매 물 정 보 ( 임대 )/(임대) 상가

하나공인중개사 2014. 6. 11. 23:42

 

 

[1] 천안상가임대//신부동 신세계백화점옆 허브불가마사우나앞 코너1층 약28평임대

      (1) 보3000만/월110만 :  관리비없음( 수도.전기.도시가스  사용량만큼 납부 )

      (2) 시물권 : 없음

      (3) 특징 : 1) 보통 임대물건 주변 거리가 한산해 보이나

                   2) 실제 1시간동안 헤아리면 임대물건과 주변을 통행하는 유동인구수

                       는 천안에서는 ( 두정동.성정동유흥가, 신부동메인, 신방동먹자 

                       3군데를 제외한 ) 특급상권과 비슷

                   3) 20대, 30대, 커플등 젊은층 유동인구 비중이 높음. 

                   4) 그러나 510m 대학문화거리에는 젊은층 취향의 상가가 없음.

      (5) 유동인구 : 1) 주변 한숲아파트와 상가주택 원룸 입주자

                         2) 배후 아파트, 오피스텔, 도시형생활 입주자 - bus이용시

                         3) 허브사우나 찿는손님

                         4) 먹자골목 찿아오는 손님층

                         5) 공원 산책객, 데이트족

                         6) 25m앞 대로변인도 버스승강장 이용객

                                      호서대학승강장 이용 대학생

                                      기타 대학생 일반통행인

                         7) 터미널4거리 주변 오피스빌딩의 회사원.직원, 손님

                         8) 향후 대학문화거리 문화광장 완공(2016년)후 

                             젊음에거리( 신세계.고속터미널 앞 ) ~ 문화광장의 통로

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      아래 [1](4)항 ~ [4]항은 임대인 개인의 관찰과 견해이므로, 임차에 관심있는

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      분께서는 참고하시고, 임차인본인 스스로에 관찰과 판단과 결정에 따르시기

      바랍니다

                              -           -          -          -          -

      (4)  권장업종 ( 도보 통행인 대상 장사 권장 ) :

            1) 고속도로 휴게소 스타일 종합취급 매장

                 : 코너1 - 카페류(커피,쥬스,아이스크림)

                   코너2 - 우동류, 군것질류(홧바,오뎅,떡복기,오징어,..)

                   코너3 - 편의점류(음료수,주류,안주.. )                  

            2) 일본식 퓨전선술집( 꼬치구이, 포장마차 )계통

                   - "오봉자싸롱" "마포갈매기" "오이시" ...

            3) "미소야" "하루엔소쿠" "유레카모메"....

                     ( 우동류, 김초밥류, 스테이크, 돈가스등 퓨전일식점 계통 )

            4) "카페 디아떼" ( 커피, 쥬스, 케익, 디저트류등 )카페계통...

            5) "커피식스"계통의 중.소형 커피 전문점

            6) "김밥나라" "김밥천국" "아딸" 등 : 분식 전문점 계통

            7) mom's touch (햄버거, 음료수, 치킨류 종합 취급하는) 페스트푸드점계통

            8) 홀장사 & 배달장사 : 족발집/ 치킨집/ 피자점/ 중국음식점등등..

            9) 젊은고객 취향의 캐주얼복/악세서리/운동화/...  매장

            10) "곰탕" "설농탕" "냉면" "국수" "우동"전문점 계통

            11) 기타 일반점포 : 꽃집/우유대리점/부동산사무실/휴대폰대리점/ 홈인테

                                    리어업체/정관장(건강식품)/보세의류샾/애견카페등등...

            12)  24시간 편의점 계통 : 점포계약후 점주가 "담배판매권"미취득시 계약

                                            해지조건( 단, 사용기간은 일할계산 )

                                     : 현재 50m이내 "담배판매권"보유점포가 점포정리중

            13) "파리바케트"등  제과점 계통

            14) 현재 시설 그대로 이용 관련 음식점 : 백반집, 감자탕집, 추어탕집, ..

            15) P.C방, 비디오방,

 

      (5) 본임대물건의 장.단점 분석 : 

            단점) 주차가 다소 불편, 상가주택단지 전체상권의 전반적 침체

                ㄱ) 그러나 임대물건은 상가앞 3면코너에 3~4대 주차가능

                ㄴ) 신세계 건너편 빌딩과 젊음의거리도 대부분 주차 시설 미비

                ㄷ) 상가주택단지 상권내 본임대물건보다 주차가 어렵고, 더 내부 안쪽

                     에 위치한,  상가중 몇군데는, 깔끔한 인테리어와 실력으로 꾸준히

                     손님이 많이 찿아 들어오고 장사가 잘됨.

                     예) "ㅇㅇㅇ쨤봉" "ㅇㅇㅇ돼지" "ㅇㅇ치킨" "ㅇㅇ마당"

                          "ㅇㅇㅇ헤어" "ㅇㅇㅇ갈비"

            장점) 같은상가주택단지 내에서도 특별한 지정학적 위치로 차별화가 뚜렸,

                    젊은층유동인구가 많고 홍보와 접근성이 좋아, 상기 1) ~15) 다양한

                    업종 권장

            1) 광고.홍보효의과가 크고

                ㄱ) 8방향( 골목4, 사우나, 공원, 버스정류장, 백화점앞젊음에거리 )

                      입구 겸 출구 코너에 위치하여 지나치는( 머무르지 않고 지나쳐서

                     거리는 한산해 보이나 1시간동안 지나가는 사람을 헤아리면 )

                     유동인구가 많이있어 광고.홍보 효과가 클것으로 판단됨

                ㄴ) 특히 사우나는 인근주민( 한숲, 한들, 한내, 동아태조, 우먼시아,

                     우방, 2단지, 경남, 삼부르네상스, 포스코샾, 랜드마크, 원룸,

                     상가 주민들, 인근회사원... )과 기타 이용객 직접 일부러 찿아

                     오는 곳이므로 광고.홍보효과가 매우 클것으로 판단됨.

            2) 많은 유동인구 : ( 2013년 5월, 6월 통계 기준 : 추정치 )

                ㄱ) 임대물건 바로 앞으로

                       ( 측정표본시간 평균 ) 약274명/1시간당

                ㄴ) 약25m앞 대로변 인도로 ( 순수통행 : 상기ㄱ과 중복인원 제외 )

                       ( 측정표본시간 평균 ) 약220명/1시간당 

                ㄷ) 임대물건 근방전체 : ㄱ) + ㄴ) = 494명/1시간당( 측정표본시간 평균 )

                ㄹ) 1일평균 통행인 : 약5000명/1일(08:00~23:00)당 ( 가중치고려 추정)

                3) 2014년 신부동124번지일원 약590억투입 18,600평규모 문화광장 착공                   : 시민의숲, 각종편의시설, 문화공연장, 각종스포츠시설, 주차장,

                    기반시섷등등 천안시 랜드마크 문화광장( 2016년 완공 )

                  : 임대물건은 신세계백화점앞 젊음에거리 ~ 문화광장 사이에 조성

                    예정인 "대학문화거리" 중간에 위치 하게됨.

            4) 젊은층 유동인구가 많이 다니는 임대물건은, 현재 "대학문화거리"

                직선길 510m내에 젊은층 선호하는 상가가 거의없는 상태

            5) 임대물건 바로옆 허브사우나, pc방, 24시해장국 등은 "24시간 영업"

            6) 임대물건 주변에 신규아파트단지 추가건설

                 신부동 452-8일원 스카이타워( 도시형생활주택.오피스텔 ) - 483세대

                 신부동 477일원 주공2단지 재건축 - 2144세대

                 신부동 295일원 현대엠코타운 - 987세대, 향후 5000세대예정

 

 

[2] 임대물건 위치정보 ( 오른쪽 최상단 [길찿기]를 클릭하면 다음지도와 연결

                                         ==> 좌측상단 파란색 "도착"깃발 앞에 로드뷰 ) 

      

 

 

 

[3] 터미널3길 3거리코너 1층 "자매감자탕" 임대 : 20~30대 젊은층 통행이 많은곳

                                                                :  ( 2013년 5월, 6월 통계기준 ) 

[ 임대상가 바로 앞 8방향 입-출구: 골목4, 찜질방, 젊음에거리, 버스정류장, 공원 ]

 

[ 상가 약25m앞 대로변 인도 :( 젊음에거리~문화광장 약510m ), 각종버스정류장]

 

     (1) 감자탕 바로앞으로 ( 측정표본시간 )평균 통행인 : 약274명/1시간당

         1) 주로 인근아파트.원룸.주택주민들, 상가,사우나손님들, 공원, 인근회사원

         2)  2013/05/11(토)              2013/05/14(화)        2013/06/10(월)

             09:47~10:46:251명    20:30~21:30 : 306명     16:43~17:43 : 217명

          (바로앞)(사우나)(공원)  (바로앞)(사우나)(공원)     (바로앞)(사우나)(공원)

             173      54      24       222명   58명    26명      147명    34명    36명

 

              2013/06/12(수)              2013/06/15(토)

             21:06~22:06:267명    20:16~21:16 : 330명

          (바로앞)(사우나)(공원)  (바로앞)(사우나)(공원)

             208      37      22        245명  52명   33명

         3) 머무르지않고 지나쳐( 여러골목4-상가-사우나-젊음의거리-공원쪽...로

            오고-나가 사라져서)얼핏보면 한산해 보이나, 본임대물건은 위치적 특성상

            1시간 단위로 통행인을 세어보면 많은 유동인구의 통행이 있음

            ( 아래(2) 대로변 인도 통행인은 제외된 통계 )

 

     (2) 약25m앞 대로변 인도로  (측정표본시간 )평균 통행인 : 약220명/1시간당

          : 주로 호서대학생, 기타대학생, 버스에서 내리거나 타는통행인, 직장인,

            대로변 길건너편 주민등

         1) (천안대부분방향)버스정류장, 호서대정류장, 여러기관정류장이 있는 인도

         2) 단국대, 호서대, 상명대, 백석대 학생들이 걸어나오고-들어가는 인도

         3) 지나치는 대로변인도 통행인까지 끌어들일수 있는 가능성( 거리와 위치와

             조망권 )도 있음.

         4) 통행인 통계 ( 순수통행인 : 상기(1)항. 중복통행인 제외 )

                       2013/06/05(수)                            2013/06/28(금)

                  16:51~17:51 : 263명                      16:40~17:40 : 178명

          (호서대)(인도통행)(건너편 무단횡단)    (호서대)(인도통행)(건너편 무딘횡단)

             134명     98명         31명                  38명     104명         37명

                                                          (방학? 시험?)

 

     (3) 상기(1)항 (2)항 합하면 약494명/1시간당( 측정표본시간 평균 ) 정도가 통행

 

     (4) 임대물건 주변전체의 total 통행인/1시간당 

                 2014/05/09(금)           2014/05/21(수)           2014/05/23(금)

            20:54 ~ 21:53 : 512명 17:47 ~ 18:46 : 603명  15:56 ~ 16:55 : 342명

    total : (바로앞)(사우나)(공원)   (바로앞)(사우나)(공원)   (바로앞)(사우나)(공원)

             (25m앞 대도로변 인도)  (25m앞 대로변 인도)     (25m앞 대로변 인도 )

                 2014/06/22(일)

            21:18 ~ 22:17 : 268명

    total : (바로앞)(사우나)(공원)

             (25m앞 대도로변 인도)

                                   

     (5) 천안시내 상권분석 ( 신부동메인, 신방동먹자, 두장동.성정동유흥가는 제외 )

            : 1) 유동인구중 초.중.고생  중.노년층이 많음

              2) 보통 한상권( 동일한 유동인구권  )에 10개 정도의 패스트프드점, 분식,

                  카페가 밀집 되어 있음.

                : 호서대-상명대 원룸촌에는 30개정도 패스트푸드점, 분식, 카페가 밀집

              3) 보통 관리비, 부가세는 별도?

         가) 천안 일반상권 지역 1시간 유동인구수    

               (  )아파트정문 ~ (  )마트 3거리코너 : ㅇㅇ동 먹자골목          

                     1층 36평 3000만/130만                     

                         2013/06/09(일)                           

                         21:22~22:22                             

                             121명                                  

        

         나) 천안 1급 상권지역 1시간 유동인구수

                  대형(  )마트 건너편대로변       쌍용( ) 아파트밀집 도로변

                              ?                            1층 20평 3000만/160만

                        2013/06/04(화)                      2013/05/12(일)

                        21:07 ~ 22:07                      11:46 ~ 12:46

                          222명                                    187명     

                 (   )마트근방 ( 아파트-상가밀집 도로변 : 아딸,본죽,김밥,족발, 피자,

                      치킨, 봉구스밥버거,닭강정,빠리바게트... 상가 집중밀집 지역 )

                              ?

                      2013/06/06(목)

                      20:39 ~21:39

                           316명

         다) 천안 특급 상권지역 1시간 유동인구수

              (                ) 건너 대로4거리             신방동 (   )대로 대로변 

                교차로 코너1층 쌍-횡단보도 앞

                   1층 17평 2억/200만( side )             1층 22평 1억/200만

           2013년6월10일(월) 2014년6월23일(월)         2013/06/03(월)

             21:20 ~ 22;20     22:37 ~ 23:36              20:43 ~ 21:43           

                  492명                167명                         469명

                                                                               

            

[4] 허브불가마사우나(휘트니스)와 공원

   (1) 허브불가마사우나(찜질방) 24시간 영업 : 지속적으로 많은 손님이 오고감

        1) 인근아파트( 한술, 한들, 한내, 동아태조, 우방..), 원룸,상가,신부동 주민들

        2) 주변아파트.오피스텔 주민들( 2단지, 경남, 랜드마크, 삼부, 포스코샾,, ) 

        3) 터미널상권 유흥을 즐기는 젊은층( 대학생, 직장인... )이 낮에도 특히 밤과

           심야에 많이 오고감

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[5] 1층 임대물건 모습

 

    (1) 내부 1 ( 식당 출입문 방향 )

 

 

 

 

      (2) 내부 2 ( 식당 전면부 )

 

 

     (3) 내부 3 ( 식당 후면부 )

 

 

    (4) 내부 4 ( 주방앞 카운터 및 에어컨 )

 

 

 

    (5) 주방1 ( 주방바닦 )

 

 

 

    (6) 주방2 ( 환기시설 )

 

 

    (7) 내부 ( 화장실 )

 

 

 

    (8) 외부공간 ( 식당뒷면 외부공간 - 서비스로 제공공간 )

 

 

 

 

---------------  참  고  자  료  ----------------------

[6] 신부동 터미널( 신세계백화점 )상권  신문기사 스크렙 및 사진

      (1) 2014년 2월 17일 "한국경제"신문기사 스크렙 :

[신랜드마크 상권] 권리금 3억…홍대 맞먹는 천안 신부동

“서울 홍익대 상상마당거리 일대 100㎡ 점포 권리금이 3억원인데 충남 천안시

   신부동의 알짜배기 점포 132㎡ 권리금도 3억원입니다.”

16일 천안시 천안종합버스터미널 근처에서 만난 최진수 신터미널공인중개사사무소 대표는 “신부동 상가 밀집 지역에는 월세만 2000만원인 곳이 수십군데 있을 정도로 임대료와 권리금이 서울 홍대상권 못지않다”며 이같이 말했다.

소상공인시장진흥공단에 따르면 신부동 유동인구는 평일 3만~4만명, 주말엔 7만~8만명에 달한다. 인근에 단국대(천안캠퍼스) 등 12개 대학이 있는 데다 천안종합버스터미널이 있기 때문이다.

신부동 상권은 1989년 천안버스터미널이 건설되면서 형성됐다. 2002년부터는 도시 개발과 대기업 입주로 두정동으로 상권이 확대됐다. 지금은 KTX 천안아산역 중심의 아산 배방상권으로 확장 중이다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “천안상권은 영·호남과 수도권을 잇는 교통 요충지로 젊은 층과 기업이 상권을 확장하고 있다”고 설명했다.

천안=임호범 기자 lhb@hankyung.com

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      (2) 터미널( 신세계백화점 ) 상권 사진

           1) 천안시 아라리오광장( 신세계백화점 앞 ) 소개 : "하루 7만명이 찿는"

 

 

      2) 천안시 아라리오광장( 신세계백화점 앞 ) 인파

 

 

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