건설산업전략연구소

2009년 3/4 분기 주택 구매 지수

2009-11-14T10:43:22Z

1. 주택 구매 지수 개요

- 주택 구매 능력은 소득의 범위 내에서 주택을 구매할 수 있는 능력을 의미하며, 소득이 높을수록 주택 구매 능력이 커지고 주택담보대출 금리가 높아질수록 주택구매 능력이 약화됨

- 주택담보대출을 받은 경우에 매월 상환하는 금액은 주택 가격에 담보 대출 비율을 곱한 담보대출 금액에 이자를 적용한 액수임

․담보대출 이자의 변동에 따라 주택담보대출 상환액이 달라짐

․주택 담보 대출 비율(LTV)은 시기와 지역에 따라 달라졌으나 대략 60% 내외였음

- 평균적인 가구가 조세 및 공과금을 제외한 가처분 소득 내에서 25% 정도의 주택 담보대출 이자의 부담으로 무리 없이 매입할 수 있는 주택임

- 주택 구매력 지수는 가구가 소득 범위 내에서 평균 가격의 주택을 구입할 수 있을 경우를 100으로 봄

■ CISR 주택 구매 지수 = (평균 주택 구매 능력/평균 주택 가격)×100

* 평균 주택 구매 능력은 소득, 담보대출 금리, 주택 가격, 담보대출

비율로 결정됨

2. 분기별 주택 구매 지수 변화 추이

- 전가구 기준으로 주택 구매 능력이 평균 주택 가격에 미치는가를 살펴보는 주택 구매 지수는 2004년 2/4분기에 100을 보인 이후에 3/4분기에 110 그리고 2005년 2/4분기에 121로 최고조를 보임

- 이후 점차 하락하여 2007년 1/4분기에 100을 기록하고 2008년 1/4분기에 92, 2008년 4/4분기에 83까지 하락하였음

․주택 구매 지수가 하락하였다는 것은 주택 가격에 대비해 주택 구입 능력이 그만큼 하락하였다는 것을 의미함

- 2009년 1/4분기에 가처분 소득(명목)이 2008년 4/4 분기에 비해 1.3%가 증가한 데에 비해서 주택담보대출 금리가 5.48%로 낮아져 2008년 4/4분기 CISR 주택 구매 지수 83에서 2009년 1/4분기 지수는 107로 큰 폭으로 상승했음

․전국 평균 주택 가격은 2008년 4/4분기에 비해서 2009년 1/4분기에는 1.62%가 하락

- 2009년 2/4 분기에는 가처분 소득(명목)이 2009년 1/4 분기에 비하여 4.35%가 감소하였으나, 주택담보대출 금리도 5.27%로 낮아지고 주택 가격이 분기 평균 기준으로 0.19% 상승하여 2009년 2/4분기 CISR 주택 구매 지수는 1/4분기와 거의 같은 107을 기록함

- 2009년 3/4 분기에는 가처분 소득(명목)이 2009년 2/4 분기에 비하여 4.77%가 증가하였으나, 주택담보대출 금리가 5.5%로 높아지고 분기 평균 주택 가격도 1.28%가 상승해 2009년 3/4 분기 CISR 주택 구매 지수는 106으로 낮아졌음

2009년 2/4분기 CISR 주택구매지수 추정

2009-09-04T11:25:37Z

1. 주택 구매 지수 개요

- 주택담보대출을 받은 경우에 매월 상환하는 금액은 주택 가격에 담보 대출 비율을 곱한 담보대출 금액에 이자를 적용한 액수임

․담보대출 이자의 변동에 따라 주택담보대출 상환액이 달라짐

․주택 담보 대출 비율(LTV)은 시기와 지역에 따라 달라졌으나 대략 60% 내외였음

- 평균적인 가구가 조세 및 공과금을 제외한 가처분 소득 내에서 25% 정도의 주택 담보대출 이자의 부담으로 무리 없이 매입할 수 있는 주택임

- 주택 구매력 지수는 가구가 소득 범위 내에서 평균 가격의 주택을 구입할 수 있을 경우를 100으로 봄

■ CISR 주택 구매 지수 = (평균 주택 구매 능력/평균 주택 가격)×100

* 평균 주택 구매 능력은 소득, 담보대출 금리, 주택 가격, 담보대출

비율로 결정됨

2. 분기별 주택 구매 지수 변화 추이

- 이후 점차 하락하여 2007년 1/4분기에 100을 기록하고 2008년 1/4분기에 92, 2008년 4/4분기에 83까지 하락하였음

․주택 구매 지수가 하락하였다는 것은 주택 가격에 대비해 주택 구입 능력이 그만큼 하락하였다는 것을 의미함

- 2009년 1/4분기에 가처분 소득이 2008년 4/4 분기에 비해 1.3%가 증가한 데에 비해서 주택담보대출 금리가 5.48%로 낮아져 2008년 4/4분기 CISR 주택 구매 지수 83에서 2009년 1/4분기 지수는 107로 큰 폭으로 상승했음

․전국 평균 주택 가격은 2008년 4/4분기에 비해서 2009년 1/4분기에는 1.62%가 하락

- 2009년 2/4 분기에는 가처분 소득이 2009년 1/4 분기에 비하여 4.35%가 감소하였으나 주택담보대출 금리도 5.27%로 낮아지고 주택 가격이 분기 평균 기준으로 0.19% 상승하여 2009년 주택 구매 지수는 1/4분기와 거의 같은 107을 기록함

<분기별 CISR 주택구매지수 변화>

주: 1) 통계청 월평균 가계수지 기존 구분류에서 신분류 적용

2) 전국평균주택 가격(국민은행), 주택담보대출금리 분기가중평균(한국은행)

tag : LTV, 주택담보대출금리, 주택구매능력, 주택구매지수

전세난과 재고주택

2009-08-25T10:49:10Z

8월 중순 이후 전세 가격이 급등하면서 정부가 전세 급등 대책을 내놓았다. 전세 수요자들의 자금 지원 확대와 오피스텔과 상업용 건축물을 주거용으로 짓는 것을 확대하는 것이 골자다.

　전세 가격 상승의 쓰나미가 닥치면, 단기간 내에는 마땅한 대책을 찾기가 쉽지 않은 것이 사실이다. 신규 주택 건설에 인센티브를 부여해도 그 효과를 보려면 최소 6개월은 걸리기 때문이다. 올 들어 꾸준한 전세 가격 상승은 작년 금융위기에 따른 부동산 시장의 충격이 최근 경기 회복 조짐에 따라 서서히 원위치하는 과정으로도 해석할 수 있다.

　이런 점을 감안하더라도 필자는 이번 정부 대책이 미흡하다고 본다. 특히 부동산 가격 상승에 따른 재개발과 재건축 촉진 무드를 타고 기존 주택이 대거 헐리게 돼 있는데, 그로 인해 줄어들게 되는 주택의 총량을 어떻게 메울 것이냐에 대한 해법이 제시돼 있지 않다는 점이 문제다. 재개발·재건축으로 이주 수요가 증가하면 전세 가격은 지속적으로 오를 수밖에 없게 돼 있다.

　필자가 보기에 서울의 경우에 향후 상당기간 신규 아파트 입주 물량과 재개발 등으로 인한 기존 주택 멸실(滅失)량은 비슷한 정도가 될 것 같다. 이렇게 된다면 신혼부부 등 늘어나는 신규 가구들은 결과적으로 살 집을 찾기가 어렵게 된다. 그린벨트를 풀고, 신도시를 여기저기 만들어서 집을 계속 짓는 것만이 문제의 해결책이 아니라 기존 주택을 얼마나 부수느냐도 중요하다는 얘기다.

　정부는 차제에 뉴타운 개발, 개별적인 재개발과 재건축 타이밍 조절을 통해 주택의 총량을 조절하는 종합적인 대책을 만들어야 하고, 각 지방자치단체와도 긴밀하게 보조를 맞춰야 한다.

조선일보 기고 2009.8.25

tag : 전세난, 멸실주택, 아파트 입주량

주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 제1,2국면과 전략 시사점

2009-08-22T12:22:30Z

주택 순환국면 이론은 주택의 실거래 가격과 실거래량을 기준으로 주택 시장 국면을 파악한다. 주택 순환 이론에 의하면 주택 시장은 6가지 국면으로 나누어지는데, 제1국면은 가격이 상승하고 거래량이 증가하는 국면이다. 우리가 흔히 가격 상승기로 생각하는 국면이다. 이런 제1국면이 나타나기 위해서는 거시 경제는 경기 순환 주기 중에서 호황을 보이는 시기이다. 거시 경제가 피크에 이르게 되면 실수요가 증가하는 반면, 지난 불황기(제4국면)에 감소한 분양 물량이 입주하는 시기이기 때문에 수급 불균형이 발생하고 주택 가격은 상승한다고 했다. 또는 거시 경제가 호황에 이르는 정도가 아니라 하더라도 저금리로 인하여 주택 구매 능력이 확장되었을 때에도 수요가 증가하지만, 이런 경우에는 입주량이 부족하지 않을 수도 있다. 즉 수급 불균형이 발생하지 않았다 하더라도 저금리에 의해서 수요 초과가 될 수 있다는 것이다. [주택순환이론(Honeycomb Cycle)의 설명과 한계(1),(2),(3) 참조]

수급 불균형 또는 저금리에 따른 초과 수요에 의해서 주택 가격은 상승하게 된다. 이런 시기에는 주택 시장에서 수급 불균형이 발생했기 때문에 먼저 전세 가격이 상승하게 되고 점차 매매 가격 상승세로 옮아가게 된다. 저금리로 인한 초과 수요로 인한 경우에는 전세 가격이 선행하기보다는 매매 가격이 주로 상승한다. 주택수급 불균형과 저금리가 겹친 경우라면 전세 및 매매 가격 상승폭이 커진다. 다만, 뉴타운, 재개발이 확산되고 있는 대도시를 제외하고는 주택보급률이 점차 상승하고 있어 전반적으로 제1국면이라 하더라도 상승폭은 과거에 비해서는 줄어들 것으로 보인다.

수급 불균형으로 인한 전세 가격 상승으로 정부는 전세 자금 대출을 원활히 이루어질 수 있도록 정책을 펼치고, 단기간 내에 주택을 공급할 수 있도록 단기 공급 주택 촉진책을 마련한다. 어떤 경우에는 임대료 자체를 통제하려는 유혹에 빠지기도 한다. 이 국면에서는 가격 상승과 함께 거래량도 증가하기 때문에 금융권은 대출을 확대한다. 건설업체(시행, 시공)들은 그동안 소극적인 자세에서 벗어나 분양 물량을 증가시키고 추후 신규 공급을 위한 택지 물색에 나서게 된다. 지역적으로는 약간의 차이가 있을 것으로 보이나 허니컴사이클의 제1국면의 조건을 갖추려면 2010년 하반기에나 되어야 할 것으로 보인다. 2008년 분양가 상한제 적용으로 분양 물량이 크게 줄어들어 입주 물량 부족이 나타나는 시기는 2010년 하반기이고 거시경제도 이때는 회복세가 확대될 것으로 보이기 때문이다. 다만, 2010년 상반기까지는 분양가상한제 회피 분양 물량의 입주가 절정을 이룰 것이다.

거시 경제가 호황기를 지나 침체기에 들어서기 시작하면 가격은 상승세를 지속하지만 거래량은 감소하게 된다. 제2국면이다. 제1국면에서의 가격 상승으로 계속 가격이 상승한다고 믿어 수요는 더욱 커지는 데에 비해서 가격이 하락했던 제5국면에서 감소한 분양 물량이 입주하기 때문에 수급불균형이 지속된다. 이때는 거시 경제 침체의 우려가 커지는 시점에서 주택 가격이 상승하기 때문에 정부의 가격 상승 억제를 위한 정책이 본격화한다. 그리고 가격 상승이 수급불균형에서 시작되었다는 점에서 신도시 등 대규모 공급 계획도 발표한다. 어느 정권이나 철학적 지향점을 떠나 부동산 가격 상승은 여러 가지 이유에서 부담스러울 수밖에 없다. 가격 상승 억제를 위한 정책과 동시에 공급 확대 계획도 나타나게 된다. 이 시기는 가수요는 크게 증가하고 아파트 이외에 모든 개발 사업이 호황을 맞게 된다.[“주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)의 유망상품과 침체 상품” 참조] 금융업체들은 주택담보대출을 더욱 확대하고 건설업체들도 분양을 본격화하게 된다.

<표 1> 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 제1, 2 국면 상세 설명

허니컴사이클에서 가격이 상승하는 제1국면과 제2국면에서는 분양시 발생한 미분양 물량도 시간이 지나면서 점차 팔려나간다. 보다 엄밀하게 보면, 제1국면에서 발생한 미분양은 가격이 상승하는 제2국면으로 이어지기 때문에 팔릴 수밖에 없다. 그러나 제2국면은 어느 정도 지속될지는 모르지만 가격이 보합국면이면서 거래량이 감소하는 제3국면으로 이어지기 때문에 발생한 미분양 물량이 빠르게 또 모두 팔린다고 볼 수 없다. 수급불균형과 저금리 조건이라면 제1국면까지는 미분양을 적극적으로 만들어도 되는 국면이다. 다만, 지역에 따라서 수급 여건이 다르기 때문에 같지는 않다. 지방과 같이 현재 미분양이 너무 많은 경우에는 적용되지 않는다. 그러나 제2국면에 들어서는 가급적 미분양을 만드는 전략으로 가는 것은 다소 위험하다. 제2국면에서 아파트 이외에 모든 개발 사업이 호황을 보인다고 하더라도 이 국면 이전에 미리 준비가 되어 있어서 이 시기에 분양에 들어갈 수 있어야지 제2국면에서 다른 사업자가 성공하는 것을 보고 시작하면 이미 늦어질 가능성이 높다. 물론 제1,2국면에서는 금융권의 적극적인 자세로 인하여 펀딩은 가능하지만 동시에 금융권과 개발사업자, 시공사는 동시에 장기적으로 물릴 가능성도 높다.

현실로 돌아와 지난간 시기를 생각해 보면, 수도권은 제1국면을 제대로 나타낸 것은 2001년과 2005년 정도라 볼 수 있고, 제2국면은 2002-2003년과 2006-7년 정도라 볼 수 있다. 2001년 제1국면은 과거에 비해서 상대적 저금리에 공급 부족이 겹쳐서 나타난 제1국면이라고 볼 수 있고, 2005년은 공급 부족보다는 저금리가 장기간 지속되면서 나타난 제1국면이라고 볼 수 있다. 2002-3년간 개발 사업은 대부분 성과를 거둔 반면에 2006-7년 개발사업은 현재까지도 미분양이 남아있는 경우가 많다. 정책과 금융권 동향, 수요자 동향은 느리게 나타나고 각 시기마다 그 시점의 가격 및 거래량 동향이 행동의 준거가 된다. 그러나 디벨로퍼는 한 템포 먼저 움직여야 성공을 할 수 있다.

tag : 디벨로퍼, 거래량, 미분양, 수급불균형, 개발사업, honeycomb cycle

주택순환국면(Honeycomb Cycle)별 유망상품과 침체상품

2009-08-10T21:01:42Z

주택 순환국면은 가격과 거래량을 기준으로 6가지 국면으로 전개된다고 했다. 가격이 오르거나 오른 상태에서 보합을 보이는 제1-3국면과 가격이 내리거나 내린 상태에서 보합 국면을 보이는 제4-6국면으로 전개된다.(주택순환이론의 설명과 한계(1),(2) 참조)

이론적으로는 순환기간은 7-12년 정도이고 대략 평균 기간이 10년 정도라고 본다. 우리나라는 순환주기가 10년보다는 길게 나타나는 것으로 파악된다. 아직은 분석 대상 기간이 길지 않아 아마 우리나라는 건설기간이 긴 아파트를 중심으로 주택을 공급하기 때문이 아닌가 필자는 추측한다. 그리고 이렇게 시계반대 방향으로 6각형의 순환 모형을 그리는 것은 공급이 제약되어 있는 주택 산업의 특성에서부터 비롯된다. 주택 이외에 우리가 아는 대부분의 산업에서는 이런 순환 특성을 찾기 어렵다. 산업화된 국가에서는 대부분 산업에서 대량생산 시스템이 구축되어 있기 때문에 한 생산품을 몇 년간 생산하는 경우는 거의 없다.

아파트는 착공 시점에서 완공 시점까지 단지 규모에 따라 2년에서 3년이 넘게 걸리는 경우도 있다. 착공 시점의 경기 상황과 주택 수요 그리고 완공 시점의 경기 상황과 주택 수요는 차이가 날 수밖에 없다. 이런 각 시점별 공급과 수요의 변화가 주택 시장에서 수급 불균형을 만들어낸다. 실제 주택 공급은 완공을 기준으로 하기 때문에 완공된 시점에서는 분양했던 시점의 수요와 이미 달라져 있는 경우가 많다. 따라서, 타이밍이 중요하다. 뒤늦게 출발하면 공급과잉 상태에서 준공을 하게 되어 준공후 미분양 문제라든가 주변 시세 하락에 따른 계약 해지, 전세 아파트로 전환 등 사업 실패나 수익성 악화의 요인이 되기도 한다. 현재 미분양이 많은 지역 도시들의 사업장이 대표적인 경우이다.

주택 건설 기간이 길어 주택 시장에서는 주기적으로 수급 불균형이 발생하고 어쩔 수 없이 각 국면별로 뜨는 상품과 지는 상품으로 나누어진다. 주택 시장이 6가지 국면으로 순환할 때 각 시기마다 유망 상품과 침체 상품이 달라진다고 하는 것이다.

우선 주택순환의 제1국면은 거시 경제는 호조 또는 지나친 저금리 상태에서 주택 구매 능력이 확충되는 시기에 주택 수요가 발생하는 반면에 공급이 적은 시기여서 수급 불균형이 발생한다(주택순환이론의 설명과 한계(3) 참조). 수급 불균형이 발생하면 먼저 전세 가격이 상승하게 된다. 이런 시기에 대비해서 아파트 재고(현실적으로는 미분양 또는 비축형 아파트 ? )를 미리 대비하기 어렵기 때문에 한번 발생한 수급 불균형으로 인한 전세 가격(월세 등 임대료) 상승에는 약이 없다. 정책적으로 전세금 대출을 확대하고 짧은 기간 내에 주택이 지어지도록 제도 개선을 할 수밖에 없다. 이런 시기에는 다세대, 다가구 주택 등 단기간 건설이 가능한 주택이 많이 지어질 수 있도록 인센티브가 주어진다. 이 시기에는 단기간에 건설할 수 있는 임대용 주택 상품이나 수급 불균형에 의하여 아파트 가격도 상승하기 때문에 신규 청약 시장 등이 유망 시장으로 떠오른다.

제1국면에서 발생한 수급 불균형에 의해서 주택 가격이 상승하기 시작하면 가격 상승이 지속된다고 생각하기 때문에 투자 수요(투기수요, 가수요 등 명칭은 다양하다) 등도 가세를 한다. 이미 거시 경제는 침체기 초입에 들어섰는 데도 수요 증가는 지속된다. 반면에 가격이 하락하고 거시 경제가 회복되던 초입인 제5국면에 분양 물량이 2-3년이 지나 입주를 하기 때문에 이 시기에 가수요까지 가세한 수요에 비해서 공급 부족 상황이 될 수밖에 없다. 제1국면에 이어 제2국면에서도 가격 상승은 지속된다. 제1국면과 제2국면에 연이은 가격 상승으로 집값은 영원히 하락하지 않을 것처럼 보인다. 제2국면에서는 모든 유형의 개발 사업이 호황을 맞는다. 이 시기에는 특별한 경우를 제외하고는 주택 및 오피스텔, 상가 등등 대부분 상품이 유망 상품이 된다. 디벨로퍼의 시대인 것이다. 문제는 주택 순환 기간 중에 이런 호황기는 제2국면에서 한번 도래한다는 것이다. 정부에서는 가격 상승을 막기 위해서 각종 억제 정책을 쏟아 내는 것도 이 시기이다.

거시 경제가 본격적으로 침체를 하기 시작하면서 주택 수요가 위축되기 시작한다. 이런 시기가 되면 유망지역을 중심으로 수요가 몰리면서 시장은 양극화하기 시작한다. 이 시기가 되면 제1국면에서 전세 가격 상승과 함께 단기간 내에 많이 지었던 다세대, 다가구 등의 주택은 이미 공급 과잉 상태에 빠지면서 침체 상품으로 전락한다.

다음으로 거시 경제가 본격적인 침체기를 지나 저점을 향해 달려가는 최악의 상황이 다가오면 대부분의 상품들이 침체 상품으로 전락한다. 외환위기시와 짧게 경험을 했지만 작년 4/4 분기와 올해 1/4 분기 정도의 경우에는 대부분의 주택 상품이나 기타 상품들도 매물이 넘쳐나고 매수세는 실종된다. 이 시기의 유일한 유망 상품은 경매 상품이다. 우리나라의 주택 시장에 경매가 활성화되기 시작한 것이 외환위기 때였다. 이미 저렴한 물건은 사라지기 시작했지만 현재까지도 경매 시장의 열기는 뜨겁다.

이러한 극심한 거시 경제 불황기가 지나면서 거시 경제가 회복세를 나타내는 초기인 제5국면에는 불황기를 겪어내느라고 가계는 자금 여력이 없다. 여유 있는 지역의 대표적인 주택 상품이 뜰 수밖에 없다. 나머지 대부분은 여전히 냉골이어서 그냥 처다만 보고 있을 뿐이다. 현재와 같은 저금리 상황에서도 생각만 많을 뿐 여러 이유로 실행에 옮기지는 못하는 상황이다. 따라서 이런 시기에는 그동안 가격이 크게 하락한 상품이나 유망 지역의 주택 상품이 유망 상품이고 나머지는 침체 상품으로 남아 있다. 물론 경기에 영향을 많이 타는 오피스텔 상가도 마찬가지이다.

다음으로 제6국면에서는 거시 경제가 본격적으로 회복되기 시작하면서 미루어졌던 이사들이 이루어지면서 거래량이 증가한다. 전세에서 매매로 전환되는 수요 작은 평수에서 큰 평수로 옮기는 수요 투자용으로 사는 수요 등이 많아지면서 거래량이 증가한다. 제3국면 즉 주택 시장 호황의 끝물에서 분양한 물량이 입주하는 시점이다. 대체적으로 이 시기에는 지나 온 주택시장 호황기인 제1-2국면의 영향으로 대형 주택을 주로 건설한다. 이런 주택들이 입주하는 데에 비해서 제6국면에서의 수요는 주로 실수요이기 때문에 중소형에서 수급 불균형이 발생한다. 중소형 가격 상승세가 높게 나오고 전세 가격이 움직이기 시작한다. 현재의 중소형 강세는 반드시 이런 이유만이 아니라 1-2인 가구 증가 등 가구의 소형화와 뉴타운 등 재개발 확대에 따른 소형 재고 주택의 멸실도 이유라고 본다. 주택 시장은 대체적으로 거시 경제보다는 다소 후행하기 때문에 이런 유망 상품 외에는 관심을 받기 전이다.

아래 표는 지난 외환위기 이후 단기 조정을 받았던 2004년까지 주택 순환국면에 따른 상품의 부침을 당시의 기사들을 취합하여 정리해 둔 자료이다. 그 당시와 현재는 재고 주택 상황, 주택 정책, 신도시 개발, 수요자 특성 등이 많이 달라졌을 것이다. 따라서 앞으로의 전개 상황은 지나간 과거와는 많은 차이가 있을 것으로 생각한다.

<표 1> 주택 순환 국면별 상품 변화

(표설명: 위에서 설명한 상품이 아닌 것은 그때그때 정책발표나 계획발표로 유망 상품으로 떠오른 경우이고 앞으로도 반복되는 것은 아님)

위의 표에서 붉은 선을 주목해야 한다. 그것은 히트 상품이나 유망 상품도 일정기간이 지나면 침체 상품으로 변화한다는 것이다. 많이 지어지면 공급 과잉을 불러오고 가격 하락 상황이 온다는 것이다. 지금같이 주택 시장에 많은 정보와 네트워크로 주택 시장 상황을 잘 가늠할 수 있는 상황에서 공급 과잉이 올 수 있는가라고 생각할 수 있겠지만, 개별 사업자의 입장에서 보면 한번 성공한 사업은 계속해 공급과잉에 빠질 때까지 멈출 수가 없다. 또는 잘된 사업은 검증된 사업으로 생각하고 너도나도 뛰어들어 공급과잉이 올 때까지 가는 것이다. 공급과잉이 오는 순서는 주택 유형별 건설기간에 반비례한다. 건축 기간이 짧은 것은 빨리 공급 과잉에 빠지고 건설 기간이 긴 것은 공급 과잉에 빠지는 데에 시간이 걸린다. 그렇기 때문에 공급 과잉 규모가 더 크게 나타날 수 있다. 따라서 시세 뉴스를 보고 따라갈 것이 아니라 지역내 실질 건설 물량이 어떻게 움직이는 지가 더욱 중요하다.

다음 기회에는 각 국면별 경기, 가격, 거래량, 정부 정책, 금융권 동향, 건설업체 동향 등을 보다 자세히 살펴볼 것이다.

tag : 디벨로퍼, 거래량, 공급과잉, honeycomb cycle, 유망상품, 주택순환이론

주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(3)

2009-07-31T23:50:13Z

주택 순환 모형은 주택 가격과 거래량으로 주택 시장의 흐름을 파악한다. 현재의 위치를 알면 다음에 어느 방향으로 나갈 것이라는 것을 짐작할 수 있다. 따라서 투자자나 사업자들에게는 판단의 기준이 된다. 이론적으로는 6각형의 형태를 보이고 대략 순환 기간은 7-12년 정도이고 평균 10년 정도의 순환 기간을 갖는다고 본다. 그러나 현실 세계에서는 모양이 일정하지가 않아 그림을 보고도 해석하기가 어려울 때가 많다. 이러한 주택 순환 모형도 왜곡되는 경우가 대표적으로 두 가지가 있다.

첫째는 공급 부문에서 문제가 발생해 과잉 공급이 지속적으로 일어나는 경우이다. 이런 경우는 다양한 양상이 있을 수 있겠으나 가장 큰 것은 가격 메카니즘이 망가진 경우이다. 분양 가격에 규제가 생기면서 과잉 공급이 발생하는 경우이다. 예를들면, 우리나라의 경우에 1990년대에 분양가 상한제로 가격 규제가 있었다. 신규 분양하는 주택은 기존 주택(재고 주택)에 비하여 낮은 가격에 공급되었다. 특히 신도시를 분양하는 초기에는 조금 보태서 복권 당첨(지금은 로또)에 비유될 정도가 시세와 가격 차이가 컸다. 당연히 청약률이 치솟을 수밖에 없었다. 이런 현상은 주변 시세와 신규 분양가의 차이가 거의 없어질 때까지 지속된다. 1990년대 200만 호 주택 공급을 하면서 초기에는 분양 지역 시세와 분양가격의 차이가 커서 불티나게 분양이 이루어졌다. 91년부터 주택 가격(시세)이 하락하기 시작했지만 그래도 시세와 분양가의 차이(당시에는 프리미엄이라 불렀음)가 존재해 분양이 지속적으로 확대되어 당시 50-60만호 공급이 이루어질 수 있었고 분양가 상한제가 없어져가던 97년쯤에는 시세와의 분양가 차이는 10-15% 정도 유지되었다. 이 정도 가격 차이면 건설 기간동안에 이자 플러스 알파 정도로 생각하고 추가로 더 하락하지 않으면 살 수 있다고 생각했다. 과잉 공급이 이루어진 것이다. 따라서 이 기간 동안에 주택 가격은 지속적으로 하락 또는 약보합세를 유지했다. 흔히 200만호 공급 효과가 나타난 기간으로 보는 시기이다. 이런 시기에는 보합 국면인 6국면이 지나치게 질어진다. 현재 지방 주택 시장이 결과적으로 이와 유사한 양상을 보이고 있다. 한편으로 보면 분양가상한제 도입 전에 밀어내기를 너무 많이 해 가격 규제에 대한 두려움 또는 이를 회피하려는 행동이 지나쳐 공급 과잉을 불러 왔다고 볼 수도 있고, 혁신도시, 기업도시 등에 따른 기대심리로 공급 과다가 원인이라고 볼 수 있지만 어째든 조정국면이 너무 길어지고 있다.

둘째는 수요 부문에서 문제가 발생한 경우이다. 지나친 저금리가 너무 오래갈 때 수요 과잉 상태가 나타난다. 주택은 연간 소득에 비해 적어도 몇배가 넘기 때문에 쉽게 구입할 수 있는 것은 아니다. 그러나 금리가 낮아져 주택 구매 능력이 커지면 주택 구입이 용이해진다. 거기에 가격까지 상승하면 금상첨화이다. 수요가 폭발하는 것이다. 금리가 어느정도가 적정한가에 대해서는 여러가지 분석이 있을 수 있다. 통상 거시경제 경상성장률(물가+실질성장률) 정도를 기본 수익률로 본다. 이보다 금리가 밑돌면 주택 수요가 증가한다. 외환위기를 극복하는 과정에서 2001년부터 금리가 본격적으로 낮아지기 시작했다. 물론 이 시기는 외환위기시 공급 부족으로 아파트 입주량이 부족하던 시기와 겹쳤다. 이후 금리는 경상성장률을 지속적으로 밑돌았다. 아마 작년 하반기를 제외하고는 거의 7년간 밑돌았을 것이다. 주택 가격은 추세적으로 7년간 계속 올랐다. 이런 시기에는 가격이 상승하는 제1-2국면이 길어진다. 수도권은 2001년 이후 지속적으로 가격이 상승했고 2004년 잠깐 쉬어간 적은 있으나 2008년 상반기까지 상승했다. 지방은 2005년 이후에 점차적으로 조정기에 접어들었다. 참여정부가 부동산과 사투를 벌였던 시기였다. 수없이 많은 부동산 대책을 만들어냈으나 재생산되는 수요 팽창의 힘을 이기지는 못했다. 첫번째 가격 규제는 공급 왜곡 사례이고, 두번째 지나친 저금리에 따른 수요 왜곡 사례이다. 물론 이런 대표적 왜곡 사례 외에도 정책적인 요소나 개발 계획, 지역 인구 및 가구, 산업 측면 등 다양한 요소들이 관련되어 있다.

이외에도 주택수환모형을 이용할 때에 또다른 한계가 나타난다. 우선 가격은 거래된 실질 가격이어야 하는데, 우리나라 가격 통계는 거래된 실질 가격이 아니다. 몰론 추세는 어느정도 반영하겠지만 호가 위주의 가격 체계이다. 현재 국토해양부에서 실질 거래 가격을 파악하고는 있지만 이용하기가 쉽지 않다. 다음으로는 거래량이 또 문제이다. 우리나라 거래량 통계는 실질 주택 거래량보다는 소유권 이전에 맞추어져 있다. 아파트 입주 물량, 조합원들의 신탁 물량도 거래량으로 잡힌다. 여기에서도 왜곡이 생긴다. 따라서 이론적으로는 이해만 하면되지만, 실제 적용에서는 어려움이 많다. 그러나, 이러한 한계에도 불구하고 주택순환모형을 분석하는 것은 개발 사업은 타이밍이 가장 중요하고 어느 시점에 변화가 있을까를 미리 파악하고 움직이는 것이 가장 중요하기 때문이다. 개발 사업 부문에서는 이런 말이 있다. 잘될 때에는 빗자루를 세워두어도 팔리고, 안될 때에는 벽에다 금칠을 해도 안된다는 말이 있다. 타이밍이 그만큼 중요하다는 것이다. 그 타이밍이 개발사업, 또는 한 기업의 명운을 가른다.

tag : 타이밍, 거래량, 분양가상한제, 공급과잉, 저금리, 주택시장 순환국면

2009년 하반기 부동산 시장 전망 특강

2009-07-24T09:51:35Z

- 상반기에 급반등한 부동산 시장은 하반기에는 정부의 부동산 정책의 전환, 금리 인상, 재개발과 재건축 추진 물량 확대 등으로 큰 변화가 예상되고 있고 건설산업전략연구소에서는 2009년 하반기 부동산 시장 전망 특강을 준비하고 있습니다.

- 강의 주요 내용은

I. 부동산시장 현국면 진단

1. 부동산시장 위기는 끝났는가?

2. 급반등의 원인은 무엇인가?

3. 현재는 어떤 국면인가?

4. 새로운 상승기의 조건은 충족되었나?

5. 장기적으로 어떤 모습으로 변화하나?

II. 정부의 부동산정책 동향과 시사점

III. 2009-2010년 지역별 주택 수급 분석

IV. 하반기 이후 지역별 주택 시장 전망

- 강의 대상: 건설업체, 시행업체, 금융업체, 부동산대학원, 각종 단체 및 협회 등

- 강사: 건설산업전략연구소 김선덕 소장

- 강의 안내: 건설산업전략연구소 홈페이지 www.cisr.co.kr, 02-6395-1252

tag : 특강, 전망, 하반기, 지역별, 부동산 시장, 상승기, 수급 분석

주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(2)

2009-07-22T13:09:02Z

주택순환모형(honeycomb cycle)의 제1국면부터 설명하기로 한다. 거시 경제가 좋아지면 거래량이 증가한다고 했다. 거시 경제가 피크에 이르러 과열을 걱정할 정도가 된다고 하는 것은 기업의 매출이 크게 증가하고 이에 따라 기업내 조직도 팽창하고 개인적으로는 승진이 빨라지고 소득도 증가하게 된다.

이 시점에서 보면 우리 경제에 대한 낙관적인 전망이 많아진다. 이 시점에서 비로소 주택을 구입하려고 하는 실수요가 증가한다고 보는 것이다. 이렇게 주택을 구입하려고 하는 실수요는 발생했지만, 정작 살려고 하는 주택은 부족하다. 왜냐하면, 이 시기에 아파트 입주 물량은 줄어드는데 과거 경기 불황기인 제4국면 즉 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 국면에서 분양한 물량이 입주하는 시기이기 때문이다. 지나간 제4국면에서는 극도의 불황으로 인하여 실수요 및 가수요가 모두 사라져 분양 물량이 저조했는데, 이 저조한 분양 물량이 시차(timelag)를 두고 제1국면에 입주를 하는 것이다.

신규 입주 즉 추가적인 공급량은 없는데 신규 주택을 구입하려는 수요는 증가해 수급 불균형이 발생하고 가격이 상승한다. 이 시기에 가격이 상승하기 때문에 분양은 호조를 보인다.

<그림 1> 주택순환모형의 분양 및 입주 흐름

거시 경제는 경기 순환에 따라 피크기를 지나 침체 초기의 양상을 보인다. 제1국면에서 이미 가격이 상승했기 때문에 거시 경제의 침체 초기에도 불구하고 가격이 계속 상승할 것이라는 기대가 형성되게 된다. 가격 상승에 대한 기대로 가수요까지 증가하게 된다. 따라서 실수요+가수요로 수요는 더욱 확대된다.

이 시기에도 역시 아파트 입주량은 부족하다. 증가한 수요에 비해서 상대적으로 공급이 부족할 수도 있으나, 가격이 하락하고 거래량이 증가하는 경기 회복초기인 제5국면에서 분양한 물량이 입주를 하기 때문이다. 어째든 가격이 하락하는 시기에는 분양 물량이 줄어들 수밖에 없기 때문에 이시기에 분양한 물량이 제3국면에서 입주하면서 증가한 수요에 비하여 부족하여 가격은 계속 상승한다. 다만, 거시 경제는 침체기에 접어들기 시작했기 때문에 거래량은 줄어들게 된다. 종합하면 제2국면은 거래량은 줄어들게 되고 가격이 상승하는 국면이다.

거시 경제가 침체 초기에서 본격적으로 침체하기 시작하면 실업이 증가하고 소득이 정체를 보이면서 경제에 대한 불안감이 증가하는 시기에는 주택 순환국면은 가격이 보합을 보이면서 거래량이 감소하는 제3국면이 나타난다.

거시 경제의 본격적인 침체에 따라 미래가 불확실해지기 때문에 개인의 입장에서도 주택 구입을 망설이게 되면서 수요가 감소한다. 공급은 그 이전 가격이 보합을 이루면서 거래량이 증가하는 제6국면에서 분양한 물량과 어느 정도 균형을 이루는 시기이다.

다음으로 거시 경제의 침체가 더욱 악화되어 경기 저점에 다가가는 시기이다. 거시 경제의 최악의 시기라고 볼 수 있다. 성장률이 크게 둔화되거나 마이너스 성장을 하게 되고 기업의 매출은 감소하고 기업 주조조정과 실업이 증가하고 소득이 감소한다. 우리 경제에 대한 비관론이 팽배해지는 시기이다. 이주 수요가 있어도 연기하거나 추이를 살피면서 누구도 움직이려 하지 않는 시기이다. 실수요도 줄고 가수요는 모두 사라져 버린다. 그러나 제1국면에서 분양한 물량이 입주를 하는 시기여서 공급량은 증가한다. 경기 침체로 인하여 가수요, 실수요 모두 사라져 버렸는데 입주량은 증가하면서 또다시 수급 불균형이 발생하면서 가격이 하락한다.

제1국면이 수요 초과 수급불균형이라면 제4국면은 공급 초과 수급 불균형인 것이다. 우리나라 경험상 외환위기 시와 작년 하반기 정도가 이런 시기라고 할 수 있겠다. 경기 침체가 최악 상황을 지나 서서히 회복의 기미를 보이는 시기에는 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 제5국면이 나타난다.

제4국면에서 가격이 크게 하락하였기 때문에 추가적으로 가격이 하락할 수 있다는 두려움이 자리를 잡아 거시 경제의 회복 기미에도 불구하고 수요가 크게 증가하지 못한다. 공급은 가격이 상승하고 거래량이 증가했던 제2국면 시기인 가수요 및 실수요가 증가했던 시기에 분양한 물량이 입주하기 때문에 여전히 공급량은 많아 가격 하락은 지속된다.

실물 경기가 본격적으로 회복되는 시기에는 가격은 보합 상태를 이루지만 거래량은 늘어나는 제6국면이 나타난다. 거시 경제가 본격적으로 회복되면 수요가 다소 증가하기 시작하나 지난 제3국면에서 분양한 물량들이 입주하면서 균형을 이루어 가격은 보합상태를 보이고 거래량은 증가한다.

주택 순환국면을 6국면으로 나누어 설명했는데, 어디까지나 이론적인 부문에 지나지 않는다. 거시 경제의 순환이 과거에 비하여 뚜렷하지 않고 경기 호조기에도 성장률이 크게 상승하지 않고 침체기에도 크게 낮아지지 않아 경기의 영향은 위의 이론처럼 크게 나타나지 않는다. 다만, 외환위기 시와 작년 하반기에는 큰 폭의 마이너스 성장을 해서 뚜렷한 경기 침체기가 나타났다. 이런 시기에는 위의 제4국면 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 국면이 나타났다. 특히 2000년대 이후 우리나라 잠재 성장률이 둔화되면서 경기 순환폭이 크게 나타나지 않고 3%-5% 내외로 움직여 위의 이론처럼 뚜렷하게 구별하기가 쉽지 않다.

경기 회복에 의해서 실수요가 증가하기보다는 저금리에 의해서 수요가 크게 확대되는 것을 최근에는 더 많이 보여주고 있다. 거시 경제의 회복기나 침체기에도 저금리가 유지되면서 수요가 크게 증가해 경기 변동이 수요에 주는 영향을 넘어선다. 위에서 언급한 것처럼 두 번의 경제 위기는 예외로 하고 말이다. 따라서 경기 회복에 따른 소득 증가를 적용하기 보다는 소득과 금리가 함께 적용되는 주택 구매 능력을 수요의 흐름으로 보는 것도 하나의 방법이 될 것으로 보인다.

올해들어서 금리가 크게 낮아지면서 소득 감소에도 불구하고 주택 구매 능력이 작년에 비해서 오히려 커졌다. 전국 평균으로 보면 상반기는 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 제5국면으로 판단할 수 있고 최근들 어서는 경기 침체 지속에도 불구하고 가격 하락을 거의 멈추고 거래량이 증가해 제6국면에 들어선 것이 아닌가 본다. 지역에 따라서는 제1국면의 양상도 나타나고 있다.

주택 구매 능력이 커져서 오히려 경기 피크의 구매능력을 보이고 입주량 부족보다는 재개발 이주 철거에 따른 공급 부족으로 가격이 상승하고 있다. 이론에다가 현실 세계의 현상들을 접목시키면 현상황을 이해하고 설명하기가 쉬울 것으로 보인다. 다음에는 주택순환모형의 보다 현실에 가깝게 설명하고 왜곡과 한계도 설명하기로 한다.

tag : 거래량, 가격 상승, 거시 경제, honeycomb cycle, 가격 하락, 보합 상태, 주택 구매 능력

KBS 제1R 『여기는 라디오정보센터입니다.』인터뷰

2009-07-17T14:03:33Z

7월 17일 (금) 오후 1시 40분

정부의 주택담보인정비율을 통한 규제 강화, 어떻게 보십니까?

1. 정부가 집값이 더 오를 경우 주택대출 담보인정비율(LTV)을

더 낮출 수 있다고 밝혔는데요. 이러한 정부의 규제 방향, 어떻게 보십니까?

- 비수기에 가격이 지속적으로 오르고 있어 정부도 이러한 상황에 경고 시그널을 보내고 있는 것으로 생각합니다. 현정부는 출범 전부터 거래 규제나 세금 정책보다는 주택 금융 정책을 우선하겠다고 밝혀 왔습니다. 또 추후 생길 부실을 미연에 방지하고자하는 목적도 있다고 봅니다.

2. 정부의 이러한 규제가 어느 정도 효과를 거둘 것으로 보십니까?

- LTV(주택담보인정비율) 비율을 낮추면 투자 수요가 다소 줄어드는 효과는 있을 것으로 봅니다. 그러나, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화나 재건축 규제 완화 등 가격 상승 요인이 많이 있기 때문에 LTV 관리를 어느 범위에서 얼마나 철저히 하는가에 따라 효과가 달라질 것으로 봅니다.

3. 하지만 주택대출 담보인정비율이 60%에서 50%로 줄여 비강남권

아파트 매수 심리가 위축되는 분위기이고, 주택가격변동폭도 떨어지는

양상을 보이고 있다는 분석이 있는데요. 이러한 규제가 어느 정도 시장에 영향을 주고 있는 것 아닐까요?

- 서울 수도권은 주택 가격이 소득에 비해 10배 내외에 있기 때문에 은행의 주택담보대출 인정 비율은 상당히 영향을 줄 수 있습니다. 주택 가격의 10% 정도는 자기자본을 더 마련해야 하기 때문에 수요를 위축시키는 영향이 있을 것으로 봅니다. 그러나 현재에도 대략 50% 이하에서 대출을 받고 있기 때문에 이 정도로는 큰 영향을 주지는 않을 것으로 봅니다.

4. 또 주택가격과 주택담보대출은 상관관계가 높아 예의주시해야 하고,

선제적 조치 차원에서도 규제를 해야 한다는 시각도 있는데요.

어떻게 보십니까?

- 주택 구매 능력으로 보았을 때 2008년 4/4분기가 대략 83정도였지만 2009년 1/4 분기에는 110을 넘었고 올해 하반기에도 105-110 내외에서 움직일 것으로 보여서 항상 과열될 가능성은 있습니다. 특히 경기 회복이 가시화된다면 지금까지의 규제 완화의 효과로 가격이 더욱 상승할 가능성이 크기 때문에 선제적으로 조치할 필요가 있습니다.

5. 은행들이 수익 창출을 위해 가계 대출에 주력하면서 가계 대출 부실을

야기할 수 있어 주택담보대출인정비율을 규제해야 한다는 지적도

있는데요. 이런 측면은 어떻게 보십니까?

- 향후에도 국내외 경제 및 금융 시장의 불확실성이 존재하기 때문에 가계부채가 크게 상승하면 금융권의 부실을 초래할 수 있습니다. 비록 국내 금융권의 여건이 서구 선진국들보다 나아 보이나 미래의 리스크는 스스로 조절하는 것이 바람직하다 생각합니다.

6. 향후 집값 안정을 위해서 정부가 장, 단기적으로 어떤 계획들을

마련해야 한다고 보십니까?

- 그동안 경기 부양을 위해 너무 성급하게 기존의 규제 장치를 해체하지 않았나 생각합니다. 가격도 어느 정도 회복되었고 거시 경제도 회복되고 있기 때문에 기존 규제 완화에 대하여 재검토를 시작할 때가 되지 않았나 생각합니다. 특히, 투기를 조장하는 부문에 대해서는 안 된다는 공감대가 이미 형성되어 있기 때문에 이 부문부터 재검토가 필요할 것으로 봅니다.

tag : LTV, 재건축 규제완화, 주택구매능력, 주택담보대출인정비율, 투기조장

주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(1)

2009-07-15T18:51:12Z

Honeycomb은 우리말로 벌집이란 뜻이다. 벌집 모양이 육각형이니 주택 시장의 허니컴사이클 모형은 주택 시장이 벌집 모양인 육각형으로 순환한다고 하는 것이다. 주택 시장을 가격과 거래량을 기준으로 놓고 보면, 가격은 상승하거나 보합 상태이거나 하락하거나 세가지 경우의 수가 나온다. 거래량은 줄어들거나 증가하거나 두 가지 경우의 수가 나온다.

그러면 6개의 조합이 나오는데 가격이 오르면서 거래량도 오르는 경우는 제1국면이라 하고, 가격은 상승하는데 거래량이 감소하는 국면은 제2국면이라고 한다. 가격은 보합상태를 유지하는 데에 거래량이 줄어드는 국면은 제3국면이라 하고 가격이 하락하면서 거래량도 감소하면 이국면을 제4국면이라고 한다. 다음으로 가격이 하락하면서 거래량이 증가하면 제5국면이라 하고 가격이 보합 상태에서 거래량이 증가하면 제6국면이라고 한다. 위의 글만으로는 혼란스러울 수 있으니까 아래 그림을 보면 좀 도움이 될 것이다.

<그림 1> 주택 순환 국면

이 허니컴 사이클은 가격과 거래량을 중심으로 주택 시장의 각국면을 분석하는 것인데, 거래량은 거시 경제 여건에 따라 변화한다고 본다. 거시 경제가 좋으면 경제 활동이 활발해지고 지역간, 지역내에 이주, 이사가 활발해져 주택의 거래량이 증가한다고 보는 것이다. 반대로 거시 경제가 침체되어 있으면 거래량이 줄어든다고 본다. 거시 경제가 침체되면 이사를 미루거나 지역간 이동량도 줄어든다. 외환위기시나 작년 하반기와 같이 극심한 경기 침체 또는 경제 위기 시에는 지역간 이동량이 크게 둔화되고, 심지어 결혼량도 줄어들게 된다.

위의 그림에서 거래량이 증가하는 국면은 제5국면, 제6국면, 제1국면이다. 이런 국면은 거시 경제가 호조를 보이는 국면이다. 그런데, 제5국면과 제6국면은 가격이 상승하지 않는 국면이다. 경기 회복기나 호조기에는 부동산 가격도 상승한다는 통념과는 배치된다. 거시 경제가 좋아져도 상당한 시간이 지난 후에 가격이 상승한다는 것이다. 예를들면 제5국면은 거시 경제의 회복 초기, 제6국면은 본격적인 회복기, 제1국면은 거시 경제의 피크기로 보면 거시 경제가 피크기 즉 다소 과열 상태에 들어서기 이전에는 가격이 상승하지 않는 다고 하는 것이다. 거시 경제와 주택 시장은 시차가 존재한다.

다음으로 거래량이 줄어드는 국면은 제2국면과 제3국면 그리고 제4국면이다. 거시 경제가 침체되면 거래량이 줄어든다고 했다. 제2국면을 거시 경제의 침체 초기, 제3국면은 거시 경제가 본격적인 침체를 하는 시기, 제4국면은 거시 경제가 극도로 침체해 거시 경제에 대한 비관론이 팽배한 시기라고 할 수 있다. 그런데, 거래량이 줄어드는 시기 중에서도 가격이 상승하는 국면은 제2국면이고, 거시 경제가 본격 침체하면 가격이 보합상태를 이루고 극심한 경기 침체나 위기에 빠졌을 때인 제4국면에서 가격이 하락한다. 거시 경제가 안좋으면 가격이 하락한다는 통념과도 다르다.

이렇게 보면 주택 순환 국면과 거시 경제는 두 번 일치하는데, 거시경제의 피크와 거시경제의 위기시에 일치한다. 즉 거시 경제 피크기에 가격이 상승하고, 경제 위기시에 가격이 하락한다. 나머지 국면에서는 주택 시장과 거시 경제는 엇갈린다. 거시경제 침체 초기에는 가격이 상승하고 거시 경제의 회복 초기에는 가격이 하락한다. 어디까지나 이론적인 것이다. 지역 특성과 주택 수급 여건, 정책에 따라서 달라질 여지는 크다.

이런 주택 순환국면이론에 의하면 우리나라 부동산 시장은 어디에 있는 것일까? 강의를 할 때 이론 설명이 다 끝나기도 전에 먼저 물어보는 질문이다. 수도권과 지방이 너무 차별화되어 묶어서 전국으로 분석하는 것은 의미가 없을 것으로 본다. 수도권은 2001년부터 거의 2008년까지 등락은 있었으나 제1-2-3국면을 반복하다가 2008년 하반기 이후 가격이 하락하고 거래량이 줄어드는 제4국면에 잠시 들어섰다가 최근에 가격이 보합 상태를 이루면서 거래량이 증가하는 제5-6국면 양상을 보이고 있다.

위에서 본 이론상 거시 경제 회복세가 미약한데 거래량은 크게 증가해 이론과는 다소 차이가 있다. 지방은 2005년 이후 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 제4국면을 지나 대부분의 광역시가 가격이 보합 또는 소폭 상승하면서 거래량이 증가하는 제6-1국면 상에 와 있다. 다만, 2-3년째 그대로이다. 동일한 시점에서도 경기 회복을 체감하는 강도가 다른 것인지 강남 지역은 최근들어 가격이 상승하면서 거래량이 증가하는 제1국면 양상을 보이고, 그밖의 서울, 수도권 지역은 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 가격이 보합 상태에서 거래량이 증가하는 제6국면 즉 바닥 국면 정도를 보이고 있다.

이론적인 측면과 달리 현실 세계에서는 금리 변동, 경기 부양책, 부동산 규제, 부동산 세제 변동, 개발 재료 등이 엉켜서 지역의 부동산 시장을 허니컴 사이클로 설명하기가 난감할 때가 많다. 현실 세계에서는 여러가지 왜곡 사례가 나타날 수 있고, 자료의 한계도 존재한다. 다음에는 각 국면이 발생하는 원인과 현상에 대해서 자세히 살펴보고, 왜곡 사례와 적용의 한계도 살펴볼 것이다.

tag : 거래량, 주택순환국면, honeycomb cycle, 이사량

주택담보대출 규제 후 부동산 시장은?

2009-07-15T08:36:32Z

작년 말 부동산 시장은 '버블 붕괴론'이 나올 정도로 싸늘하게 식었다. 하지만 최근 들어 부동산 시장은 정부가 주택담보대출 규제를 강화할 정도로 활기를 보이고 있다. 일부 지역을 중심으로 집값이 오른 것은 현재 주택담보대출 금리가 낮아지면서 경기 침체에도 불구하고 주택 구매 능력이 크게 향상됐기 때문이다.

주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 몇개월 만에 연 5.8%에서 연 2.41%까지 낮아졌다. 건설산업전략연구소가 금리와 주택가격 간의 상관관계를 분석한 결과, 경기 침체, 소득 감소에도 불구하고 주택담보대출 금리가 연 6% 이하로 내려가면 가격 상승 압력이 발생하는 것으로 나타났다.

다만 전반적인 경기 침체로 인해 소득의 양극화가 심화되면서 투자 대상도 차별화되고 있다. 서울의 일부 지역과 수도권 유망 분양시장에만 자금이 몰리는 반면 지방은 여전히 미분양이 해소되지 않고 있다. 더욱이 정부의 이번 대출 규제 강화책으로 이미 가격이 회복된 지역에서 투자가 점차 미회복 지역으로 더디게나마 확산되어 가던 집값 상승의 확산 추세는 제동이 걸릴 전망이다.

현 정부는 부동산 시장 안정책으로 직접적인 규제보다는 주택 금융 정책을 선호한다. 그러나 정부는 이미 취득·등록세 경감, 다주택자의 양도소득세 완화, 종합부동산세 완화, 강남3구를 제외한 지역의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제, 부동산 전매 제한 완화 등 다각적인 세금 경감 및 규제 완화책을 펴왔다. 또 당분간 거시 경제 회복과 가계 부실 방지 측면에서 기준 금리 인상이 어려워 주택가격 상승 압력이 지속될 전망이다.

때문에 주택 금융 규제만으로 시장 안정이 가능할지 의문이다. 특히 서울은 광범위한 재개발이 추진되고 있어 시기조절에 실패할 경우 몇 년 동안 수급 불균형이 더욱 심화될 가능성도 있다. 정부는 더 이상 시장을 자극할 만한 개발 정책이나 규제 완화책은 내놓지 않을 것으로 보인다. 다만 지방은 미분양이 여전히 많기 때문에 지방 주택 시장에 대해서는 정부가 일정 부분의 부양정책을 쓸 가능성이 크다. 또 집값의 지역별 양극화가 가속화되고 있는 만큼 전국적 차원보다는 국지적인 대책이 먼저 나올 것이다. 예컨대 가격 상승폭이 큰 지역에 대한 투기 지역이나 분양 경기가 과열되는 지역에 대한 투기과열지역 지정이 있을 수 있다. 이들 지역에 한정적으로 대출 규제를 강화할 것이다. 또 재개발과 재건축에서 가격 상승이 지속되면 그동안 규제 완화 기조에서 다시 규제 강화로 전환될 것이다.

조선일보 기고 2009.7.15

tag : 재개발, 재건축, 수급불균형, 주택구매능력, 규제 강화, 시장안정책

2009년 하반기 부동산시장 전망

2009-07-12T10:47:04Z

2008년말 2009년 부동산 시장을 전망하면서 큰 폭의 가격 하락이 대세를 이루었다. 세계적인 금융 위기와 실물 경제 침체로 우리나라 주요 산업의 감산이 이어져 충격을 주었다. 또다시 외환위기와 같은 상황이 올 것이라고 예상했었다. 물론 국내에서 출발한 위기는 아니었지만, 수출 비중이 높고 외채가 많은 우리나라는 해외 시장 변동에 취약할 수밖에 없는 구조였기 때문이다. 국내 거시 경제 전망도 시간이 갈수록 비관론이 늘어났고 심지어 IMF에서는 -4% 성장할 것이라는 전망도 나왔고, 대부분 경제연구소들도 -2% 내외의 성장률을 보일 것으로 전망했었다.

이에 따라, 부동산 시장 전망도 5% 내외로 하락할 것이라는 전망이 많았다. 특히 지역에 따라서는 2008년 10～12월 사이에 20～30%가 하락한 지역도 나왔다. 정부에서는 부동산 가격 붕괴로 인한 금융시장 부실을 가장 큰 문제점으로 인식했다. 2008년 상반기 중에 가격 안정을 위해 참여 정부 동안의 규제를 그대로 유지했으나, 하반기 이후 부동산 가격이 하락하면서 규제 완화를 적극적으로 실시해 세금 부담을 줄여주고 재건축 규제 완화를 비롯해 청약 규제 완화, 투기과열지구 해제를 시행했고 심지어 다주택에 대해서도 양도소득세를 세금을 줄여주었다. 이와 함께 경기 침체의 골이 깊어지는 것을 막기 위해 2009년도 예산을 조기에 집행했고, 한은은 기준금리를 큰 폭으로 내리기 시작했다.

이러한 정부의 경기 부양책에 힘입어 2009년 1/4분기 거시 경제는 겨우 전분기 수준에서 더 이상 하락하지 않는 턱걸이를 할 수 있었다. 부동산 시장에서는 가격 하락 속도가 점차 둔화되기 시작했고, 일부 낙폭이 컸던 지역에서는 빠르게 회복되었다. 소득과 주택 담보대출 금리, 주택담보대출 비율 등으로 결정되는 주택 구매 능력으로 보면, 2008년 4/4분기에는 소득이 감소하는 데에 비해 주택 담보대출 금리가 크게 상승하여 주택 구매 지수는 83을 기록했는데, 2009년 1/4분기에는 소득 감소에도 불구하고 주택담보대출 금리가 크게 하락했기 때문에 오히려 주택구매 지수는 크게 상승해 107를 기록했다. 주택구매지수로 2008년말 급락과 2009년 1/4분기의 급반등을 설명하기가 쉽다.

그러나 거시 경제가 바닥에 근접했다고는 하지만 고용 불안은 지속되고 있고 소득 증가도 다소 후행적으로 나타나기 때문에 실수요 증가가 나타나지 못해 급락에 따라 저평가되었던 버블세븐 지역들은 가격 상승이 확산된 반면 강북과 지방은 가격 하락세는 멈추었지만 상승하지 못하고 있다. 하반기에는 경기 회복세가 지속될 것으로 보이나 그 폭은 크지 않을 것이라는 것이 대체적인 시각이다. 이는 세계 경기의 침체가 지속되고 있기 때문이다. 이러한 경기 침체에도 불구하고 일부 자산 시장에서의 과열 양상과 향후 인플레이션을 초래할 수 있다는 우려 때문에 기준금리를 올릴 것인가가 관심사가 되고 있다. 정부는 최근 주택담보대출액이 점차 커지자 주택담보대출 규제를 검토하기 시작했다.

거시 경제 침체 지속으로 인하여 기준 금리를 인상하기는 어렵기 때문에 미시적으로 주택담보대출을 규제하는 쪽으로 방향을 잡은 것으로 보인다. 2009년 하반기의 주택 구매지수를 예상해 본다면, 소득은 미미하게 증가할 것으로 예상되나 주택담보대출금리는 소폭 상승할 것으로 예상되기 때문에 105-110에서 움직일 것으로 예상된다. 2009년 1/4분기에 크게 반등한 이후 추가적으로 상승할 요인이 별로 없다는 것이다. 따라서 하반기에는 주택 가격이 강보합 정도로 예상된다. 다만, 지역별로 차이가 날 것으로 예상되는데, 수도권 재개발․재건축 물량이 많은 지역일수록 가격 상승폭이 클 것으로 보이고, 최근 도로, 철도 등이 교통 여건이 개선된 지역의 가격 상승이 예상된다. 지방의 경우에는 미분양 물량이 너무 많아 거시 경제 회복 조짐에도 불구하고 가격이 상승하기는 어려울 것으로 보인다. 그러나 전매제한 규제 완화, 양도소득세 면제 등의 조치로 인해서 수도권 청약 열기는 지속될 것으로 보인다.

tag : 소득양극화, 하반기, 주택담보대출금리, 수도권 청약, 주택구매지수

2009년 하반기 지역별 주택시장 전망

2009-07-08T19:25:30Z

2009년은 저금리 상태가 유지될 것으로 보여 2008년에 하락하였던 부동산 가격이 점차적으로 회복되어 가는 과정에 들어설 것으로 보이나, 지방과 수도권의 양극화 또는 수도권 내에서도 지역에 따라서 양극화가 확대될 것으로 보입니다. 지역별 차별화가 심화되는 상황에서는 전국적인 가격 수준 변동에서는 큰 의미를 찾을 수 없고, 지역별로 수급에 영향을 미치는 요인에 따라 차별적인 변동양상을 보일 것입니다. 대도시 권역의 수급은 재개발과 재건축 추진 물량에 따라 달라질 것으로 보입니다. 수도권 지역은 재개발 재건축 추진의 영향이 크게 나타날 것이나 지방은 영향이 제한적일 것으로 보입니다.

건설산업전략연구소에서는 지역별 주택 시장 분석에 역량을 집중하고 있습니다. 전국 40개 도시의 [주택시장 여건 분석과 분양 사업 전략]과 전국의 도시를 3개씩 묶어서 [지역별 주택구매능력 분석과 분양 전략] 자료 19개와 서울 및 광역시 [구별 2009년 주택 시장 전망과 전략] 25개 자료가 작성되어 있습니다. 특히 [구별 2009년 주택 시장 전망과 전략] 자료에는 지역내 재개발과 재건축 추진 현황 자료가 정리되어 있고, 재개발과 재건축이 장단기적으로 지역 주택 시장 수급에 미치는 영향과 투자 및 사업 전략이 분석되어 있습니다.

건설산업전략연구소 공식홈페이지 바로가기 www.cisr.co.kr

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[주택시장 여건 분석과 분양 사업 전략: 40개 도시 지역]

진주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

거제시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

아산시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

양산시 주택 수급 여건과 분양 시장 전망(2009년)

안양시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

광양시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

원주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

충주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

익산시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

경주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

춘천시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

구미시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

마산시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

포항시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

전주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

청주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

천안시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

당진군 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

울산광역시 주택수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

광주광역시 주택수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

대전광역시 주택수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

인천광역시 주택수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

대구광역시 주택수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

부산광역시 주택수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

평택시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

수원시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

성남시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

광명시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

김포시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

용인시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년

화성시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

파주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

시흥시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

오산시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

고양시 주택 수급 여건과 분양시장 분석(2009년)

남양주시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

의정부시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

여수시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

창원시 주택 수급 여건과 분양 시장 분석(2009년)

[구별 2009년 주택 시장 전망과 전략: 25개 구별 자료]

인천광역시 계양구, 서구, 강화군 주택시장 전망과 전략

인천광역시 연수구, 남동구, 부평구 주택시장 전망과 전략

인천광역시 중구, 동구, 남구 주택시장 전망과 전략

부산광역시 강서구, 서구, 사하구 주택시장 전망과 전략

부산광역시 해운대구, 수영구, 기장군 주택시장 전망과 전략

부산광역시 북구, 금정구, 동래구 주택시장 전망과 전략

부산광역시 사상구, 연제구, 부산진구 주택시장 전망과 전략

부산광역시 중구, 동구, 영도구, 남구 주택시장 전망과 전략

대구광역시 중구, 남구, 수성구 주택시장 전망과 전략

대구광역시 달서구, 달성군 주택 시장 전망과 전략

대구광역시 북구, 동구, 서구 주택시장 전망과 전략

광주광역시 북구, 광산구 주택시장 전망과 전략

광주광역시 동구, 서구, 남구 주택시장 전망과 전략

대전광역시 유성구, 대덕구 주택시장 전망과 전략

대전광역시 동구, 중구, 서구 주택시장 전망과 전략

울산광역시 북구, 울주군 주택시장 전망과 전략

울산광역시 중구, 남구, 동구 주택시장 전망 및 전략

강서구, 양천구, 구로구, 영등포구 주택시장 전망과 전략

종로구, 성북구, 동대문구 주택시장 전망과 전략

중구, 성동구, 용산구 주택 시장 전망 및 전략

중랑구, 광진구, 강동구 주택시장 전망과 전략

은평구, 서대문구, 마포구 주택시장 전망과 전략

동작구, 금천구, 관악구 주택시장 전망과 전략

서초구, 강남구, 송파구 주택시장 전망과 전략

도봉구, 노원구, 강북구 주택시장 전망과 전략

[지역별 주택구매능력 분석과 분양 전략: 인접도시 19개]

서울특별시, 인천광역시, 대전광역시 주택 구매능력과 분양사업 …

부산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 울산광역시 주택 구매능력…

수원시, 성남시, 용인시 주택 구매능력과 분양사업 전략

안양시, 부천시, 광명시 주택 구매능력과 분양사업 전략

고양시, 파주시, 김포시 주택 구매능력과 분양사업 전략

시흥시, 군포시, 의왕시 주택 구매능력과 분양사업 전략

구리시, 남양주시, 하남시 주택 구매능력과 분양사업 전략

의정부시, 동두천시, 양주시 주택 구매능력과 분양사업 전략

이천시, 안성시, 광주시 주택 구매능력과 분양사업 전략

평택시, 화성시, 오산시 주택 구매능력과 분양사업 전략

춘천시, 원주시, 강릉시 주택 구매능력과 분양사업 전략

청주시, 충주시, 제천시 주택 구매능력과 분양사업 전략

천안시, 아산시, 보령시 주택 구매능력과 분양사업 전략

공주시, 계룡시, 당진군 주택 구매능력과 분양사업 전략

전주시, 군산시, 익산시 주택 구매능력과 분양사업 전략

목포시, 여수시, 광양시 주택 구매능력과 분양사업 전략

포항시, 구미시, 경산시 주택 구매능력과 분양사업 전략

창원시, 마산시, 진주시 주택 구매능력과 분양사업 전략

김해시, 양산시, 거제시 주택 구매능력과 분양사업 전략

건설산업전략연구소 자료 안내3.hwp

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수도권 주택담보대출 규제 논란

2009-07-08T12:06:08Z

MB 정부에 들어서 주택 시장에 대한 규제가 처음으로 나왔다. 2009년들어 주택 거래량이 증가하면서 추가 주택 담보대출 금액이 매월 3조 원이 넘어가면서 시장 과열이 아닌가하는 우려가 제기되었다. 우선 주택담보 대출액 증가가 주택 시장의 과열을 판단하는 기준이 될 수 있는가에 대해서는 약간의 논란의 여지가 있다. 서울 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 거래량이 증가하고 가격이 회복한 상황에서 비수기에 접어들었음에도 불구하고 가격 상승세가 멈추지 않아 우려를 자아낼 상황인 것은 이해가 된다. 특히 중소기업에 가는 돈보다 주택담보대출로 가는 돈이 더 많다는 점에서 심금을 울린다. 그러나 이론적으로는 주택 거래는 거시 경기 활동에 영향을 가장 크게 받는다. 거시 경제가 좋아 경제 활동이 활발해지면 지역간, 지역내 이사량이 증가하게 되고, 거시 경제가 침체가 되면 이사량이 줄어들게 된다. 거시 경제 침체기에는 고용의 안정성도 흔들리고 소득도 감소하게 되어 이사를 해야 할 개인적인 이유가 있어도 쉽게 결정하지 못하고 미루게 된다. 따라서 거시 경제 침체기 또는 위기 상황에서 부동산 거래량을 늘리기 위해 각종 규제 완화를 해도 효과가 나타나지 않는 이유는 여기에 있다. 이런 이론적인 측면과 달리 정책적인 측면에서 급격하게 양도소득세가 증가한다든가 거래와 연관되어서 비용을 크게 수반하는 규제가 가해지는 경우에도 거래가 다소 영향을 받을 수 있다.

2006년말 수도권 가격 폭등과 함께 주택 시장의 규제 강화는 절정에 달하게 되고 분양가 상한제, 원가공개, 대출 규제 강화 등의 정책이 도입되고 2008년 하반기에는 전세계적인 금융 위기와 실물 위기로 거시 경제 침체가 시작되었다. 이러한 기간 동안에 이사량이 크게 줄어들어 주택 거래량도 급감을 하게 되었다. 거래량의 감소에는 이사를 해야 할 의사가 있음에도 불구하고 이사를 미룬 물량도 상당수 포함되어 있었을 것이다. 이러한 거래량 감소는 거시 경제 위기가 절정에 달했던 2008년 4/4 분기에 가장 컸으나, 올해 들어 큰 폭으로 하락하였던 가격이 회복되고 거시 경제 침체가 다소 완화되면서 그동안 미루어졌던 이사가 크게 증가하고 거래량도 증가하게 되었다. 물론 거래량 중에는 실수요 이사량을 포함하여 가격 하락기에 주택 추가 매입을 하려는 투자 수요도 포함되어 있을 것으로 본다. 특히 다주택에 대한 세금이 완화되고 종합부동산세 부담이 크게 감소했기 때문에 투자 수요가 더욱 증가했을 것이다. 최근의 주택담보 대출의 증가가 그동안 미루어졌던 이사가 이루어지면서 거래량이 증가한 결과인지 투기 수요의 증가인지 판단을 해야 한다. 최근 금융권에 대해서 감독 당국의 모니터링이 강화되었다. 추택담보대출 총량의 변화도 중요하지만 거래량의 내용을 더 살펴봐야 하지 않는가 생각이 든다. 이왕 규제하는 것이라면 수도권에 넓게 LTV 규제를 한 것은 잘했다고 본다. 좁은 지역에 규제를 하면 어차피 금리가 낮아 풍선 효과로 가격 상승이 계속 주변으로 번져 나갈 수 있기 때문이다.

현재 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 경기 침체에도 불구하고 주택 구매 능력은 크게 향상되었다. 주택담보대출 금리의 기준이 되는 CD 금리가 몇개월 만에 5.8%에서 2.41%까지 낮아졌다. 연구소에서 시뮬레이션한 결과를 보면 현재 가격 수준에서는 경기 침체, 소득 감소에도 불구하고 주택담보대출 금리가 6% 이하이면 가격 상승 압력이 발생한다. 물론 주택 구매 능력은 평균적이고 잠재적인 능력이다. 현재 평균 주택담보대출 금리가 6%를 하회하고 있기 때문에 가격 상승의 압력이 존재한다. 따라서, 주택담보대출 규제 외에도 다양한 측면에서 가격 상승을 억제할 수 있도록 제도를 재검토해야 한다. 규제 완화를 한 지 얼마나 되었다고 또다시 규제를 해야 하는가하는 정책 일관성 훼손의 문제는 있으나, 서울 수도권의 주택 가격은 소득 대비 10배, 지역에 따라서는 15배 이상 올라가 있기 때문에 여전히 가격 안정성이 가장 중요한 정책 목표가 되어야 한다. 주택 가격은 거시경제 성장, 소득 상승과 함께 가야 급락 위험성이 줄어든다.

tag : 투기, 거래량, LTV, 양도소득세, 풍선효과, 종합부동산세, 실수요, 수도권 주택담보대출

대한주택보증 지방 순회 강연에 김선덕 소장 특강

2009-07-06T13:45:52Z

강의 제목 [주택 정책과 주택 시장 동향] 서울 14-5일, 대전 16일, 부산 20일, 대구 21일

tag : 부동산 강의