부동산사기 총정리/부동산사기 예방법

부동산직거래119 2015. 2. 16. 14:38

[질문]


부동산사기예방 할 수 있는 구체적인 방법을 알려주세요.




[답변]


부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 부동산사기를 예방할 수 있는 방법으로 매도자가 이사 온 날짜를 확인해야 합니다. 매수자는 무언가 좀 꺼림칙하면 일단 사려는 집의 이웃집에 가서 집을 내놓으려고 하는 분들이 언제 이사 왔느냐고 물어보고 최근에 이사 왔다고 하면 일단 경계를 합니다.

재산세영수증을 확인해야 합니다. 거래하고자 하는 중개업자를 시켜 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 전화를 하게 한다. 그래서 이렇게 말하도록 요청한다. “사장님 죄송하지만 최근에 낸 재산세영수증이나 다른 공과금 영수증 좀 있으면 가져와 보시겠습니까”라고 하는 것입니다.

그래서 공과금영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해 보아야 합니다. 왜 계약 1시간 전을 강조할까? 왜냐면 그들에게 좀 더 시간적 여유를 줬다간 미리 공과금 영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문입니다.

거래 전에 일단 돈 얘기를 하면 경계해야 합니다. 최근에 많이 일어나는 또 다른 사기유형은 생활정보지를 이용한 입금사기행각입니다. 부동산중개수수료라도 아끼기 원하는 서민들은 중개업소에 집이나 소규모상가를 내놓기 보다 생활정보지에 매물을 내놓는 경향이 있습니다. 부동산사기꾼들은 바로 이 점을 악용합니다. 조금이라도 더 받으려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산거래를 가장한 부동산사기가 전국적으로 극성입니다.

등기부등본을 직접 확인해야 합니다. 부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 일입니다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있습니다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명이 있고, 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어 있습니다.


부동산거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래 전에 떼어놓은 것일 수 있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 합니다. 대법원 홈페이지에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 따라서 적어도 계약 전과 중도금 지급 전, 잔금 전에는 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

추가적으로 통상 집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동 내역이 기록돼 있습니다. 일반적으로 매도자가 잔금을 치를 때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 이를 확인해야 합니다.

매도자의 신분증과 인적사항을 확인해야 합니다. 계약 시 상대방이 등기부상의 명의인인지 반드시 확인해야 합니다. 신분증이 위조가 되지 않았는지, 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 돼 있는지 등을 확인해야 합니다. 부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아둬야 추후 문제가 없습니다.

배우자 역시 부동산 처분에 있어서는 대리권이 인정되지 않으므로 배우자일 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 합니다. 이혼을 앞두고 배우자가 몰래 상대방의 재산을 처분하는 경우도 있다는 점을 유의해야 합니다.

은행이 쉬는 날은 되도록 계약을 삼가야 합니다. 토요일과 일요일 등 공휴일은 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정돼 있는 경우 이를 은행에 직접 문의할 수 없기 때문입니다.

예를 들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는 경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기 때문에 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼 수 있습니다.

시세보다 가격이 낮은 급매는 신중해야 합니다. 시세에 비해 지나치게 가격이 낮은 물건은 한번쯤 의심해 봐야 합니다. 시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는지 확인해 보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 합니다.

기간을 지나치게 짧게 하지 말아야 합니다. 부동산 거래 시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로 1∼2달에 걸쳐 지급하게 된다.

간혹 ‘급한 사정이 있다’는 이유로 계약금과 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있는데 집주인을 가장해 사기를 치는 경우 대부분 기간을 짧게 해 돈을 챙겨 달아나므로 주의해야 합니다.


또한 부동산중개를 해주고 있는 해당중개업소의 말을 무조건 신뢰해서는 안됩니다. 부동산중개업소를 통해 부동산거래시 중개사고가 매년 100건 전후로 발생하고 있습니다. 그리고 매년 중개사고가 증가하고 있습니다.


다시말하면 부동산중개업소를 통해 중개인의 말만 믿고 부동산거래한 사람들 중에서 매년 100명 전후의 사람들은 땅을 치고 후회하고 있다는 사실입니다.

 

부동산중개업자들의 말은 '감언이설'라 생각하시고 참고만하십시오. 부동산거래 당사자들이 중심을 잡고 생각해서 결정해야 가장 옳은 판단이라고 생각합니다.


가령 20억원짜리 부동산거래 과정에서 중개사고 발생시 최고 1억원만 배상을 받을 수 있습니다. 나머지는 19억원은 소위 날리는 겁니다. 물론 피해를 입힌 중개업소에 민사상에 손해배상청구소송을 할 수 있으나,

 

대부분의 중개업자들은 자산을 자신 명의로 해놓는 것이 아니라 가족(부인 자녀)의 명의로 해놓은 경우가 적지 않아서 중개업자의 말을 맹신한 중개피해자는 평생을 모은 19억원을 날린다고 생각하시면 되겠습니다.



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