이 순간

잠원동아파트 동향과 불안한 가격전망(매매,전세)

2009-11-20T19:27:49Z

잠원동아파트 동향과 불안한 가격전망(매매,전세)

잠원동은 1000세대가 넘는 대단지 부터 100세대 미만의 작은 단지까지 수십개(한신만 하더라도 2차 부터 27차까지외 동아등 다른 단지도 무수히 많음)가 연합한 형태로 뫃인 순수주거지역입니다.

단지간 가격차가 다른 지역에 비해 크지 않으며 거래도 비교적 큰 벽이 없이 이루어지는 실정입니다.

그동안의 시세 흐름

미래는 과거를 통해 어느정도 예측 가능합니다.

잠원동부동산은 그동안 강력한 부동산시장 억제정책에 의한 긴 침체와 금융위기로 인한 폭락, 이후의 급등등 무쌍한 변화로 시장에 관심이 더욱 높아졌습니다.

참여정부기간동안 재건축을 중심한 강도높은 규제로 가격이 큰 폭으로 하락했는데, 여기에는 2008년도의 세계적 금융위기가 약세장에 강력한 악재로 작용한 결과 였습니다.

잠원동아파트 거래현장의 경험으로 보면 이 곳의 부동산들은 앞서 말한 2년여의 침체기나 과거 다양한 규제로 인한 하락기에도 힘겨루기를 하며 10%이상 떨어진 경우가 흔치 않았습니다.

97년의 외환위기나 지난 금융위기와 같은 재난적 상황 때문에 25%-30% 정도까지 가격이 빠졌는데, 매수자에겐 상당한 기회였습니다.

10년만의 기회.

어둠이 깊으면 새벽이 가깝다고 했던가요?

두터운 부정적 신호속에서 터널의 끝을 본 대단한 예견력으로 급매물을 구입하신 분들이 있었습니다.

<잠원동아파트중 고급중대형인 롯데캐슬아파트>

현재의 시장상황

현재는 급등후의 숨고르기와 억제정책, 계절적 비수기등이 겹쳐 약세장입니다.

대개 크든 작든 한신2차, 4차, 5차, 6차, 7차, 8차, 10차등 재건축아파트는 금융위기 이전인 2006년도의 최고가격을 회복했습니다.

특히 잠원동아파트중 56제곱미터와 같은 소형의 경우는 전고점을 많이 넘어섰었습니다.

롯데태슬, 동아, 잠원한신, 한강, 강변, 청구의 재건축이 아닌 계단식등 일반아파트는 아직 이에 미치지 못한 상태에서 약세장을 맞고 있습니다.

재건축인 잠원동 한신아파트의 경우 지난 상반기에는 매물이 없거가 매도가를 올려 사지를 못했는데, 현재 약세장임에도 가격이 쉽게 빠지지 않고 있습니다.

잠원역 쪽의 56제곱미터 재건축아파트가 54천만원에 거래되었는데, 종전에는 55천-56천까지 호가되던 물건이었습니다. 53천만원에 매수코자 했는데 매도자가 거부 했다고 합니다.

잠원동전세의 경우는 부동산시장 전체의 임대란이 말해주듯 잠원동도 함께 난리를 겪으며 가격이 많이 올라 있는 상태입니다.

재건축의 56제곱미터아파트 전세가 종전(2006년 11월) 13천만원 정도였다면 지금은 15천만원 합니다.

잠원한신도 33천만원에서 4억원 전후로 올라 있는데 가격이 크게 낮아질 것 같지는 않아 보입니다.

현재 거래는 많지 않은 상황입니다.(네이버카페 "행복한 집 찾기" '현장시세 보기'에서 과거 최고시세인 2006년도 11월의 시세와 3년 후인 현재의 매매,전세,월세의 실제 시세를 모두 비교해 보실 수 있습니다)

<잠원동아파트중 대표격인 한신2차 아파트의 봄>

향후 전망(매매,임대)

잠원동,반포동아파트의 향후 전망에 대해서는 외환위기 같은 재난적 상황이면 몰라도 폭락은 없을 것이라 보고 있습니다.

그렇다고 비관적 견해가 없는 것은 아닙니다.

일부지만 더블 딥가능성, 금리인상, 경매낙찰율등 집값 선행지표의 위축등이 불안요인으로 작용치 않을까 염려 하고 있습니다.

그러나 그동안 여러번의 침체기에서도 잠원동과 반포동의 아파트들이 송파나 강남쪽에 비해 강한 가격저항을 보여왔던 것과 탄력적 회복(가격의 하방경직성이 큼)의 성격으로 볼 때 비교적 적은 정도의 하락이나 지루한 횡보장이 아닐까 합니다.(주로 재건축아파트가)

하여 내년 1,2월 또는 봄을 매수 시점으로 생각하고 계신 분이 있는데 좀은 불안해 보입니다.

이 곳은 대개 년말과 년초에 학군수요로 거래가 집중되는데 이때 가격이 어떻게 될지 모르겠습니다.

불안요인이 해소되길 기다릴 경우 이를 매도자가 더 빨리 알아차리기 때문에 항상 비싼 대가를 치르게 됩니다.(매도중개업소들의 중복된 집방문 약속 전화로 현장움직임을 매수자 보다 더 빨리 파악함)

더구나 한강변재건축아파트들은 가격에 선도적으로 움직여 침체기가 아니면 가격주도권을 갖고 계약하기가 좀 어려운 경우가 많습니다.

'남들이 안살 때 골라서 사라'는 말을 기억하실 필요가 있는 곳입니다.

어떻든 현재 올라있는 가격에 대한 매수자의 해석과 정부의 억제정책에 의한 침체된 분위기등이 곧 있을 성수기중에 어떤 변화를 보일지 관심이 아닐 수 없습니다.

교통,교육등 제반 여건이 좋아 전국적 수요를 배경으로 하고 있는, 공급이 제한된 강남권의 아파트로 상당한 지역적 재료까지 구비한 점등을 볼 때 쉽게 폭락을 예견해선 안된다는 견해입니다.

따라서 급한 사정이 없는 한 매도자는 당황할 필요가 없다고 생각합니다.

반대로 매수자는 살 아파트를 정해 놓고 가격 변동상황(빠지기)을 주시하며 시기를 결정해야 할 것 같습니다.

어떻든 어렵게 하락하고 빠르게 가격을 회복하는 이 곳 재건축 아파트의 특성을 염두하시기 바랍니다

<잠원동아파트중 한강이 아주 가까운 한신18차 아파트>

매매와 다르게 임대시장의 경우는 거래가 활발 할 것으로 파악됩니다.

예로 부터 년말과 년초가 신학기 이사수요로 북적일 때입니다.

이러한 계절적 요인으로 거래활성화가 다시 임대가 불안으로 연결되지 않을까 걱정입니다.

이미 수학능력평가시험이 끝났고, 자녀들의 진학문제들이 해결되면서 본격적 이사가 있게됩니다.

잠원동과 반포동은 서울의 각지역 뿐만 아니라 고속버스와 공항버스를 이용한 지방 어느 곳과도 연계가 쉬워 각지에서 전세 뿐만 아니라 매매수요도 특히 많습니다.(예: 지방에서 서울의 대학진학으로 인한 전세-조카의 예, 지방거주 부모가 자녀 결혼으로 터미널 부근의 100제곱민터 아파트 매수예등)

더구나 임대수요중 일부가 매매로 빠져나가지 않고, 주택개량사업으로 인한 이주가 겹치면 공급이 부족한 잠원동의 경우 문제가 심해지지 않을까 걱정입니다.

높아진 임대가 수준을 더 끌어올릴지, 다른지역으로 수요가 분산될지 두고 볼 일입니다.

어떻든 이 지역은 재건축이 되면 되는대로, 안되면 공급부족에 의해 기존아파트의 가치가 유지되는 특징을 띄는 것 같습니다.

참조:'잠원동아파트 시세 전망등에 대하여'외

글: 정영숙

tag : 정영숙, 잠원동아파트, 반포동아파트, 잠원동아파트전세, 반포재건축아파트, 잠원동재건축아파트

잠원/반포동재건축아파트에 관한 FAQ

2009-06-15T17:48:29Z

잠원,반포동재건축아파트(한신차아파트...)와 관련 많은 분들이 계속 반복문의하시는 면적증가, 추가 부담금 정도, 재건축의 방식과 시기, 층수배정, 투자가치, 급매물 여부등 가격현황과 전망등에 대해 정리해 봅니다.

답변

특별히 진행되고 있는 것이 없습니다.

용적율, 소형평형의무비율, 민간아파트분양가상한제등 제반 관련규정의 정비가 마무리되어야 아무래도 구체화될 것 같습니다.

재건축시 평수배정은 용적율(300%)이 변경되어 아무래도 현재 보다는 유리하겠지만 추가부담금 정도는 현재 가늠이 안되고 있습니다.

그리고 재건축시 현재의 층수는 어떤 의미가 있는지에 대해 문의하셨는데 이도 분명히 방침이 정해진 것은 없습니다.

단지 예측하기는 좋은 층과 전망등의 조건이 반영되지 않으면 기존 조합원들의 동의가 쉽지 않으니 추진시 깊은 고려가 있지않을까 합니다.

한신5차 재건축의 경우 1층 부터 4층까지는 공동시설과 분양아파트가 배치되고 조합원의 경우는 한강조망이 확실한 5층 부터 배정이 계획되었던 예가 있으니 참고하시면 되겠죠.

조망권과 관련하여선 평균 30층의 아파트로 시각통로를 충분히 확보하여 건축할 것이니 기대해 볼만 한데, 한강의 조망을 확보한 강쪽 단지들은 큰 혜택이 아닐 수 없습니다.

많이 궁금해하시는 투자와 관련해선 단순한 재건축만 겨냥한 결정보단 이 지역이 갖고 있는 재료들-전국적 수요를 기반한 전통적인 서울의 핵심지역임에 반해 공급이 제한 받고 있는 현실, 한강의 세계적 명소화에 따른 수혜, 고속터미널등의 이전추진, 30층의 고층재건축유도지역등을 종합한 판단에 근거함이 타당할 듯 싶습니다.

거래상황과 관련, 이미 급매물은 1차로 금년초에 모두 소진되었으며 2차 거래활성화기인 3월 말을 전후하여 가격상승이 있었습니다.

현재는 부동산정책의 혼선으로 소강상태인데, 시세는 2차 거래활성화기를 거치며 종전최고가격의 약 90%정도 근접하여 보합을 이루고 있습니다.

그러니까 계단식 상승을 하여 왔는데, 거래가 없다고 다시 시세가 떨어지진 않고 있습니다.

이런 현상은 금번의 경우만이 아니고 늘 가격하락에는 매우 인색한 것이 이 곳 아파트들의 특성이었습니다.

현업에서의 그동안 경험은, 국민의 정부와 참여정부등을 거치며 수많은 부동산 억제정책이 있어왔고 이때 마다 시장은 부침을 반복하여 왔으나 거래만 늘고 줄고 했지 이에 비례하여 가격이 함께 등락하진 않았습니다.

금번도 긴 침체기중 세계적인 금융위기가 겹쳤기 때문에 그나마 20%-30% 하락한 것인데, 이도 시장의 분위기 개선조짐이 있자 단기간에 종전최고가격에 근접하는 양상을 보이고 있습니다.

만약 미국에서 시작된 금융위기의 확산이 없었다면 재건축아파트들 가격이 그렇게 되었을지...

2년여의 긴 침체기에도 별로 빠지지 않고 있던 중인 작년 11월, 서초.강남지역 아파트도 금융위기로 30% 정도 하락할 것이란 말이 흘러나왔고 시장은 이를 충격으로 받아들였습니다. 이는 그정도로 가격의 하방경직성이 강하다는 반증으로 향후로도 이런 현상은 한강변 재건축아파트를 중심으로 쉽게 사라지지 않을 것 같습니다.

궁금해 하시는 재건축 진행은, 관련규정의 미비로 거래도 관망세인 현 단계에서 구체적 언급이 어렵겠습니다.

문의하신 가격 전망은 불안한 면이 있습니다.

경기부양과 토지보상등으로 막대해진 시장의 유동성이 97년도 외환위기 극복후의 상황과 유사한 결과를 초래치는 않을지 모르겠습니다. 이 지역에 공급은 부족하고 재료는 많으니 계기만 되면 어떤 결과로 나타날지는 불 보듯 합니다.

그러나 미국등 국제경기가 계속 어렵고 대외의존도가 특히 높은 우리도 이로 부터 자유롭지 못한 상황이니 시장의 힘겨루기를 지켜봐야 할 것 같습니다.

강남의 한강변재건축아파트는 상황에 따라 가격상승이나 악재에 저항하며 횡보는 하되 특별치 않은 한 큰 하락은 없지 않을까 합니다.

늘 드린 말씀을 정리한 것이라 새로운 내용이 없습니다.

감사합니다.

정영숙

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반포 래미안퍼스티지 입주와 시장동향

2009-06-02T15:56:36Z

래미안퍼스티지를 흔히 반포래미안이라고도 하는데 래미안퍼스티지 입주에 즈음, 반포/잠원동부동산거래동향에 대해 말씀드려 보고자 합니다.

심한 거래의 부침으로 반포동과 잠원동아파트들의 시세, 향후 전망등에 대해 많은 분들이 궁금해 하십니다.

특히나 래미안퍼스티지 입주란 재료가 어떻게 이 곳 반포/잠원동아파트에 영향을 미칠지 관심이 큽니다.

이 지역에서 반포래미안은 반포자이와 비교되는데 과연 이번에도 자이입주 당시와 같은 가격변화가 있을지, 거래는 잘 될지 관심이 아닐 수 없습니다.

현재 반포래미안은 금년 7월 입주를 앞두고 임대와 매매가 이루어지고 있는데, 자이입주 때와 같은 가격하락은 감지되고 있지 않는 듯 합니다.

래미안은 반포자이와 몇가지 면에서 분명한 차이를 보이고 있습니다.

우선 인근 아파트의 가격에 특별한 영향을 미치고 있지 않는 분위기입니다.

자이 때는 어떠한 호재도 소용없이 작은 악재에 까지 민감히 반응하며 아파트 가격을 떨어뜨렸는데, 심각한 금융위기등 주변 여건이 주원인이었습니다..

그때는 반포자이외 성내동과 잠실, 삼성동등의 많은 강남권입주물량이 외환위기라는 큰 한파와 겹첬었습니다.

또한 이러한 경색으로 거주아파트를 처분하여 입주해야 하는 주민들이 막판 까지 몰려 양쪽 아파트를 내놓은등 급매물이 넘쳤습니다.

구체적으로 지난 11월 잠원동아파트의 전세가는 소형 15%-20%정도, 99제곱미터(30평대)형 이상은 20%-30% 낮게, 특히나 수요가 한정된 대형고급아파트(잠원동롯데캐슬등)의 경우는 3.3제곱미터당(평당) 천만원에도 못미치는 850만원-9백만원의 아주 낮은 가격을 형성하였습니다.

당시 반포자이 전세는 82제곱미터(25평) 25천만원-3억원 정도(매매가 7억-8억원), 115제곱미터(35평) 3억-35천만원(매매가 95천만-10억원), 165제곱미터(50평)45천만원(매매가 15억-17억원)등이었는데, 위치와 내부시설등에 따라 금액차가 있었습니다.

그러나 래미안은 이러한 물량부담과 부정적 시장분위기로 부터 보다 자유로울 뿐더러, 9호선 개통등 여러 지역적 호재, 호전기미가 있는 경기등 자이와 비교할 때 상대적으로 양호합니다.

아울러 한강의 공공성회복선언과 관련, 재건축 고층 유도정비구역으로 지정되는등의 부동산 정책들로 인해 그동안 2차례에 걸처 반포와 잠원동의 급매물이 소진되는 가격상승도 있어왔습니다.

복도식의 재건축아파트를 중심으로 대략 종전가격의 약 90% 정도까지 회복하였는데, 현재는 정책당국, 매수, 매도자들간의 힘겨루기적 분위기로 인해 거래가 조용한 편입니다.

대표적인 아파트의 현재 시세는 반포자이 82제곱미터 매매가 8억원 전후(전세 3억-35천만원), 115제곱미터 매매가 12억-13억원(전세 4억-45천만원), 165제곱미터 매매가 20억원 전후(전세 6억-65천만원), 래미안퍼스티지 87제곱미터 매매가 약8억원 전후(전세 35천만원 전후), 112제곱미터 매매가12-13억원(전세 4억-45천만원), 172제곱미터 매매가 20억원 전후(전세 65천-7억원), 경남아파트 79제곱미터 매매가 68천만원(전세 17천만-18천만원), 105제곱미터 매매가 8억-9억원(전세 24천만원), 잠원동 한신2차아파트 72제곱미터 매매가 65천-7억원(전세 15천만원 전후) 115제곱미터 매매가 11억-12억원(전세25천만원 정도), 한신4차 115제곱미터 매매가 10억원 전후(전세 25천만원 정도)등입니다.

잠원동의 대표적 고급아파트인 롯데캐슬 138제곱미터(42py)의 전세도 약5억원 정도(3.3제곱미터당 약 12백만원)되니 지난 연말과 비교하여 높게 올랐습니다.

물론 동과 층, 수리상태등 조건에 따라 금액차가 큽니다.

<반포의 래미안퍼스티지 편의시설중>

많은 분들이 향후 시장동향에 대해, 특히 래미안의 입주와 관련하여 궁금해 하십니다.

대개 거래가 증가하면 가격이 상승하고 거래가 줄면 떨어집니다.

그간 강남권 아파트에 대한 여러 부동산안정화 대책과 이에 동반한 시장 부침이 있어왔지만 거래만 증감을 반복했을 뿐, 가격은 크게 하락치 않았던 과거를 살펴볼 필요가 있습니다.

더욱 2006년 11월 부터 시작된 2년여의 긴 침체기중 아파트시세 변화는 많은 참고가 되고 있습니다.

사실 침체 3년 째를 목전에 둔 지난해 9월 까지도 이 곳 아파트들은 최고 시세에서 10% 정도까지 밖에 하락치 않았었습니다.

그 후 금융위기에 우리가 가장 크게 영향을 받기 때문에 "강남권 아파트도 30% 하락할 것이다"란 예상이 나왔고, 이를 모두 충격으로 받아들였었습니다.

이는 그동안 강남권 아파트들이 가격하락에 인색하였다는 이야기인데, 신규공급의 제한과 전국적 수요배경등을 감안할 때 향후로도 같은 양상일 것 같습니다.

만약 금융위기가 없었다면 침체 3년이 되더라도 그렇게 까지 급락되었을지 의심의 여지가 있습니다.

말이 좀 길어졌지만...., 위의 현상들로 볼 때 금번 래미안은 반포자이 입주 때와는 달리 가격의 현격한 하락은 없을 것으로 예상됩니다.

거래량에 있어선 실물경기의 문제와 강남권아파트의 과열을 염려한 부동산정책으로 제한적일 것으로 보여집니다.

물론 800조원이라는 과잉유동성의 문제와 주식과 부동산이 일반경기에 선행한다는 문제가 있지만, 시기적으로 성수기가 아닌등의 원인들로 급변이 없을 것이라 생각됩니다.

래미안을 포함한 이 지역의 아파트들은 명문학교가 많은 8학군이란 교육환경과 지방에서도 접근이 아주 편한 지리적 장점 때문에 전통적으로 교육, 취업, 신혼집등의 수요가 집중되는 특징이 있습니다.

다양한 지역적 호재등 제반 여건들을 볼 때, 긴 시각 속에 밝은 미래가 보여집니다.

공인중개사 정영숙

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반포/잠원동 아파트 편하게 구입하는 방법

2009-02-21T17:48:32Z

반포/잠원동 아파트 편하게 구입하는 방법

아파트를 사기위해 과거에는 여러 부동산을 순회하는 고초를 겪었습니다.
발품을 파는 만큼 이익이 있다고 생각하여 지금도 그렇게 하시는 분들이 많이 있습니다.
그러나 이제는 집에서 인터넷을 통해 구체적인 정보를 파악하고 전화로 확인하면 되었으니 참으로 편합니다.
그러데 검색해 보면 좋은 아파트들이 너무 많아 혼란스럽습니다.

특히 요즘과 같은 침체기에 매우 심한데, 이는 인터넷업체들의 복잡한 정보유통체계와 중개업소들의 관리부재등에 기인합니다.

통상 중개업소는 부동산114, 부동산뱅크등 4-5개사의 홈페이지에 같은 물건을 올려놓게 되고 또 이를 네이버등으로 전송하니 뫃이면 싼 물건이 수십배로 보입니다.

변동가격의 수정도 쉽지 않은데다 사정이 급한 주인들은 낮은 가격으로 여러 중개업소에 의뢰하니 정말 최악입니다.
그러나 이런 현상이 있다고 다시 여러 중개업소를 다니실 필요는 없습니다.
반포동, 잠원동아파트에는 중개업소들만이 보는 "레이더"라는 내부거래정보망이 있습니다.
여기에는 업소들간 매매, 전세, 월세에 관한 정보가 실시간으로 실리고 있기 때문에 믿을 만한 업소를 통하면 수고로움이 해결됩니다.
물론 아주 싼 급매물은 공개를 안 할 소지가 있기는 합니다. 그러나 이런 경우는 극히 희박하여 신경쓰실 필요 없습니다. 어차피 급한 사정 때문이라서 주인도 한 업소만 바라보고 있지만 않고, 업소입장에서는 경쟁적으로 우선 거래를 해야 하므로 물건을 공동중개망에 공개케 됩니다.

매수자 부동산에서도 빨리 물건을 맞추지 않으면 손님이 다른 부동산으로 옮겨갈 수 있으니 결국 이 곳과 같은 환경에서는 완벽하게 정보를 제공받으실 수 있습니다.

일부는 매물을 갖고 있는 부동산이라야 가격이 잘 조정될 것으로 알고 고민하시나 매물부동산에서도 적극적으로 임하지 않으면 다른 부동산에서 아파트가 팔릴 수 있어 최선을 다하게 됩니다.

시세와 매물에 대해선 실제로 중개업소를 방문, 그분들과 레이더라는 것을 보시면 모든 반포.잠원동아파트의 시세와 물건을 파악하실 수가 있습니다.
결국 한 곳만 제대로 알아놓으면 이 지역의 모든 정보 파악은 물론 편하게 거래도 할 수 있다는 이야기입니다.
이와 아울러 여러 업소에 아파트를 반복 문의하면 매도자는 수요자가 많은 걸로 착각하여 가격을 올리는 현상이 발생합니다.(이런 결과로 항상 매도자가 매수자 보다 더 시세에 민감하고 빠르게 움직임)
그런데 어떤 업소를 정해야 할 지가 좀 난망합니다.
일반적으로 거래에 무리를 두지 않는 상식적인 업소를 찾아야 하는데......대개 인상이 좋고, 말씨가 단정하다든지, 홈페이지등에서 받은 느낌등등...
상황별로 다양한 변수가 있어 단적으로 말씀드리긴 어렵지만, 일반적으로 그렇다는 것입니다.

두서 없이 현장에서의 경험을 말씀을 드렸습니다.

어떻든 반포.잠원동에서는 부동산정보의 혼란과 중개업소 순회등 거래의 불편이 해소 된다는 것입니다.

도움이 되실런지...감사합니다.

정영숙

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반포/잠원동 아파트 급매 갈아타기

2009-02-16T12:52:02Z

반포/잠원동 아파트 급매 갈아타기에 대해 답변드립니다.

투자가치에 비중을 더 두시는지, 교육환경과 기타 생활환경인지등 구체 사항에 정확치 못해 답변이 조심스럽습니다.
그러나 그동안 여러 차례 답변드린 갈아타는 시기에 대해서는 어느정도 답변이 가능할 듯 싶습니다.
옮겨가려는 곳이 더 가치가 높은 곳이고 전체적으로 급매물이 소진되는 상황이면 지금 갈아타야 합니다.
그러나 더 가격이 떨어질 것이라 확신하시면 좀 기다리셔도 됩니다.

현재 향후 장세에 대해서는 전문가도 의견이 분분합니다.
견해차는 있으나 일반적으로 서초.강남의 재건축아파트는 실물경기 보다는 정책변수에 영향을 많이 받는다고 합니다.
이는 연말 이후 잠원동을 포함한 강남권 재건축아파트의 가격움직임이 말해주고 있습니다.
허나 정책당국도 이러한 시장 동향에 주의를 기울이고 있고 전문가 일부는 강남권 투기지역해제를 반대하고 있어 지금과 같은 움직임이 계속될 것이란 단정은 어렵습니다.

상황 파악에 있어 실물경기가 크게 후퇴하고 있어 아파트는 핵심지역의 재건축아파트중 한강변의 고층재건축예상지역, 조망권과 역세권대단지등 특별한 재료가 있는 곳을 중심으로 한 국지적 반등을 염두하시고 접근해야 할 듯 합니다.

비핵심지역에서 핵심지역, 작은 아파트에서 큰 아파트로 갈아타는 것은 침체기가 적기입니다.
상승기 때는 옮기려는 좋은 아파트의 가격상승이 커서 어려움을 겪습니다.
서초.강남의 재건축 아파트는 다소 가격상승이 예상되니 정책 변화에 주의를 집중하시며 갈아타기를 시행하시기 바랍니다.
잠원동의 아파트상세내용, 갈아타기등은 그동안의 답변을 통해 충분히 말씀드린 바 있으니 제 블러그를 참조하시면 보완 가능하시겠습니다.
정영숙

문의)

......아이의 교육,교통의 요지 등을 생각해서 잠원 한신으로 갈아 타고 싶은데........급매물을 노려 보는것이 괜찮을지 무척 고민이 되네요.
.......나머지는 대출을 받아서 사려고 하는데 지금이 적기일까요?

tag : 잠원동아파트, 반포동아파트

반포/잠원동 아파트 전세 시세

2009-02-12T12:17:38Z

반포/잠원동 아파트 전세 시세에 대해 말씀드립니다.

반포동의 반포자이나 래미안 입주로 전세 시세가 영향을 받는지, 급전세는 없는지, 그리고 잠원동의 56제곱미터 아파트의 전세등을 문의하셨습니다.

잠원동 한신8차와 10차아파트 56제곱미터의 전세시세는 13천만원-14천만원 정도 합니다.

부동산 침체기라도 수리가 아주 잘 되고 위치가 좋은 아파트는 14천만원에서 15천만원 까지도 합니다.

반포자이의 물량과 겹처 잠원동의 한신165제곱미터와 같은 대형아파트에서는 3억원의 시세로 급전세가 있었으나 56제곱미터와 같은 소형에서는 급전세가 없습니다.(지금은 신학기 이주수요로 년중 제일 거래가 매우 활발한 시기임)

그동안 자이 82제곱미터와 115제곱미터의 싼 전세들도 거의 소진되고 현재는 82제곱미터 전세가 33천만원, 115제곱미터는 45천만원 정도로 상승된 가격입니다.

싼 전세도 있으나 이는 대개 대출이 많은 집의 경우이나 이도 거래가 잘 되고 있습니다.

반포자이의 경우 잠실지역의 신규입주 아파트와 비교했을 때 상대적으로 거래가 활발했습니다.

상대적으로 다른 입주단지가 없고 잠실보다는 이 지역에 대한 선호가 높을 뿐만아니라 아파트에 대한 평가등 여러 요인의 복합적 결과 아니가 싶습니다.

반포자이는 제일 작은 아파트가 82제곱미터라서 잠원동의 56제곱미터와 같은 소형에 크게 영향을 미치고 있지 않는 것 같습니다.

이는 향후 반포의 래미안등 다른 새 아파트가 입주하더라도 마찬가지가 아닐까 합니다.

그동안 소형아파트 전세에서 시세가 낮은 것은 전반적인 경기영향으로 분석됩니다.

추가로 "잠원동아파트 전세시세에 대해서 "를 첨부하니 필요사항의 파악에 참고토록 하시면 되겠습니다.

정영숙

문의)

....17평형대로 한신8차나 10차 등으로 이사를 갔음 하는데...

....엘지자이 입주 등으로 해서 전세가가 떨어졌는데...

.... 서초래미안 입주로 더 떨어진다는 소문도....

tag : 반포자이, 잠원동아파트, 반포동아파트, 잠원동아파트전세

잠원동으로 갈아타기

2009-02-12T12:12:48Z

잠원동의 82제곱미터(25평 63천만원)대나 99제곱미터(30평)대 재건축아파트는 금액차가 많이 날 것 같습니다.
투자와 거주를 겸하실 것인지 잘 모르겠지만 56제곱미터(17평) 재건축아파트(시세 43-45천만원)는 예산에 부합할 것 같습니다.
신혼이시라면 문간방과 거실방이 있으니까요.(재산증식에 무게를 두신다면 불편하더라도 미래를 보고 거주-재건축미래가 밝음)
미주파스텔, 신화의 92제곱미터(28평)도 예산에 부합하는데 거주외 투자가치로는 좀 미흡합니다.
8월이면 이 곳의 아파트들이 더 오르지 않을까 하는데, 투자, 거주중 어디가 중심이냐에 따라 방안이 다를 듯 싶습니다.
너무 많은 대출은 고정수입에 비해 부담이 크시겠습니다.
현명한 답변을 못드려 어쩌죠?
공인중개사 정영숙/에덴공인594-4540

문의)

.....분당아파트-26평 거주....서울이 직장이라....잠원동이 좋을 것....근데 차액이 클 것 같아서....어떤 방법이 가장 지혜로울지...

tag : 잠원동아파트

잠원동으로 갈아타기

2009-02-12T12:10:11Z

문의)

.....분당아파트-26평 거주....서울이 직장이라....잠원동이 좋을 것....근데 차액이 클 것 같아서....어떤 방법이 가장 지혜로울지...

tag : 정영숙, 잠원동아파트

반포/잠원동 아파트 전세 시세

2009-02-12T12:08:11Z

반포/잠원동 아파트 전세 시세에 대해 말씀드립니다.

반포동의 반포자이나 래미안 입주로 전세 시세가 영향을 받는지, 급전세는 없는지, 그리고 잠원동의 56제곱미터 아파트의 전세등을 문의하셨습니다.

잠원동 한신8차와 10차아파트 56제곱미터의 전세시세는 13천만원-14천만원 정도 합니다.

부동산 침체기라도 수리가 아주 잘 되고 위치가 좋은 아파트는 14천만원에서 15천만원 까지도 합니다.

싼 전세도 있으나 이는 대개 대출이 많은 집의 경우이나 이도 거래가 잘 되고 있습니다.

반포자이의 경우 잠실지역의 신규입주 아파트와 비교했을 때 상대적으로 거래가 활발했습니다.

반포자이는 제일 작은 아파트가 82제곱미터라서 잠원동의 56제곱미터와 같은 소형에 크게 영향을 미치고 있지 않는 것 같습니다.

이는 향후 반포의 래미안등 다른 새 아파트가 입주하더라도 마찬가지가 아닐까 합니다.

그동안 소형아파트 전세에서 시세가 낮은 것은 전반적인 경기영향으로 분석됩니다.

정영숙

문의)

....17평형대로 한신8차나 10차 등으로 이사를 갔음 하는데...

....엘지자이 입주 등으로 해서 전세가가 떨어졌는데...

.... 서초래미안 입주로 더 떨어진다는 소문도....

tag : 정영숙, 반포자이, 잠원동아파트, 반포동아파트, 반포동아파트전세 반포자이전세

잠원동아파트 갈아타기

2009-01-07T16:40:44Z

잠원동에서의 아파트 선택시 관련지식등 매도자의 주요궁금사항에 대해 거래분위기와 함께 정리해 보았습니다.

침체기, 많은 분들이 주변부에서 중심권으로, 소형에서 대형으로, 비인기 아파트에서 인기 아파트로 갈아타는 문제에 관심이 높아 자주 질문을 하십니다.

금번에도 '갈아타기'외 신속한 거래의 요령과 아파트 선택등 중복문의가 있기에 아래와 같이 작성합니다.

답변)

문의해주셔서 감사합니다.

현 거주 아파트를 팔고 중심권으로 갈아타실 것이라면 생각은 아주 좋으신데 좀 일찍 실행하셨어야 않나 싶습니다.

아주 싼 초급매물들이 거래되고 있으니 현 소유주택이 팔리고 나면 시점차로 예산을 맞출 수 있을지요?

내집인 변두리의 5억 아파트와 사려는 중심권의 10억 아파트의 예를 보더라도 10% 싸게 팔고 10% 싸게 사면 매수단계에서 5천만원의 이득이 생깁니다.

그래서 침체기에 갈아타라는 것인데, 일단 내 집이 팔리는 상승기에는 중심권의 아파트가 먼저 오르고 시차를 두고 변두리가 낮은 비율로 오르니 내 집을 제값에 팔려고 기다리면 안됩니다.

어차피 좋은 아파트를 싸게 사면 즉시 차익이 발생하니 변두리 아파트를 과감하게 싸게 팔아도 이익입니다.

집을 빨리 팔수있는 요령을 문의하셨는데, 비싼 중심권 집을 싸게 사면 되니 내 집을 과감히 낮게 내놓는 것이 중요 매도방법중 하나 입니다.

그동안 침체가 길어 여유를 갖고 진행하실 수 있었는데 좀 아쉽습니다.(허나 상승국면도 아니고 상황이 하도 유동적이니 추이를 세심이 관찰하심이 좋겠습니다)

갈아타기 문의의 상세 답변은 그동안의 관련답변으로 대체코자 하니 이를 참고(관련답변: 잠원동학교와 부동산/신학기 대비 갈아타기에 대해 )하시고, 집을 빨리 거래할 수 있는 방법에 대해서도 제가 작성한 글을 첨부하니 보시면 다소 도움이 되시리라 믿습니다.(첨부: 어떻게 하면 내 집을 빨리 거래시킬 수 있나?)

시장이 점차 깨어나는 분위기입니다.

물론 많은 비관적 견해와 실물경기에 문제가 있어 호황단계까지의 진입에는 상당한 시일이 필요할 것입니다.

그러나 매수자 입장에선 10년만에 최저비용으로 큰 재산을 마련할 수 있는 기회가 아닌가 하는데 좀 안타깝습니다.

매수자는 나 혼자, 정보의 부재로 아직 이른가 의아해 합니다. 반면 매도자는 이 곳 70여개 중개업소중 일부이지만 4-5곳에서만 문의나 방문을 받아도 큰 희망을 갖고 매수자가 많은 것으로 오판 하니 양측의 현실판단에 간극이 점점 벌어집니다.

사실 중개자 입장에서 보면 일부 매수자가 겹처 실제보다 많게 보이는 현상이 있고, 실매수자가 어떻게 움직이는지 판단이 되는데, 믿지를 않는 것이 현실이니 답답함을 느끼곤 합니다.

신뢰의 문제와 관련하여선 업종고유의 풍토등 속상한 부분이 많은 것이 사실인데, "신뢰", "정직"등의 남발은 반어적 표현의 현상이라 봅니다. 어떻든 모두 검은 것은 아니니, 이의 판단은 정보소비자의 몫이라 생각합니다.

유감이 많다 보니 초점을 벗어 났네요...

어떻든 실물경기가 아주 중요한 것은 사실인데, 이 곳의 재건축아파트는 이에 못지 않게 규제완화나 폐지등 정책변수가 더 크게 작용하는 것 아닌가 합니다.

인터넷 검색으로 부동산뉴스등을 통해 정책변화를 면밀히 주시하기길 바랍니다.

앞서 말씀드린 신뢰문제로 시황판단을 언론에 의존하는 경우가 있는데 종종 현실과 괴리가 있습니다.

정책발표전후 예측보도로 혼란을 부채질 하거나 거래가 보편화 된 후의 시황전달로 시기를 놓치게 합니다.

학군, 주변환경등과 관련 잠원동에서 좋은 집의 선택요령을 문의하셨는데, 답변이 좀 난감하네요.

관점, 예산등이 다르니 문의하신 분의 여건을 고려하여 자료 검색등 노력하시는 길외 쉬운 방법이 있을지요?

어떻든 그동안 잠원동에서 아파트 구입시 고려해야 할 사항을 첨부드리니 의구심 해소에 참고해주세요.(첨부:1. 잠원동 아파트 매매시 체크포인트 1, 2. 잠원동 아파트 구입시 체크포인트 2, 3 잠원동 아파트구입시 체크포인트 3)

잠원동의 교통, 학교, 단지규모등 제반 사항을 정리하였습니다.

읽어 보시고 궁금한 것들은 제 홈페이지에 정리한 자료들이 있습니다.

특히 문의와 답변은 주 관심사가 반복되고 있으니 궁금점 해소에 도움이 될 듯 싶습니다.

일반적으로 어린 자녀들의 교육환경과 관련하여서는 위해요인이 없어야하는데 구체적으로 통학동선에 큰 도로를 건넌다든가 우범지역등의 통과가 없는 것들을 말씀드릴 수 있습니다.

유치원, 신동초,중교를 안전하게 이용할 수 있는 강변, 한신13차, 잠원한신아파트등을 예로 추천드릴 수 있을 것 같습니다. 자녀들과 여가할동외 자연학습등의 훌룽한 조건을 갖춘 한강도 가까우니 좋을 듯 싶습니다.

여러 아파트들이 있는데 구체적 조건에 따라 추천이 달라지겠습니다.

모두 풀어 답변 못드린 점 양해 드립니다.

새해 복 많이 받으시고, 안녕히 계세요.끝

정영숙/에덴공인594-4540

문의)

....초등학교입학전 두 아이 엄마로...

1). ...요즘같이 부동산시장이 저점일 때...갈아타고 싶어서요, ...소유 집을 빨리 팔수있는 요령을 알고싶어요
2) 투자가치가 있는 잠원동일대의 재건축아파트... 알려주세요
3) 좋은 집을 고를 수있는 요령등..(학군이랑 주변환경 등등..)

tag : 잠원동, 잠원동아파트 갈아타기, 잠원동아파트, 잠원동부동산, 잠원동급매물, 잠원동교육환경

로디게시

2009-01-07T12:24:36Z

예쁜 것은 오래가지 않는다...

더운 겨절에 핀다지만 너무 빨리 져 아쉽기가 선인장 꽃과 같다.

예쁜 양란, 키우기 어렵다고 생각하는데 의외로 쉬운 품종도 많은데 이 꽃이 그렇다.

그냥 나무껍질이나 헤고등에 붙여 놓거나 수태등에 심어 놓으면 잘 자란다.

얼지만 않으면 찬 온도에 큰 피해 없이 다음해 여름 예쁜 꽃을 피워준다.

양란

2009-01-07T12:21:45Z

양란

2009-01-07T12:20:56Z

양란

2009-01-07T12:20:09Z

양란

2009-01-07T12:19:11Z