 여부에 달려있으니까 한편으로는 이해도 되지만 고객을 위한 자세라고는 하기 힘들다.

해외 사정에 어두울 수 밖에 없는 본국 투자가들에게는 그래서 현지의 변호사나 회계사의 도움을 받는 것은 필수라고 할 수 있다.

‘피는 물보다 진하다’는 관념이 강하게 작용하는 우리 인간관계에서 전문인들에게 일을 살펴봐 달라고 맡기기 보다는 친지나 친척에 의존하는 경우가 많은데 그 분들이 시간적으로 여유가 있거나 또는 전문지식을 언제나 갖추고 있는 것은 아니라는 점도 기억해 두는 것이 좋겠다.

유전자

2009-10-25T20:51:11Z