Victoria Lim의 부동산과 인테리어 이야기

2012년 11월 10일 오후 02:12

2012-11-10T14:15:32Z

재융자 할때 흔히 일어나는 문제들

@ 주택가격

주택담보 대출비율이라고도 불리는 LTV는(Loan to Value Ratio) 주택가격 대비 대출비율을 의미한다. 예를 들어 8만달러를 재융자 하려고 하는데 보유한 주택의 가격이 10만달러라면 LTV는 80%가 된다. 재융자 신청 때 이 비율이 은행측 기준보다 높으면 재융자를 받기가 힘들어진다. LTV가 높다고 해서 다 재융자가 거절되는 것은 아니다. 모기지 보험가입조건 등을 충족시키면 재융자를 받을 수 있는 길이 있다. 모기지 보험은 대출자가 채무를 이행하지 못할 경우 보험기관이 은행의 손실을 보상해 주는 보험이지만 비용은 만만치 않다.

ð LTV가 높아도 재융자를 받을 수 있는 길이 최근 많이 열렸다. LTV가 역전된 “깡통주택” 소유자들도 재융자를 받을 수 있도록 오바마 행정부가 여러 프로그램을 실시중이다. 대표적인 프로그램으로 HARP가 있는데 최근 신청기준을 대폭 완화시켰다. HARP 신청조건은 2009년 6월 1일 이전에 발급된 융자여야 하며 국책모기지 기관인 프레디맥이나 패니매로부터 보증을 받은 융자만 해당된다. 이 조건을 갖추고 있다면 LTV 부담없이 재융자를 신청해 볼 수 있다. LTV 가 높지만 HARP 신청자격이 안 된다면 ‘연방주택국’ (FHA)이 실시하는 FHA 스트림라인 재융자 프로그램도 대안이 될수 있다. 현재 보유하고 있는 융자가 FHA나 ‘연방재향군인회’(VA)가 보증을 선 융자라면 신청자격이 있다. FHA 스트림라인 재융자는 소득 증명서나 주택 감정 등의 절차가 간소화된 재융자 프로그램이다.

@ 수입

DTI (Debt to Income Ratio)는 대출자의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 규정이다. 대출자의 대출 상환 능력을 점검하기 위해 사용되는 비율이다. 만약 월 소득이 4,000달러인 대출자가 크레딧 대출 등 비 주택관련 대출액이 월 800달러라면 DTI는 약 20%다. DTI가 높아도 재융자의 길이 막히기 때문에 재융자를 위해서라면 DTI를 적절히 관리할 필요가 있다.

ð DTI가 높아지는원인은 소득은 낮고 대출 비율은 높기 때문이다. 해결 방안은 소득 수준을 높이거나 부채를 상환하는 길밖에 없다. 소득을 단기간 내에 높이는 것이 쉽지 않지만 부업을 고려하거나 노동 가능한 가족을 동원 소득을 최대한 늘리는 방법을 고려해볼 수 있다. DTI 50%까지 융자 가능하다.

@ 크레딧

크레딧 점수가 낮아도 재융자 자격에서 제외된다. 컨벤셔널 융자의 경우 크레딧 점수가 적어도 660점 이상이 되어야 재융자가 고려된다. FHA 융자의 경우 거의 대부분 은행이 640점 이상의 조건을 재융자 때 요구하고 있다. 만약 크레딧 점수가 639점으로 떨어졌다면 재융자를 발급해 줄 의향이 있는 은행이 약 25%정도 감소한다고 보면 좋다. 또 크레딧 점수가 620점 미만이라면 재융자 가능 은행이 전체 은행의 10% 내외로 줄고 600점 미만이면 2% 내로 선택의 폭은 더욱 줄게 된다. 만약 크레딧 점수가 620-639점 사이라도 재융자가 가능하지만 추가 비용이 발생하기 때문에 재융자로 인한 모기지 절약액과 비교해 봐야 한다. 예상되는 추가 비용으로는 수수료가 융자금액의 3%이상으로 많아지거나 혹은 이자율이 정상이자보다 약 0.75% 이상 올라 갈 수 있다.

ð 크레딧카드 사용 한도액을 잘 파악하여 부채 비율을 적절히 유지해야 한다. 또한 크레딧 리포트을 일년에 한번 정도 발급 받아 오류가 있는지도 확인하며 특히 연체 기록 등이 없도록 주의해야 한다.

콘도 ‘FHA융자 ‘ 쉬워진다

2012-10-13T09:23:34Z

콘도 ‘FHA융자 ‘ 쉬워진다

연방주택국 (Federal Housing Administration) 이 제공하는 FHA융자 기준이 강화되면서 전반적인 콘도시장 경기 회복에 악영향을 미치고 있다는 불평이 높아지자 FHA 가 콘도 융자에 대한 제한 사항을 없애거나 조건을 최근 크게 완화했다.

FHA 융자는 3.5%만 다운하면 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있어 그동안 저소득과 젊은 층 사이에서 높은 인기를 얻었던 융자 프로그램이었다. 그러나 지난 2010년 2월부터 융자 보험 프리미엄(MIP)

을 인상하고 크레딧의 지준이 되는 FICO 점수와 다운페이먼트기준 강화를 골자로 하는 FHA 론 개정안이 시행되면서 이 프로그램을 통한 융자를 받기가 매우 어려웠다. 한때 과반수가 훨씬 넘는 콘도가 FHA 승인을 받았지만 기준 강화와 함께 전국에 산재한 콘도단지 중에서 FHA 승인을 받은 비율이 25% 정도로 낮아졌다.

이와 함께 FHA는 지난주부터 콘도의 오너 거주비율 등 그동안 융자를 받는데 걸림돌이 되어 왔던 규제들을 대폭 완화했다. 완화된 규정들은 *콘도단지 내 오너가 아닌 렌터 비율이 50%가 넘어도 융자를 허용하고 * 30일 이상 관리비 연체가 15%가 넘으면 안 되었던 규정을 60일로 연장하고 *주상복합 콘도의 경우 유닛 전체 면적의 25%가 상업용으로 이용되면 FHA 융자를 받을 수 없던 규제를 35 ~ 50% 완화한 내용들이 포함됐다.

VA 융자란 ?

2012-10-13T09:19:39Z

“ VA 융자” 이용하면 No Down 가능

· VA 융자란 ?

VA는 미국 재향군인회격에 해당하는 ‘Veteran’s Affiars’의 약자로 군인회가 융자를 보증서기 때문에 VA융자로 부른다. VA는 직접 대출을 발급하지 않고 연방주택국(FHA), 프레디맥, 패니매 등의 국책 금융기관처럼 일반 은행이 발급한 대출을 보증한다.

· 신청자격

VA 측에 따르면 VA융자 신청자격이 되는 인원은 약 2,200만명이다. 이들은 대부분 현역 군인, 참전군인, 예비군, 주방위군 소속 군인들로 국방의 의무를 수행하고 있거나 마친 군관계자들이다. 이들 군관계자들의 배우자도 VA융자 신청대상이 될 수 있는데 현역 임무수행 중 사망했거나 장애를 입게 된 군인의 배우자들이 대상이다. 현역 군인의 경우 입대 후 약 6개월이 지나야 VA융자를 신청할 수 있고 예비군이나 주방위군은 6년간의 의무를 수행해야 신청자격이 주어진다. 그러나 예비군이나 주방위군 소속 군인이 현역 임무에 소집될 경우 소집 후 181일만 지나면 VA융자를 신청할 수 있게 된다. 또 소속부대와 상관없이 전쟁에 참가하게 되면 참전 90일 후부터 신청자격이 발생한다.

이밖에도 2차 세계대전, 한국전쟁, 베트남전쟁 참전용사들도 VA융자를 신청할 수 있다. 만약 VA융자 신청자격이 있다고 판단돼 신청을 하려면 우선 확인서를 발급받아야 한다. VA융자의 자세한 신청자격과 확인서 발급은 VA홈페이지 www.va.gov에서 확인할 수 있다.

· VA융자 혜택

VA융자의 가장 큰 혜택은 ‘노 다운페이먼트’ 다. 주택구입 때 가장 큰 부담인 다운페이먼트를 마련하지 않고도 주택구입 자금 전액을 대출 받을 수 있는 점이 가장 큰 혜택이다. VA융자의 또 다른 장점은 모기지 보험 가입이 필요 없다는 것. 대개 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우나 FHA 융자의 경우 의무적으로 모기지 보험에 가입해야 하지만 VA융자는 이같은 의무규정이 없다. 일반 융자를 통해 약 20만달러를 대출할 경우 모기지 보험료로 나가는 월 약 200달러를 절약할 수 있다.

· 수수료및 가이드라인

VA융자를 받으려면 일반 융자와 마찬가지로 수수료 비용을 지불해야 한다. VA융자 수수료는 ‘펀딩피(funding fee) 로 불리며 수수료 비율은 대출금액과 대출 신청자 자격 등에 따라 조금씩 차이가 난다. 현역 군인이 다운페이먼트 납부 없이 융자를 받으려면 대출액의 2.15%를 수수료로 납부해야 한다. VA융자는 컨벤셔널 융자규정에 비해 유동적이고 기준도 덜 까다롭다. 대부분의 컨벤셔널 융자가 크래딧점수 기준을 마련하고 있는것과 달리 VA가 정해 놓은 크래딧 점수 기준은 없다. 다만 VA융자에 참여하는 렌더들이 자체적인 크레딧점수 기준을 통해 대출자격을 심사하는데 최저점수는 약 620점 수준이다.

VA융자는 주거용 주택구입 때에만 대출이 가능하고 휴가용이나 투자용 주택구입 때에는 해당이 안 된다. 또 개인 파산이나 차압 후 1-2년 내에도 대출이 가능하다는 것이 큰 특징이다. VA 융자의 최고 대출금은 카운티 별로 차이가 있지만 대부분 지역에서 약 41만7,000달러이며 고가주택의 경우 109만4,625달러까지도 대출이 가능하다.

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6 Worst Home Fixes for the Money

2012-04-16T14:47:20Z

6 Worst Home Fixes for the Money

It's the magic phrase uttered by almost anyone who's ever considered the cost of home remodeling: "We'll get it back when we sell."

Unless you keep those projects practical, though, you might just be kidding yourself.

For example:

Steel front door: Good.
Master suite addition costing more than the average American home: Bad.

Every year, Remodeling magazine looks at the hottest home upgrades and renovations and calculates just how much owners get back with they sell.

Upkeep is more popular than upgrades these days, says Sal Alfano, editorial director for Remodeling. These are the projects that often recoup the biggest slice of expenses at resale. But prices and returns do vary regionally, he says.

Ever wonder what brings the lowest return when you plant that "for sale" sign? Think high-dollar, high-end and highly personalized add-ons that make you drool. Like a totally tricked-out garage built from the ground up. Or a super luxe master suite addition. Or the home office redo designed just for you.

Here are the six improvements that, in their 2010 report, ranked dead last nationally when it comes to getting those renovation dollars back at resale.

Home office remodel

Want to get an idea what today's office-away-from-the-office looks like? Walk into Starbucks.

These days, a home office consists of a multiple-choice combination of wireless laptops, smartphones, PDAs and touch-screen tablets. And that worker bee might be toiling anywhere from a home patio or a favorite restaurant to a park bench.

The standard home office renovation, meanwhile -- complete with plenty of built-in storage and high-tech wiring -- is this year's biggest loser in the resale value sweepstakes. Nationally, homeowners spent an average of $28,888 and can expect to recoup about 45.8 percent at resale, according to the report.

Return on investment doesn't reflect your enjoyment of the space, Alfano says.

He offers two tips for home-office remodelers when they sell. First, opt for something that can be easily converted back into a bedroom or den for (or by) the next buyer.

Second, when you're selling, call it a study, den or hobby room. "There's lots of call for multipurpose space. Don't lock yourself into that one use," Alfano says. Don't use words that invoke images of actual work. Or the office.

Backup power generator

You see a backup generator and imagine all of the comforts no matter what the weather.

But potential buyers hailing from outside your local area may not share that vision. (And a handful of those who do might have watched too many zombie movies.)

On average, when homeowners have a heavy-duty backup power generator installed, they spend about $14,718, according to the report. Going with a slightly less expensive model or having a less complicated installation could cut the costs significantly, Alfano says.

Average amount of the price recovered at resale time: 48.5 percent.

Sunroom addition

Real estate agents will tell you that potential buyers want square footage, pristine condition and lots of light. So a brand-new room that has the word "sun" in it, it has to be great for resale value, right?

Not necessarily.

Your first clue: The word "addition" -- which means expanding the footprint of your home -- indicates that this is not a renovation for the faint of heart (or wallet). "It's one of the more expensive projects," Alfano says.

While it seems simple enough, the national average for a sunroom addition is $75,224, according to the report. Homeowners can expect to recoup about 48.6 percent when they sell.

That doesn't mean that adding a sunroom is always a bad move.

If your home needs another common area, a sunroom could be the answer, says Katie Severance, co-author of "The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home." An addition is best considered in the context of the whole home, she says. "The doctor has to treat the whole patient. You have to look at the house and say 'What's out of balance?'"

Upscale master suite addition

Who doesn't want to wake up in a five-star-hotel-quality suite with an attached spa bathroom and a kitchenette that affords you coffee and pastries before facing the world?

Once you see the price tag, it won't just be the coffee keeping you up at night.

For a super-deluxe master suite addition -- which adds square footage and uses only top-dollar materials -- the average cost is about $232,062, according to the report.

That's 460 nights at a posh resort with enough left over to raid the minibar.

In years past, this project was "sort of a trend in vacation homes" that migrated to primary dwellings, Alfano says. Sellers can expect to recover about 52.7 percent at resale.

Your buyer can purchase a newer house with the same features as part of the original floor plan that "probably lays out better anyway," says Loren Keim, author of "How to Sell Your Home in Any Market."

So while the next buyer may appreciate your luxury accommodations (which could even tip their decision in your home's favor), chances are they won't want to pay the full tab for your remodel.

Bathroom addition

Unless you're a hermit who never entertains, you've probably wished for an extra bathroom now and then.

But bathroom additions require serious coin. For a moderately outfitted addition with synthetic stone or plastic laminate surfaces, figure parting with about $21,695, according to the Remodeling report. Go upscale, with finishes like premium marble or fine tile, and you can easily spend in the neighborhood of $40,710.

Either way, you get about the same return: 53 cents on the dollar. "In the buyer's mind, the additional bathroom isn't worth that additional $20,000 to $40,000," Keim says.

Investigate a less-expensive way to get the same result without flushing quite as much cash. While additions usually cost more, pros might be able to reconfigure your existing space to add a bathroom for less, Alfano says.

Upscale garage addition

Instead of cleaning out the garage, how much would you pay to have a new one built from scratch?

This time, it would have all the organizational built-ins, and a durable, easy-to-clean floor to ensure it would never be messy again. And windows for natural light.

Oh yeah, and you could store a couple of cars in there, too.

The price tag for a top-of-the-line detached two-car with all the trimmings is about $90,053, according to the report. You can expect to recover about 53.6 percent of that when you sell.

"This one is completely decked out on the inside," says Alfano. "It's a dream garage."

And that's likely some of the problem with recovering the value at resale. Says Keim, "You've got a very small target audience out there that wants an upscale garage."

10 Ways to Turn Off a Homebuyer!

2012-04-15T08:00:04Z

10 Ways to Turn Off a Homebuyer

By Jay MacDonald | Bankrate.com – Fri, Apr 13, 2012 3:07 AM EDT

What a difference a couple of years makes.

Back in 2007, homebuyers would beg to purchase your house. They would even bid more than the asking price for the privilege to do so.

Today ... well, not so much. Once the real estate bubble burst and foreclosures poisoned the housing pool, buyers suddenly regained the upper hand. But instead of buying, they're waiting, convinced that housing prices will continue to drop.

What's a smart seller to do in this environment?

We assembled a coast-to-coast SWAT team to address the crisis: Chad Goldwasser of Goldwasser Real Estate in Austin, Texas; Terry Cannon, a buyer's agent and broker with Oregon Exclusive Buyers Realty in Salem, Ore.; and Julie Dana, the New York-based "home stylist" and co-author of "The Complete Idiot's Guide to Staging Your Home to Sell."

They suggest 10 buyer turnoffs that sellers should avoid at all costs.

"If you do all the staging correctly and have a good agent, the house will hopefully only be on the market a few weeks," Dana says. "Then you can go back to living your life."

1. Dirt

Hands down, our panel agrees: Nothing turns off a buyer quicker than a dirty house.

"The No. 1 biggest mistake is not getting the home in the best possible condition. That's huge," says Goldwasser. "I won't even represent sellers at this point unless they are fully aware of how important it is to get their home in the absolute best condition that they've ever had it in."

Goldwasser recommends that sellers go the extra mile, from steam-cleaning tile and grout to replacing carpets.

"If the carpets are old and smelly, you should put in new," he says. "If they're relatively new, you should at least have them shampooed."

Cannon agrees that grime can derail any showing.

"The home should be neat and clean and free of all debris," Cannon says. "If it reeks of cats or the kitchen sinks and counters are so filthy that it almost looks like the food is moving, I won't even want to come in."

2. Odors

Buyers, it's said, buy with their noses. Make sure your home smells fresh and inviting.

"Odors are a big one, especially kitchen odors," says Dana. "I advise my clients not to cook fried food, fish or greasy food while the house is on the market."

Some pet owners mistakenly believe pet smells to which they've become accustomed help make their abode homey. Nothing could be further from the truth.

"If you're a dog person, you tend to think everyone else is a dog person," says Goldwasser. "But the truth is, 50 percent of the population hates dogs and doesn't want to be near them. "Pets in the home? You have to deal with that."

Dana advises her clients to eliminate all traces of pets, not just pet odors. It's important to get rid of pet paraphernalia and have a "pet plan" to make sure the animals are not around when the house is shown.

"A lot of times, people will leave pet items out -- dog dishes, cat litter boxes, etc.," Dana says. "That immediately turns off a buyer because they wonder, 'What has that animal done in the house?' Also, some people really don't like dogs. The minute they walk in and see this big, old dog bowl, they immediately won't like the house."

The same rules hold true for smokers: Remove all ashtrays, clean all curtains and upholstery, and consider smoking outdoors while your home is on the market.

"Interestingly, next to the kitchen, the smelliest room in the house is actually the living room," Dana says. "That's typically the room that has the most fabric, so that is where odors get absorbed."

3. Old fixtures

Want buyers to roll their eyes? Leave old fixtures on your doors and cabinets.

"You need to change out old fixtures in your house," Goldwasser says. "New cabinet hardware and doorknobs will probably cost all of $400 or $500, but it makes a huge difference."

The same holds true for dated ceiling fans, light fixtures and kitchen appliances.

"Homes that have old fans, lights, ovens, microwaves, ranges and dishwashers can really turn a buyer off," says Goldwasser. "Sellers will say, 'Oh, the buyers can take care of that.' Well, yes they can, but it's going to impede you from getting the highest price possible for your home."

4. Wallpaper

Your grandmother may have had it in every bedroom. Your mom may have loved it as a room accent. But today's buyer wants no part of wallpaper.

"Wallpaper is a definite no-no," Dana says.

Wallpaper is a pain to remove and simply adds another chore to a buyer's to-do list, Dana says.

"Wallpaper is extremely personalized. You've spent hours looking over books to pick out the wallpaper you want," she says. "What are the odds that the person walking in the door will also like that wallpaper that you picked out?"

5. Popcorn acoustic ceilings

Times change, and with them home decor styles. Acoustic popcorn ceilings, once the must-have for fashionable homes in the '60s and '70s, now badly date your space.

If you can't stomach the cost or the mess to remove the overhead popcorn, be prepared to credit a buyer in certain markets in order to close a sale.

"The popcorn acoustic ceiling is a major, major turnoff to buyers these days," says Goldwasser.

6. Too many personal items

Psychologically, when buyers tour a home, they're trying it on to see how it fits, just as they would a skirt or a pair of pants. If your house is cluttered with too many personal items, it's like the buyer is trying on those clothes with you still in them. A fit is unlikely.

"Anything that makes your house scream 'you' is what you don't want," Dana says. "I tell all my clients that how we decorate to live and how we decorate to sell are different, and right now, we're decorating to sell."

Sellers should try to eliminate personal items, including family photos, personal effects and even unique colors, she says.

"As soon as you have family photos, buyers get very distracted. 'Oh, did I go to school with him? What do their children look like?'" she says. "Suddenly, you're selling your family, and you're not selling the home."

If you really want to hook a buyer, Dana offers a tip: "I try to place a mirror strategically so that people can actually see themselves in the home, so they can actually picture themselves living there."

7. Snoopy sellers

Realtors and buyers alike generally bristle when the seller greets them at the door for a showing.

"It's so annoying," Goldwasser says. "They will want to walk around with the potential buyer and put in their two cents' worth. It's not good. Normally, there are one out of 10 sellers where it's OK to have them there, and that's because they know what is up with the property and how everything works."

Goldwasser makes a point to shoo his sellers away from showings when he's the listing agent.

"They like to think they know what they're doing, and that's fine," he says. "But when you've sold thousands of homes and you have a system, you know how to get people the maximum value for their home. That's why they hire you, right?"

8. Misrepresenting your home

Misrepresenting your house online in the multiple listing service is a sure way to really upset buyers and their Realtors.

One of Cannon's buyers loved a home she saw online. When he drove by to take a look, he was surprised to find acres of ramshackle mobile homes across the street.

"Sellers are going to paint the best picture they can," he says. "Some listings I've looked at and wondered how in the world they got that gorgeous photo without showing all the junk that's around it. When you get there, you wonder why didn't they just be upfront?"

9. Poor curb appeal

Much is made of curb appeal, and for good reason: It's your home's handshake, the critical first impression that lasts with most buyers.

"You have to totally trim and edge your yard to get it into the most immaculate condition you can," Goldwasser says. "It's a big mistake to not freshly mulch the beds and trim the trees. Every little detail counts.

"To not power-wash the exterior or leave mud dauber and wasp and bird's nests in your eaves and above your doors? You've got to be a fool to do that."

10. Clutter

Whether inside or out, less is more when it comes to clutter.

"I usually start in the closets," Dana says. "Your closets should be half-full with nothing on the floor. Why? Because most people looking for a house have outgrown their previous house. Showing them that you've still got room to grow gives them a reason to buy."

Kitchens and built-in bookshelves should showcase spaciousness by following the rule of three. For kitchens, there should be no more than three countertop appliances. Meanwhile, bookshelves should be divided into thirds: one-third books, one-third vases and pictures, and one-third empty.

The home office should be very generic so any type of professional can imagine living there, Dana says.

"Otherwise, it can be a distraction: 'What does he do for a living? How much money does he make?'" she says.

Dana's tip for toddler parents is to pack away extraneous "kiddie litter" and keep a laundry basket handy.

"When you get that phone call one hour before a showing, toss everything in that basket and take it to the car with you and your kids, and you're all set," she says.

주택용 Drapery/ Curtain 선택하기

2012-03-11T07:40:15Z

주택용 Drapery/ Curtain 선택하기

창문은 안과 밖을 연결해주는 다리의 역할을 해주며 실내의 자연 채광을 돕는 중요한 건축 요소중 하나이다. 오늘날 창문을 장식하는 방법으로는 전통적인 휘장 스타일의 주름이 들어간 드레퍼리, 블라인드, 또는 페인트로 칠한 창문 박스나, 셔터, 쉐이드, 스웨그, 스카프에 이르기까지 무궁 무진하다.
먼저 천과 다른 커튼 장식들을 구입하기 전 어떤 스타일로 할 것인지를 결정하는 것이 중요하다. 스타일이 정해지지 않은 상태에서 부분적으로 구입을 한다면 나중에 퍼즐을 하듯 이쪽 저쪽 꿰 맞추어야 하는 곤경에 처할 수 밖에 없을 것이다. 즉, 큰 것을 먼저 정해야 나머지 부분에 대한 아이디어도 자연스럽게 나올 수 있다는 것이다. 가끔 손님들 중엔 특정한 fabric을 들고 와서 그 색상과 모양에 다른 것을 맞출 수 있는지를 문의하는 경우가 있다. 그러나 먼저 스타일이 정해진 후 커튼 주위 환경의 디자인 요소들과 어울리는 색상과 모양을 고르는 것이 순서이다. 커튼을 정하기 전 아래 사항들을 참고하면 도움이 될 것이다.

첫째, 얼마나 오랫동안 사용할 것인지를 생각해야 한다. 계절마다 바꿀 것인지 아니면 매년 바꿀 것인지를 먼저 결정 하게 되면 교체시기에 다시 쓸 수 있는 부분 들과 교환해야 할 것들을 미리 참고할 수 있어 예산을 절약할 수 있기 때문이다.

둘째, 장식을 위한 것인지 아니면 프라이버시가 우선인지를 결정해야 한다. 대부분의 경우 이 두 가지를 다 원하는 경우가 많다. 하지만 장식에 치중하다 보면 프라이버시 부분을 소홀히 하기 쉽고, 그 반대인 경우 미적 감각이 떨어질 수가 있다. 만약 창문 장식의 목적과 프라이버시를 다 원한다면, 한번의 작동으로 바깥쪽에서의 시선을 완전히 차단할 수 있는 두꺼운 천과 빛이 은은하게 들어 올 수 있게 하는 얇은 천을 함께 써줌으로써 융통성을 줄 수 있다.

셋째, 당신의 라이프 스타일에 따라 커튼의 디자인이 달라질 수 있다. 만약 당신이 사람들을 초청하는 걸 좋아하고, 해가 진 후 창가에 촛불을 켜놓고 파티를 한다고 가정해 보라. 빠른 시간 안에 커튼을 떼어내야 하거나 짧게 묶어야 한다면 이 또한 디자인에 영향을 주는 요소이다.

마지막으로, 집안의 전체적인 색조에 어울려야 한다. 기존의 실내 색상과 조화를 이루도록 같은 계통의 색상을 사용할 수도 있고, 다른 방법으로 창문과 커튼의 색깔이 전체적인 실내 색조와 대조를 이루어 accent가 되도록 고려할 수도 있을 것이다. 아무튼 자기가 좋아하는 색깔이라 해서 이것저것 선정하다 보면 산만하고 개성 없는 공간으로 변하기 쉬우니 주의해야 한다. 예를들어 기존에 가구 천이나 러그등이 여러 가지 색과 복잡한 패턴을 갖고 있다면, 단순한 색과 패턴의 천을 커튼으로 고르는 것이 전체적으로 안정감을 준다. 또한 공간이 넓은 경우에는 큰 무늬가 있는 어두운 색이, 작은 공간일 경우에는 작은 무늬가 있는 밝은 색의 천이 적절하다.

다음은 각 스타일 별로의 특징이다.
Traditional Style
이 스타일은 오래된 가구와 전통적인 실내 디자인으로 연출할 수 있다. 질감이 다양한 천들이 사용되는데, 화려한 능라, 무거운 면, 벨벳등이 대표적이며, 주로 보라색, 엷은 자주빛, 브라운, 회색등이 많이 쓰인다.

Contemporary Style
이 스타일의 특징은 깨끗한 선과 부드러운 질감, 부드러운 표면, 섬세한 질감, 그리고 단순한 디자인이다. 중성 색조가 주로 쓰이나 강한 색상을 액센트로 써서 역동적인 분위기를 연출을 하기도 한다..

Country Style
이 스타일은 있는 그대로의 앤틱이나 전통적인 색들로 연출된다. 집안의 역사가 숨쉬는 유산물이나 벼룩 시장에서 구입할 수 있는 물건들에 의해 연출되어지는 덜 격식적이고 편안한 스타일이라 할 수 있겠다.

Cabin Casual Style
무거운 질감과 러스틱한 가구등으로 연출되는 스타일로 earth ton 같은 자연의 색들로 구성되는 스타일을 말한다. 러스틱한 봉이나 장식들이 커튼에 같이 써주므로 해서 전체적인 조화를 꾀할 수 있다.

Whimsical Style
즉흥적이고 자유로운 강한 색들의 사용을 통해 연출되는 방법으로 밝고 캐주얼한 분위기를 느끼게 한다. 주황색, 파란색, 녹색이 많이 사용된다. 주로 아이들의 방이나 부엌들에 활기를 불어넣어 주기 위한 공간에 적당하다.

요즘은 올리고 내리는 것을 또는 좌우로 커튼을 자동으로도 움직일 수 있게 하는 기계들이 많이 계발되어, 손이 쉽게 닫지 않는 높은 창문이나, 때에 따라서 햇빛을 완전히 차단해야 하는 회의실이나 오디토리엄에 많이 사용 되어지기도 한다.
간단히 커튼의 종류와 특징을 보면, 드레퍼리 (Drapery)는 커튼의 전형적인 스타일로 보통 밸런스와 드리워지는 천은 같은 것으로 해서 양쪽을 묶고 때에 따라서는 그 안에 얇은 sheer 커튼을 치는 방법이다. 이 스타일은 봉으로 천 패널을 끼어 창문 윗부분에 고정하는 것이며, 이때 패널 위를 가리우기 위한 장식 방법들이 다양하게 사용 되어진다. 단순히 천으로 드리워진 밸런스로는 발룬 (balloon) 밸런스, 스웨이그 (swag), 스카프 (scarves)등이 대표적이며, 합판등으로 틀을 만들어 천을 씌우거나 페인트로 마감이 되는 코니스 (cornice)는 밸런스가 주는 곡선이 아닌 직선의 간결함을 줄뿐더러, 차갑고, 더운 공기 통풍을 차단하는데 효과적이다. 천을 고를 때에는 드리워지는 천 부분은 다양한 색과 패턴이 있는 것으로 하고 밸런스 부분의 끝부분이나 밸런스 전체를 공간 전체의 액센트 색으로 처리 해주므로 해서 개성 있는 공간을 연출할 수 있다. 타이 백 또한 다양한 재료의 사용을 통해 훌륭한 공간의 액센트의 줄 수 있다. 샛시 커튼 (Sash Curtain)은 창문 중간에서 아래쪽을 가려주는 방법으로 컨츄리 스타일에 많이 사용될 뿐 아니라, 특히 외부로부터의 부분적이 프라이버시가 필요한 부엌 nook부분에 적당하다. 로만 세이드(Roman Shade)는 주름이 없는 패널 커튼의 일종으로 양 귀퉁이에 끈을 달아 위 아래로 접어 올리면서 상하로 개폐한다. 사용 요즘은 한 폭의 그림을 그대로 옮겨 놓은 것을 비롯하여, 빛을 차단하는 정도에 따라 재료들을 선택할 수 있다. 아랫단의 액센트의 색을 사용하거나 직선이 아닌 곡선으로 정리함으로써 디자인의 다양성의 연출 할 수 있다. 이와 비슷한 회전 구동 기구를 사용하는 롤로 세이드 (Roller Shade)는 스크린을 개폐하는 것으로 Convertional roll과 Reverse Roll 두 가지가 있다. 밸런스, 코니스등과 함께 많이 사용되어 더 안락한 공간을 연출할 수 있다. 샐룰라 세이드 (Cellular Shade)는 허니콤 세이드라도 많이 알려져 있으며, 깨끗하면서도 부드러운 빛의 투과성이 모던한 공간 연출에 효과적이다. 쉬어 (sheer) 한 것부터 완전 빛을 차단하는 천까지 매우 다양하다. Single, double, triple등 cell 구조가 있으며, 미관, 견고성, 그리고 에너지 효과를 고려하여 선정해야 한다. 블라인드 (blind)는 햇빛을 조절하거나 차단할 때 많이 쓰이는 것으로 가장 널리 애용되고 있다. 또 재질도 플라스틱과 부직포를 이용한 것 등 다양하다. 수평 블라인드는 빛의 양과 각도를 마음대로 조절이 가능할 뿐 아니라 아래 위로 오픈 되는 양을 조절함으로써 프라이버시 조절이 가능하다. 1” 넓이의 날개를 쓰는 것보다 2-1/2” 날개를 사용한다면, 밖의 경관을 더 시원하게 볼 수 있다는 이점이 있다. 반면에 수직 블라인드는 옆으로 긴 넓은 창문에 적당하다. 또한 걷었을 때 밀려 모이는 공간이 많이 필요하지 않아 드래퍼리 커튼을 사용 했을 때보다 외부의 경관을 더 넓게 즐길 수 있다. 날개의 방향이 수직으로 되어 있어 먼지가 쌓이는 것도 훨씬 적어 관리 하는데 편리하다. 블라인드의 기능성과 다양한 방법의 장식적 요소들이 같이 쓰여진다면 폭넓은 디자인 연출이 가능하다.

Box) 창문 사이즈 실측 팁
1. 줄자를 사용하여 정확한 실측을 한후 그래프 용지에 당신의 창문을 그리되, 바닥과 천정 선을 스케일에 맞추어 그려라. 이는 정확한 천의 양을 계산하는데 도움이 된다. 만약 줄자가 없다면 리본이나 끈등으로 창문만큼으로 끊은 다음 천 가게에서 그 길이를 잴 수 있다.
2. 창문에 하드웨어를 설치한 후 필요한 치수를 잰다. 이때 봉에 연결되는 훅이나 고리에서부터 필요한 천의 길이를 재어야 한다.
3. 큰 브라켓 위에 봉을 얹게 된다면, 보통 브라켓의 위치가 창문 후래임 위로 2” 옆으로 2” 떨어져 달게 되므로 이를 고려하여 재어야 한다.
4. 항상 창문 옆에 무엇이 놓이게 되는지 고려해야 한다. 예를들면 부엌 캐비닛이나 막힌 코너 등 건축적인 여건으로 인한 시각적 물리적 부딪힘에 유의해야 한다.

주택 가구 고르기

2012-03-11T07:33:16Z

주택 가구 고르기

지난번엔 스타일 별 가구의 특징을 알아 봤으며, 이번 호에는 각 가구별 기능과 선택하는 방법에 대해 구체적으로 알아보고자 한다. 가구를 선택할 때 제일 먼저 질문되어야 할 점들은 사용하기 편리한가 (기능성)?, 공간의 다른 요소들과 잘 어울리는가 (심미성)?, 그리고 주인의 취향을 잘 반영 하였는가? (상징성) 하는 것이다. 기능성에는 구조와 재료가 적절히 쓰여졌는지, 인간 공학적 원리를 잘 적용했는지, 유지 관리가 수월한지, 또한 사용시 구조적으로 안전한지에 대한 것이며, 심미성에는 색채, 형태, 질감 등이 만들어내는 통일성, 균형, 비례 등을 말한다. 즉, 가구의 형태와 질감이 걸맞지 않는다거나, 색채나 패턴은 훌륭한데 모양이 어색하다거나 하는 느낌은 심미성이 부족하기 때문이다. 한편 사람들의 취향은 매우 개인적이며 주관적이기 때문에 상징성에 대한 요구도 매우 다양하며, 유행성, 새로움, 독특함, 품위 등을 말한다. 일반적으로 사람들의 취향은, 화려함 또는 수수함, 정교함 또는 투박함, 단순함 또는 복잡함, 일상적 또는 정식적, 고전적 또는 현대적, 독특함 또는 평범함, 실용적 또는 장식적 차원에서 개인적인 차이가 나타나는 것이다.

소파

소파의 종류는 거실의 성격에 따라 결정할 수 있다. 즉, 가족들의 휴식과 친목 활동이 많은 거실에는 등받이가 많이 뒤로 젖혀지고 안락하면서도 캐주얼 한 소파가 적당하지만, 손님 접대가 많은 거실에는 등받이가 덜 젖혀진 클래식한 스타일의 소파를 선택한다. 공간이 좁은 거실이나 원룸의 경우에는 침대로의 변환이 가능한 소파를 고르는 것이 공간 활용에 용이하다. 소파를 세트로 구매할 때는 거실의 크기와 형태에 맞추어 배치해 보고 구입하는 것이 현명하다. 일반적으로 쓰이는 3+2+1인용 풀 세트는 거실의 규모가 크고 정적인 분위기에 어울리지만, 상대적으로 공간의 규모가 작은 거실에는 3+1인용 세트나 2+1+1인용 세트를 사용하여 적절한 분위기를 연출해 볼 수도 있다. 소파를 세트가 아닌 단품으로 구입하여 자신의 스타일에 맞추어 코디네이트하는 것도 특색 있는 거실을 만드는 방법 중에 하나다. 하지만 색으로나 스타일로 최소 한가지의 공통성은 가져야 전체적인 안정감을 준다. 한편 일반적으로 편안한 소파 시트의 높이는 무릎 높이보다 낮아야 발이 바닥에 편안히 닿아 다리에 압박감을 주지 않는다.

소파는 다른 가구와는 달리 씌어진 마감재가 심미성뿐만 아니라 기능성을 더해 주므로 그 선택에 주의를 기울일 필요가 있다. 소파는 그 마감재로 크게 천, 레자 (인조 가죽), 가죽 소파로 구분할 수 있다. 천 소파의 경우 그 마감이 직물로 이루어지기 때문에 다양한 무늬와 색상을 선택할 수 있으나 각종 오염에 약한 특징을 가지고 있어 소파 본체와 마감재가 쉽게 분리할 수 있는 것이 차후의 세탁이나 변경에 편리하다. 천은 얇은 것보다는 약간 두툼한 것이 좋다. 레자 소파는 보통 저가 대의 제품으로 인식되어 왔으나 점차 그 가공 기술이 다양화 되어 훌륭한 인공 소재가 많이 개발되고 있다. 손으로 만져보아 그 질감이 부드러울수록 좋은 제품이며 뒷면에 부드러운 융으로 마감되어 있는 제품을 선택하는 것이 좋다. 가죽 소파의 경우는 색상과 무늬 등에 한계가 있으며 가죽의 종류에 따라 가격 차이가 심한 편이기 때문에 구입시 주의해야 한다. 손끝으로 눌러 잔주름이 많이 생기는 제품이 좋으며, 내/외부의 습기를 흡수·방출하는 작용을 하는 것이 가죽 소파의 특징이자 장점이다.

색상 선택 시에는 실내의 가구 배치와 벽지 등의 색상을 고려하여 결정해야 하며, 계절에 따라 겨울에는 벨벳이나 실크, 또는 울 소재의 천이 포근한 느낌이 좋으며, 색은 오렌지색이 나 붉은 색등의 따뜻한 색이 적당하며, 겨울용이라도 투박하고 두꺼운 질감의 천보다는 적당히 부드럽고 가벼운 소재를 선택하는 것이 좋다. 그 밖의 계절에는 면이나 린넨을 사용한다. 색은 봄, 여름에는 파스텔 톤이나 흰색을, 가을에는 갈색 계통의 색을 사용하는 것이 적당하다. 혹 깔끔하고 세련된 분위기를 연출하고 싶다면 질감이 도톰한 흰색의 천을, 좀더 젊고 경쾌한 분위기를 원한다면 체크 무늬의 소재를 사용하는 것도 좋다. 따사로운 분위기를 위해서는 노란색이나 물방울 무늬의 살구색이 사랑스러운 느낌을 연출하는 데 적당하며, 반면에 강렬한 분위기를 연출하기 위해서는 원색을 사용하기도 하지만, 다만 원색을 사용할 때에는 집안의 분위기와 조화될 것인가를 따져보는 신중함이 필요하고, 혹은 톤을 낮추어 사용하거나 액센트로 부분적으로 사용하는 것도 안전하게 연출하는 방법이다.

침대

하루의 1/3은 수면 시간이다. 잠자리가 편해야 건강하다는 것은 누구나 알고 있는 상식이므로 특별히 신경 쓰는 것이 좋다. 침대는 크게 헤드와 매트리스 두 부분으로 나눌 수 있다. 침대가 높으면 공간이 좁아 보이는 단점이 있으며, 낮으면 공간이 넓어 보이는 효과를 볼 수는 있으나 일어날 때 무릎과 허리에 무리가 갈 수 있으므로 유의한다. 헤드 부분은 사용자의 생활 패턴과 취향을 고려하여 선택하며, 침대 위에서 수면 이외의 행동을 많이 하는 경우에는 헤드의 기울기가 어느 정도 되는 것을 선택하는 것이 좋다. (적절한 기울기는 10-15도) 기울기가 15도 이상일 때는 공간을 많이 차지하므로 방의 사이즈를 고려 하여야 한다. . 침대 헤드는 흔히 침대의 스타일을 결정해주는 부분인데, 실용성 있는 디자인을 선택하는 것이 좋다. 너무 복잡한 디자인은 쉽게 싫증을 나게 해주기 때문이다. 두 개의 매트리스를 포개어 놓은 형태의 더블 매트리스형이 미국의 전통적인 침대 스타일로 탄성이 커서 오래 사용할 수 있는 장점이 있다. 스프링이 단단한지, 표면의 스프링이 균일한지를 확인한다. 최근에는 디자인을 중요시하여 바닥판이 매트리스보다 돌출되어 있는 침대들이 많이 나오고 있으나 방을 돌아다니다가 정강이를 다칠 수도 있으므로 선택에 유의하여야 한다. 요즘은 인체에 닿는 느낌도 좋고, 흔들림도 없어서 좌식 생활을 하시던 분들도 쉽게 적응할 수 있을 뿐 아니라, 일년에 한번씩 매트리스를 뒤집어 주어야 하는 번거로움이 없는 편리한 라텍스 매트리스도 많이 이용되고 있다.

식탁과 의자

식탁은 가족 수와 주방의 크기에 맞추어 고른다. 식탁의 상판 크기는 너무 넓지 않은 것이 좋다. 찌개등을 같이 나누어 먹는 한국형 식생활에서는 상판이 너무 넓으면 불편하다. 식탁은 안정감 있고 튼튼한지를 살피고, 의자를 집어 넣었을 때 충분한 공간이 있는지를 점검한다. 앉아서 식사하기에 편하도록 다리의 간격이 넓은 것을 선택하며, 식탁의 높이는 앉아서 다리를 충분히 움직일 수 있는 공간이 확보될 수 있을 정도가 좋다. 식탁의 상판은 뜨거운 그릇이 놓이므로 열에 강한 소재인지 마감 상태와 강도를 확인하여야 하며 매끄럽고 방습, 내수성이 좋은 것을 선택한다. 좁은 공간에서 사각 식탁의 경우에는 벽에 붙여 쓸 수가 있기 때문에 아무래도 공간을 절약할 수 있다. 하지만 원형인 경우에는 좁은 공간에서는 오히려 집을 더 좁아 보이게 할 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 식탁 의자의 경우는 등받이 높이가 약간 낮은 것을 선택하는 것이 좋은데, 이는 등받이가 높을 경우에 오히려 실내가 좁아 보이는 역효과를 낼 수 있기 때문이다. 식사 시엔 등을 바로 펴야 소화가 잘 되므로 의자 등받이 각도가 90도인 것이 좋다.

장식장

화려한 것보다는 물건을 충분히 수납할 수 있도록 공간 구성이 효과적으로 되어 있어야 한다.
많은 물건을 수납하기 위한 견고성은 기본이며, 너무 큰 것보다 어떤 공간에서나 무난하게 어울릴 수 있는 사이즈로 선택한다. 수납 물건에 따라 높이를 조절할 수 있는지 살피고 경첩 등이 꼼꼼하게 마무리 되었는지 점검해 본다. 수납 가구에 있어서는 접근성과 가시성이 중요한 기준이다. 즉, 수납한 물건을 쉽게 꺼내고 넣을 수 있도록 고안되어야 하고, 또 쉽게 볼 수 있도록 깊이가 조절되어야 한다. 따라서 수납물의 사용 빈도가 높은 물건일수록 그 수납고는 몸을 구부리지 않아도 되는 영역에 있어야 하는 것이다. 또한 서랍, 선반, 고리, 문의 형태도 이러한 원칙에 부합되는지 점검 해봐야 한다. 선반이 물건의 무게를 견딜 수 있는지를 확인한다. 선반이 몸체에 안전하게 고정되어 있는지, 도장 상태는 양호한지 확인한다. 또한 유리 문의 모서리는 날카롭지 않아야 하며, 나사가 잘 조이는지, 문을 닫았을 때 양쪽이 잘 맞는지 등도 살펴야 한다.

Box) 더러워진 가구 손질법

l 커피, 차, 우유, 간장, 국물, 아이스크림이 묻었을 경우

약200cc의 미지근한 물에 주방용 중성세제를 1스픈 섞어서 거품을 낸 뒤 천에 적신 뒤 꽉 짜서 오염된 부분을 닦아내고, 다시 마른 천으로 닦아내면서 수분을 빨아드린다.

l 맥주, 위스키 등 알코올 류, 과즙, 마요네즈, 계란, 젤라틴이 천 소파에 묻었을 경우

오염물이 마르고 난 직후에는 소금을 뿌리고 난 뒤 물에 적신 천으로 말끔히 닦아낸다.
시간이 많이 지난 경우에는 200cc정도의 미지근한 물에 중성세제를 1스푼 타서 거품을 낸 뒤 천에 흠뻑 적신 뒤 꽉 짜서 오염되는 부분을 닦아낸다. 그리고 난 뒤 마른 천으로 누르면서 수분을 빨아드린다. 그래도 자국이 남으면 식초와 물을 1:3 정도로 섞은 물을 천에 적신 뒤 닦아내고, 마른 천으로 다시 닦아낸다.

l 껌 종류가 묻었을 경우

껌을 손끝으로 찝어 내고 칫솔로 문지른 뒤 떼어내고, 남은 자리에 같은 껌으로 계속 붙였다 떼었다를 반복한다. 그래도 제거되지 않을 경우에는 알코올을 천 끝에 약간 묻혀 껌을 부드럽게 한 뒤 칼을 이용하여 긁어낸 다음 칫솔로 박박 문지른다.

l 천 소파에 만년필 잉크, 염료가 묻었을 경우

이 경우의 오염은 매우 복잡하므로 물 파스를 살짝 휴지에 적셔서 약간 묻힌 다음 빠른 시간 내에 휴지로 닦아낸다. 또는 미지근한 물로 촉촉하게 한 뒤 마른 수건으로 충분히 빨아드린다. 그리고 나서 200cc정도의 미지근한 물에 주방용 중성세제를 1스푼 타서 거품을 낸 뒤 천에 적셔서 닦아낸다. 그 같은 작업을 수 회 반복하고, 염료 계통의 오염은 잘 지워지지 않고, 오히려 흉해지는 수가 있으므로 각별히 주의하는 것이 중요하다.

페인트 색 바꾸기

2012-03-11T07:12:21Z

페인트 색 바꾸기

많은 분들이 가장 궁금해 하시는 질문은 “어찌하면 현재 상태에서 가장 경제적이면서도 쉽게 공간의 분위기를 바꿀 수 있을까”이다. 단연코 페인트 색을 바꾸는 것이 가장 저렴한 방법이라는 이유뿐만 아니라 수천, 수만 가지의 색이 주는 느낌은 그 어떤 다른 재료보다 다양하다. ‘색 인식’ (Color Perception)에 대한 많은 실험들은 공간에서 어떤 색을 어떻게 사용하는 것이 우리의 정신 건강에 도움이 되는지, 심지어는 어떤 색이 어떤 비즈니스에 적절한지까지도 많은 광범위한 해결 방법을 제시하고 있다. 이렀듯 색채 계획은 무엇보다 주요한 디자인 요소로 공간을 넓고, 또는 좁아 보이게 하는데 큰 역할을 한다. 좋아하는 색이라고 코너마다 계획 없이 이색 저색을 사용하다 보면 공간은 더욱 좁아 보이고 불안감을 주는 산만한 공간이 되고 만다. 그렇다고 지나치게 조심하다 보면 밋밋해 보이기 쉽다. 공간을 전체적으로 넓고 통일감 있게 꾸미려면 먼저 색채의 기본적인 특성을 파악하고 적용해 보아야 한다.

색 선택> 색 선택을 하기 위해선 가장 기본적인 먼셀 색상환을 알아둘 필요가 있다. 먼셀은
색을 색상, 명도, 채도로 분류하였으며, 색을 선택하는 방법 또한 크게 세가지로 분류할 수 있다. 먼저 단색 조화라 함은 한 계열의 색으로 통일하는 방법으로, 예를 들면 초록색만으로 꾸밀 경우 밝고 어두운 것, 강하고 약한 것 등 다양한 녹색 계열로 일관성 있게 꾸미는 방법이다. 유사색 조화란 비슷한 색 두 세 가지를 함께 사용하는 방법으로 노랑과 오렌지, 초록과 청록등 유사색으로 구성하면 단색 계획을 할 때보다 훨씬 실내에 변화가 생긴다. 한편 보색 조화란 빨강과 초록, 파랑과 오렌지등 서로 반대되는 색끼리 배색하는 방법으로 주조색을 정한 후 반대되는 색으로 악센트를 주면 두 색조가 모두 살아나 생동감 넘치는 실내가 된다. 이외에도 만약 색을 세가지 정도 쓰고 싶다 할 때는 보색의 옆에 있는 두 색을 함께 쓰는 반대색 배합도 활용 할 수 있다.
전체 건물에서 너무 많은 색의 사용은 피해야 하며 보통 3가지 이하가 적당하다. 만약 기존의 공간에서 페인트만 선정할 땐 바꾸기 힘든 기존의 가구, 바닥 재료, 액자, 드레퍼리등에 보이는 색 중에서 뽑아 액센트 색으로 선정하는 것이 좋다. 그리고 넓은 면에 칠해질 페인트는 편안한 느낌의 베이지나, 아이보리 같은 뉴트럴한 색이 좋다. 이때 주의 할 점은 그 공간의 조명등이 백열등이라면 노란 기운이 많으므로 칠한 후 노란 빛이 많이 들 것을 감안해야 하며, 햇빛의 양과 햇빛의 위치에 따라서도 칠해진 페인트가 달라 보일 수 있다.
색 분배> 색 선택이 이루어지면 다음은 어느 면에 어떻게 칠하느냐에 따라 공간의 느낌은 다양하게 창출될 수 있다. 즉 색이 주는 느낌에 의해 공간이 넓어도 보이고 좁게도 보일 수 있다는 것이다. 즉 밝은 색이나 파스텔 계의 차가운 색이 칠해진 면은 후퇴해 보이고, 전체에 칠해지면 넓어 보이는 효과가 있으며, 반대로 어두운 색이나 따뜻한 색들은 앞으로 다가와 보이고, 또 공간을 좁게 보이게 한다. 예를들면, 긴 복도나 길죽한 형태의 방에는 좁은 벽에는 어두운 색이나 따뜻한 색으로 칠하고, 나머지 벽을 밝은 색이나 밝은 차가운 색으로 칠한다면 공간의 길이를 짧게 느끼도록 보안 해줄 수 있다. 또 페인트는 광채가 있을 경우 (Glossy Finish) 공간을 더 넓게 보이게 하며, 광채가 없는 페인트는 (Flat Finish) 공간을 더 좁게 보이게 한다. 광채가 많은 마감일수록 얼룩이 묻었을 때 닦아 내기가 편하므로 청결을 요하는 공간엔 적합 하지만, 빛이 공간을 현란하게 만들기도 하므로 고급스런 분위기를 만들기 위해선 광채가 없는 게 더 적절하다.

2012년 주택시장

2012-03-11T06:45:50Z

* 2012년 주택시장

긍정신호
주택시장이 회복을 앞두고 있다는 긍정적인 신호로 우선 주택가격이 빠질 만큼 빠졌다는 것을 들 수 있다. 클리어 캐피털사의 조사에 따르면 9월말 전국의 주택가격은 전년 대비 약 2.6% 하락한 것으로 나타났다. 2009년9월-2010년 9월 주택가격 하락폭인 약 2.5%에 비해 큰 변동이 없음을 보여주고 있는데 주택가격 하락 속도에 제동이 걸린 것으로 분석할 수 있다.
지난 5년간 전국 주택가격은 약 40% 가량 하락한 것으로 추산되는데 업계에 따르면 주택 구입자들 사이에서도 주택가격이 이미 떨어질 만큼 떨어졌다는 인식이 확산되고 있는 중이다. 주택구입 여건이 매우 좋다는 점도 주택시장 회복에는 플러스 요인이다.
시장 분석기관 파이서브사의 데이빗 스티프 수석연구원에 따르면 주택구입 여건을 가늠하는 척도로 사용되는 가구 소득 대비 주택가격의 비율은 현재 약 2.6을 나타내고 있다. 이 비율은 전통적으로 평균 약 2.9를 기록하고 있는데 과거 평균보다도 매우 낮은 수준으로 과거에 비해 주택구입 여건이 매우 유리한 상황임을 나타낸다.

연말까지 소폭 상승 가능성
대개 모기지 금리는 주가가 상승하면 함께 오르는 경향이 있다. 특히 주식시장에는 연말 효과로 주가가 상승하는 경우가 많은데 올해도 이같은 연말 랠리가 나타난다면 모기지 금리가 상승할 가능성이 많다.
FBC 모기지의 롭 눈지아타는 “계절적으로 12월 중에는 주가가 오르는 경우가 많아 올해도 모기지 금리가 소폭 오를 가능성이 많다”고 전망했다.
이는 투자자들이 연말인 12월 투자 상품에대한 수익률을 높이기 위해 비교적 위험성이 높은 주식시장에 자금을 투자하려는 경향 때문이다.
투자자들이 안전 투자처로 여겨지는 국채 상품에서 투자자금을 주식시장으로 대거 옮길 경우 채권 상품에 대한 수요가 감소하게 된다. 채권에 대한 수요 감소로 채권 수익률이 상승하면 모기지 금리도 이에 영향을 받아 상승효과가 나타나는 것이 일반적이다.

대선이 금리인상 억제 효과
12월 중 모기지 금리가 소폭 상승할 것으로 예상되지만 이는 12월에만 국한된 전망으로 내년 초부터 다시 안정적인 수준을 유지할 전망이다. 전통적으로 대선을 앞두고 모기지 금리의 급격한 변동이 없는데 내년에 바로 대선이 예정되어 있기 때문이다. FTB 모기지의 눈지아타 대표는 “대개 대선을 앞두고 있는 현 정부에서는 시장금리를 낮게 이끌고 가려는 경향이 높다”며 대선이 있는해에 모기지 금리가 낮게 유지되는 현상을 설명했다.

사상 최저수준 모기지 금리 – 2012년 중반부터 오를 전망

2012-03-11T06:36:13Z

· 사상 최저수준 모기지 금리 – 2012년 중반부터 오를 전망

200년대 중반과 비교할 때 절반수준으로 떨어진 모기지 금리. 역사상 최저수준이라는 초저금리는 과연 언제까지 가능할까. 비록 연방준비제도이사회(FRB) 가 2013년까지 낮은 금리정책을 펴겠다고 공언했지만 그 기간은 오래가지 않을 것이라는 전망이 나왔다.

전국부동산 중개인협회(NAR)는 2012년 부터 금리가 서서히 오를것으로 보고있다.

주택시장이 회복되지 않는 상황에서 금리인상을 바라는 사람은 아무도 없다. 하지만 NAR은 좋은 크래딧에 넉넉한 다운페이먼트를 마련하고 주택구입시장에 뛰어들 예비 바이어들은 현재 대기 중이라는 것이다.

지금의 융자조건이 까다롭고 주택시장 경기회복에 대한 불확실성 때문에 주춤하고 있을 뿐이지 경기가 풀린다면 언제든지 마켓에 뛰어들 준비가 됐다는 것으로 풀이할 수 있다.

올해 미국의 GDP성장률은 1.8%지만 2012년에는 2.2%로 증가하고 실업률은 지난 11월에 이어 내년에도 8.7% 이하로 떨어질 것으로 예측하고 있다.

미국 경제가 내년부터 서서히 회복국면에 진입하게 되면서 모기지 금리는 2012년중반에 30년 고정이 4.5%에 접근 할 것으로 예상되고 있다. 지금의 금리와 비교하면 약 0.5%가 높아진 수준이다.

NAR은 내년도 예상 신규주택판매는 37만 2000채가 되며 기존주택판매는 올해보다 4~5%정도가 늘어날 것으로 기대하고 있다.

로렌스 윤 수석경제학자는 “2012년의 주택시장은 떨어진 집 값과 낮은 이자율 등 역사적으로 볼 때 1970년 이후 두번째로 바이어들에게 유리한해가 될 것” 이라며 “전체적인 미국 경기회복을 예상해 볼 때 주택 시장도 크게 개선될 것으로 보여 모기지 금리는 올해보다 상승할 것” 이라고 말했다.

Bankruptcy 후 얼마만에 집 살 수 있나 ?

2012-03-11T06:22:57Z

Bankruptcy 후 얼마만에 집 살 수 있나 ?

Chapter 7 Bankruptcy:

FHA guidelines require that the minimum waiting time is typically no less than two years from the discharge date to obtain an FHA Loans. In addition, the borrower must have reestablished good credit or chosen to not incur new credit obligations.

Chapter 13 Bankruptcy:

FHA loan requirements state that a Chapter 13 does not disqualify a borrower from obtaining an FHA loan as long as the borrower can show that at least one year of the pay-out period has elapsed under the plan and that all of the required payments (and mortgage payments when applicable) have been made on time. Also, the borrower must receive permission from the court to enter into the mortgage transaction.

Foreclosure:

FHA guidelines state that the minimum waiting period is three years for a borrower whose house has been foreclosed or who has given a deed-in-lieu of foreclosure. If the foreclosure was the result of a documented extenuating circumstances that were beyond the control of the borrower and the borrower has reestablished good credit since the foreclosure the three year waiting period may be waived. Extenuating circumstances include serious illness or death or a wage earner.

Pre foreclosure Sale (Short Sale):

FHA loan requirements state that the minimum waiting period is three years for a borrower whose house has been gone through Short Sale or who has given a deed-in-lieu of foreclosure. If the Short Sale was the result of a documented extenuating circumstances that were beyond the control of the borrower and the borrower has reestablished good credit since the foreclosure the three year waiting period may be waived. Extenuating circumstance include serious illness or death of a wage earner.

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FHA 재융자 쉬워졌다

2012-03-11T06:14:58Z

FHA 재융자 쉬워졌다

People with credit scores of 580 or more can put down as little as 3.5 percent. After the housing market collapsed in 2007, the number of mortgages backed by the F.H.A. surged, accounting for 40 percent of all new-purchase mortgages in 2010, up from 4.5 percent in 2005, agency figures show.

The fee reductions will apply only to borrowers seeking to refinance through the agency’s “Streamline” program, which is typically less burdensome than a traditional refinancing. There are a few requirements, though the biggest drawback is that only borrowers with loans that were originated on or before May 31, 2009, are eligible.

That excludes a lot of borrower, though the White House estimated that two million to three million mortgage holders would qualify.

In addition, borrowers must have an existing F.H.A. loan that they are seeking to refinance into another F.H.A. loan. They must also be current on their payment, and no more than $500 can be taken as cash out of the loan.

But the refinancing does not require any income verification of an appraisal, which means that borrowers who owe more on their mortgage than their house is worth are also eligible.

Now under the new initiative, the fee known as the upfront mortgage insurance premium will drop to a mere 0.01 percent of the loan balance from 1 percent. Meanwhile, the annual mortgage insurance premium will be cut by about half – to 0.55 percent of the loan balance from 1.15 percent. Taken together, the administration said, the fee reductions could save the typical F.H.A. borrower about $1,000 a year. That does not include any savings from a lower interest rate.

50만달러 집 사면 체류비자

2012-02-21T14:38:01Z

50만달러 집 사면 체류비자

연방의회서 50만달러 주택 구입시 체류비자를 부여한다는 법안이 공개되고 나서 많은 한인들이 이에 관심을 갖고있다.

이 법안의 골자는 외국인이 50만달러짜리 주택을 융자가 아닌 전액 현금으로 구입하거나 25만달러짜리 집을 사고 나머지 25만달러를 주거용

주택구입에 투자하면 3년간 체류 비자를 주는 것으로 되어있다. 30만달러짜리 주택을 사고 나머지 20만달러를 추가로 투자해도 된다.

주택구입자의 배우자와 18세미만 미혼자녀를 동반할 수 있으며 체류기간 3년동안 최소 6개월 이상을 거주해야 된다.

그러나 6개월을 연속해서 채울필요가 없으며 3년동안 6개월만 살면된다. 만약 주택구입자가 3년전에 주택을 팔면 거주자격을 상실한다.

자녀유학이나 사업 등 단기적인 목적으로 미국에 체류하고 싶어하는 사람들이 관심을 보이고 있다.

기존의 관광비자나 3개월짜리 노비자는 1년이상 체류가 불가능하므로 50만달러투자로 3년이라는 기간을 보장받기 원하는 바이어들이 대부

분이다. 또한 지금 미국의 주택가격이 많이 떨어졌기 때문에 3년후 주택 매각 때 시세차익을 얻을 수 있다면 바이어들에게는 1석2조가

된다. 필요할 경우 구입한 주택을 3년이 지나도 계속 소유할 수 있으므로 나중에 렌트를 준다거나 다른 목적으로 사용이 가능하다.

3년간 체류비자를 주는 법안이 미국 주택경기를 회복시키는데 도움을 주는 것이 목적이므로 부동산업계에서는 이 법안이 통과되길

희망한다. 부동산 전문가들은 이 법안이 통과되면 한국은 물론, 중국이나 인도, 중동, 유럽등지에서 주택을 구입하는 바이어들이 크게 늘

것으로 기대하고 있다.

오바마 새로운 주택시장 부양책

2012-02-21T09:23:15Z

- 오바마 새로운 주택시장 부양책 –

주요내용:

현재 사상 최저치를 유지하고 있는 모기지 금리로 재융자를 받고 싶어도 자격을 얻지 못하는 수백만명의 홈오너들을 도와 전반적인 주택시장의 회복을 도모하겠다는 것이다.

집값이 모기지 대출액보다 떨어진 깡통주택 소유자는 물론이고 패니매와 프레디맥 등 국책 모기지 업체가 보유하고 있지 않은 무보증 모기지 대출자들에게도 재융자 문호를 열어주겠다는 내용도 포함되어 있다.

백악관 홈오너당 연 평균 3,000달러 상환금 절약 효과가 예상된다고 밝히고 있다.

자격조건:

이번 부양책을 통해 재융자를 받기 위해서는 납입 연체가 지난 6개월 내 한 번 이하여야 한다. 재융자를 위해 경제사정이 양호한데도 불구하고 전략적으로 모기지 페이먼트를 하지 않은 대출자들은 돕지 않겠다는 것이 정부의 입장이다.

크래딧 스코어가 좋지 않아도 신청이 가능하다. 정부는 기준점을 580점으로 잡고 있다. 모기지 대출자 10명 가운데 9명은 이 요건을 충족시킬 수 있는 것으로 나타났으며 대출금은 주택규제 당국의 법정 한도인 최대 72만9,750달러를 넘지 않도록 했다.

서류 심사는 크게 축소했다. 은행은 재융자 신청인들이 직장을 갖고 있는지만 확인할 수 있도록 했다. 경우에 따라서는 직장이 없는 홈오너들도 재융자가 가능하다. 특히 자영업을 많이 하는 한인들에게는 이 부분이 큰 도움이 될 수 있다.

한인타운 집값 보합세

2012-02-21T09:21:02Z

한인타운 집값 보합세

지난해 LA 대부분의 주택가격이 하락했음에도 불구하고 LA 한인타운의 한인 밀집지역인 90004, 90006 지역의 지난해 주택 및 콘도의 중간가격은 소폭 상승한 것으로 나타났다.
부동산 전문업체 데이터퀵에 따르면 우편번호(zip code)를 기준으로 지난 2011년 LA 한인타운내 90004 지역의 주택 및 콘도 매매건수는 121채로 중간가격은 86만달러로 전년대비 3.0%가 상승했으며 90006지역은 44채가 매매됐으며 가격은 32만달러로 0.5%가 올랐다.
이밖에 컬버시티, 팔로스 버디스 등의 지역의 가격이 상승세를 나타냈다.
이 자료에 따르면 부동산 경기침체를 반영하듯 대부분의 지역에서 주택가격이 하락세를 나타냈다.
187채가 매매된 90019지역의 경우 중간가는 48만 달러로 2010년에 비해 9.4%가 하락했다.
99채가 매매된 팍 라브리아 90036지역의 경우 중간가 95만달러를 기록, 전년 대비 4.3%가 떨어졌다.
최근 LA 다운타운에 거주하는한인들이 크게늘고 있는데, 이 지역 90015의 경우 108채의 콘도가 35.9만달러 중간가에 매매됐으며 가격은 전년 대비 7.9%가 하락했다.
LA 한인타운 동쪽 컬버시티의 90232 지역은 49채가 73.8만달러 중간가에 팔렸다. 가격은 전년대비 3.2% 올랐다. 샌타모니카 90405 지역은 106채가 매매되어 5.2%가 오른 98.3만달러의 중간가를 기록했다.
사우스베이 토랜스의 경우 90503지역에서 168채가 중간가 60만달러에 매매되어 7.3%의 하락률을 보였으며 90249 가디나 지역은 169채가 팔려 6.1% 하락된 31만달러 중간가를 기록했다. 90274 팔로스버디스 지역은 256채가 매매되어 4.2% 오른 138만달러 중간가를 보였다.
한인 거주자가 30%가 넘는 라크레센타 91214 지역은 253채가 매매됐다. 중간가는 12.8%가 내려간 52.1만 달러를 기록했으며 인근 라카냐다 91011 지역은 244채에 3.6%하락한 104만달러의 중간가가 형성됐다. 글렌데일 91201 지역은 8.3%가 하락한 49.5만달러 중간가에 104채가 매매됐다. 90703 세리토스 지역은 239채가 팔려 1.6%가 하락한 55만달러를 기록했다.
- 한국일보 -